Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở thị trấn Cát Bà – huyện Cát Hải – Thành phố Hải Phòng

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

UBND
BTNMT
GCN
CT
CP
CV
QĐ
NĐ
TT
TTg
TW
VPĐKQSDĐ
QSDĐ
ĐKDĐ
CHXHCN

Uỷ ban nhân dân
Bộ Tài Nguyên và Môi Trường
Giấy chứng nhận
Chỉ thị
Chính Phủ
Công văn
Quyết Định
Nghị Định
Thông Tư
Thủ Tướng

Trung ương
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1 : Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Cát Bà năm 2014
Bảng 3.2: Thống kê số thửa đất thị trấn Cát Bà
Bảng 3.3: So sánh mức độ tăng giảm các loại đất giữa 2 kỳ kiểm kê:
Bảng 3.4 :Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trong 3
năm hoạt động
Bảng 3.5: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân đối
với các loại đất chính trên thị trấn Cát Bà đến ngày 31/12/2014
Bảng 3.6: Kết quả cấp giấy chứng nhận đất sản xuất nông nghiệp cho hộ
gia đình cá nhân
Bảng 3.7: Kết quả cấp giấy chứng nhận đất lâm nghiệp cho hộ gia đình cá nhân
Bảng 3.8: Thống kê kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở cho hộ gia đình cá nhân
Bảng 3.9: Các trường hợp tồn đọng, chưa cấp giấy chứng nhận cho
hộ gia đình cá nhân
Bảng 3.10: Tình hình cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn thị trấn Cát Bà qua 3 năm 2012 – 2014


MỤC LỤC

LỜI CÁM ƠN
Trong thời gian học tập và rèn luyện tại trường Đại học Tài Nguyên và
Môi Trường, được sự giúp đỡ và giảng dạy chu đáo, nhiệt tình của các thầy cô

giáo trong trường nói chung và khoa Quản Lý Đất Đai nói riêng em đã trang bị
kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như lối sống, tạo cho em hành trang vững
chắc trong cuộc sống này.
Xuất phát từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành
gửi lời cám ơn tới ban giám hiệu trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường,
ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai và toàn thể các quý thầy cô, đã dạy và
hướng dẫn em trong suốt quá trình học tập tại trường. Đặc biệt để hoàn thành
khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, em còn được
sự quan tâm giúp đỡ chỉ bảo tận tình của cô giáo Th.S Trần Thị Oanh – người
đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện đề tài này.
Qua đây, em cũng xin trân trọng cám ớn tới toàn thể các chú, các cô, các
chị tại UBND thị trấn Cát Bà đã giúp đỡ em hoàn thành khóe luận tốt nghiệp
này.
Cuối cùng, em kính chúc các thầy cô và toàn thể các chú, các cô, các chị
tại UBND thị trấn Cát Bà luôn luôn mạnh khỏe, công tác tốt, có một năm đầy
may mắn và thành công.


MỞ ĐẦU
1. Tình hình cấp thiết của đề tài
Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý,
do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho “người sử dụng đất” nhằm mục
đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất hợp pháp và quản lý chặt chẽ quỹ
đất. [1]
Đất đai được sử dụng hầu hết trong tất cả các ngành sản xuất, các lĩnh vực
của đời sống. Theo từng ngành sản xuất, lĩnh vực của đời sống, đất đai phân
thành các loại khác nhau và tên gọi theo ngành, lĩnh vực sử dụng chúng. [1]
Đất đai, nhà ở là yếu tố quyết định sự tồn tại của loài người, nó gắn bó
mật thiết với mọi ngành kinh tế, mọi nhu cầu của đời sống xã hội. Đất đai cùng
với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất để

hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả
các tiềm năng tự nhiên, kinh tế xã hội của mỗi vùng. Đối với mỗi quốc gia, đất
đai không chỉ là nguồn tài sản lớn phục vụ cho nhu cầu sản xuất dân cư mà còn
thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế của mỗi vùng. Vì vậy công tác
quản lý đất đai ngày càng bị chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ
những biến động cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực
hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa
chính. Các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý
chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai từ Nhà
nước đã ban hành một loạt các văn bản pháp luật về đất đai. [1]
Theo đà phát triển kinh tế của đất nước, tốc độ tăng trưởng của các đô thị
Việt Nam ngày càng mạnh mẽ. Đất đô thị thực sự có giá và giá trị rất cao. Do đó
cần phải có sự kiểm soát của Nhà nước về đất đai. Để kiểm soát được tình hình
sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp luật, văn bản dưới luật. Đó
là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, do
sức ép của nhu cầu phát triển và đòi hỏi thực tế của cuộc sống mà thị trường bất
4


