Hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hội đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 1 -

lời nói đầu
Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia và đầu t xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự án
sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế-
xã hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện hoá mà cả nớc và Thủ đô
Hà Nội đang tiến hành. Thực tế hiện nay cho thấy công tác giải phóng mặt bằng
khi Nhà nớc thu hồi đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới
nhiều mặt của đời sống kinh tế -xã hội.
Những năm qua, số lợng các dự án đầu t ở cả khu vực nội thành và ngoại
thành Hà Nội đã tăng rất nhanh. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu t thì giải
phóng mặt bằng (GPMB) là một khâu quan trọng và có tính đặc thù, không những
ảnh hởng rất lớn đến tiến độ đầu t mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh
tế, chính trị- xã hội của đất nớc.
Trong điều kiện quỹ đất cũng nh các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn
hẹp và nền kinh tế thị trờng ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế của
các tổ chức, cá nhân khi Nhà nớc thu hồi đất và giao đất ngày càng đợc quan tâm
hơn. Vì vậy, vấn đề bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất đã và đang là một
vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Công tác bồi thờng giải phóng mặt bằng còn là
vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế- xã hội tổng hợp, đòi hỏi đợc sự
quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Bồi thờng thiệt hại về
đất không chỉ thể hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai ( giữa Nhà nớc
với các tổ chức và cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kinh tế này với các tổ
chức kinh tế khác và giữa cá nhân với nhau ), mà còn thể hiện về các mối quan hệ
về chính trị, xã hội....Thực tế đã khẳng định công tác giải phóng mặt bằng trên
địa bàn Thành phố trong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển khai
thực hiện Dự án.
Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh
tế- xã hội Thủ đô một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng đô

thị, làm thay đổi chất lợng cuộc sống của ngời dân, song mặt khác cũng gây
không ít khó khăn cho một bộ phận dân c do bị ảnh hởng bởi việc thu hồi đất mà
mất đi t liệu sản xuất chính ,mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai .Theo thống kê
của các cơ quan nội chính, phần lớn các vụ khiếu kiện đông ngời trong năm qua là
khiếu kiện về đất đai và bồi thờng, giải phóng mặt bằng .Qua đó cũng đủ thấy vấn
đề bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội là
một vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử thách.
Để làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, Thành phố Hà Nội đã có rất nhiều
cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về bồi thờng thiệt hại cho ngời sử
dụng đất khi Nhà nớc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội
Thủ đô. Tuy nhiên, mặc dù đã có nhiều tiến bộ, các chính sách này cũng vẫn còn
có những bất cập, hạn chế nhất định, nhất là mức giá bồi thờng thiệt hại và việc
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 2 -
khôi phục mức sống cho các hộ dân bị di chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất nguồn
thu nhập chính do phải di chuyển, giải phóng mặt bằng.
Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần hoàn thiện các chính sách về bồi thờng
thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, em mạnh dạn
xin đợc thực hiện nghiên cứu đề tài Hoàn thiện chính sách bồi thờng thiệt hại
khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
Đề tài là công trình khoa học nghiên cú một cách toàn diện và có hệ thống về
hệ thống các chính sách bồi thờng, giải phóng mặt bằng, tái định c khi Nhà nớc
thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội và đề xuất hớng hoàn thiện chính sách
kèm theo các giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô, để Hà Nội ngày càng văn minh , giàu đẹp, sánh
vai với các Thủ đô lớn trong khu vực và trên thế giới; Góp phần hoàn thiện chính
sách, phơng thức bồi thờng thiệt hại của UBND Thành phố khi Nhà nớc thu hồi
đất trên địa bàn Thành phố;Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu

kiện của công dân bị thiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khai
các Dự án trên địa bàn.
Mục đích nghiên cứu đề tài:
Đề tài đợc hoàn thành với hai mục tiêu cơ bản là :
- Đánh giá những u điểm và hạn chế của từng hệ thống chính sách mà UBND
Thành phố Hà Nội áp dụng.
- Đề xuất hớng hoàn thiện những hệ thống chính sách đó trên cơ sở phù hợp
Hiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành.
Đối tợng và phạm vi nghiên cứu:
Nghiên cứu toàn bộ văn bản chính sách có liên quan mà UBND Thành phố
Hà Nội đã từng áp dụng về bồi thờng, giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi
đất trớc và sau khi có Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ngày 14/7/1993 ( Chủ
yếu là các chính sách ban hành sau khi có luật Đất đai 1993 đến nay ).
Phơng pháp nghiên cứu đề tài:
Trong quá trình nghiên cứu đề tài có sử dụng phơng pháp thống kê để thu
thập, sử lý các thông tin cũng nh các số liệu, tài liệu thu thập đợc. Cùng với việc
thu thập thông tin đề tài đã sử dụng phơng pháp phân tích đánh giá tổng hợp để rút
ra những kết luận cần thiết. Kết hợp với phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật
lịch sử đề tài đã nghiên cứu vấn đề một cách toàn diện, và có sự kết nối theo thời
gian, mục đích và có sự quan sát ở nhiều khía cạnh của vấn đề cần nghiên cứu.
Nội dung nghiên cứu của đề tài:
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 3 -
Đề tài đã tập trung nghiên cứu nội dung chính sách bồi thờng thiệt hại, tái
định c của Nhà nớc và Thành phố Hà Nội đang áp dụng thực hiện trong những
năm qua. Ngoài lời mở đầu và kết luận, đề tài đợc chia làm 3 chơng:
Chơng I: Cơ sở lý luận về bồi thờng thiệt hại Giải phóng mặt bằng .
Chơng II : Tình hình thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại trên địa bàn
Thành phố Hà Nội.
Chơng III: Phơng hớng, giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thờng, Giải

phóng mặt bằng , tái định c trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Do điều kiện về thời gian và trình độ có hạn nên chắc chắn đề tài không thể
tránh khỏi một số sai sót, em rất mong nhận đợc sự góp ý của các thầy cô và ý
kiến đóng góp của các bạn để đề tài ngày càng hoàn chỉnh hơn.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 4 -
chơng i
cơ sở lý luận về công tác bồi thờng
thiệt hạigiải phóng mặt bằng
Để tiến hành thực hiện các Dự án phát triển đất nớc đòi hỏi phải có đất đai
làm mặt bằng thực hiện dự án. Nh chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng
quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát triển của mọi sinh vật trên
trái đất trong đó có con ngời. Đối với hoạt động kinh tế , đất đai là nguyên liệu
đầu vào không thể thiếu đợc. Đối với nông nghiệp đất đai là t liệu sản xuất chủ
yếu và đặc biệt không thể thay thế đợc.Đối với các ngành khác nh công nghiệp,
xây dựng, dịch vụ.... đất đai là nơi đặt trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp
nguyên liệu...để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Để chuẩn bị cho các dự án đầu t phát triển thì việc thu hồi đất đã giao cho
ngời sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây lên những tác
động mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xã hội. Do vậy để đảm bảo công
bằng xã hội và đảm bảo cuộc sống cho ngời sử dụng đất, thì khi Nhà nớc thu hồi
đất, phải thực hiện trách nhiệm bồi thờng thiệt hại về mọi mặt có liên quan bị ảnh
hởng, cho ngời bị thu hồi đất.
I.khái niệm, vai trò của công tác bồi thờng thiệt hại
1. Khái niệm về bồi thờng thiệt hại.
Bồi thờngthiệt hại có nghĩa là trả lại tơng xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác .Việc bồi thờng
thiệt hại này có thể vô hình ( xin lỗi) hoặc hữu hình ( bồi thờng bằng tiền, bằng
vật chất khác....), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả
thuận giữa các chủ thể.

Bồi thờng thiệt hại Giải phóng mặt bằng có thể đợc hiểu là việc chi trả, bù
đắp, những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến
trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn định
đời sống sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho ngời sử dụng đất đai, sở hữu tài
sản trên đất khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Vì vậy bồi thờng thiệt hại cho ngời bị
thu hồi đất không chỉ là bồi thờng thiệt hại về đất mà còn bồi thờng thiệt hại cả về
tài sản gắn liền trên đất.
Về bản chất của bồi thờng thiệt hại Giải phóng mặt bằng, là việc bồi thờng
thiệt hại những tổn thất cho ngời đang sử dụng đất do việc Nhà nớc có Quyết định
thay đổi chức năng hay mục đích sử dụng của các loại đất.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 5 -
2. Sự cần thiết phải bồi thờng thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng .
Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trớc lao động. Trong
quá trình phát triển của xã hội, đất đai đợc sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự
tồn tại và phát triển của xã hội loài ngời. Nên đất đai không thuộc sở hữu của
riêng một ai mà là của toàn xã hội. Quỹ đất đai của nớc ta ngày nay là thành quả
của việc khai hoá bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai
thuộc sở hữu toàn dân , Nhà nớc là ngời đại diện thống nhất quản lý.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nớc đề
ra và quy định trách nhiệm của mình cũng nh quyền lợi và nghĩa vụ của ngời sử
dụng đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc giao quyền sử dụng đất thực tế và
phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nớc.
Đất đai là một t liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phơng diện tự nhiên, kinh
tế- xã hội. Vì vậy, Nhà nớc phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm
quyền quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nớc phải xây dựng chế độ sở hữu đất
đai cho phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai bỏ hoang
hoá vô chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả. Nhà nớc giao đất cho các tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thật sự và cụ thể.
Nhà nớc giao quyền quản lý đất đai đồng thời đa ra những quy định quyền và
nghĩa vụ cụ thể về quản lý và sử dụng đất đai.
Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nớc thống nhất quản lý. Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê
đất. Điều 2 viết: Nhà nớc có chính sách bảo đảm cho ngời làm nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất.
Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp
với điều kiện mới của sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trờng, ổn định
tình hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi
Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng Nhà nớc có trách nhiệm bồi thờng thiệt hại.
Điều 3 Luật đất đai có nêu việc nhà nớc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
ngời sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của ngời sử dụng đất đối với thửa đất
mà mình đang quản lý, sử dụng.
Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa
vụ của ngời sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là đợc Nhà nớc bảo vệ
khi bị ngời khác sâm phạm đến quyền sủ dụng đất hợp pháp của mình, đợc bồi thờng
thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
Nh vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi ích của ngời sử
dụng đất cũng nh trách nhiệm của Nhà nớc khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò vô
cùng quan trọng đối với xã hội loài ngời, nó là điều kiện cho sự sống của động
vật, thực vật và con ngời trên trái đất. Nó là cơ sở của làng mạc, thành phố, các
công trình công nghiệp, hệ thống giao thông. Là chỗ dựa, là nền tảng để xây dựng
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 6 -
nhà cửa, các công trình kiến trúc và để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh
doanh phục vụ cho đời sống con ngời. Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản phẩm từ
đất cho hoạt động sản xuất và đời sống con ngời. Nó là t liệu sản xuất đặc biệt đối

