Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại phường kim liên quận đống đa thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGUYỄN THỊ HUYỀN

CHUYÊN ĐỀ : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG KIM LIÊN QUẬN ĐỐNG
ĐA – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP HỆ CAO ĐẲNG CHÍNH QUY

Ngành : Quản lý Đất đai

Hà Nội - 2011


TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGUYỄN THỊ HUYỀN

CHUYÊN ĐỀ : ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHƯỜNG KIM LIÊN QUẬN ĐỐNG
ĐA – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP HỆ CAO ĐẲNG CHÍNH QUY

Ngành : Quản lý Đất đai

Giáo viên hướng dẫn: Nguyễn Thị Khuy

Hà Nội - 2011


LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian thực tập, bằng việc tiếp xúc với thực tế tại Uỷ Ban Nhân Dân
phường Kim Liên – Quận Đống Đa – Thành Phố Hà Nội cùng với sự giúp đỡ của các
thầy cô giáo trong khoa quản lý đất đai và đặc biệt là sự tận tình chỉ dẫn của cơ giáo
Nguyễn Thị Khuy , cộng với nỗ lực phấn đấu học hỏi của bản thân, em đã thu được rất
nhiều kiến thức thực tế. Do còn thiếu nhiều về kinh nghiệm cũng như về thời gian nên
báo cáo này khơng thể tránh khỏi có những sai sót. Vì vậy, em rất mong nhận được sự
giúp đỡ, chỉ bảo của các thầy cô giáo để em có thể hồn thiện tốt hơn.
Vì vậy, em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, các thầy cô trong khoa quản lý
đất đai trường Đại Học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và đặc biệt là cô giáo
Nguyễn Thị Khuy đã tạo mọi điều kiện và tận tình giúp đỡ, chỉ bảo cho em. Bên cạnh
đó, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến các cán bộ công nhân viên chức tại Uỷ Ban
Nhân Dân phường Kim Liên – Quận Đống Đa – Thành Phố Hà Nội đã giúp đỡ và tạo
mọi điều kiện thuận lợi giúp em hồn thành tốt q trình thực tập của mình.


DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

PTON : Phát triển nhà ở

BTNMT : Bộ tài nguyên môi trường
UBND : Ủy ban nhân dân

GPMB : Giải phóng mặt bằng
KH&ĐT : Khoa học và đầu tư
VPKTST : Văn phòng kiến trúc sư trưởng
XHCN :Xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC BẢNG BIỂU
BẢNG


MỤC LỤC


LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của chun đề
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã
hội.Cùng với thị trường vốn , thị trường lao động , thị trường bất động sản là một
trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất .Thị trường bất động sản là một
trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế.Các phương tiện báo chí , truyền
hình ln đề cập tới thị trường bất động sản , túi những vấn đề cập nhập của thị trường
này.Với mơ hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa
phát triển .Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần
theo định hướng XHCN có sự quản lý của nhà nước những năm vừa qua thị trường
BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp
.Điều đó cho thấy rằng . tầm quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến
đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn.Thật vậy, bởi BĐS nhu cầu thiết yếu không thế
thiếu được , nhất là đất ở , nhà ở vô cùng quan trọng đối với con người.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta , thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển . Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc

dân , nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội về thúc đẩy nền kinh tế
đất nước trong thời gian qua và trong tương lai .
Tuy nhiên theo đánh giá thị trường bất động sản ở các nước nói chung, thì việc
đánh giá đã khẳng định được một số yếu tố làm xuất hiện , tồn tại và phát triển thị
trường bất động sản không chính thức là:
- Các quyền của người mua và người bán chưa rõ ràng
- Việc hợp thức hóa rất khó khăn , thủ tục phức tạp , rườm rà ,giá cả thuê phí lại
quá cao
- Việc trốn tránh nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen
- Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở khu vực
phường , quận còn khá chậm
- Thiếu sự kiểm sốt thường xun và có hệ thống quản lý và sử dụng đất
- Có một nghịch lý về cung cầu bất động sản hiện đang tồn tại.Cầu của khu vực
dân cư về nhà ở tăng vọt và lớn hơn so với cung , trong khi cung về mặt bằng tại các
khu công nghiệp , khu chế xuất , mặt bằng cho doanh nghiệp nhà nước và diện tích
khách sạn , văn phịng lại vượt xa cầu

1


- Chương trình truyền thơng cho khách hàng chưa đầy đủ
Những vấn đề nóng bỏng , bất cập của thị trường bất động sản thường được đề
cập đến như :vấn đề sốt đất , đầu cơ đất , mua bán trao tay …cơn sốt đất ở Hà Nội nói
chung và các phường quận tại Hà Nội nói riêng .Hơn một năm qua đến nay vẫn chưa
hạ nhiệt, giá nhà đất tăng không chỉ vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm ,
hiện tượng khơng bình thường của nền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiện nay cao quá bất
hợp lý so với thu nhập của đại đa số người lao động ; thị trường BĐS còn đang ở giai
đoạn sơ khai là thị trường khơng chính thức ( nhà nước khơng kiểm sốt được ) .Từ đó
cho thấy việc nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS là rất cần thiết và có ý nghĩa
trong tình hình hiện nay.Vì vậy , để góp phần vào việc phát triển nền kinh tế thị trường

