Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 đến 2012

Số hóa bởi trung tâm học liệu


NÔNG LÂM



TRẦN NGUYỄN NGỌC



ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN HUYỆN MÊ LINH, THÀNH PHỐ
HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2008-2012
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03




LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP




Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN



Thái Nguyên - 2013

Số hóa bởi trung tâm học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên
cứu thực sự của cá nhân tôi đã được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý
thuyết, kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng và diễn biến thị
trường bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 -
2012 và dưới sự hướng dẫn khoa học chu đáo, nhiệt tình của thầy giáo
PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn. Các số liệu, tính toán, tổng hợp và
những kết quả trong Luận văn là trung thực, khách quan các lập luận, nhận
xét, kiến nghị được đưa ra xuất phát từ thực tiễn, lý luận, pháp lý và sự
hiểu biết của bản thân tôi.

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013
Tác giả



Trần Nguyễn Ngọc

Số hóa bởi trung tâm học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn Thạc sỹ của mình, tôi xin gửi lời cảm ơn chân
thành tới Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học,
Khoa Tài nguyên và Môi trường và các Thầy cô giáo Trường Đại học Nông

Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình truyền đạt những kiến thức quý báu cho tôi
trong quá trình học tập tại Trường.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
đã trực tiếp hướng dẫn trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành Luận văn.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Mê Linh, Phòng
Tài nguyên và Môi trường, các phòng ban khác thuộc UBND huyện Mê Linh,
và các sở, ngành của Thành phố đã tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình học
tập, thu thập số liệu, tài liệu, nghiên cứu, góp ý để hoàn thành Luận văn.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp
đã động viên, khuyến khích, tạo mọi điều kiện để được học tập, nghiên cứu.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2013
Tác giả


Trần Nguyễn Ngọc

Số hóa bởi trung tâm học liệu

iii
MỤC LỤC
Trang phụ bìa
Lời cam đoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục viết tắt vii
Danh mục bảng viii
Danh mục hình viii
M 1
1. Đặt vấn đề 1

2. Mục tiêu của đề tài 2
2
2.2. Mụ 3
3. Yêu cầu của đề tài 3
Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 5
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài 5
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài 7
1.2. Khái quát về thị trường bất động sản 10
1.2.1. Khái quát về thị trường 10
1.2.2. Khái quát về tài sản, bất động sản và động sản 11
1.2.2.1. Khái niệm 11
1.2.2.2. Hàng hoá bất động sản 12
1.2.3. Khái quát thị trường bất động sản 12
1.2.3.1. Khái niệm 12
1.2.3.2. Phân loại thị trường bất động sản 14
1.2.3.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản 16
1.2.3.4. Chức năng của thị trường bất động sản 17
1.2.3.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản 17
1.2.3.6. Các yếu tố chủ yếu của thị trường bất động sản 17

Số hóa bởi trung tâm học liệu

iv
1.2.3.7. Cung, cầu và môi giới trong thị trường bất động sản 18
1.3. Hoạt động của thị trường bất động sản trên thế gới và ở Việt Nam 18
1.3.1. Hoạt động của thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới 18
1.3.1.1. Khái quát chung 18
1.3.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản Trung Quốc 19

1.3.2. Hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt nam 22
1.3.2.1. Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam 22
1.3.2.2. Khái quát về thị trường bất động sản ở một số thành phố lớn 29
Chƣơng 2. Đ , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
33
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 33
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 33
2.2.1. Thời gian nghiên cứu 33
2.2.2. Địa điể 33
2.3. Nội dung nghiên cứu 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu 35
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 35
2.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp 35
2.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp 36
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu 37
37
ế thừa các tài liệu có liên quan 37
37
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38
3.1. Tình hình cơ bản của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 38
3.1.1.1. Vị trí địa lý 38
3.1.1.2. Địa hình 38
3.1.1.3. Khí hậu, thời tiết 39
3.1.1.4. Điều kiện thủy văn 39