với ngành nông nghiệp, không thể thay thế đợc. Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗ
dựa để lao động, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là nơi chuyển
dần hầu hết các tác động của con ngời vào cây trồng.
Qua phân tích trên, có thể nói rằng đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, mỗi cá nhân trong quần thể xã hội. Nó là nơi để xây dựng các công trình
kiến trúc phục vụ các nhu cầu và lơị ích thiết thực của con ngời. Do đó Nhà nớc
quy định các quyền và lợi ích của ngời sử dụng đất đai cũng nh trách nhiệm phải
bồi thờng thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nớc đảm bảo mọi ngời đều có đất để
sống và để sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn.
Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có
nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu
khác theo quy định của pháp luật. Nhà nớc công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà
ở của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũnglà một trong những loại tài
sản vô cùng quý giá của mỗi con ngời. Nhà ở là nơi để mỗi con ngời đi về nghỉ
ngơi, tránh nắng, ma, bão là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái
sản xuất sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều
công sức, hơn nữa nhà đất thờng gắn liền với nhau nên khi Nhà nớc thu hồi đất
đồng thời thu hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác bồi thờng thiệt hại cho ngời
sở hữu nhà ở là một tất yếu. Mặt khác bằng những quy định của mình, Nhà nớc
xác định tính hợp pháp của đất đai và nhà ở, từ đó làm căn cứ xét bồi thờng thiệt
hại tránh tình trạng bồi thờng sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nhân dân.
3. Vai trò của chính sách bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất.
Chính sách bồi thờng thiệt hại là cơ sở pháp lý, là khuôn mẫu để khi Nhà nớc
thu hồi đất, các cơ quan thực hiện việc bồi thờng thiệt hại căn cứ vào đó để xác
định đối tợng đợc bồi thờng, không đợc bồi thờng, tính mức bồi thờng, giá bồi th-
ờng và các biện pháp hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ chi phí tháo dỡ di
chuyển, chi phí ổn định sản xuất và đời sống của ngời dân trong vùng di dời....
Để công tác bồi thờng thiệt hại GPMB đợc thực hiện nhanh, chính xác và
hiệu quả đòi hỏi phải có một hệ thống chính sách thật đúng đắn, thống nhất và
đồng bộ đồng thời phải ổn định, phải cụ thể, phải công khai cho mọi ngời biết để

họ hiểu và tự giác thực hiện. Ngợc lại nếu không làm tốt các khâu trên thì chắc
chắn công tác bồi thờng thiệt hại GPMB sẽ gặp nhiều khó khăn vớng mắc và
không thể thực hiện đợc .
Chính sách bồi thờng thiệt hại, thực chất là những quy định của Nhà nớc về
bồi thờng thiệt hại nh : đối tợng đợc bồi thờng, đối tợng phải bồi thờng, mức bồi
thờng, tổ chức thực hiện. Nh vậy, chính sách của Nhà nớc liên quan đến bồi thờng
thiệt hại tác động trực tiếp lên lợi ích kinh tế về đất đai,nhà cửa của các bên bao
gồm : tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất (chủ đầu t , đối tợng phải bồi th-
ờng), ngời sử dụng đất và Nhà nớc. Do đó nó mang tính chất quyết định đối với
công tác bồi thờng thiệt hại, giải phóng mặt bằng và tái định c. Một chính sách
thoả đáng, phù hợp với lợi ích kinh tế của các đối tác thì công tác này mới thúc
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 7 -
đẩy đợc tiến độ thực hiện các dự án cũng nh sự phát triển của xã hội khi đợc đầu t
cơ sở hạ tầng mới. Chính sách bồi thờng thiệt còn là căn cứ để giải quyết các vớng
mắc, khiếu kiện trong nhân dân, là thớc đo phản ánh trình độ phát triển của xã hội
thông qua một loạt các quy định của Nhà nớc nhằm đáp ứng thoả mãn cả ba lợi
ích, lợi ích của Nhà nớc, lợi ích của chủ đầu t và lợi ích của ngời bị thu hồi đất.
II. các chính sách của nhà nớc về bồi thờng thiệt hại khi
nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Trên thực tế, các chính sách liên quan đến vấn đề thu hồi đất cho các dự án
phát triển đã đợc Đảng và Nhà nớc quan tâm từ rất sớm, đợc thể chế hoá bằng các
văn bản pháp luật và liên tục đợc điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn
của từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội đất nớc. Những quy định áp dụng khi
Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng nằm ở nhiều điều khoản, trong các văn bản pháp luật khác
nhau. Những văn bản riêng và quy định cụ thể việc bồi thờng ( bồi thờng ) thiệt
hại khi Nhà nớc thu hồi đất cũng đã đợc ban hành.
Về hình thức văn bản: những văn bản có nội dung quy định trực tiếp hoặc có

liên quan đến vấn đề thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng gồm rất nhiều loại, với tính
chất pháp lý khác nhau, từ văn bản có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp cho
đến các bộ luật, các văn bản pháp quy của Chính phủ, các văn bản của các Bộ,
Ngành và các văn bản do Thành phố Hà Nội ban hành.
1.Về đối tợng phải bồi thờng.
Nghị định 151/TTg của Thủ tớng Chính phủ ngày 14/4/1959 là văn bản pháp
quy đầu tiên quy định về việc trng dụng đất, và thời kỳ này chủ yếu là các công
trình của Nhà nớc do vậy đối tợng phải bồi thờng thiệt hại là Nhà nớc. Trải qua
thời gian, Chính phủ đã ban hành rất nhiều các Nghị định để thay thế bổ sung, nh-
ng cho đến Nghị định 22/1998/NĐ-CP mới có bổ sung thêm đối tợng phải bồi th-
ờng thiệt hại là các tổ chức, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất và cho thuê đất. Cho
đến nay đối tợng phải thực hiện trách nhiệm bồi thờng vẫn là Nhà nớc (đối với các
dự án phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng) và
các đối tợng đợc Nhà nớc giao đất và cho thuê đất (đối với các dự án phục vụ lợi
ích kinh tế xã hội phát triển đất nớc.
2. Về đối tợng đợc bồi thờng
Đối tợng đợc bồi thờng thiệt hại đợc quy định cụ thể tại điều 6 của Nghị định
22/CP .Các trờng hợp sử dụng đất và tài sản hợp pháp khi bị Nhà nớc thu hồi sẽ đ-
ợc hởng chính sách bồi thờng. Các trờng hợp sử dụng đất hợp pháp phải là một
trong những ngời có giấy tờ theo quy định nh : Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hợp pháp, có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm
quyền, hoặc có giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật.... Ngoài trờng hợp có các loại giấy tờ chứng minh về tính hợp pháp, đối tợng
đợc bồi thờng còn là các đối tợng sử dụng đất ổn định trớc ngày 15 tháng 10 năm
1993.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 8 -
Phạm vi bồi thờng thiệt hại đợc quy định gồm bồi thờng thiệt hại về đất và
bồi thờng thiệt hại về tài sản trên đất.
3. Chính sách bồi thờng về đất.

