NGHIÊN CỨU QUY TRÌNH THẾ CHẤP VÀ GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM BIDV CHI NHÁNH QUẢNG NINH (2).doc

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
KHOA ĐỊA LÝ
Tạ Linh Chi
NGHIÊN CỨU QUY TRÌNH THẾ CHẤP VÀ GIÁ
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM BIDV CHI
NHÁNH QUẢNG NINH
Khóa luận tốt nghiệp đại học hệ chính quy
Ngành Địa chính
Cán bộ hướng dẫn: CVC. Phạm Minh Đề
Th.s Lê Thị Hồng
Hà Nội – 2011
LỜI CẢM ƠN
Trong bốn năm học vừa qua, em đã nhận được chỉ bảo và dạy dỗ của các
thầy cô, sự góp ý, giúp đỡ nhiệt tình của các anh chị cũng như sự động viên khích lệ
của các bạn trong Khoa Địa lí – Trường Đại học Khoa học Tự nhiên – Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới các thầy cô giáo, đặc
biệt là thầy giáo Phạm Minh Đề và cô Lê Thị Hồng đã tận tình hướng dẫn em trong
suốt thời gian thực hiện đề tài để hoàn thành Khóa luận tốt nghiệp này.
Do thời gian có hạn, nên Khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất
mong nhận được sự góp ý của các thầy cô và các bạn.
Em xin chân thành cám ơn!
Hà Nội, ngày 26 tháng 5 năm 2011
Sinh viên
Tạ Linh Chi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT Từ viết tắt Thay bằng
1 BĐS Bất động sản
2 BTNMT Bộ tài nguyên môi trường

3 BTP Bộ tư pháp
4 CMND Chứng minh nhân dân
5 ĐT&PTVN Đầu tư và Phát triển Việt Nam
6 GCN Giấy chứng nhận
7 GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng
8 NĐ-CP Nghị định - Chính phủ
9 NN Nhà nước
10 NHNN Ngân hàng Nhà nước
11 QSDĐ Quyền sử dụng đât
12 TC Thế chấp
13 TH Trường hợp
14 TNHH Trách nhiệm hữu hạng
15 TSBĐ Tài sản bảo đảm
16 TT Thị trường
17 TTLT Thông tư liên tịch
DANH MỤC BẢNG

LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là giá đỡ cho toàn bộ cuộc sống của con
người. Hiện nay Nhà nước ta thừa nhận đất đai là loại hàng hóa đặc biệt và định
hướng cho các quan hệ pháp luật phù hợp với nền kinh tế thị trường. Luật đất đai ghi
nhận và mở rộng các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, thế chấp…trong đó, quyền năng thế chấp có thể nói được sử dụng nhiều nhất
hiện nay.
Trong bối cảnh hội nhập nền kinh tế thế giới hiện giờ của kinh tế Việt Nam ta,
thị trường kinh doanh phát triển rất mạnh mẽ, mà thị trường bất động sản có thể được
coi là sôi động nhất. Bên cạnh đó, hoạt động Ngân hàng là một trong những hoạt
động cũng đang phát triển, có ảnh hưởng trực tiếp tới kinh doanh, sản xuất. Một dự
án kinh doanh muốn thực hiện được hay không thì trước hết phải có vốn,và Ngân
hàng chính là một địa điểm tin cậy để các tổ chức hay hộ gia đình cá nhân tìm đến.

