giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần hàng hải việt nam maritime bank - chi nhánh hà nội

B GIÁO DCăVÀăÀOăTO
TRNGăI HCăTHNGăLONG
o0o




KHÓA LUN TT NGHIP


 TÀI
GII PHÁP M RNG HOTăNG CHO VAY
MUA NHÀ TIăNGỂNăHÀNGăTHNGăMI C
PHN HÀNG HI VIT NAM MARITIME BANK
ậ CHI NHÁNH HÀ NI



SINH VIÊN THC HIN : NGUYN TH ÁNH HNG
MÃ SINH VIÊN : A16766
CHUYÊN NGÀNH :TÀI CHÍNH ậ NGÂN HÀNG






HÀ NI ậ 2014

LI M U
1. Lý do chnăđ tài
Vit Nam đc đánh giá là quc gia có tc đ tng dân s cao, hin nay dân s
Vit Nam đt khong 90 triu ngi, mt đ dân s là gn 280 ngi/km
2
cao gp 6-7
ln mt đ chun, dân s ca nc ta phn đông là dân s tr, nng đng, thu nhp
không ngng đc ci thin. Tng ng vi đó là t l dân s  đô th tng lên nhanh
chóng, c tính đt mc 45% vào nm 2020. Dân s gia tng ti đô th s to sc ép
ln v nhà .
C nc hin ti có khong 1,5 triu cán b, công chc và khong 800 nghìn
công nhân lao đng đang làm vic ti các khu công nghip, khu ch xut, khu công
ngh cao. Trong đó có khong 330 nghìn ngi có khó khn v nhà  cn có s h tr,
to điu kin đ ci thin nhà . Ti Hà Ni có mt s d án vi tng s 1564 cn h
vi mc vn đu t 50 t đng thì đn nay mi hoàn thành 168 cn, b trí cho 1700
công nhân thuê. Theo S Tài Nguyên và Môi trng Thành ph H Chí Minh cho bit
t nm 2003 đn nay toàn thành ph mi gii quyt đc 2.780 cn h và nn nhà  xã
hi trong khi đó nhu cu nhà xã hi đn 25.000 cn. Tình hình xây dng nhà  xã hi
cho cán b công nhân viên, nhà lu trú cho công nhân và nhà  tái đnh c đu lâm
vào tình trng cung không đáp ng ni cu, hin thành ph có khong 11.000 cán b
có nhu cu bc xúc v nhà .
Mc dù hin nay th trng bt đng sn đang trong giai đon “đóng bng”, tuy
nhiên nhu cu v nhà ca ngi dân vn rt ln.  có mt ngôi nhà mua bng vn
tích cóp ca mình vi nhiu gia đình công nhân viên chc và nhiu cp v chng tr
thì đây vn là mt gic m xa vi. Và có mt ngôi nhà ca riêng mình đi vi ngi
sng ti các thành ph ln là mt bài toán khá nan gii. Hin nay phn ln các giao
dch v bt đng sn đang b chng li. Nm bt đc nhu cu v nhà  ca ngi dân,
trong thi gian gn đây có rt nhiu NHTM m gói dch v cho vay mua nhà, đây là
gii pháp ti u nht giúp ngi dân có th mua đc nhà  cho bn thân và gia đình

mình. Hot đng cho vay mua nhà là mt lnh vc khá mi m nhng cng đy tim
nng, đy trin vng đi vi các NHTM, đem li cho các NHTM nhiu li ích. Tuy
nhiên hot đng này cng tim n rt nhiu ri ro. Ti NH Maritime Bank – Chi nhánh
Hà Ni thì trong thi gian qua mng cho vay mua nhà đư đc ngân hàng quan tâm và
phát trin. Tuy nhiên kt qu đt đc vn cha xng vi tim nng nhu cu ca ngi
dân sng  thành ph Hà Ni. Qua tìm hiu thc t và qua mt thi gian thc tp ti
NH Maritime Bank – chi nhánh Hà Ni, em đư nhn thy đc tim nng cng nh
tm quan trng ca hot đng cho vay mua nhà. Vì vy em đư quyt đnh chn đ tài:
Thang Long University Library


