công tác định giá thế chấp bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần phương nam 31 cửa bắc

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập, xu thế toàn cầu hoá diễn ra ngày càng
nhanh thì hoạt động tín dụng của các Ngân hàng thương mại hiện nay là rất quan
trọng. Hoạt động tín dụng đóng vai trò trung gian đưa vốn đến các nhà đầu tư, góp
phần không nhỏ tới sự phát triển của nền kinh tế.
Trong năm 2012,nền kinh tế thế giới gặp nhiều khó khăn, Việt Nam cũng chịu
ảnh hưởng. Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát rồi giảm phát, các doanh nghiệp rơi vào
tình trạng thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh thì các hoạt động cho
vay vốn của ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng. Ngân hàng được coi như là
trung gian và như là cầu nối vốn tới các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ
vào sự phát triển của nền kinh tế.
Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Phương Nam cũng như các ngân
hàng khác hoạt động trên nguyên tắc an toàn và lợi nhuận. Chính vì vậy vấn đề an
toàn, giảm thiểu rủi ro trong các hoạt động tín dụng là đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng
trực tiếp tới công tác tín dụng của Ngân hàng. Để thực hiện điều này thì khi tiến
hành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản thế chấp, các tài
sản thế chấp rất đa dạng nhưng chủ yếu là bất động sản. Ngân hàng phải tiến hành
định giá bất động sản để xác định mức cho vay và giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng,
vì thế định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng.
Định giá bất động sản đã xuất hiện trên thế giới từ khá lâu nhưng ở Việt nam
hoạt động định giá khá là mới mẻ vẫn còn nhiều hạn chế, thiếu chính xác, nhưng
trong thời gian này Việt nam đã đần khác phục và cải tiến lại bộ máy Định giá bất
động sản và đã đạt được những thành tựu nhất định.
Trong thời gian thực tập tại phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Phương nam
31 Cửa Bắc em đã quyết định chọn đề tài: “Công tác định giá thế chấp bất động
sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam 31 Cửa Bắc” làm luận văn
tốt nghiệp. Với việc chọn đề tài này em hi vọng đóng góp phần nào đó vào công tác
định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng, làm cho hoạt động này ngày càng có

chất lượng cao, tạo niềm tin và uy tín đối với khách hàng
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài hệ thống hoá về mặt cơ sở lý luận liên quan đến định giá bất động sản
thế chấp, các khái niệm, quy định, vai trò, các phương pháp định giá.
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân
hàng, nắm bắt quy trình, các công việc phải làm khi tiến hành thực hiện định giá bất
động sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP Phương Nam .
Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa ra những kiến nghị, những giải pháp nhằm
nâng cao hơn nữa chất lượng và tính hiệu quả của công tác Định giá thế chấp tại
ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam .
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tập trung đi sâu vào nghiên cứu hoạt động định giá bất động
sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương Nam 31 Cửa Bắc. Số liệu nghiên cứu
được sử dụng trong 3 năm gần đây : 2008-2011.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là phương
pháp duy vật biện chứng, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp,
điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh vvv
5. Kết cấu , nội dung đề tài
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm 3 chương:
Chương I : Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp
Chương II : Thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP
Phương Nam 31 Cửa Bắc
Chương III : Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất
động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Phương nam 31 Cửa Bắc
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh

Ngọc
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. Khái niệm và vai trò định giá Bất động sản thế chấp
1.1.1. Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản
Đất nước ta có ngồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng và con
người Việt nam củng không ngừng sáng tạo, tạo ra rất nhiều tài sản có giá tri.Như
chúng ta đă biết tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu
dùng. Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu
cầu quản lý và sử dụng. Nhìn chung, Viêt nam nói riêng và tất cả các nước nói
chung đều phân chia tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản.
Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản không
thể di dời được ”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác với
các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản là đất đai và những vật thể
cố định gắn liền với đất đai. Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn
tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những
vật thể khi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công
trình kiến trúc, công trình lắp ghép.
Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm :
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể
(những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải
là bất động sản )
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng, chất lượng
của đất đai đó )
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể : nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt của gánh xiếc, các

lâu đài lằm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động
sản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động )
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông : như đường xá, cầu cống,
bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai.
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó :
máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình,
các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo
rời mà giá trị công năng của chúng không thay đổi thì không phải là các bất động
sản như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh,
thiết bị đồ dùng khác )
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo
những tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây
+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định
Định nghĩa bất động sản trên đã bao trùm được hầu hết các loại bất động sản
và tạo ra sự thống nhất trong cả nước, giúp cho chúng ta nhìn nhận một cách đúng
đắn nhất về bất động sản, tạo điều kiên thuận lợi cho các cơ quan quản lý của nhà
nước thống nhất ý kiến trong việc đưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc
đẩy thị trường bất động sản trên cơ sở tuân theo các quy định về bất động sản kể
trên.
Bất động sản bao gồm rất nhiều loại, tuy nhiên để được thế chấp BĐS phải
đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như thuộc sở hữu, sử dụng của người đi
vay hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng các Bất