Song, như đã biết, mục tiêu của bất kỳ Ngân hàng nào cũng là an toàn và sinh
lời. An toàn ở đây chính là việc Ngân hàng có thể thu lại được khoản vay của mình,
và một trong những biện pháp đảm bảo việc thu lại khoản vay đó chính là bất động
sản thế chấp.
Nhìn chung, hoạt động thế chấp BĐS còn khá mới mẻ ở nước ta, nhưng ảnh
hưởng của nó tới nền kinh tế cũng như đời sống người dân là không nhỏ. Nó mang
lại một nguồn thu về thuế cho Nhà nước. Mặt khác, nó đem lại lợi ích kinh tế cho cả
hai bên, bên thế chấp và bên nhận thế chấp-tức là các Ngân hàng. Vì vậy, hình thức
vay vốn này rất phổ biến hiện nay, khiến cho nó kéo theo nhiều những tồn tại, bất cập
nhất định.
Với sự cấp thiết và vai trò to lớn của hoạt động thế chấp trong thị trường BĐS
ngày nay, em đã lựa chọn đề tài khóa luận:
“Nghiên cứu quy trình thế chấp và giá thế chấp Bất động sản tại Ngân
hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh”.
• Mục tiêu nghiên cứu
1
- Hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về thế chấp BĐS, định giá thế
chấp BĐS.
- Tìm hiểu về thực trạng hoạt động thế chấp BĐS tại Ngân hàng đầu tư và
phát triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh. Trên cơ sở đó phân tích, đánh giá
những ưu nhược điểm và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho hoạt động
thế chấp BĐS.
• Nội dung nghiên cứu
- Khái quát cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về thế chấp BĐS và các quy
định của Ngân hàng.
- Nghiên cứu về quy trình thế chấp BĐS và giá thế chấp BĐS tại Ngân hàng
đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV chi nhánh Quảng Ninh.
- Bước đầu đề xuất những giải pháp nhằm hạn chế những bất cập trong hoạt
động thế chấp BĐS.
• Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, thu thập, thống kê số liệu.
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp phân tích đánh giá tổng hợp số liệu
• Cấu trúc khóa luận bao gồm:
Ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về thế chấp Bất động sản.
Chương II: Thực trạng về hoạt động thế chấp Bất động sản tại Ngân hàng đầu
tư và phát triển Việt Nam chi nhánh Quảng Ninh.
Chương III: Những vấn đề bất cập tồn tại và một số giải pháp nâng cao công
tác thế chấp Bất động sản của Ngân hàng.
2
CHƯƠNG 1 - CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Cơ sở khoa học về Bất động sản và thế chấp Bất động sản
1.1.1. Lý luận chung về Bất đông sản và Bất động sản thế chấp
1.1.1.1. Bất động sản
• Khái niệm về BĐS
BĐS là tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhả ở, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật
quy định.
Theo khoản 1, điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước ta định nghĩa:
BĐS là tài sản không thể di dời được gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất.
- Các tài sản khác do phap luật quy định.
• Đặc điểm của BĐS:
- Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.

Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm
cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được
của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai
BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn
tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai
công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì
các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
- Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem
như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến
3
trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng
được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.Vì vậy, tính bền
lâu của BDS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Chính vì tính
chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau
một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng
hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn
nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt,
trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm
tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế,
việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện
tượng khá phổ biến.
- Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất- kinh doanh và các hoạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng

hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố
tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu
cầu và hình thức BĐS..
• Phân loại BĐS:
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể
phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS
đặc biệt.
4
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm:
BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng
(hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư
xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai)
là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến
quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền
vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch
trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng:
BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất)
bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối,
đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
- Bất động sản đặc biệt:
Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể,
nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v..
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây

dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với
điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.1.1.2. Bất động sản thế chấp
• Khái niệm BĐS thế chấp
BĐS thế chấp là tài sản của khách hàng vay thế chấp ( bao gồm đất đai, nhà
ở ,công trình xây dưng đó), các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do
pháp luật quy định) áp dung để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với tổ chức tín
dụng..
• Đặc điểm BĐS thế chấp
BĐS thế chấp mang đầy đủ đặc điểm của một BĐS thông thường:
- Là các tài sản cố định về vị trí địa lý, không có khả năng di dời được.
- Hàng hóa BĐS có tính lâu bền.
- Mang tính cá biệt và khan hiếm.
5
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tiêu dung, tâm lý xã hội.
- Chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
- Chịu sư chi phối mạnh mẽ của các yếu tố pháp luật và các chính sách của
nhà nước.
- Phụ thuộc rất nhiều vào năng lực quản lý của nhà nước.
Ngoài ra BĐS thế chấp còn có các đặc điểm:
- BĐS phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử
dụng, quản lý của chủ sử dụng.
- Phải là các BĐS được phép giao dịch, là tài sản pháp luật cho phép, không
cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, và
các giao dịch khác.
- BĐS phải không có tranh chấp, tức là BĐS phải không có tranh chấp về
quyền sở hữu, sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết
hợp đồng bảo đảm.
- Đối với một số BĐS theo quy định của nhà nước phải có bảo hiểm tài sản
khi thế chấp.