“Gii pháp m rng cho vay mua nhà ti ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh
Hà Ni” đ làm đ tài lun vn tt nghip ca mình.
2. Mcăđíchănghiênăcu
Khoá lun ca em đc nghiên cu nhm mc đích:
Th nht, tìm hiu và phân tích hot đng kt qu kinh doanh ca ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Ni
Th hai, phân tích chi tit v hot đng cho vay mua nhà ca ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Ni
Th ba, đ ra nhng gii pháp và kin ngh nhm phát trin và m rng hot
đng cho vay mua nhà ca ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Ni.
3. iătng và phm vi nghiên cu
iă tng nghiên cu: hot đng m rng cho vay mua nhà ti ngân hàng
Maritime Bank – Chi nhánh Hà Ni.
Phm vi nghiên cu: Hot đng m rng cho vay mua nhà ca Ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Ni các nm 2010, 2011 và 2012.
4.ăPhngăphápănghiênăcu
Các phng pháp đc s dng đ nghiên cu bao gm:
-Thu thp s liu các báo cáo tài chính, báo cáo chi tit v hot đng cho vay
mua nhà, báo cáo chi tit ca hot đng tín dng ca ngân hàng Maritime Bank – chi

nhánh Hà Ni.
- Phân tích s liu và đánh giá s liu tuyt đi và s liu tng đi ca các s
liu đư thu thp đc. T đó rút ra nhn xét v hot đng cho vay mua nhà ca ngân
hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Ni cng nh các hot đng khác ca ngân hàng có
liên quan.
- Phng pháp s dng: Thng kê, din gii, quy np, tng hp.
2. Kt cuăđ tài gmă3ăchng
Kt cu ca lun vn ngoài Li m đu và Kt lun đc chia thành 3 chng :
Chngă1:ăTng quan v hotăđng cho vay mua nhà ca NgơnăhƠngăthngă
mi
Chngă2:ăThc trng hotăđng cho vay mua nhà ca NH Maritime Bank chi
nhánh Hà Ni
Chngă3:ăGii pháp phát trn và m rng cho vay mua nhà ti ngân hàng
Maritime Bank ậ chi nhánh Hà Ni
Mc dù đư rt c gng nhng trong quá trình nghiên cu, tìm hiu và phân tích
ca em không tránh khi sai sót, em rt mong đc s góp ý và thông cm ca các


thy cô. Em cng xin chân thành cm n s giúp đ ca các bác, các anh, các ch nhân
viên trong ngân hàng, và cô giáo Thc s Nguyn Th Tuyt, cùng các thy cô trong
khoa Kinh t - Qun lý ca trng i hc Thng Long đư giúp em hoàn thành đ tài
ca mình.

Sinh Viên
Nguyn Th Ánh Hng
Thang Long University Library


MC LC
LI M U

CảNẢ 1 : TNG QUAN V HOT NG CHO VAY MUA NHÀ CA NGÂN
ảÀNẢ TảNẢ MI 1
1.1 Khái nim v NgơnăhƠngăthngămi 1
1.1.1 Khái nim v Ngân hàng thng mi 1
1.1.2 Vai trò ca Ngân hàng thng mi trong nn kinh t 1
1.1.3 Các hot đng c bn ca Ngân hàng thng mi 2
1.2 Nghip v cho vay mua nhà 5
1.2.1 Tng quát v nghip v cho vay mua nhà 5
1.3 M rng cho vay mua nhà tiăNgơnăhƠngăthngămi 11
1.3.1 Khái nim m rng cho vay mua nhà ti NHTM 11
1.3.2 Mt s ch tiêu đánh giá s m rng trong hot đng cho vay mua nhà ti
NHTM 12
1.4 Các nhân t nhăhng ti hotăđng cho vay mua nhà 16
1.4.1 Nhân t khách quan 16
1.4.2 Nhân t ch quan 18
CảNẢ 2: THC TRNG HOT NG CHO VAY MUA NHÀ CA NHTM
NHTM MARITIMEBANK CHI NHÁNH HÀ NI 21
2.1 Tng quan v NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Ni 21
2.1.1 Quá trình hình thành và phát trin NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Ni21
2.1.2 S đ c cu t chc 22
2.2 Thc trng hotăđng kinh doanh ca NHTM Maritime bank chi nhánh
Hà Ni 24
2.2.1 Hot đng huy đng vn 24
2.2.2. Hot đng s dng vn (ch yu là hot đng cho vay) 27
2.3 Thc trng m rng cho vay mua nhà ti NH Maritime bank ậ chi nhánh
Hà Ni 29
2.3.1 C s pháp lý ca cho vay mua nhà 29
2.3.2 Quy ch cho vay mua nhà ca Maritime bank 31
2.3.3 Hình thc cp tín dng 32
2.3.4 Quy trình cho vay mua nhà ti NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Ni . 33

