phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trường bất động sản nhà đất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC
KHOA
CHUYÊN NGÀNH : QUẢN TRỊ KINH DOANH
ĐỀ TÀI: phân tích một số biện pháp thúc đẩy
thị trường BĐS nhà đất
Giảng viên hướng dẫn :
Sinh viên thực hiện :
Lớp :
MSSV :
Tháng 12- năm 2014
1
mở đầu
I. Mục đích nghiên cứu
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội.
Cùng với thị trờng vốn, thị trờng lao động thị trờng BĐS là một trong những thị tr-
ờng đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trờng BĐS là một trong những thị trờng
quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nớc ta trớc
đây thị trờng này cha phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị
trờng nhiều thành phần theo định hớng XHCN có sự quản lý của Nhà nớc những
năm vừa qua, thị trờng BĐS nớc ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ
nhanh và hết sức phức tạp.
Nền kinh tế nớc ta trong những năm qua đã chấm dứt đợc tình trạng suy thoái,
phát triển tơng đối toàn diện và liên tục tăng trởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986
nền kinh tế nớc ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh
tế thị trờng theo định hớng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nớc, nền kinh tế nhiều
thành phần đang đợc hình thành rõ nét. Nền kinh tế nớc ta đợc chuyển đổi một b-
ớc theo hớng khai thác khả năng đầu t và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả
kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phơng hớng hiệu quả quy mô đầu t.
Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện u
việt thu hút vốn đầu t của cả nớc và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung

tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên
kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cờng đầu t tại các vùng
đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nớc cần quan tâm đến việc xây dựng chính
sách u tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của
chủ đầu t hình thành đồng bộ các loại thị trờng hàng hoá, dịch vụ, sức lao động,
vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trờng BĐS.
Thực tế cho thấy nếu đầu t và phát triển đúng mức thì thị trờng BĐS sẽ rạo ra
những kết quả to lớn:
Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu t
và BĐS nhất là vốn nớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c
Nhà nớc sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất
Thị trờng BĐS dới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nớc sẽ phát triển
lành mạnh, hiện tợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ
2
Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế xã
hội chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trờng BĐS sẽ
kéo theo nhiều yếu tố khác nh: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí
đất, tạo đợc chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà
nớc
Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trờng, do biện pháp quản lý còn
yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trờng BĐS ở nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức
ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh h-
ởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân
sách nhà nớc và ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân. Những tiêu cực trong
quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:
Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trờng ngầm phát triển mạnh
nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trờng.
Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của ngời dân tăng nhanh.
Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía cả dễ biến động.
Thông tin về thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận

nên xuất hiện nhiều cò mồi đất đai nhà ở.
Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết,
tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.
Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa
quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chế
chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh vực
BĐS và thị trờng BĐS.
Trong những năm qua mặc dù Nhà nớc đã tập trung nhiều sức lực và tiền của
nhằm giải quyết vấn đề trên nhng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần
khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh
chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị
trờng BĐS.
II. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu
Thị trờng BĐS là thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất và thị trờng nhà đất.
Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phõn tớch mt s bin phỏp thỳc
y th trng BS nh t.
3
Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh.
Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng
văn phòng, thị trờng công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trờng nhà đất ở các
đô thị, thị trờng nhà đất ở nông thôn, thị trờng nhà đất ở các đô thị lớnNgoài ra
còn nhiều cách phân loại khác sẽ đợc đề cập kỹ trong phần sau.
Do thời gian có hạn cũng nh trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu
vào thị trờng nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trờng BĐS phát triển tơng đối sớm và
cũng tơng đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hởng
sâu sắc tới nền kinh tế.
Đối tợng nghiên cứu của khoa học thị trờng nhà đất là nghiên cứu các yếu tố
cơ bản của thị trờng nhà đất nh: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa
chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phơng pháp định giá nhà đất cũng nh
sự tác động của Nhà nớc đối với loại thị trờng này nhằm góp phần phát triển thị tr-

