Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính của phường Ka Long, thành phố Móng Cái từ khi có luật đất đai đến nay
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (953.25 KB, 93 trang )
i
ĐẠI HỌC THÁI NGUN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM
HỒNG HẢI SƠN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH CỦA PHƢỜNG KA LONG,
THÀNH PHỐ MĨNG CÁI TỪ KHI CÓ LUẬT ĐẤT ĐAI
ĐẾN NAY
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60. 85. 01. 03
TÓM TẮT
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NƠNG NGHIỆP
Thái Ngun, năm 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
là trung thực và chưa từng được công bố.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đã được
chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Hồng Hải Sơn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự
quan tâm giúp đỡ của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, Khoa sau đại học, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng
nghiệp, cơ quan và gia đình.
Trước tiên tơi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo
GS.TS. Nguyễn Thế Đặng người hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ
tơi trong q trình hồn thành luận văn này.
Đồng thời tơi xin bày tỏ lịng biết ơn tới tồn thể các thầy, cơ giáo
trong khoa Sau đại học, các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành,
Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã giúp đỡ hồn thiện bản luận
văn này.
Nhân dịp này tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất tới tất cả bạn
bè, đồng nghiệp, cơ quan, gia đình và người thân đã quan tâm động viên
tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Hồng Hải Sơn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT....................................................................... iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ..................................................................................... vii
1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................... 1
2. Mục đích của đề tài.................................................................................................. 2
3. Yêu cầu của đề tài.................................................................................................... 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ......................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính.......................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính..................................................................... 5
1.1.3. Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính ............................................................................................ 12
1.1.3.1. Đăng ký đất đai............................................................................................. 12
1.1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................... 13
1.1.3.3. Hồ sơ địa chính............................................................................................. 17
1.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ
sơ địa chính trong những năm qua ........................................................................... 20
1.2.1. Cả nước ............................................................................................................ 20
1.1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 2003 .......................................................... 20
1.1.2.2. Sau khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực ................................................ 21
1.2.2. Thành phố Móng Cái ...................................................................................... 23
1.2.2.1. Giai đoạn trước năm 1993 ........................................................................... 23
1.2.2.2. Giai đoạn 1993 – 2003 ................................................................................. 24
1.2.2.3. Giai đoạn từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực .......................... 25
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...................... 29
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 29
2.2. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 29
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 29
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................ 31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Phường Ka Long................................. 31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 31
3.1.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................................... 31
3.1.1.2. Địa hình......................................................................................................... 31
3.1.1.3. Khí hậu .......................................................................................................... 31
3.1.1.4. Thuỷ văn ....................................................................................................... 32
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
iv
3.1.2. Tài nguyên thiên nhiên.................................................................................... 32
3.1.2.1. Tài nguyên đất .............................................................................................. 32
3.1.2.2. Tài nguyên khoáng sản ................................................................................ 32
3.1.2.3. Tài nguyên nhân văn .................................................................................... 32
3.1.2.4. Thảm thực vật ............................................................................................... 32
3.1.3. Cảnh quan môi trường .................................................................................... 33
3.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................. 33
3.1.4.1. Tăng trưởng kinh tế ...................................................................................... 33
3.1.4.2. Tình hình dân số, lao động và việc làm ...................................................... 34
3.1.4.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn phường Ka Long ....... 34
3.1.4.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ..................... 35
3.1.2.7. Quốc phòng - an ninh................................................................................... 37
3.2. Tổ chức quản lý, sử dụng đất của phường Ka Long, thành phố Móng Cái ... 37
3.2.1. Cơ cấu tổ chức ................................................................................................. 37
3.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của phường Ka Long ........................ 38