2.3.5 Ch tiêu phn ánh m rng cho vay mua nhà ti Marime bank – chi nhánh
Hà Ni 35
2.3.6 Ch tiêu phn ánh d n cho vay mua nhà 38
2.3.7 Ch tiêu phn ánh cht lng cho vay mua nhà 39


2.3ăánhăgiáăkt qu hotăđng cho vay mua nhà ca NHTM Maritime bank
chi nhánh Hà Ni 45
2.3.1 Kt qu đt đc 45
2.3.2 Hn ch và nguyên nhân 47
CảNẢ 3: ẢII PHÁP M RNG HOT NG CHO VAY MUA NHÀ TI
NHTM MARITIMEBANK CHI NHÁNH LÁNG H 51
3.1 D đoánăv tình hình btăđng snătrongătngălaiăvƠănhuăcu ca tiêu
dùng v cho vay mua nhà 51
3.2ănhăhng phát trin cho vay mua nhà ti NHTM Maritime bank chi
nhánh Hà Ni 52
3.3 Gii pháp m rng cho vay mua nhà ca ngân hàng 53
3.3.1 Ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà Ni cn chú trng đánh giá nhu cu
ca ngi tiêu dùng đc bit là nhu cu mua nhà trong thi gian ti 53
3.3.2. Các gii pháp c ch, chính sách cho vay 54
3.3.3 Các gii pháp v qun tr điu hành 55
3.3.4 Các gii pháp v ngun vn 56
3.3.5 Các gii pháp v sn phm 57
3.3.6 M rng quan h vi các đn v có quan h vi ngân hàng 58
3.3.7 y mnh công tác Marketing ngân hàng 58
3.3.8 Nâng cao trình đ chuyên môn nghip v, phong cách phc v cng nh
đo đc ngh nghip ca nhân viên ngân hàng 60
3.3.9 Hin đi hoá công ngh ngân hàng 61
3.3.10 Gii pháp phòng nga ri ro 62
3.4. Mt s kin ngh viăNgơnăhƠngănhƠănc và vi chính ph 64

3.4.1 Cn đi mi h thng tài chính đt đai 64
3.4.2 Mt s bin pháp qun lý v mô ca chính ph và ngân hàng nhà nc 64
3.4.3 Ban hành các vn bn tháo g đ th trng bt đng sn thoát khi tình
trng “đóng bng” 65
3.4.4 Cn đy nhanh tc đ cp “S đ” 65
3.5 Kin ngh đi viăNgơnăhƠngănhƠănc. 66
3.6 Mt s kin ngh đi vi Ngân hàng Maritime bank 67
KT LUN






Thang Long University Library


DANH MC VIT TT

Kí hiu vit tt Tênăđyăđ
NHTM Ngân hàng thng mi
NHNN Ngân hàng nhà nc
NH Ngân hàng
NHTW Ngân hàng trung ng
KT Kinh t
FDI Vn đu t ngc ngoài
BS Bt đng sn
TCTD T chc tín dng
NHTG Ngân hàng th gii
TCTC T chc tín dng

TMCP Thng mi c phn
HQT Hi đng qun tr
HC i hi đng c đông
TCKT T chc kinh t
TGDC Tin gi dân c
VND Vit Nam đng
CVMN Cho vay mua nhà
Q Quyt đnh
TSB Tài sn đm bo















