thực trạng và giải pháp hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản thăng long taseco land

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
1. Lý do lựa chọn đề tài 1
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
ác động củ a một số nhân tố 37
giá chính xác, nhanh hơn 39
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1. Lý do lựa chọn đề tài 1
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.2. Phân loại bất động sản 4
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản: 5
ác động củ a một số nhân tố 37
giá chính xác, nhanh hơn 39
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn đề tài
 
!"#"$%&'&()$"*&+
&,-.&/*&0,%.1%.&0&'
2&345*&$%"&6"7&08&9#:)$&(
"$"!".(648+&4/4+&0
.3$%"&6";&)<.%&3"4=>&.
-;&&&?6".&,8&+.3&75&0&&@
.&&46;A#-&&&$
=/B&!"&C0D&.-3&444&("*&5
$%"&6"#:)$E"(<&F=$+&@4@=4

&/4&G4&>=444B&#
H%.&@8484&0&&&<$&"$%<E
I/4&J.@9&'&(;&)
8&;&0.JJ*&<4&&0.
"E"+;&,+EE.B4&<C
?/**&6"#
&&6;/4K5KL/+&&$;&M4./4
#NO&.&1$&>K&B&
&$;&.&,/+&&%'&4;&
&0P$&("$&?I/44&J6"%.0
*K"#
G&$.BG<&&@Q"$%G
O&GOE"( - "R*$=4I<@9
@4#:(.&B&B&4/+&&;&/4;3&
!"C.K& 4*.K&8&;&0
;&.*/SO&+4@#
)3&*&6!"C&0&<&T4
@&U V5&V@QW%@&D
#:=$/4+&B&0&<$&%&OE"( 
&&+&$;&4&3*&"&6"
$G&0&4&,+&0=4#
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
JJ*&P$%"&6"4X&%<Q&(&?*&8&)
+Y@&0H<$&Z6T4@&5&V@.
!"!"--"<Q!"$;&CE4“ Thực trạng và giải
pháp hoạt động định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động
sản Thăng Long Taseco Land”#T"8&)&[BP
8&;Q'&<>&/,$*&E";3&4D&DG&&<

&"4$&0=<B&#
2. Mục đich nghiên cứu
\ -".4K5KL&&&D+
#
\ :84PQ'&'*&]8&;MP
'F&&&D4+<+
H<$&Z64@& V5&V@#
\ ^G(D&&&;&&&?W/S/")4&&?
#
3. Đối tượng nghiên cứu
_+E44$<&F)"4%&3"4-"&&+
%4^4#
4. Phương pháp nghiên cứu
\ Y?=>&Z*
\ Y?<%
\ NE"")G/".&[BZ*<
\ Y=>&A
5. Kết cấu nội dung đề tài
46`W6".;/").D&/D&.D/D&.4/".@D&
"@"E4*&;&"4a&?b
H?cbH?W/S/")E+#
H?ccb8&++H<$&Z64
@& V5&V@#
H?cccb`G4;M=&&<&
+H<$&Z6&Z64@& V
5&V@#
:-"&,-&0=&(+&%&"$%
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
d
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung

E&J&&(E";"(#:)$5)*&E"8((4S
;&0&&6$&<'&&"$%E4$&44?#
eK&=4&?&&&&?&'14
+T4@&U V5&V@Q'544
&"$%E&05&&G#
H"G&[5K&=4X/&?;6$+&f"$9
J"QX&P.(S4B@24&"$%E&054$&4
4?#
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
a
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
5NE"gh&0U/")@=8 di&0B&Hj^H
!"$: "Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định".
UNT/4P4<@@*&/"<J/EB4;"@
&"$(7>6"I/4O&>&0(Q&(-)$-
"UNT--"%(&UNT(/448&$UNT-
%-"48&R$!"$EEUNT.&0UNT/B
$D"&4&.>&4!"$<&&!"$EQ"*&%"#:)$
UNT-&'/"S;&&!"$EP"UNT#
1.1.2. Phân loại bất động sản
H &34E"gh&0U/")@=8 diB&!"$.UNT*&&/4
a/+b
- Đất đai:
kY/4<@@*&O&@@*&<#>
@DbR&=$&./4)/"K=$@8</4UNT#

