THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM DƯỚI ẢNH HƯỞNG KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH TÁC ĐỘNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN

Nguyễn Văn Tùng
Lời mở đầu
Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam
ngàycàng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt
Nam cũng xâydựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước
nhu cầu phát triển đóthị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự
phát triển ngày càng đầy đủhơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội
nhập kinh tế quốc tế.
Thị trường bất động sảnViệt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn nhiều
yếutố manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp
theo kịpsự phát triển của các nước trên thế giới. Tuy vậy, trong những năm
gần đây chínhsách về đất đai của Nhà nước ta đã có nhiều cải cách góp
phần xây dựng thịtrường bất động sản ngày càng phát triển hơn.
Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng
sâurộng, nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài
chính trongnước đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ. Thị
trường bất động sảnlà một kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng
tài chính thế giới. Vì vậy,dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới,
thị trường bất động sản ViệtNam không tránh khỏi lung lay. Nghiên cứu,
1
Nguyễn Văn Tùng
đánh giá, phân tích tác động củacuộc khủng hoảng tài chính thế giới đến thị
trường tài chính cũng như thị trườngbất động sản Việt Nam để biết được xu
hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa rađược các định hướng phát triển
cho loại thị trường vốn nhạy cảm này là một vấnđề cần thiết.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Đề tài không đi sâu vào phân tích tác động của khủng hoảng tài chính thế
giới đến toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam mà ở đề
tài này chỉ tập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến tình hình và hoạt
động của thị trường bất động sản Việt Nam ở góc độ các quy định của pháp
luật đất đai vàpháp luật có liên quan. Từ đó thấy được những ảnh hưởng từ

bên ngoài đến thị trường bất động sản Việt Nam, để đề ra các hướng phát
triển cho thị trường này.
2
Nguyễn Văn Tùng
ChươngI: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÌNH HÌNH KHỦNG HOẢNG
TÀI CHÍNH HIỆN NAY.
1.Lý luận chung về khủng hoảng tài chính và tình hình thế giới hiện
nay.
1.1 Khái niệm và nguyên nhân khủng hoảng tài chính.
Khái niệm khủng hoảng tài chính:
Tài chính được hiểu theo nghĩa rộng là tập hợp các quỹ tiền tệ cùng với
các mối quan hệ giữa chúng. Trong nền kinh tế thị trường luôn có sự luân
chuyển các luồng vốn tiền tệ và trong quá trình đó hình thành các quỹ tiền
của tất cả các chủ thể trong xã hội mà giữa chúng có mối quan hệ chặt chẽ,
ảnh hưởng lẫn nhau tạo nên một hệ thống tài chính.
Khủng hoảng tài chính là tình trạng tài chính (quỹ) mất cân đối nghiêm
trọng có thể dẫn đến
3
Nguyễn Văn Tùng
sụp đổ quỹ. Đặc trưng của mỗi quỹ – cấu thành hệ thống tài chính là các
dòng tiền vào/ra; nhận/thanh toán;… hình thành tài sản có, tài sản nợ.
Khủng hoảng tài chính tiền tệ xảy ra khi có hiện tượng mất cân đối
nghiêm trọng giữa tài sản
có và nghĩa vụ thanh toán về số lượng, thời hạn, chủng loại tiền. Đó là hiện
tượng
Một nhóm lớn các tổ chức tài chính có giá trị nguồn vốn vượt quá giá trị thị
trường của cáctài sản, dẫn đến hiện tượng đổ xô đến ngân hàng và sự dịch
chuyển cơ cấu đầu tư, sự sụp đổ củamột số doanh nghiệp tài chính và cần
thiết phải có sự can thiệp của nhà nước.
Khủng hoảng tài chính (ngân hàng) là tình huống trong đó một bộ phận lớn