Văn bản pháp quy đầu tiên là Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 quy định
nguyên tắc cơ bản nhất đợc thừa nhận khi trng dụng ruộng đất là chiếu cố đúng
mức quyền lợi và đời sống của ngời có ruộng đất trên cơ sở bồi thờng và giúp giải
quyết công ăn việc làm. Việc bồi thờng đợc thực hiện bằng hình thức Đất đổi
đất hoặc bằng tiền bằng 1- 4 năm sản lợng thờng niên của đất trng dụng.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thờng thiệt hại trong Nghị
định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trng dụng đất đai trong những năm
1960. Tuy nhiên, Nghị đinh cha quy định cụ thể mức bồi thờng thiệt hại mà chủ
yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên. Ngày 11/01/1970, Phủ Thủ tớng ban hành
Thông t số 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thờng nhà cửa, đất
đai, cây cối lu niên, các hoa màu do nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở
rộng thành phố. Trên nguyên tắc phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của
hợp tác xã và của nhân dân. Đây thực sự là bớc chuyển trong nhận thức đối với
ngời bị ảnh hởng. Ngoài ra, Thông t này đã quy đinh rõ mức bồi thờng thiệt hại về
nhà ở, cây cối hoa màu, ví dụ đất đai vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung
du, đồi núi chia làm 5 loại, mỗi loại lại có mức giá tối đa và tối thiểu. Đối với nhà
cửa thì căn cứ giái trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thờng.... Luật đất đai năm
1988 tuy không quy định cụ thể việc bồi thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất,
nhng tại phần nghĩa vụ của ngời sử dụng đất (Điều 48): Bồi thờng thiệt hại thực
tế cho ngời đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao
động và kết quả đầu t đã làm tăng giá trị đất theo quy định của pháp luật.
Những văn bản trên đã có vai trò to lớn trong quá trình Nhà nớc thu hồi đất
vào mục đích phát triển kinh tế- xã hội trong những năm chiến tranh và giai đoạn
khôi phục kinh tế sau khi đã thống nhất đất nớc. Tuy nhiên, bớc vào thời kỳ đổi
mới, trớc những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao,
không chỉ là đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp, xây dựng đô
thị, mà ngay cả đất đô thị cũng cần đợc thu hồi để mở rộng giao thông, phát triển
hạ tầng, đáp ứng đòi hỏi quá trình hiện đại hoá đô thị và phát triển bền vững kinh
tế- xã hội. Bởi vậy yêu cầu đặt ra là phải có khung pháp lý cao hơn, với phạm vi
điều chỉnh rộng hơn phù hợp với các đối tợng đa dạng hơn, nội dung cụ thể hơn và

quan trọng hơn cả là thích ứng với thực tiễn.
Hiến pháp 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức,
cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể:
Tại Điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời.... đều thuộc sở hữu toàn dân.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 9 -
Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: Công dân có
quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, t liệu sinh hoạt, t liệu sản
xuất....Nhà nớc bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân.
Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp 1992 về đất đai
thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng đúng mục đích, xác
định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn
mức sử dụng các loại đất và quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân sử dụng đất.
Luật đất đai 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất,
chuyển quyền sử dụng đất và bồi thờng đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Để tạo điều kiện cho ngời dân yên tâm sử dụng đất và đầu t nâng cao hiệu
quả sử dụng đất, tại Điều 3 Luật đất đai có nêu việc Nhà nớc bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của ngời sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của ngời sử
dụng đất đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng.
Tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và
nghĩa vụ của ngời sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là đợc Nhà nớc
bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, đợc
bồi thờng thiệt hại về đất khi bị thu hồi; Bồi thờng cho ngời có đất bị thu hồi để
giao cho mình và giao lại cho Nhà nớc khi có quyết đinh thu hồi.
Nh vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng thuộc Nhà nớc
hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng đất còn đợc trao cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài. Quyền sử dụng đất đợc nới rộng gồm cả quyền chuyển đổi,

chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.
Tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định có quy định về giá đất ở khi chuyển quyền
sử dụng , khi thực hiện bán nhà theo Nghị định 61/CP, là 40% (đối với nhà một
tầng, hoặc nhà nhiều tầng một hộ ở) và 10% ( đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ
ở), so với khung giá các loại đất do UBND tỉnh, Thành phố ban hành theo khung
giá do Nhà nớc quy định.
Đối với mức diện tích đất ở khi thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc và
khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trờng hợp không có giấy
tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, căn cứ Nghị quyết của HĐND Thành
phố số 76/1998/NQ-HĐ, ngày 23/7/1998, UBND Thành phố ban hành Quyết định
số 61/1998/QĐ-UB ngày 04/11/1998, là 120m
2
/hộ (đối với các loại đất thuộc 4
quận nội thành cũ, từ vành đai 2 trở vào trung tâm); 180m
2
/hộ (đối với đất từ vành
đai 2 trở ra).
Đối với diện tích đất còn lại trong khuôn viên nhà thanh lý, hoá giá, thì phải
nộp 40% tiền sử dụng đất, nếu nằm trong hạn mức đất ở (bao gồm cả diện tích đất
gắn liền với nhà thanh lý, hoá giá và diện tích trong khuôn viên còn lại); phải nộp
100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vợt hạn mức đất ở.
Đối với đất gắn liền với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở thì phải nộp 10% tiền
sử dụng đất và đợc phân bổ vào tiền nhà (gọi chung là tiền bán nhà thuộc sở hữu
Nhà nớc ) cho cac tầng theo hệ số phân bổ theo từng tầng, cao nhất là 0,7 (đối với
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 10 -
tầng 1) và thấp nhất là 0,02 (đối với tầng 5). Đối với đất của nhà 1 tầng, nhà ở
nhiều tầng 1 hộ ở, nhà ở nhiều tầng có phân chia đợc diện tích đất sử dụng riêng
biệt của từng hộ, nhà biệt thự (kể cả biệt thự nhiều tầng, nhiều hộ ở) phải nộp 40%
tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức đất ở; phải nộp 100% tiền sử

dụng đất đối với diện tích đất vợt hạn mức đất ở .
Nh vậy, đối với các trờng hợp trên, UBND Thành phố đã vận dụng thực
hiện theo hớng : Nếu bị thu hồi đất thì việc bồi thờng thiệt hại về đất sẽ là 60%
tiền sử dụng đất (đối với phần đất nằm trong hạn mức giao đất nêu trên, vì nếu đợc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ hộ phải nộp 40% tiền sử dụng đất);
đối với phần còn lại không đợc bồi thờng, vì nếu đợc chuyển mục đích sử dụng đất
thì phần này phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
Nghị định số 45/CP ngày 03/8/1996 bổ sung Điều 10 Nghị định số 60/CP về
miễn giảm tiền phải nộp khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất ở đô thị :
-Đất đã đợc sử dụng làm đất ở ổn định trớc ngày 18/12/1980 (ngày ban hành
Hiến pháp năm 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ, nay xét phù hợp với quy hoạch,
không có tranh chấp và đợc UBND phờng xác nhận thì đợc xét cấp GCN QSD đất
ở đô thi không phải nộp tiền.
- Trờng hợp đất đã đợc sử dụng làm đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến
ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) thì phải nộp 20% tiền sử dụng
đất.
- Trờng hợp sử dụng làm đất ở sau ngày 15/10/1993 thì phải nộp 100% tiền
sử dụng đất.
Chính sách này đã đợc UBND Thành phố vận dụng trong việc tính tiền bồi
thờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất đối với các chủ sử dụng đất nằm trong các
trờng hợp nêu trên, cụ thể :
- Đối với các chủ sử dụng đất ở ổn định trớc ngày 18/12/1980 (ngày ban
hành Hiến pháp 1980) không có đủ giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp, đợc
UBND phờng xác nhận, khi Nhà nớc thu hồi đất sẽ đợc bồi thờng thiệt hại 100%
giá đất (vì nếu đợc cấp giấy chứng nhận QSD đất, chủ sử dụng đất không phải nộp
tiền sử dụng đất.)
- Đối với chủ sử dụng đất ở ổn định từ ngày 18/12/1980 đến ngày
15/10/1993, dợc UBND phờng xác nhận, kh nhà nớc thu hồi đất sẽ đợc bồi thờng
thiệt hại 80% giá đất (vì nếu đợc cấp GCN QSD đất, chủ sử dụng đất phải nộp

20% tiền sử dụng đất)
- Đối với các chủ sử dụng đất ở sau ngày 15/10/1993, khi Nhà nớc thu hồi
đất sẽ không đợc bồi thờng thiệt hại về đất (vì nếu đợc cấp GCNQSD đất, chủ sử
dụng đất phải nộp 100% tiền sử dụng đất.)chỉ đợc hỗ trợ di chuyển. Tại Nghị định
số 90/CP thể hiện chủ trơng bồi thờng bằng đất có cùng mục đích sử dụng, cùng
hạng để thay thế, hoặc bồi thờng thiệt hại bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử
dụng. Trên cơ sở kế thừa các chính sách trớc đây và có bổ sung cho hoàn chỉnh
phù hợp với thực tế,
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 11 -
Về mức giá bồi thờng thiệt hại.
Hiện phơng thức để tính giá đất bồi thờng là theo khung giá quy định và nhân
với hệ số K làm sao cho sát với giá thị chuyển nhợng thực tế càng tốt.
Về khung giá các loại đất để áp dụng khi bồi thờng thiệt hại về đất, giải
phóng mặt bằng khi nhà nớc thu hồi đất, Chính phủ quy định tại Nghị định số
87/CP ngày 17/8/1994, điều 4 của Nghị định quy định:Căn cứ bảng khung giá của
Chính phủ, UBND các tỉnh, thành phố quy định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất và bồi thờng thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi.Việc
định giá đất phải căn cứ vào khung giá và giá đất thực tế ở địa phơng, đợc hình
thành qua chuyển nhợng quyền sử dụng đất, căn cứ vào hạng đất, loại đất, vị trí
đất, loại đờng phố, khu vực thành thị, khu vực nông thôn...
Do giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nhất là nhu cầu sử dụng đất của xã
hội ngày càng nhiều, nên giá đất có thể tăng lên theo từng thời điểm. Chính vì lẽ
đó, nên khi lập phơng án bồi thờng thiệt hại chúng ta phải có thêm hệ số K điều
chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế, cụ thể nh sau :
a. Trong trờng hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác
nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở khác nhau, thì địa phơng đợc phép vận dụng hệ số
(K) điều chỉnh khung giá từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng
loại đờng phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị. Hệ số (K) đã
đợc điều chỉnh lại tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 là từ 0,5 đến 1,8 lần.