kY/4Q*&K&&0!"$E#
kN(/M#
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
k4&XK=$@8&G<@@*&.O&@@<
4W.&+. ."=?+###
kH&&<-K=$@8&<.<K.&6"&G.
;&.=$.Ql###*&K=$@8J/EB#
kH&4&J/E.<&B&<-K=$@8(
$E""=.&&$(&;E"+&0&<
-.&&&=$&R&G+&!"&&<-#
kH&&<-(&( /4/*(4
5%"&"1#
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
h
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
k&=$/=$ R&=$R4&=$R#
kH&&<-"<R0$.&&&R"G#
kH&&<-@"/&."&?.###
k`G&<-&67.6/###
kH&4&@/")!"$#
1.1.3. Những đặc điểm của Bất động sản:
 #N6UNT&(>#UR>E/S.
4<&( @@*&#m&,/*>&&0UNT/"<&"&
n&0&&$;"G"8&.[4J/EB]>#H&$;"G&(
;/4bP$;"G8%.>&KQ.E";.W)$
&'%>;&&$;"G4$&,>.@8*&8
$Z&0&'W;UNT#
 d#UNT/44(&(>/="E.E"4$*&W8

R&0#@"ZC&<-"&.&(L@44 
 .-;>/="E&04(UNT&"4[$5]/+UNT
&D#H%QUNT&'&6!"=B
R+&0UNT.(W/B;&;/*&@6"UNT&,
&<&X@D.!"/SUNT#
 a#UNT/4/+O4>;#N?W@>&
8%/4&(B+.lUNT/+&(>&4&(>&"#
H%.!"&"&6"EUNT&=G5&E"B&"
7?&6".E"4$@2;&-+6"&?D&/*EUNT#N6
P6"&?/="@4&(/*@&UNT"&(K"B 
/%@)$4B&&6&(&>&&G6"&?D&/*EUNT.%&+(
&&G-+ . ]"$&?&(@2B0
;#:(W/BB&<&UNT#
 h#<UNT&(>@#-/44%/o*&K"
?&;&4E"&(P%<GBpUNT-
4&#T8&&0UNT/4@&"E;&".>.;'&.&
!".B.<#UW;8&&<&UNT&6/"S
;>@&0(.<@)"<P&&UNTB"#
 i#^4(UNTO$;"G;".)!".=/SKQ#N
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
i
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
64(E"&(O&4$.B4(UNT-O&4$Z
?#TW@f)$./4-"&6"EUNTWl"8&.l!"G&.l
@=&E"&"W+IW$;"G)!".;".=/SKQ.
&R&$;"G>q.<.=/&0@=&W(#
 r#UNT&"W/2".P&&/"<&(8&
4W/2"#T8$4&04(4$/4E"
O&. %O&B4X@D&0UNT
#V4/+4&(>W+IP&&UNT/EE4&(

W+;&&+;KQ&(/%!"#-)$.
UNT>; W&(&&&<-UNT&#
 g#UNT/44&(/B?W<8
.&>K=$@8&<-/B.X@D@4/="4&(
@*&%(E"#UNT<4&( 
4.+4&( /#
 s#UNT/"<&"8&G&0G/")4&>&&04
B&&&+I#N=$/444<&F!"CGBl
@=.l&?!"?4/4&0&!"G&#:)$]
4$E"&&+;KQ#-)$
"$G"!"&0(-P&&&,G/")&0
4B&+&.ZMP)"!"K"-+
6"&?.&;@DLA#
 t#m7.&< . &4(UNT&"8
E"4 /8&&0!"/S#;"UNT&(/B4&(E"
&0/+-&!"/S&'3&+4( .UW)$!"/S
&( /8&&"$%<&.4P&>!"/S&,&?
B&&4(<#
1.2. Định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản
\ub
5 v#T55\+C&Y".?!"G&
wbxĐịnh giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định".[1]    y5
bzzyyy#555#
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
r
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
\u
5<m5`&."$%&0&4

w"/{w|}b "Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một
thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS
đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các
nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản
được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng" (2}y5
bz/"#5#
5mTVV~".&0&&04•"G&
;4G&&<$4T5bĐịnh giá giá trị BĐS là một nghệ
thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể, ở một thời
điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn
trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.(3)  y5
bzzyyy#555#
1.2.2.
Vai trò định giá bất động sả
H<&UNT<"(&"4(
%<P!"CE;4&G&0&'
\N4UNTE&(&@D/4+&.&<E
.<;&("&6"/4&!"4&>K&
\m'4B&4*&&&+!"/SE;(&"4
UNT(
#
\+4/"$G*&")/*.=$&>/4!"
C'D&R""$4+3& W
(#
\V4 G/*UNT@&%./*>&&0&&
%".ZUNT%
ờng.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
g
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung

1.2.3. Các căn cứ định giá bất độg

\H&$;"G&?+UNTRb./4&&"$%
)
"#
\H>&?&0&X@D&<-4bB&&X@D
$;&"K&&X@DG."!"&0UNT+

#
\:848$Z&0E;(&"bH&$Z&(R
/4&>&/")&04B&/%!";UNT.&&$Z[*B
"&6"&0%"@[.&&;&0UNT.&&$ZE
64)&&0@=AW;
UNT#
\:848((4[*UNT4!"6&(&3UNT
"8&bH &348[*PD&>&X@D46"UNT.P
=UNTB<!"6UNTK"!"48((&0UNTK"
!"/4 &0UNT&6
#
\:84&&$;"G&"4%&0UNTbH &34'
(&0]$;"G&"4%NT4&0UNT(&
#
\:84&&$;"G&+&0UNTbH &34&+&X
@D"!".G&,8&+&".&6".P&"4
&6"
#
\:84&&/*>&/+?/&0UNTbm&0UNT(
&"*&K&@8%P/*>&>+4&P/*>&
?/4(/+&&06"&0UNT#-)$&6@8P
?/&0UNT/+

giá.
1.2.4. Các nguyên tắc định giá bất độ
sản
Nguyên ắc 1: Nguyên tắc sử dụng ttnh t và ca
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
s
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
#
\TX@DG4&*&&/4G&&"$%J&
!"C&0UNT(&"#@"&0"$%J&X@DG
4&*&W&&O"
=$b
kU+*&3&P">&
#
kY[*B!"$+&.
")
kHLX@DEO€
uật.
Ngyên tắc 2: Nguyên tắc cung
&6"#
\UNT&(X@DG"&( $Z"*&&
"#
\m&0UNT""*&&@8&!"/+/2"P
PUNT&($;"*&&
"#
\m&0UNT<"&(K"B*&;/)@&>"
UNT$;&6;??#NE"/4<&(8&)9!"3&/4
W;8
thế.
Nguyên tắc 3: Nguyên tắc tha

Z#
\m&0UNT<"<"*&P"$%-
&&$;"G&?;.8%.4"B&./").KQ4<
/"<&/4$Z&UNT..$Z&K";&0.$
Z<&0UNTGB/+UNT(/4K";E!"$<6"
UNT.E&/*6"UN
###
\T8$Z/4!"$/")$;"@(@9/%D&<D"&
4S"G&0!"&0&.&B&>$&
%&?W"$&F&(4.(4
*&&K";?/&UNT#"$%J&•$Z‚/"<)@D
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
t
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
;*B"$%J&•@8
áo”.
Nguyên tắc 4: Nguyên tắc câ
M
\T8&=M*&P4&<-W&&)&"4
&0&<
-#
\T8&=M4@9E"&(/4&UNT0
(#
\H&$;"G&"4%&0UNT+*&8&=MM
D&>&'&UNT+*&3&P"@D&
#
ƒ"$%J&&=M&(Sf
Lb
\u&'@DGBUNT%-"$%J&4$&
&FMGF+B&&$;"G+UNT+B

+&=
M#
\u@D4[$"8&&D."$%J&&=M&F
MG&0UNT&(+B!"€@4&&
K=$@8UNT(*&X@D
/S
\"$%J&&=M&'@DW[$"8&&D
4(&(8;*B"$%J&&+
anh.
Nguyên tắc 5: Nguyên tắc ph
*#
\UNT%[*B<"UNTK"
#
\UNT%[*B!"6&0(M+*&3&/G$
3&P">&&
hất.
Nguyên tắc 6: Nguyên tắc cạnh
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
#
\V*")I"$;>&&+.<P)$&I"'E"
4@2;/*
")#
\H+WP/8&/*
#
\H+P&6"4&"W&6"4
#
\NGBUNT-G!"&+&,*&-4P&&UNT
B".PUNT4$BUN&.%&0UNT"*&-4

/4;!"&08&+%
ờng.
Nguyên tắc 7: Nguyên tắc đón
(#
\m)&"4%UNTD"&48((&0(
4Z")]UNT4(*4#;"(I/4
")UNT4(&"
4#
\BUNT+/*")-64&0*&
M/*E#;"4(((4Z"8
&@")8&&(*&G4
trị.
Nguyên tắc 8: Nguyên tắc