động sản đó, lúc ấy chủ sở hửu mới được có quyền thế chấp Bất động sản đấy.
Vậy thế chấp bất động sản là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản của
mình là bất động sản như một vật bảo đảm với bên cho vay (bên nhận thế chấp) và
được bên cho vay chấp nhận.
Như vậy thông qua hoạt động cho vay bằng thế chấp bất động sản, Ngân hàng
sẽ giảm thiểu được rủi ro khi khách hàng vay tín dụng của Ngân hàng không có khả
năng trả nợ. Trong tình huống như vậy Ngân hàng sẽ phải xiết nợ bằng việc thu hồi
bất động sản thế chấp để trang trải khoản nợ mà khách hàng không trả được cho
Ngân hàng.
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
1.1.2. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữa
cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn giúp
cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh
doanh, tạo ra sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời
sống vật chất và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên
quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế
chung của đất nước. Trong khi khách hàng thế chấp bất động sản thì khách hàng
vừa có vốn để sản xuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng bất động sản đã thế
chấp, nâng cao hiệu quả sử dụng của bất động sản. Đồng thời khi khách hàng đến
thế chấp bất động sản để vay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy tờ hợp
pháp, muốn vậy khách hàng cần đến cơ quan quản lý của nhà nước để hoàn thành
các giấy tờ. Việc này vừa giảm thiểu được các bất động sản không có giấy tờ hợp
pháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độ cấp các loại giấy tờ, cải cách thủ tục hành
chính .
Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng bất động sản sẽ thu được
lợi nhuận từ cho vay, từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làm
tăng lợi nhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các hoạt

động kinh doanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và
chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ
của Ngân hàng Nhà nước từ đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnh
và bền vững. Thị trường tài chính lành mạnh là 1 yếu tố thiết yếu để đảm bảo nền
kinh tế vĩ mô, góp phần tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh của
nền kinh tế.
Từ đó cho thấy rằng việc cho vay thế chấp bất động sản là một hoạt động
không chỉ quan trọng đối với các ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúc
đẩy sự phát triển của nền kinh tế, cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế
chấp.
1.1.3. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
* Khái niệm định giá bất động sản:
Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường.
Tuy nhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để mà định giá, nhà định giá
phải dựa trên các cơ sở phi thị trường. Định giá bất động sản là một dạng đặc biệt
của xác định giá, công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
thức có kinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện. Để phản
ánh được nét đặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về định giá cần được
xác định một cách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành :
- Theo từ điển Oxford : “Định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiền
của một tài sản ”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh ”.
- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh :
“Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”.
- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội đánh
giá Austraylia ) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ
Chí Minh ngày 25/05/1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại

một thời điểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do
vậy định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và
phân tích , sau đó so sánh với tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng”.
- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường xây dựng và bất động sản
Đại học quốc gia Singapore “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính
giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân
nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế
căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”
- Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoa
học về sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm
nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn
trong thị trường bất động sản bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư.
Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, các phép
tính, những mô hình tính toán khoa học xử lý thông tin để đưa ra giá trị của bất
động sản.
Tính nghệ thuật là việc người định giá có các kĩ năng, dùng các kiến thức của
mình để nắm các thông tin, để đánh giá các dữ liệu trợ giúp cho quá trình định giá
từ đó hình thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều cái mang tính chủ quan
nhưng có tính thuyết phục. Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để
đạt được giá trị cụ thể cho một bất động sản phục vụ cho một mục tiêu cụ thể ở một
thời điểm nhất định.
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
Sự cần thiết của định giá bất động sản :
Hiện nay trong nền kinh tế quốc dân, định giá ngày càng thể hiện rõ vai trò
quan trọng của mình. Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tế
như :

- Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu , chuyển đổi mục đích sử dụng. Ví dụ
như khi có giao dịch mua bán về bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá
để xác định giá trị thị trường của bất động sản; khi định giá cho thuê, đi thuê bất
động sản thì người định giá phải dựa trên các thông tin về bất động sản mục tiêu
trên thị trường để đưa ra giá thuê trên thị trường căn cư vào thời điểm thuê, căn cứ
vào các điều khoản trong hợp đồng.
- Một hoạt động quan trọng, chủ yếu của định giá là định giá các bất động sản
thế chấp. Như đã trình bày ở phần trên, thế chấp bất động sản có vai trò quan trọng
trong nền kinh tế quốc dân. Đối với hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì định
giá là một khâu quan trọng không thể thiếu. Khi cho khách hàng vay một khoản tiền
để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêu
cầu người đi vay thế chấp tài sản đảm bảo thông thường là các bất động sản. Ngân
hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt động
định giá để quyết định số lượng cho vay mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân
hàng.
- Ngoài ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như bảo
hiểm, giải phóng mặt bằng, tính thuế, thực hiện nghĩa vụ tài chính, định giá cho
mục đích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư.
1.2. Nguyên tắc và căn cứ định giá
1.2.1. Các căn cứ định giá
* Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản.
Đất : quy mô, vị trí của mảnh đất
Vật liệu xây dựng : số lượng , chủng loại
Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất lượng lao
động tham gia tạo dựng bất động sản.
Đó chính là những chi phí để tạo ra bất động sản, là căn cứ để đánh giá theo
phương pháp chi phí.
* Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: chi phí cơ hội của việc sử
dụng bất động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản
ánh giá trị thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý

SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
cả về kĩ thuật, pháp lý, kinh tế để tạo khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu.
Thông qua chi phí cơ hội sẽ tính được tỉ lệ vốn hoá, được sử dụng trong phương
pháp vốn hóa.
* Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân. Giá trị của bất động sản bị
tác động bởi nhiều yếu tố. Các yếu tố trong nền kinh tế luôn biến động, thay đổi có
tác động trực tiếp vào giá của bất động sản, khi đánh giá phải xác định xu hướng
biến động của các nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực xu hướng thị trường
ảnh hưởng đến bất động sản.
* Căn cứ vào sự phù hợp của bất động sản và đóng góp của bất động sản. Yếu
tố này thể hiện sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng: thể hiện qua
sự phù hợp của chính bất động sản đó với các bất động sản xung quanh, môi trường
xung quanh tạo ra sự hài hoà về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể; thể
hiện trong mối quan hệ cấu thành nên bất động sản và sự đóng góp của chính bất
động sản trong việc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh và ngược lại.
* Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của bất động sản. Giá trị của bất động sản
phụ thuộc vào quy mô, số lượng của các bộ phận cấu thành nên công trình. Bất
động sản sẽ có giá trị nhất khi tỉ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên bất động
sản đạt được tỉ lệ tối ưu.
* Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản. Việc phân tích khả năng
cạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu,
cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời
điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng.
* Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử dụng
hoặc đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích
trong tương lai của bất động sản. Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tăng
giảm hay ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phản
ánh xu thế giá cả của bất động sản trong tương lai.

1.2.2. Các nguyên tắc định giá
Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho
thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong
tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở
bốn mặt sau : vật chất, pháp luật, sử dụng và thời gian.
Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung cầu trên thị trường
bất động sản. Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu
tố còn lại và giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá
các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu
hướng vận động của cung - cầu bất động sản.
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị trường của một bất động sản mục tiêu có
khuynh hướng bị ảnh hưởng của bất động sản thay thế khác tương tự. Bất động sản
có sự sử dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau, những bất động sản có giá
trị thấp sẽ hấp dẫn cầu nhiều hơn.
Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản
được đo lương bằng sự đóng góp của nó vào giá trị toàn bộ bất động sản mà nó
tham gia hợp thành.
Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững
khai các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thài cân bằng. Ví dụ như khi có
sự kết hợp tối ưu giữa đất và công trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế , khi

đó giá của bất động sản là cao nhất.
Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi
của các yếu tố thị trường, các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã
hội và môi trường .
Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tính
của nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh,
phù hộ với quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng, phù hợp với môi trường
làm cho giá trị của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậy
tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thông
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
thường trên thị trường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong
việc xác định giá của bất động sản. Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh và khi giá
cả một loại bất động sản nào đó tăng cao sẽ thu hút nhiều người chuyển đổi bất
động sản của mình sang loại bất động sản đó nhằm chiếm được lợi nhuận siêu
ngạch từ bất động sản. Khi nhiều người tham gia vào thì lợi nhuận siêu ngạch đó sẽ
giảm và trở thành lợi nhuận trung bình. Tuy vậy do tính chất của bất động sản là
duy nhất và khan hiếm nên tính chất cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất
động sản.
Nguyên tắc dự báo
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dự
tính khả năng sinh lời của bất động sản.
Nguyên tắc ngoại ứng
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản mục tiêu chịu sự tác động
của các yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Các bất động sản xung quanh có thể làm