b. Giá các loại đất do địa phơng quy định không đợc thấp hơn giá tối thiểu và
không đợc cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh....
c. Trờng hợp giao đất theo hình thức đấu giá, thì giá đất do UBND cấp tỉnh
quy định cho từng trờng hợp cụ thể.
Tuy nhiên, Quyết định số302/TTg mới chỉ quy định đợc điều chỉnh khung
giá đất đô thị, đối với các loại đất khác, giá cả cũng có sự biến động mà khung giá
đất không đợc điều chỉnh phù hợp, kịp thời, kể cả đất đô thị. Do đó, ngày
21/3/1998, Chính phủ đã ban hành nghị định số 17/1998/NĐ - CP về việc sửa đổi,
bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994:
Giá các loại đất do địa phơng quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc
cao hơn giá tối đa cho của khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số
87/CP ngày 18/8/1994 của Chính phủ và hệ số (K) đã đợc điều chỉnh tại Quyết
định số302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tớng Chính phủ, nhng giảm hoặc tăng
giá không vợt quá 50%.
Nh vậy là sau khi ban hành Nghị định 17/CP thì Bộ Tài chính có Thông t
145/TT-BTC hớng dẫn cụ thể việc tính hệ số K.
Căn cứ để xác định hệ số K; hệ số K để xác định giá đất tính tiền bồi thờng
thiệt hại do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của
Giám đốc Sở tài chính- Vật giá có sự tham gia của các ngành liên quan.
Có 3 phơng pháp xác định hệ số K:
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 12 -
+ Phơng pháp xác định hệ số K theo khả năng sinh lợi.
Giá đất theo khả năng sinh lợi = Thu nhập/ Lãi suất ngân hàng Nhà nớc
(%/năm) không kỳ hạn
Hệ số K = Giá đất theo khả năng sinh lời / Giá đất do UBND tỉnh ban hành
theo khung giá đất do Chính phủ quy định.
+ Hệ số K đợc xác định theo hệ tỉ lệ giữa giá chuyển nhợng đất thực tế với
giá đất do UBND tỉnh quy định.
Hệ số K = Giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế ở địa phơng / Giá đất do

UBND tỉnh quy định theo khung giá đất do chính phủ quy định.
+ Xác định hệ số K và giá đất bồi thờng cho một số trờng hợp đặc biệt .
* Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nớc nuôi
trồng thuỷ sản thì giá đất bồi thờng thiệt hại bằng giá đất tính theo khả năng sinh
lợi cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênh lệch giữa giá đất tính
theo giá chuyển quyền sử dụng đất và giá đất theo khả năng sinh lợi.
* Đối với đất ở những nơi mới đô thị hoá; trong đó có đất nông nghiệp, lâm
nghiệp thì đợc bồi thờng theo mức đất nông nghiệp cộng thêm một khoản tối đa
bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất bồi thờng cho đất ở khuôn viên với giá bồi
thờng đất nông nghiệp.
* Đất nông nghiệp trong đô thị đợc bồi thờng theo giá đất nông nghiệp và
cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá bồi thờng
cho đất ở trong đô thị của khu đất liền kề với giá đất bồi thờng đất nông nghiệp.
Nhờ những quy định về hệ số K mà công tác bồi thờng đợc thực hiện sát giá
với thực tế hơn. Nhng trong thời gian tới ngoài việc sửa đổi các quy định về khung
giá của Nhà nớc, thì việc phải thực hiện ngay là phải hình thành các tổ chức định
giá đất đai và tài sản trên đất, để giá đất đợc trở về đúng nghĩa của nó, tức là theo
giá thị trờng, nhằm hạn chế bớt thiệt hại cho ngời bị thu hồi đất, tránh đợc tình
trạng khiếu kiện kéo dài. Hiện nay khung giá của Nhà nớc quy định đã quá lỗi
thời, không đáp ứng đợc thực tế, nhiều nơi giá đất còn quá thấp so với thực tế.
4. chính sách bồi thờng thiệt hại về tài sản trên đất.
4.1 Về bồi thờng thiệt hại mồ mả.
Giai đoạn đầu khi thực hiện thu hồi đất (Nghị định 151/TTg) thì mồ mả đợc
căn cứ vào tình hình cụ thể phong tục tập quán của địa phơng mà giúp họ số tiền
thích đáng làm phí tổn di chuyển. Chính sách này đã đợc áp dụng trong suốt quá
trình Nhà nớc thu hồi đất trớc năm 1998 và cũng đợc nhân dân đồng tình ủng hộ,
đến những năm gần đây nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh, đất đai bị thu hẹp, có
nhiều khoản chi phí phát sinh nên để phù hợp với tình hình thực tế, Nghị định
22/CP đã quy định đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thờng đợc tính cho chi
phí về đất đai, đào bốc, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực

tiếp, có thể nói đây là một bớc tiến mới, vì chính sách đã quy định một cách cụ thể
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 13 -
về việc bồi thờng thiệt hại về mồ mả, vấn đề mức áp dụng cụ thể là bao nhiêu thì
phải do từng khu vực, từng tỉnh khác nhau có mức áp dụng khác nhau.
4.2 Về bồi thờng thiệt hại hoa màu
Chính sách này đã đợc điều chỉnh theo từng thời kỳ, trớc đây Nhà nớc có quy
định: đối với hoa màu đã trồng mà cha thu hoạch... phải đợc bồi thờng thiệt hại
đúng mức, cho đến Thông t 1792/TTg ngày 11/01/1970 quy định đối với cây cối l-
u niên, các hoa màu của nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành
phố Phải đợc bảo đảm thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân
dân . Những quy định này vẫn chỉ dừng lại ở mức chung chung, không cụ thể
khiến cho việc áp dụng bồi thờng nhiều nơi có sự khác nhau. Đến Nghị định
90/CP thì việc bồi thờng về hoa màu đã đợc quy định cụ thể hơn Đối với cây
hàng năm, vật nuôi trên đất, mặt nớc đợc tính bằng giá trị sản lợng thu hoạch một
vụ tính theo mức bình quân của 3 vụ trớc đó theo giá nông sản tại thời điểm thu
hồi đất, và các cây lâu năm khác. Trên cơ sở đó Nghị định 22/CP quy định mức
bồi thờng thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nớc đợc tính
bằng giá trị sản lợng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3
năm trớc đó với giá trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại ở địa phơng tại
thời điểm bồi thờng.
Mức bồi thờng thiệt hại đối với cây lâu năm, đợc tính bằng giá trị hiện có của
vờn cây (không bao hàm giá trị đất ) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa ph-
ơng. Nh vậy mức bồi thờng về cây cối, hoa màu đã đợc Nhà nớc quy định rất rõ
ràng, những quy định ấy đợc cụ thể bằng mức tính bồi thờng theo từng địa phơng,
dự án khác nhau. Nhng trên thực tế việc bồi thờng tính theo năng suất bình quân
của 3 năm trớc đó là không phù hợp, vì việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng đã làm
cho việc xác định năng suất trớc đó rất khó khăn, mỗi năm một loại cây, một mức
năng suất khác nhau. Hơn nữa việc lập phơng án bồi thờng thờng kéo dài nên việc
xác định đơn giá tại thời điểm bồi thờng thờng không phù hợp với thực tế biến

động của giá cả thị trờng.Thiết nghĩ nên có chính sách khảo sát trớc toàn bộ các
loại cây, hoa màu, lên phơng án bồi thờng sau đó đến đúng ngày chi trả tiền bồi
thờng thì nhân với mức giá hiện hành . Công tác kê khai cây cối và hoa màu phải
đợc tiến hành một cách kịp thời và chính xác, cần có biện pháp phân loại các loại
cây và quy về số lợng cây trên 1m
2
, để tránh tình trạng các hộ dân đi thuê các loại
cây về trồng đan xen nhằm mục đích gia tăng mức bồi thờng, gây khó khăn cho
công tác bồi thờng thiệt hại và ngân sách của Nhà nớc, không phản ánh đợc tính
trung thực gây lên mất công bằng xã hội.
4.3 Về bồi thờng thiệt hại về tài sản về nhà cửa, công trình kiến trúc
Các chính sách thời trớc thì chỉ quy định đối với nhà cửa, vật kiến trúc thì đ-
ợc giúp đỡ xây dựng cái khác, Nghị định 90/CP quy định việc bồi thờng thiệt hại
đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất đợc tính bằng giá
trị hiện có của công trình (theo tỷ lệ% còn lại của công trình nhân với đơn giá xây
dựng mới). Trên cơ sở Nghị định 90/CP, Nghị định 22/CP quy định chủ tài sản là
ngời có tài sản hợp pháp khi Nhà nớc thu hồi đất bị thiệt hại thì đợc bồi thờng
theo giá trị tài sản hiện có, cụ thể nh sau :
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 14 -
Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đợc bồi
thờng theo mức thiệt hại thực tế.
Mức bồi thờng = giá trị hiện có của nhà và công trình + % (giá trị hiện
có của nhà và công trình)
Nhng tổng mức bồi thờng tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ
hơn 60% giá trị của nhà và công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ
thuật tơng đơng.
Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do UBND tỉnh, Thành phố
trực thuộc Trung ơng ban hành. Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình
phụ độc lập, mức bồi thờng thiệt hại đợc tính bằng giá trị xây mới.

Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhng phần diện tích còn lại
không còn sử dụng đợc thì bồi thờng thiệt hại cho toàn bộ công trình, trờng hợp
phần diện tích còn lại vẫn sử dụng đợc thì ngoài phần đợc bồi thờng phần phá dỡ
còn đợc hỗ trợ toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại.
Đối với nhà, công trình có thể tháo dời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt
thì chỉ bồi thờng các chi phí tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt, và chi phí hao hụt trong
quá trình tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt.
Ngời đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc (nhà thuê hoặc do tổ chức tự
quản ) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì ngời đang thuê nhà không
đợc bồi thờng thiệt hại đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc và diện tích
cơi nới trái phép, nhng đợc bồi thờng chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; đối
với diện tích hợp pháp thì bồi thờng theo quy định của UBND tỉnh , Thành phố
trực thuộc Trung ơng, ngoài ra còn đợc hỗ trợ.
Về bồi thờng thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích, lịch sử, đình chùa.
Đối với dự án khi thu hồi đất có các công trình trên thì phải có phơng án bảo tồn
là chủ yếu, trong trờng hợp đặc biệt phải di chuyển thì việc bồi thờng thiệt hại do
Thủ tớng Chính phủ quyết định đối với công trình do Trung ơng quản lý, Chủ tịch
UBND tỉnh, thành phố quyết định đối với các công trình do địa phơng quản lý.
Mức bồi thờng thiệt hại đối với công trình kỹ thuật hạ tầng bằng giá trị xây
dựng mới của công trình.
Nh vậy tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá đợc bồi thờng
100% giá trị tài sản, tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ đợc trợ cấp 70-80%
mức bồi thờng hoặc không đợc trợ cấp, không đợc bồi thờng tuỳ theo mức độ bất
hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản.
5. Về chính sách hỗ trợ
Trớc khi ban hành Nghị định 22/CP cha có văn bản nào của Nhà nớc quy
định về việc hỗ trợ cho ngời bị thu hồi đất, Nghị định 22/CP đã đa ra chính sách
hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống đối với những ngời phải di chuyển chỗ ở đợc
tính trong thời hạn 6 tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho một nhân khẩu/1
tháng tơng đơng 30kg gạo theo giá trung bình ở địa phơng tại thời điểm bồi thờng.

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 15 -
Đối với ngời phải di chuyển đến khu tái đinh c của tỉnh khác thì đợc trợ cấp một
năm và hởng chính sách đi vùng kinh tế mới (Điều 25, mục 1). Trong trờng hợp
nếu ngời di dời, đời sống sản xuất bị ảnh hởng kéo dài thì tuỳ tình hình UBND
tỉnh, Thành phố có mức hỗ trợ cụ thể. Nghị định còn quy định việc hỗ trợ theo chế
độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải di
chuyển đến địa điểm mới trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh (Điều 25,
mục 2) hỗ trợ chi phí đào tạo cho những lao động nông nghiệp phải chuyển nghề
khác và u tiên tuyển dụng lao động cho các đối tợng có đất bị thu hồi (Điều 25,
Mục 4).
Ngoài ra, Nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những ngời đang hởng trợ
cấp xã hội của Nhà nớc phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời cho
những ngời di chuyển đúng thời hạn.
Mức hỗ trợ cụ thể do UBND tỉnh quy định. Xét về mặt khoa học xã hội thì
quy định chính sách hỗ trợ là vô cùng hợp lý, phù hợp với thực tế đặt ra, bởi cuộc
sống đang yên ổn tự dng bị ảnh hởng bởi việc GPMB, ít nhiều cuộc sống cũng bị
thay đổi, do vậy hỗ trợ để ngời bị thu hồi đất có cơ hội khôi phục cuộc sống là
điều vô cùng cần thiết.
6. Chính sách lập khu tái định c.
Việc thu hồi đất của Nhà nớc là mang tính bắt buộc đối với ngời dân. Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý, Nhà nớc giao đất cho các
tổ chức kinh tế, đơn vị lực lợng vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính
trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dung ổn định lâu dài. Nhng khi cần thiết Nhà n-
ớc có thể thu hồi đất phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng. Tuy nhiên việc thu hồi này nó không chỉ ảnh hởng đến lợi ích kinh tế
về đất đai, nhà cửa của ngời dân mà nó còn ảnh hởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn
định về thu nhập cuộc sống, phong tục tập quán thói quen... của ngời dân. Do đó,
khi tiến hành công tác đền bù thiệt hại GPMB Nhà nớc cần phải có chính sách lập
khu tái định c nhằm bảo đảm ổn định lại cuộc sống một cách tốt nhất cho ngời

dân. Có nh vậy thì ngời dân mới yên tâm nhận bồi thờng và nhanh chóng di
chuyển đến nơi ở mới. Điều đó chứng tỏ chính sách tái định c của Nhà nớc cũng
có ảnh hởng trực tiếp đến công tác đến bù thiệt hại GPMB. Một chính sách tái
định c tốt, có tính ổn định cao đối với ngời bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn
đinh lại cuộc sống, thu nhập, sản xuất thì mới tạo đợc tâm lý an toàn đối với họ,
họ sẽ nhanh chóng di chuyển, chấp nhận bồi thờng giải toả. Ngợc lại sẽ có ảnh h-
ởng rất xấu đến tiến độ của công tác bồi thờng thiệt hại, nếu ngời bị thu hồi đất có
cảm giác không ổn định khi phải di chuyển, họ sẽ làm ngừng trệ, không chịu di
chuyển để giao mặt bằng cho dự án. Điều này có nghĩa là GPMB bị ách tắc, dự án
không thực hiện đúng tiến độ gây ra những hậu quả khó lờng, đặc biệt là gây thiệt
hại cho Nhà nớc về mọi mặt.
Vậy nên để công tác bồi thờng thiệt hại GPMB đợc thực hiện đúng, kịp thời
cho các dụ án đầu t thì việc hoàn thiện chính sách lập khu tái định c cho ngời
trong diện bị giải toả là hết sức quan trọng và cần thiết.
Về việc lập khu tái định c, Nghị định 22/CP cũng có quy đinh cụ thể về thẩm
quyền lập khu tái định c, và điều kiện bắt buộc phải có của khu tái đinh c là phải
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 16 -
phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng của đô thị hoặc nông
thôn. Về nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định c là: Ưu tiên
cho hộ sớm thực hiện GPMB, tiếp đến là các hộ thuộc các đối tợng chính sách xã
hội .
III. một số kinh nghiệm của trung quốc, thái lan và các
chính sách của ngân hàng wB, ADB về lĩnh vực bồi thờng
thiệt hại giải phóng mặt bằng.
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình
đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ nh hiện nay, thì vấn đề xây dựng cơ sở hạ tầng
kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Tìm không gian mặt bằng phù hợp
với yêu cầu xây dựng là công việc thờng xuyên của không riêng quốc gia nào.
Giải phóng mặt bằng là quy trình chung của mọi hạng mục công trình. Song

bồi thờng và tái định c nh thế nào đối với những ngời bị ảnh hởng lại là chuyện
riêng của mỗi quốc gia, mỗi dự án, phụ thuộc vào từng chính sách, từng hệ thống
quan điểm và khả năng kinh tế.
Trong những năm gần đây, khi xu thế hội nhập, hợp tác, hỗ trợ càng đợc đẩy
mạnh, thì vấn đề này đã từng bớc phá vỡ tính đóng khung khép kín, biệt lập của
mỗi quốc gia, từng bớc tạo sự đồng thuận chung với các tổ chức, các quốc gia
khác trong cộng đồng quốc tế.
Theo ớc tính của WB thì ở thập niên 90, mỗi năm có tới 10 triệu ngời di
chuyển do các chơng trình phát triển cơ sở hạ tầng, trong một số ngành mũi nhọn
lên tới cả hàng trăm triệu ngời, thậm chí còn lớn hơn số ngời tị nạn do chiến tranh
và thảm hoạ thiên tai . Những hậu quả này là rất lớn đối với ngời dân di dời.
Những bài học từ các nớc Châu á nh ấn Độ, Inđônêxia đã cho các tổ chức quốc
tế nhận thức đợc thực trạng này và đòi hỏi phải có một thái độ và giải pháp phù
hợp. Cũng từ đây một nhận thức đáng chú ý của các tổ chức quốc tế là : Nếu bồi
thờng, tái định c không đợc quan tâm đúng mức, trong khi mang lại lợi ích chung
cho số đông của xã hội, thì lại gây khó khăn (hại) cho một thiểu số những c dân
trong diện di chuyển, một vấn đề có thể khắc phục đợc nếu có quan điểm và giải
pháp hợp lý, thoả đáng.
Trải qua thực tiễn hoạt động, Trung Quốc và Thái Lan đợc đánh giá là những
quốc gia có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề GPMB và tái định c cho ngời dân.
1. Tại Thái Lan.
Thái Lan là đất nớc cho phép hình thức sở hữu cá nhân về đất đai, do vậy về
nguyên tắc Nhà nớc hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sự
thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án với chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở
hữu) trên cơ sở một hợp đồng.
Về giá đất để làm căn cứ bồi thờng thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một
Uỷ ban Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trờng. Việc bồi thờng thiệt
hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó ngời bị thu hồi đem tiền này đi mua đất tại khu
vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở tới nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho ngời dân
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