Số hóa bởi trung tâm học liệu

v

3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên 39
3.1.1.6. Thực trạng môi trường 40
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 40
3.1.2.1. Đặc điểm xã hội 40
41
3.1.3. Hiện trạng sử dụng và biến động đất đai của huyện Mê Linh 42
3.1.3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 42
3.1.3.2. Biến động sử dụng đất tại huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 43
3.1.4. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai huyện Mê Linh 44
3.2. Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản,
huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 46
3.2.1. Thực trạng giao dịch bất động sản theo các hình thức chuyển quyền 46
3.2.1.1. Kết quả giao dịch qua hình thức chuyển dịch quyền sử dụng đất 46
3.2.1.2. Kết quả giao dịch qua hình thức thế chấp, bảo lãnh, góp vốn 48
3.2.1.3. Kết quả giao dịch bất động sản theo thời gian 48
3.2.1.4. Kết quả giao dịch bất động sản theo đơn vị hành chính 52
3.2.1.5. Kết quả giao dịch bất động sản theo loại Bất động sản 54
3.2.1.6. Kết quả giao dịch bất động sản theo nguồn gốc đối tượng sử dụng 56
3.2.1.7. Kết quả giao dịch theo phân loại thị trường bất động sản 58
3.2.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh, Hà Nội 59
3.2.2.1. Những kết quả đạt được từ đấu giá đất tại huyện Mê Linh 59
3.2.2.2. Hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh 61
3.2.2.3. Những tồn tại chính trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 62
3.2.3. Thực trạng về cung và cầu bất động sản tại huyện Mê Linh 63
3.2.3.1. Nguồn cung bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 63
3.2.3.2. Cầu về bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội 66
3.2.4. Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại huyện Mê Linh 70
3.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản huyện Mê Linh 74
3.2.5.1. Yếu tố về nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản 74
3.2.5.2. Yếu tố cung - cầu về bất động sản tại huyện Mê Linh 76

3.2.5.3. Yếu tố về quy hoạch bất động sản tại huyện Mê Linh 77

Số hóa bởi trung tâm học liệu

vi
3.2.5.4. Yếu tố về chính sách vĩ mô của Nhà nước 77
3.3. Đánh giá công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động
sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 78
3.3.1. Đánh giá công tác ban hành văn bản liên quan 78
3.3.2. Đánh giá tổ chức bộ máy Nhà nước quản lí thị trường bất động sản 78
3.3.2.1. Về quy định quản lý thị trường bất động sản ở nước ta 78
3.3.2.2. Bộ máy quản lí liên quan đến bất động sản của huyện Mê Linh 79
3.3.3. Đánh giá về quản lí thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh. 80
3.3.3.1. Về quản lý các thành phần tham gia thị trường bất động sản 80
3.3.3.2. Về đầu tư nguồn lực cho thị trường bất động sản 81
3.3.3.3. Về quản lý các nguồn thu từ bất động sản 83
3.4. Những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp về phát
triển thị trường bất động sản huyện Mê Linh, Hà Nội trong tương lai 84
3.4.1. Tiềm năng, thuận lợi về thị trường bất động sản huyện Mê Linh 84
3.4.2. Những khó khăn về thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh 85
3.4.3. Các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản trong tương lai 86
3.4.3.1. Nhóm giải pháp về tổ chức hành chính 86
3.4.3.2. Nhóm giải pháp về tài chính 86
3.4.3.3. Nhóm giải pháp tạo môi trường thuận lợi cho đầu tư 87
3.4.3.4. Nhóm giải pháp mang tính dài hạn 88
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 89
1. Kết luận 89
2. Đề nghị 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Số hóa bởi trung tâm học liệu

vii
DANH MỤC VIẾT TẮT
Viết tắt
Viết đầy đủ
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
BĐS
Bất động sản
TTBĐS
Thị trường Bất động sản
KCN
Khu công nghiệp
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TTĐĐ
Thị trường đất đai
SDĐ
Sử dụng đất
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NNNT
Nông nghiệp Nông thôn
TTQSDĐ
Thị trường quyền sử dụng đất
CNH
Công nghiệp hóa
HĐH

Hiện đại hóa
UBND
Ủy ban nhân dân
HTX
Hợp tác xã
TT
Thị trấn
VAC
Vườn ao chuồng
SXKD
Sản xuất kinh doanh
HTKT
Hạ tầng kỹ thuật
DGRĐ
Dồn ghép ruộng đất
SHNN
Sở hữu Nhà nước
GPMB
Giải phóng mặt bằng
CKBVMT
Cam kết bảo vệ Môi trường
NN
Nước ngoài
CMĐ
Chuyển mục đích
CSHT
Cơ sở hạ tầng
CNBĐS
Chuyển nhượng bất động sản
QLDAHT

