Đánh giá ảnh hưởng của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên

1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN VIỆT ANH




ĐÁNH GIÁ ẢNH HƢỞNG CỦA CHÍNH SÁCH
BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN
ĐỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƢỜI DÂN
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.85.01.03



LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP


Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS LƢƠNG VĂN HINH

Thái Nguyên - 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa (CNH, HĐH) đất
nước, trong những năm qua các địa phương trong cả nước đã thu hồi hàng ngàn
ha đất bao gồm cả đất ở và đất nông nghiệp để xây dựng các khu công nghiệp,
khu đô thị mới, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội được xây dựng, nâng
cấp ngày càng đồng bộ và hiện đại. Từ đó, đã ảnh hưởng lớn đến đời sống việc
làm của người bị thu hồi đất.
Công tác thường, giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư được
đề cập và cụ thể hóa tại một số văn bản quy phạm pháp luật như: Luật đất
đai, các Nghị định số: 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; 84/2007/NĐ-
CP ngày 25/5/2007; 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ;
Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; Thông
tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường (Bộ TNMT) Mặc dù các địa phương luôn thực hiện đầy đủ chính
sách thường, tái định cư, bảo đảm việc làm, thu nhập và đời sống của
người dân có đất bị thu hồi. Song tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp,
không chuyển đổi được nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống tại nơi ở
mới, đặc biệt đối với người nông dân bị thu hồi đất gặp nhiều khó khăn
trở ngại hơn trong cuộc sống. Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi
thực hiện thường, tái định cư, đào tạo và giải quyết việc làm cho người
dân bị thu hồi đất còn chưa hợp lý. Bên cạnh đó, bản thân người dân bị

thu hồi đất còn thụ động trông chờ vào Nhà nước, chưa tích cực tự đào tạo
để đáp ứng nhu cầu chuyển đổi nghề
Phú Bình là huyện thuần nông, đang từng bước chuyển đổi cơ cấu kinh tế
theo hướng Công nghiệp, xây dựng – dịch vụ - nông lâm nghiệp. Để xây dựng các
khu công nghiệp, cụm công nghiệp phải gắn liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả
đất nông nghiệp để thực hiện các dự án có tác động rất lớn đến mọi mặt đời sống
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
kinh tế, văn hoá xã hội của người bị thu hồi đất. Giải quyết việc làm, ổn định và
từng bước nâng cao đời sống cho người bị thu hồi đất là nhiệm vụ của các cấp uỷ
Đảng, chính quyền và toàn xã hội.
Để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất
để thực hiện các dự án đầu tư, đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử
dụng đất đai có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc hiện nay nhằm cải
thiện, nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất trên địa bàn huyện Phú Bình,
chúng tôi chọn đề tài:
"Đánh giá ảnh hưởng của chính sách thường giải phóng mặt bằng đến
đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn
huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên".
2. Mục đích nghiên cứu
2.1. Mục đích chung
Đánh giá ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB
đến đời sống và việc làm của người dân có đất bị thu hồi khi thực hiện dự án
Nhà máy May TNG, xã Kha Sơn, thị trấn Hương Sơn và dự án xây dựng và
kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp Điềm Thuy, xã Điềm Thụy huyện
Phú Bình.
2.2. Mục đích cụ thể
- Đánh giá tổng thể thực trạng đời sống, việc làm, thu nhập và các tiêu
chí khác của đời sống xã hội cộng đồng dân cư sau khi Nhà nước thu hồi đất.

- Đề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn định
và nâng cao đời sống của người dân bị thu hồi đất hiện tại và tương lai.
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
2.21. Ý nghĩa khoa học
Là căn cứ nhằm giúp các nhà quản lý, hoạch định chính sách tham
khảo, cân nhắc để hoàn thiện chủ trương, chính sách khi nhà nước thu hồi đất.
2.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài ngoài việc đóng góp để giải quyết vấn đề đời sống,
việc làm cho người có đất bị thu hồi hiện nay ở huyện Phú Bình, tỉnh Thái
Nguyên, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có
cùng hoàn cảnh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
2.4. Yêu cầu của đề tài:
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về bồi
thường, GPMB và các văn bản có liên quan.
- Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan.
- Phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất trong hai dự án trên địa bàn nghiên cứu và phân tích,
đánh giá tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau khi bị Nhà
nước thu hồi đất.
- Quá trình điều tra, nghiên cứu không được để những mâu thuân về lợi ích
đối với các trường hợp Nhà nước đã thực hiện xong việc thu hồi đất, bồi thường, tái
định cư
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra, là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ
thể khác [31].
Với khái niệm này cần được hiểu:
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà
nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần.
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự "hi sinh", không thể là một sự bồi thường ngang
giá tuyệt đối.
Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của
pháp luật điều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm [31]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố
trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới
1.1.1.3. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác để sinh sống và làm ăn
[31]. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước
thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án đầu tư phát triển.
Tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế -
xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở

thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức
sau: Bồi thường bằng nhà ở; bằng giao đất ở mới; bằng tiền để người dân tự lo
chỗ ở.
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách GPMB.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là công việc đa dạng, phức tạp vừa mang tính kỹ
thuật, pháp luật và mang tính xã hội cao. Nó liên quan trực tiếp đến lợi ích
của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội
- Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được thực hiện trên mỗi vùng đất
khác nhau có điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí khác nhau.
Các khu vực nội thị, khu vực ven đô, khu vực nông thôn mật độ dân cư khác
nhau, ngành nghề đa dạng và hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của
vùng đó. Do đó, GPMB đối với từng vùng cũng có những điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Công tác GPMB có tác động lớn đến mọi mặt
đời sống kinh tế xã hội của người dân có đất bị thu hồi thực hiện dự án.
1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản đặc biệt phải
đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Luật đất đai quy định người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng
đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa
chính (HSĐC), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất). Hệ
thống HSĐC và GCNQSD đất có liên quan mật thiết với công tác Bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư là một trong những căn cứ khi xác định nguồn gốc sử dụng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7

đất, đối tượng và mức Bồi thường, hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ HSĐC có vai trò quan trọng để “quản lý chặt
chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của
đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, còn nhiều địa phương chưa lập đầy đủ
HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa
chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSD đất) để phục vụ yêu cầu quản
lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ
cấp GCNQSD đất như Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Kiên
Giang, Trà Vinh
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC được thực hiện theo quy định tại
Thông tư 29/2004/TT-Bồi thườngNMT của Bồi thườngN&MT, nhưng nhiều
địa phương chưa thực hiện, hoặc thực hiện chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3
cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ trước đây có độ chính xác thấp nên đang làm
nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải
quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất Vì vậy, việc đo bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các
loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết. Tính đến tháng 5/2010, cả nước
đã cấp được 30.378.713 GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức với
diện tích 17.685.613ha (trong đó diện tích sản xuất nông nghiệp đạt 86,0% diện
tích, diện tích đất lâm nghiệp đạt 72%, diện tích đất ở nông thôn đạt 81%, diện
tích đất ở đô thị đạt 71,8%, diện tích đất chuyên dùng đạt 40,1% [22].
Trong công tác Bồi thường, GPMB, GCNQSD đất là căn cứ để xác
định đối tượng, loại đất và diện tích đất được bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta chưa hoàn thành, đặc biệt công tác đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSD đất chưa hoàn thành. Vì vậy, khó
khăn trong việc xác định loại đất và diện tích đất được bồi thường. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất thì công tác bồi thường, GPMB
sẽ thuận lợi hơn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là biện pháp quản lý của nhà nước
trong công tác quản lý đất đai là căn cứ để thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất. Do vậy công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng có tác động đến công
tác bồi thường, GPMB thực hiện các dự án đầu tư.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Công tác bồi thường, GPMB liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để thu hồi đất, giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Trên cơ sở Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện
phương án bồi thường, GPMB.
Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nước ta nói
chung có nhiều tiến bộ nhưng chưa đạt yêu cầu đề ra. Tiến độ lập quy hoạch
còn thấp, nội dung quy hoạch còn bất cập…[22].
1.1.3.3. Công tác giao đất, cho thuê đất
Công tác giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB và tái định cư. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ
vào quy hoạch, kế hoạch, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên
tắc này; xuất đầu tư làm căn cứ giao đất, cho thuê đất và nghĩa vụ đóng thuế đất
quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó
khăn cho công tác đền bù.
Theo báo cáo của Bộ TN&MT tính từ ngày 01/7/ 2004 đến ngày
28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện
tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha,
giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
(trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) [15].
1.1.3.4 . Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của nước ta nên chính sách về
đất đai thường xuyên sửa đổi, bổ sung ngày càng hoàn thiện. Từ năm 1993
đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật
về quản lý và sử dụng đất. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội
thông qua cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành khá đầy đủ, chi tiết, cụ
thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai. Đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng
trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải
quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được
nhu cầu sử dụng đất trong sự nghiệp CNH, HĐH; hệ thống pháp luật đất đai
luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm
quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường, GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế. Với những thay đổi về pháp luật
đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả tích cực, đã cơ
bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư.
Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật
đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó
khăn và cản trở. Thực tiễn, cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm
pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường, GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay còn nhược điểm