BĐS ,với những kiến thức đã học và những lý do trên em xin mạnh rạn chọn chuyên
đề “ Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại phường Kim Liên - Quận
Đống Đa - Thành phố Hà Nội “ làm chuyên để thực tập của mình.Thị trường bất
động sản là một lĩnh vực rộng lớn , nên với trình độ cịn hạn chế sẽ khơng tránh khỏi
những thiếu sót.Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô ,
các cán bộ Ủy Ban Nhân Dân Phường Kim Liên và các bạn để rút ra những kinh
nghiệm trong quá trình thực tập và làm việc sau này
2. Mục đích, u cầu
- Mục đích:
+ Tìm hiểu về thị trường BĐS.

.

+ Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại phường Kim Liên
+ Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường BĐS.
- Yêu cầu:
+ Nghiên cứu, nắm vững chính sách pháp luật về bất động sản, khung giá các
loại đất của Nhà nước và các văn bản có liên quan đã được ban hành.
+ Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập được phải có độ tin cậy và chính xác,
phản ánh đúng thực trạng giá đất tại địa phương.
+ Số liệu điều tra thu thập được phải được phân tích, đánh giá một cách khách
quan đúng pháp luật.

2


CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở khoa học của thị trường BĐS
1.1.1 Các khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

a. Bất động sản
Điều 181 Bộ Luật Dân Sự đã xác định khái niệm BĐS như sau:
- Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm:
+ Đất đai .
+ Nhà ở , cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác đất ở pháp luật quy định .
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt
động sản xuất kinh doanh.Đất đai , nhà ở các cơng trình xây dựng và các tài sản gắn
liền với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS .Theo quy định của pháp luật , các loại
tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra , kiểm soát của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền
- Nhà đất :
+ Theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau
+ Theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà , cũng như đất cho mục
đích sử dụng xây dựng nhà
b. Thị trường
Là nơi mọi người mua và người bán tự tìm đến với nhau qua tiếp xúc trao đổi ,
thăm dò để nhận được lời giải đáp mà mỗi bên cần thiết . Thị trường là nơi trao đổi
hàng hóa bao gồm cả hàng hóa hữu hình lẫn vơ hình.
Là hợp phần bắt buộc cua kinh tế hàng hóa vì nó ra đời , phát triển cùng với sự ra
đời và phát triển của sản xuất hàng hóa , trong đó thơng qua sự trao đổi hàng hóa trên
thị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền kinh tế hàng hóa.Vậy thị trường là
một phạm trù của kinh tế hàng hóa , và nó là kết quả của sự phân cơng lao động của
nền kinh tế hàng hóa , là một phạm trù khách quan tất yếu , là yếu tố nội tại của sản

3

xuất hàng hóa .Thị trường thể hiện tổng hịa các mối quan hệ trao đổi hàng hóa , tức là
quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán , giữa sản xuất và lưu thông, giữa
cung ứng và nhu cầu ,và cũng là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của
hàng hóa.Thị trường thể hiện yêu cầu tiêu thụ đối với mỗi chủng loại hàng hóa, tức là
thể hiện đặc trưng bản chất của thị trường.Mọi hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp là nhằm thỏa mãn yêu cầu của người tiêu dùng và người tiêu dùng là nhân vật
chủ đạo của thị trường.Thị trường hết sức đa dạng , phức tạp chủ yếu đất ở quy luật thị
trường chi phối như: quy luật cạnh tranh , cung cầu , giá trị ,giá cả….
c . Thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt , tuy không thể di chuyển được nhưng có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu , do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch.Thị trường
bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản , mang tính khu vực và
biến động theo thời gian .Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa giao dịch bất động
sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định
Thị trường bất động sản bao gồm :Thị trường mua bán bất động sản , thị trường
cho thuê bất động sản , thị trường thế chấp và bảo hiềm bất động sản
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng , giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai )
- Thị trường cấp II :là thị trường xây dựng các cơng trình để bán hoặc cho th
- Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại những cơng trình đã
được mua hoặc đã cho th
1.1.2 Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong bất động
sản đó chứ khơng phải là bản thân đất đai và cơng trình .Thơng thường thì các quyền
lợi đó bị một số hạn chế , chẳng hạn như quy hoạch đô thị , điều lệ xây dựng , tức là có
tính tương đối chứ khơng phải tuyệt đối
Thị trường mang tính khu vực do đặc điểm cố định , không di chuyển được của
bất động sản .Trong mỗi nước , mỗi đơ thị , thậm chí mỗi khu vực trong đơ thị , thị
trường bất động sản có những điều kiện thị trường , quan hệ cung cầu và mức giá cả
rất khác nhau

Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị
trường .Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét mức độ tự do cạnh trang,
tức là bên bán và bên mua có được tự do đi vào thị trường khơng , có đủ số lượng bên
bán và bên mua khơng ? Và thị trường bất động sản mang tính khu vực nên sự cạnh

4


tranh là khơng hồn tồn, mặt khác nếu thị trường vẫn khơng hồn chỉnh thì việc phát
triển những dự án bất động sản lớn gặp trở ngại , do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ ,
bât bí đẩy giá lên cách xa giá trị thực hoặc tình trạng nhà để khơng , ít người mua hoặc
th.
Các hình thái thị trường
Phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc , tùy thuộc theo mức độ cạnh tranh và số người
tham gia trên thị trường
Bảng 1: Các hình thái mua và bán
Người mua
Một

Một số

Nhiều

Người bán
Một

độc quyền tay đôi

độc quyền bán hạn chế

độc quyền bán

Một

độc quyền mua hạn chế

độc quyền song phương

độc quyền cạnh tranh
bán

độc quyền mua

độc quyền cạnh tranh mua

cạnh tranh

Nhiều

Thực tế người ta phân loại thị trường như sau :
- Thị trường cạnh tranh hoàn hảo :Thị trường đa phương
- Thị trường khơng hồn hảo : Thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc
quyền
Thị trường cạnh tranh hoàn hảo :nhiêu người căng mua bán một loại hàng hóa .Ở
đây không một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường
Điều kiện: + Số người tham gia mua bán nhiều
+ Khơng có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu
+ Ra nhập hoặc rút lui rễ dàng
+ Các doanh nghiệp đều có thơng tin đầy đủ về thị trường
Thị trường độc quyền đa phương : số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng

đến giá
Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất định .
sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mã , dịch vụ , địa điểm …)

5


1.1.3 Phân loại thị trường bất động sản
a. Phân loại thị trường
Để nắm bắt bản chất thị trường , nhận biêt từng loi thị trường , xu hướng hình
thành và vận động của từng loại thị trường .Vì vậy cần phải phân loại thị trường , tức
là phân chia thị trường theo các chế độ khách quan , căn cứ khoa học.
- Theo phạm vi lãnh thổ :Có thị trường thế giới , thành thị , nông thôn , miền núi
- Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trình tái sản xuất sản phẩm xã
hội:
+ Thị trường hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ :Thị trường hàng hóa tiêu dùng cho
sản xuất và cá nhân
+ Thị trường các yếu tố sản xuất : Thị trường tài chính , sức lao động . thông tin
khoa học công nghệ
- Theo mức độ cạnh tranh :Được căn cứ vào số lượng người tham gia trên thị
trường về sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng .Nó gắn liền với phương thức hình thành
giá cả , do đó hình thức các phương thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trường
b. Phân loại thị trường bất động sản
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi .
Trên thị trường hàng hóa bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hóa bất động
sản bao gồn quyền sở hữu cơng trình gắn liền với đất và quyền sử dụng đất có điều
kiện .Thị trường này lại có thê chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và
thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng
* Thị trường bất đống sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,
nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị

trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..
* Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở,
BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..
* Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư
liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..
- Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
+ Khu vực đơ thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất
động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất
động sản công cộng v.v..

6


+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nơng nghiệp (đất
xây dựng trụ sở, văn phịng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường bất động
sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v..
+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất
động sản công cộng v.v..
Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nơng nghiệp)
* Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và cơng trình cơng cộng (giao thơng, thuỷ lợi, y tế, văn hố...)
* Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu công
nghiệp, khu chế xuất...)
* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thơn)
* Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hố bất động sản là các bất động sản phi
vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản
văn hố, di tích lịch sử, v.v..

Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh):
* Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê bất động sản
* Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
* Thị trường dịch vụ bất động sản:: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất
động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì
bảo dưỡng bất động sản v.v..
Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng
đất (còn gọi là thị trường bất đông sản sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho th lại các cơng trình đã được mua
hoặc thuê.

7


1.1.4 Vai trị và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
a. Vai trò của thị trường bất động sản
Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như sau:
- Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các nhà kinh doanh
Thị trường là nơi chuyển hóa từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị đây là
nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn , tốc độ gia tăng về kinh doanh , hiệu quả
kinh doanh .Cho nên quyết định sự ra đời tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản .
Quá trình kinh doanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản q trình
đó được thể hiện bằng tiền tệ hóa các yếu tố sản xuất trong đó có đất đai vào tổng giá
trị bất động sản .Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thơng

hàng hóa và dung lượng thị trường
- Thị trường bất động sản là cầu nỗi giữa người sản xuất và tiêu dùng về bất
động sản , giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất
- Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và
nâng cao hiệu quả sử dụng đất
- Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các cơng trình gắn liền với đất
- Góp phần nâng cao trình độ hợp tác và nâng cao trình độ xã hội hóa sản xuất
kinh doanh.
- Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản , vì tài ngun đất đai có hạn
chu kì đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu
của thị trường , do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động
sản thông qua cơ chế giá cả
- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu
- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung
b.