Quản lý dự án hạ tầng đất dịch vụ
QSH
Quyền sở hữu
KTXH
Kinh tế xã hội
XDCB
Xây dựng cơ bản
HTXH
Hạ tầng xã hội
PNN
Phi Nông nghiệp
QSHTS
Quyền sở hữu tài sản

Số hóa bởi trung tâm học liệu

viii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
năm 2012 43
Bảng 3.2. Lượng giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà
Nội giai đoạn 2008 - 2012 47
Bảng 3.3. Lượng giao dịch đảm bảo bằng bất động sản tại huyện Mê Linh,
thành Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012 48
Bảng 3.4. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà
Nội giai đoạn 2008-2012 theo loại bất động sản 54
Bảng 3.5. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh theo nguồn
gốc, đối tượng tham gia giao dịch bất động sản 56
Bảng 3.6. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Mê Linh giai đoạn

2008-2012 theo phân loại thị trường bất động sản 58
Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh
giai đoạn 2008 - 2012 59
Bảng 3.8. Mục đích mua BĐS trên địa bàn huyện Mê Linh 68
Bảng 3.9. Yếu tố quan tâm nhất khi mua bất động sản của người sử dụng
trên địa bàn huyện 68
Bảng 3.10. Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong thị trường bất động sản 70
Bảng 3.11. Kết quả hoạt động của các loại hình môi giới bất động sản trên
địa bàn huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 71
Bảng 3.12. Lựa chọn của người dân về các hình thức môi giới bất động sản 73
Bảng 3.13. Thống kê phòng, ban cán bộ liên quan đến quản lý BĐS tại
huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội từ 2008-2012 79
Bảng 3.14. Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ bản để phát triển KTXH tại
huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008-2012 81
Bảng 3.15. Nguồn thu về bất động sản huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
giai đoạn 2008-2012 83

Số hóa bởi trung tâm học liệu

ix
DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Mô tả khái niệm về thị trường bất động sản 13
Hình 3.2. Sơ đồ vị trí huyện Mê Linh trong thành phố Hà Nội 38
Hình 3.3. Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Mê Linh năm 2012 42
Hình 3.4. Biến động sử dụng đất huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 44
Hình 3.5. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo các năm ở huyện
Mê Linh giai đoạn 2008-2012 49
Hình 3.6. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản giữa các đơn vị hành
chính ở huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012 52

Hình 3.7. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo loại bất động sản 55
Hình 3.8. Nguồn cung về bất động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà
Nội trong thời gian tới 64
Hình 3.9. Yếu tố quan tâm khi mua bất động sản tại huyện Mê Linh, thành
phố Hà Nội 70
Hình 3.10. Nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản ở nước ta giai
đoạn 2004 - 2012 75
Hình 3.11. Minh hoạ về sự giảm giá của bất động sản 76
Hình 3.12. Minh hoạ nợ xấu leo thang 87


Số hóa bởi trung tâm học liệu

1

1. Đ
Đất nước ta trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Đặc
biệt, năm 2008 gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) cho nên đất
nước ta đang đứng trước những cơ hội và thách thức không nhỏ. Để phấn đấu
đưa đất nước trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 đòi hỏi Đảng và Nhà
nước không ngừng nâng cao tinh thần trách nhiệm trong việc giữ gìn bảo vệ
toàn vẹn lãnh thổ, độc lập dân tộc. Đồng thời phải tích cực đổi mới trong công
tác lãnh đạo, chỉ đạo về cải cách thể chế hành chính, đội ngũ cán bộ công
chức, hệ thống pháp luật và cơ chế tài chính nhằm tạo bước đột phá trong quá
trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nước nông nghiệp thành nước công
nghiệp, định hướng phát triển theo cơ chế thị trường định hướng XHCN có sự
quản lý của Nhà nước, trong đó nền kinh tế thị trường đóng vai trò then chốt,
thị trường về BĐS, thị trường tài chính là điều quan tâm lớn trong xu thế
hiện nay. Thị trường BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã
hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, tạo

nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước. Sự sụp đổ TTBĐS sẽ gây
hậu quả rất nặng nề cho nền kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên, TTBĐS
nước ta mới được hình thành, còn nhiều khiếm khuyết, tình trạng giao dịch
BĐS thiếu minh bạch, bất hợp pháp làm cho thị trường biến động lúc "nóng"
lúc "lạnh", "tín dụng đen", "tâm lý đám đông" xuất hiện thất thường, tác động
đến an ninh, chính tri, KTXH và đời sống của nhân dân.
Nhằm tăng cường công tác quản lý đối với thị trường BĐS, Nghị quyết
Đại hội X Đảng Cộng sản Việt Nam và Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban
Chấp hành Trung ương Đảng tại Hội nghị Trung ương 6 khóa X đã đề ra:
“Phát triển thị trường BĐS trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng,
Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS Tăng cường các biện pháp chống đầu