3.2.2.1. Công tác quản lý đất đai............................................................................... 38
3.2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai của phường Ka Long ...................................... 48
3.3. Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa
chính của phường Ka Long, thành phố Móng Cái ................................... 50
3.3.1. Quy trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
áp dụng tại phường Ka Long, thành phố Móng Cái................................. 50
3.3.1.1. Quy trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
áp dụng tại phường Ka Long, thành phố Móng Cái từ khi có Luật đất
đai đến khi thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ................ 50
3.3.1.2. Quy trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được
áp dụng tại phường Ka Long, thành phố Móng Cái từ khi thành lập
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất đến nay...................................... 51
3.3.2. Kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của phường Ka Long, thành phố Móng Cái.............................. 53
3.3.2.1. Kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của phường Ka Long, thành phố Móng Cái từ lúc có luật
đất đai đến khi thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất (đến
ngày 01/10/2007 - ngày thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất thành phố Móng Cái)............................................................................ 53
3.3.2.2. Kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của phường Ka Long, thành phố Móng Cái từ khi thành
lập Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất đến nay................................ 57
3.4. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và lập hồ sơ địa chính của phường Ka Long, thành phố Móng Cái từ
khi có Luật Đất đai đến nay ....................................................................... 59
3.4.1. Về công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ... 59
3.4.2. Về công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ................................................... 61
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
v
3.5. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và lập hồ sơ địa chính của phường Ka Long, thành phố Móng Cái theo
ý kiến người sử dụng .................................................................................. 63
3.5.1. Đánh giá về tính cơng khai, minh bạch và việc hướng dẫn hồ sơ khi thực
hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Ka Long theo
người sử dụng ............................................................................................. 63
3.5.2. Đánh giá về thời gian thực hiện và mức phí nộp khi thực hiện thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường Ka Long theo người sử
dụng đất ....................................................................................................... 65
3.5.3. Đánh giá về công tác tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tại phường Ka Long theo người sử dụng đất ............ 67
3.5.4. Đánh giá về công tác lập, quản lý hồ sơ địa chính của phường Ka Long,
thành phố Móng Cái theo ý kiến người sử dụng đất ................................ 70
3.5.5. Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai. cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và hồ sơ địa chính của phường Ka Long, thành phố Móng
Cái ................................................................................................................ 72
3.6. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính............................. 74
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .................................................................................... 77
1. Kết luận .................................................................................................................. 77
2. Đề nghị ................................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 82
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1.
UBND
: Ủy ban nhân dân
2.
CNH
: Cơng nghiệp hóa
3.
HĐH
: Hiện đại hóa
4.
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa
5.
CNTB
: Chủ nghĩa tư bản
6.
NĐ
: Nghị định
7.
CP
: Chính phủ
8.
QĐ
: Quyết định
9.
TT
: Thông tư
10. QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
11. BĐS
: Bất động sản
12. HĐND
: Hội đồng nhân dân
13. KH
: Kế hoạch
14. VT
: Vị trí
15. VNĐ
: Việt Nam Đồng
16. QH
: Quy hoạch
17. BCĐ
: Ban chỉ đạo
18. TĐT
: Tổng điều tra
19. QLĐĐ
: Quản lý đất đai
20. XDCB
: Xây dựng cơ bản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố
Móng Cái tính đến ngày 01/01/2012 .......................................27
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Ka Long tính đến ngày
31/12/2011 ...............................................................................48
Bảng 3.2: Kết quả thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất phường Ka Long tính đến ngày 01/10/2007 ......................54
Bảng 3.3: Kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai và thành lập hồ sơ
địa chính phường Ka Long đến ngày 31/12/2011 ...................56
Bảng 3.4: Kết quả thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất phường Ka Long từ ngày 01/01/2007 đến nay ..................58
Bảng 3.5: Tính cơng khai, minh bạch và hướng dẫn hồ sơ khi thực hiện
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đối tượng sử
dụng đất....................................................................................64
Bảng 3.6: Thời gian thực hiện và mức phí khi thực hiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại phường Ka Long theo đối tượng
sử dụng .....................................................................................65
Bảng 3.7: Đánh giá về công tác tiếp nhận hộ sơ và trả kết quả cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................68
Bảng 3.8: Đánh giá công tác lập, quản lý và sử dụng hồ sơ địa chính
phường Ka Long theo đối tượng sử dụng ..................................71
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Mỗi dân tộc, mỗi quốc gia trên thế giới đều hình thành, tồn tại và phát
triển trên nền tảng quan trọng nhất đó là đất đai. Ngay từ khi mới xuất hiện con
người đã lấy đất đai làm nơi cư ngụ, sinh tồn, phát triển. Bất kỳ một quốc gia
nào, nhà nước nào cũng có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi biên giới
quốc gia mà thiên nhiên cho không lồi người.
Đất đai là tài ngun quốc gia vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phịng.
Đất đai là nguồn tài ngun có hạn về số lượng, cố định về vị trí, do vậy việc sử
dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý.