• Phân loại BĐS thế chấp:
BĐS thế chấp thường được phân loại thành 3 loại sau:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác.
- Quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định được thế chấp. Việc thế chấp
quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản gắn liền thì BĐS thế chấp bao gồm cả quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời điểm kí kết
hợp đồng thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây
dựng các BĐS mà bên thế chấp có quyền nhận.
1.1.1.3. Thế chấp Bất động sản, bảo lãnh thế chấp Bất động sản.
- Thế chấp BĐS là việc người sở hữu BĐS dùng BĐS (bao gồm quyền sử
dung đất và tài sản gắn liền với đất ) của mình để đẩm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự
đối với bên nhận thế chấp (là Ngân hàng Việt Nam, tổ chức tin dụng Việt Nam) mà
6
không chuyển giao quyền sử dung đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên
nhận thế chấp. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người
thế chấp chỉ được chuyển sang cho người khác khi người thế chấp BĐS không thực
hiện được nghĩa vụ của mình trong một quan hệ hợp đồng.
- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là việc người bảo lãnh cam kết với bên
nhận bảo lãnh sẽ dùng quyền sử dụng đất của mình thực hiện nghĩa vụ thay cho bên
được nhận bảo lãnh nếu đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thưc hiện hoặc
thực hiện không đúng nghĩa vụ. Quyền bảo lãnh tạo điều kiện cho người sản xuất,
kinh doanh có thể vay vốn tại các ngân hàng nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt
Nam, để mở rộng sản xuất, đầu tư kinh doanh, khi bản thân họ gặp khó khăn về tài
chính, không có tài sản gì thế chấp tại Ngân hàng.
- Bảo lãnh thế chấp BĐS là việc bên người thứ 3 (người bảo lãnh cam kết với
bên cho vay (người nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người
được bảo lãnh) bằng BĐS đem ra bảo lãnh trong trường hợp đến hạn mà người được
bảo lãnh không thực hiện được hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình. Đây

là một hình thức thế chấp gián tiếp nhưng được sử dụng tương đối rộng.
1.1.2. Giá Bất động sản và những nhân tố ảnh hưởng tới giá Bất động sản
1.1.2.1. Giá Bất động sản
Về phương diện kinh tế, giá trị BĐS là sự dự kiến về tính hữu dụng thông qua
khả năng sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu khác nhau của con người.
BĐS có giá trị khi thỏa mãn các điều kiện sau:
- Có tính hữu ích: là khả năng cung cấp các dịch vụ làm thỏa mãn nhu cầu,
ảnh hưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đến
kích thước, hình dáng, địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng và
huy động nó ở thời điểm nhất định.
- Sự khan hiếm: sự thiếu hụt của cung hiện tại hoặc dự báo của một BĐS đối
với nhu cầu của nó, khan hiếm lớn hơn sẽ có giá cạnh tranh cao hơn đối với giá BĐS
của vùng khác.
- Sự mong muốn: là ước muốn của người mua đối với BĐS để thõa mãn nhu
cầu của họ.
- Sức mua: là khả năng của một nhóm người có thể trả cho BĐS, người mua
có nhu cầu nhưng phải có sức mua, có khả năng để đáp ứng nhu cầu đó.
7
- Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố pháp lý của BĐS ngay cả trường hợp
các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại nhưng nếu BĐS đó cũng không
tồn tại.
Tóm lại, giá cả thị trường của BĐS là số tiền trao đổi vào ngày định giá giữa 2
bên mua bán tự nguyện, trong sự giao dịch khách quan, điều kiện giao dịch đủ để tìm
hiểu kĩ thị trường. Các bên quyết định mua bán sau khi đã hiểu biết lẫn nhau, thận
trọng và không bị áp đặt.
1.1.2.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá Bất động sản
Định giá BĐS đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật bởi BĐS khác với
hàng hóa thông thường khác. Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-
cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại,
khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống.

Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất
phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh
không lành mạnh”... , những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu
tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp
và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc…, có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân…
Có 3 nhóm cụ thể ảnh hưởng tới BĐS nói chung và giá BĐS nói riêng như
sau:
• Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp tới BĐS:
- Nhóm các yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì
giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối
và vị trí tương đối.
+ Kích thước, hình thể, diện tích của khu đất: kích thước và diện tích thửa đất
tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ:
tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa
đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
+ Địa hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp giá
của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
8
+ Hình thức bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc công trình xây
dựng): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị
hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…)
+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
+ Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm

cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
- Nhóm các yếu tố kinh tế:
+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang
lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập
từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
+ Nhưng tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng
tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường.
+ Tính hữu dụng của BĐS.
+ Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
• Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS:
- Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho
thuê, thế chấp BĐS, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
• Các yếu tố chung bên ngoài:
9
- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị
trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia
tăng.
+ Các chính sách tác động trực tiếp như: các chính sách về cho phép Việt kiều
mua BĐS tại Việt Nam, chính sách về thuế của Nhà nước đối với BĐS.
+ Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô như: tình hình cung-cầu BĐS trong khu
vực, các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực, mức độ tăng trưởng GDP hàng

năm của vùng…
- Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân
trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống
trong BĐS, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ
tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống, những vấn đề liên quan
đến thuyết phong thuỷ. ..
1.1.3. Các phương pháp đinh giá Bất động sản
Để có quyết định mức cho vay, Ngân hàng phải tiến hành định giá BĐS mà
chủ sử dụng, sở hữu dùng để thế chấp. Công việc này đòi hỏi rất hiều kĩ năng khác
nhau của một cán bộ định giá (cán bộ tín dụng hoặc cán bộ thẩm định giá) bởi nó ảnh
hưởng tới quyền lợi khách hàng nằm ở khoản sẽ được vay, hơn nữa là ảnh hưởng đến
tính hiệu quả của khoản cho vay và những rủi ro có thể gặp phải đối với Ngân hàng.
Trong định giá không nên sử dụng một phương pháp duy nhất, tùy từng mục
đich định giá mà tìm ra phương pháp chủ lực cỏ bản, có thể sử dụng các phương pháp
khác để hỗ trợ, hoặc để kiểm tra kết quả của phương pháp lựa chọn, mỗi phương
pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu khác nhau, thông tin khác nhau.
Cho tới nay, thông thường chúng ta thường sử dụng 4 phương pháp cơ bản để
đinh giá, bao gồm:
10
- Phương pháp so sánh: Là phương pháp sử dụng để định giá đất dựa trên cơ
sở so sánh với các giao dịch về đất đai đã hoàn tất trong thị trường để định giá cho
thửa đất đang có nhu cầu mua bán hoặc giao dịch khác. Đây là phương pháp được sử
dụng rộng rãi để rút ra giá thị trường của BĐS và là phương pháp không gặp khó
khăn về mặt kỹ thuật.
- Phương pháp thu nhập: Đây là phương pháp định giá đất dựa trên cơ sở
chuyển dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Nói cách khác, giá trị hiện

