thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại tphcm – nguyên nhân và giải pháp
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.44 MB, 61 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM –
NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP
GVHD : Th S Phan Thị Mỹ Hạnh
SVTH : Huỳnh Phương Nguyệt
MSSV : 506401066
LỚP : 06VQT1
Tháng 10 năm 2010
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM –
NGUYÊN NHÂN VÀ GIẢI PHÁP
GVHD : Th S Phan Thị Mỹ Hạnh
SVTH : Huỳnh Phương Nguyệt
MSSV : 506401066
LỚP : 06VQT1
Tháng 10 năm 2010
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của tôi. Những kết quả và các số liệu
trong khóa luận được thực hiện tại Công ty Cổ phần Tư vấn – Xây dựng Quang Minh ,
không sao chép bất kỳ nguồn nào khác. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà
trường về sự cam đoan này.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 12 năm 2010
Sinh viên thực hiện
Huỳnh Phương Nguyệt
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành bài luận này, xin chân thành cảm ơn anh Đinh Tấn Phi - Công ty
CP Tư vấn – Xây dựng Quang Minh đã tận tình hướng dẫn tôi trong quá trình thực
hiện bài tại Công ty. Xin chân thành cảm ơn Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ
cũng như Khoa Quản trị Kinh doanh đã tạo điều kiện và môi trường tốt cho tôi học
tập. Xin chân thành cảm ơn cô Ths Phan Thị Mỹ Hạnh đã giám sát và hướng dẫn
tận tình cho em hoàn thành bài luận này.
TP. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 12 năm 2010
Sinh viên thực hiện
Huỳnh Phương Nguyệt
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ
Họ và tên sinh viên : Huỳnh Phương Nguyệt
MSSV : 506401066
Khoá : 2006 - 2010
1. Thời gian thực tập : 2 tháng
2. . Bộ phận thực tập : Phòng Kinh doanh
3. Tinh thần trách nhiệm với công việc và ý thức chấp hành kỷ luật
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………
4. Kết quả nghiên cứu theo đề tài
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
5. Nhận xét chung
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………
Tp Hồ Chí Minh ngày 20 tháng 12 năm 2010
Xác nhận của Cty CP TV – XD Quang Minh
Gíam đốc
TRẦN THỊ ANH
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
MỤC LỤC
DANH SÁCH CÁC HÌNH ẢNH MINH HỌA Trang
Hình 2.1 13
Hình 2.2 và 2.3 15
Hình 2.4 17
Hình 2.5 và 2.6 20
Hình 2.7 21
Hình 2.8 23
Hình 2.9 24
Hình 2.10 27
Hình 2.11 28
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 Khái niệm chung: 3
1.1.1. Bất động sản 3
1.1.2. Thị trường bất động sản 5
1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản: 6
1.2.1. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản 6
1.2.2. Những yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản 8
1.2.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 8
1.2.2.2. Các yếu tố pháp lý liên quan 10
1.2.2.3. Các yếu tố chung bên ngoài 10
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TP.HCM
2.1. Diễn biến của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 12
2.1.1. Diễn biến của thị trường nhà đất 13
2.1.2. Thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê 15
2.1.3. Các trung tâm thương mại 21
2.1.4. Diễn biến của thị trường căn hộ bán 25
2.1.5. Nhà ở cho người thu nhập thấp: Thị trường bị “ bỏ rơi” 28
2.2. Những nguyên nhân dẫn đến sự biến động của thị trường bất động sản
tại TPHCM 30
2.2.1. Nguyên nhân về giá 30
2.2.2. Nguyên nhân về quy luật thị trường 32
2.2.3. Về cơ cấu tài chính 32
2.2.4. Hệ thống văn bản pháp luật 33
2.2.5. Cơ chế quản lý 33
2.2.6. Năng lực về vốn 34
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH BĐS TPHCM
3.1. Một số giải pháp đối với thị trường sơ cấp 36
3.2. Một số giải pháp đối với thị trường thứ cấp 38
3.3. Hoàn thiện môi trường pháp lý về thị trường bất động sản 43
3.4. Nâng cao hiệu quả và hiệu lực của công tác quản lý nhà nước đối với đất
đai và bất động sản 45
3.5. Một số giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản 46
KẾT LUẬN 51
PHỤ LỤC
Một số khung giá đất tại TPHCM 53
Danh mục tài liệu tham khảo
Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh
1
SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Kinh doanh bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng của nền kinh
tế thị trường vì nó liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất
cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ
đô thị đến nông thôn. Trong đó, thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng
lớn. Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản,
những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị
trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy,
phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản, bình ổn thị trường nhà ở, bảo
đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan
trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Với mục tiêu tìm hiểu thị trường bất động sản để từ đó đưa ra nhận xét, đánh giá
sơ bộ những vấn đề phù hợp và chưa phù hợp với thực tiễn dựa trên cơ sở đó đưa ra
những kiến nghị sao cho phù hợp với thực tiễn hơn.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu là thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp phân tích mà tôi chọn là phân tích từ nền kinh tế chung đến phân
tích bất động sản cụ thể. Để có thể tìm hiểu rõ về đề tài, tôi đã thu thập số liệu từ sách,
báo, tạp chí hàng ngày và các phương tiện thông tin như trang web, nghe đài và các tài
liệu tham khảo khác để có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác.
Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM – Nguyên nhân và giải pháp