DANH MC CÁC KIU, HÌNH V,ă TH, CÔNG THC
S đ 2.1 : C cu t chc ngân hàng Maritime Bank 22
Bng 2.1 : Tình hình huy đng vn ca ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Ni
các nm 2010, 2011 và 2012 24
Bng 2.2: Hot đng s dng vn ca ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Ni
các nm 2010, 2011 và 2012 27

Bng 2.3 :Tình hình doanh s cho vay mua nhà ti ngân hàng Maritime bank – Chi
nhánh Hà Ni các nm 2010, 2011, 2012 35
Bng 2.4: Tình hình d n cho vay mua nhà ca ngân hàng Maritime bank chi nhánh
Hà Ni các nm 2010, 2011, 2012 38
Bng 2.5: Tình hình n xu mua và n quá hn ca hot đng cho vay mua nhà ca
ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà Ni các nm 2010, 2011, 2012 39
Bng 2.6: Doanh thu lãi t hot đng cho vay mua nhà ca ngân hàng Maritime bank
- chi nhánh Hà Ni các nm 2010, 2011, 2012 41
Bng 2.7: Tình hình d n cho vay mua nhà theo đi tng ca NH Maritime Bank
Chi nhánh Hà Ni các nm 2010, 2011, 2012 43
Biu đ 2.1: Mc tng trng vn ca ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Ni
các nm 2010, 2011 và 2012 25
Biu đ 2.2: Tình hình doanh s cho vay mua nhà ti ngân hàng Maritime bank chi
nhánh Hà Ni các nm 2010, 2011, 2012 35
Biu đ 2.3: S thay đi t trng d n cho vay mua nhà ca ngân hàng Maritime
bank – Chi nhánh Hà Ni các nm 2010, 2011 và 2012 38
Biu đ 2.4: T l n xu và n quá hn ca ngân hàng Maritime bank – chi nhánh
Hà Ni các nm 2010, 2011, 2012 40
Biu đ 2.5: Tình hình thu lãi t hot đng cho vay mua nhà ca ngân hàng Maritime
bank chi nhánh Hà Ni các nm 2010, 2011, 2012 42
Biu đ 2.6: C cu d n cho vay mua nhà theo đi tng ca NH Maritime Bank
Chi nhánh Hà Ni các nm 2010, 2011, 2012 43
Thang Long University Library
1
CHNGă1ă:ăTNG QUAN V HOTăNG CHO VAY MUA NHÀ CA
NGỂNăHÀNGăTHNGăMI
1.1 Khái nim v NgơnăhƠngăthngămi
1.1.1 Khái nim v Ngân hàng thng mi
Trên th gii đư có rt nhiu đnh ngha v NHTM vi nhng cách nhìn nhn
khác nhau, chng hn nh:

-  M: NHTM là mt công ty kinh doanh chuyên cung cp dch v tài chính và
hot đng trong ngành dch v tài chính.
-  Pháp: NHTM là nhng xí nghip thng xuyên nhn ca công chúng di
hình thc gi tin hay hình thc khác và h dùng vào nghip v chit khu, tín dng
hay dch v tài chính.
-  n : NHTM là c s xác nhn các khon tin gi đ cho vay, tài tr đu t.
-  Vit Nam (theo Lut NHNN và các Lut các t chc tín dng): NHTM là
mt loi hình t chc tín dng đc thc hin toàn b hot đng ngân hàng và các
hot đng kinh doanh khác liên quan.
Trong đó hot đng ngân hàng là các hot đng kinh doanh tin t và dch v
ngân hàng vi ni dung thng xuyên là nhn tin gi và s dng s tin này đ cung
cp dch v thanh toán và dch v tín dng.
Tuy các đnh ngha có khác nhau v ngôn t, din đt và mt s ni dung, tuy
nhiên v c bn đu phn ánh hot đng ca NHTM là Kinh doanh tin t - tín dng,
dch v ngân hàng khác.
T đó NHTM có th đnh ngha mt cách ngn gn là: “NHTM là mt doanh
nghip kinh doanh tin t - tín dng, vi các hot đng thng xuyên là nhn tin
gi, cho vay và cung cp các dch v ngân hàng cho nn kinh t quẾ ếân”.
1.1.2 Vai trò ca Ngân hàng thng mi trong nn kinh t
Trong nn kinh t hin đi ngày nay, NHTM và c cu hot đng ca nó đóng
vai trò quan trng nht trong các h thng tài chính ca mi nc. Hot đng ca
NHTM đa dng phong phú và có phm vi rng khp, trong khi các t chc tài chính
khác thng hot đng trên mt vài lnh vc hp và chuyên sâu. i vi nn kinh t
NHTM có các vai trò quan trng nh sau:
NHTM là ni cung cp vn cho nn kinh t
NHTM đng ra huy đng các ngun vn nhàn ri  mi t chc, cá nhân, mi
thành phn kinh t nh: vn tm thi đc gii phóng ra t quá trình sn xut, vn t
ngun tit kim cá nhân. Bng vn huy đng đc trong nn kinh t, thông qua hot
đng tín dng NHTM s cung cp vn cho mi thành phn kinh t và đáp ng nhu cu
vn mt cách kp thi cho quá trình tái sn xut. Nh vy mà các doanh nghip có c