ờng nhà đất đạt hiệu quả cao.
Để nắm đợc nội dung của khoa học thị trờng nhà đất cần phải trang bị kiến
thức của nhiều khoa học khác có liên quan nh: quản lý nhà nớc về đất đai và nhà
ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh
tế xây dựng
Các phơng pháp dùng để nghiên cứu là: phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng
pháp hệ thống, phơng pháp thống kê, phơng pháp toán học, phơng pháp tổng kết
thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận.
III Nội dung của đồ án tốt nghiệp
Chơng I: Một số vấn đề về thị trờng BĐS
I. Khái niệm BĐS
II. Khái niệm thị trờng BĐS
1. Khái niệm
2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trờng BĐS
3. Phân loại thị trờng BĐS
III. Khái quát về thị trờng nhà đất
1. Khái niệm thị trờng nhà đất.
2. Đặc điểm của thị trờng nhà đất.
3. Vị trí của thị trờng nhà đất trong nền kinh tế quốc dân
4
Chơng II. Thực trạng tình hình phát triển thị trờng nhà đất tại Hà Nội
I. Những mặt đợc của việc phát triển thị trờng nhà đất
II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trờng nhà đất và hậu quả
III. Nguyên nhân của những yếu kém trên
Chơng III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trờng nhà đất
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc trên
thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.
I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trờng BĐS nhà đất tại một số nớc.
II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng Nhà đất tại Hà Nội

I. Nhóm các phơng pháp chung về pháp lý, tài chính
II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch
tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các
mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc.
III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trờng hàng hoá cho thị trờng nhà đất
IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trờng nhà đất
V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài
chính
VI. Biện pháp tăng cờng hiệu quả và năng lực quản lý nhà nớc đối với thị tr-
ờng nhà đất
VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trờng nhà đất
VIII. ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trờng nhà đất
5
Chơng I
Một số vấn đề về
bất động sản và thị trờng bất động sản.
I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã đợc chia thành bất động
sản và động sản. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó
BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì đợc tạo ra do
sức lao động của con ngời trên mảnh đất.
Pháp luật của nhiều nớc trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản nh
trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nớc cũng có những nét đặc thù riêng
thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là khu vực
giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản.
Hầu hết các nớc đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật,
Đức), nhng có nớc (Nga) quy định cụ thể BĐS là mảnh đất chứ không phải là
đất đai nói chung.

Tuy nhiên có nớc lại có quan niệm khác về những tài sản gắn liền với
những đất đai đợc coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những mùa
màng cha gặt, trái cây cha bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây đợc coi là động
sản. Tơng tự, quy định này cũng đợc thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự
Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định:
BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống
nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất . Luật dân sự Đức đa ra
khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: BĐS bao gồm đất đai và những tài
sản không di dời đợc đợc quy định bởi pháp luật.
6
Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm nh
sau:
Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phơng tiện khác trên đất
Đây là khái niệm cha đủ bởi không quy định rõ các phơng tiện trên đất nh thế
nào thì đợc coi là BĐS.
Khái niệm 2: BĐS là
1, Đất
2, Nhà và các công trình khác xây trên đất
Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời đợc
là BĐS, có hai thứ không di dời đợc đó là đất và nhà.
Khái niệm này tách nhà khỏi đất.
Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không
di dời đợc bao gồm:
- Đất
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn
liền với nhà ở
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Khái niệm thứ 3 có u điểm:

- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời đợc, yếu tố không thể di dời đợc nh
là yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời đợc nh: nhà xây trên đất, vật xây
dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy
định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. ở đây không kể tài sản cố định nói
chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị) là vật có
thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố
định gắn liền với nhà mà thôi.
Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.
7
Các khái niệm về BĐS
Khái niệm 1
BĐS là đất,
cùng với nhà
và các ph-
ơng tiện
khác trên
đất
Khái niệm 2
BĐS là:
- Đất,
- Nhà và các
công trình
khác xây
trên đất
Khái niệm 3
BĐS là tài sản không di dời đợc bao
gồm:
- Đất;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn

liền với đất kể cả tài sản xây dựng
gắn liền với nhà ở;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy
định
II. Khái niệm về thị trờng bất động sản
1. Khái niệm
Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh
tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và
phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trờng. Đến nay về cơ bản chúng ta đã
hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trờng, trong đó một số thị trờng đã
phát triển khá nh thị trờng các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trờng hàng hoá và một
số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trờng sản phẩm đầu vào có ý
nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh nh thị trờng vốn thị
trờng lao động đặc biệt là thị trờng BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình
thành và phát triển.
Có thể thấy rằng bản thân thị trờng BĐS không tự dng mà có, nó phụ thuộc
vào yếu tố khi nào BĐS đợc coi là hàng hoá, đợc trao đổi, mua, bán, cho thuê,
chuyển nhợng v.v Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.
Hiện nay quan niệm về thị trờng BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên
một số ý kiến nh sau:
Khái niệm 1: Thị trờng BĐS là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng có
sự quản lý của Nhà nớc.
Khái niệm 2: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS
tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.
Khái niệm 3: Thị trờng BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao
cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này
độc lập với các đặc tính vật chất mà thờng đợc gọi là đất.
8

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trờng bất động sản là một mô hình, một
tổ chức để các quyền có liên quan đến đất đợc thực hiện một cách độc lập. Tuy
rằng tính khách quan của thị trờng BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo
quy luật đặc thù của thị trờng giá trị nhng về chủ quan là sự giao dịch đó phải đợc
tổ chức theo một ý đồ nhất định.
Có thể mô tả thị trờng BĐS theo mô hình sau:
9
Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trờng nên có một số
quan niệm khác nhau về thị trờng BĐS.
Có ý kiến cho rằng thị trờng BĐS và thị trờng đất đai là một bởi vì tài sản là
nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS đợc. Do đó
đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào
khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trờng đất đai chỉ là một bộ phận của thị tr-
ờng BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.
Trên thực tế, có một số ngời cho rằng thị trờng BDS là thị trờng nhà đất (thị
trờng địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà
đất mới mang ra mua bán chuyển nhợng trên thị trờng. Cũng giống nh quan
niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trờng.
Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trờng BĐS là hoạt động mua
bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử
dụng) BĐS theo quy luật thị trờng. Khái niệm này phản ánh trực diện các
hoạt động của thị trờng cụ thể. Khái niệm này dễ làm ngời ta nhận biết
phạm vi và nội dung của thị trờng BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát.
Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trờng BĐS là thị tr-
ờng của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền
sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trờng có sự quản lý của nhà
10
Quản lý nhà nớc
- Quy luật cung

cầu
- Khan hiếm
- Cạnh tranh
- Độc quyền
- Lợi nhuận
-
Quy
luật
đặc
thù
BĐS
Quy
luật
giá
trị
Lợi
ích
kin
Ngời
sở hữu
Ngời
sử
dụng
Ng-
ờimua
Ngời
bán
Giá
đất
Quan hệ quốc tế

hội nhập
Giá
đất
nớc. ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trờng BĐS ở
hầu hết các nớc đều đợc điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật
đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nớc.
2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trờng BĐS
Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng BĐS là một quá trình tất yếu
khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế
xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động
giữa ngời sản xuất này và ngời sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về t liệu sản
xuất quy định.
Con ngời ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động thì nhà ở cũng là
một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. ổn định chỗ ở là công việc đầu
tiên con ngời cần làm trớc khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện
nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng,
mức sống của con ngời ngày càng tăng lên nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy
cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nh-
ợng, cho thuê là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố
xã hội nh tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu
cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế
11
Các khái niệm về thị trờng BĐS
Khái niệm 1
Thị trờng BĐS là
thị trờng của hoạt
động mua bán,
trao đổi, cho thuê,
thế chấp, chuyển
nhợng quyển sử

dụng BĐS theo
quy luật của thị tr-
ờng có sự quản lý
của Nhà nớc
Khái niệm 2
Thị trờng bất
động sản là tổng
hoà các giao dịch
dân sự về BĐS tại
một địa bàn nhất
định, trong thời
gian nhất định.
Khái niệm 3
Thị trờng BĐS là
tổ chức các quyền có
liên quan đến đất
sao cho chúng có
thể trao đổi giá trị
giữa các cá nhân
hoặc thực thể. Các
quyền này độc lập
với các đặc tính vật
chất mà thờng đợc
gọi là đất
hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu đợc sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn
đều có mong muốn đợc có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở
tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng
lên. Trong nền kinh tế thị trờng khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại
lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu ngời ta sẽ tìm cách đáp ứng cung.
Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trờng.