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh
2
SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
5. Kết cấu của đề tài:
Bài luận của tôi gồm 3 chương chính:
Chương 1: Cơ sở lý luận
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
Chương 3: Một số giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
Chương 1: Cơ sở lý luận
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 3 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 Khái niệm chung:
1.1.1. Bất động sản
Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên
ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn lực
tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng
tài sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau
do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia
thành hai loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng
nghìn năm, việc phân chia tài sản thành bất động sản và động sản bắt nguồn từ thời La
Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã. Theo đó bất động sản không chỉ là đất
đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của
con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng,
cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật
trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản. Tuy
nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất
đai và không di dời được.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang
Chương 1: Cơ sở lý luận
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 4 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là
đất đai nói chung.
Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không
thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau
về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự
Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã
bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật
Dân sự Thái Lan quy định: “ Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai,
bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái
niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
“gắn liền với đất đai”, và do vậy là bất động sản; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất
đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khác
biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái
niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến
giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến
đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định”.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản, trong
khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục bất động sản. Hơn nữa, các quy định về bất
Chương 1: Cơ sở lý luận
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 5 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các
quy định cụ thể danh mục các tài sản này
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa. Ở
đâu và lúc nào, bất động sản chưa trở thành hàng hóa, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có thị
trường bất động sản. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hóa là sản xuất
để bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua, bán, trao đổi là có kinh tế thị trường. Như
vậy, thị trường bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức
độ cao, đó chính là thị trường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc
gắn liền với đất đai.
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trường, nên
có một số quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản.
-
Có ý kiến cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một,
bởi vì, tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành bất
động sản được. Do đó, đất đai bản thân nó là bất động sản, đồng thời nó là yếu tố
đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất
đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản và hàng hóa đất đai chỉ là một
loại và một phần của hàng hóa bất động sản.
-
Có ý kiến khác cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất
(thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà
đất mới được mang ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như
quan niệm trên, bất động sản nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa
bất động sản trên thị trường. Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ.
-
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
(quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản
ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho người
ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là một khái
Chương 1: Cơ sở lý luận
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 6 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị
trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật của
thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt
động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng
pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ
của nhà nước.
Từ những phân tích nêu trên, có thể đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường bất
động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất
động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Định nghĩa này vừa
đơn giản vừa chứa đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản. Đó là thị
trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho
thuê, thế chấp trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị
trường này tất yếu phải tuân theo quy luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố
pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.
