Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn huyện nghi lộc, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI




PHẠM SỸ VINH


NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP




Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.85.01.03


Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ





HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
i

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ
rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn




Phạm Sỹ Vinh


Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
ii
LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược nội dung này, tôi ñã nhận ñược sự chỉ bảo, giúp ñỡ
rất tận tình của cô giáo PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, sự giúp ñỡ, ñộng viên của
các thầy cô giáo trong bộ môn Quản lý ñất ñai, các thầy cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Viện ðào tạo Sau ñại học. Nhân dịp này cho phép tôi
ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS Hồ Thị Lam Trà
và những ý kiến ñóng góp quý báu của các thầy cô giáo trong Khoa Tài
nguyên và Môi trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ UBND huyện, phòng Nông nghiệp,
phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê, phòng Công thương cùng

UBND các xã – thị trấn trong huyện Nghi Lộc ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi
trong suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia ñình và các bạn ñồng nghiệp ñộng viên,
giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn




Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
iii

MỤC LỤC

Trang
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG v
DANH MỤC CÁC HÌNH vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii

1. ðẶT VẤN ðỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2. Mục ñích và yêu cầu 2
1.2.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 4

2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới 4
2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam 6
2.2. Tổng quan về giá ñất 12
2.2.1. Khái quát chung về giá ñất 12
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 13
2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất 16
2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 21
2.3. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới và Việt Nam 27
2.3.1. Công tác ñịnh giá ñất trên Thế giới 27
2.3.2. Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam 30
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
3.1. Nội dung nghiên cứu 33
3.2. Phương pháp nghiên cứu 33
3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 33
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
iv
3.2.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 33
3.2.3. Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu ñiều tra 34
3.2.4. Phương pháp chuyên gia 35
3.2.5. Phương pháp thống kê, chọn lọc, phân tích số liệu, tổng hợp 35
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36
4.1. Vị trí ñịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội huyện Nghi Lộc 36
4.1.1. Vị trí ñịa lý 36
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 36
4.1.3. ðiều kiện cơ sở hạ tầng 41
4.1.4. Thực trạng phát triển ñô thị và các khu dân cư nông thôn 42
4.2. Tình hình sử dụng ñất ñai 43
4.3. Công tác ñịnh giá ñất tại huyện Nghi Lộc 45
4.4. Giá ñất ở quy ñịnh tại ñịa bàn nghiên cứu 46
4.4.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trong phạm vi cả nước 46

4.4.2. Giá ñất quy ñịnh trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc 47
4.5. Giá ñất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 52
4.5.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tuyến ñường thuộc nhóm I 60
4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm II 72
4.5.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực nhóm III 79
4.6. ðánh giá chung 84
4.6.1. Công tác ñịnh giá ñất 84
4.6.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 84
4.7. Giải pháp 85
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
5.1. Kết luận 88
5.2. Kiến nghị 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 92
PHỤ LỤC 94
Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
v

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang


4.1 Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc 37

4.2 Phân bố dân cư của huyện Nghi Lộc năm 2011 38

4.3 Hiện trạng sử dụng ñất huyện Nghi Lộc năm 2011 44

4.4 Khung giá ñất ở tại ñô thị 46

4.5 Khung giá ñất ở tại nông thôn 47

4.6 Khung giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc 47

4.7 Giá ñất ở quy ñịnh trung bình áp dụng cho ñịa bàn nghiên cứu từ
năm 2007 ñến năm 2011 50

4.8 Thống kê số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực
ñiều tra 56

4.9 Giá ñất ở trung bình của các ñường trong các khu vực thuộc
nhóm I 62

4.10 Giá ñất ở trung bình của các ñường trong các khu vực thuộc
nhóm II 74

4.11 Giá ñất ở trung bình của các ñường trong các khu vực thuộc
nhóm III 80



Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
vi
DANH MỤC CÁC HÌNH

STT Tên hình Trang


4.1 Sơ ñồ các tuyến ñường giao thông trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc 55

4.2 Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra 59

4.3 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 1 (bao quanh
chợ và trung tâm thương mại Quán Hành) 63

4.4 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 2 (bao quanh
trường Trung cấp KT-KT, trường PTTH Nghi Lộc 1) 63

4.5 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của khu vực 3 (bao quanh
khối cơ quan Nhà nước) 64