Vị trí của thị trường bất đống sản trong nền kinh tế quốc dân

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế
thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô , tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
- Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia.Tỷ trọng bất động sản trong tổng
số của cái xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng

8


của cải vật chất của mỗi nước.Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới
30% tổng hoạt động của nền kinh tế .Theo đánh giá của các chuyên gia , tổng giá trị
vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là

rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD , gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát
triển hiện hành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua
- Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình .Trong điều kiện nền kinh
tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở , nơi tổ chức hoạt động kinh tế
gia đình , nó cịn là nguồn vồn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp
c. Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động
- Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nghiên cứu trên thế giới
chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho
các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định giá khoa học , chính
thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó
phát triển kinh tế xã hội đạt được những mục tiêu đề ra
- Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy , ở các nước phát triển lượng tiển cho vay
qua thế châp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng vốn cho vay
Vì vậy , phát triển đầu tư , kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng
việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
d. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản , đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng đế sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu
- Kinh nghiệm cúa các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng
nghiệp hóa thì tỷ lệ đơ thị hóa thường chiếm từ 60 – 80 %
Như vậy , vấn đề phát triển thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị
hóa ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt .Nhất là khi nước ta chuyến
sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý nhà nước đối với công
tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản
lý thị trường bất động sản ơ đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để
khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai
e. Phát triển và quản lý tới thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích sản
xuất phát triển , tăng nguồn thu
- Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường

tài chính tín dụng, thị trường xây dựng , thị trường vật liệu xây dựng , thị trường lao

9


động .Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế , ở cac nước phát triển nếu
đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các
ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD
- Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng
cường kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai , tạo lập các cơng trình ,
nhà xưởng , vật kiến trúc.để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ
cấu trong các ngành , các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước .theo thống kê của
tổng cụ thuế và các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn
1996 - 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các
giao dịch ,trên 70% chưa kiểm sốt được và thực tế là các giao dịch khơng thực hiện
nghĩa vụ thuế với Nhà nước,mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị
trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm
1.2 Thực trạng về thì trường bất động sản ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Thị trường bất động sản tại Mỹ tăng trưởng chậm
- Giá nhà đất tại Mỹ hiện đã giảm 2,2% khi kết thúc tháng 8 vừa qua và theo
nhận định của nhiều chuyên gia thì giá nhà sẽ chững lại trong thời gian tới và thậm chí
sẽ giảm trong phần cịn lại của năm nay cũng như trong năm 2012. Những số liệu
thống kê của Clear Capital cho thấy, những khu vực có mức tăng giá tốt nhất là vùng
Trung Tây và miền Nam nước Mỹ trong khi đó khu vực New Orleans, Cleveland và
Columbus lại là những nơi có mức giảm giá mạnh nhất với hơn 7%.
- Theo chuyên gia thống kê của Clear Capital, Alex Villacorta, giá sẽ còn giảm từ giờ
đến cuối năm nhất là ở những khu vực đang gặp nhiều khó khăn, chưa có dấu hiệu nào
cho thấy tình hình sẽ được cải thiện ở những khu vực này. Villacorta nói: “ bức tranh
thị trường bất động sản sẽ khơng chỉ tồn một màu hồng, rõ ràng là một số những khu
vực đang gặp khó khăn nhất định, chắc chắn những khó khăn này sẽ cịn tồn tại khơng

chỉ trong năm nay mà cịn có thể tiếp diễn trong năm 2012 tới đây.”
- Trong một báo cáo khác, những con số thống kê cho thấy gần một nửa lượng
những ngôi nhà đã giao dịch thành công được bán với giá thấp hơn giá chào bán, trung
bình là 7,1%.Những công ty kinh doanh bất động sản thường chủ động giảm giá để thu
hút người mua, mức giảm trung bình ước tính vào khoảng 19.092 USD. Giá nhà ở
trung bình tại Mỹ trong tháng 2 vừa qua cũng đã giảm 2,1%, xuống cịn 249.631 USD/
đơn vị nhà ở.Theo phó chủ tịch ZipRealty, Leslie Tyler, số lượng nhà mới được đưa
vào lưu thông chỉ chiếm dưới 1% trong tổng số nhà được rao bán trong tháng 2 vừa
qua. Người bán tỏ ra khơng mấy hào hứng bởi vì việc áp dụng chính sách tín thuế mới.