1.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản:
1.2.1. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường bất động sản:
Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một quá trình tất
yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Cơ sở kinh tế -
xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hóa là phân công lao động xã hội và
sự tách biệt về kinh tế giữa người sản xuất này với người sản xuất khác, do quan hệ
khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Như vậy, sự chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản
xuất là cơ sở của sản xuất hàng hóa. Tư liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý
tộc chiếm hữu là ruộng đất. Chính do sự sở hữu tư nhân về ruộng đất, cùng với sự phát
triển của sản xuất hàng hóa làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhượng, thuê
mướn ruộng đất. Các hình thức giao dịch ban đầu này là bước sơ khai đầu tiên của thị
trường bất động sản.
Chương 1: Cơ sở lý luận
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 7 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống thị trường
đồng bộ, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động đến thị trường bất
động sản.
Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất
trong nền kinh tế thị trường. Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu các yếu tố đầu vào của
quá trình sản xuất đòi hỏi thị trường các yếu tố đầu vào phải được hình thành, trong đó
có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có quan hệ chặt chẽ với các loại
hình thị trường khác, đặc biệt là với thị trường vốn. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số
lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua
bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh đòi hỏi phải có thị trường bất động sản
phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham
gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá
nhân Hàng hóa bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường tăng lên về số lượng
và chủng loại. Các giao dịch về bất động sản trên thị trường bất động sản phát triển làm
xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu
nối cung - cầu về bất động sản.
Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của các tầng
lớp dân cư ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa, dẫn đến
nhu cầu giao dịch bất động sản tăng theo. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng
phong phú và đa dạng của các tầng lớp dân cư chỉ có thể được đáp ứng thông qua các
giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian, môi giới về
bất động sản. Chính vì vậy, sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là
tất yếu khách quan nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng
của các tầng lớp dân cư.
Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trường bất
động sản phát triển, để đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản phục vụ cho các hoạt
động hợp tác kinh tế quốc tế. Đặc biệt đối với các nước đang phát triển, đất đai (quyền
sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nước ngoài. Do
đó, để phát triển hoạt động kinh tế quốc tế, mỗi quốc gia cần phải có thị trường bất
Chương 1: Cơ sở lý luận
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 8 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu: về định giá bất động sản, chuyển nhượng phần
vốn góp bằng bất động sản
Đối với các nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường như
nước ta, việc hình thành một hệ thống thị trường đồng bộ nói chung và thị trường bất
động sản nói riêng là vấn đế hết sức quan trọng.
Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, thị trường bất động sản hầu như không tồn
tại do không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động sản của các
tầng lớp dân cư được thực hiện trên thị trường bất động sản không chính thức (thị
trường ngầm). Do đó, khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động
sản hầu như chưa hình thành, các giao dịch về bất động sản chủ yếu thực hiện trên thị
trường bất động sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Điều
này làm cho thị trường bất động sản thường diễn biến hết sức phức tạp gây hậu quả
tiêu cực về kinh tế - xã hội, các nguồn lực về bất động sản không được huy động một
cách có hiệu quả nhằm phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, hình
thành và phát triển thị trường bất động sản đối với các nước đang trong chuyển đổi là
một tất yếu khách quan.
1.2.2. Những yếu tố tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản
1.2.2.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
a. Các yếu tố tự nhiên:
- Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang
lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn
tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối – Ví dụ: Cùng một diện tích, kết
cấu, kiến trúc … nhưng nếu bất động sản tọa lạc tại địa điểm thuận lợi, ngay vị trí
trung tâm thì bất động sản đó thuộc vị trí tuyệt đối và ngược lại. Xét trên phương diện
tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị
của bất động sản. Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ
có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm
(vị trí tương đối). Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ
giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác( vị trí
Chương 1: Cơ sở lý luận
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 9 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là cực kỳ quan trọng,
đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích, kích
thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng.
