Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn tỉnh hưng yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI












BÙI XUÂN HẬU





NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN
MỘT SỐ DỰ ÁN THEO QUY HOẠCH SỬ DỤNG ðẤT
ðẾN GIÁ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN TỈNH HƯNG YÊN



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16


Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN QUANG HỌC






HÀ NỘI – 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN


Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn
gốc.

Hà nội, ngày 25 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn

Bùi Xuân Hậu





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn trực tiếp và quý báu của
thầy giáo TS. Nguyễn Quang Học, các thầy cô giáo trong Khoa Tài
Nguyên và Môi trường, Viện ðào Tạo Sau ðại Học - Trường ðại học
Nông nghiệp Hà Nội.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài Nguyên và Môi Trường tỉnh Hưng
Yên, phòng ðăng Ký - Thống Kê, phòng Quy hoạch - Kế hoạch sử dụng ñất,
Phòng ðịnh Giá ñất và giải phóng mặt bằng ñã tạo ñiều kiện và giúp ñỡ ñể
cho tôi ñược học tập, cảm ơn Sở Tài Chính tỉnh Hưng Yên, Cục thuế tỉnh
Hưng Yên, Phòng Tài Nguyên và Môi Trường các huyện, thành phố thuộc
tỉnh Hưng Yên, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng Tài
Nguyên và Môi Trường các huyện, thành phố thuộc tỉnh Hưng Yên ñã tận
tình giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.

Hà nội, ngày 25 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn

Bùi Xuân Hậu

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt v
Danh mục bảng vi
Danh mục hình viii
Danh mục biểu ñồ ix
1 MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục ñích - yêu cầu nghiên cứu ñề tài 2
2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3
2.1 Cơ sở lý luận 3
2.2 Cơ sở thực tiễn 22
2.3 Kinh nghiệm một số nước về các vấn ñề nghiên cứu 26
3 ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, ðỊA ðỂM, NỘI DUNG VÀ
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
3.1 ðịa ñiểm, ñối tượng và phạm vi nghiên cứu 29
3.2 Nội dung nghiên cứu 30
3.3 Phương pháp nghiên cứu 30
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 34
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 34

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 34
4.1.2 Kinh tế - xã hội 35
4.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi
trường. 38
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

4.2 ðánh giá hiện trạng sử dụng ñất và thực hiện dự án theo quy
hoạch sử dụng ñất 40
4.2.1 Phân tích hiện trạng sử dụng các loại ñất 40
4.2.2 Phân tích ñánh giá biến ñộng ñất ñai 44
4.2.3 Kết quả thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng ñất 49
4.3 Giá ñất và biến ñộng giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Hưng Yên 58
4.3.1 Giá ñất và biến ñộng giá ñất theo Bảng giá UBND tỉnh Hưng
Yên ban hành 58
4.3.2 Giá ñất và biến ñộng giá ñất theo khảo sát 70
4.4 Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy
hoạch sử dụng ñất ñến giá ñất 78
4.4.1 Dự án Khu ñô thị thương mại du lịch Văn Giang 78
4.4.2 Dự án Khu ñô thị phía Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ñô thị Phố Nối 81
4.4.3 Dự án Khu ñô thị ðại học Phố Hiến tỉnh Hưng Yên 84
4.4.4 Dự án Khu công nghiệp Phố Nối A 87
4.4.5 Khu sản xuất kinh doanh tập trung xã Tân Quang, huyện Văn Lâm 90
4.4.6 Dự án ñường ô tô cao tốc Hà Nội-Hải Phòng ñoạn qua tỉnh Hưng Yên 92
4.5 Các giải pháp nhằm giải quyết tốt mối quan hệ giữa quy hoạch sử
dụng ñất và giá ñất 96
4.5.1 Giải pháp về khoa học 96
4.5.2 Giải pháp về cơ chế chính sách 97
4.5.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 97

4.5.4 Giải pháp nguồn vốn 97
5 KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 98
5.1 Kết luận 98
5.2 ðề nghị 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO 103
PHỤ LỤC 106
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

KT-XH Kinh tế xã hội
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
QH Quy hoạch
SKC ðất cơ sở sản xuất kinh doanh
KCN Khu công nghiệp
UBND Uỷ ban nhân dân
THCS Trung học cơ sở
THPT Trung học phổ thông
PTHH Phổ thông trung học
QSDð Quyền sử dụng ñất
Gð Giai ñoạn
MNCD Mặt nước chuyên dùng
QHSDð Quy hoạch sử dụng ñất
GPMB Giải phóng mặt bằng
NN Nông nghiệp
PNN Phi nông nghiệp
CSD Chưa sử dụng
TP Thành phố