các ngân hàng
(NH) của một quốc gia đột ngột mất khả năng thanh toán cũng như khả năng
trả nợ.
Cầu về tiền dự trữ quá lớn khiến cho NH không thể cùng một lúc đáp ứng
tất cả mọi người.Có hiện tượng khan hiếm tín dụng. Giá trị tài sản của ngân
hàng giảm mạnh và gây ra hiện tượng mất khả năng trả nợ, một số NH sụp
đổ và xuất hiện tình trạng đổ xô đến các NH. Các “bong bóng” giá tài sản nổ
4
Nguyễn Văn Tùng
tung: sự sụt giá ban đầu trong giá trị các tài sản buộc các NH phải bán tiếptài
sản và làm giá tài sản tiếp tục giảm mạnh hơn nữa. Các khoản tín dụng hình
thành trong thời điểm bùng nổ được mang ra bán tháo.
Nguyên nhân khủng hoảng tài chính hiện nay:
Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, sự phát triển cũng như các biến
động từ nền kinh tế của các quốc gia phát triển cũng đã, đang, và sẽ tác động
đến nền kinh tế của nhiều nước trên thế giới. Gần đây khủng hoảng tài chính
và sự trì trệ của nền kinh tế Mỹ cũng đã ảnh hưởng đến nhiều nước trên thế
giới, trong đó có Việt Nam (VN).
Nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất của cuộc khủng hoảng tài chính lần
này là sự suy sụpcủa thị trường bất động sản. Ở Mỹ, gần như hầu hết người
dân khi mua nhà là phải vay tiền ngânhàng và trả lại lãi lẫn vốn trong một
thời gian dài sau đó. Do đó, có một sự liên hệ rất chặt chẽgiữa tình hình lãi
suất và tình trạng của thị trường bất động sản. Khi lãi suất thấp và dễ vay
mượnthì người ta đổ xô đi mua nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao; khi lãi suất cao
thì thị trường giậm chân,người bán nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống
thấp.
5
Nguyễn Văn Tùng
Những món nợ từ việc vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, tham gia vào thị
trường bất động

sản là nguyên nhân dẫn đến tình hình tài chính suy thoái hiện nay của Mỹ.
Có ba yếu tố chính đã tạo nên hiện tượng tăng giảm trong thị trường bất
động sản ở Mỹ.
Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục
Dự trữ liên bang Mỹ
(Fed) đã liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến việc các ngân hàng cũng hạ lãi
suất cho vay tiền mua bất động sản (mặc dù những loại lãi suất cho vay tiền
mua nhà do các ngân hàng thương mại ấn định bao giờ cũng cao hơn nhiều
so với lãi suất cơ bản của Fed, nhưng mức độ cao hay thấp của
chúng bao giờ cũng phụ thuộc vào lãi suất cơ bản). Vào giữa năm 2000 thì
lãi suất cơ bản của Fed là trên 6% nhưng sau đó lãi suất này liên tục được cắt
giảm, cho đến giữa năm 2003 thì chỉcòn 1%.
Thứ hai, về phương diện sở hữu nhà cửa, chính sách chung của chính phủ
lúc bấy giờlà khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo và các nhóm dân
da màu được vay tiền dễ dànghơn để mua nhà. Việc này phần lớn được
thực hiện thông qua hai công ty được bảo trợ bởi chínhphủ là Fannie Mae và
6
Nguyễn Văn Tùng
Freddie Mac. Hai công ty này giúp đổ vốn vào thị trường bất động sảnbằng
cách mua lại các khoản cho vay của các ngân hàng thương mại, biến chúng
thành các loạichứng từ được bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp
(mortgage-backed securities – MBS –chứng khoán bất động sản), rồi bán lại
cho các nhà đầu tư ở Phố Wall, đặc biệt là các ngân hàngđầu tư khổng lồ như
Bear Stearns và Merrill Lynch.
Thứ ba, như đã trình bày ở trên, bởi vì có sựbiến đổi các khoản cho vay
thành các công cụ đầu tư cho nên thị trường tín dụng để phục vụ chothị
trường bất động sản không còn là sân chơi duy nhất của các ngân hàng
thương mại hoặc cáccông ty chuyên cho vay thế chấp bất động sản nữa. Nó
đã trở nên một sân chơi mới cho các nhàđầu tư, có khả năng huy động dòng
vốn từ khắp nơi đổ vào, kể cả dòng vốn ngoại quốc.