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và
đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trờng chuyên
biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận
các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trờng BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt
thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trờng làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ
chế thị trờng tới sự vận hành của nền kinh tế.
Thị trờng BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trờng. Nói nh thế có nghĩa là
thị trờng BĐS là một loại thị trờng, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nh-
ng cũng chịu ảnh hởng của các loại thị trờng khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã
hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt
Nam phát triển nền kinh tế theo định hớng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh nh
vậy càng phải hiểu rõ thị trờng BĐS nh một bộ phận cấu thành của thị trờng nớc
nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế
thị trờng của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trờng BĐS.
Với lý do nh trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị
trờng BĐS không phải là trớc mắt mà còn là lâu dài.
3. Phân loại thị trờng BĐS
* Theo các cấp của thị trờng
Thị trờng cấp I: Thị trờng cấp I: là thị trờng ngời sở hữu đất chuyển giao
quyền sử dụng đất cho ngời khác. Thị trờng này hoàn toàn do Nhà nớc khống chế
Thị trờng cấp II: là thị trờng ngời đợc cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhợng
quyền sử dụng đất. Trong thị trờng này cả ngời bán và ngời mua đều không phải là
ngời sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.
Thị trờng cấp III: là thị trờng ngời sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất
hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.
* Theo đối tợng của thị trờng
- Thị trờng nhà ở
- Thị trờng khách sạn
- Thị trờng nhà cho thuê
12

- Thị trờng văn phòng
* Theo mục đích sử dụng
- Thị trờng mua và bán
- Thị trờng cho thuê
- Thị trờng thế chấp, bảo hiểm
* Theo khu vực
- Thị trờng BĐS ở đô thị
- Thị trờng BĐS ở nông thôn
- Thị trờng BĐS ở các đô thị lớn
III. Khái quát về thị trờng nhà đất
1. Khái niệm
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng nhà đất ngày càng đợc hình
thành và phát triển. Thị trờng nhà đất đợc coi là một bộ phận của thị trờng BĐS và
là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng nh các dịch vụ
gắn liền với hàng hoá đó.
Thị trờng nhà đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp,
thị trờng nhà đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn
liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất bao gồm đất ở, vờn tợc và khuôn
viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Trên thực tế hiện
13
Phân loại thị trờng BĐS
Theo các cấp
của thị trờng
Thị trờng
cấp I
Thị trờng
cấp II
Trị trờng
cấp III
Theo đối tợng

của thị trờng
Thị trờng
nhà ở
Thị trờng
khách sạn
Thị trờng
nhà cho
thuê
Thị trờng
VP
Theo mục đích
sử dụng
Thị trờng
mua bán
Thị trờng
cho thuê
Thị trờng
thế chấp,
bảo hiểm
Theo khu vực