KG Khung giá
GTT Giá thị trường





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC BẢNG


STT Tên bảng Trang

4.1 Dân số và mật ñộ dân số tỉnh Hưng Yên 37
4.2 Cơ cấu sử dụng các loại ñất năm 2010 tỉnh Hưng Yên 41
4.3 Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp năm 2010 tỉnh Hưng Yên 42
4.4 Hiện trạng sử dụng ñất PNN năm 2010 tỉnh Hưng Yên 43
4.5 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2000, năm 2005 và năm 2010 tỉnh
Hưng Yên 48
4.6 Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất nông nghiệp ñến năm 2010 tỉnh
Hưng Yên 50
4.7 Chỉ tiêu quy hoạch sử dụng ñất phi nông nghiệp ñến năm 2010
tỉnh Hưng Yên 51
4.8 Biến ñộng giá ñất chuyên trồng lúa từ năm 2001 ñến 2010 60
4.9 Biến ñộng giá ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 63
4.10 Biến ñộng giá ñất ở qua các năm 67
4.11 Biến ñộng giá ñất chuyên trồng lúa nước theo khảo sát 71

4.12 Biến ñộng giá ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo khảo sát 72
4.13 Biến ñộng giá ñất ở theo khảo sát 75
4.14 Giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc khu vực dự án Khu ñô
thị thương mại du lịch Văn Giang trước và sau quy hoạch 79
4.15 Giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc khu vực dự án Khu ñô
thị phía Bắc quốc lộ 5 trước và sau quy hoạch 83
4.16 Giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc khu vực dự án Khu ñô
thị ðại học Phố Hiến trước và sau quy hoạch 85
4.17 Giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc khu vực dự án Khu
công nghiệp Phố Nối A trước và sau quy hoạch 89
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

4.18 Giá các loại ñất trung bình của xã thuộc khu vực dự án Khu sản
xuất kinh doanh tập trung xã Tân Quang trước và sau quy hoạch 91
4.19 Giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc khu vực dự án ñường
ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng trước và sau quy hoạch 93

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii

DANH MỤC HÌNH


STT Tên hình Trang

2.1 Mối quan hệ của quy hoạch và dự án ñến giá ñất 21
4.1 Bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất (Quy hoạchchung) Khu ñô thị

thương mại du lịch Văn Giang 78
4.2 Bản ñồ quy hoạch sử dụng ñất (Quy hoạchchung) Khu ñô thị phía
Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ñô thị Phố Nối 81
4.3 Khu Công nghiệp Phố Nối A 87

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ix

DANH MỤC BIỂU ðỒ

STT Tên biểu ñồ Trang

4.1 Cơ cấu sử dụng ñất của tỉnh Hưng Yên giai ñoạn 2000-2010 45
4.2 Biến ñộng giá ñất chuyên trồng lúa nước trung bình của các huyện,
thành phố giai ñoạn 2001-2010 62
4.3 Biến ñộng giá ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trung bình
của các huyện, thành phố giai ñoạn 2001-2010 66
4.4 Biến ñộng giá ñất ở trung bình của các huyện, thành phố giai ñoạn
2001-2010 70
4.5 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc dự án Khu
ñô thị thương mại du lịch Văn Giang trước và sau quy hoạch 80
4.6 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc dự án Khu
ñô thị phía Bắc quốc lộ 5 trước và sau quy hoạch 83
4.7 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc dự án Khu
ñô thị ðại học Phố Hiến trước và sau quy hoạch 86
4.8 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của các xã thuộc dự án Khu
công nghiệp Phố Nối A trước và sau quy hoạch 89
4.9 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của xã thuộc dự án Khu sản
xuất kinh doanh tập trung xã Tân Quang trước và sau quy hoạch 91

4.10 Biến ñộng giá các loại ñất trung bình của xã thuộc dự án ñường ô
tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng trước và sau quy hoạch 93