10


1.2.2 Hâm nóng thị trường bất động sản tại Anh Quốc
- Từ khi cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu băng phát năm 2008 tới nay, giá
nhà đất tại Ạnh liên tục đi xuống và cơ hội hồi phục vẫn chưa ló dạng khi cơn bão nợ
vẫn đang lăm le nhấn chìm cả cựu lục địa.
Rối ren về kinh tế khiến số người đăng ký bán nhà dưới giá thị trường tăng vọt,
nhất là trong năm 2011, đẩy giá nhà ở Anh rớt tới 8% so với cùng kỳ năm trước. Theo nhận định của Công ty Bất động sản PPR Estates, thất nghiệp gia tăng, kinh
doanh ế ẩm và khách mua nhà sụt giảm là những nguyên nhân chính khiến nhiều
người phải đăng ký bán vội, chấp nhận phá giá. Dự hơn một tháng qua, phân khúc bất
động sản cao cấp trở nên khá sôi động nhờ mối quan tâm của các "đại gia" từ các nền
kinh tế mới nổi, nhưng nhìn chung giảm giá vẫn là xu hướng chủ đạo. Đến tháng 12012, khối lượng giao dịch đã giảm trên cả 3 lĩnh vực gồm văn phòng, bán lẻ và khu
công nghiệp. Đặc biệt, giá trị giao dịch đối với các trung tâm mua sắm giảm đến 0,5%
và giá thuê giảm 0,1%.
- Để "hâm nóng" thị trường nhà đất đang lao đao do kinh tế suy thoái, tuần
trước, Chính phủ Anh đã phải cơng bố một gói biện pháp trong chương trình mang tên
"Bảo đảm mua nhà mới" nhằm hỗ trợ người dân mua nhà và các căn hộ do các hội
đồng địa phương sở hữu. Theo chương trình mới này, những người đang thuê nhà của
hội đồng địa phương sẽ được hưởng ưu đãi với mức giảm giá 35% nếu đã ở căn nhà đó

trong 5 năm và giảm giá thêm 1% cho mỗi năm sau nếu mua lại chính căn nhà đó. Đối
với những người mua căn hộ chung cư, mức giảm giá lên tới 50% sau 5 năm và mỗi
năm tiếp theo được giảm 2%. Ngồi ra, những người chỉ có khả năng trả đặt cọc 5%
giá trị nhà hoặc căn hộ cũng có thể được phép mua với sự hỗ trợ của các ngân hàng
đăng ký tham gia chương trình này.
- Chính phủ Anh kỳ vọng rằng, các biện pháp hỗ trợ mới sẽ giúp khoảng 100
nghìn người dân Anh có cơ hội được sở hữu nhà và đồng thời sẽ giúp tạo ra 50 nghìn
việc làm mới trong lĩnh vực xây dựng nhà ở. Toàn bộ số tiền thu được từ bán nhà và
căn hộ thuộc sở hữu của các hội đồng địa phương sẽ được dựng đầu tư xây thêm các
nhà xã hội mới
- Tuy nhiên, hiện cũng còn nhiều quan ngại về khả năng thực thi của chương
trình hỗ trợ này. Trước hết, số ngân hàng tham gia chương trình hỗ trợ người dân mua
nhà đã giảm từ 7 xuống còn 3 và số các nhà thầu xây dựng nhà giảm từ 25 xuống còn
7 so với ngày đầu thực hiện. Thứ hai, các ngân hàng hiện thiên về xu hướng cho người
mua nhà kinh doanh cho thuê vay tiền hơn là cho người mua nhà để ở vay.

11


- Hiện tại, bất động sản Anh có lợi thế hơn so với nhiều thị trường khác là những
ưu đãi về thuế đối với người nước ngoài. Theo hãng tư vấn bất động sản Knight Frank,
các nhà đầu tư nước ngồi khơng phải trả thuế lãi về bất động sản. "Chẳng hạn, nếu
khách hàng mua một bất động sản với giá 1 triệu bảng Anh và bán lại với giá 1,2 triệu
bảng thì số tiền lãi 200.000 bảng được miễn thuế". Một điểm nữa khiến thị trường bất
động sản Anh hấp dẫn hơn đó là sự minh bạch. -Tuy nhiên, các chuyên gia trong lĩnh
vực này cho rằng, những yếu tố trên sẽ chỉ hỗ trợ thị trường bất động sản Anh về dài
hạn, chứ ít có khả năng thay đổi tình trạng ảm đạm trong ngắn hạn khi những khó
khăn kinh tế vẫn là nỗi ám ảnh lớn trong khu vực.
1.2.3 Thị trường bất động sản Hồng Kong trong thời kỳ khủng hoảng
- Giá cho thuê văn phòng tại một số khu vực của Hồng Kông hiện đứng vào mức