2
hi đ m rng sn xut kinh doanh, ci tin máy móc công ngh, tng nng sut lao
đng và tng hiu qu KT.
NHTM là cu ni gia các doanh nghip vi th trng
 đáp ng tt yêu cu ca th trng, doanh nghip không nhng cn nâng cao
cht lng lao đng, cng c hoàn thin c ch qun lý kinh t, ch đ hch toán k
toán mà còn phi không ngng ci tin máy móc thit b, dây truyn công ngh, tìm
tòi s dng nguyên vt liu mi, m rng quy mô nhng hot đng này đòi hi phi
có mt ngun vn ln đu t và thng thì nó vt quá kh nng đu t ca doanh
nghip, vì vy các doanh nghip đư tìm đn NHTM đ tha mãn nhu cu đu t ca
mình. Thông qua hot đng tín dng NHTM đư giúp đc doanh nghip đng vng
trong th trng bng vic nâng cao cht lng sn xut, t đó nn kinh t luôn luôn
đc phát trin.
NHTM là công c đ nhà nc điu tit v mô
Bng hot đng tín dng và thanh toán gia các NHTM trong h thng, các
NHTM đư góp phn m rng khi lng tin cung ng trong lu thông, thông qua
vic cung ng tín dng cho các ngành trong nn kinh t, NHTM thc hin vic dn dt
các lung tin, tp hp và phân chia vn ca th trng và thc thi gián tip vi mô:
“Nhà nc điu tit ngân hàng, ngân hàng dn dt th trng”.
NHTM là cu ni nn tài chính quc gia và nn tài chính quc t
Trong nn kinh t th trng mà khi các mi quan h hàng hóa tin t ngày càng
đc m rng thì nhu cu giao lu kinh t - xã hi gia các nc trên th gii ngày
càng cn thit. Vic phát trin nn kinh t quc gia luôn gn vi s phát trin ca nn
kinh t th gii và b phn cu thành nên nó. Vì vy, nn tài chính ca mi nc cng
phi hòa nhp vi nn tài chính quc t và NHTM cng các hot đng kinh doanh ca
mình đư đóng mt vai trò rt quan trng trong s hòa nhp này.
1.1.3 Các hot đng Ế bn ca Ngân hàng thng mi
Nhng hot đng s khai ca NHTM là đi tin, đúc tin, gi h tin và cho vay.
Ngày nay bn cht các hot đng ca NHTM vn vy, tuy nhiên nhu cu v dch v
trong ngân hàng ca con ngi ngày càng phát trin vì th các hot đng ngân hàng