Quản lý đất đai là một trong những nhiệm vụ quan trọng ở nước ta, nhằm
bảo vệ quyền sở hữu ở mọi chế độ, đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả, đúng
mục đích, đúng chủ sử dụng. Bất cứ chế độ nhà nước nào ở nước ta cũng đều có
các hình thức sở hữu về đất đai. Đối với đất nước Việt Nam với nền kinh tế
chủ yếu là sản xuất nông nghiệp thì tầm quan trọng của đất đai vơ cùng lớn.
Do đó ngay từ khi ra đời Nhà nước Việt Nam DCCH đã xoá bỏ các luật lệ của
nhà nước trước đó và chú trọng xây dựng chủ trương chính sách pháp luật mới
đối với đất đai.
Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992 quy định một hình thức sở hữu đất
đai. Điều 19 Hiến pháp 1980 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài
nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp
cơng nghiệp, nơng nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh;
ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích cơng cộng; hệ thống
đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và cơng
trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phịng; hệ thống thơng tin liên lạc,
phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn
hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều
thuộc sở hữu toàn dân”.
Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ,
tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
2
vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, cơng trình thuộc các ngành
và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,
an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc
sở hữu toàn dân”.
Luật Đất đai năm 1993 đã nêu “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả”.
Luật Đất đai 2003 ra đời thay thế cho Luật Đất đai 1993 với 13 nội dung
quản lý nhà nước về đất đai trong đó nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận và lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng. Công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính được thực hiện trên
phạm vi cả nước. Thực tiễn công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là lập hồ sơ địa chính ở mỗi địa phương có những hạn chế khác nhau.
Quản lý nhà nước về đất đai mà đặc biệt là công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trở thành vấn đề quan tâm của Đảng, Nhà
nước và đặc biệt là của chính quyền địa phương các cấp.
Xuất phát từ thực tế nói trên đồng thời được sự đồng ý của Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự
hướng dẫn của thầy giáo, GS.TS. Nguyễn Thế Đặng, chúng tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài:
“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính của phường Ka Long, thành phố
Móng Cái từ khi có Luật Đất đai đến nay”.
2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập
hồ sơ địa chính của phường Ka Long, thành phố Móng Cái từ khi có Luật Đất đai
ra đời đến nay.
- Tìm ra nguyên nhân và hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp để hồn thiện cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở cơ sở.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
3
3. Yêu cầu của đề tài
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên,
cảnh quan môi trường ảnh hưởng đến sử dụng đất
- Tìm hiểu cách thức tổ chức quản lý, sử dụng đất và lập hồ sơ địa
chính của phường Ka Long, thành phố Móng Cái.
- Tìm hiểu cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phường
Ka Long, thành phố Móng Cái.
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về quản lý,
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND tỉnh
Quảng Ninh; Thơng tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài
chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
1.1.1. Cơ sở lý luận của cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là
tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí giới hạn trong không gian.
Cùng với thời gian giá trị của đất có sự biến đổi theo chiều hướng xấu đi hoặc tốt
lên điều đó phụ thuộc vào việc khai thác và sử dụng của con người.
Trong những năm gần đây, việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế sang nền kinh
tế hàng hóa nhiều thành phần phát triển theo cơ chế thị trường có sự quản lý của
Nhà nước đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ, đi đơi với
sự phát triển đó là nhu cầu về sử dụng đất của các ngành, các địa phương ngày
càng tăng dẫn đến tình hình sử dụng đất ngày càng nhiều biến động.
Chính vì vậy, cơng tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đang được Đảng
và Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Một trong các nội dung đó là cơng tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất
hợp pháp. Nó được cấp cho người sử dụng đất để họ có cơ sở pháp lý thực hiện
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là bộ phận cấu thành của hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu,
số liệu, sổ sách, bản đồ chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên,
kinh tế xã hội, pháp lý đất đai đã được thiết lập trong q trình đo đạc, lập bản đồ
địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Thông qua công tác đăng ký đất đai, Nhà nước nắm bắt
được các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của thửa đất
thì mới thực sự nắm chắc được tình hình sử dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi
biến động đất đai theo đúng pháp luật.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
5
1.1.2. Cơ sở pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
Ở nước ta, cơng tác đạc điền và quản lý điền địa được bắt đầu từ thế kỷ
thứ VI. Thời kỳ nhà Nguyễn, sau 31 năm (1805 – 1836), đã tiến hành lập xong sổ
Địa bạ cho 18.000 làng xã từ Mục Nam Quan tới mũi Cà Mau, bao gồm 10.044
tập. Sổ này phân biệt rõ đất công điền, tư điền của mỗi xã.