động sản vẫn ngấm ngầm diễn ra sôi động hiện tượng mua bán đất, đầu cơ đất,
lấn chiếm tràn lan đã đặt ra cho Nhà nước nhiều vấn đề cần được xem xét và
giải quyết. Một trong những yêu cầu cấp bách hiện nay đối với đất đô thị là phải
có một cơ chế quản lý, sử dụng đất sao cho phù hợp với yều cầu phát triển của
nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước theo định
hướng Xã Hội Chủ Nghĩa. Để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói
chung, đất đô thị nói riêng thì không thể không đề cập đến công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ở đô thị. Đăng ký
đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện nhằm
thiết lập hồ sơ địa chính cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp
nhưng nó liên quan dến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những

quan hệ xã hội bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mọi tổ chức cá nhân. [1]
Cát Bà là thị trấn huyện lị và một đô thị du lịch của huyện đảo Cát Hải,
thành phố Hải Phòng, Việt Nam. Thị trấn nằm ở đông nam của đảo Cát Bà,
trông ra vịnh Lan Hạ và có ranh giới trên bộ và trên biển ở phía tây với xã Trân
Châu và ranh giới trên biển ở phía bắc với xã Việt Hải. Thị trấn Cát Bà hiện nay
được hình thành vào ngày 23 tháng 4 năm 1988 trên cơ sở thị trấn Cát Bà cũ và
một số phần lãnh thổ của xã Trân Châu. Thị trấn có diện tích 59,2 km² và dân số
là khoảng 8392 người, mật độ cư dân là 141,8 người/km². Thị trấn được chia
thành 20 tổ dân phố.
Để đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý và hiệu quả,
thị trấn Cát Bà đã xác định đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất là nội dung quan trọng để
nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng. Thực tế
thời gian thị trấn đã chú trọng công tác tuyên truyền, vận động và tạo điều kiện
để người dân thực hiện các thủ tục hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền khác trên đất. Nhận thức được
vai trò của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, cũng như sự cần
5


thiết hoàn thiện hơn của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên cả nước nói chung và thị trấn Cát Bà nói riêng. Em chọn đề tài: “
Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở thị trấn Cát
Bà – huyện Cát Hải – Thành phố Hải Phòng ”
2. Mục đích và yêu cầu nghiên cứu
2.1 Mục đích
- Đi sâu vào thực tế và áp dụng kiến thức để có cái nhìn tổng quan hơn về vấn
đề đăng ký đất đia, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Cát Bà

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền dử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn Cát Bà, để làm rõ các vấn đề trong công tác cấp giấy từ đó chỉ ra được
những mặt mạnh và những tồn tại yếu kém.
- Đề xuất một số giải pháp có tính khả thi nhằm hỗ trợ địa phương trong
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai nhà ở.
2.2 Yêu Cầu
- Nắm vững các văn bản quy định về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn Cát Bà nói riêng và của nhà nước nói chung.
- Thu thập đầy đủ tài liệu về việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất trên địa bàn.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm rõ quy trình, trình tự cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn.

6


- Đưa ra những đề xuất và kiến nghị phải phù hợp với thực tế hiện nay tại
địa phương.

7


CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Đăng ký đất đai
1.1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện
đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó
thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó
mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời
sống. [2]
1.1.1.2 Vai trò của công tác đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước,
cộng đồng dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến
hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng đất tố nhất.
[2]

- Cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Bảo vệ hợp pháp và
giám sát nghĩa vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn
xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai
sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý. [2]
- Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ
địa chính,hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diên tích, vị trí, hình thể,
góc cạnh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những rang buộc thay đổi
trong quá trình sử dụng và quản lý của những thay đổi này. [2]

8


1.1.1.3 Hình thức đăng ký đất đai
Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo
quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ,
đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn :

Giai đoạn 1 : đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất
đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ
điều kiện. [2]
Giai đoạn 2 : đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội
dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. [2]
1.1.2 Khái niệm về Quyền sử dụng đất
Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại
trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó. [1]
- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục
vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người. [1]
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và
quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khác thể đặc biệt là đất đai. Đối với
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với
người sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền
định đoạt đất đai. [1]
1.1.3 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
9


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, sau đât gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN) là chứng thư pháp lý
xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu

tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử
dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN
chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của
chủ sử dụng. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các
quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về
đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định
nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xủ lý vi
phạm về đất đai. [1]
1.1.4 Sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đắng ký quyền sử dụng đất.
Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất
trong các trường hợp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải
thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì:
- GCN là cơ sở để bẻo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai [1]
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử
dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bải sự công bằng giữa các lợi ích trong
việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự
ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử
dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp
10