- Loại hình bất động sản tọa lạc: địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay
thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động
sản. Ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường
thì giá của bất động sản sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của bất động sản ( đối với bất động sản là
nhà hoặc các công trình xây dựng khác) : nếu 2 bất động sản có giá xây dựng như
nhau. Bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và
ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất( độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của bất
động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất
quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng lại không quan
trọng cho mục đích xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai,lũ lụt cũng ảnh hưởng
đến giá bất động sản.
b. Các yếu tố kinh tế:
- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ bất
động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của bất động sản đó. Khi khả
năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với bất động sản; hệ thống điện nước, vệ sinh,
điều hòa. Hệ thống càng chất lượng cao, giá bất động sản càng cao.
Chương 1: Cơ sở lý luận
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 10 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
c. Các yếu tố liên quan đến thị trường:
- Tính hữu dụng của bất động sản.
- Nhu cầu của bất động sản trên thị trường.
1.2.2.2. Các yếu tố pháp lý liên quan
Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản gồm có: tình trạng pháp lý của
bất động sản, các giấy tờ chứng thực pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công
trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản,
tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung
1.2.2.3. Các yếu tố chung bên ngoài
a. Các yếu tố chính trị pháp lý:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có
thể có những tác động đến thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực
bất động sản nói riêng, cụ thể:
- Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào
địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động
sản gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
+ Chính sách thuế của nhà nước đối với bất động sản
b. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình cung cầu bất động sản trong khu vực
Chương 1: Cơ sở lý luận
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 11 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
- Đăc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng
- Số lượng các lô, thửa đất
- Mức giá bình quân các lại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, chứng khoán, tín dụng
c. Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực và mật
độ dân số tự nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá bất động sản nơi
đó cũng tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác cũng ảnh
hưởng: chất lương dịch vụ, giáo dục, y tế, an ninh trật tự…
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 12 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM
Từ năm 1990 đến nay, thị trường bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp và
không ổn định. Thị trường đã trải qua hai cơn sốt lớn vào những năm 1990 - 1992 và
2001 - 2002 sau đó đã chựng lại trong năm 2003 và chuyển sang trạng thái “trầm lắng”
kéo dài, báo chí gọi là “đóng băng” từ năm 2004 cho đến nay. Thực ra không phải toàn
bộ thị trường bất động sản bị chững lại mà chỉ có một số thị trường bị suy giảm mà
thôi. Nhìn lại diễn biến thị trường sẽ cho chúng ta thấy rõ hơn nguyên nhân để tìm lời
giải, đưa thị trường bất động sản trở lại trạng thái vận động lành mạnh và từng bước
phát triển.
2.1. Diễn biến của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
Năm 2001, sau gần 10 năm giá nhà đất lên cơn sốt lần thứ nhất (1990 - 1992), khi
một loạt các chính sách của Nhà nước về phát triển kinh tế xã hội có tác động, giá nhà
đất lại có nhiều biến động. Đặc biệt, giá tăng nhanh và liên tục trong khoảng từ đầu
quý II năm 2001 đến cuối năm 2002. Thời điểm này, giá nhà đất ở các thành phố lớn
như Hà Nội và TP.HCM tăng đột biến và ở mức cao liên tục, nhất là từ tháng 4 năm
2001 đến tháng 3 năm 2002. So với giá quy định của thành phố, giá mua bán trên thị
trường bình quân tăng 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần. Cơn sốt nhà đất tại hai thành
phố lớn nhanh chóng lan ra vùng giáp ranh và các huyện ngoại thành, thậm chí đã tác
động tới một số tỉnh thành trong cả nước làm cho giá nhà đất của một số tỉnh thành
trong cả nước biến động theo. Việc mua bán không câu nệ giấy tờ, thậm chí không
thông qua thủ tục quy định, được biến tướng dưới nhiều hình thức, tạo nên một thị
trường nhà đất với mặt bằng giá cả vượt xa khung giá Nhà nước quy định.