Thời kỳ Pháp thuộc và Mỹ nguỵ ở miền Nam, mỗi thời kỳ Nhà nước có
những chính sách quản lý đất đai khác nhau.
Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân Pháp, việc đăng
ký đất đai trên lãnh thổ Việt Nam được thực hiện theo nhiều chế độ khác nhau
cho từng miền như: Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam Kỳ; chế độ bảo tồn điền
trạch, sau đổi thành quản thủ địa chính tại Trung Kỳ; chế độ bảo thủ áp dụng với
bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc; chế độ
điền thổ theo Sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ; chế độ điền thổ theo Sắc
lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam Kỳ và các nhượng địa của Pháp ở Hà Nội, Móng
Cái, Đà Nẵng.
Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam bị chia cắt và từ phía Nam vĩ tuyến
17 bị đặt dưới ách cai trị của chính quyền Sài Gòn, việc đăng ký đất đai chủ yếu
kế thừa các hệ thống đăng ký đất đai đã được thực hiện theo 3 chế độ quản thủ
điền địa được thực hiện dưới thời Pháp thuộc trước đây ở Nam Bộ gồm: Chế độ
quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ, chế độ quản thủ
địa bộ ở những địa phương thuộc Nam kỳ đã thực hiện từ trước năm 1925, tân
chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925. Tuy nhiên từ năm 1962, chính quyền Sài
Gịn đã có Sắc lệnh 124-CTNT triển khai cơng tác kiến điền và quản thủ điền địa
tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925.
Sau khi cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, nhà nước Việt Nam
Dân Chủ Cộng Hồ ra đời, ngành Địa chính từ Trung ương tới cơ sở được duy trì
và củng cố để bảo về chế độ sở hữu ruộng đất.
Năm 1954, cách mạng ruộng đất ở miền Bắc thắng lợi, giai cấp địa chủ
phong kiến đã sụp đổ hoàn toàn. Để bảo vệ chế độ sở hữu ruộng đất của nông
dân, ngày 03/07/1958, Chính Phủ đã ban hành Chỉ thị 344/TTg cho tái lập hệ
thống Địa chính trong Bộ Tài chính. Ở Trung ương có Sở Địa chính trong Bộ Tài
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
6
chính, ở địa phương cơng tác quản lý đất đai do Uỷ ban nhân dân các cấp đảm
nhận. Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ giải thửa, đo
đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất.
Sau khi thống nhất hai miền Nam – Bắc, nhà nước đã kịp thời ban hành
một số văn bản để điều chỉnh các mối quan hệ đất đai cho phù hợp với tình hình
mới, đồng thời Nhà nước đã nhanh chóng tiến hành kiểm tra thống kê đất đai
trong cả nước.
Ngày 09/11/1979 Chính phủ đã ban hành Nghị định 404/CP về việc thành
lập hệ thống tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhất
quản lý Nhà nước đối với ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ.
Hiến pháp năm 1980 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra
đời quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”.
Với chế độ sở hữu này, Nhà nước đã tập hợp thống nhất các loại đất trên lãnh thổ
quốc gia thành tài nguyên quốc gia mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được
quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
Trong thời gian này, tuy chưa có Luật Đất đai nhưng hàng loạt các văn
bản mang tính pháp luật của Nhà nước về đất đai ra đời.