Số hóa bởi trung tâm học liệu

2
cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định của pháp luật. Xây dựng hệ
thống đăng ký, thông tin BĐS. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường BĐS”.
Tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Quản lý và phát triển
thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS" là một trong 13 nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai.
Mê Linh là một huyện ngoại thành thuộc phía Tây Bắc của thủ đô Hà
Nội, với diện tích tự nhiên là 14.251ha, dân số khoảng 20 vạn gồm 18 đơn vị
hành chính cấp xã (2 thị trấn và 16 xã) có điều kiện cơ bản tương đối thuận
lợi. Đặc biệt, trụ sở làm việc của tất cả các cơ quan hành chính, tư pháp, đoàn
thể đều được tập trung tại Khu trung tâm Hành chính huyện với quy mô diện
tích 50ha. Năm 2004, huyện Mê Linh đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt
quy hoạch không gian phát triển theo 3 vùng trọng điểm đó là: Công nghiệp-
Đô thị, dịch vụ tập trung và vùng sinh thái. Theo đó, huyện đã thu hồi, chuyển
mục đích đất cho KCN Quang Minh khoảng 500ha và 50 dự án nhà ở, đô thị,
chung cư khoảng 1300 ha và một số dự án về giáo dục đào tạo

Với các điều kiện nêu trên, đã làm phát sinh nhiều loại BĐS cung ứng
cho thị trường như là đất dịch vụ, đất thương phẩm, đất đấu giá, đất dự án,
nhà chung cư, biệt thự vì vậy, có thể nói thị trường BĐS ở huyện Mê Linh
là một thị trường đầy tiềm năng, hấp dẫn và có nhiều thách thức khó khăn, trở
ngại cho công tác quản lý. Từ một số nhận định nêu trên, tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài “Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản tại huyện Mê Linh,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 đến 2012” trên cơ sở khoa học, khách
quan phù hợp với thực tiễn của địa phương.
2. M u của đề tài

Đánh giá tổng hợp hoạt động thị trường BĐS và công tác quản lý về thị
trường BĐS trên địa bàn huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012, nhằm tìm ra

Số hóa bởi trung tâm học liệu

3
những ưu điểm, khó khăn, giải pháp khắc phục và đặc biệt, tìm ra quy luật
vận động của nó để từ đó đề xuất một số giải pháp góp phần phát triển
TTBĐS của huyện vận động theo đúng quy luật có sự quản lý của Nhà nước.
2.2. Mục tiêu
- Đánh giá điều kiện của huyện Mê Linh, t
tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong giai đoạn nghiên cứu.
- thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất
động sản tại huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2008 - 2012.
- Đánh giá công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản
tại huyện Mê Linh giai đoạn 2008-2012.
- Đánh giá thuận lợi, và đề xuất được một số giải
pháp góp phần phát triển và quản lý thị trường bất động sản tại huyện Mê
Linh, thành phố Hà Nội trong tương lai.
3. Y

- Am hiểu những đặc trưng cơ bản của huyện Mê Linh, thành phố Hà
Nội như về con người, kinh tế, chính trị, xã hội, tồn tại và nguồn lực
- Phải hiểu rõ chính sách pháp luật về đất đai, nhà ở, các tài sản khác
gắn liền với đất và quy luật vận động, phát triển của thị trường.
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phản ánh đúng thực trạng để
tổng hợp đánh giá đầy đủ trung thực, khách quan, khoa học, lôgíc có hệ thống
- Công tác điều tra thực trạng, diễn biến thị trường BĐS phải đảm bảo
chính xác, sử dụng phương pháp thu thập thông tin, phương pháp chuyên gia,
kinh nghiệm (dùng phiếu phỏng vấn, điều tra, xin ý kiến).
- Đánh giá thực trạng diễn biến của TTBĐS và công tác quản lý Nhà
nước đối với TTBĐS của huyện Mê Linh đảm bảo tính chính xác trên cơ sở
các phương pháp luận phù hợp với chủ trương, chính sách, quy luật của thị
trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

