phương hướng giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố hà nội

phương hướng giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố hà nội.
Trước yêu cầu xây dựng Thủ đô trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá,
khối lượng các dự án xây dựng đô thị, công nghiệp, dịch vụ ngày càng lớn và đặc biệt
là yêu cầu tiến độ xây dựng các công trình phục vụ Sea Games rất cấp bách đặt ra cho
công tác GPMB của Thành phố nhiệm vụ hết sức nặng nề, khó khăn và phức tạp.
Khối lượng GPMB để triển khai các dự án trong năm 2003 là rất lớn, ước khoảng
350-400 dự án, trong đó tiếp tục có nhiều dự án có quy mô chiếm dụng đất lớn, với
diện tích GPMB khoảng 1.200 ha;với số hộ cần bố trí tái định cư khoảng 7000 hộ,
trong đó chủ yếu là các dự án trọng điểm. Theo quy hoạch, kế hoach sử dụng đất của
thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết
định số 1447/QĐ-TTg ngày 09/11/2001 thì diện tích đất nông nghiệp năm 2010 sẽ
giảm so với năm 2000 là 10.200ha. Theo kế hoạch sử dụng đất của UBND Thành thì
năm 2003 là 1.090ha. Chúng ta có thuận lợi cơ bản là có Nghị quyết của Thành uỷ và
Hội đồng nhân dân Thành phố, đã có kinh nghiệm qua 2 năm thực hiện Nghị quyết,
được cả hệ thống chính trị vào cuộc, nhân dân đồng tình ủng hộ, Chính phủ và các Bộ,
Ngành tạo điều kiện giúp đỡ. Nhưng cũng có rất nhiều khó khăn do dự án nhiều, yêu
cầu tiến độ gấp của Sea Games và chống ùn tắc giao thông, trong khi đó chính sách
còn bất cập và đặc biệt là điều kiện phục vụ cho GPMB chưa tương xứng.
I. phương hướng thực hiện giải phóng mặt bằng trong thời gian tới.
Trước hết, ngay từ đầu năm cần tập trung đẩy nhanh các dự án năm 2002 đang
thực hiện dở dang do chưa đủ điêù kiện, tập trung các dự án trọng điểm và dự án đã có
chính sách bồi thường đã phê duyệt như dự án ; Đường vành đai I, Vành đai III phần
đất thổ cư, Khu Liên hợp thể thao quốc Gia đường Đội Cấn- Hồ Tây, đường 2,5 nút
Ngã Tư Sở, nút Bưởi, đường láng hạ kéo dài, đường Ngô Gia Tự, các khu đô thị mới,
các dự án tái định cư, các cụm, khu công nghiệp vừa và nhỏ...
Mục tiêu năm 2003 phải đạt được là đối với các dự án đủ điều kiện thì phải bàn
giao mặt bằng đúng tiến độ, đảm bảo tiến độ GPMB và thi công các dự án phục vụ
Sea Games 2003 trong mọi tình huống. Thực hiện dân chủ, công khai, công bằng,
đảm bảo ba đúng: đúng chính sách, đúng trình tự thủ tục, đúng tiến độ; Ba giảm :
Giảm đến mức tối thiểu sai sót, khiếu nại và việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế

hành chính để GPMB.
Rà soát và điểu chỉnh bổ sung các chính sách có liên quan đến bồi thường, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất, điều chỉnh quy trình tổ chức thực biện công tác
GPMB theo tinh thần cải cấch hành chính của Chính phủ; Tập trung quyết liệt công
tác chuẩn bị quỹ nhà đất tái định cư để đến năm 2005 phải cơ bản đủ quỹ nhà, đất
phục vụ nhu cầu tái định cư cho các dự án và có khoảng từ 1000- 2000 căn hộ dự trữ
và luân chuyển.
Củng cố, kiện toàn bộ máy làm công tác GPMB từ Thành phố đến xã, phường đủ
phẩm chất, trình độ về chuyên môn cần thiết đáp ứng yêu cầu chuyên môn hoá đội
ngũ làm công tác GPMB.
Kiên quyết chống tiêu cực trong GPMB, biểu dương kịp thời những đơn vị, cá
nhân thực hiện tốt nhiệm vụ được giao.
Ii. Tư tưởng chỉ đạo của Thành uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND Thành phố hà
Nội về công tác GPMB trong năm 2003.
Tiếp tục quán triệt tư tưởng chỉ đạo của Nghị quyết số 20/NQ-TU, Nghị quyết số
09/NQ-HĐND, ý kiến chỉ đạo của thường trực Thành uỷ tại thông báo số 192-TB/TU
ngày 8/11/2002; Năm 2003 vẫn tiếp tục là năm giải phóng mặt bằng, giao thông, kỷ
cương và văn minh đô thị. Thành phố cần đẩy nhanh, mạnh thêm một bước công tác
GPMB trên tinh thần tích cực, chủ động, bài bản, bảo đảm kiên quyết hơn, tập trung
vào các nội dung chính sau :
1. Đẩy mạnh công tác quy hoạch phục vụ phát triển kinh tế xã hội và giải phóng
mặt bằng. Tiến hành rà soát, kiểm tra việc xây dựng theo quy hoạch, không tuỳ tiện
thay đổi quy hoạch, tập trung triển khai nhanh các dự án đã giải phóng mặt bằng.
2. Chủ động nghiên cứu, điều chỉnh chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng,
theo mặt bằng chính sách chung, đảm bảo đúng chính sách giải phóng mặt bằng và
phù hợp thực tế, đồng thời kiến nghị với Chính phủ xem xét sửa đổi các chính sách
vượt quá thẩm quyền của Thành phố.
3. Công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất phục vụ cho việc tái định cư phải đi trước một
bước.UBND Thành phố cần phân công cơ quan và cá nhân phụ trách, tổ chức phối
hợp nghiên cứu xây dựng kế hoạch, lộ trình cụ thể theo tinh thần bảo đảm đủ quỹ nhà

đất phục vụ giải phóng mặt bằng và tổ chức lại dân cư hợp lý.
4. Kiện toàn và củng cố bộ phận giải quyết khiếu nại, tố cáo tại các cơ quan chức
năng các cấp, nhằm giải quyết tốt đơn thư khiếu tố về giẩi phóng mặt bằng.
5. Trong chỉ đạo và tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng cần tập trung, tránh
dàn trải. Cần rà soát, phân loại, chọn lọc những dự án đủ điều kiện, khả thi để phê
duyệt, công bố và triển khai ngay. Quá trình thực hiện, cần phối hợp chặt chẽ giữa
Thành phố và cơ quan chức năng Trung ương, xác định rõ và nâng cao trách nhiệm
của các chủ đầu tư, thường xuyên kiểm tra đôn đốc tiến độ triển khai, sơ kết, tổng kết
việc thực hiện, khen thưởng động viên kịp thời tập thể và cá nhân làm tốt, xử lý
nghiêm minh các vi phạm.
6. Khẩn chương hoàn thiện chính sách hậu GPMB khi Nhà nước thu hồi đất,
quan tâm đến đời sống của người bị thu hồi đất sau khi đã lấy được mặt bằng để thi
công, có chính sách đào tạo nghề cho những lao động bị mất hết tư liệu lao động sản
xuất là đất nông nghiệp. Thực hiện tốt công tác giải quyết việc làm cho người lao
động nông nghiệp khi bị thu hồi đất.
III. một số giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại, trên địa bàn
thành phố hà nội
Công tác GPMB thời gian qua đã được Thảnh uỷ, HĐND, UBND Thành phố Hà
Nội tập chung chỉ đạo và đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận trong việc thúc
đẩy sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá, thay đổi
bộ mặt đô thị và xã hội, cải thiện nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân. Tuy
nhiên công tác GPMB vẫn chưa đấp ứng được yêu cầu phát triển của Thủ đô. Có
nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân thuộc về chính sách giá bồi thường đất,
nhà cửa, công trình kiến trúc, cây cối hoa màu, chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển nghề,
giải quyết việc làm cho lao động nông nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng cho địa phương
bị thu hồi đất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất bất cập và chậm được sửa đổi, bổ
sung dẫn đến tiến độ GPMB một số dự án còn chậm , chưa hiệu quả, còn phát sinh
khiếu kiện của người bị thu hồi đất để các cấp, các ngành từ quận, huyện đến Thành
phố phải dành nhiều công sức và thời gian để giải quyết.
Trong khi chờ Chính phủ sửa đổi bổ sung Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày

24/4/1998; Để ổn định đời sống cho lao động nông nghiệp cũng như những đối tượng
sử dụng đất khác khi Nhà nước thu hồi đất và tạo chuyển biến tích cực trong công tác
GPMB trên địa bàn Thành phố, căn cứ tình thần pháp lệnh Thủ đô, căn cứ quá trình
nghiên cứu thực tế và phân tích trên; Bản thân em mạnh dạn nêu ra một số giải pháp
như sau :
1. Về hoàn thiện, sửa đổi chính sách bồi thường thiệt hại.
Về nguyên tắc, việc hoàn thiện, sửa đổi chính sách bồi thường thiệt hại phải đáp
ứng quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất, quyền lợi của Nhà nước và của nhà
đầu tư, đồng thời thể hiện tính kiên quyết của Nhà nước trong việc thực hiện quyền
của mình đối với việc thu hồi đất để xây dựng, phát triển đất nước và tạo môi trường
đầu tư hấp dẫn. Các chính sách này cũng phải được phân cấp mạnh cho chính quyền
cấp Quận, Huyện, phường, xã trong việc chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính
chính xác của phương án và việc quyết định phê duyệt phương án đó.
Yếu tố quyết định của việc bồi thường thiệt hại, đó là chính sách về giá bồi
thường thiệt hại về đất, chính sách tái định cư và tính cương quyết của Nhà nước
trong việc thực thi phương án bồi thường thiệt hại đã được phê duyệt.
1.1. Về thay thế khung giá các loại đất.
Cho tới nay, khung giá các loại đất trên địa bàn đã có nhiều bất cập, không còn
phù hợp với thực tế và cần thiết phải có sự điều chỉnh, bổ sung.
Về giá các loại đất, phương pháp xác định hiện nay còn mang nặng tính hành
chính, chủ quan, chưa phản ánh đúng thực chất giá trị quyền sử dụng đất, vì vậy ảnh
hưởng nhiều đến việc thu hồi đất, cản trở quá trình thực hiện các dự án đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng, làm tăng giá trị sử dụng đất, đầu tư phát triển mà trong giai đoạn
hiện nay chúng ta cần tháo gỡ nhằm thu hút được vốn đầu tư, đẩy nhanh quá trình
chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Giá đất không được xác định chính xác còn làm thiệt hại cho Nhà nước khi khai
thác các nguồn tài chính về đất đai (các khoản thuế), vì các khoản thu này không thể
cao hơn giá trị quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp định giá đất thấp, người bị thu hồi sẽ phản ứng (có thể quyết
liệt ), còn người được giao đất lại chấp thuận (nếu như phải nộp tiền sử dụng đất)

nhưng dễ phát sinh tiêu cực và sử dụng lãng phí, như vậy nhìn tổng quan thì Nhà nước
bị thiệt.
Do đó, cần có nghiên cứu, khảo sát một cách toàn diện để có phương pháp xác
định giá đất theo pháp lệnh về giá của Nhà nước, xác định giá đất một cách công khai,
căn cứ theo từng loại đất, hạng đất, từng vùng và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng đô
thị hay việc phải đầu tư để có được cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh.... để làm cơ sở tính
chính xác các loại đất.
Chính phủ cần sớm có văn bản sửa đổi khung giá quy định tại Nghị định
87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 vì theo thực tế bây giờ, khung giá đã quá xa rời thực
tế, không đáp ứng được mức giá của thị trường thực tế chuyển nhượng. Theo đó từng
cấp, ngành khác nhau sẽ có căn cứ để sửa đổi bổ sung lại mức giá trên địa bàn của
mình đang áp dụng.
Theo ý kiến chủ quan của em, thì Nhà nước cần phải lập cơ quan định giá bất
động sản và cơ quan này có trách nhiệm định giá đất thường xuyên theo từng thời
điểm, từng vị trí, đặc biệt phải phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương
(tức giá thị trường) để áp dụng khi bồi thường. Thông thường, giá đất bồi thường thiệt
hại là giá chuyển nhượng trước khi có dự án được thực hiện chứ không thể là giá đòi
hỏi, bắt bí đối với dự án khi Nhà nước quyết định xây dựng công trình.
Nghiên cứu phương pháp định giá đất phù hợp với thực tế nhưng vẫn bảo đảm
tính khoa học. Cần khẳng định rằng định giá đất là một bộ môn khoa học vừa mang
tính kinh tế vừa mang tính xã hội. Do đó công tác tiến hành định giá bất động sản
trong nền kinh tế thị trường phải được xác định là một nghề, mà đã là một nghề cần
phải xây dựng nguyên tắc, tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp xác định thống
nhất. Để xác định và đưa ra được giá đất phù hợp với thực tế, cần xem xét, nghiên cứu
các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, nghiên cứu từng nhân tố tác động trực tiếp đến sự
biến động của giá đất. đó là :
+ Nhân tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng;
+ Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ;
+ Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau;
+ Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý;

