bài giảng bất động sản tài trợ và thế chấp bất động sản

Trần Tiến Khai 1
NGUYÊN LÝ B
NGUYÊN LÝ B
Ấ
Ấ
T Đ
T Đ
Ộ
Ộ
NG S
NG S
Ả
Ả
N
N
Khoa Kinh Tế

Phát Triển
Đại học Kinh tế

TP.HCM
Giảng viên: Trần Tiến Khai
Trần Tiến Khai 2
Chương
Chương
7.
7.
T
T
à
à

i tr
i tr
ợ
ợ

v
v
à
à

th
th
ế
ế

ch
ch
ấ
ấ
p BĐS
p BĐS
Trần Tiến Khai 3
1. Giới thiệu
 Hầu hết các giao dịch bất động sản đều liên quan đến vay
nợ;
 Người mua nhà: thiếu tiền mặt;
 Nhà kinh doanh: chia xẻ rủi ro, đa dạng hóa danh mục đầu
tư;
 Người sở hữu nhà: muốn vay sử dụng chính căn nhà làm
vật thế chấp;

 Tài trợ nợ thế chấp (mortgage debt financing) là một khía
cạnh chủ yếu của các quyết định bất động sản;
 Cho vay thế chấp là một ngành quan trọng;
Trần Tiến Khai 4
1. Giới thiệu
 Tài trợ thế chấp rất phức tạp và tùy thuộc vào pháp
luật từng nước.
 Điều kiện cho vay thế chấp:
 khế ước vay tiền (note): ghi chi tiết các quyền và
nghĩa vụ tài chính giữa người vay và người cho vay.
 và văn bản thế chấp (mortgage): cam kết thế chấp
tài sản cho món tiền nợ.
 Khế ước vay tiền: ghi lãi suất, cách tính lãi suất, các
điều kiện và chi phí trả nợ trước hạn (loan paid off
early), nghĩa vụ cá nhân, lãi quá hạn (fees for late
payments), v.v.
 Quyền tịch thu tài sản thế chấp (foreclosure).
Trần Tiến Khai 5
2. Thế

chấp BĐS theo Luật Dân sự
 Điều 346
1.

Thế

chấp tài sản là

việc bên có

nghĩa vụ

dùng tài sản
là

bất động sản thuộc sở

hữu của mình để

bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ đối với bên có

quyền
2.

Bất động sản thế

chấp do bên thế

chấp giữ, trừ
trường hợp có

thỏa thuận giao cho bên nhận thế

chấp
hoặc người thứ

ba giữ.
3.

Bất động sản có đăng ký quyền sở

hữu có

thể được
thế

chấp để

bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

dân
sự, nếu có

giá

trị

lớn hơn tổng giá

trị

các nghĩa vụ
được bảo đảm…,
Trần Tiến Khai 6
2. Thế

chấp BĐS theo Luật Dân sự
 Điều 347 quy định về hình thức thế
chấp tài sản, cụ thể là:

1.

Thế

chấp tài sản phải được lập thành văn
bản, có

thể

lập thành văn bản riêng hoặc
ghi trong hợp đồng chính và

phải có

chứng
nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng
thực của Ủy ban nhân dân cấp có

thẩm
quyền, nếu có

thỏa thuận hoặc pháp luật có
quy định.
2.

Việc thế

chấp phải được đăng ký, nếu bất
động sản có đăng ký quyền sở

hữu.
Trần Tiến Khai 7
2. Thế

chấp BĐS theo Luật Dân sự
 Điều 351, 352: nghĩa vụ và quyền của bên thế
chấp bất động sản;
 Điều 353, 354: nghĩa vụ và quyền của bên
nhận thế chấp bất động sản;
 Điều 359: Xử lý tài sản thế chấp: bên nhận
thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản
thế chấp để thực hiện nghĩa vụ…
Trần Tiến Khai 8
2. Thế

chấp BĐS theo Luật Dân sự
 Nhà nước thừa nhận thế chấp quyền sử dụng đất (Điều
727), quy định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
(Điều 728).
 “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có
quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ
luật này và pháp luật về đất đai”.
 Có thể thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm
nghiệp để vay vốn sản xuất (Điều 729), thế chấp quyền
sử dụng đất ở (Điều 730).
Trần Tiến Khai 9
3. Các khái niệm về

tài trợ BĐS
1.