Thị trờng
BĐS ở đô
thị
Thị trờng
BĐS ở nông
thôn
Thị trờng
BĐS ở các
đô thị lớn

nay ở nớc ta một số ý kiến quan niệm về thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa
là thị trờng nhà đất.
Thị trờng nhà đất trớc hết đợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng
hoá nhà đất cũng nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi mua
và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phơng thức giao dịch, trao
đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.
ở nớc ta, trong các văn bản pháp luật nhà nớc quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân đợc Nhà nớc giao đất sử dụng
đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhợng, quyền
thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nớc ta thực chất hàng hoá trao
đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị
trờng nhà đất có thể hình dung một cách trừu tợng là nơi mà ngời mua và ngời bán
thoả thuận đợc với nhau về số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá.
2. Đặc điểm của thị trờng nhà đất
Thị trờng nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trờng BĐS. Thị trờng nhà đất
đợc hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh
tế thị trờng. Thị trờng nhà đất có các đặc điểm sau:
2.1.Thị trờng nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán,
thị hiếu của mỗi vùng, địa phơng khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di
chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể
di chuyển từ vùng này sang vùng khác đợc. Thị trờng nhà đất thờng bao gồm hàng
loạt thị trờng nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phơng với quy mô và trình độ
khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự
nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định.
2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trờng không hoàn hảo
Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trng của mỗi vùng, chịu sự chi phối

của diều kiện tự nhiên cũng nh truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trờng bị
hạn chế, thị trờng nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trờng hàng hoá nên
thị trờng nhà đất là thị trờng cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nớc là
14
một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trờng BĐS. Bất cứ Nhà
nớc nào đều có sự can thiệp vào thị trờng nhà đất ở các mức độ khác nhau trong
đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Nhà nớc lập quy
hoạch kinh tế xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu t để tăng giá trị đất, quy định khung
pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nớc còn can thiệp trực tiếp thị trờng
nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều
hoà thị trờngDo đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nớc khai thác đất đai nh
một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên đối với thị trờng các sản
phẩm nhà đất hoàn chỉnh nh nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị tr-
ờng thứ cấp), Nhà nớc cần tôn trọng tính thị trờng và tạo điều kiện để thị trờng này
phát triển.
2.3. Cung trong thị trờng nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn
cung có giới hạn tơng đối.
Mọi hàng hoá đợc đa ra thị trờng khi đợc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên
thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng. Tuy
nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trờng nhà đất không thể
phản ứng nhanh chóng nh các hàng hoá thông thờng khác bởi vì việc tăng cung
nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn
cung thị trờng nh xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép
xây dựng, thiết kế, thi công

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu
dân c, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng (Luật
đất đai năm 1993).

Đất đai bao gồm các loại sau:
- Đất nông nghiệp;
- Đất lâm nghiệp;
- Đất khu dân c nông thôn;
- Đất đô thị;
- Đất chuyên dùng;
- Đất cha sử dụng
15
Nhà ở chỉ đợc xây dựng trên các khu đất đã đợc Nhà nớc cho phép phù hợp với
quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nớc. Ngày nay khi nhu cầu về nhà
đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng ngời dân tự động chuyển mục đích sử dụng
đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng mục
đích sử dụng cụ thể nhng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiểm soát quy
hoạch có ảnh hởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể
đó.
2.4. Thị trờng nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trờng tài chính tiền tệ
Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao
dịch, đầu t, kinh doanh trên thị trờng nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một
phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t kinh doanh nhà đất đợc huy động trên
thị trờng đồng thời một lợng vốn đựơc huy động trên thị trờng tài chính đợc đầu t
trên thị trờng nhà đất một thị trờng đầu t đợc a chuộng do lợi nhuận thu đợc
cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm nh không thể di dời, lâu
bền nên thờng đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mợn trên thị
trờng vốn. Chính vì vậy, thị trờng nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển
lành mạnh và ổn định khi có một thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
Muốn có thị trờng BĐS lành mạnh thì phải có thị trờng tiền tệ hùng mạnh làm hậu
thẫu. Nhng huy động vốn trong thị trờng tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn
nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền,
chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những ngời mua nhà
đất cũng cần vay tiền trong thị trờng tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua

nhà này thì thị trờng khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trờng này có mối
liên hệ khăng khít, biến động của thị trờng này sẽ dẫn đến biến động ở thị trờng
kia.