Điểm đặc biệt ở đây là bởi vì việc hình thành, mua bán, và bảo hiểm
MBS là vô cùng phứctạp cho nên nó diễn ra gần như là ngoài tầm kiểm soát
thông thường của chính phủ. Bởi vì thiếusự kiểm soát cần thiết cho nên lòng
tham và tính mạo hiểm đã trở nên phổ biến ở các nhà đầu tư.Bên cạnh đó,
bởi vì có thể bán lại phần lớn các khoản vay để các công ty khác biến chúng
thànhMBS, các ngân hàng thương mại đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc
cho vay, bất chấp khả năngtrả nợ của người vay
7
Nguyễn Văn Tùng
Qua phân tích các lý do trên, cho thấy thị trường bất động sản trở nên rất
nhộn nhịp, nhiềungười có thu nhập thấp hoặc không có tín dụng tốt vẫn đổ
xô đi muanhà, và khoản tiền cho vaycủa các ngân hàng dành cho khoản này
ngày càng tăng. Các công ty tài chính mạnh tay hơntrong việc mua lại các
khoản cho vay đầy mạo hiểm do phải đối đầu với cạnh tranh nhiều hơn từcác
công ty khác. Trong khi đó, nhu cầu mua lại MBS của các nhà đầu tư vẫn
cao bởi vì cho tớitrước năm 2006 thì thị trường bất động sản vẫn chữa có
dấu hiệu nổ bong bóng. Hơn nữa họđược trấn an từ các hợp đồng bảo hiểm
từ các công ty bảo hiểm và đầu tư khác. Việc này khiếncho các công ty bán
bảo hiểm ngày càng mạnh tay hơn trong việc bán bảo hiểm ra thị trường,
bấtchấp khả năng đảm bảo của mình.
Vì dễ vay cho nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bất
động sản liên tục.Giá nhà bình quân đã tăng đến 54% chỉ trong vòng bốn
năm từ 2001 (năm bắt đầu cắt mạnh lãisuất) đến 2005. Việc này cũng dẫn
đến vấn đề đầu cơ và ỷ lại là giá nhà sẽ tiếp tục lên. Hệ quả làngười ta sẵn
sàng mua nhà với giá cao, bất kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì
họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ ngân hàng mà vẫn có lời. Do đó, một
bong bóng đã thành hình trongthị trường bất động sản.
Cơn địa chấn tài chính ở Mỹ xuất phát từ khủng hoảng trong lĩnh vực bất
động sản. Thực tếcho thấy, nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng tài chính ở
8

Nguyễn Văn Tùng
Mỹ là do việc các ngân hàng cho vayquá lớn để đầu tư vào bất động sản, đến
lúc người đi vay không trả được nợ, các ngân hàng đầutư tuyên bố vỡ nợ,
một số lượng lớn nhà cửa bị siết nợ, tình trạng ấy kéo theo phản ứng
dâychuyền của hệ thống ngân hàng, và tiếp tục ảnh hưởng đến các thị trường
vốn khác như thịtrường chứng khoán, thị trường tài chính khác… dẫn đến
tình trạng khủng hoảng tài chính hiệnnay. Nguyên nhân trực tiếp của khủng
hoảng là bắt nguồn từ sự phát triển tín dụng quá nóng, vớisự hỗ trợ của
nghiệp vụ chứng khoán hóa, dẫn đến nhu cầu giả tạo, giá nhà đất leo thang
và cáckhoản tín dụng rủi ro cao. Khi rủi ro phát sinh, giá nhà đất và chứng
khoán sụt giảm dẫn đếnkhủng hoảng tín dụng.
1.2 Tình hình khủng hoảng tài chính hiện nay (thế giới và VN).
Tình hình thế giới:
Mỹ đươc coi là trung tâm của cuộc khủng hoảng tài chính lần này và chịu
nhiều tổn thất nhất.Bắt đầu từ khủng hoảng các hợp đồng cho vay bất động
sản thế chấp, tổng số khoảng 12 ngàn tỷUSD, trong đó 3 đến 4 ngàn tỷ USD
là dưới chuẩn, khó đòi. Những người không có khả năng trảnợ cũng được
cho vay. Những hợp đồng đó được chuyên gia tài chính Phố Wall gom lại và
9
Nguyễn Văn Tùng
phát hành chứng khoán phái sinh, được bảo đảm bởi những hợp đồng cho
vay thế chấp này để bán ratrên khắp các thị trường quốc tế. Khi các chứng
khoán này mất giá thảm hại, thị trường không cóngười mua, nên các ngân
hàng, công ty bảo hiểm, các tổ chức tài chính nắm hàng ngàn tỷ USDchứng
khoán đó không bán được, mất khả năng thanh khoản, và mất khả năng
thanh toán, đi đếngục ngã hoặc phá sản. Chính phủ Mỹ đã đưa ra các gói
giải pháp để mua những tài sản nhiễmđộc đó, nay đổi hướng một phần 250
tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ phần của các ngân hàng
Tại Úc, đặc điểm của nền kinh tế Úc là phụ thuộc vào ngành tài nguyên
khoáng sản (than đá,quặng, vàng, dầu, vv) và ngành dịch vụ tài chính (ngân