Lãi suất (interest rate) và

trả

lãi (interest
charges)
 Lãi suất thường được tính theo năm
 Tiền trả lãi được tính theo tháng, với lãi suất
năm chia cho 12 tháng, nhân với số dư nợ cân
đối đầu kỳ (the beginning-of-month balance)
tính theo tháng trả lãi.
 Ví dụ, lãi suất cho vay là 6%/năm, số dư nợ cân
đối đầu kỳ là 100 triệu đồng, thì lãi suất hàng
tháng là 0,5% (6%/12 tháng) x 100 triệu = 500
ngàn đồng.
Trần Tiến Khai 10
3. Các khái niệm về

tài trợ BĐS
2.

Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates)
 Lãi suất điều chỉnh: được sử dụng phổ
biến đối với các tài sản thế chấp thương
mại.
 Được gọi là thế chấp lãi suất điều chỉnh
(ARM – adjustable rate mortgage).

 Lãi suất điều chỉnh = lãi suất cơ bản+
lãi suất biên
Trần Tiến Khai 11
3. Các khái niệm về

tài trợ BĐS
 Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều
chỉnh (adjustable rates)
 Lãi suất cơ bản (Index rate): là phần thay
đổi (moving part) trong lãi suất điều chỉnh.
 Là mức lãi suất mà cả người cho vay lẫn
người vay không tác động đến được.
 Ở Hoa Kỳ: dựa theo mức lãi suất trái phiếu
kho bạc (constant maturity rates) do Kho bạc
Hoa Kỳấn định.
Trần Tiến Khai 12
3. Các khái niệm về

tài trợ BĐS
 Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều
chỉnh (adjustable rates)
 Lãi suất biên (Margin): là thành phần cộng
thêm vào lãi suất điều chỉnh của người cho
vay.
 Lãi suất biên được từng người cho vay ấn định và
theo điều kiện cạnh tranh và mức độ rủi ro của
món vay.
 Thông thường lãi suất biên là một hằng số xuyên
suốt kỳ hạn trả nợ.
 Đối với thị trường Hoa Kỳ, lãi suất biên đối với

phương thức lãi suất điều chỉnh ổn định vào
khoảng 2,75%.
Trần Tiến Khai 13
3. Các khái niệm về

tài trợ BĐS
 Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều
chỉnh (adjustable rates)
 Giới hạn lãi suất (Rate caps): áp dụng để hạn
chế các thay đổi trong lãi suất điều chỉnh ARM.
 Giới hạn kỳ hạn (periodic caps) hạn chế các
thay đổi về lãi suất từ ngày thay đổi đến lần kế
tiếp.
 Giới hạn chung (overall caps) hạn chế sự thay
đổi trong suốt cả thời gian trả nợ.
 Lãi suất ưu đãi (Teaser rates): là mức lãi suất
được giảm; thường là 1-2% thấp hơn tổng của
chỉ số lãi suất và lãi suất biên.
Trần Tiến Khai 14
3. Các khái niệm về

tài trợ BĐS
 Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều
chỉnh (adjustable rates)
 Giới hạn trả nợ (Payment caps): nhằm hạn chế
mức chi trả nằm trong một giới hạn nhất định.
 Ví dụ: áp dụng giới hạn trả nợ 5% cho mức trả
hàng năm là 1.000 USD, số tiền phải trả cho
năm thứ hai tối đa là 1.050 USD, bất kể lãi suất
thực (chỉ số lãi suất cộng lãi suất biên) tăng bao

nhiêu đi nữa.
Trần Tiến Khai 15
3. Các khái niệm về

tài trợ BĐS
3.