2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trờng nhà đất chia làm ba khâu:
Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng
công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất
đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó
ngời kinh doanh BĐS nhà đất có khi đợc gọi là ngời khai thác.
Thị trờng quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồm
thị trờng cấp I trong đó Nhà nớc đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai
thực hiện chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trờng cấp
II trong đó ngời sử dụng đất có ba phơng thức: thoả thuận, đấu thầu dự án
sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất
16
Khâu lu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông qua
hình thực mua bán, cho thuê và thế chấp. Do nhà đất là tài sản cố định lại
có giá trị lớn nên phơng thức lu thông có đặc điểm riêng xoay quanh vấn đề
sở hữu và quyền sử dụng. Các vấn đề nổi lên trong khâu này là thông tin,
mẫu mã, chất lợng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên hai bên mua và
bán đều cần đến trung tâm nh ngời môi giới, chuyên viên giá và luật s cố
vấn.
Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất đợc
chuyển cho ngời tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng
trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý
quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ nh cấp nớc, cấp điện,
thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài nhà Các
chung c dù là chung c cho thuê hay chung c cộng đồng sở hữu càng cần đến
công tác quản lý BĐS đợc chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trờng hoá.
3. Vị trí của thị trờng BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trờng, nguồn hàng hoá nhà
đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lợng ngày càng cao nhằm đáp ứng
nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân c góp phần vào việc xây
dựng và phát triển đất nớc.
3.1.Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển
kinh tế xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c.
17
Các đặc điểm của thị trờng BĐS - nhà đất
Thị trờng
nhà đất
mang
tính vùng
tính khu
vực sâu
sắc
Thị
trừơng
nhà đất là
thị trờng
không
hoàn hảo
Cung
trong thị
trờng nhà
đất phản
ứng chậm
hơn so
với cầu và
là nguồn
cung có

giới hạn
tơng đối
Thị trờng
nhà đất
có mối
liên hệ
chặt chẽ
với thị tr-
ờng tài
chính-
tiền tệ
Toàn bộ
quá trình
hoạt động
của thị tr-
ờng nhà
đất chia
làm ba
khâu: sản
xuất, lu
thông,
tiêu thụ
Thị trờng nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị trờng
nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi
thị trờng nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát
triển phù hợp, xã hội ổn định.
Vai trò của thị trờng BĐS đợc xác định trong mối quan hệ tác động của thị tr-
ờng này đối với các thị trờng khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể
hiện trong sơ đồ sau:
Thị trờng BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ

của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ
18
GDP Sử dụng
Tổng tiêu dùng
cuối cùng
Tổng tích luỹ
Tích luỹ
TSCĐ
Tích luỹ
TSCĐ khác
Tích luỹ
BĐS
Thiết bị với
tài sản trên
đất
Vật kiến
trúc
Tài sản
khác
Thị tr-
ờng
hàng
hoá
dịch vụ
Thị tr-
ờng
máy
móc
thiết bị
Thị tr-

ờng vật
liệu
xây
dựng
Thị tr-
ờng sức
lao
động
Thị tr-
ờng
BĐS
Thị trờng
nguyên
vật liệu,
bán thành
phẩm
Tiêu dùng
t nhân
Tiêu dùng
chính phủ
Tích luỹ
TSLĐ
an c lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện
đại hoá đất nớc.
Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trờng trên thế giới
đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của
nền kinh tế. ở mức thấp, tổng tích luỹ thờng chiếm tỷ trọng 10 20% GDP, ở
mức cao tỷ trọng này chiếm 30 40% GDP.
Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lu
động. Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 9

lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền
kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thờng
chiếm đa phần, thờng là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với t
cách là những hàng hoá lu thông trên thị trờng đã trực tiếp trở thành một trong
những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền
kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 10% GDP, đối với những nền kinh tế
có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 20% GDP. Do quy mô đó, thị trờng BĐS khi
nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trởng cao hơn so với bình thờng và
khi nguội đi sẽ làm cho tăng trởng giảm đi không bình thờng, có khi còn tăng tr-
ởng âm (đối với những nền kinh tế bong bóng, thuật ngữ dùng cho những quốc
gia phát triển khu vực quá nóng về thị trờng BĐS).
Thị trờng nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ,
nâng cao chất lợng nhà ở cũng nh các công trình phục vụ cho các hoạt động trực
tiếp của con ngời, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng.
Sự vận động và phát triển của thị trờng nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự
tác động tơng hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác
động tơng hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu
tiêu dùng ngày càng cao của con ngời về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con
ngời thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Đồng thời thị trờng
nhà đất phát triển ảnh hởng tới sự phát trỉên của thị trờng hàng hoá, thị trờng vốn
góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứng nhu cầu nhiều mặt
đời sống con ngời.
3.2. Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các
nhà kinh doanh nhà đất.
Trên thị trờng nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những ngời tiêu dùng thực
hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở
19
đợc chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ ngời này sang ngời khác. Việc mua
đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp
cho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị trờng