GCN sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước xác
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra

tranh chấp, xâm phạm… đất đai.
- GCN là điều kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất. [1]
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm
vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ
đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu
cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao
gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng cần có các thông tin sau:
tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất,
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những rang buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở quản lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa
đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã
hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
- GCN đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp
phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản [1]
Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát hiejen một
cách tự phát( chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị
trường này hầu như chưa tường xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó
khăn do thiếu thông tin.Vị vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCN sẽ tạo ra một hệ
thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra trên thị

11


trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở rộng và

thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
- Cấp GCN là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước đất đai. [1]
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên
thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCN là một cơ
sở quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho việc cấp
GCN đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất. Đối
với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc
xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ suw3r dụng
thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCN.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Trước hết kết quả
của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp
GCN thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là căn
cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh
hưởng trực tiếp đến việc cấp GCN vì nó cung cấp thông tin cho việc xác minh
những mảnh đất có nguồn gốc không rõ rang.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính
phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định
quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký.
Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng và
định giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và
sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng
đất của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác
định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại,
tránh được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.

12

Như vậy, việc đăng ký và cấp GCN nằm trong nội dung chi phối của quản
lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCN sẽ giúp cho việc thực hiện
tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai. [1]
1.2 Cơ sở pháp lý
1.2.1 Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Năm 1975 đất nước thống nhất. Năm 1976 nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam ra đời, cả nước bước vào thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội, để
nắm chắc và quản chặt toàn bộ quỹ đất thực hiện thống kê, kiểm kê trong cả
nước.
Hiến pháp năm 1980 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra
đời đã khẳng định: “ Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung
nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý tiết kiệm..” Công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Đảng và Nhà nước quan tâm
chỉ đạo thông qua các văn bản luật.
Quyết định số 201/QĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 01/07/1980 về
việc thống nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả
nước.
Quyết định số 56/QĐ-KĐTK của Tổng cục quản lý ruộng đất quy định
trình tự thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chỉ thị số 299/TTg của thủ tướng Chính phủ ban hành ngày 10/11/1980
với nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký đất đai trong cả nước.
Ngày 01/08/1988 Luật đất đai ra đời. Tại điều 9 của Luật này nêu rõ:
“Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa
chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai” là một
trong 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai.

13

Ngày 14/07/1989 Tổng cục quản lý ruộng dất ban hành quyết định số
201/QĐ-ĐKTK về việc ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
Từ khi có Luật đất đai năm 1988 công tác quản lý đất đai đã từng bước đi
vào ổn định. Trong giai đoạn này công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được cấp theo một loại giấy thống nhất trong cả nước.
Sau 5 năm đổi mới Hiến pháp năm 1992 ra đời khẳng định: “ Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở nguồn
biển, thềm lục địa và vùng trời,.. đều thuộc sở hữu toàn dân. Luât đất đai 1993 ra
đời và Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội
khóa IX thông qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khóa X thông qua ngày
29/06/2001.
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích
sản suất nông nghiệp.
- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị.
- Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục địa chính,
hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập
hồ sơ địa chính.
- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 19/03/1998 của Tổng cục địa chính
hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập hồ sơ địa chính thay cho thông tư 346/TT-TCĐC ngày 13/03/1998.
- Thông tư liên tịch số 1442/TTLT-TCĐCC-BTC ngày 21/09/1999 của Bộ
tài chính và Tổng cục địa chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg

14

- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ về quy
định điều kiện được cấp xét và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
- Quyết định số 499/QĐ-CP ngày 27/071995 của Tổng cục địa chính quy
định mẫu số địa chính, sổ mục kê, số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ
theo dỗi biến động đất đai.
- Chỉ thị 18/CP-TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số
biện pháp đẩy mạnh về việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nông nghiệp, lân nghiệp, đất ở nông thôn.
- Luật đất đai 2003 tiếp tục khẳng định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
- Tiếp theo đó nhiều văn bản luật, thông tư, nghị định hướng dẫn thức
hiện Luật 2003 ra đời:
+ Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ bổ sung một số điều của Luật đất
đai 2003.
+ Thông tư số 29/2004/TT-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Thủ tướng
chính phủ về việc hướng dẫn, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
+ Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong năm 2005.
+ Quyết định số 24/2004/QĐ-BTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Sau hai năm thực hiện nhận thấy còn một số hạn chế ngày 21/07/2006 Bộ
Tài nguyên và Môi trường ban hành Quyết định số 08/2006/QĐ-BTN&MT quy
định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế cho quyết định
24/2004/QĐ-BTN&MT ngày 01/11/2004:
+ Nghị định số 84/NĐ-CP ngày 25/07/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
15

quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Thông tư số 09/2007/TT-BTN&MT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường dẫn tập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
+ Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
+ Nghị định số 88/ NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
+ Thông tư số 17/2009/TT-BTN&MT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
1.2.2 Những quy định chung về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do chính cơ quan Nhà nước
thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Việc đăng ký quyền sử dụng được thực hiện tại văn phòng đăng ký sử
dụng đất trong các trường hợp sau:
- Đăng ký ban đầu được thực hiện đối với các trường hợp sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
+ Người đang sử dụng đất mà các thửa đất chưa được cấp giấy chứng
nhận.
- Đăng ký biến động quyền sử dụng được thực hiện đối với người sử dụng
đất có thay đổi về sử dụng đất với những trường hợp chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh.