Trả

nợ

vay
 Trả nợ theo tháng.
 Trả góp đều hàng tháng với mức chi trả
bằng nhau (fully amortizing): một phần lãi
+ một phần vốn cho tới khi hết nợ.
 Trả với các mức khác nhau ở từng giai đoạn
(partially amortizing)
Trần Tiến Khai 16
3. Các khái niệm về

tài trợ BĐS
4.

Kỳ

hạn
 15-30 năm ở các nước phát triển;
 Việt Nam: ngắn hạn (dưới 3 năm); trung hạn
(3-5 năm), dài hạn (5-10 năm);

5.

Quyền trả

nợ trước hạn (right of
prepayment)
 Quyền trả nợ trước hạn và phí trả vốn vay trước
hạn.
Trần Tiến Khai 17
3. Các khái niệm về

tài trợ BĐS
5.

Phí

trả

nợ trước hạn (prepayment

penalty)
 tính phí theo tỷ lệ số dư nợ vào thời điểm trả
trước hạn.
 người vay phải trả thêm một số tiền tương ứng
với giá trị hiện tại của thu nhập có được từ tiền
lãi của người cho vay bị mất đi do người vay trả
nợ trước hạn (yield maintenance prepayment
penalty).
 người vay phải trả tương ứng số tiền mất đi
bằng trái phiếu Kho bạc (áp dụng ở Hoa Kỳ).

Trần Tiến Khai 18
3. Các khái niệm về

tài trợ BĐS
6.

Tiền phạt chậm trả

(Late fees)
 Đây là vấn đề khá quan trọng trong khế ước vay
nợ.
 Phí phạt chậm trả vốn thường rất cao, đến 4-
5% mức chi trảởcác tháng chậm trễ.
 Ở Việt Nam, một vài ngân hàng áp dụng mức
150% lãi suất cho vay tính theo số vốn phải trả
theo kỳ hạn nhưng chưa được trả.
Trần Tiến Khai 19
3. Các khái niệm về

tài trợ BĐS
1.

Trách nhiệm cá

nhân (Personal
Liability)
 Khi người vay ký tên vào khế ước vay
nợ, có nghĩa là bắt đầu có trách nhiệm
về pháp lý.
 Khi rơi vào hoàn cảnh “vỡ nợ”, hay được

gọi cách khác là “không có khả năng chi
trả -default”thì người vay có thể bị kiện
ra tòa, hoặc bị tịch biên tài sản thế
chấp.
Trần Tiến Khai 20
4. Cơ chế

cho vay thế

chấp
1.

5 đặc trưng của 1 món vay
1.

Số

lần trả, tần suất trả

(tháng, năm)
2.

Số dư nợ

(loan balance) ở

bất kỳ

lúc nào
3.

Suất sinh lợi của người cho vay (lender’s yield)
4.

Chi phí

vay hiệu quả

của người vay (borrower’s
effective borrowing cost)
5.

Giá

trị

hiện tại (present value) của món nợ.
Trần Tiến Khai 21
4. Cơ chế

cho vay thế

chấp
2.

Tính mức chi trả

theo cách trả

góp đều

 Vấn đề 1: bạn muốn vay, khả năng chi trảổn định
10 triệu đồng/tháng, thời hạn 20 năm, lãi suất
6%/năm. Số tiền bạn được vay là bao nhiêu?
Ví

dụ

1: Tính giá

trị

món vay
Thời hạn vay

(number of payments -

nper)
20 năm 240 tháng
Lãi suất

(interest rate -

i) 6%/năm 0,5%/tháng
Giá

trị

hiện tại

(Present value -

PV) $1.395.807.717
Giá

trị

tương lai (Future value -

FV) 0
Giá

trị

chi trả

(Payment -

PMT) dựa

trên lãi suất cố

định và

hạn mức chi trả

cố định
$10.000.000
công thức PV = PV(rate, nper, pmt, [fv], [type])
= PV(0.005,240,10.000.000,0) = 1.395.807.717
Trần Tiến Khai 22

4. Cơ chế

cho vay thế

chấp
2.