4.6 ðường Quốc lộ 1A (từ ngã tư tín hiệu giao thông ñến tập thể ga
Quán Hành) 67

4.7 ðường Quán Hành – Xã ðoài 68

4.8 ðường Quốc lộ 1A (Từ ñường vào hạt kiểm lâm ñến giáp Nghi Trung) 69

4.9 ðường nội khối 4 70

4.10 Giá ñất trung bình trên thị trường của các ñường chính trong
nhóm I 71

4.11 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của các ñường nội khối thuộc
thị trấn Quán Hành trong nhóm I 71

4.12 Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm II 75

4.13 Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm II 75

4.14 Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 3, nhóm II 76

4.15 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của các tuyến ñường thuộc
nhóm II 78

4.16 Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 1, nhóm III 81

4.17 Giá ñất ở trung bình trên thị trường khu vực 2, nhóm III 81

4.18 Giá ñất ở trung bình trên thị trường của các ñường nội xóm thuộc
các xã nhóm III 83

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ
1 BðS Bất ñộng sản
2 BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng
3 CNTB Chủ nghĩa tư bản
4 HðND Hội ñồng nhân dân
5 KT-KT Kinh tế kỹ thuật
6 NSNN Ngân sách nhà nước
7 QSDð Quyền sử dụng ñất
8 SDð Sử dụng ñất
9 THCS Trung học cơ sở
10 THPT Trung học phổ thông
11 UBND Ủy ban nhân dân
12 WTO Tổ chức thương mại thế giới

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
1

1. ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất nước ta ñang trong thời kỳ ñổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ
những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Trong quá trình ñổi mới nền
kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế thị trường ñã từng bước ñược hình thành,
các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu
tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm ñầu ra ñều phải trở thành
hàng hóa, trong ñó ñất ñai cũng không phải ngoại lệ. ðất ñai là một loại
hàng hóa ñặc biệt, tất cả mọi hoạt ñộng của con người ñều gắn liền với ñất
ñai, từ sản xuất tới sinh hoạt. Nhưng ñất ñai là nguồn tài nguyên có hạn và
không thể tái tạo ñược. Vì thế, ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến nền kinh
tế, chính trị, xã hội của ñất nước.
ðể phát huy tối ña nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hóa - hiện ñại hóa ñất nước ñòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp ñể tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho
ñầu tư phát triển, thúc ñẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị
trường BðS, trong ñó ñịnh giá ñất là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu
không thể thiếu. Mặt khác, giá ñất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước ñể
thực hiện quản lý ñất ñai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá ñất
ñể giá ñất trở thành công cụ ñắc lực trong chính sách tài chính ñất ñai, ñảm
bảo nguồn thu ổn ñịnh lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường BðS và khắc phục những yếu kém trong công tác quản
lý nhà nước về ñất ñai, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm và hiệu quả.
Huyện Nghi Lộc có diện tích tự nhiên 34.561,20 ha, bao gồm 29 xã và
1 thị trấn với dân số 190.107 người (ñứng thứ 5 toàn tỉnh sau huyện Quỳnh

Lưu, Yên Thành, Diễn Châu và Thành phố Vinh), là khu vực tiếp giáp với
thành phố Vinh và thị xã Cửa Lò. Huyện có vị trí thuận lợi cho việc phân bố

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
2

các khu công nghiệp và các nhà máy sản xuất kinh doanh thúc ñẩy sự phát
triển theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá của tỉnh Nghệ An. ðồng thời,
huyện Nghi Lộc nằm trong vùng quy hoạch phát triển kinh tế trọng ñiểm của
tỉnh Nghệ An với 10 xã nằm trong Khu kinh tế ðông Nam sẽ là ñiều kiện thuận
lợi cho việc thu hút các nguồn ñầu tư trong và ngoài nước thúc ñẩy nền kinh tế
phát triển. Vì thế, trong những năm qua, tốc ñộ ñô thị hóa ở huyện Nghi Lộc
diễn ra khá mạnh mẽ, những dự án ñầu tư ñược triển khai trên toàn ñịa bàn
huyện như xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế
xã hội, các công trình công cộng và lợi ích quốc gia ñã không ngừng tăng
lên, thị trường BðS hoạt ñộng sôi nổi. Tuy nhiên, cùng với vấn ñề ñó thì công
tác quản lý Nhà nước về ñất ñai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập,
trong ñó việc xác ñịnh giá ñất chưa sát với giá thị trường là một trong những
nguyên nhân gây ra những khó khăn trong công tác bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư, khi người sử dụng ñất
thực hiện nghĩa vụ tài chính ñể ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất Những bất cập này dẫn ñến tình trạng ñơn thư khiếu kiện của nhân dân
trong chấp hành pháp luật về ñất ñai tại ñịa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác ñịnh giá ñất trên ñại bàn huyện Nghi Lộc nói riêng, ñịnh giá
ñất nói chung và giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thị trường, chúng
tôi thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc,
tỉnh Nghệ An”.
1.2. Mục ñích và yêu cầu