Tại TP.HCM, kết quả so sánh giá thị trường của 2000 thửa đất so với khung giá
UBND TPHCM quy định cho thấy có sự chênh lệch khá cao.
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 13 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
KẾT QUẢ SO SÁNH GIÁ ĐẤT TẠI TPHCM NĂM 2010
Đơn vị tính: 1.000/m2
Hình 2.1. Bảng so sánh giá thị trường so với giá khung tại TPHCM
Giai đoạn từ tháng 6 năm 2002 đến nay, giá đất đô thị tại TP.HCM chững lại và
giữ ở mức rất cao, đặc biệt là giá nhà đất tại các quận trung tâm thành phố. Cá biệt, có
những ngôi nhà mặt tiền khu vực Quận 1 đã được bán hàng mấy chục cây vàng/m2.
Đơn cử tại đường Lê Thánh Tôn (gần chợ Bến Thành), một ngôi nhà mặt tiền đã được
bán với giá 32 cây vàng/m2.
Số nhà đất rao bán tăng lên nhưng tỷ lệ giao dịch thành công thấp. Trong khu vực
đô thị, thị trường nhà ở đang dần chiếm ưu thế so với thị trường chuyển quyền sử dụng
đất; thị trường quyền sử dụng đất đang có xu hướng chuyển dần về các khu vực ven đô.
2.1.1. Diễn biến của thị trường nhà đất.
Từ giữa năm 2007 đến nay, tại thị trường ở các thành phố lớn như Hà Nội,
TP.HCM, bất động sản chào bán nhiều nhưng giao dịch thành công nhỏ, chủ yếu là
những giao dịch xuất phát từ nhu cầu thực.
STT Tên đường Quận
Gía theo
khung(2010)
Gía thị trường
1 An Hội Gò Vấp 2,600
16,000
2 An Nhơn Gò Vấp 4,000
18,000
3 Cây Trâm Gò Vấp 4,600
22,000
4 Bình Lợi Bình Thạnh 9,000
20,000
5 Bùi Đình Túy Bình Thạnh 12,500
25,000
6 Đinh Tiên Hoàng
Bình Thạnh 21,600
30,000
… …
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 14 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Tại TP.HCM giá đất ở một số khu vực đang có xu hướng giảm. Nhiều trung tâm
giao dịch địa ốc ở thành phố, lượng người rao bán và người mua đều giảm mạnh. Tỷ lệ
giao dịch về đất, nhà thành công rất thấp, chỉ có khoảng 4.500 trường hợp, giảm tới
68%, Nhà chung cư nay cũng kém sôi động. Giá đất tại nhiều khu vực trong thành phố
đang có xu hướng giảm vài triệu đồng/m2. Đơn cử như khu vực Quận 2, giá đất giảm
từ 3 - 4 triệu đồng/m2. Đất ở khu Trần Não, giá bán trước đây là 59 - 60 triệu đồng/m2,
thì nay còn 53 - 54 triệu đồng/m2. Đất thổ cư đường Trục phường 13, Quận Bình
Thạnh trước đây bán từ 28 - 30 triệu đồng/m2, thì nay xuống còn 22-25 triệu đồng/m2.
Nhà mặt tiền vẫn giữ giá ở mức rất cao, giao dịch không nhiều. Nhà mặt tiền
rộng, tiện kinh doanh tại các khu vực trung tâm như Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Đông
Du, Mạc Thị Bưởi có giá tới cả nghìn cây vàng.
Ngay cả nhà chung cư, một loại bất động sản tiện dụng và vừa túi tiền của nhiều
người, cũng không còn cảnh tranh mua tranh bán như trước. Mức chênh lệch so với giá
gốc của chủ đầu tư cũng giảm đáng kể, từ chỗ 900 triệu - 1,2tỷ đồng/căn trong năm
2008, giảm còn khoảng 850 - 950 triệu đồng/căn trong năm 2009 (không bao gồm loại
căn hộ cao cấp). Tuy nhiên dù giao dịch chậm, giá chung cư vẫn giữ ở mức cao,
khoảng trên 10 triệu đến 14 triệu đồng/m2, tuỳ vào vị trí và tiện nghi của từng tòa nhà.