hàng, bảo hiểm, đầu tư). Những năm qua khi nền kinh tế toàn cầu bùng nổ
và giá hàng hóa cơ bản tăng cao, Úc đã được hưởng lợi lớn từ xuất khẩu.
Chính điều đó làm cho nền kinh tế Úc tăng trưởng tốt và đồng AUD tăng
mạnh lên đến đỉnh gần bằng USD vào tháng 8 qua. Khi cuộc khủng hoảng
diễn ra với nhu cầu tiêu thụ toàn cầu sụt giảm làm cho giá dầu và hàng hóa
cơ bản giảm nhanh chóng. Đồng AUD đã mất giá30% trong 2 tháng gần đây
so với USD. Một nguyên nhân nữa làm AUD giảm mạnh có sự đóng góp của
các giao dịch đầu cơ chênh lệch lãi suất (carry trade). Úc thu hút lượng tiền
thông minh lớn từ Nhật và một số quốc gia khác để đầu tư vào AUD với lãi
suất cao. Khi nền kinh tế suy thoái dẫn đến AUD giảm giá thì các dòng tiền
10
Nguyễn Văn Tùng
này quay ngược ra rất nhanh chóng, khiến AUD giảm sâu hơn. Giá chứng
khoán trên thị trường ASX cũng giảm mạnh khoảng 35% trong 4 tháng gần
đây. Do tỷ lệ dân Úc đầu tư chứng khoán cao nên nhiều người dân bị thua lỗ
nặng. Giá bất động sản hiện cũng đang trong chu kỳ giảm. Mặc dù hệ thống
tài chính Úc không bị đe dọa trực tiếp song Chính phủ Úc cũng đã có những
hành động mạnh và kịp thời như cắt giảm lãi suất cơbản 100 bps (1%) xuống
6% và cam kết bơm hàng tỷ đô vào hệ thống tài chính cũng như camkết bảo
đảm thanh toán cho các ngân hàng. Và như vậy tình hình tài chính nước Úc
cũng đang lâm vào suy thoái.
Tại Anh Quốc, hàng loạt ngân hàng cho vay thế chấp như Northern Rock,
Bradford &Bingley đều rơi vào tình trạng khó khăn và phải được can thiệp.
Đối với các quốc gia châu Âu khác, khủng hoảng mang tính chất gián tiếp
hơn, chủ yếu do sự liên thông chặt chẽ giữa các thịtrường tài chính lớn. Do
sự phát tán rủi ro tín dụng thông qua các gói chứng khoán có gốc bấtđộng
sản của Mỹ và Anh Quốc nên các ngân hàng và quỹ đầu tư của châu Âu
cũng bị ảnh hưởngnặng nề. Phản ứng domino xảy ra khi thị trường tín dụng
liên ngân hàng bị khủng hoảng và lànsóng bán tháo chứng khoán toàn cầu.
Ngân hàng Fortis của Bỉ bị quốc hữu hóa không phải docho vay dưới chuẩn