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là tư liệu
sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn
phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng;
ñất ñai ñược chuyển tiếp qua các thế hệ, và ñược coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội; là nguồn nội lực, nguồn vốn
to lớn của ñất nước. ðất ñai không do lao ñộng làm ra, mà lao ñộng tác ñộng
vào ñất ñai ñể biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào ña mục
ñích. ðất ñai cố ñịnh về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời
gian sử dụng. Bên cạnh ñó ñất ñai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử
dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của ñất (ñã ñược
khai thác sử dụng) không những không mất ñi mà có xu hướng tăng lên. Sự
tăng trưởng kinh tế, tốc ñộ ñô thị hoá cao, sự gia tăng dân số gây áp lực về
nhu cầu ñất ñai (bất ñộng sản) nói chung và về nhà ở nói riêng. Giá ñất của
Việt Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của ñại ña số người dân;
thị trường ñất ñai nói chung và bất ñộng sản nói riêng chưa ổn ñịnh. Việc giá
ñất lên cao và thị trường bất ñộng sản không ổn ñịnh có nhiều nguyên nhân
khách quan và chủ quan, trong ñó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan
trọng là vấn ñề quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm

tổ chức lại việc sử dụng ñất ñai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí ñất ñai,
ñồng thời là cơ sở quan trọng ñể quản lý nhà nước về ñất ñai, ñảm bảo cân
bằng nhu cầu ñất ñai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất
với ñời sống vật chất và tinh thần của các cộng ñồng dân cư, thoả mãn nhu
cầu ña dạng ñối với ñất ñai của toàn xã hội. Quy hoạch không ổn ñịnh, không
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

khoa học, không dự báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn ñề bất cập
về giá ñất.
Hưng Yên là một tỉnh ñồng bằng sông Hồng, nằm trong vùng kinh tế
trọng ñiểm Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, có vị trí gần thủ ñô Hà Nội;
trong những năm gần ñây, tỉnh Hưng Yên ñã phát huy ñược lợi thế, quy
hoạch và thu hút ñược nhiều dự án ñầu tư và ñạt những kết quả nhất ñịnh,
ñóng góp cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Từ việc thực
hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñã làm giá ñất của Hưng Yên
thay ñổi nhánh chóng
Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu ảnh
hưởng của việc thực hiện một số dự án theo quy hoạch sử dụng ñất ñến
giá ñất trên ñịa bàn tỉnh Hưng Yên” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn.
1.2. Mục ñích - yêu cầu nghiên cứu ñề tài
1.2.1. Mục ñích nghiên cứu
- Làm rõ mối quan hệ, sự tác ñộng giữa việc thực hiện một số dự án của
quy hoạch sử dụng ñất cấp tỉnh ñến giá ñất từ ñó ñưa ra các giải pháp và ñề
xuất những biện pháp nhằm hạn chế những bất cập về giá ñất do quy hoạch sử
dụng ñất gây lên.
1.2.2. Yêu cầu của ñề tài
- Nắm chắc cách thức ñiều tra, nguyên tắc, quy trình và phương pháp
xác ñịnh giá ñất; quá trình lập và thực hiện quy hoạch sử dụng ñất; những yếu

tố ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Số liệu ñiều tra, thu thập phản ánh trung thực, khách quan các ñiều
kiện trên ñịa bàn tỉnh.
- Những ñề xuất, kiến nghị phải khả thi, phù hợp với ñiều kiện hiện tại
và tương lai của ñịa phương.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. ðất ñai, sử dụng ñất và vai trò của ñất ñai với phát triển kinh tế xã
hội
ðất ñai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất bao gồm tất cả
các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó bao gồm
khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm,
tập ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những kết
quả do hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại [1].
ðất ñai ñược coi là vật thể thiên nhiên [9]; là một phạm vi không gian,
như một vật mang những giá trị theo ý niệm của con người; theo cách ñịnh
nghĩa này, ñất ñai thường gắn với một giá trị kinh tế ñược thể hiện bằng giá
tiền trên một ñơn vị diện tích ñất ñai khi có sự chuyển quyền sở hữu. Ngoài
ra, quan hệ ñất ñai là những quan hệ liên quan ñến vấn ñề sở hữu và sử dụng
ñất [7]. Như vậy, ñất ñai có thể coi là những tài nguyên sinh thái và tài
nguyên kinh tế, xã hội của một tổng thể vật chất ñể tồn tại và phát triển.
Sử dụng ñất là hệ thống các biện pháp ñiều hoà mối quan hệ người và
ñất trong tổ hợp các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác với môi trường. Căn
cứ vào nhu cầu của thị trường sẽ phát hiện, quyết ñịnh phương hướng chung