Thị trường đấu giá những tháng đầu năm 2008 ở trong tình trạng ế ẩm. Ngay cả
các dự án có hạ tầng tốt, giao thông thuận tiện đi lại ngay trong nội thành ở Quận 10,
Quận 5 cũng không còn hút khách. Nhiều dự án không thể đấu giá nổi vì không đủ số
lượng người tham gia. Ngay cả khi giá đất do UBND thành phố quy định cho các dự án
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đã hạ, thị trường cũng không sôi động hơn.
Đây là lần thứ ba trong 10 năm trở lại đây giao dịch nhà đất trên thị trường bất
động sản giảm sút nghiêm trọng. Lần đóng băng nhà đất vào các năm 1994 - 1996 đã
để lại hậu quả rất nặng nề, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bị phá sản,
nhiều ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn. Lần đóng băng nhà đất này có quy mô
lớn hơn, phạm vi rộng hơn, tính chất phức tạp hơn so với đợt đóng băng những năm
1994 - 1996 nên hậu quả có thể nghiêm trọng hơn.
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 15 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
2.1.2. Thị trường văn phòng và căn hộ cho thuê
Do ảnh hưởng của tình hình suy thái kinh tế toàn cầu, thị trường văn phòng và căn
hộ cho thuê cũng rơi vào trạng thái tương tự.
Từ đầu năm 2008, thị trường văn phòng cho thuê đã có nhiều biến động và điều
chỉnh giá đáng kể. Tỷ lệ trống tăng, giá thuê giảm.
Từ cột mốc 75-100 USD mỗi m2 một tháng, cao ốc hạng A đã hạ còn 57 USD.
Giá cho thuê văn phòng đi xuống được xem là hậu quả của cuộc khủng hoảng kinh tế
toàn cầu, khiến khách thuê thắt chặt ngân sách và cắt giảm chi phí để vượt qua giai
đoạn khó khăn.
Hình 2.2: Diễn biến giá thuê cao ốc văn phòng tại TP HCM năm 2007-2008
Nguồn: Theo khảo sát của Cushman & Wakefield
Hình 2.3. Gía trung bình thuê cao ốc một vài khu vực tại TPHCM năm 2008
Nguồn: Cushman & Wakefield
Khu trung tâm Sài Gòn: 40 USD.
Vùng cận trung tâm: 30 USD.
Tuyến đường ra sân bay (Tân Bình) 24 USD.
Khu gần sân bay: 20 USD.
Khu Văn Thánh (Bình Thạnh): 20 USD
Khu Phú Mỹ Hưng (quận 7): 24 USD.
Quanh trường đua Phú Thọ (quận 10, 11): 17 USD
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 16 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Vào năm 2009, theo khảo sát của VnExpress.net cho thấy, giá thuê cao ốc xa
khu trung tâm ở mức 10- 15 USD mỗi m2 một tháng, có thể thương lượng giảm mức
phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng. Cao ốc hạng A (chuyên nghiệp) nằm trên tuyến
đường Nguyễn Huệ có giá 60 USD mỗi m2 một tháng. Các tòa nhà hạng B ở mức 27-
30 USD mỗi m2 một tháng. Nhà phố được xây mới chuyển đổi công năng thành cao ốc
văn phòng bị bỏ trống, treo biển chờ khách thuê khá nhiều, văn phòng loại này khoảng
15-25 USD mỗi m2 tùy vị trí. Khung giá này đã giảm nhẹ so với đầu năm 2009.