- 17 -
biết mình sẽ đợc đến đâu, phải trả tiền một lần, đợc cho thuê hay trả góp..... Trên
cơ sở này các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trng dụng đất của
ngành mình theo những nguyên tắc đã quy định trong Hiến pháp.
2. Tại Trung Quốc.
Về pháp luật đất đai, Trung quốc có nhiều nét tơng đồng với pháp luật của
Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, việc chấp hành luật của ngời Trung quốc là
rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung quốc thật sự tiết kiệm, Nhà nớc Trung quốc
hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhợng đất đai.
Về bồi thờng thiệt hại. Chính sách bồi thờng thiệt hại, GPMB của Trung
Quốc thể hiện rõ trong các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời điều chỉnh linh
hoạt theo thực tế. Việc bồi thờng thiệt hại, GPMB không chỉ thực hiện đối với các
dự án sử dụng đất mới để xây dựng các công trình, mà còn để cải tạo, chỉnh trang
chính bộ mặt của đô thị đó. Trong khi Việt Nam, quy hoạch thờng chừa khu dân
c ra với lý do khó GPMB, cho nên bộ mặt đô thị thiếu mỹ quan, thiếu sự hài hoà
về cảnh quan, kiến trúc.
Về giá bồi thờng thiệt hại theo giá thị trờng và Nhà nớc quy định theo từng
khu vực và chất lợng nhà.
Về tái định c, các khu tái định c và các khu nhà ở đợc xây dựng đồng bộ và
kịp thời, thờng xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng
khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đợc chính quyền chú ý điều kiện
về việc làm, đối với các đối tợng chính sách xã hội đợc Nhà nớc có chính sách hỗ
trợ riêng.
Quan điểm cơ bản của Trung quốc là cố gắng hạn chế mức tối đa việc di
chuyển dân trong khả năng có thể, nhng nếu phải giải toả và di chuyển thì phải có
các kế hoạch để đảm bảo quyền lợi cho ngời dân, tạo điều kiện để ngời dân khôi
phục lại hoặc cải thiện thêm mức sống ban đầu của họ.
Mục tiêu chính trong chính sách này là cung cấp cơ hội phát triển cho ngời
tái định c với phơng pháp tiếp cận cơ bản là tạo các nguồn lực sản xuất cho những
ngời tái định c. Các kế hoạch tái định c chi tiết cùng cách dàn xếp phục hồi kinh tế

cho từng làng, từng hộ gia đình bị ảnh hởng đợc chuẩn bị trớc khi thông qua dự
án.
3. Chính sách của ngân hàng thế giới .
Về cơ bản, các dự án vay vốn của ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát
triển Châu á (ADB) đều có chính sách về bồi thờng thiệt hại, tái định c do các dự
án này đa ra.
Các chính sách này có nhiều điểm khác biệt so với luật lệ, chính sách của
Nhà nớc Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc
áp dụng cho các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã
hội nhất định, song mặt khác cũng có những ảnh hởng tích cực tới việc cải thiện
chính sách bồi thờng và tái định c cho những ngời bị thu hồi đất của các dự án
khác. Các chính sách của (WB) đợc thể hiện nh sau :
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 18 -
+ Về mục tiêu.
Mục tiêu chủ yếu của Nhà nớc Việt Nam chỉ dừng lại ở việc bồi thờng tiệt
hại về đất và tài sản trên đất.
Mục tiêu chính sách của ADB là giảm thiểu tối đa tái định c và phải bảo đảm
cho các hộ bị di chuyển đợc bồi thờng và hỗ trợ sao cho tơng lai kinh tế và xã hội
của họ đợc thuận lợi tơng tự nh trong trờng hợp không có dự án. Xuất phát từ mục
tiêu này, chính sách tái định c của ADB phải bao hàm toàn bộ quá trình từ bồi th-
ờng, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập cho các hộ bị
ảnh hởng bằng mức ít nhất nh khi không có dự án.
Hiện nay, với sự phát triển của kinh tế thị trờng, bên cạnh lợi ích chung của
cộng đồng thì lợi ích cá nhân ngày càng đợc khuyến khích và bảo vệ, nh là một
trong những động lực của sự phát triển. Từ mục tiêu Xây dựng một nớc Việt
Nam hoà bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh đã chuyển dần sang
mục tiêu Dân giàu, nớc mạnh, xã hội công bằng, văn minh, lấy con ngời làm
trọng tâm của sự phát triển. Tuy nhiên do kinh tế còn nhiều khó khăn và nguồn
vốn hạn chế, mục tiêu giải toả mặt bằng vẫn đợc đặt trên mục tiêu khôi phục cuộc

sống cho ngời bị thu hồi đất. Mặc dù Nghị định 22/CP đã tăng thêm mức bồi th-
ờng cũng nh các chính sách hỗ trợ để ổn đinh đời sống và các hoạt động sản xuất
của ngời bị thu hồi đất, song vẫn cha đạt đợc mục tiêu khôi phục mức sống nh khi
không có dự án.
+Về vấn đề hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thờng thiệt
hại, tái định c.
Đây là một trong những khác biệt có khả năng gây ra vấn đề xã hội lớn khi
áp dụng chính sách tái định c của ADB mà theo đó thì ngời sử dụng đất thiếu các
chứng chỉ hợp về quyền sử dụng đất sẽ không phải là vật cản đối với việc bồi th-
ờng thiệt hại, chỉ những ngời nhảy dù sau ngày kết thúc danh sách các hộ bị ảnh
hởng nhằm mục đích kiếm lời từ chính sách bồi thờng thiệt hại của dự án mới là
những ngời bất hợp pháp và không đợc bồi thờng, còn tất cả những ngời tồn tại tr-
ớc ngày lập danh sách này đều có quyền đợc bồi thờng, không phụ thuộc vào
quyền sở hữu đối với đất thu hồi. Trong khi đó các chính sách của Nhà nớc ta chỉ
bồi thờng cho những ngời có quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp
pháp hoá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Nghị định 22/CP có quy định thêm đối
với các trờng hợp không đợc bồi thờng thiệt hại về đất là: Trong trờng hợp xét
thấy cần hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh xem xét quyết định đối với từng trờng hợp cụ
thể, chính nội dung này đã làm mối nối, bù đắp sự khác biệt giữa hai chính sách
của Nhà nớc ta và ADB.
+ Về bồi thờng thiệt hại về đất đai và tài sản.
Theo chính sách của ADB thì đất đai và tài sản phải đợc đền bù bằng giá trị
thay thế, đảm bảo tái tạo lại đợc các tài sản nh khi không có dự án. Tuy Nhà nớc
ta đã và đang tiến gần tới chính sách của ADB nhng không hoàn toàn giá trị thay
thế nh cách hiểu của ADB.
+ Về thời hạn bồi thờng và tái định c.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 19 -
Theo chính sách của ADB thì việc bồi thờng và tái đinh c bao giờ cũng phải
hoàn thành xong trớc khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi đó Việt Nam

cha có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng vừa
triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trớc để chống
lấn chiếm....). Do vậy nhiều gia đình còn cha kịp sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây
dựng nhà ở mới để có nơi ở ổn định trớc khi giải toả.
+ Về công tác định c khôi phục cuộc sống cho ngời bị ảnh hởng.
Công tác tái đinh c đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa và
giúp đỡ những ngời bị ảnh hởng trong suốt quá trình tái định c, từ việc tìm nơi ở
mới thích hợp cho một khối lợng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển, phải tổ chức
các khu tái định c, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề
nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp dịch vụ... tại khu tái định c.
+ Về kế hoạch hoá công tác tái định c.
Ngân hàng coi việc lập kế hoạch cho công tác tái định c ở tất cả các dự án có
tái định c không tự nguyện là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức
độ chi tiết của kế hoạch tái định c phụ thuộc vào số lợng và mức độ bị ảnh hởng
của dự án đến ngời bị thu hồi đất. Các chính sách hiện hành tại Việt Nam cha có
quy định bắt buộc về kế hoạch tái định c.
+ Về phạm vi xác định ngời thuộc diện bị ảnh hởng.
Theo ADB, những ngời bị ảnh hởng là những ngời bị mất toàn bộ hay mất
phần tài sản vật chất hay phi vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình nh :
rừng, khu đánh cá....Do vậy, phạm vi bị ảnh hởng của dự án phải quan tâm là rất
rộng.
Theo chính sách hiện hành tại Việt Nam, chỉ những ngời mất đất và các tài
sản gắn liền với đất mới thuộc đối tợng đợc bồi thờng, hỗ trợ. Nghị định22/CP mới
mở rộng phạm vi những ngời bị ảnh là cán bộ, công nhân viên của tổ chức kinh tế
phải di chuyển trong thời gian ngừng sản xuất, còn các đối tợng khác cha thuộc
phạm vi này.
Quá trình phân tích trên đã làm sáng tỏ thêm vấn đề lý luận về chính sách bồi th-
ờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 20 -

chơng ii
Tình hình thực hiện các chính sách
về bồithờng thiệt hại
trên địa bàn thành phố hà nội
I. Đặc điểm tự nhiên kinh tế xã hội của thủ đô hà nội
1. Về điều kiện tự nhiên- tài nguyên thiên nhiên.
Hà Nội là Thủ đô của nớc Việt Nam, là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất
của cả nớc. Với vị trí địa lý thuận lợi nằm ở trung tâm Đồng Bằng Bắc Bộ, Hà Nội
là trung tâm chính giữa đồng bằng đông dân, trù phú, quy tụ và toả rộng của mạng
lới giao thông, giao lu thông tin văn hoá, kinh tế chính trị- xã hội. Hà Nội đợc giới
hạn trên mặt phẳng toạ độ địa lý từ 20
0
53