1.2.1. Mục ñích
- Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa bàn
huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
- ðánh giá các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
3

- Phân tích, ñánh giá các yếu tố chi phối ñến giá ñất ở nhằm xây dựng
các tiêu chuẩn ñịnh giá ñất phù hợp với khả năng sinh lợi của ñất và mặt bằng
giá cả trên thị trường.
- ðề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở phù hợp với
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Yêu cầu
- Giá ñất ñiều tra phải ñảm bảo chính xác;
- ðánh giá chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn
huyện Nghi Lộc;
- Các giải pháp, kiến nghị phải có tính khả thi.


Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
4

2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai
Thị trường là tập hợp nhưng người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao
ñổi hàng háo ñược sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người thông qua trao ñổi hàng hoá.

Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai, chủ
thể lưu thông trên thị trường là ñất ñai ñã ñược thương phẩm hoá. Thị trường
ñất ñai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với
nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng xã
hội chủ nghĩa như ở nước ta. Tại ðiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “ðất ñai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” do ñó ở nước ta
không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu ñất ñai, chủ thể lưu thông trên
thị trường ñất ñai mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng ñất. [13]

2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới
Thị trường ñất ñai là một thị trường ñặc biệt, sự hình thành và phát triển
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
hoá. ðất ñai cũng ñược mua bán trên thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ theo
giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu ñất. Trải qua hàng trăm năm phát
triển và chịu tác ñộng bởi nhiều nhân tố, thị trường ñất ñai ñã không ngừng
hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ…
Do vậy, thị trường ñất ñai ở hầu hết các nước trên thế giới ñã ñến giai ñoạn
phát triển cao, khẳng ñịnh ñược vị trí vai trò của mình và có những ñóng góp
quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã
ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñã ñạt tới ñỉnh cao. Nhờ tính chất
không tái tạo của ñất ñã mang lại cho thị trường ñất ñai tính ñộc quyền cao, từ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
5

ñó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng ñoạn. Các
quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với việc mua bán ñất chứ không áp
ñặt giới hạn hành chính ñối với thị trường ñất ñai. Tại ñây hình thành các
trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu

hoặc cũng có thể là người thuê ñất.
Trong giai ñoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh ñầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá ñất tại các vùng kinh tế phát triển và
các khu ñô thị. Khi các cơn sốt ñất có nguy cơ ảnh hưởng ñến nền kinh tế
hoặc thu hút ñầu tư nước ngoài thì Chính phủ sẽ có hình thức tác ñộng cho
phù hợp.
ðể giảm bớt quy mô tích tụ ñất ñai, Chính phủ nhiều nước ñã thi hành
chính sách hạn ñiền và những qui ñịnh hạn chế quyền chuyển nhượng ñất ñai.
ðất nông nghiệp ở Anbani ñược coi là thuộc sở hữu của gia ñình nông dân
theo pháp lệnh ñất ñai từ năm 1991, nhưng ñến năm 1995 việc bán ñất ñược
coi là bất hợp pháp. Ở Rumani, một số mảnh ñất bị qui ñịnh không ñược bán
trong vòng 10 năm hoặc thậm chí có mảnh không ñược bán vĩnh viễn, trong
một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán ñất cho mình.
Nhiều nước thuộc Liên Xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất nông
nghiệp chỉ ñơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh ñất ñó. Ở Bangladet theo Luật
ban hành năm 1950, mỗi gia ñình chỉ ñược sở hữu ñất trồng trọt không quá
13,5 ha ñất canh tác cộng với 1,35 ha ñất ở, nếu vượt hạn mức phải ñược Nhà
nước cho phép. [13]
Tính ñộc quyền về sở hữu ñất và giá ñất của CNTB ñã bị giới hạn bởi
khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh ñế quốc. Hiện nay không còn
khả năng này trong khi ñó trình ñộ tích tụ tư bản ñã ñạt ñến ñỉnh cao, nhu cầu
mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực ñầu tư ñã thúc ép mở cửa thị trường ñất
ñai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng ñất ñược áp dụng nhiều là cho thuê
ñất ñai. Thị trường nhà ñất trên thế giới ñã vượt ngoài khuôn khổ một quốc