mà do bị thương nặng sau khi bỏ ra số tiền quá lớn cùng mua
11
Nguyễn Văn Tùng
ABN AMROBank. Khi không thể huy động vốn trên thị trường và cũng
không thể bán tài sản thì ngân hàngnày bị tê liệt.
Tình hình VN:
Tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ là tác động mang tính hai
chiều, song chủ yếulà tác động tiêu cực tới nền kinh tế toàn cầu cũng như
của Việt Nam. Do sự hội nhập ngày càngsâu và rộng của nền kinh tế Việt
Nam vào thế giới nên Việt Nam chịu những tác động nhất định,tuy không
trực tiếp.
Ảnh hưởng lớn nhất đối với Việt Nam trước hết là về xuất khẩu sang các
thị trường như Mỹvà châu Âu (chiếm khoảng 40% tổng kim ngạch xuất
khẩu). Khủng hoảng kinh tế hiện đang lansang châu Á. Quỹ Tiền tệ Quốc tế
(IMF) dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu sụt từ 5% năm 2007 xuống 3,9%
năm 2008 và 3% năm 2009. Suy thoái kinh tế sẽ kéo theo nhu cầu tiêu thụ
sụt giảm trên phạm vi toàn cầu. Về phía Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp thì
cũng có giới hạn vì Việt Nam chưa tham gia nhiều vào thị trường tài chính
thế giới và không tham gia mua bán chứng khoán phái sinh này.
12
Nguyễn Văn Tùng
Nhưng khủng hoảng tài chính toàn cầu đã ảnh hưởng đến lãi suất tín dụng
cho vay giữa các ngân hàng (Libor và Sibor, tức London Inter Bank offer
rate, Singapore Inter Bank Offer rate,thường được dùng làm lãi suất cơ sở để
cho các xí nghiệp và ngân hàng Việt Nam vay). Ngoài ra đầu tư trực tiếp
(FDI) của Việt Nam cũng bị ảnh hưởng vì FDI vào Việt Nam phần lớn là
vốn vay chứ không phải vốn tự có, nên nếu các nhà đầu tư không dàn xếp
được khoản vay sẽ khó giải ngân được. Đối với thị trường chứng khoán, có
khả năng nhà đầu tư nước ngoài phải thu hồi nguồn vốn và bán chứng
khoán. Điều này tác động đến dự trữ ngoại hối và giá cả trên thị trường

chứng khoán. Nhà đầu tư nước ngoài bán ra nhiều hơn mua vào sẽ làm giảm
giá chứng khoán của Việt Nam.
Gián tiếp, thì hoạt động nhập khẩu của các nước sẽ co lại, vì vậy ảnh hưởng
đến xuất khẩu
của Việt Nam. Chúng ta xuất khẩu đến 60% GDP vì vậy chắc chắn sẽ ảnh
hưởng.
Về thị trường bất động sản, hoạt động mua bán bất động sản nhiều tháng qua
có dấu hiệu đình trệ khá lâu, và dấu hiệu này cũng đã xuất hiện tại Mỹ trước
khi sự sụp đổ liên tục của nhiều ngân hàng đầu tư hàng đầu thế giới xảy ra.
13
Nguyễn Văn Tùng
Nhà đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội năm trước sôi động thì giờ đây đìu
hiu, người bán là đa số, trong khi người mua thì còn đang chờ đợi tình hình
sắp tới thế nào. Thị trường hiện không có những yếu tố thuận lợi. Nguồn
cung tiền đổ vào thị trường đã giảm sút nghiêm trọng. Đa số các ngân hàng
do thiếu tiền đồng đã giảm hẳn việc cho vay đầu tư chứng khoán, trong khi
tỷ lệ cho vay chứng khoán cũng đã quá cao. Các chính sáchcủa nhà nước
chưa ra nhưng bài học của chính sách lên thị trường chứng khoán và thị
trường tín dụng vừa rồi đã nhãn tiền, sẽ không thể không ảnh hưởng tới thị
trường nhà đất. Khi thị trường không còn tăng tốc, thì sức hấp dẫn đối với
giới đầu cơ không còn nữa. Giới đầu cơ mới là lực lượng chính làm giá đất
tăng đến mức không tưởng như năm trước. Khi họ không còn hứng thú trong
việc đổ tiền vào thị trường có nghĩa là thị trường đã đến lúc thoái trào, ít
nhất là trong ngắn hạn.Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ
không bán được, coi như là trong ngắn hạn.
Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như
là chôn vốn tại đó, chờ đến khi nào thị trường hồi phục lại để bán. Các công
ty nhà đất vay tiền ngân hàng kinh doanh dự án, giờ không bán được đất, nợ
đáo hạn lại cận kề, chắc chắn sẽ phải bán tài sản với giá rẻ, có khi phải phá
sản. Khi thị trường bùng nổ, tiền đầu tư lúc nào cũng thiếu, vì vậy tiền đổ