là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc
độ chu chuyển vốn, sự tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh
nghiệp kinh doanh BĐS.
3.3. Động thái phát triển của thị trờng nhà đất tác động tới nhiều loại thị trờng
trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trờng tài chính tiền tệ.
Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trờng nhà đất ngoài sự vận hành của
chính mình thì thị trờng này còn tác động vào nhiều lọai thị trờng khác. Dễ nhận
thấy nhất là thị trờng máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp
năng lợng, cấp nớc viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử gia dụng
đắt tiềnở các nớc phát triển, ngành BĐS tăng sản lợng 1 USD thì các ngành có
liên quan tăng 1,5 2 USD. Ngành BĐS cũng là đối tợng phục vụ của thị trờng
tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng Hồng Kông.
Tác động của thị trờng nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trờng tài chính
tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu
đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng
không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán
để đợc ngân hàng cho vay thêm để đầu t vào nhà đất. Tình trạng này tác động
mạnh vào thị trờng tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng. Để
xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức
tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này.
Mặt khác ở nớc ta hiện nay giá đất thờng đợc giao bán bằng vàng vì vậy khi
giá vàng thay đổi cũng ảnh hởng tới giá đất. Cỏc chuyờn gia a c nhn nh, giỏ
vng lờn xung tht thng trong thi gian qua ó khin th trng nh t bin
ng mnh theo kiu rao nhiu nhng bỏn chng c bao. Ngi mua thỡ s
t, ngi bỏn thỡ s h, do vy, kh nng thnh cụng ca cỏc phiờn giao dch
ch tớnh trờn u ngún tay. Theo cỏc trung tõm giao dch nh t H Ni, vic
giỏ vng cao hay thp thỡ th trng nh t nhỡn chung vn hot ng bỡnh
thng. Tuy nhiờn, vic lờn xung tht thng khú d oỏn theo kiu sỏng nng
chiu ma nh hin nay to tõm lý bt an cho hu ht nhng ngi mua bỏn.
Chng hn chiu hôm trớc, giỏ vng bỏn ra ti Cụng ty vng bc SJC l 800.000

20
ng/ch thỡ sỏng hôm sau, giỏ vng ó tng lờn mc 810.000 ng/ch. "Khụng ai
oỏn c, chiu hôm tới, giỏ vng tip tc tng hay gim", ụng Trnh Vn Lun,
Giỏm c Trung tõm Nh t Uy tớn núi. Theo cỏc trung tõm bt ng sn, nhiu
ngi bỏn nh li mun quay v cỏch giao dch c, niờm yt giỏ bỏn bng vng
(hin cú ti 90% s cn h c rao bỏn theo hỡnh thc ny). Tuy nhiờn, trong 2
thỏng qua, lng giao dch thnh cụng nh t bng vng ca hu ht cỏc cụng ty
bt ng sn ó gim ti 50% so vi cựng k nm ngoỏi. Nguyờn nhõn ch yu l
do giỏ vng v USD liờn tc bin ng theo chiu hng tng cao, khin cho hu
ht cỏc phiờn giao dch b ngng tr.
Mc dự giỏ nh t thi im rao n lỳc bỏn hu nh khụng tng nhng khi
hon tt mt hp ng cng mt khong 1-2 thỏng. Do vy, khi giỏ vng tng,
ngi mua cú kh nng phi tr thờm cho mi cn nh khong vi chc triu
ng. "Thm chớ, ngi mua v ngi bỏn cũn khụng thng nht ni gia giỏ
vng ch en v vng ti cỏc cụng ty vng bc, vỡ nú chờnh nhau quỏ xa. Xút
ca, nhiu ngi mua thm chớ cũn hy b vic mua bỏn do khụng thng nht v
giỏ c", ụng Lun núi. ễng nhn nh, thi gian ti nu giỏ vng khụng n nh
thỡ cú kh nng t l giao dch bng vng s gim mnh, thm chớ s khụng cũn ai
dỏm mua bỏn nh t theo hỡnh thc ny na.
ở trạng thái bình thờng, thị trờng nhà đất và thị trờng tài chính tiền tệ nơng tựa
vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo theo những
giao dịch tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài
chính- tiền tệ đứng giữa ngời mua và ngời bán nhà đất để giúp họ an toàn hiệu
quả. ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua nhà đất vay
một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất. Hoặc bên bán nhà
đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trớc khi đem bán. ở tầm cao hơn,
tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu t cùng với tổ chức kinh doanh nhà đất để
cùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên thị trrờng. Từ mối quan hệ này,
không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ởđã đợc hình thành và phát triển
tại nhiều quốc gia trên thế giới.