Thậm chí chủ các tòa nhà mới đi vào hoạt động hoặc có vị trí xa khu trung tâm
sẵn sàng áp dụng cả chiến lược chia sẻ lợi nhuận bằng cách trả huê hồng cho các đối
tác dẫn khách hàng về cho mình. Để lấp đầy chỗ trống, chủ đầu tư còn sử dụng khách
hàng cũ làm mối tìm hợp đồng mới và sẵn sàng chi một khoản phí chiếm 10-20% so
với tổng giá trị hợp đồng hoặc 0,5-1 tháng tiền thuê để trả tiền hoa hồng cho người giới
thiệu. Đây là cách mở rộng nguồn cầu trong tình hình vắng khách liên tục kéo dài, bởi
lẽ thời hoàng kim với lượng hợp đồng xếp hàng chờ thuê đã trôi qua từ cuối năm 2008.
Mặc dù cao ốc mới hoàn thiện đang phải đối mặt với tình trạng vắng khách nhưng
một số ít tòa tháp hạng A ở khu vực trung tâm vẫn bình thản trụ vững nhờ chiêu ràng
buộc khách hàng bằng những bản hợp đồng thuê dài hạn. Sở dĩ các "đại gia" này sống
khỏe là nhờ tòa nhà có vị trí đắc địa, thương hiệu mạnh, dịch vụ chuyên nghiệp.
Một công ty hàng không đã rời trụ sở cũ tại khách sạn Rex trên đường Lê Lợi
(quận 1) để dọn đến tòa cao ốc chuyên nghiệp Sunwah trên đường Nguyễn Huệ hồi đầu
quý 2/2008 để xây dựng thương hiệu và tạo hình ảnh mới. Giá thuê thời điểm đó vẫn
còn cao, 75 USD mỗi m2 một tháng chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT ( thuế giá trị
gia tăng). Không lâu sau đó đại diện đơn vị này tỏ ra tiếc rẻ vì quý 1/2009 giá thuê cao
ốc đã giảm 30% nhưng họ lại vướng hợp đồng 2 năm nên không thể thương thảo giảm
chi phí.
Nhân viên của hãng này giải thích, lý do công ty phải chấp nhận mức giá thuê đắt
đỏ vì tòa nhà Sunwah có rất nhiều đại gia hàng không đặt trụ sở tại đây. Vì vậy, để tạo
vị thế và thuận tiện cho các giao dịch của khách hàng, họ đành cố thủ mặc dù mức thuê
mặt bằng đắt gấp đôi so với chỗ cũ và diện tích cũng hẹp hơn.
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 17 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Hình 2.4. Tòa nhà Kumho ( hạng A) tọa lạc tại giao lộ Hai Bà Trưng –
Lê Duẩn đã nhảy vào thị trường văn phòng cho thuê từ cuối năm 2009
Nguồn: Vnexpress.net
Nghiên cứu của Cushman, để thực hiện kế hoạch thuê mới văn phòng, khách hàng
phải mất một quỹ thời gian từ 6 tháng đến 1 năm chuẩn bị các bước cần thiết. Lãnh đạo
tập đoàn Cushman cho rằng, trong tương lai sẽ có nhiều doanh nghiệp thay đổi văn
phòng cho thuê hướng tới chất lượng dịch vụ tốt hơn và chi phí rẻ hơn. Đây là hành
trình đi tìm chất lượng sẽ thúc đẩy thị trường cao ốc văn phòng tăng sức cạnh tranh về
giá để tồn tại.
Theo Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) công bố cho thấy, trong quý
2/2009 TP HCM có đến 13 cao ốc văn phòng đi vào hoạt động, cung cấp thêm 77.893
m2 sàn. Diện tích này góp phần nâng tỷ lệ văn phòng bị bỏ trống lên đến mức 12,3%.
Báo cáo cũng đề cập đến sự cạnh tranh về giá giữa các tòa tháp cao cấp và thấp
cấp. Theo đó, nhiều doanh nghiệp có khuynh hướng di dời khỏi các văn phòng hạng A
nhằm tiết kiệm chi phí. Cộng thêm nhiều cao ốc hạng B chủ động điều chỉnh giá thấp
hơn trước đây cũng thu hút các khách thuê hạng C đang muốn nâng cấp. Ngoài ra, chủ