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
như: số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội
bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ TN&MT năm 2007 cho thấy UBND
các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận
thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu.
Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSD
đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách
nhiệm hiệu quả chưa cao. Tại nhiều địa phương, còn tồn tại tình trạng nể nang
trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND
xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [15].
1.1.3.5. Yếu tố giá đất và định giá đất
Giá cả đất đai dựa trên giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu
như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan
hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai năm 2003 đề cập nhiều loại giá đất để
xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:
Việc xác định giá đất, bồi thường, GPMB, tái định cư đều được quy
định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của
Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày
17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước

thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do
Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP
được áp dụng trong một thời gian dài trên mười năm, mặc dù trong đã áp
dụng hệ số K để điều chỉnh khung giá đất tính bồi thường nhưng mức tăng
cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để
tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng
loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương.
- Từ khi có Luật Đất đai năm 2003: Theo quy định tại Điều 55: Giá đất
được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất được xác định theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều
56). Được Chính phủ quy định cụ thể tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16
/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị
định số 123//2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 V/v sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Khi định giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá
đất; phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ trên
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và khả năng sinh lợi của đất đai.
Thực tế hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều
thấp, cá biệt có nơi chỉ bằng khoảng 30% tới 60% giá thị trường, dẫn tới khó
khăn trong việc bồi thường đất đai và phát sinh nhiều khiếu kiện [22]. Thực tế
cho thấy, các khiếu kiện của người bị thu hồi đất chủ yếu về giá bồi thường
đất. Theo kết quả Bộ TN&MT kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 cho
thấy trong 17.480 đơn khiếu kiện về đất đai thì khiếu kiện về GPMB chiếm
70,64% mà khiếu kiện về giá đất bồi thường thấp so giá thị trường chiếm 70%
khiếu kiện về GPMB [15], [31].
1.1.3.6. Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
được hình thành và ngày càng phát triển và trở thành một bộ phận của nền
kinh tế thị trường, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước và thúc đẩy nền
kinh tế phát triển.
Thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện
các dự án đầu tư (do nhà đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các
giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho
thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện
chính sách tái định cư và bồi thường.
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.
1.1.4. Tác động của công tác
b
ồi thường,

giải phóng mặt bằng
đến phát triển cơ
sở hạ tầng và đời sống xã hội
1.1.4.1. Phát triển cơ sở hạ tầng
- Về tiến độ:
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và
sớm dưa dự án sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội. Ngược lại, làm chậm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án.
- Về kinh tế:
Thực hiện tốt công tác GPMB sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn
cho mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành
tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
1.1.4.2. Đời sống xã hội
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các
nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển. Các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở
nước ta được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư trên cả nước nhằm thúc đẩy
kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân. Đạt được
kết quả nêu trên công tác bồi thường, GPMB đóng vai trò không nhỏ để các dự
án phát huy hiệu quả.
1.1.5. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước và các
tổ chức ngân hàng quốc tế
1.1.5.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc có hai hình thức sở hữu về đất đai gồm: sở hữu nhà nước