3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai.
21
Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất. Huy động đ-
ợc nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách
trung ơng và địa phơng. Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp tăng
liên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tích từ đất cha sử dụng (chiếm
50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuất nông nghiệp (chiếm
16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp). Trong giai đoạn 1995 2000
tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện
tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khác nhng
diện tích đất sản xuất nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng
khoảng 14,46% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kết
quả kiểm kê đất năm 2000 đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định
số 24/2001/QĐ-TTg ngày 1/3/2001)
22
Bảng 1.1: Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê trong cả nớc
(Tính đến 31-12-2000)
Đơn vị: ha
Loại đất
Tổng diện tích
tự nhiên
Tổng diện tích
đã giao, cho
thuê
So sánh 3/2
(%)
1 2 3 4
Tổng số 32.924.060
1. Đất cha sử dụng 10.021.939 2.739.188
1. Đất sử dụng

- Đất nông nghiệp
- Đất lâm nghiệp
- Đất ở đô thị
- Đất ở nông thôn
- Đất chuyên dùng
9.345.345
11.580.755
72.139
371.039
1.532843
21.132.450
9.345.345
9.811.084
72.139
371.039
1.532.843
100,0
84,7
100,0
100,0
100,0
Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 Tổng cục địa chính
Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân, đợc đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chất
cho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy các
ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.
23
24
Thị trờng
nhà đất phát

triển là nhân
tố quan
trọng góp
phần phát
triển kinh tế
xã hội đất n-
ớc và nâng
cao đời sống
của các tầng
lớp dân c.
Thị trờng
nhà đất là
nơi thực hiện
tái sản xuất
các yếu tố
sản xuất cho
các nhà kinh
doanh nhà
đất.
Động thái
phát triển của
thị trờng nhà
đất tác động
tới nhiều loại
thị trờng trong
nền KTQD
đặc biệt là thị
trờng tài
chính tiền
tệ.

Phân bổ hợp
lý tài nguyên
đất đai.
Vị trí của thị trờng BĐS- nhà đất trong nền KTQD
ChơngII
Thực trạng thị trờng nhà đất tại Hà Nội
trong thời gian qua
1. u điểm của việc phát triển thị trờng nhà đất ở Hà Nội.
Thị trờng nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trờng. Nó là
một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trờng nhà đất lại tồn tại lâu dài cùng
nền kinh tế thị trờng. Việc phát triển thị trờng BĐS trong thời gian qua đã đem lại
một số kết quả nh sau:
1.1 Các nhu cầu về nhà - đất đợc đáp ứng đầy đủ với chất lợng cao hơn.
Trong thời kỳ 1996 2000 Nhà nớc đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho
các hộ nông dân, các nông trờng, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng
(bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của nền
kinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đất này).
Những diện tích đất đựơc Nhà nớc giao và cho thuê đã góp phần quan trọng tạo ra
những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp, cải tạo và
phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội.
25