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
6

gia, thu hút ñầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ
ngoại tệ lớn như Nhật Bản, ðài Loan là những nước ñi ñầu trong lĩnh vực

kinh doanh BðS ở nước ngoài. Qua ñó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị
trường ñất ñai trong xu thế hội nhập hiện nay [13].

2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam
2.1.2.1. Khái quát về thị trường ñất ñai Việt Nam
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử kinh tế xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành
và phát triển thị trường ñất ñai - một loại thị trường ñặc biệt với hàng hoá thuộc
loại ñặc biệt ñược ñưa ra trao ñổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và
phát triển thị trường ñất ñai ở nước ta thành các giai ñoạn sau ñây:
* Giai ñoạn trước năm 1945: Thời kì này người dân ít có nhu cầu trao ñổi
ñất ñai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho ñịa chủ, thực dân. Khi ñó giá ñất
cũng ñược quy ñổi thành tiền.
* Giai ñoạn từ năm 1945 ñến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám
1945, Chính phủ ñã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy ñịnh về ñất
ñai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 ñã khẳng ñịnh có 3 hình thức sở
hữu ñất ñai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong ñó sở hữu
Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Các hoạt ñộng giao dịch mua
bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về ñất ñai và nhà ở ñã xuất hiện tuy
không phải là phổ biến nhưng vẫn ñược thực hiện theo truyền thống tập quán
cộng ñồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù
không có các văn bản pháp luật quy ñịnh về giao dịch BðS, song Nhà nước
vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu
thuế trước bạ khi ñăng ký quyền sở hữu nhà ñất [12].
* Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần ñầu
tiên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua
bán ñất ñai. Từ năm 1986, mặc dù ñã xác ñịnh ñường lối chuyển ñổi kinh tế

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
7

sang cơ chế thị trường, song Luật ñất ñai năm 1988 vẫn quy ñịnh: “Nghiêm
cấm việc mua bán ñất ñai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, ñể cho người dân có
thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy ñịnh: “ Người ñược thừa kế nhà ở hoặc
người chưa có chỗ ở, khi ñược người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi ñược
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu ñối với nhà ở thì ñược
quyền sử dụng ñất ở có ngôi nhà ñó”. Như vậy trong giai ñoạn này pháp luật
không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BðS là ñất
ñai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về ñất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng
dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu ñược mua bán trao tay, tự cam kết
giữa người mua và người bán.Trong bối cảnh chuyển ñổi nền kinh tế sang cơ chế
thị trường và khuyến khích thúc ñẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ
hàng hoá tiền tệ ñược phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao ñổi các
yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong ñó bao hàm cả yếu tố ñất ñai. Theo
kịp ñòi hỏi của thực tế phát triển, ðiều 18, Hiến pháp năm 1992 qui ñịnh: “Nhà
nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và cá
nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược
chuyển quyền sử dụng ñất ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”.
* Giai ñoạn từ năm 1993 ñến trước Luật ðất ñai năm 2003: Từ năm
1993, thị trường nhà ñất chuyển sang giai ñoạn mới bởi sự ra ñời của Luật ñất
ñai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của
Luật ñất ñai này. Luật ñất ñai 1993 ñã cụ thể hoá ñiều 18 của Hiến pháp 1992
bằng quy ñịnh: “Hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất.”(khoản 2,
ñiều 3, Luật ñất ñai 1993). Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử
dụng: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng
ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi
thường thiệt hại về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại
ñất ñối với từng vùng và theo từng thời gian” .[9]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
8