(đất đô thị và đất xây dựng) và sở hữu tập thể (đất ở thuộc vùng nông thôn và
đất nông nghiệp). Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất
đai thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các
hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử
dụng đất và cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử
dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai
Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối
với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ sở hữu tập thể thành đất hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường, phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có
đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp
lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không
thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ
442.000 - 2.175.000 nhân dân tệ/ha
Người bị thu hồi đất được trả các khoản: tiền bồi thường đất đai, tiền
trợ cấp tái định cư, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất Cách tính
tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản

lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước
quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định
theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh,
phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm
của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn
có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi [13].
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được bồi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện
giải toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài
nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng.
Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng
khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu
đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và của Trung Quốc đều
nhằm bảo vệ những người bị thu hồi đất để thực hiện các dự án. Theo một
nghiên cứu gần đây của WB thì các luật về tái định cư của Trung Quốc đối
với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và giao thông "đã đáp ứng đầy đủ
các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện tái định cư" [13].
1.1.5.2. Ở Thái Lan
Cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô
thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường
điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được
tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân
đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường [13].
1.1.5.3 Ở Hàn Quốc
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các
vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu
đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư,
chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.
Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

16
chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố
quản lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5
km. Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ,
hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của
mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc [13].
1.1.5.3. Chính sách bồi thường và tái định cư của các tổ chức ngân hàng
quốc tế
Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế
đầu tiên đưa ra chính sách về tái định cư bắt buộc. Tháng 2/1980, lần đầu tiên
chính sách tái định cư được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn
hoạt động nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên. Từ đó đến nay chính sách tái
định cư đã được sửa đổi và ban hành lại nhiều lần.
Khi Nhà nước thu hồi đất và tái định cư thì những người bị ảnh hưởng
(BAH) là những người mà do thực hiện dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ
hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng đồng, hệ
thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các phương tiện sản xuất bao gồm đất

đai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hoá và tiềm
năng về sự hỗ trợ lẫn nhau để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh tồn và
hệ sinh thái.
Kinh nghiệm của WB cho thấy việc tái định cư không tự nguyện do các
dự án phát triển gây nên, trong trường hợp không thể giảm thiểu được, thường
dẫn đến những hiểm họa nghiêm trọng về kinh tế, xã hội và môi trường do
các hệ thống sản xuất bị phá vỡ, con người phải đối mặt với sự bần cùng hoá
khi những tài sản, công cụ sản xuất hay nguồn thu nhập của họ bị mất đi. Tất
cả những điều đó nếu giải quyết không tốt sẽ dẫn đến những khó khăn, căng
thẳng về xã hội và dễ dẫn tới sự bần cùng hoá đời sống người bị thu hồi đất.
Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) đã bắt đầu áp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

17
dụng bản Hướng dẫn hoạt động của WB về tái định cư và từ tháng 11/1995
Ngân hàng này đã có chính sách riêng của Ngân hàng về tái định cư bắt buộc.
Nhìn chung, phương châm của ADB cũng tương tự như của WB đều có
xu hướng giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất, đồng
thời có chính sách thoả đáng, phù hợp cho người BAH không gặp phải bất lợi
trong cuộc sống, khôi phục, cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống. Để
thực hiện được phương châm đó phải chấp nhận và thực hiện chính sách phát
triển mà con người là trung tâm. Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tiễn
cho thấy, các yếu tố đảm bảo cho bồi thường, tái định cư thành công là những
chính sách phù hợp của Chính phủ: nguồn tài chính đầu tư, khâu tổ chức thực
hiện của chính quyền địa phương và trình độ nhận thức, hiểu biết pháp luật của
nhân dân. Bên cạnh đó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền là yếu tố đồng hành trong quá trình thức hiện các dự án.
Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB và ADB
là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây
dựng và quy định thời hạn bồi thường, tái định cư hoàn thành trước một tháng

khi dự án triển khai thực hiện.
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường, tái định cư được các tổ
chức cho vay vốn quốc tế coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự
án. Mức độ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức
độ tác động của dự án. Kế hoạch bồi thường, tái định cư phải được coi là một
phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội
cho các hộ BAH. Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị
di chuyển hoà nhập được với cộng đồng mới.
Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc tế
quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư
của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác,
thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