và mục tiêu sử dụng hợp lý, nhất là tài nguyên ñất ñai, phát huy tối ña công
dụng của ñất ñai nhằm ñạt tới hiệu ích của sinh thái, kinh tế và xã hội cao nhất
[25], [26], [27], [28].
Khái niệm về ñất ñai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới
tự nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay ñổi theo thời gian. Trong vòng
30 mươi năm trở lại ñây, trên nhiều diễn ñàn người ta ñã thừa nhận, ñối với
con người ñất ñai có chức năng chủ yếu sau ñây :
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

Chức năng môi trường sống
ðất ñai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục ñịa thông qua
quá trình sản xuất, cung cấp môi trường sống cho sinh vật và gien di truyền ñể
bảo tồn cho thực vật, ñộng vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt ñất [19].
Chức năng sản xuất
ðất ñai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống con người
qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều sản phẩm
sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi gia
súc, gia cầm và các loại thủy hải sản.
Chức năng cân bằng sinh thái
ðất ñai và việc sử dụng nó là nguồn và là tấm thảm xanh, hình thành
một thể cân bằng năng lượng trái ñất, sự phản xạ, hấp thụ và chuyển ñổi năng
lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí quyển ñịa cầu.
Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước
ðất ñai là kho tàng lưu trữ nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác ñộng
mạnh tới chu trình tuần hoàn nước trong tự nhiên và có vai trò ñiều tiết nước
rất to lớn.
Chức năng dự trữ
ðất ñai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử

dụng của con người.
Chức năng không gian sự sống
ðất ñai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là môi trường ñệm và làm thay
ñổi hình thái, tính chất của các chất thải ñộc hại.
Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử
ðất ñai là trung gian ñể bảo vệ, bảo tồn các chứng cứ lịch sử, văn hoá
của loài người, là nguồn thông tin về các ñiều kiện khí hậu, thời tiết trong quá
khứ và cả về việc sử dụng ñất ñai trong quá khứ.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

Chức năng vật mang sự sống
ðất ñai là không gian cho sự chuyển vận của con người, cho ñầu tư, sản
xuất và cho sự dịch chuyển của ñộng vật, thực vật giữa các vùng khác nhau
của hệ sinh thái tự nhiên.
Những yếu tố quan hệ ñến việc sử dụng ñất
Việc sử dụng ñất ñược xây dựng trên cơ sở một hệ thống các yếu tố tự
nhiên và kinh tế, xã hội:
- Về yếu tố tự nhiên
+ ðiều kiện khí hậu: ðất ñược hình thành và phát triển trong từng ñiều
kiện khí hậu cụ thể, do ñó sử dụng ñất theo vùng, theo mùa.
+ ðiều kiện ñịa hình: ðất cũng ñược hình thành và phát triển trong ñiều
kiện ñịa hình cụ thể, theo ñộ cao, do ñó sử dụng ñất theo ñiều kiện ñịa hình,
theo ñộ cao.
+ ðiều kiện thổ nhưỡng: ðất có những tính chất hóa học, lý học, sinh
học nhất ñịnh, ñối tượng sử dụng ñất có những nhu cầu sử dụng ñất riêng biệt,
do ñó sử dụng ñất dựa theo kết quả ñánh giá, phân hạng ñất thích hợp.
+ ðiều kiện thủy văn: Mỗi vùng ñều có hệ thống và chế ñộ thủy văn,
thủy ñịa chất cụ thể, quyết ñịnh nguồn nước cung cấp cho các yêu cầu sử

dụng ñất, do ñó sử dụng ñất theo các ñặc ñiểm của nguồn nước và chịu sự
chuyển ñổi của nguồn nước.
+ ðiều kiện không gian: Sử dụng ñất căn cứ vào ñiều kiện ñịa hình, quy
mô diện tích, hình thể mảnh ñất.
+ Vị trí ñịa lý: Vị trí ñịa lý của vùng sẽ tạo ra những lợi thế so sánh, tạo
ra tiền ñề sử dụng ñất.
- Về yếu tố kinh tế, xã hội:
+ ðiều kiện dân số và lao ñộng: Dân số và lao ñộng là nguồn lực, ñiều
kiện sử dụng ñất, song trình ñộ lao ñộng phản ánh trình ñộ thâm canh sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