Tính mức chi trả

theo cách trả

góp đều
 Vấn đề 2: bạn muốn vay 1 tỷ đồng, lãi suất cố định
6%/năm, thời hạn 20 năm, trả góp dần hàng tháng.
Số tiền bạn phải trả hàng tháng là bao nhiêu?
Ví

dụ

2: Tính số

tiền trả

hàng tháng
công thức PMT = PMT(rate, nper, pv, [fv], [type])
= PMT(0.005,240,1.000.000.000,0)= 7.164.311
Thời hạn vay (number of payments -

nper) 20 năm 240 tháng
Lãi suầt (interest rate -

i) 6%/năm 0.5%/tháng
Giá

trị

hiện tại (Present value -

PV) 1.000.000.000
Giá

trị tương lại (Future value -

FV) 0
Giá

trị

chi trả

(Payment -

PMT) dựa trên lãi suất cố định và

hạn mức chi trả

cố định
($7.164.311)
Trần Tiến Khai 23
4. Cơ chế

cho vay thế

chấp
3.

Tính dư

nợ
 Vấn đề 3: với phương thức trả góp cố định với khoản tiền
chi trả cố định, ta có thể tính dư nợ vào bất kỳ thời điểm
nào dựa trên số lần phải trả còn lại, lãi suất vay, và hạn
mức trả góp hàng tháng.
Ví

dụ

2: Tính số

tiền trả

hàng tháng
công thức PV = PV(rate, nper, pmt, [fv], [type])
=PV(0.005,120,7.164.311,0) = 645.314.195
Dư nợ (loan balance) sau 10 năm 20 năm 120 tháng
Lãi suất (interest rate -

i) 6%/năm 0,5%/tháng
Giá

trị

hiện tại (Present value - PV) = Dư nợ sau 10
năm
$645,314,195
Giá

trị tương lại (Future value -

FV) 0
Giá

trị

chi trả

(Payment -

PMT) dựa trên lãi suất cố
định và

hạn mức chi trả

cố

dịnh
($7,164,311)
Trần Tiến Khai 24
4. Cơ chế

cho vay thế

chấp
4.

Tính suất sinh lợi của người cho vay
 Vấn đề 4: Giả sử 1 ngân hàng cho vay trả góp 1.000
USD/tháng, thời hạn 360 tháng (30 năm), lãi suất
7%/năm. Số tiền cần cho vay là:
PV = PV (rate, nper, pmt, [fv], [type])
= (0.00583333, 360, 1.000, [0], [type])
= 150.307,57 USD
 Ngân hàng chỉ phát vay 145.000 USD, thu trước 5.307,57
USD. Lãi suất thực (su
ất sinh lợi của người cho vay) là
bao nhiêu?
Rate = Rate(nper, pmt, pv, [fv], [type])
=(360,1.000,-145000,0,0) = 0,6133%/tháng = 7,36%/năm
Trần Tiến Khai 25
4. Cơ chế

cho vay thế

chấp
4.

Tính suất sinh lợi của người cho vay
 Vấn đề 4: Giả sử 1 ngân hàng cho vay trả góp 1.000
USD/tháng, thời hạn 360 tháng (30 năm), lãi suất 7%/năm.
Số tiền cần cho vay là 150.307,57 USD.

 Ngân hàng chỉ phát vay 145.000 USD, thu trước 5.307,57
USD. Lãi suất thực (suất sinh lợi của người cho vay) là bao
nhiêu?
Thời hạn vay (number of payments -

nper) 30 năm 360 tháng
Lãi suất (interest rate -

i) 7.36% 0.6133%
Giá

trị

hiện tại (Present value -

PV) 145,000
Giá

trị tương lại (Future value -

FV) 0
Giá

trị

chi trả

(Payment -

PMT) dựa trên lãi suất cố

định và

hạn mức chi trả

cố

dịnh
$1,000