cng ngày càng đc đa dng hóa đ phù hp vi các nhu cu đó. Hot đng ca ngân
hàng ngày nay bao gm các lnh vc khác nh: bo him, mua gii, đu t,
1.1.3.1 Hot đng huy đng vn
Huy đng vn là mt trong nhng hot đng quan trng hàng đu ca NHTM. Vì
nó nh hng trc tip đn cht lng hot đng ca toàn b ngân hàng . NHTM huy
đng vn thông qua các loi hình huy đng tin gi và đi vay. Vn t hot đng này
chim t trng ln trong ngun vn ca NHTM và đó chính là mc tiêu tng trng
Thang Long University Library
3
hàng nm ca ngân hàng. Có nhiu hình thc huy đng vn khác nhau trong ngân
hàng đó là:
Vnăhuyăđng t tin gi: vn t hot đng này chim t trng ln trong ngun
vn ca NHTM và đó chính là mc tiêu tng trng hàng nm ca ngân hàng. Có
nhiu hình thc huy đng khác nhau trong ngân hàng: Tin gi thanh toán, tin gi tit
kim ca dân c, tin gi có k hn ca các doanh nghip và nhiu loi tin gi khác
Vn vay t NHNN: ây là khon vay nhm phc v cho nhu cu cp bách trong
chi tr ca NHTM. Trong trng hp thiu ht d tr (thiu ht d tr bt buc, d
tr thanh toán), NHTM thng vay NHNN. Ngân hàng nhà nc có th cp tín dng
cho mi NHTM vi mt hn mc tín dng và đ vay các NH tr lãi sut theo quy đnh.
Vn vay t các TCTD: ây là ngun vn các ngân hàng vay mn ln nhau và
vay các t chc tín dng trên th trng liên ngân hàng. Các ngân hàng đang thiu ht
có nhu cu vay mn tc thi đ đm bo kh nng thanh toán.
Vay trên th trng vn: Cng gng nh nhiu doanh nghip khác, các NHTM
cng vay mn bng cách phát hành các giy n nh k phiu, trái phiu, tín phiu
đây là các khon vay mà các ngân hàng tng đi ch đng trong kinh doanh ca
mình. Ngân hàng thng vay trung dài hn vi quy mô ln, lãi sut cao đ phc v
cho ngân hàng tài tr cho các d án công trình đm bo kh nng cung cp vn ca
ngân hàng.
1.1.3.2 Hot đng cho vay
Cho vay ca NHTM là vic chuyn nhng tm thi mt lng giá tr t NHTM

(ngi s hu) sang khách hàng (ngi đi s dng) sau mt thi gian nht đnh quay
tr li NHTM đ hoàn tr lng vn vay ban đu và lãi.
Cn c theo mch đích s dng khon vay ca khách hàng, NH có các hot đng
cho vay nh sau:
Cho vay thngămi: là hot đng mà NH chit khu thng phiu, cho khách
hàng s dng tin, tài sn đm bo là khon phi thu trên thng phiu mà khách hàng
cung cp cho NH.
Cho vay tiêu dùng: là hot đng mà NH cho khách hàng vay vào mc đích chi
tiêu vào các nhu cu nh sinh hot, mua sm, mua nhà, hc tp Do xã hi ngày càng
phát trin vì th nhu cu sinh hot ca ngi dân ngày càng phong phú nên hot đng
cho vay tiêu dùng ca NH ngày càng phát trin. Tuy nhiên đây là hot đng cho vay
mà ri ro cng rt cao. Thi hn trong cho vay tiêu dùng khá đa dng bao gm c ngn
hn, trung hn và dài hn.
Cho vay tài tr: Bên cnh hot đng cho vay ngn hn NH càng ngày càng quan
tâm đn cho vay trung và dài hn. Các hot đng cho vay trung và dài hn ch yu là
4
cho khách hàng vay đ s dng vào mch đích nh: xây dng nhà máy, phát trin
công ngh cao, đu t
Bên cnh các hình thc cho vay trên, tu theo cách phân loi mà NHTM có rt
nhiu hình thc cho vay khác na nh:
- Cn c theo thi hn: bao gm cho vay ngn hn, trung hn và dài hn. Các
hình thc cho vay này da vào thi gian tho thun ca NH và khách hàng trong hp
đng tín dng t đó khách hàng phi tr gc và lãi theo tha thun
- Cn c vào khách hàng vay vn: bao gm cho vay khách hàng cá nhân, doanh
nghip, chính ph và các t chc tài chính khác.
- Cn c theo mc đ tín nhim đi vi khách hàng: bao gm cho vay có đm
bo và cho vay không đm bo
- Cn c theo phng thc vay: bao gm cho vay tng ln, cho vay theo hn mc
tín dng, cho vay thu chi, cho vay luân chuyn, cho vay tr góp, cho vay gián tip.
Tu vào mch đích qun lý khác nhau mà mi NH có th phân loi các khon