14
Nguyễn Văn Tùng
vào bất động sản một phần không nhỏ là tiền vay. Rõ ràng, bài học kinh
nghiệm về suy thoái nhà đất tại các quốc gia như Singapore hay Thái lan,
hoặc đợt suy thoái tín dụng nhà đất dẫn đến khủng hoảng tài chính tại Mỹ đã
cho thấy hậu quả thế nào của khủng hoảng nhà đất.
Như vậy, thị trường tài chính và trong lĩnh vực bất động sản VN cũng có
những dấu hiệu củasự sụt giảm. Khó khăn trong thị trường nhà đất sẽ kéo
theo khó khăn trong hệ thống ngân hàng.Tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng lên, tất nhiên
sẽ ảnh hưởng tới rủi ro tín dụng của toàn hệ thống. Cổ phiếu các doanh
nghiệp bất động sản sẽ cũng giảm sút. Nhưng thị trường bất động sản giảm
sút là kếtquả tất yếu của quy luật thị trường, có tăng có giảm. Giảm sút có
khi là tín hiệu tích cực để thị trường quy về giá trị thực của nó. Những người
có thu nhập thấp muốn mua nhà giờ có thể mua được.
15
Nguyễn Văn Tùng
2.Tình hình tài chính và thị trường bất động sản VN hiện nay dưới tác
động
của khủng hoảng tài chính thế giới.
Dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới hiện nay, nền kinh tế
của VN ít nhiều cũng có ảnh hưởng. Tuy nhiên, về mặt tài chính, theo báo
cáo của tất cả các ngân hàng đều cho thấy tình hình tài chính của VN hiện
nay không bị ảnh hưởng. Thống đốc ngân hàng nhà nước (NHNN) Nguyễn
Văn Giàu khẳng định : “Tính thanh khoản và dự trữ ngoại tệ đều an
toàn” .Thống đốc nêu rõ, trước những diễn biến của cuộc khủng hoảng tài
chính tại Mỹ, NHNN đã theo dõi, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh
của các ngân hàng thương mại (NHTM) và tiếp tục can thiệp trên thị trường
ngoại hối để bảo đảm an toàn thanh khoản cho toàn hệ thống ngân hàng
cũng như nền kinh tế. Thống đốc cho biết dự trữ ngoại hối của Việt Nam vẫn
tiếp tục tăng và hiện nay đã tăng 1,6 tỉ USD so với đầu năm 2007. Khoản dự

trữ này cũng đang rất an toàn bởi các ngân hàng thuộc các quốc gia mà
chúng ta đang gửi ngoại hối đều ở mức an toàn. Hiện nay,82% số tiền dự trữ
ngoại hối của VN đang gửi tập trung vào các ngân hàng trung ương của các
16
Nguyễn Văn Tùng
quốc gia như Mỹ, Anh, Pháp, Đức và các tổ chức tài chính quốc tế; 18% còn
lại gửi đầu tư các ngân hàng thương mại nước ngoài cũng là các tổ chức có
mức độ tín nhiệm cao, xếp hạng 3A và 2A. Thống đốc nhấn mạnh: Chúng ta
không có quan hệ với những ngân hàng đầu tư, tập đoàn đổ vỡ vừa qua tại
Mỹ,. Tới thời điểm này cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ không tác động đến
hệ thống ngân hàng Việt Nam.
Nhìn chung tình hình tài chính của các ngân hàng VN hiện nay vẫn đang
nằm trong tầm kiểm
soát và không có dấu hiệu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới.
Tuy nhiên, tình trạng bội chi ngân sách ngày càng tăng. Tỷ lệ tăng bội chi
ngân sách từ 2001 tới 2007 được nói là 4,95%, thuộc loại đáng báo động.
Một trong các yếu tố khiến tình trạng thâm hụt ngân sách có thể tiếp tục tăng
trong năm 2008-2009 là do giá dầu thô, mặt hàng xuất khẩu chính của VN,
đang có xu hướng giảm trên thị trường quốc tế. Nền kinh tế đang phải đối
mặt với các vấn đề về lạm phát, giá cả tăng cao, tăng trưởng kinh tế bị giảm
sút.
17
Nguyễn Văn Tùng
Về thị trường bất động sản, ở VN tình trạng lên xuống của giá bất động
sản đã xảy ra nhiều rồi, và việc tín dụng cho vay bất động sản cũng có gây
khó khăn cho hệ thống tài chính. Không phải chỉ tác động từ Mỹ mà vì giá
bất động sản ở VN đã bắt đầu giảm mạnh từ năm ngoái rồi vàmức độ giảm
cũng mạnh hơn ở Mỹ, nhưng tác động của nó đối với hệ thống tài chính thì
nhẹ hơn ở Mỹ ở chỗ là ở Mỹ thông thường giá trị trường bao nhiêu thì người
ta cho vay hoặc là chothế chấp bấy nhiêu. Còn ở Việt Nam thì các ngân hàng

có quy định tức là giá thị trường là 100 thì ngân hàng định giá còn 50% của
giá đó mà thôi. Và với 50% của giá đó thì ngân hàng chỉ chovay có 70%, có
nghĩa là giá thị trường của bất động sản đó là 100 đồng chẳng hạn thì ngân
hang chỉ cho vay có 35 đồng thôi. Và như vậy thì khi giá thị trường bất động
sản giảm xuống 40%chẳng hạn thì vẫn chưa tới mức 35 đồng mà các ngân
hàng cho vay. Thành thử rủi ro của nó không lớn như là ở Mỹ. Hai
nữa tức là ở Việt Nam người ta không có cái chuẩn mực báo cáo tài chính
quốc tế để có thể đánh giá lại giá tài sản hàng quý, bởi vì vậy cho nên là có
thể nó có những rủi ro tiềm ẩn nhưng mà không tác động mạnh tới tâm lý.
Bên cạnh đó, việc cho vay thế chấp bất động sản ở VN có mức đọ phòng
ngừa rủi ro mạnh hơn nhiều so với các nước, tức là ngân hàng chỉ cho vay
với mức 35% giá thị trường của bất động sản mà thôi. Kèm theo đó là kinh
nghiệm đánh giá bất động sản, phòng ngừa rủi ro cũng được chú trọng hơn.
18
Nguyễn Văn Tùng
Như vậy, tình hình sụt giảm của thị trường bất động sản ở VN không phải
là do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới, mà đây là quy luật tất
yếu của thị trường, có tăng có giảm.Sự tác động từ bên ngoài là yếu tố ảnh
hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư mà chưa có tác độngtrực tiếp nào.
19
Nguyễn Văn Tùng
Chương II: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN DƯỚI ẢNH HƯỞNG
KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH – TÁC ĐỘNG VÀ HƯỚNG PHÁT
TRIỂN.
1.Mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và sự sụt giảm của thị
trường bất
động sản.
Như đã phân tích ở trên, khủng hoảng tài chính ở Mỹ xuất phát từ qua
trình sụt giảm của thị trường bất động sản, gây ảnh hưởng xấu và kéo theo
sự sụp đổ của các thị trường vốn khác. Ở VN, kể từ sau sự sụt giảm của thị

20
Nguyễn Văn Tùng
trường chứng khoán hồi tháng 4 năm 2007, các nguồn đầu tư bắt đầu có sự
thay đổi, vốn đổ vào thị trường bất động sản tăng lên. Giá nhà đất tăng một
cách chóng mặt, tác động thể hiện rõ trong hành vi vội vã tham gia thị
trường bất động sản. Những người có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở
hữu một bất động sản phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước
khi gái leo thang. Một số người có khả năng tài chính nhanh chân thự chiện
giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên để kiếm lời. Và như thế cho thấy, sự tác
động qua lại giữa các thị trường với nhau tạo nên vòng xoáy sụt giảm của thị
trường này và gia tăng của thị trường kia. Quan hệ tương quan giữa bất động
sản và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, có khi
ngược chiều do chịu nhiều tác động của yếu tố tâm lý. Khi thi trường chứng
khoán rơi vào trạng thái giảm sâu như thời gian qua, cả lượng giao dịch và
mức giá trên thị trường bất động sản đều suy giảm mạnh. Hiện tượng này
phần nào phản ánh tính bầy đàn của công chúng đầu tư VN.
Các giao dịch bất động sản có quy mô và chiếm tỷ trọng tương đối lớn so
với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Vì thế mà các ngân hàng thương mại
rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm
2007, nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại
Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… Bất động sản hình thành từ
nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp. Quy trình
21
Nguyễn Văn Tùng
thực hiện tín dụng bất động sản tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại
đảm bảo an toàn. Khả năng vỡ nợ hầu như không thể xảy ra. Trên thực tế,
hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50%
của70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp. Nghĩa là tỷ lệ tài trợ của
ngân hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân thông thường
dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử

dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ
có thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mãi tài sản thì
tính thanh khoản cũng được bảo đảm chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế
chấp thấp.
Trong lịch sử ở Mỹ, bất động sản từng là nguyên nhân gây ra sự phá sản
của hệ thống ngân hàng giai đoạn 1931-1933. Các ngân hàng lâm vào phá
sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá mức vào thị trường bất
động sản. Chính vì thế, mối tương quan tác động của thị trường bất động sản
đến khủng hoảng tài chính chỉ là trong gang tấc. Mức độ tác động đó như thế
nào là phụ thuộc vào chính sách và các công cụ điều hành của nhà nước đó
mà thôi.
22
Nguyễn Văn Tùng
Ở VN, nhờ chính sách thắt chặt thị trường, quy định hạn mức tín dụng
của các ngân hang thương mại nên dù việc cho vay bất động sản thu được
những món hời lớn nhưng các ngân hang thương mại đều phải tuân thủ chặt
chẽ quy định của ngân hàng nhà nước. Mối quan hệ qua lại giữa các thị
trường ở VN chỉ mới ở trạng thái một chiều, tức là tạo nguồn cho việc hình
thành bất động sản. Nói cách khác, quá trình chứng khoán hóa để tái tạo lại
tính thanh khoản cho hệ thốn gtài chính chưa có. Quá trình phân bổ rủi ro rất
hẹp, trong phạm vi giữa số ít đối tượng tham gia giao dịch. Vìthế, thanh
khoản ở VN chỉ bảo đảm được, khi giá bất động sản tăng. Ngược lại khi
giảm thì hoàn toàn không có tính thanh khoản cao, do đó cũng không có
mức cân bằng giá mới.Nên hiện tượng dễ thấy là giá thì vẫn đứng ở
mức cao, nhưng không có giao dịch. Sau các chu kỳ trầm lắng, mức cao “kẹt
giao dịch” đó tiếp tục là mặt bằng để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm mất
cân bằng trong một cơn sốt mới. Đó là lý do mà bất động sản VN có khi còn
cao hơn những đô thị rất đắt đỏ của thế giới. Đây là “bong bóng” tự tồn tại
do không “xì” được.
Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan

trọng: Cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua
bất động sản để phòng rủi ro lãi suất tăng; Cung cấp cơ hội, khả năng cho
23
Nguyễn Văn Tùng
người vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm.Trong quan hệ
giữa thị trường bất động sản với các thị trường vốn, tiền tệ thì vai trò của
ngân hàng là trung tâm, trong đó Ngân hàng Nhà nước thực hiện nhiệm vụ
điều tiết các dòng vốn của nền kinh tế, có chính sách phù hợp để theo dõi
chặt chẽ diễn biến trên thị trường tài chính tiền tệ thế giới, giám sát chặt chẽ
hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại, tiếp tục can thiệp trên
thị trường ngoại hối để đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống ngân
hàng và cho nền kinh tế.
2.Các quy định của pháp luật đất đai VN về thị trường bất động sản.
2.1 Cơ sở pháp lý.
Pháp luật về bất động sản bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều
chỉnh các quan hệ
xã hội phát sinh trực tiếp trong việc quản lý, tạo lập, sở hữu và giao dịch bất
động sản.
Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản hiện được quy định ở
nhiều văn bản khác nhau bao gồm: Bộ Luật Dân Sự 2005, Luật đất đai năm
24
Nguyễn Văn Tùng
2003, Luật Doanh nghiệp 2005, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản
năm 2006, Luật xây dựng, Luật nhà ở … và các văn bản hướng dẫn thi hành
khác.
Ngoài ra khi xem xét tác động của tình hình khủng hoảng tài chính đến
thị trường bất động sản VN còn cần phải tham khảo, áp dụng các quy định
của pháp luật về thuế, ngân hàng, tiền tệ,ngoại hối, chứng khoán… Như vậy
mới thấy hết được mối liên quan và tác động qua lại giữa cácthị trường với
nhau.

2.2 Tác động của pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản.
Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng không nằm
ngoài quy luật, cũngchịu ảnh hưởng và tác động của pháp luật về chính sách
thuế bất động sản. Những chính sách pháp luật mới sẽ thúc đẩy thị trường
bất động sản phát triển lành mạnh nếu như phù hợp với thực tế khách quan
của thị trường, ngược lại thị trường bất động sản sẽ phát triển không bình
thường.Một khi thị trường bất động sản phát triển không bình thường, ngưng
trệ kéo dài sẽ dẫn đến hậuquả dây chuyền không những chi phối với thị
trường bất động sản mà còn kéo theo cả thị trườngvốn, chứng khoán cuối
cùng là ảnh hưởng chung đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước.
25