kỷ lục của thế giới, cao hơn hẳn so với một số thành phố như Tokyo, Luân Đôn và
New York.
- Mặc dù chỉ mới gần đạt đến các tiêu chuẩn mà Hồng Kơng đặt ra cho các tồn nhà
chọc trời nhưng Trung tâm thương mại quốc tế (I.C.C - International Commerce Center)
mới được xây dựng tại đây vẫn được xem là một cơng trình rất lớn. Tuy hứng chịu ảnh
hưởng của cuộc suy thối kinh tế tồn cầu nhưng gần như tồn bộ diện tích của tồ nhà đã
được cho thuê. Điều này là một minh chứng cho thấy sự lớn mạnh của Hồng Kơng với
vai trị là một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất của thế giới.
- Với chiều cao 490m cùng với ánh sáng rực rỡ bao trùm đã giúp cho hình ảnh
của tồ nhà càng nổi bật như một cây nấm khổng lồ trong danh sách những toàn nhà
chọc trời của thế giới trong vòng 5 năm trởi lại đây. Hiện đây được đánh giá là tồ nhà
cao nhất Hồng Kơng. Đứng từ trên tồ nhà, người ta có thể thấy được tồn bộ quang
cảnh của Trung Quốc đại lục và các đảo cũng như bờ biển của nó.
- Theo 118 bài báo và các nghiên cứu xung quanh vấn đề về Trung tâm thương
mại quốc tế Hồng Kơng (I.C.C), tồn nhà này được đứng vào hàng thứ 4 trong hàng
ngũ các toà nhà cao nhất thế giới, chỉ sau Buji Dubai của Duabai, Taipei 101 của Đài
Loan và Trung tâm tài chính thế giới Bắc Kinh của Trung Quốc.
- Trung tâm thương mại quốc tế Hồng Kông dự kiến được xây dựng xong vào
năm tới với lượng lớn nguồn vật liệu xi – măng dùng cho xây dựng cơng trình là do
các quốc gia châu Á cung cấp. Điều này càng cho thấy tồn nhà này cịn mang ý nghĩa
lớn trong việc phản ảnh sức mạnh tăng trưởng kinh tế của khu vực.
- Tại Hồng Kơng, với địa thế vốn có của nó và vị trí được xem là một trong
những trung tâm tài chính lớn nhất khu vực châu Á, giá bất động sản và giá cho thuê
tại các khu cao ốc và văn phòng cũng được xem là cao ngất ngưởng.

12


- Tuy nhiên, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Sun Hung Kai Properties chủ đầu tư của dự án I.C.C lại nói rằng diện tích của gần như tồn bộ toà nhà này đã
được cho thuê. Nhà đầu tư đã ký trước các hợp đồng cho thuê với các ngân hàng đầu

tư hàng đầu như Morgan Stanley và Credit Suisse trong năm 2010 và 2011- một
khoảng thời gian khá dài trước khi I.C.C được phép đi vào hoạt động và trong khi giá
cho th vẫn cịn có xu hướng gia tăng mạnh. Cuộc khủng hoảng tài chính đã buộc các
ngân hàng phải tìm ra biện pháp tránh hao phí nguồn lực tài chính và đã biến cảng biển
Victoria thành một trung tâm thương mại - dịch vụ sầm uất và hấp dẫn.
- Paul Katz, chủ tịch tập đoàn Kohn Pederson Associated – tập đồn đóng vai trị
là nhà thiết kế và kiến trúc đối với dự án xây dựng I.C.C của Sun Hung Kai đã phát
biểu rằng : “Đây chỉ là một thời kỳ nhất định trong chu kỳ kinh tế mà Sun Hung Kai
có thể đầu tư vào một toà nhà cao cấp, để cho các doanh nghiệp lớn thuê.”
- Giá cho thuê văn phòng tại các khu vực trung tâm như các khu vực kinh doanh
chính và các khu vực tại phía Bắc Hồng Kơng hiện đứng vào mức kỷ lục của thế giới,
khi so sánh mức giá này với giá cho thuê văn phòng tại Tokyo, Luân Đôn và New
York theo con số thống kê của công ty dịch vụ bất động sản thương mại Cushman &
Wakefield.
- Kể từ khi giá cho thuê tăng mạnh vào thời điểm cách đây một năm - trước khi
khu vực này chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu thì
giá cho th văn phịng hiện nay tại Hồng Kông đã giảm khoảng 50%. Nhưng theo
ông John Siu, chủ tịch của công ty Cushman & Wakefield tại Hồng Kơng và Nam
Trong Quốc thì khi so sánh với các thành phố khác của châu Á thì giá cho thuê tại
Hồng Kông vẫn là rất đắt.
- Trong năm qua, Mặc dù cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu đã đẩy Hồng
Kơng vào cuộc suy thối với mức độ ảnh hưởng khá trầm trọng nhưng tỷ lệ diện tích
trống trong các tồn nhà cho th tại khu vực Trung tâm hiện vẫn đứng ở mức 6.7%.
Theo số liệu thống kê mới nhất trong tháng 6 và tháng 7 của Cushman & Wakefield
thì giá cho thuê trung bình đối với các văn phòng hạng A là 11,31$/m 2/ tháng.
- Tại Tokyo, chỉ có 3,4% diện tích các văn phịng cho th là cịn trống và giá
cho th trung bình là 9,8$. Cịn tại Singapore, trung tâm tài chính lớn thứu 3 tại khu
vực châu Á thì tỷ lệ này là 5,1% và giá cho thuê trung bình đạt 5,98$.
Tương tự như vậy, trong khi giá nhà đang tiếp tục có dấu hiệu giảm mạnh tại một
số khu vực thì tại Hồng Kơng, giá nhà lại đang có xu hướng hồi phục trong năm nay.