dụng, cải tạo ñất.
+ ðiều kiện vốn và cơ sở vật chất kỹ thuật của sản xuất xã hội: Vốn và
cơ sở vật chất kỹ thuật quyết ñịnh quy mô, tốc ñộ và trình ñộ thâm canh sử
dụng ñất.
+ Trình ñộ quản lý và tổ chức sản xuất: Hình thức quản lý và tổ chức
sản xuất dựa trên cơ sở trình ñộ phát triển của công nghiệp. Do ñó cũng quyết
ñịnh hình thức và mức ñộ khai thác sử dụng ñất ñai.
+ Sự phát triển của khoa học và ứng dụng tiến bộ kỹ thuật: Tiềm năng
ñất ñai phụ thuộc vào sự phát triển khoa học và ứng dụng tiến bộ kỹ thuật.
+ Chế ñộ kinh tế, xã hội: Chế ñộ kinh tế, xã hội phản ánh trình ñộ
phát triển phương thức sản xuất, quy ñịnh mục ñích sử dụng ñất cho lợi ích
của tầng lớp nào, do ñó quy ñịnh cả phương thức khai thác và hiệu quả sử
dụng ñất.
Vai trò của ñất ñối với phát triển kinh tế - xã hội
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của ñất nước, là thành phần quan
trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây

dựng các cơ sở kinh tế, chính trị sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ
Tổ Quốc. ðiều ñó ñã ñược khẳng ñịnh trong Luật ðât ñai.
Trong số nhưng ñiều kiện vật chất cần thiết cho hoạt ñộng sản xuất và
cho ñời sống của con người, ñất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong
lòng ñất, rừng và mặt nước chiếm vị trí ñặc biệt. ðất là ñiều kiện ñầu tiên và
là nền tảng tự nhiên của bất kỳ quá trình sản xuất nào.
Các Mác cho rằng, ñất ñai là một phòng thí nghiệm vĩ ñại, là kho tàng
cung cấp các tư liệu lao ñộng, vật chất, là vị trí ñể ñịnh cư, là nền tảng của tập
thể. Khi nói về vai trò và ý nghĩa của ñất ñối với nền sản xuất xã hội, Mác ñã
khẳng ñịnh: “ Lao ñộng không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

và giá trị tiêu thụ – như William Petti ñã nói – Lao ñộng chỉ là cha của của cải
vật chất, còn ñất là mẹ”.
Chúng ta ñều biết rằng, không có ñất là không thể có sản xuất, cũng
như không có sự tồn tại của con người. ðất là sản phẩm của tự nhiên, xuất
hiện trước con người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. ðất tồn tại như
một vật thể lịch sử – tự nhiên.
Trong gia ñoạn ñầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống con người
còn thấp, công năng chủ yếu của ñất ñai ñai tập trung chủ yếu vào sản xuất
vật chất, ñặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội phát triển ở mức ñộ
cao hơn, công năng của ñất từng bước ñược mở rộng, sử dụng ñất cũng phức
tạp hơn. ðất ñai không chỉ cung cấp cho con người các tư liệu vật chất ñể sinh
tồn và phát triển mà còn cung cấp các ñiều kiện cần thiết ñể hưởng thụ và ñáp
ứng nhu cầu cho cuộc sống của nhân loại.
2.1.2. Quy hoạch sử dụng ñất
Theo Dennis J. McKenzie (1998), quy hoạch ñược ñịnh nghĩa như sau:
“Quy hoạch là hoạch ñịnh trước những việc cần làm và ñặt ra trước những

mục tiêu cần ñạt tới”.
Theo FAO [24]: “Quy hoạch sử dụng ñất là quá trình ñánh giá tiềm năng
ñất và nước một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng ñất và kinh tế - xã hội
nhằm lựa chọn ra phương án sử dụng ñất tốt nhất. Mục tiêu của quy hoạch sử
dụng ñất là lựa chọn và ñưa ra phương án ñã lựa chọn vào thực tiễn ñể ñáp
ứng nhu cầu của con người một cách tốt nhất nhưng vẫn bảo vệ ñược nguồn
tài nguyên cho tương lai. Yêu cầu cấp thiết phải làm quy hoạch là do nhu cầu
của con người và ñiều kiện thực tế sử dụng ñất thay ñổi nên phải nâng cao kỹ
năng sử dụng ñất”.
Theo Lê Tấn Lợi (1999), thì quy hoạch là sự bố trí sắp xếp công việc
theo không gian. Nhằm ñịnh hướng sự phát triển hợp lý của ñô thị trong từng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