ðây cũng là thời ñiểm bắt ñầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực
ñầu tư nước ngoài, ñược ñánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức
tuyên bố xóa bỏ cấm vận ñối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt ñầu bước vào giai
ñoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc ñẩy gia tăng cầu về BðS không chỉ
ñáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà ñầu tư hướng tới
tương lai. Tiếp ñó Bộ Luật dân sự năm 1995 ñã cụ thể hóa việc chuyển quyền
sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ñất. Những nhân tố trên ñã
tạo ra sự gia tăng ñột biến về cầu về ñất ñai - BðS và là nhân tố cơ bản khởi
ñầu cho cơn sốt thị trường BðS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà ñất ñược
bắt ñầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau ñó lan
rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BðS
tham gia giao dịch trong giai ñoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các
năm trước ñây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các
nhà ñầu cơ phải bán ñất ñai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ñất liên tục giảm, thị
trường ñóng băng và không ít người ñầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BðS ñã có dấu hiệu phục hồi trở lại, ñánh dấu
bằng việc Quốc hội ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật
ðất ñai 1993, trong ñó ñã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng ñất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng ñất. Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP
ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng ñất.
ðến giai ñoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng ñầu tư mới sau khi ký kết
hiệp ñịnh thương mại Việt - Mỹ và những thay ñổi trong chính sách cho người

Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược mua nhà ñất ñã làm cầu về nhà ñất gia

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
9

tăng. Thêm vào ñó, ñây cũng là thời ñiểm khởi ñầu của kỳ quy hoạch và kế
hoạch 2001-2010, trong ñó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố
quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội ñến 2010 và 2020 theo quy
hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ñất ñai và phát triển ñô thị. Tương
lại phát triển ñã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ñất ñai nằm trong quy
hoạch. Cơn sốt thứ hai trên thị trường nhà ñất bắt ñầu bùng phát từ cuối năm
2001 kéo dài ñến cuối năm 2003.
* Giai ñoạn từ khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực ñến nay: Luật
ðất ñai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 với những quy ñịnh mới về
kiểm soát cung cầu ñất ñai và thị trường BðS. Luật ðất ðai lần này ñã quy
ñịnh nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai, trong ñó một số
quyền năng ñã trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế thị trường.
quyền sử dụng ñất ñược coi là tài sản của người sử dụng ñất; các tổ chức kinh
tế trong nước ñược quyền lựa chọn hình thức ñược giao ñất hoặc ñược thuê
ñất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá ñất phù hợp với giá ñất trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường; ñã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh
bạch trên cơ sở hệ thống ñăng ký ñất ñai thống nhất với các trình tự thủ tục
hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng ñất, cách
tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh
cư giải phóng mặt bằng; xử lý ñúng bản chất giá trị của việc chuyển ñất nông
nghiệp sang sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo
ñảm quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi
ñất. Những quy ñịnh mới của Luật ðất ñai năm 2003, cùng với những quy
ñịnh chi tiết của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP, ñã ñưa thị trường BðS bước
vào giai ñoạn trầm lắng.

Giai ñoạn từ năm 2004-2006, thị trường BðS chuyển sang trầm lắng, kém
sôi ñộng, các dự án BðS không có nhiều giao dịch, giá cả tương ñối ổn ñịnh.


Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
10
Năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường ñất ñai ñã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách
nhằm thu hút ñầu tư và cho phép người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược
mua nhà cùng với quyền sử dụng ñất ở ñã thúc ñẩy thị trường BðS chuyển
biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân
cư, khu ñô thị và căn hộ cao cấp ñã thu hút nhiều khách hàng ñến tìm hiểu và
giao dịch. Và thị trường BðS ñã diễn ra một cơn sốt ñất nhẹ trong năm 2007.
Từ cuối năm 2007 ñến tháng 3 năm 2008, thị trường BðS sôi ñộng tại một số
thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà ñầu tư chuyển hướng ñầu tư từ thị
trường chứng khoán sang thị trường BðS. ðồng thời do lãi suất vay ngân hàng
thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát, ñồng
tiền mất giá dẫn ñến tình trạng nhiều người lao vào vòng xoay mua bán BðS
ñẩy giá BðS tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất ñịnh. [12]
Nhìn chung từ năm 1993 ñến nay, thị trường BðS ở nước ta phát triển
mạnh và có tính chu kỳ khoảng 5-6 năm lại xuất hiện một ñợt sốt về giá cả
cũng như lượng giao dịch (vào các năm 1993, 2000, 2007) những biến ñộng
chủ yếu xảy ra tại một số thành phố lớn, ñối với khu vực nông thôn và các
tỉnh miền núi thị trường chỉ có những giao dịch với quy mô nhỏ, chủ yếu mua
bán giữa những người dân với nhau. Với sự phát triển của nền kinh tế và các
chính sách, pháp luật càng ñi sâu, ñi sát với thực tế thì thị trường BðS sẽ hứa
hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới. [12]
2.1.2.2. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm qua vẫn chưa hoàn toàn
thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những ñặc ñiểm chủ yếu sau:

- Thị trường ñất ñai mang nặng tính tự phát: Tính tự phát của thị
trường ñất ñai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về
ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai diễn ra
thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
11
quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng ñó là chúng ta
chưa nhận thức một cách ñầy ñủ vị trí, vai trò của thị trường ñất ñai ñối với sự
phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức ñầy ñủ nên chúng ta chưa chính
thức thừa nhận thị trường ñất ñai, từ ñó chưa có chủ trương, chính sách và các
biện pháp cụ thể, phù hợp ñể ñịnh hướng và tạo ñiều kiện cho các quan hệ ñất
ñai vừa vận ñộng theo các quy luật của thị trường vừa theo ñịnh hướng của
Nhà nước. Trong khi ñó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán ñất ñai lại là một
nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết
các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai trong những năm qua ñã phải
vận ñộng trong một thị trường không chính thức.
- Thị trường ñất ñai những năm qua biến ñộng bất thường: Thị trường
ñất ñai ở Việt Nam còn là một thị trường biến ñộng bất thường với những cơn
sốt ñất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho ñời sống xã hội.
Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường ñất ñai ñã diễn ra hai cơn sốt ñất vào các
năm 1993 - 1995 và 2001 - 2003. Việc diễn ra các cơn sốt ñất với giá ñất tăng
ñột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng ñất của dân cư tăng nhanh ñột
biến mà chủ yếu là do tác ñộng bởi các dạng hoạt ñộng ñầu cơ ñất ñai gây nên ñã
gây tác ñộng xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và ñời sống của dân cư.
- Hoạt ñộng của thị trường ñất ñai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước: Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai trong dân cư
ñược diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong ñó vẫn tồn tại mua bán
ñược thực hiện theo phương thức trao tay và chưa ñược Nhà nước cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và

không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng
ñất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các ñô thị, hoạt ñộng môi giới nhà ñất của
tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà ñất”, “trung
tâm nhà ñất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không ñăng ký kinh doanh và không
nộp thuế cho Nhà nước.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
12
Những ñặc ñiểm trên cho thấy quản lý Nhà nước ñối với thị trường ñất
ñai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa ñáp ứng ñược yêu cầu về tạo
lập và quản lý một hệ thống thị trường ñồng bộ trong quá trình chuyển sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. ðây cũng là nguyên nhân
chủ yếu dẫn ñến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến ñộng bất thường và không
kiểm soát ñược của thị trường ñất ñai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây
dựng một thị trường ñất ñai có tổ chức với sự kiểm soát và ñiều tiết hữu hiệu
của Nhà nước ñã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.
2.2. Tổng quan về giá ñất
2.2.1. Khái quát chung về giá ñất
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm
nhất ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
ñất ñai, hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất. Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính ñúng, tính ñủ giá
trị của ñất cho nên dù có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học thì
giá ñất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời ñiểm trong những giai ñoạn nhất
ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai.

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan;
giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục
ñích của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
13
ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng.
Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức, hộ gia ñịnh và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá quyền sử dụng ñất. Tại ðiều 4 Luật ðất
ñai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng ñất là số tiền tính trên một ñơn vị
diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng ñất”.
Giá ñất ở Việt Nam ñược hình thành trong những trường hợp sau ñây:
1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ñiều 56 của Luật ðất ñai năm 2003.
2- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất
3- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất, góp phần bằng quyền sử dụng ñất.
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
Trong giai ñoạn hiện nay, giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác ñịnh cơ sở hình thành giá ñất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình
thành giá trị của ñất là do quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất
của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở ñể hình thành giá
ñất là do ñịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