+ Nhân tố về khả năng phát triển ngành nghề truyền thống;
Hiện nay trên thế giới xác định giá bất động sản thường sử dụng 5 phương pháp:
Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư, phương pháp thu
nhập, phương pháp lợi nhuận. Đối với nước ta việc xác định giá bất động sản trong
bồi thường GPMB không những cần công khai, minh bạch, công bằng mà còn phải
dựa trên những phương pháp xác định khoa học. Do vậy, phải tuỳ theo mục đích và
loại bất động sản mà lựa chọn một trong những phương pháp thích hợp đã nêu trên để
xác định giá bất động sản trong việc bồi thường GPMB. Chỉ có trên cơ sở xác định giá
bất động sản một cách khoa học, thay thế cho cách định giá như hiện nay thì các vụ
tranh chấp khiếu kiện về bồi thường , giải toả mới được giải quyết nhanh chóng.
1.2. Chính sách bồi thường thiệt hại về đất.
Theo quy định hiện hành, đất ở (nhất là khu dân cư nông thôn) chưa được quy
định cụ thể, thế nào là đất ở và đất vườn mà hai loại này lại có trong một thửa đất, sẽ
thật khó xác định nếu chủ sử dụng bị thu hồi một phần thửa đất thì sẽ lấy căn cứ nào
để xác định đâu là đất ở, đâu là đất vườn? Vấn đề này còn phải chờ quy định mới của
Chính phủ.
Việc bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp cần xem xét và phân
hạng cụ thể tại thời điểm thu hồi,không nên dựa vào hạng đất khi họ được giao đất vì
thực tế trong quá trình sử dụng đất, chủ hộ đã đầu tư, thâm canh, nâng cao giá trị đất
so với trước khi được giao đất.
Ngoài các yếu tố nêu trên, giá bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp xem xét
theo từng vành đai quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Hà Nội. Có như vậy, thành
phố sẽ có mặt bằng chính sách giá đất nông nghiệp theo một phạm vi tương đối đồng
đều.
Hệ số K giá đất xác định bồi thường đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được xác
định chung cho địa bàn từng huyện, có xét đến yếu tố hình thành đường vành đai theo
quy hoạch của Thành phố cụ thể như sau:
+ Đất nông nghiệp, lâm nghiệp các xã nằm trong đường vành đai III thuộc các
huyện Thanh Trì- Từ Liêm : áp dụng hệ số K từ 2,5- 2,7
+ Đất nông nghiệp, lâm nghiệp các xã còn lại thuộc các huyện Thanh trì, Từ

Liêm và các xã nằm trong đường vành đai III thuộc các huyện Gia Lâm, Đông Anh :
áp dụng hệ số K từ 2,3 - 2,5.
+ Đất nông nghiệp, lâm nghiệp các xã còn lại thuộc các huyện Gia Lâm, Đông
Anh : áp dụng hệ số K từ 2,0 -2,3 .
+ Đất lâm nghiệp, nông nghiệp thuộc huyện Sóc Sơn áp dụng hệ số K từ 1,8-2,0.
Đối với dự án sử dụng đất giáp ranh, căn cứ thực tế, UBND huyện xem xét để
trình UBND Thành phố phê duyệt.
Đất nông nghiệp trong đô thị và đất nông nghiệp nhỏ lẻ, xen kẽ trong khu dân cư
nông thôn đề nghị được xác định bằng giá bồi thường đất nông nghiệp hạng I cộng
thêm một khoản tối đa không quá 30% chênh lệch giữa giá đất ở liền kề và đất nông
nghiệp hạng I.
Đối với đất nông nghiệp mà UBND xã cho thuê, đấu thầu, các cơ quan Nhà nước
cần có hướng dẫn cụ thể việc xác định chi phí đầu tư vào đất, để từ đó xác định số tiền
bồi thường thiệt hại cho chủ sử dụng đất.