tăng hoặc làm giảm giá trị của bất động sản mục tiêu. Nếu bất động sản được xây
dựng trong khu vực có cơ sở hạ tầng tốt thì chắc chắn giá trị hơn nhiều so với một
bất động sản tương tự nhưng được đặt tại khu vực có các điều kiện bình thường.
Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí
đất khác.
Khi những thửa đất có diện tích như nhau,được sử dụng cho những mục đích
giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý nhằm tạo ra thu
nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này thể hiện
về chênh lệch giá trị đất
1.3. Các quy định và phương pháp định giá bất động sản
1.3.1. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp
định giá viên tiến hành công tác định giá một cách rõ ràng, phù hợp.
Quy trình định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ phù hợp
với các nguyên tắc định giá, giúp cho định giá viên đưa ra những kết luận vững
chắc hoặc ước tính giá trị bất động sản một cách có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Quy trình định giá gồm các bước sau :
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
1.3.1.1. Xác định bất động sản cần định giá và giá trị cơ sở
Người định giá xác định các đặc điểm cơ bản của bất động sản về pháp lý (địa
chỉ bất động sản, bản đồ địa chính, giấy tờ sở hữu hợp pháp ), về kinh tế (tuổi công
trình, bảo dưỡng sửa chữa, quy mô ) và về kĩ thuật (kiến trúc, cấu trúc, trang thiết
bị toà nhà ) của tài sản cần định giá.
Người định giá phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng.
mục đích định giá phải được nêu trong báo cáo định giá.
Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định
giá.

Xác định các điều kiện ràng buộc và các hạn chế trong xác định đối tượng
định giá. Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế
đối với: những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràng
buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về tính pháp lý, công dụng của
tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo
hợp đồng định giá.
Người định giá phải xác định thời điểm định giá. Việc xác định đặc điểm, bản
chất ( tự nhiên, pháp lý ) của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi
kí hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong
phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng
Xác định nguồn thông tin dữ liệu: người định giá khai thác thu thập các thông
tin trên thị trường từ trước đến nay, tìm hiểu thông tin qua đồng nghiệp, qua các
công ty bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước, xem trên các phương tiện
thông tin đại chúng.
Xác định cơ sở giá trị của tài sản. Trên cơ sở xác định khấi quát về đặc điểm,
loại hình tài sản cần định giá, người định giá cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ
sở cho việc định giá: giá trị thị trường hay phi thị trường. Việc xác định giá trị làm
cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các
văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
1.3.1.2. Lập kế hoạch định giá
Nội dung kế hoạch phải thể hiện rõ những công việc cơ bản như sau :
+ Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các
quyền gắn liền với tài sản được mua bán và đặc điểm thị trường.
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
+ Xác định và phát triển các nguồn tư liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin
cậy và phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu

thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện
+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
1.3.1.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Khảo sát hiện trường
Người định giá phải trực tiếp khảo sát hiện trường. Đối với bất động sản,
người định giá phải khảo sát và thu thập số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các
mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công
trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp thoát nước, điện, đường,
thông tin liên lạc ) loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng
duy tu , sửa chữa.
Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, người định
giá phải cần chụp ảnh tài sản theo các dạng và các hướng khác nhau và từ đó có
cách nhìn tổng quát hơn.
Thu thập thông tin
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, người định giá
cần phải thu thập các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so
sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái
người mua, người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,
những đặc trưng của tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giá
toạ lạc và khu vực lân cận.
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục
đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành
chính, cơ sở hạ tầng )
Người định giá thu thập thông tin dựa vào các nguồn sau đây : khảo sát thực

địa, các giao dịch mua bán bất động sản, thông qua các công ty bất động sản, công
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, thông tin trên báo chí, các
cơ quan quản lý của nhà nước. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo
cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin
1.3.1.4. Phân tích thông tin
Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần
định giá.
Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường, chọn ra các bất động sản để so
sánh định giá, áp dụng phương pháp định giá cụ thể.
Phân tích thông tin về thị trường bao gồm phân tích hành vi ứng xử của thị
trường và phân tích cung- cầu trên trị trường.
Phân tích về khách hàng tiềm năng của bất động sản bao gồm: sở thích của
khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng của bất động sản và môi trường kinh doanh
bất động sản; phân tích về khả năng thanh toán của khách hàng.
1.3.1.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá
Trong bước này người định giá phải chỉ rõ sử dụng phương pháp nào để chỉ ra
giá trị của bất động sản cần định giá, cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc
nhiều phương pháp định giá được sử dụng. Người định giá phải chỉ rõ giá trị của bất
động sản, đó có thể là một con số hoặc một khoảng giá trị.
1.3.1.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá
Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiến
chính thức của mình về quá trình định giá, mức giá (thể hiện bằng tiền hoặc vật
ngang giá khác) của bất động sản mà khách hàng yêu cầu định giá.
Chứng thư định giá : là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức định giá lập nhằm
công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về nội dung cơ bản liên quan đến kết quả
định giá bất động sản.
1.3.2.Các phương pháp định giá bất động sản

1.3.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm : Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu
bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao
dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch
trước đó. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương pháp
này là định giá qua các cuộc giao dịch đã thực hiện trên thị trường do đó là định giá
giá trị thị trường. Sử dụng phương pháp này không gặp khó khăn nhiều về mặt kĩ
thuật, khi sử dụng phương pháp này dễ dàng được khách hàng và các cơ quan công
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
quyền chấp nhận. Phương pháp này đòi hỏi người làm công tác định giá luôn phải
tích luỹ kinh nghiệm và có kiến thức và nắm chắc về thị trường nơi có bất động sản
cần định giá.
Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp
- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự
trong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tương
đồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi.
- Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.
Tính tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ổn định
thì thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưng
nếu trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày.
- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phân
tích thị trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến động
thị trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng
cường kinh nghiệm kiến thức trên thị trường.
- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa
vào giao dịch xuất hiện trên thị trường.
- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đáng tin cậy và có thể so sánh
được.

- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cung
cầu hoặc theo lạm phát.
Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giá
cho thuê của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường,
sau đó dựa vào những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bất động sản
so sánh để tiến hành điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu. Để thực
hiện định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :
+ Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất
động sản được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục
tiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng
+ Thứ hai là tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được. Xem xét
tất cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng
và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
+ Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập
các bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông
thường chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh, có thẻ sử dụng phương pháp phân tích
thống kê, phân tích xác suất để tiến hành phân tích. Những bất động sản này thường
có cùng khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu.
+ Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác
định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích
các yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản
so sánh.
+ Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với
bất động sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản
so sánh với bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó. Tiến hành điều chỉnh
giá tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt.

+ Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ
số giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu.
Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằng
chứng tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng các bất động
sản được giao dịch trên thị trường là không nhiều và hơn thế nữa các bất động sản
này lại không hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng
để so sánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với bất
động sản mục tiêu. Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau
là: các quyền của bất động sản “toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu”, điều kiện và
phương thức thanh toán “trả ngay hay trả chậm trả góp, thanh toán bằng tiền hay
vàng hoặc USD”, động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua “chi phí
khôi phục bắt buộc vì sự xuống cấp”, điều kiện thị trường “chính sách thuế, cung -
cầu trên thị trường bất động sản ”, vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động sản “
như là quy mô kích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác kiểu
kiến trúc, vật liệu xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn ”, các đặc điểm kinh tế
của bất động sản “ chủ yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng,
chất lượng quản lí công trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê”, phân
vùng “điều chỉnh sự khác biệt về sử dụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so
sánh với bất động sản mục tiêu”, các cấu thành giá trị không phải là bất động sản.
Phương pháp điều chỉnh: là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất
động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại. Ta
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
có công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so sánh
trực tiếp như sau :
P BĐS mục tiêu = P BĐS so sánh ± P điều chỉnh
Có 2 loại điều chỉnh đó là điều chỉnh theo số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ
lệ phần trăm.
Hạn chế của phương pháp

+So sánh trực tiếp là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy và nếu
người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã
quên mất rằng bằng chứng đó đã phản ánh điều gì trong quá khứ, dễ dẫn đến sai
lầm.
+ Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản nhưng phải
dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnh
hưởng tới các giao dịch trước đó.
+ Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường là
không đủ thì việc sử dụng phương pháp này là rất hạn chế.
+ Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến đặc tính kinh
tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh các
bất động sản như vậy là rất hạn chế.
+ Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp.
+ Đối với những bất động sản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuống
cấp cũng rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được.
+ Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồn
gốc số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
+ Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hoá những yếu tố khác nhau
giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quan
của định giá viên.
Tuy rằng phương phát này còn nhiều hạn chế nhưng phương pháp được sử
dụng rộng rãi trong thực tế và cho những kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp
lý trong những hoàn cảnh phù hợp.
Ứng dụng của phương pháp
Định giá bất động sản thế chấp là một nghiệp vụ rất quan trọng trong công tác
tín dụng của ngân hàng và nó ảnh hưởng đến an toàn của các khoản nợ. Kết quả của
công việc định giá sẽ quyết định mức cho vay, thời hạn vay Những tài sản dùng
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh

Ngọc
để thế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như : nhà ở, đất, kho
tàng, bến bãi, của hàng nên có thể sử dụng nhiều phương pháp linh hoạt trong quá
trình định giá.
Đối với những bất động sản đả sử dụng để thế chấp thì khả năng chuyển
nhượng trên thị trường là khá cao chính vì vậy thông tin của chúng tìm thấy trên thị
trường là tương đối dễ dàng. Sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ dễ dàng
thực hiện và kết quả có tính chính xác cao.
Hiện nay pháp luật nhà nước ta quy định, các cơ quan nhà nước khi xác định
giá trị nhà đất phải xem xét đến các yếu tố thị trường, giá thị trường là cơ sở cho
việc thẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác định
giá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay.
3.2.2. Phương pháp chi phí
Bất động sản rất đa dạng và có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trong đó có
những bất động sản được xây dựng để phục vụ cho một mục đích riêng biệt và đáp
ứng nhu cầu cụ thể như trường học, nhà thờ, bệnh viện chính vì thế những giao
dịch như thế này trên thị trường là hoàn toàn không có do vậy không thể áp dụng
phương pháp so sánh
Đối với bất động sản loại này thì việc định giá sẽ được hình thành trên cơ sở
chi phí tạo ra nó được gọi là phương pháp chi phí. Đây là phương pháp xác định giá
trị của bất động sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như là bất
động sản thay thế.
Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp
sau :
+ Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng và hầu như
không có thông tin giao dịch trên thị trường.
+ Định giá cho mục đích đánh thuế, thuế suất được đánh giá lên chi phí công
trình tại thời điểm định giá.
+ Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cách
bắt buộc.