16


1.2.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn
liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”
Quá trình tổ chức việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quá
trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ nhất để giải quyết mọi vấn đề có lien quan
đến quan hệ đất đai (giữa Nhà nước là chủ sở hữu với người sử dụng đất và
giữa những người sử dụng đất với nhau) theo đúng pháp luật hiện hành.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay đang tồn tại 4 mẫu:
+ Mẫu thứ nhất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật
đất đai 1988 do Tổng cục Địa chính( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát
hành theo mẫu quy định tại Quyết định số 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của
Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông
thôn có màu đỏ.
+ Mẫu thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại đô thị do Bộ xây
dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của
Chính phủ và theo Luật đất đai 1993. Giấy chứng nhận có hai màu: Màu hồng
giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu lại tại Sở địa chính( nay là Sở Tài
nguyên và Môi trường) trực thuộc.
+ Mẫu thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo các quy
định của Luật đất đai năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định 24/2004/QĐBTN&MT ngày 01/11/2004 và Quyết định 08/2006/QĐ-BTN&MT. Giấy có hai
màu: Màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất và màu trắng lưu lại phòng Tài
nguyên và Môi trường.

17


Theo điều 48 của Luật đất đai 2003 và Quyết định 24/2004/QĐBTN&MT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận sử dụng đất được cấp
cho sử dụng đất theo mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất, cấp
theo từng thửa đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
+ Mẫu thứ 4: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, mẫu
giấy theo Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ.
a. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (trừ trường hợp thuê đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn);
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm
1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người đang sử dụng đất theo quy định Điều 50 và Điều 51 của Luật đất
đai 2003 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là
pháp nhân mới được hình thành do các bên góp bằng quyền sử dụng đất;
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

18


- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90,91 và 92 của Luật này;
- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
- Người được Nhà nước thanh ly, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở.
- Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
b. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai 2013, Điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền khác. [7]
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại
giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai
của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời
Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày
15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

19


e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
theo quy định của Chính phủ.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công
nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo
về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo
quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà
chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực
hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu,
am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của
Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có

đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
20


Theo điều 101 của Luật Đất Đai 2013:Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất [7]
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ
khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông
thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy
hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Theo điều 102 của Luật Đất Đai 2013: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức,
cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất [7]
1. Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử

dụng đúng mục đích.

21


2. Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất được giải quyết như sau:
a) Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;
b) Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng
đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất
mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất
ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất
ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước
khi bàn giao cho địa phương quản lý.
3. Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê
đất quy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm
thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện
sau đây:
a) Được Nhà nước cho phép hoạt động;
b) Không có tranh chấp;
c) Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01

tháng 7 năm 2004.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

22


c. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Theo điều 105 của Luật Đất Đai 2013: Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [7]
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực
hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
d. Trình tự , thủ tục công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận theo điều 135 nghị

định 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 [8]
1. Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, thị trấn nơi có đất 1 bộ hồ sơ
gồm có:
a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
23


b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2
và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
c) Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
2. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) UBND xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất;
trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về
nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa
đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai
danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở UBND xã, thị trấn trong thời gian 15 ngày;
xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc
phòng TN&MT.
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác
nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường
hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa
đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu
địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp
người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa
chính đến phòng TN&MT.

24


c) Phòng TNMT có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp quyết
định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với
trường hợp được Nhà nước cho thuê đất.
d) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại các điểm a, b và c khoản này
không quá 55 ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách
các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người
sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày UBND xã, thị trấn nhận đủ
hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
3. Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trang trại thì
trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều này phải thực hiện rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại
Điều 50 của Nghị định này.
1.3 Cơ sở thực tiễn
1.3.1 Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt
Nam
1.3.1.1 Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trước
khi có Luật đất đai 2013
Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật đất đai năm
2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XI, kỳ
họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật đất đai năm
1988, 2001. Luật đất đai 2003, cũng khẳng định rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, Luật đất đai 2003 cũng quy định rõ 13

nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Từ khi Luật đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức bộ
Nhà máy quản lý tài nguyên – môi trường tới cấp xã, các cấp địa phương trong
cả nước đã tổ chức các VPĐKQSDĐ, trung tâm phát triển quỹ đất nên các
nguồn thu từ đất tăng lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ những khó khăn và phát
25