4

Số hóa bởi trung tâm học liệu

5
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1. C
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Thị trường là gì: Đó là nơi diễn ra các hoạt động mua và bán một thứ
hàng hóa nhất định nào đó. Với nghĩa này, có thị trường gạo, thị trường cà
phê, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường bất động sản v.v
cũng có một nghĩa hẹp khác của thị trường là một nơi nhất định nào đó, tại đó

diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa và dịch vụ. Với nghĩa này, có thị
trường Hà Nội, thị trường miền Trung. Còn trong kinh tế học, thị trường được
hiểu rộng hơn, là nơi có các quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ giữa vô số
những người bán và người mua có quan hệ cạnh tranh với nhau, bất kể là ở
địa điểm nào, thời gian nào. Thị trường trong kinh tế học được chia thành ba
loại: thị trường hàng hóa - dịch vụ (còn gọi là thị trường sản lượng), thị
trường lao động, và thị trường tiền tệ [5]
Vậy, thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa
các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi
giới, giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường BĐS. BĐS là một loại hàng hoá "đặc biệt" nhưng vẫn
chịu sự tác động của quy luật cung - cầu trong nền kinh tế thị trường.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
- Thị trường bất động sản có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố
cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản. Khi giao dịch bất động thành công
thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sang hình thái giá trị [4]

Số hóa bởi trung tâm học liệu

6
- Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường giúp giá trị sản phẩm
thặng dư tiềm tàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà
kinh doanh BĐS có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân
- Thị trường bất động sản như đã nói là một bộ phận trong hệ thống
đồng bộ các loại thị trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần
phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế
thị trường phát huy tác dụng. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất
và tiêu dùng, giữa xây dựng và mua bán bất động sản.

- Thị trường bất động sản thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi
mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao
hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai - tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá.
- Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính
sách quản lý của Nhà nước do phần lớn bất động sản thuộc quyền sở hữu của
Nhà nước. Hoạt động của thị trường bất động sản sẽ phát ra tín hiệu để Nhà
nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường.
- Bất động sản thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước
kiểm soát được thị trường bất động sản thì nếu thị trường này càng sôi động
thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân sách từ bất động sản.
- Thị trường bất động sản có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực
như: xây dựng, ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng và phát triển thị
trường bất động sản sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành.
Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị
trường mọi chủ thể tham gia để tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ
thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác.
- Trong ngành kinh doanh bất động sản nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn,
sức hấp dẫn của thị trường cao. Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao
năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường. Hơn

Số hóa bởi trung tâm học liệu

7
nữa, người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường
BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự
phát triển của thị trường.
- Thị trường bất động sản điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích
giữa các tầng lớp dân cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của
toàn xã hội và thị trường này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh
doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật bất động sản góp phần vào tăng nguồn

thu ngân sách cho Nhà nước.
Căn cứ Quyết định 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng
Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn
2050. Trong tương lai, huyện Mê Linh sẽ trở thành đô thị vệ tinh của Hà Nội,
bởi các yếu tố thuận lợi giao thông đường không, đường thủy, đường bộ Với
con số tăng trưởng kinh tế luôn trên 18%, Mê Linh phát triển mạnh về kinh tế,
xã hội, đời sống nhân dân đang từng bước được nâng cao.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp năm 1992 đã sửa đổi, bổ sung năm 2001.
- Bộ Luật dân sự năm 2005.
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Nhà ở năm 2006.
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
- Luật Đầu tư năm 2005.
- Luật Doanh nghiệp năm 2005.
- Luật Xây dựng năm 2003
- Luật Đấu thầu năm 2005.
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính
phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

8
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của
Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở
tại Việt Nam.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất.