2.2.2.1. ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra
ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ,
ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo
ra và bị vua chúa phong kiến chiếm ñọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
14
ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất,
ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận
bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. ðịa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có
các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của ñịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt
ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới
chủ nghĩa tư bản [13].
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở
những mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ
màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư
thêm có hiệu suất cao hơn. ðây là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội
và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và
loại vừa có thể thu ñược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch
giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng ñất thuộc sở
hữu của ñịa chủ nên lợi nhuận phụ thêm ñó ñược chuyển cho ñịa chủ dưới
hình thức ñịa tô chênh lệch. Như vậy, ñịa tô chênh lệch gắn liền với sự ñộc

quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng ñất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại
cả trong ñiều kiện của chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới
hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước và nguồn gốc của
ñịa tô chênh lệch là do lao ñộng tạo ra. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô
chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II.
- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
15
khác nhau. ðiều ñó có nghĩa là ñịa tô chênh lệch I là do ñộ phì của ñất ñem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa ñất cũng ảnh hưởng rất lớn ñối với loại ñịa
tô này. ðịa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu ñất ñai vì phần
nhiều lợi nhuận siêu ngạch ñó có ñược không phải do công lao ñộng hay sự
ñầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do ñiều kiện tự nhiên tạo ra.
- ðịa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm
canh ñem lại. Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự ñầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác
nhau. ðịa tô chênh lệch II cho thấy khả năng ñầu tư thâm canh của nhà tư bản
trên mảnh ñất mà họ canh tác. [13]
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất
có thể thay ñổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền
mua ñất phải giảm ñi, vì lúc này người mua sẽ ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ
có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống
thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá
thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất
gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả.

Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do
ñó giá ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. [13]
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá
ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
16
cung về ñất ñai trên thị trường luôn cố ñịnh về không gian, vì ñất ñai không
thể di chuyển ñược từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không ñều giữa các ñịa phương do do các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí
ñịa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư
ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu ñược xem như hàm số của giá. Theo Luật ðất ñai 2003, hiện ở nước
ta có hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do
Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường. Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh dùng ñể áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng ñất. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, cũng
có những trường hợp áp dụng giá thị trường ñể tính giá của thửa ñất (công tác
ñấu giá QSDð).
Mặc dù tổng cung của ñất ñai là cố ñịnh, nhưng lượng cung của một loại
ñất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc ñiều chỉnh cơ cấu giữa các loại ñất. ðể ñiều tiết về số lượng

cung ñất ñai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng ñất, cho chuyển mục ñích
sử dụng ñất ñóng vai trò quyết ñịnh. ðiều này phụ thuộc vào chất lượng
quy hoạch sao cho vừa ñảm bảo cung về ñất cho phát triển kinh tế - xã hội,
vừa ñảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại ñất.
2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất
ðất ñai là một loại hàng hóa ñặc biệt, nên giá ñất chịu sự chi phối của rất
nhiều nhân tố phức tạp. Có thể nói không có loại hàng hóa nào lại biểu hiện
mức ñộ biến thiên về giá lớn hơn ñất ñai. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất
bao gồm:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………….
17
2.2.3.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng ñồng ñến giá ñất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ñến mức giá cả
ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ ñó trở thành cơ sở ñể
quyết ñịnh giá cụ thể cho các loại ñất.
a. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật
ñộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình. Mật ñộ
nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu ñối với ñất tăng vì thế giá ñất tăng lên. Tố
chất nhân khẩu thường có tương quan với trình ñộ ñược giáo dục và tố chất
văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn ñến
giá cả ñất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật
tự ổn ñịnh môi trường tốt ñẹp, do ñó về tâm lý tạo ñược ấn tượng tốt ñẹp cho
mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu ñối với loại này nên thúc ñẩy giá ñất
tăng lên.
Do sự thay ñổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của ñô
thị hóa, kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ. ðại gia ñình truyền thống tam ñại, tứ

ñại ñồng ñường dần dần bị thay thế bằng gia ñình nhỏ lấy ñôi vợ chồng làm
trung tâm. Sự thay ñổi kết cấu nhân khẩu gia ñình này sẽ làm tăng nhu cầu ñối
với nhà ở một cách tương ứng.
b. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng lớn ñối với giá ñất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất qua bốn mặt chủ yếu :
- Tình trạng ổn ñịnh chính trị: Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình trạng
ổn ñịnh của cục diện chính trị trong nước, quyết ñịnh việc ñầu tư tài sản và
ñất, mức ñộ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận ñúng thời
hạn. Khi lòng tin của nhà ñầu tư lớn sẽ kéo theo giá ñất tăng lên, và ngược lại.