đến 21
0
23

độ Vĩ Bắc, 105
0
44 đến
106
0
02

độ Kinh Đông, tiếp giáp với 6 tỉnh : Phía Bắc giáp Thái Nguyên, Bắc
Giang, Phía Đông giáp Hng Yên, Bắc Ninh; Phía Tây giáp Hà Tây, Vĩnh Phúc;
Phía Nam giáp Hà Tây.
Hà Nội có diện tích 927,39 km
2

khoảng cách dài nhất từ phía Bắc xuống phía
Nam Thành phố trên 50km, chỗ rộng nhất từ Tây sang Đông gần 30 km. Hà Nội
là trung tâm đầu não về chính trị, văn hoá, khoa học, công nghệ, là hạt nhân của
vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, trung tâm lớn về giao dịch quốc tế của cả nớc.
Với địa hình tơng đối bằng phẳng, nhiều sông ngòi, hồ đầm, nhiều cảnh quan
thiên nhiên đẹp, Hà Nội có nhiều lợi thế để phát triển thành đô thị văn minh hiện
đại.
Tuy nhiên Hà Nội có những hạn chế cần phải khắc phục do địa hình thấp, độ
cao trung bình từ 5- 20m so với mực nớc biển, khí hậu phân hoá sâu sắc theo mùa
(mùa hè nóng và ma nhiều, mùa đông thì lạnh và khô ), nhiệt độ trung bình là
24
0
C, chế độ thuỷ văn không ổn định nên thờng tạo ra lũ lụt hoặc úng ngập cục
bộ.
Về tài nguyên đất.
Tổng số diện tích đất tự nhiên : 92.097 ha.
+ Phân theo mục đích sử dụng :
- Đất nông nghiệp : 43.612 ha chiếm 47,36%
- Đất lâm nghiệp : 6.128 ha chiếm 6,65%
- Đất chuyên dùng : 20.533 ha chiếm 22,30%
- Đất ở : 11.689 ha chiếm 12,69%
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 21 -
- Đất cha sử dụng, sông suối, núi đá: 10.135 ha chiếm 11,00%
Có 6.128 ha đất lâm nghiệp chiếm 6,65% diện tích, trong đó chủ yếu là đất
rừng trồng, phân bố chủ yếu ở huyện Sóc Sơn với các loại cây nh bạch đàn, thông,
sơn, giò, quế.
Có 3.600 ha ao, hồ, đầm, 32,6 km
2
diện tích mặt nớc.

+ Bình quân theo diện tích đất tự nhiên
- Theo nhân khẩu : 342,62 m
2
/ ngời.
- Theo hộ gia đình : 1.486,98 m
2
/ hộ
(Nguồn thông tin đất đai năm 2000 của ngành địa chính )
2.Về kinh tế- xã hội
Hà Nội có 7 quận nội thành, 5 huyện ngoại thành với 228 xã, phờng, thị trấn.
Dân số toàn Thành phố là 2,9 triệu (năm2002) trong đó gần 80% dân số phi nông
nghiệp.
Trong những năm qua Hà Nội đã có bớc phát triển toàn diện, liên tục và đạt
đợc những thành tựu quan trọng đáng khích lệ. Tình hình chính trị- xã hội ổn
định, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hớng tạo điều kiện thúc đẩy quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá cho những năm tới. Đời sống vật chất và tinh thần của
nhân dân đã có bớc cải thiện rõ rệt, mức sống tăng lên gấp nhiều lần so với những
năm 90. Nhiều chỉ tiêu văn hoá xã hội dẫn đầu cả nớc.
+ Tổng GDP năm 1999 là 26.665 tỷ đồng
+ Bình quân GDP là 915 USD/ ngời.
+ Tốc độ tăng GDP 1996- 2000 là 10,38%.
Những năm gần đây, chỉ tiêu GDP của Hà Nội tiếp tục tăng trởng khá : Năm
1999 đạt 6,5%, năm 2000 đạt 9,14%, năm 2001 đạt 10,15%, năm 2002 đạt 9,48%.
Hiện nay cơ cấu kinh tế chung của Hà Nội là thơng mại- dịch vụ-công nghiệp và
xây dựng lâm nông nghiệp.
Cơ cấu kinh tế năm 2001:
+Công nghiệp : 38,03%
+ Dịch vụ : 60,07%
+ Nông nghiệp : 1%
Tỷ lệ tăng dân số xấp xỉ 3%, trong đó: tăng tự nhiên 1%.

Tốc độ phát triển kinh tế- xã hội cao tạo ra những áp lực ngày càng lớn đối
với đất đai có thể quy lại ở những mặt sau đây:
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 22 -
- Sự gia tăng đân số nhanh,( dự kiến đến năm 2020 dân số vào khoảng
3,9 triệu ngời, trong đó dân số đô thị vào khoảng 2,7 triệu ngời) đã gây áp lực lớn
về nhu cầu sử dụng đất cho số dân phát sinh hàng năm hiện nay khoảng 1.350 ha
để phát triển khu dân c nông thôn và đô thị trong đó đất ở khoảng 210 ha.
Việc nâng cấp mở mang và xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các
công trình văn hoá công cộng phát triển rất mạnh đòi hỏi phải dành diện tích đất
khoảng 1000 ha mỗi năm, đặc biệt là các công trình công cộng ở khu vực nội
thành đông dân là rất phức tạp và tốn kém.
II. khái quát công tác quản lý đất đai và bồi thờng, giải
phóng mặt bằng, tái định c trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
1. Trớc khi có Luật đất đai 1993.
Về quản lý đất đai, tại thời điểm này, đất đai thuộc thành phố đợc chia ra
cho nhiều cơ quan cùng thực hiện chức năng quản lý, đó là Sở quản lý ruộng đất
và Đo đạc, Sở Nhà đất, Uỷ ban xây dựng cơ bản. Tại huyện cha có bộ phận
chuyên môn về quản lý đất đai, mà đều tập trung tại phòng nông nghiệp huyện; tại
các quận thì tập trung tại các phòng xây dựng quận.
Nhìn chung trong thời kỳ này, công tác quản lý Nhà nớc về đất đai trên địa
bàn Thành phố còn phân tán, không có sự chỉ đạo thống nhất, kỷ cơng pháp luật
không đợc coi trọng, tạo ra những hậu quả không tốt về chính trị, kinh tế, xã hội.
Về công tác bồi thờng, giải phóng mặt bằng, tái định c, thời điểm này các dự
án sử dụng đất không nhiều và ít có việc di dân, chủ yếu là lấy đất nông nghiệp.
Các chính sách về bồi thờng thiệt hại thời điểm này, các ngành của Thành phố sử
dụng Quyết định 1231/QĐ-UB và 374/QĐ-UB để xác định tiền bồi thờng thiệt hại
(các Quyết định này sẽ đợc nêu chi tiết ở phần sau ).
Đối với bồi thờng thiệt hại theo Quyết định 1231/QĐ-UB, mức bồi thờng chỉ
là 4 năm, nên UBND các quận huyện chủ động tính tiền bồi thờng và yêu cầu chủ

đầu t thanh toán. Khiếu kiện của dân về chính sách bồi thờng thiệt hại trong giai
đoạn này là hầu nh không có.
Đối với bồi thờng thiệt hại theo Quyết định 374/QĐ-UB bao gồm việc bồi th-
ờng thiệt hại về đất ( nộp ngân sách Nhà nớc) và bồi thờng về hoa màu, tài sản
trên đất (trả trực tiếp cho ngời bị thu hồi đất ). Giai đoạn này các vụ khiếu kiện
của công dân về bồi thờng thiệt hại bắt đầu xuất hiện và dần gia tăng.
Việc tái đinh c cũng rất đơn giản, chủ yếu là việc giao đất cho các hộ di
chuyển tự xây dựng nhà ở tại các địa điểm phù hợp quy hoạch.
2. Sau khi có luật đất đai 1993.
Về quản lý đất đai, cho đến thời điểm năm 1995, Thành phố vẫn còn 3 cơ
quan nh nêu tại mục 1 trên đây đảm nhiệm. Việc thực hiện quản lý các chức năng
quản lý Nhà nớc còn chồng chéo, còn nhiều sơ hở tiêu cực. Cả 3 cơ quan này đều
thụ lý các hồ sơ xin sử dụng đất với cách nhìn nhận vấn đề khác nhau.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 23 -
Khi có cuộc kiểm tra việc tuân thủ pháp luật của Viện Kiểm sát nhân dân tối
cao ( công bố kết luận ngày 15/5/1995)thì UBND Thành phố mới xem xét, nhìn
nhận một cách nghiêm túc việc cải tổ lại công tác quản lý Nhà nớc về đất đai trên
địa bàn và quy về một đầu mối quản lý thống nhất, đó là Sở Địa chính- Nhà đất
nh hiện nay.
Cũng từ thời gian này, công tác quản lý nhà nớc về đất đai trên địa bàn Thành
phố bắt đầu đi vào nề nếp, đúng pháp luật.
Về công tác bồi thờng, giải phóng mặt bằng, cùng với sự phát triển của đất n-
ớc, các dự án đầu t có sử dụng đất đai tại thời điểm này bắt đầu gia tăng. Trong
quá trình thực hiện, UBND Thành phố và các ngành chức năng vừa làm, vừa
nghiên cứu để hoàn thiện chính sách trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của
ngời bị thu hồi đất, tuân thủ các chính sách của Nhà nớc và hớng dẫn của các Bộ,
ngành Trung ơng.
Đối với các dự án trên địa bàn Thành phố , sau khi có quyết định của cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền thu hồi đất, UBND quận, huyện quyết định thành lập Hội