vay theo các tiêu thc khác nhau phù hp vi mc đích đó. Trên thc t vic kt hp
nhiu tiêu thc vi nhau thng đc các NH s dng. Trong tt c các hình thc cho
vay thì vn đ đc NH và khách hàng quan tâm nhiu nht đó chính là lưi sut ca
khon vay.
1.1.3.3 Các hot đng khác
Ngoài 2 hot đng chính ca NH là huy đng vn và cho vay, NH còn có rt nhiu
các hot đng khác nh:
- Thanh toán: Trong hot đng này NH làm vai trò trung gian đ thc hin s
trao đi gia các khách hàng ca mình bng các hình thc nh thu, chi dùng tin mt
và không dùng tin mt, qun lý các công c kinh doanh tín dng nh séc, giy chuyn
tin, th thanh toán Ngoài ra NH còn thc hin các hình thc thanh toán gia các
ngân hàng vi nhau trong h thng liên NH.
- u t: Giúp các NH s dng và khai thác ti đa các ngun vn huy đng,
đng thi mang li thu nhp cho NH. NH thng đu t vào chng khoán Chính ph
ngn hn, c phiu, trái phiu ca các doanh nghip.
- Mua bán ngoi t: là mt trong nhng hot đng NH đc u tiên hàng đu.
Trong hot đng này NH thc hin trao đi gia các ngoi t vi nhau, và đi đng
ngoi t ly đng ni t.
Ngoài ra ti NH còn có rt nhiu hot đng khác nh: Bo lãnh, thanh toán quc
t, đu t, cho thuê tài chính
Thang Long University Library
5
Hot đng cho vay ca NH luôn mang li thu nhp cao, tuy nhiên hot đng này
li cha đng không ít ri ro cho NH. Do vy đ m rng hot đng cho vay, bên cnh
vic phi xây dng và s dng các chính sách tín dng đúng đn phi không ngng đa
dng hoá các loi hình cho vay ca NHTM phù hp vi nhu cu ca khách hàng và
mc tiêu qun lý ca NH.
1.2 Nghip v cho vay mua nhà
1.2.1 Tng quát v nghip v cho vay mua nhà
1.2.1.1 Khái quát v th trng nhà  Vit Nam

Cùng vi s phát trin ca nn kinh t, th trng nhà  ngày càng đc hình
thành và phát trin. Th trng nhà  đc coi là mt b phn ca th trng BS và
là ni din ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đt cng nh các dch v gn
lin vi hàng hoá đó. Quá trình trao đi – mua và bán nhà  luôn vn đng và phát
trin làm cho các phng thc giao dch, trao đi cng din ra nhiu dng khác nhau.
Th trng nhà  là mt phân khúc quan trng ca th trng BS. T khi nc
ta bt đu đi mi, phát trin nn kinh t th trng, đnh hng xã hi ch ngha t
nm 1986 đn nay, cùng vi s thng trm ca th trng BS, th trng nhà đt Vit
Nam cng đư tng tr qua 3 k tng trng nóng và suy gim mnh. Giai đon 1 là t
nm 1993 đn nm 1999, trong giai đon này th trng nhà đt tng trng t nm
1993 đn nm 1996 và suy gim t nm 1996 đn nm 1999. Giai đon 2 là t nm
2000 đn nm 2006, trong giai đon này th trng nhà  tng t nm 2000 đn nm
2003 và gim t nm 2004 đn 2006. Giai đon 3 t nm 2007 đn nay. T nm 2007
Vit Nam ra nhp WTO đư to mt lc đy ln khin c th trng BS nóng lên và
không ngoi tr th trng nhà . Trong thi gian đó, th trng nhà  bt đu nóng
dn lên sau mt thi gian dài đóng bng. Th trng BS bt đu huy đng đc các
ngun vn trong nc, vn đu t nc ngoài tham gia to lp c s vt cht cho các
ngành kinh t phát trin. Vn FDI đng ký BS vào nm 2007 chim 42% trong tng
s vn đng ký là 20,3 t USD. Riêng 3 tháng đu nm 2008 FDI đng ký đu t vào
BS khong 5 t USD. Thu ngân sách t th trng BS ngày càng tng trong thi
đim đó. Nhiu khu đô th mi vi h thng h tng đng b đư đc đu t làm thay
đi b mt đô th. Hin nay trong c nc đư và đang trin khai 1.500 d án nhà  và
khu đô th mi, hàng nm xây đc khong t 20 – 25 triu
nhà . Nhiu khu đô
th mi có s s h tng hin đi, môi trng sng vn minh đư hình thành d án Phú
M Hng, Ciputra, Linh àm, đn quý 2/ 2007 th trng nhà đt đư nóng lên thc
s. Giá nhà đt tng lên chóng mt, có ni tng 30% giá trc, có ni tng đn 80%
thm chí là 100% giá tht. Th trng nhà  nhn nhp vi nhu cu ngày càng tng,
mi ngi đ xô đi mua mt phn là do tâm lý là nu không mua s tip tc tng. c
6