18
đáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường, tái định cư cho tới
khi thực hiện công tác lập kế hoạch [13].
1.1.5.4. Nhận xét, đánh giá
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất. Do đất đai
có hạn, vì thế các quốc gia đều sử dụng quyền lực Nhà nước của mình để thu
hồi đất hoặc trưng thu của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho
nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia.
Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp, Luật
đất đai hoặc văn bản pháp luật khác. Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp
với quy định của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng đất không thực
hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai. Việc thu hồi đất, trung thu đất
và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc gia đều được thực hiện theo chính
sách riêng do Nhà nước đó quy định.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, GPMB của một số nước và các
tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm

để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để
bồi thường, GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục và thực hiện tốt quy định về
thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, GPMB.
- Nâng cao chất lượng quy hoạch, xây dựng khu tái định cư, tạo việc
làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người
sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư.
1.1.6. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của Việt Nam
1.1.6.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 1993
Luật Đất đai năm 1988 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Tại Khoản 4 Điều 48 quy định: “Đền bù thiệt hại
thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

19
thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy
định của pháp luật.”
Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186/HĐBT ngày 31/5/1990,
về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích
khác. Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có
rừng tại Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Toàn bộ tiền bồi
thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết cho ngân sách
Trung ương 30%, Địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai hoang,
phục hoá, định canh và định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất.
Hiến pháp 1992 là căn cứ quan trọng trong việc xây dựng pháp luật đất
đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, đó là:
+ Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
+ Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử

dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật”.
+ Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị
quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và
vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài
sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua,
trưng dụng do luật định”.
1.1.6.2. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai năm 1993 đã quy định “đất có giá” và người sử dụng đất
có các quyền và nghĩa vụ cụ thể:
+ Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá
trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Chính phủ quy
định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

20
+ Điều 27 quy định “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi
đất được đền bù thiệt hại”
Căn cứ Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định
90/CP ngày 17/8/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng.
Để đáp ứng yêu cầu của xã hội và sự phát triển của nền kinh tế, Quốc hội
đã sửa đổi Luật Đất đai năm 1993 vào các năm 1998 và 2001. Theo đó, Chính
phủ và các bộ ngành đã ban hành các văn bản quy định về chính sách bồi
thường, GPMB.
+ Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.

+ Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
- Chính sách bồi thường, GPMB theo quy định tại Nghị định
22/1998/NĐ-CP và thông tư 145/1998/TT-BTC:
* Đối tượng được đền bù thiệt hại: Người đang sử dụng đất và tài sản trên đất hợp
pháp khi bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại theo quy định của pháp luật.
* Đối tượng phải đền bù thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất.
* Phạm vi áp dụng: Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
* Phạm vi đền bù thiệt hại:
+ Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi.
+ Đền bù về tài sản hiện có.
+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,
di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

21
+ Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà
phải chuyển nghề nghiệp.
+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù,
di chuyển, GPMB.
* Điều kiện được đền bù thiệt hại về đất: Được quy định cụ thể, chi tiết tại Điều
6 Nghị định 22/1998/NĐ-CP.
* Giá đất để tính đền bù thiệt hại: Được xác định trên cơ sở giá đất của địa
phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá
đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của địa phương.
* Chính sách hỗ trợ:
+ Hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống, chi phí đào tạo chuyển đổi nghề

nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong
thời gian ngừng sản xuất.
+ Chi phí di chuyển đối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã
hội, đợ vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở
đến địa điểm mới.
+ Hỗ trợ đối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong
phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước.
+ Hỗ trợ các đối tượng chính sách và tiền thưởng đối với trường hợp thực
hiện đúng kế hoạch.
* Tái định cư: Được quy định cụ thể, chi tiết tại Chương V như: Quy định
thẩm quyền lập, trình duyệt khu tái định cư; điều kiện bắt buộc phải có của
khu tái định cư và việc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư,
nguồn vốn xây dựng khu tái định cư.
* Tổ chức thực hiện: Nghị định quy định rõ trình tự thực hiện đền bù thiệt hại
và trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, việc thành lập và nhiệm vụ của
HĐBT cấp huyện.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

22
1.1.6.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo
quy định của Luật Đất đai năm 2003 được quy định chi tiết và kèm theo nhiều
văn bản dưới luật được ban hành để hướng dẫn thực hiện:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số Điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai
và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công
ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ
Tài chính, Bộ TN&MT hướng dẫn thực hiện một số Điều của Nghị định
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