giai ñoạn và lâu dài với các nhiệm vụ cơ bản sau:
- Về sản xuất: khu sản xuất; khu kinh doanh; tạo ñiều kiện thuận lợi
trong khả năng sản xuất và phát triển.
- Về ñời sống: ñảm bảo mọi hoạt ñộng của người dân ñô thị
- Về không gian kiến trúc, cảnh quan và môi trường: tạo vẻ ñẹp ñặc
trưng cho ñô thị.
Quy hoạch là việc nghiên cứu, ñánh giá một cách hệ thống những dự kiến,
ñịnh hướng hành ñộng nhằm ñạt ñược các mục ñích và mục tiêu cụ thể [11].
Quy hoạch gắn liền với các biện pháp quản lý, cả không gian phân bố và chiến
lược phát triển cho các hoạt ñộng sản xuất cũng như tổ chức xã hội. Khái niệm
quy hoạch có thể nghiên cứu theo các mức ñộ: Quy hoạch sử dụng ñất, quy
hoạch vùng, quy hoạch môi trường. Quy hoạch sử dụng ñất tập trung vào việc
lựa chọn các loại hình sử dụng ñất; quy hoạch vùng tập trung vào việc nghiên
cứu thiết kế sơ ñồ phân bổ của các ñối tượng kinh tế - xã hội [21], [23]; còn quy
hoạch môi trường lấy việc giải quyết các vấn ñề môi trường và phát triển làm

mục tiêu chủ yếu [4].
Hiện nay, từ “quy hoạch” ñược dùng rộng rãi ở nhiều ngành và lĩnh vực,
nhiều khi có sự nhầm lẫn trong cách hiểu giữa từ “quy hoạch” và “kế hoạch”.
Có thể hiểu “quy hoạch” là sự bố trí sắp xếp công việc theo không gian còn “kế
hoạch” là sự bố trí sắp xếp công việc theo thời gian. Tuy nhiên trong quy hoạch
có kế hoạch, ñó là có phân giai ñoạn thực hiện quy hoạch; trong kế hoạch có
quy hoạch, ñó là có ñịa ñiểm thực hiện các công việc.
Với những áp lực và hiện trạng sử dụng ñất ñai như hiện nay cho thấy
nguồn tài nguyên ñất ñai ngày càng khan hiếm và có hạn, dân số thế giới ngày
càng tăng nhanh. Do ñó, ñòi hỏi phải có sự ñối chiếu hợp lý giữa các kiểu sử
dụng ñất ñai và loại ñất ñai ñể ñạt ñược khả năng tối ña về sản xuất ổn ñịnh và
an toàn lương thực, ñồng thời cũng bảo vệ ñược hệ sinh thái cây trồng và môi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

trường ñang sống.
Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý không thể thiếu ñược
trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội và các ñịa
phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết
ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ công nghiệp
hóa, hiện ñại hóa ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng [10].
Quy hoạch sử dụng ñất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật
và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng ñất ñầy ñủ, hợp lý, có hiệu quả
cao thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ ñất của cả nước, tổ chức sử
dụng ñất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền
với ñất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo ñiều kiện bảo vệ ñất và
bảo vệ môi trường [19]. Quy hoạch sử dụng ñất là một quá trình thực hiện có
ñịnh hướng ñể ñạt ñược các quyết ñịnh về loại hình sử dụng ñất thích hợp, bền
vững về kinh tế, xã hội và môi trường [4]. Các mục tiêu của quy hoạch sử dụng

ñất ñược gộp thành 3 nhóm chính: Hiệu quả, công bằng và chấp nhận ñược;
Tính hiệu quả là sử dụng ñất phải hợp lý về mặt kinh tế; Tính công bằng và
chấp nhận ñược là sử dụng ñất ñai phải chấp nhận ñược về mặt xã hội [22].
Mục ñích của quy hoạch sử dụng ñất là lựa chọn và áp dụng vào thực tế
các loại hình sử dụng ñất nào ñáp ứng tốt nhất nhu cầu của con người mà vẫn
bảo ñảm tài nguyên cho tương lai. Quá trình tổ chức, thành lập, thực hiện,
ñiều chỉnh quy hoạch là quá trình huy ñộng mọi nguồn lực xã hội vào phát
triển sản xuất và sự nghiệp công cộng theo phương thức dân chủ, nên ñó cũng
là quá trình xây dựng, củng cố chính quyền dân chủ nhân dân, xã hội công
bằng, văn minh và hội nhập toàn cầu. Do ñó, quy hoạch sử dụng ñất vừa là
phương thức ñể phát triển vừa là công cụ ñể xây dựng và củng cố nhà nước.
Như vậy, quy hoạch sử dụng ñất ñược coi là một dự ñịnh phương án
phát triển hiệu quả nhất và tái cơ cấu nền kinh tế, trong ñó phản ánh cụ thể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