+ Định giá cho mục đích bảo hiểm.
Cơ sở của phương pháp
Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sản
được tính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái
tạo công trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời.
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
Các phương pháp xác định chi phí
- Các loại chi phí
+ Chi phí thay thế công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới
có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩn
thiết kế, bố cục công trình.
+ Chi phí tái tạo công trình: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình
thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của công
trình đó.
Chi phí thay thế/ tái tạo công trình bao gồm: chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp
tạo ra công trình và lợi nhuận của người đầu tư
- Các phương pháp xác định chi phí
Để xác định giá thành chính xác của công trình bất động sản ta phải xác định
được tất cả các loại chi phí tạo lập bất động sản. Có nhiều phương pháp ước tính chi
phí nhưng hiện nay các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá viên thường sử dụng
những phương pháp sau :
+ Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: dùng để ước lượng chi phí
trên mỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các số liệu
sẵn có trên thị trường tương tự với các công trình cần định giá, điều chỉnh theo điều
kiện thị trường, điều chỉnh về sự khác biệt về mặt vật lý của công trình.
+ Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành: tính chi phí đơn vị
theo số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích, khối lượng.
+ Phương pháp khảo sát số lượng: tính toán nhằm khảo sát số lượng chất

lượng của các loại vật liệu sử dụng cho xây dựng công trình, các loại lao động theo
số giờ cần thiết được sử dụng để xây dựng công trình.
Bên cạnh các chi phí trực tiếp tạo ra công trình, nếu các phương pháp chưa
tính đến chi phí gián tiếp và lợi nhuận của người đầu tư thì cần tính thêm các khoản
mục này để có chi phí đầy đủ
Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng nên khi thực hiện ước tính chi phí
người định giá cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợp
đồng thời tham khảo giá cả thị trường.
Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí
Quá trình này gồm bảy bước như sau :
+ Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất
đó là mảnh đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất.
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
+ Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện
có trên mảnh đất. Tiến hành xác định tất cả các loại chi phí tạo ra công trình: chi phí
trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận của nhà đầu tư.
+ Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có
trên mảnh đất xét trên tất cả các loại nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành
ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.
+ Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có được giá trị hiện tại
của công trình.
Giá trị công trình = Chi phí thay thế / chi phí tái tạo - Tổng giảm giá
+ Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trình
tái tạo khác trên địa điểm.
+ Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công
trình phụ đã được giảm giá.
+ Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với bất cứ tài sản của cá
nhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết.

Những hạn chế của phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí có những mặt hạn chế sau:
+ Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vào
thông tin giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũng
gặp phải những hạn chế giống phương pháp so sánh.
+ Chi phí thực chất không bằng giá trị và tạo nên giá trị. Khi công trình đã cũ
và không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất của đất như chỗ trống thì phần
giảm giá khó ước lượng.
+ Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộ
phận cộng dồn không chắc bằng tổng giá trị toàn bộ
+ Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá,
chưa có phương pháp thống nhất.
+ Trong trường hợp không có số liệu thị trường, các số liệu phải được xem xét
một cách cẩn thận.
+ Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dựng và
có kinh nghiệm.
+ Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu,
trong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giá
phải điều chỉnh.
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
Mỗi một bất động sản với mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểu
dáng, kiến trúc sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có những
bất động sản phải sử dụng nhiều phương pháp. Đối với những bất động sản có giá
trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: bệnh viện,
trường học, nhà thờ, nhà máy mà chúng ít được trao đổi trên thị trường khi phải
định giá chúng thì phương pháp phù hợp nhất là phương pháp chi phí.
1.3.2.3. Phương pháp vốn hoá
Khái niệm

Phương pháp vốn hoá dùng định giá các bất động sản tạo thu nhập, là quá
trình chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốn hiện
tại.
Áp dụng của phương pháp vốn hoá:
+Các bất động sản tạo thu nhập: đối với loại bất động sản này thì người đầu tư
thường có kì vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi
phí để tạo ra nó.
+ Các mức tiền thuê bất động sản được hình thành từ các điều kiện thị trường
và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn có hiệu lực.
+ Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng tiền thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm
thành tổng số tiền lớn để có được bất động sản. Quá trình chuyển đổi các thu nhập
ròng tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại gọi là quá trình vốn hoá.
Các loại tỉ lệ vốn hoá bao gồm :
+ Tỷ lệ thu nhập gồm: tỷ lệ vốn hoá chung (R
0
) và tỷ lệ vốn hoá tự có (R
e
)
+ Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ suất lợi tức chung
( Y
0
), tỷ lệ chiết khấu (r), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Y
e
)
* Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kì vọng của
một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu
nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ước
lượng với yếu tố thu nhập phù hợp
G = NOI/R