Đó là do các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Trung Quốc đại lục đã tận
dụng mức lãi suất thấp để đầu tư vào các căn hộ và văn phòng tại các khu vực thương

13


mại lớn như Hồng Kông. Theo thống kê của Centaline Property Agency thì giá nhà tại
một số nơi đã gần như tăng trở lại, đạt mức tương đương với thời điểm cách đây một
năm. Ngược lại, tại thị trường Hoa Kỳ, giá nhà tại các thành phố lớn vẫn chỉ đạt đến
70% giá nhà tại thời điểm thị trường nhà đất sốt.
1.3 Thực trạng về thị trường bất động sản tại việt nam
Luật đất đai năm 1993 , luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm
1998, luật đất đai năm 2003 ; Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và các nghị định thông tư của
thủ tướng chính phủ đã cụ thể hóa luật đất đai và pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý
quan trọng trong việc quản lý thị trường bất động sản .Việc quản lý thị trường bất
động sản đã đạt được những kết quả quan trọng , bước đầu hình thành và phát triển thị
trường bất động sản ở Việt Nam
Để thực hiện luật đất đai và pháp lệnh nhà ở có hiệu quả , nhiều văn bản đã được
ban hành như khung giá các loại đất , thuế chuyển quyền sử dụng đất , thuế trước bạ ,
quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở , xây dựng kết cấu hạ tầng , về sử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ….đang từng bước làm cho đất đai , nhà ở tiếp
cận với thị trường bất động sản .Đây là một trong những cơ sở quan trọng hình thành
và phát triển thị trường bất động sản , tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà
nước , thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường năng lực dầu tư cho cơ sở
hạ tầng.
Việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
trong những năm gần đây đã được tiến hành khẩn trương , góp phần tăng cường cơng
tác quản lý đât đai .Đây là tiển đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyển
quyền sử dụng đất đai
Đánh giá thực trạng thij trường bất động sản ở nước ta hiện nay đã khẳng định

một số yếu tố làm xuất hiện , tồn tại và phát triển thị trường bất động sản không chính
thức là :
- Luật dất đai , Bộ luật dân sự tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị trường
bất động sản thông qua việc xác lập quyền mua và bán quyền sử dụng đất đai, nhưng
việc chuyển dịch về đất từ người bán sang người mua thì lại chưa được thực hiện qua
kê khai đăng ký , nhất là đăng ký bất động sản , chưa có một hệ thống đăng ký hỗ trợ
cho luật , bộ luật có thê đi vào hệ thống
- Thị trường bất động sản nước ta về cơ bản là thị trường khơng chính thức do
hầu hết các bất động sản khơng có đầy đủ điều kiện pháp lý khi tham gia vào các giao
dịch dân sự như bán quyền sử dụng đất , nhà , thế chấp , cho thuê …Trong khi đó việc
hợp thức hóa rất khó khăn , thủ tục phức tạp rườm rà , giá các thuế phí lại cao

14


- Các quyền của người mia và người bán quy định chưa rõ ràng.
- Tiến độ cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở khu vực đơ thị
cịn q chậm
- Thiếu sự kiểm sốt thường xun và có hệ thống về quản lý và sử dụng đât
- Việc trốn tránh nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen , khơng được xử lý
nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
- Có một nghịch lý về cung - cầu bất động sản hiện đang tồn tại .Cầu của khu vực
dân cư về nhà ở tăng vọt và lớn hơn so với cung ,trong khi cung
- về mặt bằng tại các khu công nghiệp , khu chế xút mặt bằng cho doanh nghiệp
nhà nước và diện tích khách sạn , văn phịng phải vượt xa cầu
- Chương trình truyền thơng cho khách hàng chưa đầy đủ .Thực tế nhân dân vẫn
chưa hiểu rõ và đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của mình về trình tự và thủ tục hành
chính trong việc kê khai , đăng ký và các nghĩa vụ tài chính về nhà đất gồm thuê , tiền
thuê đất , phí và lệ phí địa chính
1.4 Cơ sở pháp lý thị trường bất động sản

Văn kiện Đại hội Đẳng toàn quốc lần thứ 9 nêu rõ “Thúc đẩy sự hình thành và
từng bước hồn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa , đặc biệt
quan tâm tới các thị trường quan trọng hiện nay còn sơ khai như :Thị trường lao động ,
chứng khoán, thị trường bất động sản , thị trường khoa học công nghệ”
Đứng trên góc độ nền kinh tế thị trường , nước ta là một nền kinh tế đang trong
quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và đang triển khai cơng cuộc cải cách
hành chính nhà nước .
Khung khổ pháp lý để điều chỉnh thị trường bất động sản hiện nay cịn chưa hồn
thiện , thiếu đồng bộ .Sự quản lý lỏng lẻo và chồng chéo giữa các cấp các ngành có
liên quan .
Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi , bổ xung một số điều của luật đất đai năm
1998 , pháp lệnh nhà ở năm 1991 và các nghị định , thông tư , quyết định của thủ
tướng chính phủ về cụ thể hóa luật đất đai và pháp lệnh nhà ở là cơ sở pháp lý quan
trọng cho việc quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản .
- Chính phủ đã ban hành nghị định 181/2004 ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi
hành luật đất đai
- Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành quyết định số :24/2004/QĐ BTNMT ngày 1 tháng 11 năm 2004 về Ban hành quy định về giáy chứng nhận quyền
sử dụng đất