đồng GPMB để cùng chủ đầu t tổ chức điều tra, lập phơng án bồi thờng thiệt hại.
Phơng án bồi thờng thiệt hại sẽ đợc UBND quận, huyện báo cáo Hội đồng
thẩm định Thành phố (do Giám đốc Sở Tài chính- Vật giá làm chủ tịch ) để thẩm
định, báo cáo UBND Thành phố quyết đinh phê duyệt.
Căn cứ quyết định của UBND Thành phố phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt
hại, UBND quận, huyện cùng chủ đầu t tổ chức thanh toán tiền bồi thờng thiệt hại.
Vì số lợng các dự án sử dụng đất trên địa bàn là quá lớn, hơn nữa để gắn liền
trách nhiệm của Chủ tịch UBND quận, huyện trong việc bồi thờng, GPMB, UBND
Thành phố đã báo cáo Thủ tớng Chính phủ cho phép UBND Thành phố đợc uỷ
quyền quyết định phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại cho Chủ tịch UBND các
quận, huyện.
Cha bao giờ công tác bồi thờng, GPMB trên địa bàn lại sục sôi, nóng bỏng
nh giai đoạn này, Thành uỷ, Hội đồng nhân dân và UBND Thành phố đã có nhiều
cuộc họp để chỉ đạo giải quyết những khó khăn, vớng mắc, xây dựng quy chế, cơ
chế bồi thờng, GPMB.....
Dờng nh tất cả đã bị cuốn theo cơn lốc của công tác bồi thờng, GPMB.
Ban chấp hành Đảng bộ Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày
13/7/2000 và Hội đồng nhân dân Thành phố khoá XII đã có Nghị quyết số
09./2000/NQ-HĐND ngày 21/7/2000 về công tác GPMB trên địa bàn Thành phố.
Năm 2002 và năm 2003 là năm đồng khởi GPMB.
Tại công văn số 771/CP-ĐP1 ngày 24/8/2001, Thủ tớng Chính phủ đã có ý
kiến chỉ đạo đồng ý cho UBND Thành phố Hà Nội tổ chức làm thí điểm một số
vấn đề, trong đó có việc uỷ quyền cho Chủ tịch UBND quận, huyện quyết định
phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại khi nhà nớc thu hồi đất.
Sau khi đợc Thủ tớng Chính phủ chấp thuận, tại Quyết định số 72/2001/QĐ-
UB ngày 17/9/2001 (về ban hành trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện công tác bồi
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 24 -
thờng thiệt hại, GPMB.), UBND Thành phố Hà Nội đã uỷ quyền cho Chủ tịch
UBND quận, huyện quyết định phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại, hỗ trợ, tái

định c cho ngời bị thu hồi đất.
Về tái định c, đối với các dự án thuộc Thành phố, UBND Thành phố giao
cho UBND quận, huyện tổ chức đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng các khu
nhà ở tái định c theo quy định. Các Ban quản lý dự án sử dụng nguồn vốn ngân
sách Trung ơng cấp phải tự tổ chức xây dựng khu tái định c, hoặc đặt hàng mua
nhà tái định c theo ý kiến thoả thuận của UBND Thành phố.
Về thành lập tổ chuyên trách, để thực hiện công tác bồi thờng thiệt hại,
GPMB, đáp ứng những phức tạp trong thời gian tới, UBND Thành phố Quyết định
thành lập Ban chỉ đạo GPMB Thành phố để làm công tác tham mu trong lĩnh vực
GPMB.
3. Một số kết quả đạt đợc trong công tác bồi thờng thiệt hại GPMB và
Tái định c ở Hà Nội từ khi ban hành Nghị định 22/CP và Quyết định
20/QĐ-UB đến nay.
Sau hơn 5 năm thực hiện Nghị định 22/CP (1998-2003)
Với những nỗ lực của Thành phố cùng với sự hoàn thiện dần của những chính
sách, hàng trăm dự án đầu t đã đợc triển khai các thủ tục bồi thờng, Giải phóng
mặt bằng nh :Khu công nghiệp Bắc Thăng Long, Dự án thoát nớc Hà Nội, hàng
loạt các Khu đô thị mới nh Trung Yên, Định Công, Linh Đàm, Nam Thăng Long,
Mễ Đình..., Khu công nghiệp Hà Nội- Đài T, Đờng 32, Đờng Nguyễn Chí Thanh,
nút giao thông Kim Liên-Phạm Ngọc Thạch, Đờng Vành đai 3 Hà Nội, đờng Láng
Hoà Lạc, Trung tâm Thể thao Quốc gia phục vụ Sea Games 2003... góp phần tạo
bộ mặt đô thị, đáp ứng những yêu cầu phát triển kinh tế xã hội Thủ đô.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- 25 -
Nhìn vào Biểu1 và Biểu 2 : trên chúng ta có thể nhận thấy số lợng dự án tăng
lên theo từng năm, điều này cũng phù hợp với thực tế hiện nay, khi mà Nhà nớc ta
đang phấn đấu trở thành nớc công nghiệp hoá, đạt chỉ tiêu kỹ thuật về cơ sở hạ
tầng. Từ thực tế này làm cho diện tích cũng bị ảnh hởng, tuy nhiên theo bảng thì
có sự giảm dần về các năm gần đây. Nh vậy trong giai đoạn hiện nay Thành phố
chủ yếu tập trung phát triển các khu đô thị nhỏ và các dự án nâng cấp cơ sở hạ

tầng khác, điều này cũng phù hợp với hiện nay khi mà quỹ đất của Thành phố
đang hạn hẹp dần. Nhng số tiền bồi thờng lại tăng lên, điều đó chứng tỏ chính
sách bồi thờng có sự điều chỉnh dần theo giá biến động của thực tế. Vấn đề bất
cập nhất ở đây là số hộ đợc bố trí tái định c ngày một giảm, trong khi nhu cầu tái
định c lại tăng cao. Nhà nớc cần có biện pháp tháo gỡ vấn đề này.
Hà Nội là khu vực sôi động và thể hiện một cách toàn diện nhất về chính
sách bồi thờng GPMB và tái định c trên cơ sở Quyết định 20/QĐ-UB . Thực tế trải
qua một thời gian thực hiện, việc thu hồi đất, bồi thờng thiệt hại, chính sách hỗ trợ
đã tác động đến lợi ích của nhiều đối tợng và làm ảnh hởng đến kinh tế xã hôị của
cộng đồng. Trong khi một bộ phận dân c khá lên rõ rệt lại không ít số hộ dân c đi
đến chỗ bần cùng vì không có t liệu sản xuất, không khôi phục đợc nguồn thu
nhập. Do những diễn biến phức tạp trong quan hệ sở hữu tài sản tồn tại mang tính
lịch sử về quản lý đất của Thành phố Hà Nội trớc đây và những thay đổi chính
sách của Nhà nớc qua các thời kỳ, nên quá trình triển khai thực hiện đã phát sinh
nhiều khiếu kiện, chủ yếu tập chung vào giá bồi thờng thiệt hại, giao đất tái định
c. Bởi theo Quyết định 3519/QĐ-UB thì giá bồi thờng thiệt hại đối với đất nông
nghiệp là rất thấp, nhng giá đất chuyển nhợng thực tế thờng gấp 10-12 lần so với
khung giá quy định.
Đối với tài sản gắn liền với đất, các chính sách bồi thờng về cây cối hoa màu,
đợc đa số ngời dân đồng tình ủng hộ, một số dự án bồi thờng cho một số công
trình, cây cối hoa màu cao hơn cả giá thị trờng nên đã hạn chế đợc rất nhiều khiếu
kiện. Hiện nay Nghị định 22/CP cha có quy định cụ thể về cách tính giá trị thiệt
hại thực tế cho nhà và công trình kiến trúc, một số nơi thực hiện công tác bồi th-
ờng tài sản và hoa màu cha phù hợp , áp đặt không đợc nhân dân đồng tình ủng
hộ.
Trên đây là những kết quả đáng khích lệ sau một thời gian thực hiện Nghị
định 22/CP. Tuy nhiên chính sách cũng còn nhiều điểm bất cập cần khắc phục
trong thời gian tới.
III. tình hình thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại khi
nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố hà nội

Trên cơ sở các chính sách mà Nhà nớc ban hành, Thành phố Hà Nội đã ban
hành một số quy định nhằm cụ thể hoá các chính sách của Nhà nớc.Việc đánh giá
thực trạng công việc thực hiện chính sách bồi thờng thiệt hại là rất cần thiết và cấp
bách.
1. Chính sách bồi thờng về đất.