23
- Thông tư số 14/2009/TT-TNNMT ngày 01/10/2009 của Bộ TN&MT
Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng; mục đích phát triển kinh tế trong các trường
hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các
dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Còn đối với các dự án sản
xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì
nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSD đất, nhận góp vốn bằng
QSD đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực

hiện thủ tục thu hồi đất.
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án
đầu tư thì Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ
đất cấp tỉnh để thực hiện việc bồi thường, GPMB và quản lý quỹ đất thu hồi.
Giá đất bồi thường: Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc sát
với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường; đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; giá đất bồi thường
là giá đất theo mục đích đang sử dụng được UBND cấp tỉnh quy định và công
bố, không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng.
Đối tượng được bồi thường thiệt hại về đất: Người bị thu hồi đất có các
điều kiện phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất (trừ khoản 6, khoản 8) thì được bồi thường thiệt hại về đất.
Chính sách hỗ trợ: Hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi
nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ di chuyển. Đặc biệt, đối với người bị thu
hồi trên đất nông nghiệp được giao mà không được Nhà nước bồi thường
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

24
bằng đất nông nghiệp tương ứng thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp với
mức từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp bị thu hồi, tạo việc làm theo quy
định: giao đất có thu tiền sử dụng đất tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất
hoặc kinh doanh phi nông nghiệp, nếu không có đất để giao thì những thành
viên trong hộ gia đình còn trong độ tuổi lao động được hỗ trợ đào tạo chuyển
đổi nghề nghiệp hoặc người bị thu hồi đất không có nguyện vọng nhận bồi
thường bằng đất sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp thì được
bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại
vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch; Trường hợp người bị thu hồi

đất thuộc diện hộ nghèo theo tiêu chí do Bộ Lao động Thương binh và Xã hội
công bố theo từng thời kỳ thì được hỗ trợ để vượt qua hộ nghèo.
Tái định cư: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án
tái định cư; khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo
đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; việc bố trí tái định
cư phải gắn với tạo việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp. Trường hợp không có
khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu
tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị,
bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn.
Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Được quy
định cụ thể, chi tiết như: trước khi bị thu hồi đất ít nhất 90 ngày đối với đất
nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp người sử dụng đất phải
được thông báo chủ trương thu hồi đất từ đó có đủ thời gian để tìm hiểu chính
sách pháp luật để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình; trong quá trình thực
hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì người bị thu hồi đất đều
được tham gia trực tiếp hoặc thông qua người đại diện; phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư phải được công khai.
1.1.6.4. Nhận xét, đánh giá
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, GPMB của Việt Nam qua các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

25
thời kỳ cho thấy vấn đề bồi thường, GPMB đã được đặt ra từ rất sớm, được
xuất phát từ thực tiễn và được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với xu hướng
phát triển của đất nước. Đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân
đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và tương đối giữ
được nguyên tắc công bằng.
Cùng với sự đổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp
luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong những năm gần

đây đã có nhiều điểm đổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của
dân, do dân và vì dân.
1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất
1.2.1. Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam
Đất đai có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội,
đặc biệt là trong thời kỳ CNH-HĐH đất nước. Với những thay đổi như đã
nghiên cứu ở trên, trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi
thường, GPMB ở Việt Nam đã và đang đạt được những hiệu quả nhất định.
Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã góp phần rất quan trọng để phát
triển kinh tế - xã hội nhưng đây cũng là một trong những vấn đề nổi cộm nhất
trong công tác quản lý đất đai hiện nay.
1.2.1.1. Về diện tích đất nông nghiệp, đất ở bị thu hồi để phát triển các khu
công nghiệp, đô thị và các công trình công cộng
Trong 5 năm, từ năm 2001-2005, tổng diện tích đất nông nghiệp đã thu
hồi là 366,44 nghìn ha (chiếm gần 3,89 % tổng diện tích đất nông nghiệp
đang sử dụng). Trong đó diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi để xây dựng các
khu công nghiệp và cụm công nghiệp là 39,56 nghìn ha, xây dựng đô thị là
70,32 nghìn ha và xây dựng kết cấu hạ tầng là 136,17 nghìn ha [18].
Các vùng kinh tế trọng điểm và khu vực có diện tích đất nông nghiệp thu
hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc. Những địa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên