PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CÔNG TY CỔ PHẦN PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẤT COTEC (HOSE)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
Tiểu luận môn QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH
PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH
CÔNG TY CỔ PHẦN PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẤT COTEC (HOSE)
GVHD: TS. Ngô Quang Huân
HVTH: Phan Thị Phượng
Lớp: QTKD – K21 - Đêm 2
Mã CK: CLG
Tp Hồ Chí Minh, tháng 04 /2013
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
Phần 1:GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ
ĐẤT COTEC (HOSE)
1.1. Một số thông tin cơ bản
Tên công ty: Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà đất Cotec
Mã chứng khoán: CLG
Địa chỉ: 14 Nguyễn Trường Tộ, Phường 12, Quận 4, TP. HCM
Sứ mệnh: Không ngừng đổi mới để tạo nên những sản phẩm và dịch vụ thoả mãn mọi
nhu cầu khách hàng, làm gia tăng lợi ích cho khách hàng, đối tác và cổ đông.
Tầm nhìn: Trở thành một “Nhà đầu tư Bất động sản chuyên nghiệp” hàng đầu tại Việt
Nam.
1.2. Lĩnh vực hoạt động kinh doanh:
1) Kinh doanh khách sạn, khu nghĩ dưỡng (không kinh doanh tại trụ sở);
2) Mua bán hàng thủ công mỹ nghệ;
3) Thiết kế kiến trúc công trình dân dụng và công nghiệp,
4) Giám sát thi công công trình dân dụng và công nghiệp;
5) Quản lý dự án các công trình dân dụng và công nghiệp, các công trình hạ tầng khu
đô thị và công nghiệp;
6) Kinh doanh bất động sản, đầu tư kinh doanh nhà, khu nghĩ dưỡng (không kinh
doanh tại trụ sở)

7) Môi giới, tư vấn bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản, sàn giao dịch bất
động sản
8) Mua bán vật tư, máy móc, thiết bị, phụ tùng thay thế, dây chuyền công nghệ ngành
xây dựng, vật liệu xây dựng
9) Sản xuất kết cấu thép tiền chế (không sản xuất tại trụ sở);
10)Kinh doanh du lịch, lữ hành, nội địa
11) Tư vấn đầu tư (trừ tư vấn tài chính);
12)Nghiên cứu thị trường và thăm dò dư luận
13)Xây dựng, lắp đặt, sữa chữa các công trình dân dụng, công nghiệp, công trình kỹ
thuật hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp
14)Thi công xây dựng các công trình cấp thoát nước và xử lý môi trường, đường dây,
trạm biến áp, thi công gia công lắp đặt hệ thống cơ điện lạnh, thiết bị công nghiệp,
các công trình giao thong (đường bộ và đường thủy), công trình thủy lợi
15)Tổ chức giới thiệu và xúc tiến thương mại, quảng cáo.
1.3. Lịch sử hình thành và phát triển:
2
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà đất Cotec (COTECLAND) được thành
lập từ Nhà máy Coterraz, Trung tâm Kinh doanh Bất động sản và hai Xí nghiệp Xây lắp,
là một trong những đơn vị trực thuộc Công ty Kỹ thuật Xây dựng và Vật liệu Xây dựng
(COTEC) tức COTEC GROUP ngày nay, được cổ phần hoá theo Quyết định số
2013/QĐ-BXD ngày 17/12/2004 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Sau khi có quyết định cổ phần hóa của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Sở Kế hoạch và
Đầu tư Tp Hồ Chí Minh đã cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103003080
ngày 28/01/2005.
1.4. Vị thế công ty
COTECLAND là một trong những thành viên của COTEC GROUP, thương hiệu
COTEC được biết đến như một thương hiệu đa ngành nghề. Do vậy dưới sự hỗ trợ của
COTEC GROUP, COTECLAND đã ngày một lớn mạnh cả về năng lực tài chính và quy
mô hoạt động và thương hiệu COTECLAND đã tạo được vị thế riêng của mình trong lĩnh

vực kinh doanh Bất động sản và Xây dựng. Xác định rõ mục tiêu phát triển lâu dài,
COTECLAND trở thành một thương hiệu mạnh trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản
tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung, được định vị là một trong
các đơn vị Bất động sản hạng A.
Tuyên ngôn phát triển của COTECLAND là ‘nhà đầu tư chuyên nghiệp’.
Chuyên nghiệp ở đây tức là xây dựng một hệ thống chuyên nghiệp, từ đầu tư, kinh doanh
đến quản lý, xây dựng, tức xây dựng một hệ thống khép kín để tạo ra những sản phẩm
sau cùng có giá trị gia tăng cao cho khách hàng. COTECLAND có một hệ thống kinh
doanh Bất động sản khép kín, đồng bộ trong tất cả các khâu giúp giảm chi phí, quản lý
được đầu vào cũng như quy trình sản xuất sản phẩm nên giá thành hợp lý hơn, chất lượng
cũng sẽ được nâng cao hơn và mang đến cho khách hàng sự thỏa mãn cao nhất. Để đáp
ứng cho sự phát triển mới của COTECLAND, chúng tôi đã mời rất nhiều chuyên gia cao
cấp có kinh nghiệm trong các lĩnh vực: kinh doanh, đầu tư, quản lý, xây dựng ở trong và
ngoài nước về nắm giữ những vị trí chủ chốt.
COTECLAND cũng đặc biệt chú trọng đến việc xây dựng đội ngũ kinh doanh
không chỉ biết bán hàng mà còn phải là những người có kiến thức, có đạo đức kinh doanh
3
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
để tạo cho khách hàng sự thoải mái, tin tưởng cũng như đưa ra được những định hướng
thông tin tốt nhất cho khách hàng. Khi đến COTECLAND khách hàng hoàn toàn có thể
đặt trọn niềm tin.Mỗi nhân viên của COTECLAND phải ý thức được rằng sự thành công
của khách hàng là thành công của doanh nghiệp.Để làm được điều đó, Công ty không chỉ
thường xuyên tổ chức các khóa đào tạo trong nội bộ mà còn tạo điều kiện cho các nhân
viên tham gia các khóa đào tạo ở nước ngoài.
Các dự án của COTECLAND cũng hết sức đa dạng và phong phú như: Khu dân
cư, khu chung cư cao tầng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và khu nghỉ dưỡng
resort 5 sao. Thị trường mà chúng tôi tập trung đầu tư chủ yếu ở TP.HCM, Vũng Tàu,
Bình Dương, sắp tới sẽ mở rộng ra các thị trường khác như: Phan Thiết, Đà Nẵng. Chiến
lược của công ty trong giai đoạn 2010 – 2015 là sẽ phát triển COTECLAND thành một
thương hiệu Bất Động Sản có uy tín không chỉ trên thị trường Việt Nam mà còn vươn ra

khu vực. Tất cả các dự án Bất động sản của Công ty đầu tư phải mang dấu ấn riêng biệt
của COTECLAND.
1.5. Chiến lược phát triển và đầu tư
Tập trung phát triển lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Huy động vốn, phát
hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ lên 95 tỷ đồng nhằm thực hiện công tác đầu tư, kinh
doanh các dự án bất động sản.
1) Niêm yết cổ phiếu của CotecLand trên sàn giao dịch chứng khoán TP Hồ Chí
Minh.
2) Tiếp tục hoàn thiện bộ máy tổ chức, các phòng ban, tập trung tuyển dụng, thu hút
nhân tài, đào tạo nâng cao trình độ cho cán bộ quản lý, cán bộ kỹ thuật.
3) Tăng cường và hoàn thiện mô hình quản lý tài chính, xây dựng chiến lược, định
hướng cho công tác tài chính, mở rộng quan hệ với các tổ chức tín dụng nhằm đảm
bảo nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh.
4) Hoàn thiện hệ thống kiểm soát nội bộ, tiến tới xây dựng mô hình quản lý chất
lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001 – 2000. Luôn coi công tác cải tiến chất lượng là
động lực cho sự phát triển.
5) Ngoài lĩnh vực chủ đạo là kinh doanh bất động sản, công ty còn phát triển các lĩnh
vực Xây lắp, Công nghiệp, Đầu tư tài chính.
4
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
6) Xây dựng hệ thống kinh doanh vững mạnh mang thương hiệu CotecLand trên thị
trường. Xây dựng thương hiệu công ty “COTECLAND” và thương hiệu sản phẩm
“BLUE SAPPHIRE” ở các sản phẩm chính như các căn hộ, chung cư trung và cao
cấp, khu dân cư, khu resort 4 đến 5 sao, các khu phức hợp nghỉ dưỡng biển, các
khu biệt thự cao cấp….
7) Xây dựng CotecLand trở thành "NHÀ ĐẦU TƯ CHUYÊN NGHIỆP" với quy
trình Đầu tư - Xây dựng - Kinh doanh - Quản lý sau bán hàng.
8) Xây dựng văn hóa doanh nghiệp đặc trưng "COTECLAND".
5
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013

Phần 2: PHÂN TÍCH TỶ SỐ TÀI CHÍNH
2.1. Phân tích tỷ lệ
2.1.1. Phân tích đánh giá khả năng thanh toán
CHỈ TIÊU 2009 2010 2011
1.
1
Tỷ số thanh toán hiện hành (lần) 1.17 0.94 1.42
1.
2
Tỷ số thanh toán nhanh (lần) 0.66 0.43 1.15
 Khả năng thanh toán nợ ngắn hạn:
 Đây là chỉ số đo lường khả năng doanh nghiệp đáp ứng các nghĩa vụ tài chính
ngắn hạn. Chỉ số này càng thấp ám chỉ doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn đối với việc
thực hiện các nghĩa vụ của mình nhưng một chỉ số thanh toán hiện hành quá cao
cũng không luôn là dấu hiệu tốt, bởi vì nó cho thấy tài sản của doanh nghiệp bị cột
chặt vào “ tài sản lưu động” quá nhiều và như vậy thì hiệu quả sử dụng tài sản của
doanh nghiệp là không cao
 Như vâỵ, khả năng thanh toán nợ ngắn hạn của doanh nghiệp không cao, chỉ 1,17
năm 2009, giảm chỉ còn 0,94 năm 2010 (lý do phần tài sản ngắn hạn giảm nhanh
hơn so với nợ ngắn hạn) và tăng trở lại 1,42 năm 2011(trong năm 2011 cả nợ ngắn
hạn và tài sạn ngắn hạn đều tăng mạnh, tuy nhiên tài sản ngắn hạn tăng mạnh hơn
cho nên chỉ số thanh toán hiện hành được cải thiện.
 Khả năng thanh toán nhanh:
 Chỉ số thanh toán nhanh đo lường mức thanh khoản cao hơn. Chỉ những tài sản có
tính thanh khoản cao mới được đưa vào để tính toán.Hàng tồn kho và các tài sản
ngắn hạn khác được bỏ ra vì khi cần tiền để trả nợ, tính thanh khoản của chúng rất
thấp.
 Khi xét đến yếu tố hàng tồn kho, các tỷ số đều giảm đáng kể: so với năm 2009, tỷ
lệ hàng tồn kho tăng mạnh trong nắm 2010 điều đó dẫn đến chỉ số thanh toán
nhanh chỉ còn 1,43. Đến năm 2011, tỷ lệ hàng tồn kho giảm nhẹ, bên cạnh đó, tài

sản tăng mạnh dẫn đến khả năng thanh toán nhanh được cải thiện đáng kể.
6
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
CHỈ TIÊU 2009 2010 2011
Kỳ thu tiền bình quân 417.67 96.55 209.76
Vòng quay hàng tồn kho 0.18 0.72 2.02
Vòng quay khoản phải trả 0.09 0.37 0.55
2.1.2. Phân tích tỷ lệ đánh giá hiệu quả hoạt động
 Chỉ số vòng quay hàng tồn kho:
 Vòng quay hàng tồn kho thể hiện khả năng quản trị hàng tồn kho hiệu quả như thế
nào. Chỉ số này càng cao càng cho thấy doanh nghiệp bán hàng nhanh và hàng tồn
kho không bị ứ đọng nhiều trong doanh nghiệp.Có nghĩa là doanh nghiệp sẽ ít rủi
ro hơn nếu nhìn thấy trong báo cáo tài chính, khoản mục hàng tồn kho có giá trị
giảm qua các năm.Tuy nhiên chỉ số này quá cao cũng không tốt vì như thế có
nghĩa là lượng hàng dự trữ trong kho không nhiều, nếu nhu cầu thị trường tăng đột
ngột thì rất khả năng doanh nghiệp bị mất khách hàng và bị đối thủ cạnh tranh
giành thị phần.Thêm nữa, dự trữ nguyên liệu vật liệu đầu vào cho các khâu sản
xuất không đủ có thể khiến cho dây chuyền bị ngưng trệ.Vì vậy chỉ số vòng quay
hàng tồn kho cần phải đủ lớn để đảm bảo mức độ sản xuất đáp ứng được nhu cầu
khách hàng.
 Vòng quay hàng tồn kho qua các năm thấp , nhỏ hơn 1 trong các năm 2009 và
2010,vòng quay tăng nhẹ vào năm 2011, Điêù này chứng tỏ tốc độ bán hàng của
công ty không nhanh. Bên cạnh đó, vòng quay hàng tồn kho biến đổi, không ổn
định
 Chỉ số kỳ thu tiền bình quân:
 Kỳ thu tiền bình quân từ năm 2009 đến năm 2010 giảm mạnh, chứng tỏ khả năng
thu hồi tiền của công ty tốt hơn.
 Tuy nhiên tỷ số này nhỏ hơn 1 cho thấy hiệu quả sử dụng tài sản qua các năm cực
kỳ thấp
7

QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
2.1.3. Phân tích các tỷ lệ tài trợ
CHỈ TIÊU 2009 2010 2011
Tỷ số nợ / Tổng nguồn tài trợ (TDR) 0.88 0.66 0.82
Khả năng chi trả lãi vay 1.80 1.80 1.47
Tỷ số khả năng trả nợ 0.08 0.21 0.13
 Tỷ số nợ/Tổng tài sản:
 Tỷ số này được sử dụng để xác định nghĩa vụ của chủ doanh nghiệp đối với các
chủ nợ trong việc góp vốn. Thông thường các chủ nợ thích tỷ số này vừa phải vì tỷ
số này càng thấp thì khoản nợ vay càng được đảm bảo trong trường hợp doanh
nghiệp bị phá sản. Còn các chủ sở hữu thích tỷ số này cao vì họ muốn lợi nhuận
tăng nhanh. Tuy nhiên nếu tỷ số nợ quá cao thì doanh nghiệp dễ bị rơi vào tình
trạng mất khả năng thanh toán.
 Tỷ số nợ/Tổng tài sản giảm vào năm 2010 vì tổng nợ năm 2010 giảm trong khi tài
sản tăng, đến năm 2011 tỷ số này tăng trở lại vì lý do cả tổng nợ và tổng tài sản
đều tăng vượt bật, tuy nhiên, tổng nợ tăng mạnh hơn. Tỷ lệ này tương đối thấp,
đây là một dấu hiệu tốt.
 Tỷ lệ thanh toán lãi vay:
 Tỷ số này cho biết khả năng thanh toán lãi vay bằng thu nhập trước thuế của
doanh nghiệp, hay nói cách khác là cho biết mức độ lợi nhuận đảm bảo khả năng
trả lãi hàng năm như thế nào. Việc không trả được các khoản nợ này sẽ thể hiện
khả năng doanh nghiệp có nguy cơ bị phá sản.
 Tỷ số thanh toán lãi vay khá ổn định qua các năm, đều lớn 1, tuy năm 2011 tỷ số
có giảm vì lãi suất vay năm này tăng cao.
 Tỷ số khả năng trả nợ
 Tỷ số khả năng trả nợ không biến động nhiều, tuy nhiên tỷ lệ này nhỏ hơn 1, cho
thấy nguồn tiền để trả nợ gốc và lãi của doanh nghiệp vẫn chưa được cải thiện.
8
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
2.1.4. Phân tích các tỷ lệ đánh giá khả năng sinh lợi

CHỈ TIÊU 2009 2010 2011
Tỷ suất lợi nhuận gộp 41.54% 43.21% 32.46%
Tỷ suất sinh lợi sau thuế 34.14% 24.71% 6.27%
Sức sinh lợi cơ bản 7.07% 14.33% 10.03%
ROA (bình quân) 1.84% 3.06% 2.95%
ROE (bình quân) 0.86% 3.17% 1.50%
 Tỷ suất lợi nhuận gộp:
 Tỷ suất sinh lợi sau thuế:
 Tỷ số này phản ánh khả năng sinh lợi của vốn chủ sở hữu và được các nhà đầu tư
đặc biệt quan tâm khi họ quyết định bỏ vốn đầu tư vào doanh nghiệp. Tăng mức
doanh lợi vốn chủ sở hữu là một mục tiêu quan trọng nhất trong hoạt động quản lý
tài chính doanh nghiệp.
 Sức sinh lợi cơ bản:
 Sức sinh lợi cơ bản mang giá trị dương nhưng không cao, Doanh nghiệp kinh
doanh có lợi nhuận qua các năm, đặt biệt là năm 2010, giảm vào năm 2011 vì lợi
nhuận suy giảm vì lãi suất vay tăng và tình hình kinh doanh khó khăn vì bị ảnh
hưởng bởi khủng hoảng kinh tế.
 Tỷ số ROA (bình quân):
 Đây là chỉ tiêu tổng hợp nhất được dùng để đánh giá khả năng sinh lợi của một
đồng vốn đầu tư.
 Trong ba năm phân tích, tỷ số ROA năm 2010 cao nhất và suy giảm vào năm
2011. Tỷ số tuy ổn định nhưng thấp hơn tỷ số ROA trung bình ngành.
 Tỷ số ROE (bình quân):
 Đây là tỷ lệ chứng tỏ khả năng sử dụng đồng vốn của cổ đông.
 Tỷ số này tăng năm 2010 và giảm năm 2011, tỷ số này khá thấp nhưng vẫn lớn
hơn các công ty cùng ngành.
Nhìn chung, khả năng sinh lợi của công ty đều khả quan vào năm 2010, giảm năm
2011 do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Dù vậy, khi so sánh với các công ty cùng
ngành, thì khả năng sinh lợi của C\công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà đất Cotec khá
khả quan, công ty đang hoạt động hiệu quả, có khả năng cạnh tranh tốt và rủi ro thấp.

2.1.5. Phân tích các tỷ lệ đánh giá theo góc độ thị trường
9
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
CHỈ TIÊU 2009 2010 2011
Tỷ lệ P/E 168.11 35.62 44.06
Tỷ lệ P/B 42.37 7.80 5.54
Tỷ số giá/dòng tiền (P/CF) 173.24 520.00 15.28
Các công thức mở rộng
EPS 121.32 408.13 228.46
DPS 2.86 - 226.21
BVPS 481.39 1,864.33 1,816.01
CFPS 117.73 27.96 658.70
 Tỷ số P/E:
 P/E là tỷ số tài chính dùng để đánh giá mối liên hệ giữa thị giá hiện tại của một cổ
phiếu.
 Công ty có P/E khá cao, cao hơn trung bình ngành, điều đó cho thấy sự kỳ vọng
của các nhà đầu tư vào công ty
 Tuy nhiên, năm 2009, P/E của công ty rất cao, lý do vì đây là giai đoạn thị trường
chứng khoán trên đà phát triển, nhà đầu tư kỳ vọng rất cao vào công ty, dẫn đến
giá trị của cổ phiếu cao hơn giá thực của nó, Tỷ số P/E giảm mạnh vào năm 2010
và duy trì đến năm 2011.
 Tỷ số P/B:
 Đây là tỷ lệ được sử dụng để so sánh giá của một cổ phiếu so với giá trị ghi sổ của
cổ phiếu đó.
 Tỷ số P/B của công ty giảm cực mạnh trong năm 2010, 2011, cho thấy sự điều
chỉnh của thị trường chứng khoán Việt Nam, đây là một tình trạng xấu.
 EPS:
 Đây là phần lợi nhuận mà công ty phân bổ cho mỗi cổ phần thông thường đang
được lưu hành trên thị trường. EPS được sử dụng như một chỉ số thể hiện khả
năng kiếm lợi nhuận của doanh nghiệp.

 Công ty có tỷ số EPS thấp so với trung bình ngành, bên cạnh đó, tỷ số này không
ổn định một phần vì lý do lượng cỏ phiếu trên thị trường không ổn định qua các
năm.
2.2. Phân tích cơ cấu
2.2.1. Phân tích cơ cấu bảng cân đối kế toán
Chỉ tiêu 2009 2010 2011
10
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
Giá trị Tỷ trọng Giá trị Tỷ trọng Giá trị Tỷ trọng
Tài sản ngắn
hạn 181,536,666,765 60.28%
169,065,920,33
3 44.28%
446,180,334,12
1 63.79%
Tài sản dài hạn 119,628,821,051 39.72%
212,717,918,22
4 55.72%
253,315,237,88
2 36.21%
Nợ phải trả 265,629,842,955 88.20%
251,170,175,56
3 65.79%
572,231,210,53
5 81.81%
Vốn chủ sở hữu 33,697,610,419 11.19%
130,503,330,43
8 34.18%
127,120,876,37
2 18.17%

 Phân tích cơ cấu nguồn vốn
 Qua bảng cơ cấu nguồn vốn và tài sản của Công ty cổ phần đầu tư và phát triển
nhà đất Cotec qua 3 năm, ta thấy cơ cấu tài sản của Công ty thay đổi theo hướng
tăng tỷ trọng tài sản ngắn hạn và giảm tỷ trọng tài sản dài hạn. Ảnh hưởng mạnh
mẽ nhất là do mức tăng của khoản phải thu ngắn hạn.
 Tài sản dài hạn năm 2011 chiếm tỷ trọng 36,21 %, Năm 2010 chiếm tỷ trọng 55,72
%. Sự giảm xuống về tỷ trọng của tài sản cố định, các khoản đầu tư tài chính dài
hạn, các khoản đầu tư vào công ty liên kết, đầu tư dài hạn khác…
 Phân tích cơ cấu nguồn vốn và tài sản
 Tỷ trọng nợ phải trả lớn hơn tỷ trọng vốn chủ sở hữu, rủi ro về tự chủ tài chính của
công ty thấp. Tỷ trọng nợ phải trả giảm năm 2010 giảm vì vốn chủ sỡ hữu tăng
nhanh, tỷ trọng này tăng năm 2011 vì giá trị nợ phải trả tăng mạnh mẽ.
 Tỷ trọng vốn chủ sở hữu năm 2010 tăng , mạnh so với năm 2011 vì giá trị của nó
tăng mạnh mẽ, năm 2011, tỷ trọng này giảm (dù giá trị giảm rất ít) lý do vì giá trị
nợ phải trả tăng mạnh mẽ.
2.2.2. Phân tích cơ cấu báo cáo lời lỗ
CHỈ TIÊU
NĂM 2009 NĂM 2010 NĂM 2011
GIÁ TRỊ
TỶ
TRỌNG
GIÁ TRỊ
TỶ
TRỌNG
GIÁ TRỊ
TỶ
TRỌNG
Doanh thu bán hàng và cung cấp
dịch vụ
24,874,937,763 115,672,533,812 255,781,815,966

Doanh thu thuần về bán hàng và
cung cấp dịch vụ
24,874,937,763 100.00% 115,672,533,812 100.00% 255,781,815,966 100.00%
Giá vốn hàng bán 14,543,088,298 58.46% 65,694,194,419 56.79% 172,753,378,259 67.54%
Lợi nhuận gộp về bán hàng và
cung cấp dịch vụ
10,331,849,465 41.54% 49,978,339,393 43.21% 83,028,437,707 32.46%
Doanh thu hoạt động tài chính 15,161,153,974 60.95% 40,535,162,085 35.04% 26,323,726,760 10.29%
Chi phí tài chính 12,167,611,876 48.92% 13,220,513,918 11.43% 48,809,326,956 19.08%
11
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
Trong đó: Chi phí lãi vay 11,822,611,876 47.53% 13,220,513,918 11.43% 47,714,821,908 18.65%
Chi phí bán hàng 505,776,600 2.03% 5,686,311,210 4.92% 10,094,173,080 3.95%
Chi phí quản lý doanh nghiệp 5,302,142,885 21.32% 28,282,993,094 24.45% 18,120,306,506 7.08%
Lợi nhuận thuần từ hoạt động
kinh doanh
7,517,472,078 30.22% 43,323,683,256 37.45% 32,328,357,925 12.64%
Thu nhập khác 3,466,290,783 13.93% 454,652,656 0.39% 524,904,380 0.21%
Chi phí khác 1,501,400,333 6.04% 443,493,646 0.38% 329,263,519 0.13%
Lợi nhuận khác 1,964,890,450 7.90% 11,159,010 0.01% 195,640,861 0.08%
Lợi nhuận hoặc lỗ trong công ty
liên kết, liên doanh
- 0.00%
-
1,857,067,970
-1.61%
-
10,078,043,401
-3.94%
Tổng lợi nhuận kế toán trước

thuế
9,482,362,528 38.12% 41,477,774,296 35.86% 22,445,955,385 8.78%
Chi phí thuế TNDN hiện hành 2,002,570,213 8.05% 13,133,796,417 11.35% 6,340,946,180 2.48%
Chi phí thuế TNDN hoãn lại
-
1,012,786,984
-4.07%
-
236,539,355
-0.20% 69,174,512 0.03%
Lợi nhuận sau thuế TNDN 8,492,579,299 34.14% 28,580,517,234 24.71% 16,035,834,693 6.27%
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông
thiểu số
- 0.00% 11,695,779 0.01% 43,485,096 0.02%
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông
của công ty mẹ
8,492,579,299 34.14% 28,568,821,455 24.70% 15,992,349,597 6.25%
• Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng mạnh qua các năm, tương ứng với chi
phí giá vốn tăng, Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ cũng tăng mạnh mẽ
qua các năm.
• Doanh thu hoạt động tài chính từ năm 2009 đến 2010 tăng, nhưng suy giảm năm 2011
vì ảnh hưởng của chi phí lãi vay cao.
• Chi phí bán hàng tăng gần như gấp đôi qua các năm, chi phí quản lý doanh nghiệp
tăng mạnh mẽ năm 2010 và có xu hướng giảm vào năm 2011.
• Các khoản chi phí đều tăng mạnh mẽ vào năm 2011 vì lý do là tình trạng khó khăn
của tình hình kinh tế chung.
2.2. Phân tích chỉ số Z
Công thức: Z = 1,2X1 + 1,4X2 + 3,3X3 + 0,64X4 + 0,999X5
• X1: Tỷ số tài sản lưu động/ tổng tài sản.
• X2: Tỷ số lợi nhuận giữ lại/ tổng tài sản.

• X3: Tỷ số lợi nhuận trước lãi vay và thuế/ tổng tài sản.
• X4: Tỷ số giá thị trường của vốn chủ sở hữu/ giá trị sổ sách của tổng nợ.
• X5: Tỷ số doanh thu/ tổng tài sản.
Chỉ tiêu 2009 2010 2011
Tỷ số tài sản lưu động/ tổng tài sản (X1) 0.60 0.44 0.64
Tỷ số lợi nhuận giữ lại/ tổng tài sản (X2) 0.04 0.08 0.04
12
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
Tỷ số lợi nhuận trước lãi vay và thuế/ tổng
tài sản (X3)
0.07 0.15 0.10
Tỷ số giá thị trường của vốn chủ sở hữu/ giá
trị sổ sách của tổng nợ (X4)
5.37 4.05 1.23
Tỷ số doanh thu/ tổng tài sản (X5) 0.08 0.30 0.37
Chỉ số Z ( The Altman Z-Score ) 4.32 3.87 2.27
 Chỉ số Z của doanh nghiệp năm 2009, 2010 đều nằm trong vùng an toàn, So với năm
2009, tỷ số Z giảm xuống, và tiếp tục giảm năm 2011 chỉ còn 2.27 đây là một tỷ lệ
xấu và doanh nghiệp nằm trong vùng cảnh báo phát sản .
 Để cải thiện chỉ số Z, doanh nghiệp cần cải thiện giá trị X3, X2 chiếm tỉ trọng cao
trong công thức tính Z, bằng cách tăng hiệu quả kinh doanh, góp phần tăng lợi nhuận
giữ lại (giảm nợ và các chi phí lãi vay bằng cách thanh lý các tài sản không cần thiết
để trả nợ…)…làm được điều này cũng góp phần cải thiện X5. Trong tình hình kinh tế
khó khăn, nhất là ngành bất động sản đang đóng băng thì cơ hội để cải thiện Z xem ra
là một vấn đề khó khăn cho doanh nghiệp.
13
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
2.3. Phân tích Dupont
Phân tích Dupont 2009 2010 2011
Tỷ suất lợi nhuận sau thuế (1) 34.14% 24.71% 6.27%

Vòng quay tài sản (2) 0.11 0.34 0.18
ROA (3) = (1)*(2) 0.04 0.08 0.01
Đòn bẩy tài chính (4) 8.94 2.93 5.50
ROE (5) = (3)*(4) 34.14% 24.71% 6.27%
 Các chỉ số phân tích Dupont đều có xu hướng giảm, tuy đang có dấu hiệu phục hồi lại
trong năm 2011 nhưng xem ra mức tăng rất ít không đáng kể, nhất là tỷ suất lợi nhuận
sau thuế đang giảm dần qua các năm, chứng tỏ tình hình khó khăn của CLG vẫn chưa
được cải thiện.
 Theo mô hình Dupont ta thấy rằng số vòng quay của tài sản thấp nên sức sản xuất tài
sản của doanh nghiệp có cải thiện năm 2010 nhưng lại suy giảm trở lại năm 2011.
2.5. Phân tích đòn bẩy tài chính
Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
DOL: đòn cân định phí
1.29 3.57 1.37
-F: định phí
5,807,919,485 33,969,304,304 28,214,479,586
DFL: đòn cân tài chính
0.63 0.50 0.62
DTL
0.81 1.78 0.84
 Đòn cân định phí tăng mạnh vào năm 2010 nhưng giảm trở lại vào năm 2011, đòn cân
tài chính khá ổn định và thấp. DTL ở mức thấp, công ty không phụ thuộc nhiều vào
các rủi ro như rủi ro tài chình và rủi ro kinh doanh.
14
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
2.6. Phân tích hoàn vốn
Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
ĐIỂM HÒA VỐN LỜI LỖ
Định phí 17,975,531,361 47,189,818,222 77,023,806,542
Biến phí (3,432,443,063) 18,504,376,197 95,729,571,717

Doanh thu hòa vốn lời lỗ 15,795,888,239 56,176,488,037 446,751,030,470
ĐIỂM HÒA VỐN TIỀN MẶT
Định phi tiền mặt 17,252,194,270 75,066,751,073 (2,785,224,028)
Biến phí (2,709,105,972) (9,372,556,654) 175,538,602,287
Doanh thu hòa vốn tiền mặt 14,110,505,155 43,925,903,041 1,072,719,069
ĐIỂM HÒA VỐN TRẢ NỢ
Định phí trả nợ 29,074,806,146 88,287,264,991 44,929,597,880
Biến phí (14,531,717,848) (22,593,070,572) 127,823,780,379
Doanh thu hòa vốn trả nợ 9,912,792,448 58,026,666,695 (15,210,154,418)
Doanh thu thuần 24,874,937,763 115,672,533,812 255,781,815,966
 Năm 2009, 2010 doanh thu thuần cao hơn các điểm hòa vốn cho thấy hai năm này
công ty hoạt động có lời, ổn định
 Năm 2011: Doanh thu thuần cao hơn điểm hòa vốn tiền mặt và điểm hòa vốn trả nợ;
Thấp hơn điểm hòa vốn lời lỗ. Đây là một dấu hiệu xấu.
15
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
Phần 3. ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN
3.1. Các thông số đánh giá theo góc độ thị trường
STT Chỉ tiêu 2013
1 Giá cổ phiếu ngày 28/03/2013 7.900 VNĐ
2 Lượng cổ phiếu lưu hành đến hết ngày 28/03/2013 10.000.000
3 Thư giá cổ phiếu 21.010 VNĐ
4 Lợi nhuận trên cổ phần (EPS) (đồng/cp) 230
5 P/E 36,09
 Giá trị thị trường của cổ phiếu thấp hơn rất nhiều so với thư giá, đây là tình hình
chung của thị trường chứng khoán đang suy thoái.
 Lợi nhuận trên cổ phiếu khá thấp 230đ/cổ phiếu
 Tỷ số P/E cho biết nhà đầu tư sẵn sàn bỏ ra bao nhiêu đồng để lấy 1 đồng lợi
nhuận của công ty. Chỉ số này rất bé 36,09 ở mức trung bình, chứng tỏ nhà đầu tư
cũng có sự quan tâm nhất định đến lọa cổ phiếu này.

3.2. Định giá cổ phiếu theo chỉ số P/E
STT Chỉ tiêu 2013
1 P/E ngành 7.48
2 Lượng cổ phiếu thưởng dự kiến niêm yết thêm năm 2012 -
3 Tổng cổ phiếu lưu hành dự kiến 2012 70,000,000
4 Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận ròng qua các năm
5 2010 - 2009 336.54%
6 2011 - 2010 56.11%
7 Lũy kế đến Quý 4/2012 -88.98%
8 Giá cổ phiếu của CLG dự kiến năm 2013:
1,734.48 đ
16
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
3.3. Định giá cổ phiếu theo chỉ số EVA
Rủi ro thị trường của cổ phiếu CII - βi 1.154333
Krf - Hệ số hoàn vốn rủi ro tối thiểu căn cứ lãi suất công trái 12%
Lãi suất sử dụng vốn chủ sở hữu - Ks 25.85%
Lãi suất sử dụng nợ vay 14%
Lãi suất sử dụng nợ vay sau thuế 10.50%
Chỉ tiêu Tỷ trọng Lãi suất sử dụng vốn
Vốn chủ sở hữu 795,571,729,627 61.76% 26%
Nợ phải trả 492,511,762,316 38.24% 10.50%
Tổng nguồn vốn 1,288,083,491,943
Lãi suất sử dụng vốn bình
quân 19.98%
EVA của công ty
năm 2012(lũy kế
quý 4)
STT Chỉ tiêu Cách tính
Lợi nhuận

(NOPAT)
1 Lợi nhuận sau thuế 46,014,073,595
2 Chi phí lãi vay 32,020,701,110
3
Lợi nhuận trước lãi
vay sau thuế
70,029,599,428
4
Vốn đầu tư ( bảng
cân đối kế toán)
700,000,000,000
5
Lãi suất sử dụng vốn
bình quân (WACC)
%
19.98%
6
Chi phí sử dụng vốn
bình quân
6= 4x5 139,874,034,456
7 EVA 7= 3-6 -69,844,435,029
8
EVA trên vốn đầu
tư (%)
8=7/3 -99.74%
9 ROI (%) 9 = 3:4 10.00%
10 ROE (%) 5.78%
11
Tốc độ tăng trưởng
ROE qua các năm

2010 269.280%
2011 -52.596%
Dự kiến 2012 573.21%
Dự kiến 2013 35%
17
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
Dự kiến 2014 54%
Dự kiến 2015 55%
Dự kiến 2016 60%
12
Dự kiến 2012 33%
ROE dự kiến qua
các năm
Dự kiến 2013 12%
Dự kiến 2014 6%
Dự kiến 2015 3%
Dự kiến 2016 2%
13
Dự kiến vốn chủ sở
hữu qua các năm
Dự kiến 2013 278,450,105,369
Dự kiến 2014 150,363,056,900
Dự kiến 2015 82,699,681,295
Dự kiến 2016 49,619,808,777
HIỆN GIÁ
14
EVA 2013 39,674,863,450 31,525,017,251
EVA 2014 29,450,241,851 18,593,821,184
EVA 2015 18,529,481,395 9,295,718,016
EVA 2016 11,801,697,694 4,704,397,977

15
Giá thị trường của
vốn chủ sở hữu CII
cuối 2012
64,118,954,428
16
Số lượng cổ phiếu
CII dự kiến 2012
70,000,000
17
Giá cổ phiếu CII
cuối năm 2012
12,281.30
Phần 4. LẬP DANH MỤC ĐẦU TƯ
CLG VFMVF4
Ki: lãi suất chiết khấu K
rf
+ (K
m
- K
rf
)
x β
19.93% 17.42%
K
rf
: suất sinh lời phi rủi ro Lãi suất trái
phiếu KBNN
9.79% 9.79%
K

m
: suất sinh lợi kỳ vọng của
TTCK
20.69% 20.69%
β: hệ số Beta rủi ro của GMC 0.930 0.700
(K
m
-K
rf
): phần bù rủi ro thị
trường kỳ vọng
10.90% 10.90%

Độ lệch chuẩn d 2.77% 2.55%
18
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
Hệ số tương quan r 1.00 -0.88
Hệ số biến thiên Cn 0.14 0.15
Tỷ trọng trong bộ chứng
khoán
47.80% 52.20%
Độ lệch chuẩn danh mục
đầu tư
0.65%
Ks danh mục đầu tư 18.6%
Hệ số biến thiên danh mục
0.035
19
QUẢN TRỊ TÀI CHÍNH 2013
MỤC LỤC

Phần 1:GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẤT
COTEC (HOSE) 1
1.6. Một số thông tin cơ bản 1
1.7. Lĩnh vực hoạt động kinh doanh 1
1.8. Lịch sử hình thành và phát triển 2
1.9. Vị thế công ty 2
1.10. Chiến lược phát triển và đầu tư 3
Phần 2: PHÂN TÍCH TỶ SỐ TÀI CHÍNH 5
2.1. Phân tích tỷ lệ 5
2.1.1. Phân tích đánh giá khả năng thanh toán 5
2.1.2. Phân tích tỷ lệ đánh giá hiệu quả hoạt động 6
2.3.3. Phân tích các tỷ lệ tài trợ 7
2.3.4. Phân tích các tỷ lệ đánh giá khả năng sinh lợi 8
2.3.5. Phân tích các tỷ lệ đánh giá theo góc độ thị trường 9
2.2. Phân tích cơ cấu 10
2.2.1. Phân tích cơ cấu bảng cân đối kế toán 10
2.2.2. Phân tích cơ cấu báo cáo lời lỗ 11
2.3. Phân tích chỉ số Z 12
2.4. Phân tích Dupont 12
2.5. Phân tích đòn bẩy tài chính 13
2.6. Phân tích hoàn vốn 14
Phần 3. ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN 15
3.1. Các thông số đánh giá theo góc độ thị trường 15
3.2. Định giá cổ phiếu theo chỉ số P/E153.3. Định giá cổ phiếu theo chỉ số EVA 16
Phần 4. LẬP DANH MỤC ĐẦU TƯ 17
20