\m*&K&M$;"GE@8> 
/*&0UNTW?
/#
\m&04&,&"WW&@8;6&0P
#$Z&(@8>B&$;"G4$&,
W;&0
#
\&B&>&04/"</"<@8%C?/#
P/?>&*&@8;)*&]!"$EX@D&0

Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
mua.
Nguyên tắc 9: Nguyên tắc thy
;#

\UNT&(X@D?8&"44&($Z&
"#
\m&0UNT*&K&WX&!"/+/2"W&&UNT
$;&
"#
\m&0UNT"&(K"B*&;/)W&>"UNT
$;&6;??@)$BE"<&(8&)9!"3&
/4W;8
thế.
Nguyên tắc 10: Nguyên tắc ngo
3
\m&0UNT&"8&4D"&/B&0&&$;"G%
4(#
\U=&0&&&&,&"BW8&
+3&0=
(#
\H(&&+3%"&8&4>&&8&&;
ng sản.
1.2.5. Quy trình định giá bất động
&"
UB&bj&Z!EUNT./+-&?W
#UB&dbV%;+&
#
UB&abu.")
#
UB&hbY=>&<")
*&#
UB&ibj&"*&UNT&6
#
UB&rbV)&3.&

Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
d
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
h giá.
1.2.6. Các phương pháp định giá bất
ng sản
1.2.6.1. Phương pháp
 o sánh
Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp
sánh:
KbY?8&;$*&"/4?
#N=$/4?&0UNT*&G&;"B
&0&&UNT?8Q*&@&%6$
-4@&W%
BĐS .
fb
\N*&&0UNT4/4&?WP&J&&&&?
!"&<
h)#
\Y?*&@D4$Q-<&O( E

 thuật.
.Cơ sở của phương pháp
b
H&"$%J&&?W&0?
b
\"$%J&=
M#
\"$%J&
;#

\"$%J&
3#
\"$%J&&"
 – cầu.
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
a
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
"&6"b
\HF.G&;"*&B&&?8[4&(
>R
#
\TB@&<4*&8&6
W/
=$#
\ &.f 4;3&
#
\u<&(<-&G4@848@&0&&@&
%
#
\H/*<R.&MD&>&&('&'

*&#
\&6
 định.
Các bước ti
hành:
UB&b-;.B&/*W&&P4Q*&.Q*&
6.4&(*&B4&6E&&
O"&&.E".
ị trí…U&dbu.;4&&4&(4K&

P&0&&44$/4&(
được.UB&abV8&CUNTMD&>&&(*&{>UNT
sánh)UB&hbY=>&4K&P8&"{G?.K"
?}&0l4B4D&%"4;4E"&F{ 
/%O&
giá).
UB&ibj&&0UNT&6%&?W&(
*&"QE"
 hỉnh .
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
h
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
. Quá trình đ
"&Fb
H&$;"G&(

H&$;"G&(/4O&>&0UNT4&&@&/4&
&0&&UNT&"b`OM.-+/")&0.
.!"$+&.&<-K=$@8%.>&4E"&6
@&W%
#
P/*&6E"&F4$I&6]B$&%[$
"&4/*E443&&PUNTTTB
UNT`#P&0/*E"&F4$6*&"MZ
GE/+$M„/…{;"/*EE"&F*&"
 /4…}

OM
\u>&B&&0/<b[*O&<[*-[$"&4B
;'&&0UNT4/+-UNT#;"<[*-(I/4

&0UNT%
#
\^-@&0/<;"&(-@L($()"-IL
?P/<&&(-@"<J
W)"#
\HE"="0<.&E"OE;"&E"="&0/<!"@4
-&0/<ILG*#H'&E"O
E/B-&(?/<&(&E"O
 E†#
b
u&'K5KL;&&$;"G&,&("*& ;
&)&0UNT4<K"!"
;4#\~;"G;&)4W"8&")"C&.&*.?
"&?>./4&4&&?&<&
&#
\;"G<K"!"((E"4&0UNT(/4
&&EE;KQ.)&&D4/E.<.@
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
i
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
&&&<%."4X@D
&+#
\N;4>&0/<E"Sf!"CGB?
<#VD&(;GI&(?.&(;K"-IL
 #
-+/S
0UNT
H6K5KL3&44E>/SUNT;"3&4
&F4$&4&-&0UNT(%&4/#:)$&(
.K5KL'"*&W&0-+/SGB&0