tại của đất là bỏ ra để có thu nhập tương lai. Cụ thể hơn, giá đất sẽ bằng khoản tiền
nào đó mà người bán đất đem gửi vào ngân hàng thì lãi của nó trong một năm tương
ứng với địa tô (khả năng sinh lợi của đất). Phương pháp này dùng để định giá đối với
BĐS cho thu nhập hàng năm như khách sạn, nhà hàng…thực tế việc định giá theo
phương pháp này tương đối phức tạp do không có số liệu chính xác về chi phí đầu tư
các chủ đầu tư.
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm phần
dư ra thể hiện mức thặng dư giá trị trả cho đất từ kết quả ước tính trong giao dịch sau
khi trừ đi mọi chi phí . Đây là phương pháp giả thiết phát triển nên mọi chi phí , thu
nhập đều ở tương lai trên cơ sở dựa vào thị trường ở hiện tại (giả thiết trong tương
lai, điều kiện ít thay đổi). Nó thường được sử dụng để xác định các khu đất trông
riêng lẻ, hoặc trong các dự án xây dựng, định giá BĐS mà công trình xây dựng còn
mới. Phương pháp này tuy có nhiều ưu điểm, tuy nhiên còn hạn chế là không tính tới
giá trị thời gian của tiền, khó khăn trong sử dụng tốt nhất và có hiệu quả.
- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc
thay thế: thông qua chi phí tạo nên BĐS xác định giá trị BĐS mục tiêu thông qua việc
xác định chi phí của BĐS tương tự như vật thay thế. Phương pháp này thích hợp khi
định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt, tuy vậy phương pháp
này cũng đòi hỏi người thực hiện phải có nhiều kinh nghiệm, thành thạo về kĩ thuật
xây dựng. Do đó, phương pháp này ít được sử dụng trong các trường hợp quan trọng,
nó chỉ hay được áp dụng khi định giá các loại BĐS có mục đích riêng biệt.
1.1.4. Giá thế chấp Bất động sản
Giá thế chấp BĐS là số tiền mà bên thế chấp nhận được khi dùng BĐS của
mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp (tức là Ngân
hàng) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
11
Giá thế chấp BĐS phụ thuộc vào giá BĐS, giá BĐS càng cao thì giá thế chấp
BĐS càng cao, và ngược lại.
1.2. Các căn cứ pháp lý về thế chấp Bất động sản
Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động chính về tín dụng cho vay

của các ngân hàng, đặc biệt là của ngân hàng thương mại, nhưng hoạt động cũng luôn
chứa đựng những rủi ro nhất định ảnh hưởng đến sự tồn tại của các ngân hàng
thương mại. Vì thế khi cho vay các ngân hàng yêu cầu bên vay phải có tài sản thế
chấp, cầm cố, hoặc bảo lãnh của bên thứ ba, đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi có
những bất trắc xảy ra và định giá các loại tài sản này là một trong những nhiệm vụ
chính của các cán bộ ngành ngân hàng.
Hoạt động thế chấp BĐS đã được quy định trong hàng loạt các văn bản pháp
luật cụ thể:
Các văn bản trực tiếp liên quan về thế chấp BĐS:
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng kí giao dịch đảm bảo.
- Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 sửa đổi bổ sung một số điều của
nghị định 17/1999/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
-Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 (thay thế Thông tư số
06/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 của thống đốc NHNN về hướng dẫn thực hiện
một số quy định về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tin dụng).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của bộ
tư pháp và bộ tài nguyên moi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Quyết đinh số127/2005/QĐ-NHNN ngày 03/02/2005 về sửa đổi, bổ sung
một số điều trong quy chế của Quyết đinh số 688/2002/QĐ-NHNN ngày 01/07/2002
của thống đốc NHNN ban hành về thực hiện việc chuyển nợi quá hạn của các khoản
nợ vay của khách hàng tại các tổ chức tín dụng.
12
- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày29/12/2006 của chính phủ về giao dich bảo
đảm ( thay thế Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/12/1999 về

đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng ( được sửa đổi, bổ sung bằng nghị định
85/NĐ-CP ngày25/10/2002 ).
- Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày
21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng Bô tài nguyên và Môi trường và ngân hàng
nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.
- Thông tư liên tịch 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/03/2010 về sửa đổi,
bổ sung một số quy định của thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày
16/06/2005 của Bột Tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng
ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tư
liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài
nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
Các văn bản về luật có liên quan:
- Luật đất đai ( năm 1993,1998,2001,2003) về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thị
trường BĐS…
- Luật NHNN Việt Nam số 01/1997/QH10 ngày 12/12/1997 ( được sửa đổi,
bổ sung một số điều tại luật số 10/2003/QH11 ban hành ngày 17/06/2003).
- Luật tổ chức tín dụng số 02/1997/QH10 ngày 12/12/1997 ( được sửa đổi, bổ
sung một số điều tại luật số 20/2004/QH11 ban hành ngày 15/6/2004 ).
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành luât đất
đai 2003.
- Thông tư liên tịch số 144/2004/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện nghị định
số 188/2004/NĐ-CP ban hành ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc công chứng, chứng thực
hợp đồng, văn bản thực hiện quyền sử dụng đất.
13

- Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về thế chấp tài sản, hình thức thế chấp,
thời hạn thế chấp, quyền và nghĩa vụ của những bên tham gia thế chấp.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định về việc cấp giầy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiên quyền sử dụng đất ( trong đó có quy đinh
phải có sổ đỏ mới có quyền thế chấp BĐS).
Dù trước kia Luật đất đai 1993 và BLDS 1995 ra đời đã đánh dấu một bước
ngoặt lớn cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước, và cho quyền lợi của người sử
dụng đât. Song, thực tế cho thấy, hiện nay cả Luật đất đai 1993 và BLDS 1995 đã tỏ
ra không còn phù hợp và không đáp ứng cới sự phong phú và đa dạng của các quan
hệ thế chấp ra trên thực tế.
Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục thực hiện thế chấp cũng như cơ chế xử lý tài sản
đảm bảo là quyền sử dụng đất cũng được sửa đổi theo hướng ngày càng thuận tiện,
thông thoáng và hợp lý hơn, ví dụ như trong nghị định 163/2006/NĐ-CP về phương
thức xử lý TSBĐ, ngoài 3 phương thức như quy định trước đây ( bán TSBĐ, nhận
TSBĐ thay thế cho nghĩa vụ và nhận tiền, tài sản từ bên thứ 3) khoản 4 Điều 59 nghị
định số 163/2006/NĐ-CP có thêm quy định mở: phương thức khác do bên thỏa thuận,
tạo thêm rất nhiều điều kiện thuận lợi.
1.3 Sơ đồ quy trình cho vay bằng thế chấp Bất động sản
Quy trình cho vay có đảm bảo bằng BĐS được thể hiện qua sơ đồ sau:
s hàng
14
Nhận giấy
đề nghị
vay vốn
Giám định về
mặt pháp lý
BĐS thế
chấp
Định giá
BĐS

thế chấp
Xác định tỷ lệ
cho vay so với
BĐS thế chấp
Hình 1: Quy trình cho vay thế chấp bằng BĐS
1.4. Nhũng quy định của Nhà nước về công tác thẩm đinh giá thế chấp Bất
động sản
1.4.1. Giám đinh tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất
15
Thẩm định
cho vay
Tái thẩm định
toàn bộ hồ sơ
vay vốn của
khách hàng
Đăng ký
giao dịch
đảm bảo
Cho vay
thế chấp
bằng BĐS
Giải chấp
các tài sản
bảo đảm
Xử lý
BĐS thế chấp
để thu hồi nợ
Đến hạn
trả nợ

Giám định tính chất pháp lý về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn
liền với đất là công việc hết sức quan trọng trong thế chấp BĐS, đảm bảo tính chuyển
giao của BĐS, ngay cả trường hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn
tại. Nhưng nếu BĐS không thể chuyển giao được toàn bộ hoặc từng phần thì giá trị
thị trường của BĐS đó cũng không tồn tại. Ở điều kiện nước ta xảy ra nhiều rủi ro
liên quan đến pháp lý, vì vậy quá trình giám định tính chất pháp lý BĐS phải tập
trung làm rõ những vấn đề sau:
Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Cán bộ thẩm đinh phải kiểm tra
xem khách hàng vay có xuất trình đủ các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở dùng làm tài sản thế chấp không. Cần thiết hết sức lưu ý các
dấu hiệu sửa chữa, mâu thuẫn, tính pháp lý trong hợp đồng sở hữu tài sản. Khi khảo
sát thực tế hoặc thu thập thông tin từ nguồn khác cần tìm cách kiểm chứng lại quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của khách hàng vay.
BĐS hiện không có tranh chấp: Việc khẳng định BĐS hiện không có tranh
chấp hay không là khá phức tạp, vì vậy ngoài việc tự kiểm xét định giá BĐS cán bộ
thẩm đinh cần yêu cầu khách hàng vay xác nhận bằng văn bản khẳng đinh BĐS hiện
không có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
BĐS được phép giao dịch: Ngoài những tài sản được mua bán tự do trên thị
trường, Ngân hàng phải luôn thận trọng khi xem xét các loại BĐS có tính đặc biệt
chuyên dụng và mang tính văn hóa, lịch sử. Nếu xét thấy cần thiết cán bộ thẩm định
yêu cầu khách hàng vay xuất trinh bổ sung các loại văn bản của pháp luật nêu rõ loại
tài sản đó được phép giao dịch bình thường.
BĐS dễ chuyển nhượng, phát mại: Mục tiêu cho vay của Ngân hàng là thu
hồi đủ nợ gốc và nợ lãi từ việc thực hiện phương án sản xuất kinh doanh mà không
phải BĐS. Tuy nhiên cán bộ thẩm định cần định giá kỷ tính để chuyển nhượng của
BĐS để dễ dàng xử lý.
Ngoài ra để hạn chế rủi ro liên quan đến các thủ tục pháp lý, nhân viên giám
định tài sản khai thác thêm các thông tin từ bên ngoài, xem xét các giấy tờ chứng
nhận quyền sở hữu BĐS. Như ý kiến các trung tâm phòng ngừa rủi ro, những người
cư trú gắn với BĐS đối chiếu với nơi tọa lạc của BĐS với bản đồ quy hoạch chi tiết