các ý tưởng về tương lai của các ngành, các cấp một cách cân ñối và nhịp
nhàng; thông qua những trình tự hành chính pháp lý nhất ñịnh ñể trở thành
quy chế xã hội, mọi người ñều có quyền và nghĩa vụ thực hiện.
2.1.3. Giá ñất
Ở những nước ñất ñai thuộc sở hữu tư nhân thì giá ñất và giá tài sản
gắn liền với ñất ñược gọi chung là giá bất ñộng sản. Giá bất ñộng sản là biểu
hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu bất ñộng sản; là giá ñược hình thành
trong giao dịch ñối với một bất ñộng sản xác ñịnh, tại một thời ñiểm và trị trí
xác ñịnh [3].
Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một
ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng ñất [6].
Giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối

với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh.
Giá quyền sử dụng ñất trên thị trường (giá ñất thị trường) là giá quyền
sử dụng ñất ñược hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị
chi phối bởi các yếu tố phi thị trường.
Theo quy ñịnh tại ðiều 5 Luật ðất ñai năm 2003 thì ñất ñai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền
ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai thông qua quyết ñịnh, xét duyệt quy hoạch sử dụng
ñất, kế hoạch sử dụng ñất; quy ñịnh về hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng
ñất; quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục ñích
sử dụng ñất; ñịnh giá ñất. Nhà nước trao quyền sử dụng ñất cho người sử
dụng ñất thông qua hình thức giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng
ñất ñối với người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh; quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng ñất.
Các phương pháp xác ñịnh giá ñất: ñể ước tính giá ñất, người ta có thể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

áp dụng nhiều phương pháp khác nhau. Ở Việt Nam ñang sử dụng bốn
phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ñịnh mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá ñất thực tế ñã chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất trên thị trường của loại ñất tương tự (về loại ñất, diện tích
ñất, thửa ñất, hạng ñất, loại ñô thị, loại ñường phố và vị trí) ñể so sánh, xác
ñịnh giá của thửa ñất, loại ñất cần ñịnh giá [13].
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu ñược hàng năm trên 1 ñơn vị diện
tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính ñến thời
ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi Việt Nam ñồng kỳ hạn 01 năm (12
tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm

cao nhất trên ñịa bàn [13].
- Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất
có tài sản gắn liền với ñất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao gồm giá trị của ñất và giá trị của tài
sản gắn liền với ñất) [14].
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục
ñích sử dụng ñể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ñịnh của bất ñộng sản
[14].
Thị trường bất ñộng sản: Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta,
thị trường bất ñộng sản ngày càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay thị
trường bất ñộng sản ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các
loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã
hội và thúc ñẩy nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở
ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển [8]. Luật ñất ñai
2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện
hành trên cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh
chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt
ñộng về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất
ñai và giá ñất”, "Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản".
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng
nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị
thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết

phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái ñịnh cư và bồi thường.
Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
ñộng tới giá ñất tính bồi thường.
Các yếu tố tác ñộng ñến giá ñất
- Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật
ñộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình.
+ Mật ñộ nhân khẩu
Mật ñộ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu ñối với ñất tăng vì thế giá ñất
tăng lên. Ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá ñất ở thành thị năm 1956 ~ 1960 là 11 ~
13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ
biến ñộng giá cả ñất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là
nước có mật ñộ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân
khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc ñộ phát triển
kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật ñộ nhân khẩu thấp, tỷ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu ñất không căng thẳng như Nhật
Bản, do ñó mức tăng giá ñất tương ñối nhỏ [20].
+ Tố chất nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình ñộ ñược giáo dục và
tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn
ñến giá cả ñất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội
trật tự ổn ñịnh môi trường tốt ñẹp, do ñó về tâm lý tạo ñược ấn tượng tốt ñẹp
cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu ñối với loại này nên thúc ñẩy giá
ñất tăng lên.
+ Cấu thành nhân khẩu gia ñình