o
hoặc G = NOI x Y ( Y = 100/R
o
)
* Phương pháp vốn hoá lợi tức (dòng tiền chiết khấu )
Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành
giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính đến
sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi ) áp dụng với quyền quản lý và sử
dụng BĐS có thời hạn (bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động sản nắm
giữ có thời hạn)
Vận dụng phương pháp vốn hoá vào định giá thế chấp bất động sản
Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn bao gồm cả
những bất động sản phục vụ cho việc kinh doanh như cửa hàng, khách sạn, chổ ăn ở
Những bất động sản này hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thu
nhập tương đối lớn. Nếu chỉ dùng các phương pháp định giá so sánh hoặc phương
pháp chi phí thì không thể phản ánh rõ được giá trị của các loại bất động sản này.
Chính vì vậy mà người định giá nên sử dụng phương pháp vốn hoá để có thể
chuyển tất cả các dòng thu nhập hàng năm trong một khoảng thời gia nhất định mà
bất động sản tạo ra về hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định.
1.4. Quy định chung của Ngân hàng về bất động sản thế chấp
Căn cứ vào Nghị định số 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền
vay của các tổ chức tín dụng , Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số
quy định về bảo đảm tiền vay, thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT
ngày 04/07/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng kí và cung cấp thông tin về thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Các tổ chức tín

dụng phải thực hiện những quy định trên khi cho vay theo quy chế cho vay của
Ngân hàng nhà nước Việt Nam, cụ thể như sau.
1.4.1. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp
- Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của
khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
+ Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng
vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất
đai
+ Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước thì phải là tài sản do nhà nước
giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước.
+ Đối với tài sản khác, thì phải thuộc sở hữu của khách hàng vay, bên bảo
lãnh: trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu thì khách
hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
- Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác.
- Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký
kết hợp đồng bảo đảm
1.4.2. Các loại bất động sản thế chấp
Ngân hàng Nhà nước đã quy định rất cụ thể các loại bất động sản được thế
chấp và áp dụng cho tất cả các tổ chức tín dụng. Theo đó bất động sản thế chấp gồm
có :
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất
- Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm
kí kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi
tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác mà
bên thế chấp có quyền nhận.
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng
thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ
thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận.
1.4.3. Quy định cho vay bằng bất động sản thế chấp
1.4.3.1. Hồ sơ cho vay thế chấp
+ Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc đăng kí
thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng
kí bao gồm :
+ Đơn yêu cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất (03 bản); văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng kí là
người được uỷ quyền.
+Hợp đồng thế chấp quyền được sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất (02 bản), hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (03 bản)
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất ở, nhà ở tại đô thị.
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
+ Trích lục bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích đo
địa chính (đối với nơi chưa có bản đồ ðịa chính) đối với trường hợp trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở chưa thể hiện sơ đồ thửa đất.
+ Chứng từ nộp tiền thuế đất (trường hợp được nhà nước cho thuê đất)
- Trường hợp đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, thì hồ sơ

đăng kí bao gồm :
+ Đơn yều cầu đăng kí thế chấp, bảo lãnh (03 bản); văn bản uỷ quyền đối với
trường hợp người yêu cầu đăng kí là người được uỷ quyền.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp
pháp luật quy định tài sản đó phải đăng kí quyền sở hữu.
1.4.3.2. Quyền hạn và nghĩa vụ của các bên
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
+ Bên thế chấp trong thời gian thế chấp bất động sản vẫn được sử dụng bất
động sản thế chấp: đây là một điều kiện quan trọng và có ý nghĩa với các cá nhận tổ
chức thế chấp vì họ vừa có thể tiến hành các hoạt động trên bất động sản một cách
bình thường như trước khi tiến hành thế chấp vừa có vốn để tiến hành các hoạt động
đã ghi trong hồ sơ thế chấp như vay để đầu tư, để kinh doanh, để sửa chữa nhà của
hay mở rộng sản xuất
+Bên thế chấp được quyền nhận tiền vay từ tổ chức nhận thế chấp theo hợp
đồng vay, khi hai bên thế chấp và nhận thế chấp đã kí hợp đồng tức là hai bên phải
có nghĩa vụ thực thi hợp đồng đã kí, bên nhận thế chấp phải cấp vốn vay cho bên
thế chấp theo đúng số lượng và thời hạn đã ghi trên hợp đồng. Nếu bên nhận thế
chấp không thực hiện việc cấp vốn cho bên thế chấp không đúng theo như trong
hợp đồng thì bên thế chấp hoàn toàn có quyền kiến nghị lên các cơ quan có chức
năng.
+ Bên thế chấp không được phép có bất kì một hành động nào huỷ hoại làm
giảm giá trị của bất động sản. Việc huỷ hoại đó không những làm giảm giá trị của
chính bất động sản mà bên thế chấp đã thế chấp mà còn ảnh hưởng rất lớn đến uy
tín của khách hàng đối với các tổ chức thế chấp. Bên nhận thế chấp sẽ khó có thể
chấp nhận cho vay lần hai với các cá nhân tổ chức có hành động phá hoại những bất
động sản thế chấp.
+Trong thời hạn thế chấp bên thế chấp không được tiến hành mua bán, trao
đổi , chuyền nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại bất động sản đã thế chấp
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh

Ngọc
nếu không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Quy định này nhằm đảm bảo rằng
bất động sản đó vẫn thuộc sở hữu, sử dụng của bên thế chấp để bên nhạn thế chấp
có thể thực thi hợp đồng một cách tốt nhất và tránh rủi ro cho bên nhận thế chấp vì
có thể bên thế chấp sẽ chối bỏ nhận trách nhiệm trả vốn vay và lãi cho bên nhận thế
chấp.
+ Bên thế chấp phải thanh toán các khoản vay và khoản lãi đúng thời hạn và
đúng số lượng như đã ghi trong hợp đồng đối với bên nhận thế chấp. Điều này đảm
bảo cho lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp và đảm bảo lượng vốn cho bên
nhận thế chấp có thể tiến hành hoạt động kinh doanh một cách hiệu quả.
+ Bên thế chấp phải thực hiện các nghĩa vụ khác với bên nhận thế chấp nếu có
trong hợp đồng.
Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
- Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao các giấy tờ sổ sách
có liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản. Các giấy tờ đó như một sự
đảm bảo đối với bên nhận thế chấp là khách hàng sẽ trả nợ theo các điều khoản đã
ghi trong hợp đồng.
- Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra bất động sản, kiểm tra việc thực hiện
các nghĩa vụ của bên thế chấp như trả lãi vay, không phá hoại bất động sản thế chấp
cũng như kiểm tra các điều kiện khác mà hai bên đã cam kết ghi trong hợp đồng.
- Bên nhận thế chấp phải chuyển vốn cho bên thế chấp theo đúng số lượng và
thời hạn mà hai bên đã cam kết. Việc này nhằm đảm bảo uy tín của bên nhận thế
chấp đối với bên thế chấp và tránh kiện tụng sau này nếu bên nhận thế chấp không
chuyển vốn cho bên thế chấp hoặc chuyển không đúng hạn.
- Bên nhận thế chấp phải trả tất cả các loại giấy tờ, hồ sơ về bất động sản
thế chấp cho bên thế chấp sau khi hợp đồng thế chấp được thanh lý, bên nhận thế
chấp không được phép giữ bất kì một loại giấy tờ nào liên quan đến bất động sản
đó.
- Bên nhận thế chấp phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ khác nếu hai bên đã
thoả thuận trong hợp đồng.

1.4.3.3. Mức cho vay tối đa
- Đối với tài sản cầm cố, thế chấp (trừ các tài sản là các giấy tờ có giá):
Mức cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm tối đa bằng 75% giá trị tài sản bảo đảm
nhưng không vượt quá mức cho vay tối đa theo quy định của từng chương trình tín
dụng.
SV: Lại Tuân CQ503611
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Nguyễn Minh
Ngọc
- Trường hợp cầm cố bằng các giấy tờ có giá: Mức cho vay tối đa bằng số
tiền gốc cộng lãi của giấy tờ có giá trừ số lãi phải trả cho ngân hàng trong thời gian
xin vay và không vượt quá mức cho vay tối đa theo quy định của từng chương trình
tín dụng.
1.4.3.4. Thời ðiểm xác định giá trị bất động sản thế chấp
Giá trị bất động sản thế chấp được xác định tại thời điểm hai bên thế chấp và
nhận thế chấp ký hợp đồng, thời điểm này không được áp dụng khi bên nhận thế
chấp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do bất động sản có giá trị biên động theo
thời gian, do vậy giá tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng có thể khác so với giá bất
động sản khi hai bên thanh lý hợp đồng. Điều này phải được quy định rõ trong hợp
đồng để tránh tranh chấp cũng như làm giảm lợi ích cho một trong hai bên.
Việc định giá bất động sản thế chấp có thể do bên nhận thế chấp đơn phương
tiến hành hoặc có thể thuê tổ chức định giá, tư vấn bên ngoài, điều này do hai bên
bàn bạc thống nhất nhau.
1.5. Những yếu tố ảnh hưởng tới định giá thế chấp bất động sản
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị
của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị
trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò
quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm
ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã

3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị
trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan
trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi
mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay
bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp,
ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
SV: Lại Tuân CQ503611