UNT&6JP&&!"$&04BE4.#NE"O&/4&&
!"$EfD4&>&(/%!";!"$E4fD
 @D#
•"$+&b
u&'8&!"$+&MK5KL&0UNT&6
&'S;UNT&6GB&&UNTG&;"&(R@+B
"EO[*B!"$+&&0"8&4&0[$<‡;"
PUNT<[*B!"$+&Q%"-I&(
 L#
H&&<-K=$@8
%b
V4<4&>&[B&&+D&K=$@8&44.4
D..&&3&K=$.&4Q&7.&=$
G.#
H&&<-K=$@8W%/4)<;;"4&
&"4%UNT.((4&>-4.>1€.>P"
@D.&0UNT#UW)$&'K5KLM&&4/*>&
&0UNT/+&6&'SK5KLFF
 ;"G4$#
NE"4>&@&%
b
mUNT*&E$6/4&B&0UNT
?8*&;45?3&(.$&&UNT5
?3&(&,&"[$4E"
(#
&<;"E&"UNT.fD(
";.&&$;"G&0!".&!"&&"UNT&,&6*&
=>&.K5KL€
&&UNT#
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51

r
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
@&b;"@&&"-44
&(
&"#
Y?
E"&Fb
V$UNT&6/4&"1#;"&0UNTG?-
&68&E"&F&0UNTK"G4*&/+.E
&6/
S=$/4b
\NE"&F<&68&!"&;%&+(&6&(M
&3
#
\H6NO&="78;"O.@&0&&$;"G4+%8
&E&0UNTW
‡
H(d/+E"&F
*&;b
k8&E"&F…%&?W&O&]?$%&?W
>&/,$#
kNE"&FG
E>#
u€")/*4K&&&B&/
E"&Fb
:8&&f")=>&>4/8K&.B&/*
"*&&&E"&F#P/*E"&F;">/*
6*&MGE>O&„/6 &0&&$"G&
.E"&F>>&F&&$;"G&D&&0UNTD&
%"G?$L?&

UNT#
-88&
điều chFb
UB&bj&&&$;"G"*&W;
giá trịUNT#
UB&b8&PO&&0UNTBUNTD&%"
.B&/*8&l$
tố so #
UB&abj&G/*&&E"&F"6&0UNT4@D
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
g
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
&l?.&0&&UNTMD&>&*&
$?&0
ĐS mục %"#
UB&hb8&R+JK;&0&&UNT4
ĐS mục %"#
UB&ib8&*@Q$&[B
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
s
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
S mục têu.
Bảng 1. 1. Bảng điều chỉnh cácy
Các yếu tố có thể so sánh
Tỷ lệ % điều
chỉnh
Lượng điều chỉnh
khi thực hiện áp
dụng cho giá bán
BĐS

#m
d#NE"&FE!"$E&0UNT
\`3&E"&F
\8&E"&FE
a#NE"&FE"
\`3&E"&F
\mE"&F
h#NE"&FE?3&
\`3&E"&F
\mE"&F
i#NE"&FE>
r#NE"&FE
\mE"&F
\`3&E"&F
g#NE"&FE&>8&"
"#
s#NE"&FE"
t#H&E"&F&
\E"ZC&<-
\E&/*&<-
\E&&$;"G</4
tố so sán h
Nguồn: Bài giảng định gi
 Bất Động Sản
Hạn chế của phương pháp so s
8&;#
3bU=%&(O!"E"W&&M
&3#H%CQ!"%MPM&3)$Q
PE"-&(K$!"3"$%D+&0
/4K&+&0UNT.W)$7+4

Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
t
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
4WWE"$;"G4@&B&(W;&&$;"G
4$#:)$M&3B&=$&(&F/48*'+&;$&(
(P4&-)$&(@2;P(
&'O#
3b&=>&&&UNT/B+")/4&;3&(
 @&&<E$;"G;W;!"$;&0"/4
<&(8&#'&(/$>@DbH&E"*R&"%.
@)$G/"E&&UNT+")&(*&+&;G
.?-<6$0G/"I( &'&&&FG
&)$GB
UNTD&%"#
3b$;"-G/*@&/4<0.
W;&@D?+&;.&D?
;@DGBUNTO&-&(>O&<&(UNT?8
)$*&
#
3bH&E"/S;$Z&(Q/4+&;
>8&9&0?.-;?4$/"<&)"
@2;;!"@8%<</l(
OE"( &-;&&<@8%"&F&0
&&$Z