Do sự thay ñổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của
ñô thị hóa, kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ. ðại gia ñình truyền thống tam ñại,
tứ ñại ñồng ñường dần dần bị thay thế bằng gia ñình nhỏ lấy ñôi vợ chồng
làm trung tâm. Sự thay ñổi kết cấu nhân khẩu gia ñình này sẽ làm tăng nhu
cầu ñối với nhà ở một cách tương ứng. ðồng thời, nhu cầu ñối với căn hộ
khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ ñó giá ñất dùng ñể
xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng rất lớn ñối với giá ñất. Nhân
tố xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn ñịnh
chính trị, an ninh xã hội, ñầu cơ vào nhà ñất và ñô thị hóa.
+ Trạng thái ổn ñịnh chính trị
Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình trạng ổn ñịnh của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn ñịnh, thì việc ñầu tư vào tài sản nhà ñất sẽ
ñược vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về ñúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà ñầu tư lớn kéo theo giá ñất tăng
lên. Ngược lại thì giá ñất sẽ rớt xuống.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

+ An ninh xã hội
Nhân tố này ảnh hưởng ñến giá ñất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở
hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn,
vì vậy họ sẵn sàng ñầu tư, mua bán, cư trú, do ñó kéo theo giá ñất tăng lên. Ở
mức ñộ nào ñó mà nói, ñây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn ñịnh cục
diện chính trị.
+ ðầu cơ nhà ñất
ðầu cơ nhà ñất là hành vi người ñầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
ñộng của giá cả nhà ñất ñể thu ñược siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng

ñột xuất ñến mức giá ñất, ñặc biệt là mức giá ñất thị trường. Khi ñất cung
không ñủ cầu, do người ñầu cơ tranh mua mà ñợi giá lên cao, khi ñất cung
nhiều hơn cầu, do người ñầu cơ bán tháo làm cho ñất rớt giá [20].
+ Tiến trình ñô thị hóa
Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc ñẩy
quá trình ñô thị hóa. Những khu vực có trình ñộ công nghiệp hóa hoặc ñô thị
hóa càng cao, mà tổng diện tích ñất của thành phố nói chung là không ñổi,
cho nên ảnh hưởng của tiến trình ñô thị hóa ñối với giá ñất biểu hiện ở hai
mặt sau ñây: một là ở khu vực thành phố có mật ñộ nhân khẩu ñông ñúc thì
giá ñất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình ñô thị hóa có
tốc ñộ nhanh, thì mức ñộ và tốc ñộ tăng giá ñất ñều cao hơn ñất khu vực khác.
- Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà ñất là không thể tách rời
ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế
thế giới tới giá ñất ñược phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng ñến tình
hình kinh tế, chính trị trong nước.
+ Tình hình kinh tế thế giới
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều
ñều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới
càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh
suy kinh tế của mỗi quốc gia ñều liên quan ñến sự phát triển hay suy thoái của
kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, ñất ñai cũng không có ngoại lệ. Ví dụ,
khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá ñất ở nước Mỹ
hạ thấp nhanh chóng, từ ñỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo ñường
thẳng ñứng, ñến năm 1933 thì rớt xuống ñến ñiểm ñáy, cho ñến sau khi kinh

tế thế giới phục hồi thì giá ñất mới tăng lên lại [20].
+ Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan
hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt ñẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác,
giao lưu ñối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có
lợi cho nhà ñầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu ñất tăng, từ ñó ñẩy nhanh
giá ñất lên cao và ngược lại. ðặc biệt là khi xảy ra xung ñột quân sự thì tình
trạng ñó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về ñất xuống thấp nên
giá ñất rớt theo.
- Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng ñối với quốc tế
dân sinh và ảnh hưởng ñến ñịa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình
Chính phủ tích cực theo ñuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh kinh tế, tất cả vật
tư dân dụng ñều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà ñi ñến ổn ñịnh.
+ Tình trạng phát triển kinh tế
Một trong những chỉ tiêu trọng yếu ñể ñánh giá trạng thái phát triển
kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái
tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá
tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng ñầu tư xã