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định bổ xung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính
phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn thực hiện Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ.
- Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 1 năm 2008 và Chỉ thị số
1792/CT-TTg ngày 06 tháng 12 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về một
số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản.
- Thông báo số 177/TB-VPCP ngày 28 tháng 7 năm 2008 và Thông báo
số 138/TB-VPCP ngày 27 tháng 4 năm 2009 của Văn phòng Chính phủ về
Kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng ban chỉ đạo TW về
chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.
- Chương trình hành động số 21-CTr/TU ngày 25 tháng 4 năm 2013
của Thành ủy Hà Nội về thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 6 BCH Trung
ương (Khóa XI) về tiếp tục đối mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời
kỳ đẩy mạnh toàn tiện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước
ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

9
- Quyết định số 208/2004/QĐ-TTg ngày 13 tháng 12 năm 2004 của
Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt định hướng quy hoạch chung xây
dựng đô thị mới Mê Linh đến năm 2020.
- Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26 tháng 7 năm 2011 của Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030,
tầm nhìn đến năm 2050.

- Quyết định số 695/QĐ-UBND ngày 01 tháng 02 năm 2013 của
UBND thành phố Hà Nội về việc phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015).
- Quyết định số 49/2008/QĐ-UBND ngày 25 tháng 11 năm 2008 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về xử lý, xắp xếp nhà, đất thuộc
sở hữu Nhà nước do các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp và các công ty
Nhà nước đang sử dụng, thuộc thành phố quản lý trên địa bàn thành phố.
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18 tháng 01 năm 2010 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở
nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24 tháng 4 năm 2013 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định 121/2009/QĐ-UBND và Quyết định số 40/2011/QĐ-
UBND ngày 15 tháng 12 năm 2011 của UBND thành phố Hà Nội ban hành
quy định về việc cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất
vườn ao gắn liền với đất ở trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất
làm nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Số hóa bởi trung tâm học liệu

10
- Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14 tháng 9 năm 2011 của
UBND thành phố Hà Nội ban hành quy về đấu giá quyền sử dụng đất để giao
đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.2. K
1.2.1. Khái quát về thị trường

Thị trường có thể được khái niệm theo nhiều cách khác nhau. Chúng
được xem xét từ nhiều gốc độ và được đưa ra vào các giai đoạn khác nhau
trong quá trình phát triển kinh tế hàng hoá. Nếu hiểu theo nghĩa hẹp thì thị
trường chỉ địa điểm hay không gian của trao đổi hàng hoá, đó là nơi gặp gỡ
giữa người bán, người mua, hàng và tiền và ở đó diễn ra các hoạt động mua
bán. Như vậy, phạm vi của thị trường được giới hạn thông qua việc xem xét
bản chất hành vi tham gia thị trường, ở đâu có sự trao đổi, buôn bán, có sự lưu
thông hàng hoá thì ở đó có thị trường. Đây là cách hiểu thị trường gắn với yếu
tố địa lý của hành vi tham gia thị trường, đòi hỏi phải có sự hiệp hữu của đối
tượng được đem ra trao đổi. Nơi mua bán xảy ra đầu tiên là ở chợ, sau này mở
rộng hơn về không gian thì khái niệm nơi mua bán cũng mở rộng hơn như ở
cửa hàng, cửa hiệu cố định, siêu thị, Trung tâm thương mại…
Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thị trường là các hiện tượng kinh tế được
phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng với các quan hệ kinh
tế giữa người và người trong quá trình trao đổi, mua bán hàng hoá và các dịch
vụ. Thị trường là tổng thể những thoả thuận, cho phép những người bán và
người mua trao đổi hàng hoá và dịch vụ. Như vậy, thị trường không nhất thiết
phải là một địa điểm cụ thể như cách hiểu theo nghĩa hẹp trên. Người bán và
người mua có thể không trực tiếp trao đổi, mà có thể qua các phương tiện
khác để thiết lập nên thị trường [39].
Trong nền kinh tế hiện đại, thị trường được coi là biểu hiện thu gọn của
quá trình mà thông qua đó các quyết định của các gia đình về tiêu dùng mặt

