PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CTCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẤT COTEC (CLG) GIAI ĐOẠN 2010 2012




!"# $%
$&&'!()*"+
, /, ,
011234567 % )
89:;1<=:>?1 % "
<01: % @A5BC1<D E7FG1<HI1
J1 % &
 % K$
"LM % ,,/N,
 % NO
P:Q21:R7:?1< 1S4, ,
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẤT COTEC
(COTECLAND)
PHẦN I: GIỚI THIỆU VỀ COTECLAND
Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Nhà Đất Cotec
• Địa chỉ: 14 Nguyễn Trường Tộ - P.12 - Q.4 - Tp.HCM
• Điện thoại: (84.8) 5401 0999
• Fax: (84.8) 5401 0777
• Email:
• Website:
I. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH
- Công ty COTECLAND được thành lập từ Nhà máy Coterraz, Trung tâm kinh doanh Bất động
sản và hai Xí nghiệp Xây lắp, là một trong những đơn vị trực thuộc Công ty Kỹ thuật Xây dựng
và Vật liệu Xây dựng (COTEC) tức COTEC GROUP ngày nay, được cổ phần hóa theo Quyết
định số 2013/QĐ-BXD ngày 17/12/2004 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
- Tháng 2/2005, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà đất chính thức hoạt động theo giấy

phép ĐKKD số 4103003080 đăng ký lần đầu ngày 28/01/2005 được Sở KH và ĐT TP HCM cấp,
đăng ký thay đổi lần 2 ngày 18/06/2007, đăng ký thay đổi lần 3 ngày 04/07/2007, đăng ký thay
đổi lần 4 ngày 16/5/2008, đăng ký thay đổi lần 5 ngày 03/12/2008, đăng ký thay đổi lần 6 ngày
18/5/2009, đăng ký thay đổi lần 7 ngày 06/7/2009, đăng ký thay đổi lần 8 ngày 30/3/2010.
- Ngày 25/06/2007: Tăng vốn điều lệ lên 21,4 tỷ đồng thông qua đợt phát hành cổ phiếu cho cổ
đông hiện hữu theo tỷ lệ 1:1.
- Ngày 26/03/2010: Công ty tăng vốn điều lệ lên 100 tỷ đồng từ nguồn trả cổ tức bằng cổ phiếu
năm 2008, 2009; Phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu tỷ lệ 1:3 và chào bán riêng lẻ cho
CTCP Kỹ thuật Xây dựng và Vật liệu Xây dựng (Cotec).
- Ngày 09/08/2010: Cổ phiếu của công ty được niêm yết và chính thức giao dịch trên sàn HOSE.
II. LĨNH VỰC KINH DOANH
- Đầu tư kinh doanh nhà. Môi giới, tư vấn BĐS
2
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
- Khai thác, sản xuất, mua bán vật liệu xây dựng
- Tư vấn đầu tư và Thiết kế kiến trúc công trình dân dụng và công nghiệp. Quản lý dự án các
công trình dân dụng và công nghiệp, các công trình hạ tầng khu đô thị và công nghiệp
- Xây dựng, lắp đặt, sửa chữa các công trình dân dụng, công nghiệp, công trình kỹ thuật hạ tầng
khu đô thị và khu công nghiệp. Sản xuất, mua bán thiết bị ngành xây dựng, kết cấu thép tiền chế
- Mua bán vật tư, máy móc, thiết bị, phụ tùng thay thế, dây chuyền công nghệ ngành xây dựng
- Kinh doanh khách sạn, khu nghỉ dưỡng
- Kinh doanh BĐS. Dịch vụ định giá BĐS. Sàn giao dịch BĐS. Dịch vụ đấu giá BĐS. Dịch vụ
quảng cáo BĐS. Dịch vụ quản lý BĐS.
- Quảng cáo. Nghiên cứu thị trường và thăm dò dư luận. Tổ chức giới thiệu và xúc tiến thương
mại. Giám sát thi công xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp.
III. VỊ THẾ CÔNG TY
Mặc dù mới hoạt động hơn 5 năm nhưng thương hiệu của COTECLAND đã tạo được vị thế trên
thị trường do công ty luôn chú trọng đến chất lượng, uy tín và giá thành sản phẩm cạnh tranh so
với các công ty trong ngành.
- Về năng lực tài chính: Vốn điều lệ hiện tại của doanh nghiệp là 100 tỷ đồng, tổng tài sản của

doanh nghiệp là trên 400 tỷ đồng tại thời điểm Q2.2010. Ngoài ra, doanh nghiệp luôn có hệ số
thanh toán ngắn hạn an toàn nên việc đảm bảo các chỉ số tài chính cơ bản cùng với hiệu quả kinh
doanh mà doanh nghiệp hiện đang đạt được sẽ là nền tảng căn bản cho hoạt động trong tương lai
của doanh nghiệp.
- Về thị trường hoạt động: Miền trung: Đà Nẵng, Phan Thiết đến miền Nam như TP HCM và
TP Vũng Tàu, Bình Dương, Phú Quốc. Trong đó, TP HCM và Vũng Tàu là địa điểm được công
ty chú trọng nhất với sự tập trung phát triển khu chung cư, trung tâm thương mại tại TP HCM và
khu nghỉ dưỡng, khách sạn tại TP Vũng Tàu.
- Về bộ máy quản trị điều hành: Đội ngũ quản lý với nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, có tầm
nhìn xa luôn đưa ra những quyết định chính xác và kịp thời về chiến lược cũng như đối với hoạt
động của ngành. Cơ cấu quản trị điều hành được xây dựng trên tiêu chuẩn phù hợp với hoạt động
của Công ty và hướng tới chuẩn mực điều hành quốc tế.
- Về nguồn lực: Ban lãnh đạo của COTECLAND là những người có năng lực cũng như đội ngũ
cán bộ quản lý, cán bộ kỹ thuật có trình độ, kinh nghiệm, có thâm niêm gắn bó với
COTECGROUP nhiều năm qua. Với môi trường làm việc tốt và chế độ đãi ngộ nhân tài phù
hợp, Công ty đã xây dựng được đội ngũ nhân viên trẻ, có trình độ chuyên môn cao, năng động và
chuyên nghiệp. Ngoài ra, COTECLAND còn được sự hỗ trợ từ COTECGROUP về nguồn nhân
lực khi cần thiết cũng như trong hoạt động kinh doanh khi một số công trình từ COTECGROUP
sẽ giao cho COTECLAND quản lý và kinh doanh phân phối.
IV. CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN VÀ ĐẦU TƯ
3
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
- Tập trung phát triển lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản.
- Huy động vốn, phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ lên 95 tỷ đồng nhằm thực hiện công tác đầu
tư, kinh doanh các dự án bất động sản.
- Tiếp tục hoàn thiện bộ máy tổ chức, các phòng ban, tập trung tuyển dụng, thu hút nhân tài, đào
tạo nâng cao trình độ cho cán bộ quản lý, cán bộ kỹ thuật.
- Tăng cường và hoàn thiện mô hình quản lý tài chính, xây dựng chiến lược, định hướng cho
công tác tài chính, mở rộng quan hệ với các tổ chức tín dụng nhằm đảm bảo nguồn vốn cho hoạt
động sản xuất kinh doanh.

- Hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ, tiến tới xây dựng mô hình quản lý chất lượng theo tiêu
chuẩn ISO 9001 – 2000. Luôn coi công tác cải tiến chất lượng là động lực cho sự phát triển.
- Ngoài lĩnh vực chủ đạo là kinh doanh bất động sản, công ty còn phát triển các lĩnh vực Xây lắp,
Công nghiệp, Đầu tư tài chính.
- Xây dựng hệ thống kinh doanh vững mạnh mang thương hiệu CotecLand trên thị trường. Xây
dựng thương hiệu công ty “COTECLAND” và thương hiệu sản phẩm “BLUE SAPPHIRE” ở các
sản phẩm chính như các căn hộ, chung cư trung và cao cấp, khu dân cư, khu resort 4 đến 5 sao,
các khu phức hợp nghỉ dưỡng biển, các khu biệt thự cao cấp….
- Xây dựng CotecLand trở thành "NHÀ ĐẦU TƯ CHUYÊN NGHIỆP" với quy trình Đầu tư -
Xây dựng - Kinh doanh - Quản lý sau bán hàng.
- Xây dựng văn hóa doanh nghiệp đặc trưng "COTECLAND"
V. CƠ CẤU CỔ ĐÔNG VÀ BAN LÃNH ĐẠO
1. CƠ CẤU CỔ ĐÔNG
ST
T
Tên Cổ Đông
Cổ Phiếu
Nắm Giữ
Tỉ Lệ
%
1 CTCP Kỹ thuật xây dựng và Vật liệu xây dựng
(Cotec)
11,090,000 55.45%
2 CTCP Kỹ thuật xây dựng An Pha 2,102,070 10.51%
3 Tama Global Investments Pte. Ltd 1,708,720 8.54%
4 Lưu Thị Thảo 431,130 2.16%
5 Đào Đức Nghĩa 199,000 1%
6 Cổ đông khác
2. BAN LÃNH ĐẠO CÔNG TY
Tên Chức vụ

Đào Đức Nghĩa Chủ tịch Hội đồng quản trị
4
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
Nguyễn Thế Thanh Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị
Đỗ Đăng Nguyễn Ủy viên Hội đồng quản trị
Lê Thế Anh Ủy viên Hội đồng quản trị
Phan Văn Ngoan Ủy viên Hội đồng quản trị
Phạm Thị Huyền Thành viên Ban Kiểm soát
Trương Hoài Bửu Ánh Thành viên Ban Kiểm soát
Trần Nhất Nguyên Thành viên Ban Kiểm soát
Nguyễn Thế Thanh Tổng Giám đốc
Phạm Huy Phúc Phó Tổng Giám đốc
Phạm Hoàng Phương Phó Tổng Giám đốc
Phan Văn Tín Phó Tổng Giám đốc
Nguyễn Thị Hồng Vân Phó Tổng Giám đốc
Đàm Quang Trực Phó Tổng Giám đốc
Đinh Văn Tâm Kế toán trưởng
PHẦN II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP
I. PHÂN TÍCH TỶ LỆ:
1. Các tỷ số thanh khoản:
I. Tỷ số thanh khoản 2010 2011 2012
1. Tỷ số thanh khoản hiện hành 0.94 1.42 1.94
2. Tỷ số thanh toán nhanh 0.43 1.15 1.20
Nhận xét:
Tỷ số thanh khoản của công ty có sự cải thiện rõ rệt qua các năm (2010 đến 2012), cụ thể:
- Tỷ số thanh khoản hiện hành của công ty năm 2012 là 1,94, tức là cứ mỗi một đồng nợ
ngắn hạn thì được bảo đảm bằng 1,94 đồng tài sản ngắn hạn. Với tỷ số thanh khoản hiện
hành là 1,94 thì COTECLAND có thể chuyển đổi các tài sản lưu động của mình với tỷ lệ
51,6% (1/1,94 = 51,6%) giá trị sổ sách để thanh toán hết cho các chủ nợ. Với mức tỷ lệ
này công ty có khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn. Theo xu hướng từ năm 2009

đến 2012 thì tỷ số thanh khoản hiện hành của công ty ngày càng tăng cho thấy công ty
đang cố gắng cải thiện khả năng thanh toán của mình
- Tỷ số thanh toán nhanh của công ty năm 2012 là 1,2 > 1, cho thấy khả năng thanh toán
tức thời của công ty là khá tốt, khi có 1,2 đồng tài sản ngắn hạn không bao gồm hàng tồn
kho để sẵn sàng thanh toán cho các khoản nợ ngắn hạn. Tương tự như tỷ số thanh khoản
5
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
hiện hành, tỷ số thanh khoản nhanh của công ty cũng tăng dần qua các năm thể hiện sự
khả năng thanh toán nợ ngắn hạnh của công ty ngày càng tốt.
2. Các tỷ số quản lý tài sản:
II. Tỷ số quản lý tài sản 2010 2011 2012
1. Tỷ số vòng quay hàng tồn kho 1.25943
2.9858
7 0.59769
2. Ngày thu tiền bình quân (ngày/năm)
34.649
4
119.75
7 390.42
3. Tỷ số vòng quy tài sản cố định
1.1460
7
2.6058
5 0.42906
4. Vòng quay tổng tài sản 0.30298
0.3656
7 0.13494
Nhận xét:
- Về vòng quay hàng tồn kho: Năm 2012 là 0,6 vòng/năm giảm so với 2 năm trước (năm
2010 là 1,3 vòng/năm; 2011 là 3 vòng/năm), điều này cho thấy tồn kho của công ty rất

lớn và hàng hóa khó bán hơn các năm trước, điều này phù hợp với tình hình đóng băng
thị trường BĐS trong năm 2012, các căn hộ dự án của công ty chậm tiêu thụ và tồn kho
nhiều.
- Về kỳ thu tiền bình quân: Năm 2012 là 390 ngày/năm, tức là công ty mất đến 390 ngày
để thu tiền từ các khoản phải thu, điều này thể hiện công ty bị chiếm dụng vốn rất lâu,
nhiều khả năng công ty đã phát sinh các khoản phải thu khó đòi và có khả năng mất vốn.
- Về vòng quay tài sản cố định: năm 2012 là 0,42 vòng/năm, tức là một đồng tài sản cố
định tạo ra 0,42 đồng doanh thu, chỉ số này thấp trong khi công ty đang hoạt động trong
lĩnh vực thâm dụng vốn cho thấy năm 2012 doanh nghiệp sử dụng TSCĐ không hiệu quả.
Hơn nữa tỷ số này giảm so với năm 2011 (2,6) nên việc sử dụng TSCĐ kém hiệu quả
- Về vòng quay tổng tài sản: năm 2012 là 0,13 vòng/năm cho thấy cứ 1 đồng tổng tài sản
tham gia hoạt động kinh doanh thì tạo thành 0,13 đồng doanh thu, ngoài ra tỷ số này
giảm mạnh trong năm 2012 so với 2011 cho thấy Cotecland đang khai thác và sử dụng
tài sản kém hiệu quả và tính hiệu quả bị giảm sút.
3. Tỷ số khả năng sinh lời
Nhận xét:
- ROS: năm 2012 là 7,7 %, tăng so với năm 2011 tuy nhiên thấp hơn rất nhiều so với năm
2010; khả năng sinh lợi. Khả năng tạo ra lãi ròng từ doanh thu của cty còn ở mức khá.
- ROA: năm 2012 là 1%, thấp hơn mức trung bình ngành 5% và có xu hướng giảm dần
qua các năm từ năm 2010 => Khả năng tạo ra lợi nhuận từ tài sản thấp và ngày càng
giảm theo thời gian
6
IV. Tỷ số khả năng sinh lời 2010 2011 2012
1. Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu (ROS) 24.7% 6.3% 7.7%
2. Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) 7.5% 2.3% 1.0%
3. Tỷ số sức sinh lời cơ bản (BEP) 14.3% 10.0% 6.2%
4. Lợi nhuận trên vốn cổ phần thường (ROE) 21.9% 12.6% 5.1%
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
- ROE: năm 2012 là 5,1%, thấp hơn mức trung bình ngành 7% và có xu hướng giảm dần
từ năm 2010 => khả năng sinh lợi từ việc sử dụng vốn chủ sở hữu ngày càng thấp

- BEP: 5,1% (năm 2012) thấp hơn hai năm trước đó, xu hướng giảm dần, cho thấy khả
năng tạo ra lợi nhuận hoạt động khá thấp so với mức trung bình ngành và có xu hướng
giảm trong các năm gần đây.
 Khả năng sinh lợi của CLG khá thấp so với mức trung bình ngành, và đang có xu
hướng giảm sút trong các năm gần đây.
4. Tỷ số quản trị nợ
Nhận xét:
- Tỷ số nợ hiện tại của công ty rất cao 75% (2012) mặc dù đã giảm so với năm trước, mức
này là khá cao so với mức trung bình ngành là 59%. 75% nguồn vốn của công ty là đến
từ nợ. Đây là điều gây rủi ro khá lớn đối với công ty khi duy trì tỷ lệ nợ ở mức cao và gây
khó khăn cho cty khi cần tìm kiếm thêm nguồn vốn vay mới.
- Tỷ số thanh toán lãi vay 1,25 lần (năm 2012), tức là lãi vay của CLG được bù đắp chi
trả 1,25 lần, tương đối thấp hay mức độ an toàn là khá thấp, điều này củng cố kết luận ở
trên là công ty sẽ gặp khó khăn khi tìm kiếm thêm nguồn vốn vay mới.
- Tỷ số khả năng trả nợ 0,14 lần (năm 2012), rất thấp, phản ánh công ty chỉ có thể sử
dụng toàn bộ dòng tiền sẵn có để thanh toán 14% các khoản chi phí tài chính cố định của
mình
 Nhìn chung công ty đang duy trì một tỷ lệ nợ khá cao đồng thời dòng tiền để thanh toán
lãi vay trong ngắn hạn và dài hạn cũng không được tốt, công ty đang có vấn đề về khả
năng thanh toán lãi vay trong ngắn hạn và dài hạn
5. Tỷ số giá trị thị trường
V. Tỷ số giá trị thị trường 2010 2011 2012
1. Tỷ số giá/thu nhập (P/E) 9.57035
7.6911
8 6.56362
2. Tỷ số giá/dòng tiền (P/F) 9.12

6.55 5.27
3. Tỷ số giá trị thị trường/giá trị sổ sách (P/B) 2.10 0.97 0.34
Nhận xét:

7
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
- P/E của công ty 2012 là 6,6 lần thấp hơn mức trung bình ngành là 9,1. Nhà đầu tư chỉ sẵn
lòng trả 6,6 đồng cho 1 đồng thu nhập hiện tại. Mức P/E thấp hơn trung bình ngành cho
thấy công ty rủi ro hơn các công ty khác trong ngành và triển vọng tăng trưởng không tốt.
- Tỷ số giá/dòng tiền 2012 là 5,27, giảm dần từ năm 2010 đến 2012, hiện tại nhà đầu tư chỉ
sẵn lòng trả 5,3 đồng cho 1 đồng thu nhập của công ty. Mức này là khá thấp so với các
công ty trong ngành nên có thể thấy triển vọng tăng trưởng của công ty thấp hoặc là công
ty rủi ro hơn
- P/B 2012 là 0,34, sụt giảm mạnh so với các năm trước, nhà đầu tư chỉ sẵn lòng trả 0,34
đồng cho mỗi đồng giá trị sổ sách công ty, cho thấy các nhà đầu tư đánh giá triển vọng
của cty thấp và có rủi ro cao.
II. PHÂN TÍCH CƠ CẤU VÀ PHÂN TÍCH XU HƯỚNG:
1. CƠ CẤU TÀI SẢN:

Giá trị Tỷ lệ
2010 2011 2012 2010 2011 2012
I - TÀI SẢN NGẮN HẠN
169,065,920,33
3
446,180,334,12
1
621,173,469,306 44% 64% 59%
1. Tiền và các khoản tương đương tiền 1,085,526,389 689,675,427 2,673,898,596 0% 0% 0%
2. Các khoản đầu tư tài chính ngắn
hạn
3,000,000,000 82,790,897,011 81,060,000,000 1% 12% 8%
3. Các khoản phải thu ngắn hạn 56,841,164,479
264,775,800,94
4