nếu giấy tờ gốc là bản photo cần có thêm các cam kết cụ thể và có xác nhẩn của cơ
quan công chứng.
1.4.2. Định giá Bất động sản thế chấp
16
Về nguyên tắc định giá tài sản thế chấp phải tuân theo giá thị trường. Nếu định
giá cao hơn giá thị trường có thể dẫn đến khi phát mại BĐS thế chấp (hoặc chuyển
quyền sở hữu cho Ngân hàng) trong trường hợp khách hàng không trả được nợ sẽ
không thu hồi được nợ gốc, lãi và chi phí khác. Ngược lại, nếu đinh giá thấp hơn giá
thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu cầu vốn cho khách hàng và làm suy
yếu tính cạnh tranh trong việc thu hút khách hàng.
Ở Viêt Nam: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý,
nhưng luật pháp cho phép người sử dung đất (do Nhà nước giao hoặc cho thuê) được
quyền thế chấp. Vì vậy, khi nhận thế chấp Ngân hàng phải xác đinh giá trị quyền sử
dung đất.
BĐS thế chấp phải được xác định giá tại thời điểm ký kết hơp đồng thế chấp.
Việc xác định giá trị bất động sản tại thời điểm này chỉ để làm cơ sở xác định mức
cho vay và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ.
Giá trị BĐS được xác định bao gồm cả hoa lợi và các quyền phát sinh từ BĐS
đó.
• Trong trường hợp BĐS có tài sản gắn liền với đất thì giá trị tài sản gắn liền
với đất cũng thuộc BĐS đó.
- Đối với quyền sử dụng đất: Ngân hàng thường xác định giá bằng phương
pháp so sánh trục tiếp.
- Đối với tài sản gắn liền với đất ở, đây là nhà xây trên đất: Ngân hàng thường
sử dụng phương pháp chi phi giảm giá.
• Trong trường hợp đối với những BĐS hình thành sau vốn vay thì giá trị của nó
được xác định như sau:
- Nếu là nhà tự xây thì BĐS đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực
tế của căn nhà, dựa vào những kế hoạch xây dựng, hóa đơn thanh toán những khoản
để có được BĐS thuộc sở hữu. Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi

phí đó.
- Nếu là nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với người thầu xây dựng khu
chung cư đó để đảm bảo ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê
đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên phía Ngân hàng. Lúc này giá trị
ngôi nhà được xác định bằng giá bán của nhà thầu xây dựng cho khách hàng.
1.4.3. Tỷ lệ giá cho vay
17
Giá tiền của tài sản thế chấp khi đem thanh lý dưới hình thức chuyển nhượng
để thu hồi nợ phải lớn hơn số TIỀN cho vay (nợ gốc) cộng với lãi (lãi vay và lãi quá
hạn) cà các khoản phí (nếu có). Như vậy giá trị của tài sản thế chấp ở đây là giá trị dự
kiến cho tương lai sao cho Ngân hàng đảm bảo được lợi ích của mình khi bên thế
chấp không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán của mình. Để đơn giản hóa việc tính toán
các Ngân hàng thường điều chỉnh tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm.
Các Ngân hàng được quyền quyết định tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản bảo
đảm (tài sản bảo đảm bao gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai).
Thông thường tỷ lệ cho vay tối đa của các Ngân hàng là 65%-80%.
18
CHƯƠNG 2 - THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI
NHÁNH QUẢNG NINH
2.1. Giới thiệu tổng quát về Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam được chính thức thành lập ngày 26
tháng 4 năm 1957 theo quyết định 177/TTg của Thủ tướng Chính phủ.
Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (tên giao dịch quốc tế: Bank for
Investment and Development of Vietnam; tên gọi tắt: BIDV) là ngân hàng thương
mại lớn thứ nhì Việt Nam (sau Agribank) tính theo tổng khối lượng tài sản năm
2007và là doanh nghiệp lớn thứ tư Việt Nam theo báo cáo của UNDP năm 2007ngân
hàng số một Việt Nam theo doanh thu. BIDV thuộc loại doanh nghiệp nhà nước hạng
đặc biệt, được tổ chức theo mô hình Tổng công ty Nhà nước (Tập đoàn). Hợp tác
kinh doanh với hơn 800 ngân hàng trên thế giới.