Số hóa bởi trung tâm học liệu

11
hàng nào, các quyết định của các công ty về sản xuất cái gì?, sản xuất cho ai?
sản xuất như thế nào? các quyết định của người công nhân về làm việc bao
lâu? cho ai? đều được dung hoà bằng sự điều chỉnh giá cả, quan niệm này cho
thấy mọi quan hệ trong kinh tế đã được tiền tệ hoá. Giá cả với tư cách là yếu

tố thông tin cho các lực lượng tham gia thị trường trở thành trung tâm của sự
chú ý, sự điều chỉnh về giá cả trong quan hệ mua bán là yếu tố quan trọng
nhất để các quan hệ đó được tiến hành.
Xét theo mức độ khái quát thì thị trường còn được quan niệm là sự kết
hợp giữa cung và cầu trong đó người mua, người bán bình đẳng cạnh tranh, số
lượng người bán nhiều hay ít phụ thuộc vào quy mô của thị trường lớn hay
nhỏ. Sự cạnh tranh trên thị trường có thể do xảy ra giữa người bán, người mua
hay giữa người mua và người bán. Việc xác định giá cả trên thị trường là do
cung và cầu quyết định [4]
Tóm lại thị trường nói chung có thể được khái niệm theo nhiều cách
hiểu khác nhau, từ nhiều gốc độ khác nhau, ở từng giai đoạn khác nhau, theo
cách tiếp cận và đối tượng tiếp cận khác nhau trong quá trình phát triển kinh
tế hàng hoá.
1.2.2. Khái quát về tài sản, bất động sản và động sản
1.2.2.1. Khái niệm
- Tài sản: Bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng
tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại
bất động sản và động sản.
- Bất động sản: Là các tài sản không di dời được. Tùy tiêu chí phân loại
BĐS của các nước có khác nhau nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai
và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam định
nghĩa: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà

Số hóa bởi trung tâm học liệu

12
ở, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản
khác do pháp luật quy định; “Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị
Bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP,

Mỹ 30-40% [13].
- Động sản: Là những tài sản không phải là bất động sản.
1.2.2.2. Hàng hoá bất động sản
Tính đặc biệt của hàng hoá bất động sản được xác định bởi thuộc tính
của đất đai mà các hàng hoá khác không có:
- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu,
- Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo
thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người và đất đai là yếu tố cần
thiết để tạo lập bất động sản nói riêng và tài sản gắn liền với đất nói chung.
Ngoài ra, hàng hoá BĐS còn có tính chất khác với các loại hàng hoá
khác: Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật; khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp. Là
loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn. Là loại hàng hoá mà
việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình
tự pháp lý chặt chẽ (không phải tất cả BĐS đều trở thành hàng hoá [12].
1.2.3. Khái quát thị trường bất động sản
1.2.3.1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ
lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay
về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường,
trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu
ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối
với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát

Số hóa bởi trung tâm học liệu

13
triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là
thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ
thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán,
cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh bất động
sản [5]. Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và
nổi lên một số ý kiến như sau:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của
thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự
về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất
sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các
quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.
Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:

Hình 1.1. Mô tả khái niệm về thị trƣờng bất động sản

Số hóa bởi trung tâm học liệu

14
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị
trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản như:
- Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là
một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở
thành bất động sản được. Do đó đất đai bản thân nó là bất động sản đồng thời
là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường
đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một
bộ phận của hàng hoá BĐS.
- Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường bất động sản là thị
trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì

cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường.
Cũng giống như quan niệm trên bất động sản nhà đất chỉ là một bộ phận của
hàng hoá bất động sản trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
- Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
(quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường. Khái niệm này dễ làm
người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là
khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho
rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho
thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo
quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc
điểm là hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được
điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp
và quản lý chặt chẽ của nhà nước.
1.2.3.2. Phân loại thị trường bất động sản

Số hóa bởi trung tâm học liệu

15
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, ta có thể phân loại thị
trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau [12].
- Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có:
+ Thị trường BĐS chính thức: là thị trường mà ở đó hoạt động có liên
quan đến giao dịch BĐS được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
+ Thị trường bất động sản phi chính thức: là thị trường mà ở đó các
giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật
(còn được gọi là thị trường ngầm).
- Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường bất động sản ở các
tỉnh thành, quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành.
- Phân loại theo giá trị sử dụng của BĐS, gồm có: thị trường đất đai, thị

trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương
mại và dịch vụ.
- Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia thị trường bất
động sản làm 3 loại:
+ Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua.
+ Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền
chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê.
+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản: Quyền sở hữu không
thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu.
Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước
- Phân loại theo thứ tự thời gian ta chia thị trường BĐS ra làm 3 loại:
+ Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển
nhượng, cho thuê hoặc giao quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp là thị
trường của Nhà nước với người sử dụng đất. Thị trường này mang tính công
khai và không có giao dịch ngầm, mang tính một chiều. Hiện nay, quỹ đất