Ngày 1/07/1980, Hội đồng Chính phủ (nay là Chính phủ) ra Quyết định
201/CP quyết định về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác
quản lý ruộng đất trong cả nước. Trong Quyết định có nêu: “Để tăng cường và
thống nhất quản lý ruộng đất, tất cả các cá nhân tổ chức sử dụng đất đều phải
khai báo chính xác và đăng ký các loại ruộng đất của chủ sử dụng vào sổ địa
chính của Nhà nước, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn phải kiểm tra báo cáo
này. Sau khi kê khai đăng ký các tổ chức hay cá nhân mà được xác nhận là sử
dụng đất hợp pháp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Ngày
10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 299/TTg về công tác đo
đạc phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
Ngày 08/01/1988 Luật Đất đai đầu tiên của nước ta ra đời, đánh dấu sự
phát triển trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Tại điều 9 Luật Đất đai
1988 quy định đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp
đồng sử dụng đất là một trong 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
7
Ngày 23/03/1989 Chỉ thị số 67/CT-HĐBT của hội đồng Bộ trưởng về một
số biện pháp cần tiếp tục triển khai thực hiện để thi hành Luật đất đai. Tại khoản
2 điều 6 của Chỉ thị có nêu rõ: chỉ đạo hoàn thành việc đo đạc, phân hạng và
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính làm cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ngày 14/07/1989 Tổng cục Quản
lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK về việc ban hành quy định
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tiếp đó, Tổng cục Quản lý ruộng đất
ban hành Thơng tư 302/TT-ĐKTK hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/QĐĐKTK. Kể từ khi Luật đất đai năm 1988 ra đời, nhìn chung cơng tác quản lý đất
đai dần dần đi vào ổn định. Nhà nước quản lý đất đai được chặt chẽ hơn, hiệu
quả hơn. Tuy nhiên, sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai, cùng với sự phát triển của
nền kinh tế, nó đã bộc lộ nhiều nhược điểm, chưa phát huy hết vai trò của đất đai
trong sự nghiệp phát triển của đất nước. Năm 1992, Hiến pháp mới ra đời, thay
thế cho Hiến pháp 1980, thì Luật đất đai cũng thay đổi, ngày 14/07/1993 Quốc
hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua Luật đất đai gồm 7
chương với 89 điều. Tại điều 13 của Luật Đất đai năm 1993 tiếp tục khẳng định
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là
một trong 7 nội dung quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định
được diện tích, mục đích sử dụng của các chủ sử dụng đất, đồng thời các chủ sử
dụng đất cũng thấy rõ được quyền lợi và nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác định quyền
sử dụng đất hợp pháp. Nó được cấp cho người sử dụng đất để họ có cơ sở pháp lý
thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là bộ phận cấu thành của hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính là hệ thống
tài liệu, số liệu, sổ sách, bản đồ chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt
tự nhiên, kinh tế xã hội, pháp lý đất đai đã được thiết lập trong quá trình đo đạc,
lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời thì hàng loạt các văn bản, thơng tư, nghị
định của Nhà nước cũng như ngành Địa chính đã ban hành như:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
8
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ ban hành bản quy định
về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài
vào mục đích sản xuất nơng nghiệp.
- Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định về việc giao
đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy
định các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, sổ theo dõi biến động đất đai.
- Công văn 647/CV-ĐC ngày 31/05/1995 của Tổng cục Địa chính về việc
hướng dẫn một số điểm thực hiện Nghị định 60/CP.
- Công văn 1247/CV-ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng cục Địa chính về
hướng dẫn xử lý một số vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Công văn 1725/LB-QLN ngày 17/12/1996 của Bộ xây dựng và Tổng cục
Địa chính hướng dẫn một số biện pháp đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận sở
hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Chỉ thị 10/1998/CT-TTg ngày 20/02/1998 của Thủ tướng Chính phủ về
đẩy mạnh và hồn thiện việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nông nghiệp.
- Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 về hướng dẫn thủ tục
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế sử dụng đất, thế chấp,
góp vốn bằng giá trị sử dụng đất.
- Chỉ thị 18/1999/CT-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về
một số biện pháp đẩy mạnh việc hồn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
- Công văn 767/CP-NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất ở đơ thị.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
9
- Thơng tư 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999 của Tổng cục
Địa chính – Bộ Tài chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo Chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ.
- Thơng tư 1417/1999/TT-TCDDC ngày 18/09/1999 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23/09/1999 của
Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế
quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Nghị định 163/1999/NĐ-CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về giao đất,
cho thuê đất nông nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định,
lâu dài vào mục đích nơng nghiệp (thay thế Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994
của Chính phủ).
- Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 28/09/2001 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2000 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Thơng tư số 2074/2001/TT-TCĐC ngày 14/12/2001 của Tổng cục Địa
chính về việc hướng dẫn trình tự lập, xét duyệt hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất
đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung Điều 6 Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của
Chính phủ về lệ phí trước bạ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
10
- Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 06/08/2003 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003.
- Thông tư số 93/TT-BTC ngày 21/10/2003 của Bộ Tài chính quy định về
chế độ thu nộp quản lý sử dụng phí, lệ phí.
- Quyết định số 245/2003/QĐ-TTg ngày 18/11/2003 của Thủ tướng
Chính phủ về việc ghi nợ trước bạ nhà ở, đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân ở
các xã thuộc chương trình 135 và hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc
thiểu số ở Tây Nguyên.
- Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thơng qua ngày
26/10/2003 và được Chủ tịch nước Cộng hịa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam cơng
bố và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi
hành Luật đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất khi cấp GCN.
- Thông tư số 01/TT-BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ Tài ngun và Mơi trường hướng dẫn việc luân chuyển
hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
11
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005
thuộc liên Bộ ban hành hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông
tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định số 127/2005/NĐ-CP ngày 10/10/2005 của Chính phủ hướng
dẫn giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực
hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước
ngày 01/07/1991.
- Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. Hiện nay Thông tư
số 02/2007/TT-BTC ngày 08/01/2007 của Bộ Tài chính về sửa đổi, bổ sung
Thơng tư số 95/2005/TT-BTC.
- Nghị định số 142/2004/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, trong đó có quy định thu tiền thuê đất khi cấp GCN.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa
đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN, việc xác
nhận hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu cơng nghiệp, khu kinh
tế, khu công nghệ cao.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của
liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy
định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT.
- Thông tư số 04/TT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của liên Bộ Tư pháp
và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng,
văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/06/2006 khắc phục yếu kém, sai
phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó chỉ đạo các địa
phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp GCN trong năm 2006.
- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 ban hành quy định
về GCNQSDĐ.
- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 hướng dẫn sửa đổi, bổ
sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
12
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 2746/QĐ-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/08/2006 về việc
đính chính Thơng tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/08/2006 của Bộ Tài chính.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 hướng dẫn việc lập,
chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
1.1.3. Khái quát về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
lập hồ sơ địa chính
1.1.3.1. Đăng ký đất đai
Hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu
Là toàn bộ các tài liệu được thiết lập trong quá trình thực hiện thủ tục
đăng ký đất đai ban đầu, phải phản ánh nội dung về mặt tự nhiên, xã hội và pháp
lý. Lập hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu bao gồm rất nhiều nội dung như: Điều tra
cơ bản, kiểm tra các giấy tờ, các thủ tục giao đất.
Công tác lập hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu là một hoạt động chuyên môn
của ngành quản lý đất đai, tạo cơ sở cho việc quản lý đất đai thường xuyên. Do
vậy hồ sơ đăng ký đất đai ban đầu được coi là căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để Nhà
nước quản lý đất đai một cách chặt chẽ nhất trên tất cả các mặt của thửa đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất.
Điều 38 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định:
1. Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và
đăng ký biến động về sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
13
2. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu được thực hiện trong các trường
hợp sau:
a. Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
b. Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
3. Đăng ký biến động về sử dụng đất được thực hiện đối với người sử
dụng thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi về
việc sử dụng đất trong các trường hợp sau:
a. Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
b. Người sử dụng đất được phép đổi tên;
c. Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất;
d. Chuyển mục đích sử dụng đất;
đ. Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
e. Chuyển đổi hình thức Nhà nước cho th đất sang hình thức Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất;
g. Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
h. Nhà nước thu hồi đất.
1.1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất.
Tại Khoản 1 Điều 2 trong Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ban hành kèm theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với
mọi loại đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một (01) tờ có bốn (04)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
14
trang, mỗi trang có kích thước 190mm × 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội
dung sau đây:
a. Trang 1 là trang bìa; đối với bản cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa
mầu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mầu
vàng, số phát hành của giấy chứng nhận mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và
Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa mầu trắng gồm Quốc huy và dòng chữ
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” mầu đen, số phát hành của giấy chứng
nhận mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
b. Trang 2 và trang 3 có các đặc điểm và nội dung sau:
- Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%;
- Trang 2 được in chữ mầu đen gồm Quốc hiệu, tên Uỷ ban nhân dân cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; in chữ hoặc viết chữ gồm tên người sử dụng
đất, thửa đất được quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, ghi chú;
- Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình mầu đen gồm sơ đồ
thửa đất, ngày tháng năm ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chức vụ, họ
tên của người ký giấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu
của cơ quan cấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
c. Trang 4 mầu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ mầu đen để ghi những
thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp trang 4 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết chỗ ghi
thì lập trang bổ sung. Trang bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có
kích thước, nội dung như trang 4, in hoặc viết thêm số hiệu thửa đất, số phát
hành giấy chứng nhận và số vào sổ cấp giấy chứng nhận ở trên cùng của
trang; trang bổ sung phải được đánh số thứ tự và đóng dấu giáp lai với trang
4 của giấy chứng nhận.
* Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại các Điều 49, Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai 2003,
đối tượng được cấp giấy chứng nhận bao gồm hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, tổ chức và cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất.
* Căn cứ xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
15
Sau khi người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét từng trường hợp cụ thể để cấp
GCN. Căn cứ để xét cấp GCN được quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2003, cụ
thể như sau:
- Quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại các Điều 50,
Điều 51 của Luật Đất đai 2003 và Điều 3 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP;
- Hợp đồng chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thừa kế, nhận tặng, cho
quyền sử dụng đất, nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, pháp nhân mới được hình thành do
góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
- Biên bản trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử
dụng đất;
Đối với các trường hợp đang sử dụng đất mà khơng có giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 thì
căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất, tình trạng đang sử dụng đất, sự phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng để xem xét việc cấp hay không
cấp GCN theo quy định tại các Điều 14, Điều 15 và Điều 16 của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP.
* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Luật Đất đai 2003 quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp GCN.
Thẩm quyền cấp GCN thực hiện theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất
đai năm 2003 và Điều 56 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau:
a. UBND cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở), tổ chức, cá nhân nước ngoài.
b. UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
16
c. UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN
cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài trong các trường hợp sau:
- Cấp GCN cho người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà chưa được cấp GCN; có quyết định
giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất của Ban quản lý Khu công nghệ cao, Ban
quản lý Khu kinh tế; có văn bản cơng nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
phù hợp với pháp luật; có kết quả hoà giải tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cơng nhận; có quyết định của cơ
quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; có văn bản
về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; có thoả
thuận về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ theo quy
định của pháp luật; có quyết định hành chính về giải quyết tranh chấp đất đai,
khiếu nại tố cáo về đất đai, có bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết
định của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
- Cấp GCN cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sử
dụng đất khi hợp thửa, tách thửa mà thửa đất trước khi hợp thửa, tách thửa đã
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Cấp đổi GCN đã cấp bị ố, nhoè, rách, hư hại hoặc cấp lại GCN
do bị mất;
- Cấp đổi GCN đối với các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã
cấp theo pháp luật về đất đai trước ngày 01/07/2004.
* Hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang tồn tại 3 loại:
- Loại thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật
Đất đai năm 1993 và mẫu giấy được lập theo mẫu của Quyết định
201/QĐ/ĐKTK để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nơng thơn có
mầu đỏ.
- Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở tại đô thị được cấp theo Luật Đất đai 1993 và Nghị định 60/CP. Giấy chứng
nhận lại có hai mầu: Mầu hồng giao cho chủ sử dụng đất và mầu xanh lưu tại Sở
Địa chính trực thuộc.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
17
- Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo hệ thông
Luật Đất đai năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày
21/07/2006. Giấy có hai mầu: mầu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và mầu trắng
lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được áp dụng thống nhất trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất và được
cấp theo từng thửa đất.
1.1.3.3. Hồ sơ địa chính
* Khái niệm về hồ sơ địa chính:
“Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý Nhà nước đối với việc sử dụng
đất”, là tập hợp các tài liệu cơ bản thể hiện chi tiết tới từng thửa đất, từng chủ sử
dụng và các nội dung khác theo yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai.
Hồ sơ địa chính được xây dựng theo đơn vị hành chính cấp xã, phường,
thị trấn. Các tài liệu cơ bản của hồ sơ địa chính làm cơ sở khoa học và pháp lý để
Nhà nước thực hiện quản lý chặt chẽ, thường xuyên đối với đất đai.
Nội dung của hồ sơ địa chính phải được thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp
thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với các biến động theo quy định của
pháp luật trong q trình sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính được lập thành một (01) bản gốc và hai (02) bản sao từ
bản gốc; bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
Tài nguyên và Mơi trường, một bản sao được lưu tại Văn phịng đăng ký quyền
sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, một bản sao được lưu tại Uỷ
ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Bản gốc hồ sơ địa chính phải được chỉnh lý
kịp thời khi có biến động về sử dụng đất, bản sao hồ sơ địa chính phải được
chỉnh lý phù hợp với bản gốc hồ sơ địa chính.
* Nội dung hồ sơ địa chính:
Trước đây, hệ thống hồ sơ địa chính được thực hiện theo Quyết định
499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính gồm:
- Bản đồ địa chính;
- Sổ địa chính;
- Sổ mục kê;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