279,354,191,271 15% 38% 27%
4. Hàng tồn kho 91,845,029,271 85,664,032,718 237,248,364,206 24% 12% 23%
5. Tài sản ngắn hạn khác 16,294,200,194 12,259,928,021 20,837,015,233 4% 2% 2%
II - TÀI SẢN DÀI HẠN
212,717,918,22
4
253,315,237,88
2
429,664,863,634 56% 36% 41%
1. Các khoản phải thu dài hạn 714,290,493 0% 0% 0%
2. Tài sản cố định
100,929,320,73
3
98,156,596,705 330,492,664,543 26% 14% 31%
2.1. Tài sản cố định hữu hình
100,922,924,76
3
98,156,596,705 94,048,119,973 26% 14% 9%
2.3. Tài sản cố định vô hình 6,395,970 141,417,928,671 0% 0% 13%
2.4. Chi phí xây dựng cơ bản dở
dang
95,026,615,899 0% 0% 9%
5. Các khoản đầu tư tài chính dài hạn
103,373,707,15
9
137,724,003,75
7
87,813,564,470 27% 20% 8%
6. Tài sản dài hạn khác 8,414,890,332 17,434,637,420 10,644,344,128 2% 2% 1%
1. Chi phí trả trước dài hạn 7,459,354,808 16,696,226,515 8,457,304,431 2% 2% 1%

3. Tài sản thuế thu nhập hoãn lại 955,535,524 738,410,905 2,187,039,697 0% 0% 0%
4. Tài sản dài hạn khác 0% 0% 0%
Tổng cộng tài sản
381,783,838,55
7
699,495,572,00
3
1,050,838,332,94
0
100
%
100
%
100
%
Nhận xét:
- Tổng tài sản của CLG năm 2012 là 1.050 tỷ đồng trong đó tài sản ngắn hạn chiếm 59% và tài
sản dài hạn chiếm 41%. Tổng tài sản của công ty tăng qua các năm, trong đó tăng mạnh nhất là ở
tài sản ngắn hạn
8
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
- Tài sản ngắn hạn của công ty 2012 là 621 tỷ đồng chiếm 59% tổng tài sản, tăng so với 2011.
Trong đó, tài sản ngắn hạn nằm chủ yếu ở khoản phải thu và hàng tồn kho. Do dó, việc gia tăng
mạnh tài sản ngắn hạn là do sự gia tăng của khoản phải thu và hàng tồn kho, đăc biệt là sự gia
tăng đáng kể của HTK vào năm 2012 (tăng đến gần 300% so với năm 2011) nguyên nhân do tình
hình đóng băng của thị trường BĐS trong năm 2012. Khoản phải thu chiếm tỷ trọng khá lớn
(27% tổng tài sản) trong cơ cấu tài sản là do đặc thù kinh doanh ngành xây dựng thường là
không thanh toán hết các công trình mà thanh toán theo tiến độ thực hiện công trình.
- Tài sản dài hạn của công ty 2012 là 430 tỷ đồng chiếm 41% tổng tài sản, tăng qua các năm, tuy
nhiên cơ cấu tài sản dài hạn lại tăng giảm không ổn định trong cơ cấu của công ty. Trong đó, tài

sản dài hạn chủ yếu là tài sản cố định của công ty (chiếm 31% tổng tài sản), và các khoản đầu tư
tài chính dài hạn (8% tổng tài sản).
- Tài sản cố định của công ty chiếm tỷ lệ chủ yếu đồng thời lý giải sự gia tăng của tài sản dài hạn
trong năm 2012 là đến từ TSCĐ mà cụ thể là chi phí xây dựng cơ bản dở dang
- Bên cạnh đó, các khoản đầu tư tài chính lại sụt giảm mạnh trong năm 2012 (khoảng 37% so với
năm 2011), lý do là sự sụt giảm trong giá trị đầu tư vào các công ty liên doanh liên kết gây ra.
2. PHÂN TÍCH CƠ CẤU NGUỒN VỐN


I - NỢ PHẢI TRẢ
1. Nợ ngắn hạn
1.1. Vay và nợ ngắn hạn
1.2. Phải trả người bán
1.3. Người mua trả tiền trước
1.4.Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước
1.5. Phải trả người lao động
1.6. Chi phí phải trả
1.9. Các khoản phải trả, phải nộp ngắn hạn khác
1.11. Quỹ khen thưởng phúc lợi
2. Nợ dài hạn
2.3. Phải trả dài hạn khác
2.4. Vay và nợ dài hạn
2.6. Dự phòng trợ cấp mất việc làm
2.8. Doanh thu chưa thực hiện
II - VỐN CHỦ SỞ HỮU
1. Vốn chủ sở hữu
1.1. Vốn đầu tư của chủ sở hữu
1.2. Thặng dư vốn cổ phần
1.7. Quỹ đầu tư phát triển
9

GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
1.8. Quỹ dự phòng tài chính
1.10. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối
Tổng cộng nguồn vốn
Nhận xét:
- Tổng nguồn vốn của CLG năm 2012 là 1.050 tỷ đồng, tăng 50% so với năm 2011, trong
đó cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho công ty chủ yếu đến từ nợ phải trả của công ty (75% tổng
nguồn vốn), vốn chủ sở hữu chỉ đóng góp vào nguồn vốn là 20%, hiện tại công ty đang
duy trì hoạt động kinh doanh chủ yếu bằng nợ do đó đây là một rủi ro đến từ cấu trúc vốn
của công ty, có thể dẫn đến các khó khăn về tài chính khi thị trường có biến động xấu đi.
- Về nợ phải trả: năm 2012 là 786 tỷ đồng chiếm 75% tổng tài sản, tăng 37% so với năm
trước, trong đó nợ ngắn hạn chiếm 31% tổng tài sản và nợ dài hạn chiếm 44% tổng tài
sản
o Nợ ngắn hạn của CLG chủ yếu là từ phải trả người bán (9%) và vay ngắn hạn
(11%)
o Trong khi đó, nợ dài hạn chủ yếu là đến từ vay dài hạn (30%) và doanh thu chưa
thực hiện (14%)
- Về vốn chủ sở hữu: năm 2012 là 213 tỷ đồng tăng 68% so với năm 2011, chủ yếu là do
các cổ đông của công ty góp vốn vào thêm.
- Đồng thời năm 2012 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể của lợi nhuận sau thuế chưa phân phối
 Công ty hiện tai đang duy trì cơ cấu vốn bao gồm vốn tài trợ từ nợ là chủ yếu, trong đó
ngoại trừ khoản nợ do chiếm dụng vốn của nhà cung cấp các khoản nợ vay có lãi là khá
lớn (44%), điều này gây ra áp lực thanh toán khá lớn đến công ty, đăc biệt trong giai đoạn
kinh doanh hiện nay khi mà có sự sụt giảm của thị trường BĐS, hàng tồn kho nhiều, giá
trị giảm sút, thời gian chiếm dụng vốn của đối tác tăng. Đây là một khó khó khăn lớn đối
với cty khi duy trì một cấu trúc vốn với tỷ lệ nợ lớn như vậy,
3. CƠ CẤU LỜI LỖ:
Giá trị Tỷ lệ
2010 2011 2012
201

0
201
1
201
2
1. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
115,672,533,
812
255,781,815,
966
141,801,243,
571
100
%
100
%
100
%
2. Các khoản giảm trừ doanh thu 0% 0% 0%
3. Doanh thu thuần về bán hàng và cung
cấp dịch vụ

115,672,533,8
12

255,781,815,9
66

141,801,243,5
71

100
%
100
%
100
%
4. Giá vốn hàng bán

65,694,194,41
9

172,753,378,2
59

99,135,440,48
9 57% 68% 70%
5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp
dịch vụ

49,978,339,39
3

83,028,437,70
7

42,665,803,08
2 43% 32% 30%
6. Doanh thu hoạt động tài chính

40,535,162,08

5

26,323,726,76
0

42,874,433,55
0 35% 10% 30%
10
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
7. Chi phí tài chính

13,220,513,91
8

48,809,326,95
6

54,621,971,12
1 11% 19% 39%
- Trong đó: Chi phí lãi vay

13,195,481,91
8

47,714,821,90
8

52,348,920,93
2 11% 19% 37%
8. Chi phí bán hàng

5,686,311,210

10,094,173,08
0

7,863,217,418 5% 4% 6%
9. Chi phí quản lý doanh nghiệp

28,282,993,09
4

18,120,306,50
6

15,538,622,03
8 24% 7% 11%
10. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh

43,323,683,25
6

32,328,357,92
5

7,516,426,054
37
%
13
%

5%
11. Thu nhập khác

454,652,656

524,904,380

19,045,091,21
8 0% 0% 13%
12. Chi phí khác

443,493,646

329,263,519

3,732,588,700
0% 0% 3%
13. Lợi nhuận khác

11,159,010

195,640,861

15,312,502,51
8 0% 0% 11%
14. Phần lãi (lỗ thuần) trong công ty liên
doanh/liên kết

(1,857,067,97
0)

(10,078,043,4
01)

(9,554,127,19
6) -2% -4% -7%
15. Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế

41,477,774,29
6

22,445,955,38
5

13,274,801,37
6 36% 9% 9%
16. Chi phí thuế TNDN hiện hành

13,133,796,41
7

6,340,946,180

3,316,596,742
11
%
2% 2%
17. Chi phí thuế TNDN hoãn lại

(236,539,355)

69,174,512

(989,338,591)
0% 0% -1%
18. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp

28,580,517,23
4

16,035,834,69
3

10,947,543,22
5 25% 6% 8%
18.1 Lợi ích của cổ đông thiểu số

11,695,779

43,485,096

7,618,035
0% 0% 0%
18.2 Lợi nhuận sau thuế của công ty mẹ

28,568,821,45
5

15,992,349,59
7

10,939,925,19
0 25% 6% 8%
17. Lãi cơ bản trên cổ phiếu

3,250

1,599

717
0% 0% 0%
Nhận xét:
- Doanh thu thuần năm 2012 là 141 tỷ đồng, giảm 45% so với năm 2011, ghi nhận sự khó
khăn trong hoạt động kinh doanh của cty và ngành BĐS nói chung khi thị trường BĐS
đóng băng
- Chi phí:
o Giá vốn hàng bán 2012 là 99 tỷ đồng chiếm 70% doanh thu, cơ cấu chi phí giá
vốn tăng lên đáng kể so với năm 2010 (57%)
11
ROE
5,1%
ROA
1%
ROS(Lãi ròng/doanh thu)
7,7%
Vòng quay tổng tài sản = doanh thu/tổng tài
sản
0,14
Số nhân vốn chủ sở hữu = Tổng tài sản/vốn CSH
4,9

GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
o Chi phí tài chính chủ yếu là chi phí lãi vay chiếm 37% doanh thu của công ty, đây
tỷ lệ khá lớn do công ty duy trì nguồn tài trợ chủ yếu đến từ nợ vay. Khoản chi
phí này tăng cả về mặt giá trị và tỷ lệ trong các năm qua
o Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp chiếm tỷ lệ 6% và 11% doanh thu.
- Lợi nhuận: năm 2012 là 10,9 tỷ đồng, tỷ lệ lợi nhuận sau thuế/doanh thu là 8%, tăng nhẹ
so với năm trước tuy nhiên mức thấp so với năm 2010 (25%)
- Lợi nhuận từ bán hàng và cung cấp dịch vụ là 30% doanh thu, đây là mức lợi nhuận khá,
tuy nhiên thấp hơn các năm trước. Công ty có chi phí tài chính quá cao nên mức lợi
nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ còn lại 5% doanh thu. Mức chi phí tài chính này
phần nào được bù đắp từ doanh thu hoạt động tài chính của cty (30% doanh thu). Có thể
thấy được lãi vay cao ảnh hưởng rất lớn đến lợi nhuận thuần và sau thuế của công ty.
III. PHÂN TÍCH DUPONT
Nhận xét:
- Công ty có mức lãi ròng/doanh thu khá tốt 7,7%, tuy nhiên do vòng quay tổng tài sản
thấp (0,14 vòng/năm) nên dẫn đến ROA – tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản thấp – 1%
- Mặc dù ROA thấp nhưng do công ty sử dụng nợ khiến cho số nhân VCSH cao 4,9 lần
nên tạo nên mức ROE cao hơn ROA, tức là TSSL/Vốn CSH đạt 5%
- Ta thấy rằng, mức ROE của cty đạt được hiện nay chủ yếu là do việc sử dụng nợ chứ
thực chất không đến từ hoạt động kinh doanh của công ty. Do đó, không thể hiện được
năng lực khai thác và sử dụng tài sản cty một cách có hiêu quả nhất
- Công ty nên xem xét cải thiện hiệu quả sử dụng tài sản của mình, nhằm nâng cao tỷ lệ
ROA.
IV. PHÂN TÍCH ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH
12
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
TT Đòn bẩy tài chính
2010 2011 2012
1 Rủi ro kinh doanh (DOL)
1.621314819 1.402140351 1.356606401

2 Rủi ro tài chính (DFL)
1.318133799 3.125764802 4.943480543
3 Rủi ro tổng thể (DTL)
2.137109862 4.382760956 6.706357349
Nhận xét:
- DOL của CLG tương đối thấp do định phí chiếm tỷ lệ thấp trong tổng chi phí, bên cạnh
đó, DOL giảm đều qua các năm cho thấy rủi ro kinh doanh của công ty giảm dần do định
phí của công ty giảm dần từ năm 2009 đến 2012
- DFL tăng dần qua các năm do công ty ngày càng sử dụng nhiều nợ vay trong cấu trúc
vốn của mình điều này dẫn đến rủi ro tài chính tăng cao
- Do đó, mặc dù rủi ro kinh doanh có giảm dần nhưng rủi ro tài chính tăng nhanh hơn nên
dẫn đến rủi ro tổng thể ngày càng cao từ năm 2009 đến 2012.
PHẦN III: ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN
Mô hình định giá FCF
Tính toán Tỷ lệ Chiết khấu (Weighted Average Cost of Capital)

Lãi suất phi Rủi ro
Phần bù cho rủi ro
Chỉ số Beta của cổ phiếu
Chi phí vốn Cổ phần
Điều chỉnh
Tổng Chi phí vốn Cổ phần
Lãi suất Tiền vay của Doanh nghiệp
Tỷ suất Thuế TNDN
Lãi tiền vay sau thuế
Cấu trúc vốn mục tiêu
Vốn Chủ sở hữu/ Tổng tài sản
Vốn vay/ Tổng tài sản
Tỷ lệ Chiết khấu WACC
Phần 1: Dữ liệu

đầu vào


2,013

2,014

2,015

2,016

2,017
Tốc độ tăng
doanh thu
20% 15% 15% 15% 15%
Chi phí 86% 85% 85% 85% 85%
13
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
hoạt động
theo %
doanh thu
Tốc độ tăng
vốn hoạt
động
30% 20% 20% 20% 20%
Khấu hao
theo % vốn
hoạt động
0.50
%

1% 3% 3% 3%
Thuế suất 28% 28% 28% 28% 28%
WACC 19.5
%
19.5% 19.5% 19.5% 19.5%
Tốc độ
tăng của
FCF trong
dài hạn (g)
6
%
Phần 2: Dự báo dòng tiền trong giai đoạn tăng trưởng không đều

Doanh thu
Chi phí hoạt động
Khấu hao
EBIT
NOPAT
Tổng vốn hoạt động
Vốn hoạt động thuần mới (tăng thêm)
Dòng tiền tự do FCF
Hiện giá FCF
Phần 3: Giá trị thu hồi và giá trị nội tại ước tính
Giá trị ước tính năm 2018 311,357,615,210
Giá trị thu hồi năm 2017 2,313,894,286,639
Hiện giá của giá trị thu hồi 2017 951,269,719,199
Tính toán giá trị nội tại của công ty
Tổng hiện giá FCF, 2013 - 2017 615,977,331,873
Hiện giá của giá trị thu hồi 2017 951,269,719,199
Tổng giá trị công ty 1,567,247,051,073

Trừ: Giá trị thị trường của nợ và cổ phiếu ưu đãi 786,098,120,023
Giá trị nội tại của cổ phiếu thường 781,148,931,050
Số liệu cổ phiếu đang lưu hành 20,000,000
Giá trị nội tại mỗi cổ phần 39,057
14
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
Nhận xét :
Giá trị cổ phiếu trên là 39.057 đồng cao hơn giá trị đang giao dịch trên sàn Hose ngày
03/01/2013 là 8.700 đồng => Cổ phiếu đang được định giá thấp giá trị nội tại.
PHẦN IV: XÁC ĐỊNH DANH MỤC ĐẦU TƯ HIỆU QUẢ
Chứng khoán có tương quan nghịch với chứng khoán của CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẤT COTEC (CLG) là chứng khoán COM (Công ty Cổ phần Vật –
Xăng Dầu)
Hệ số tương quan
1
: r = -0,6516
δ
2
CLG = 0,00077
δ
CLG = 2,8%
δ
2
COM = 0,00093
δ
COM = 3,1%
Áp dụng Công thức :
[ ]
CLGCOM
WW −=1

=> Ta tính được tỷ trọng bộ chứng khóan như sau :
W
CLG
= 47%
W
COM
= 53%
Nhận xét :
COM có mức độ biến thiên về giá ( rủi ro ) cao hơn CLG. Hai chứng khoán này có sự biến thiên
về giá là ngược chiều nhau (hệ số tương quan nghịch -0,6516). Để giảm rủi ro cần cơ cấu danh
mục đầu tư bộ 2 chứng khoán có tương quan nghịch này (r=-0.6516) với tỷ trọng như sau : CLG
= 47% và COM = 64.73%.
1 Nguồn />15
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
PHẦN V: KẾT LUẬN
Qua phân tích báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và các báo cáo tài chính từ năm 2010 đến
năm 2012 của Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà đất COTEC, về tổng quan, cơ bản
hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty khá tốt và tương đối hiệu quả. Tuy nhiên, do sử dụng
cơ cấu vốn chưa hợp lý, duy trì tỷ lệ nợ khá cao đã gây ra cho công ty một số khó khăn trong
thanh toán. Do đó, để nâng cao hơn nữa việc bảo toàn và sử dụng có hiệu quả vốn kinh doanh,
tăng lợi nhuận Công ty cần có những biện pháp hữu hiệu trong việc cải thiện những tồn tại
sau :
- Nâng cao hơn nữa khả năng khai thác tài sản, hiện tại ROA của công ty rất thấp, công ty
cần có biện pháp gia tăng vòng quay tài sản, lượng hàng tồn kho và khoản phải thu của
cty hiện tại đang chiếm tỷ trọng rất lớn
- CLG đang duy trì tỷ lệ nợ chiếm xấp xỉ 75% tổng tài sản trong những năm qua. Do đó, áp
lực thanh toán lãi và gốc đến hạn của công ty là khá lớn. Đặc biệt trong giai đoạn hiện
nay khi hoạt động bán hàng chậm.
16