15


- Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư 28/2004/TT- BTNMT ngày
1 thang 11 năm 2004 về hướng dẫn thực hiện thống kê , kiểm kê đất đai vè xây dựng
bản đồ hiện trạng sử dụng đất
- Bộ tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư 29/2004/TT- BTNMT ngày
1 tháng 11 năm 2004 về hướng dẫn lập , chỉnh lý , quản lý hồ sơ địa chính.
1.5 Các phương pháp định giá bất động sản
Có 5 phương pháp thông thường trong định giá bất động sản:
- Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp

- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn
hóa)
- Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)
- Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch tốn)
- Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả
định)
1. Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có
nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá
trị thực của BĐS đó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở
Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
2. Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp
vốn hóa)
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng nămtrong tương
lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó
(cịn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp
này là các tham số để tính tốn giá trị BĐS địi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc
xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác
của kết quả tính tốn thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các
phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh
lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính tốn.
3. Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS khơng có hoặc
rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh
viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương

16


pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo

bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá
trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
4. Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán)
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp
chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào
khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để
xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
5. Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển
giả định):
Phương pháp này thường được áp dụng để tính tốn giá trị của những BĐS
không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng
trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất
phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo
nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị cịn lại sau khi lấy giá trị
cơng trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

17


CHƯƠNG II
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Về thị trường BĐS tại phường Kim Liên
- Phạm vi nghiên cứu: Chuyên đề nghiên cứu trên địa bàn phường kim Liên
2.2. Nội dung nghiên cứu
- Đặc điểm địa bàn nghiên cứu
- Nghiên cứu việc vận dụng các văn bản pháp quy tại phường Kim Liên
- Nghiên cứu thực trạng về thị trường BĐS tại phường Kim Liên
- Tìm hiểu về thị trường BĐS
- Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của thị trường BĐS.

- Điều tra, thu thập, tổng hợp số liệu để đánh giá sự phát triển thị trường BĐS tại
phường Kim Liên
- Các kết quả đạt được và những tồn tại cần giải quyết.
- Phân tích khó khăn và đề xuất giải pháp phát triển thị trường BĐS.
2.3. Phương pháp nghiên cứ
- Phương pháp khảo sát thực địa là phương pháp nghiên cứu có hiệu quả rất lớn
trong việc thu thập số liệu trên địa bàn phường Kim Liên Lượng thông tin thu thập
được sát với thực tế, có độ tin cậy cao, tạo cơ sở để đề xuất những định hướng phát
triển và giải pháp thực hiện hợp lý.
- Phương pháp kế thừa được sử dụng nhằm xác định, phân tích, đánh giá giá đất
và tổng hợp các dữ liệu có liên quan thông qua các thông tin, số liệu đã thu thập được
từ các nguồn khác. Từ đó, trên cơ sở kế thừa có chọn lọc các nghiên cứu đã thực hiên
trước đây tại phường 'Kim Liên và các thông tin cần thiết phục vụ cho đề tài nghiên
cứu : bảng giá đất năm , khung giá đất năm 2011…
- Phương pháp xử lý số liệu được dựng sau khi đã thu thập được tồn bộ số liệu,
thơng tin cần thiết từ các phương pháp tiến hành trước đó, mục đích là để xử lý thơng tin.
- Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu, thống kê: trên cơ sở các số liệu thu
thập dựng phương pháp thống kê để tổng hợp, tính tốn mức chênh lệch giữa giá đất
qui định của nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường, từ đó phân tích đánh giá ảnh
hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở phường Kim Liên - Quận Đống Đa - Hà Nội

18


CHUƠNG III
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội
3.1.1 Điều kiện tự nhiên phường Kim Liên
Phường Kim liên là một phường thuộc vùng đồng bằng. Năm 2011 Có diện tích

tự nhiên 33,78 ha , dân số 14,696 người so với mức bình quân chung của thành phố là
ở mức yếu kém.
3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội
- Thu nhập bình quân so với mức bình quân chung của thành phố ở mức thấp
- Về dân số 14,694 người ,so với mức bình quân chung của thành phố ở mức
kém.
a. Về kết cấu hạ tầng
- Giao thông so với điều kiện chung của thành phố thuộc loại tốt
- Cấp thoát nước tốt
- Điên tốt
- Cơ sở giáo dục tốt
- Cơ sở y tế tốt
b. Về cung cấp dịch vụ
- Dịch vụ tài chính , tín dụng thuận lợi
- Dịch vụ thơng tin liên lạc thuận lợi
Thương mại thuận lợi
c. Về quy hoạch sử dụng đất
Phường Kim Liên đã được xét duyệt quy hoạch sử dụng đất năm 2001

19