3 bBPUNT*&$Z/66"%G"8&
K"G&$B/+UNT*&K&-&,>G/"&(
*&-)$-C&&MD&>&W-
;&&GB"
&#

3"bN>8&;&0&&;/")*&
=>&-&6$ZPG/")*&4
"&&6$0&&O&4&04"
@&.&1)G/"E&"&*&4(<
@&&"&#:)$E"4$&(@2;&&;/")>&>
K&;"@84PG/"=$4<&(K5KL
&&€&?&0&&%@&.4;";/")K$
&(&&O&&0".&(W@P/"&,&>*&@8
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
d
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
$&&$ZE X@D<
ợc xem xét đến.
1.2.6.2. Ph
ng pháp chi ph>
\ubY?&>$&"*&C?4/4
?@8%&?W/S"$;&M&0UNT6
*&M&&&>/4UNT?8MD&>&
ó thể thay thế.
- Cơ?b"$%J&&"&6"."$%J&$;."%J&
+3."$%J&&=M.4"$%J&X@D&
hất và tốt nhất
- Yêu cầu
0?b
\H&&>$;$+&<-*&>6$
04&>K&#
\JP"*&&&!"$4&04B&
E?K=$@8&]&./+44"Z
;&0&'#
\Y>&>K&.6$0&>E/4&%*&&

>&]/+/{R/Z<./!"/4f")&
}%&?W&<GB]/+/@D+"8&"
cho là có BĐS.
Cá
B&8&b
u@D?&>-@D&
?.?&>#-)$6$04*/>&&
&>&68&
5&&B&b
\N6"%.;4B&/*&6&0UNT&6#H
(/4G4&X@D&<-+/4G
.&#\ˆB&>/+&>+K=$@8/+.$;&<
-&(
%#
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
d
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
\ˆB&>ZGE>&/,$&<-%/l
%4.@8%.8/l&3
@;;#
\]GE>&/,$7&>+K=$@8/+$$
;&<-K=$@8Q&(%>
&0&<-#
\ˆB&>&0&&&<-K=$@8D.&>&0&&&<-
&+&M%(44.
.&.#
\H&04&>&<-QB&>&<
-DQI>*&B&>&0
NT&6#
\NE"&FB&>&0UNTD&%"GB&0-4

&=4(
4>&>#
H&?
ác định chi phí:
* Xác định chi phí th
?b
Y?4$*&X@DMD&>&B&/*"*&&>zd
K=$@8M&&&G/"‰&(W%#?8B&<
-&6"G&EE"
E")/S#
T"6"K=$@8@%&3"C&.ŠU:Fz4G.
UK=$@8
2011 quy định.
* Xác định chi phí theo
?&"4b
>&>K=$@8&<-5?&"4.5@4&"'&
O&5
?&"4#
kU(&&&<-b`(.&..@6.4.E.&X.#N?4$
@ŠU:Fz
G!"$#
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51
dd
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD : Th.S Nguyễn Thắng Trung
kH>&#kV*"
theo yêu cầu.
* Xác định chi phí theo kh
G/*b
\>&&&G/*&04=&<5+&)&.)/"
X@D&&<-.G&6;X@D

$@8&<-#
\Z&>‹H>K=$@84)/"kV*")$%
+ Chi phí khác .
f/ Tổng giảm giá
&/,$&<-b
m/46-&3/S@4P&+&<
-.&>$;&0UNTD&%"B&0UNT?8
+
#
Z>&/,$&<-‹H>$;{H>+
\m8&;#
H>"&<-‹{TG QX@DKH>K=$B}
Niên hạn sử dụng.
N
$%=b
\m8%b"ZC&<-.7!"-X@D.
"ZC&<-
/,/D.GCA
\Vl&3& RbVlX&P*&./l&
X&P*&#
\Vl%4bŒ9<.<9
n, s uy thói kinh tế .
Các phương pháp tính tổng g
m giá tích lũy công trình:
* Phương pháp tính tổng giảm giá tí
/,$']#UB&bNE".K&&>K&UNT*&
%&(
BUNTD&%"#
UB&db8&E"&FGBG$;"GbE"
Sinh viên : Nguyễn Quốc Vinh Lớp : QTKD Bất động sản 51

da