• Cơ cấu tổ chức
- Khối kinh doanh:trong các lĩnh vực sau: Ngân hàng thương mại gồm 103
chi nhánh cấp 1 với gần 400 điểm giao dịch, hơn 700 máy ATM và hàng chục ngàn
điểm máy cà thẻ POS trên phạm vi toàn lãnh thổ, sẵn sàng phục vụ mọi nhu cầu
khách hàng.
+ Chứng khoán
+ Bảo hiểm
+ Đầu tư – Tài chính
+ Các Liên doanh
- Khối sự nghiệp: gồm có
+ Trung tâm Đào tạo (BTC).
+ Trung tâm Công nghệ thông tin (BITC)
Tổng số cán bộ công nhân viên của toàn hệ thống là hơn 10.000 người.
• Hoạt động kinh doanh
- Ngân hàng: Cung cấp đầy đủ, trọn gói các dịch vụ ngân hàng truyền thống và
hiện đại.
19
- Bảo hiểm: Bảo hiểm, tái bảo hiểm tất cả các loại hình nghiệp vụ bảo hiểm
phi nhân thọ.
- Chứng khoán: Môi giới chứng khoán, tư vấn đầu tư, bảo lãnh, phát hành.
- Đầu tư Tài chính: Chứng khoán, góp vốn thành lập doanh nghiệp để đầu tư
các dự án.
• Cam kết
- Với khách hàng: cung cấp những sản phẩm,dịch vụ có chất lượng cao nhất.
- Với các đối tác chiến lược: chia sẻ cơ hội, hợp tác thành công.
- Với cán bộ công nhân viên: luôn theo phương châm “mỗi cán bộ BIDV phải
là một lợi thế trong cạnh tranh”.
• Mạng lưới: BIDV là một trong những ngân hàng có mạng lưới phân phối lớn
nhất trong hệ thống Ngân hàng trên cả nước.
• Thương hiệu BIDV: Là sự lựa chọn, tín nhiệm của các tổ chức kinh tế, các

doanh nghiệp hàng đầu của cả nước, cá nhân trong việc tiếp cận các dịch vụ tài chính
ngân hàng. Được cộng đồng trong nước và quốc tế biết đến và ghi nhận như là một
trong những thương hiệu ngân hàng lớn nhất Việt Nam.
2.2. Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh về thế
chấp Bất động sản
2.2.1. Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh về
các đối tượng được thế chấp
• Những đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thế chấp cả quyền sử
dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà
thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.
- Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất
có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và
tổ chức kinh tế đó chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
20
- Doanh nghiệp được hình thành do liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế trong
nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc trường hợp: Đất của tổ chức nước ngoài,
cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài góp vốn do được nhà
nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
không phải là đất thuê của Nhà nước.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Những đối tượng sau đây chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất, không được thế chấp quyền sử dụng đất:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây

dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ Ngân sách nhà nước.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
(không phân biệt thuê đất trước hay sau 01/7/2004).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư
tại Việt Nam được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
2.2.2. Những quy định của Ngân hàng ĐT&PTVN chi nhánh Quảng Ninh về
quy trình thế chấp BĐS
2.2.2.1. Sơ đồ quy trình thế chấp của Ngân hàng ĐT&PTVN BIDV chi nhánh
Quảng Ninh
21