bit giá ca các cn h chung c cao cp tng vt. Nm bt đc th trng đy tim
nng nh th nên các NHTM bt tay vào khai thác th trng đy tim nng.
Vào thi đim th trng bt đng sn đóng bng nm 2008, quan h hp tác
gia ngân hàng và các công ty bt đng sn b ngng tr. Có rt nhiu lý do, nhng
quan trng nht là chính sách tht cht tin t ca ngân hàng nhà nc, buc các ngân
hàng thng mi không đc "vung tay quá trán" trong tín dng bt đng sn. Cui
nm 2009 cùng vi s phc hi ca nn kinh t, th trng nhà  li bt đu có du
hiu khi sc tr li và d đoán s tng trng mnh trong nm 2010, tuy nhiên cuc
suy thoái nn kinh t toàn cu ln này mc dù din ra không quá mnh m nhng cng
nh hng rt ln và đn nay nm 2013 th trng BS nói chung và th trng nhà
đt nói riêng ti Vit Nam vn đang trm lng mc dù Nhà nc và các doanh nghip
đư đ ra rt nhiu bin pháp đ c gng cu cho th trng BS. Vi nhu cu v nhà 
ca ngi dân  mt s thành ph ln nh Hà Ni, à Nng, Tp H Chí Minh các
khu nhà cao cp vn đc xây dng ngày càng nhiu, vì th c hi đ phát trin hot
đng cho vay mua nhà ca NHTM cng tng lên.
V tng quan th trng nhà  Vit Nam có giai đon hình thành và phát trin vi
nhiu đng thái phc tp bao gm c s tip ni ln đan xen do nhng cn st nóng
cng nh s trm lng khá mnh vi d âm dài, đư và đang tác đng nhiu ti đi
sng kinh t - xã hi. Là th trng mi phát trin mnh m trong nhng nm gn đây,
nhng th trng nhà  đư có nhng đóng góp nht đnh cho nn kinh t và là mt th
trng còn ha hn nhiu tim nng ln.
1.2.1.2 Khái nim cho vay mua nhà
Mc 2 – iu 3 quyt đnh 1627/Q – NHNN v quy ch cho vay ca TCTD
vi khách hàng quy đnh: “cho vay là hình thc cp tín dng, theo đó t chc tín dng
cp cho khách hàng mt khon tin đ s dng vào mc đích nht đnh theo tho thun
vi nguyên tc hoàn tr c gc ln lưi”.
Hin nay cho vay mua nhà thng đc phân vào là mt trong nhng hot đng
ca cho vay tiêu dùng ca NHTM. Cho vay tiêu dùng là hình thc tài tr cho mc đích
chi tiêu cho ngi tiêu dùng bao gm cá nhân và h gia đình. Các khon vay tiêu dùng
là ngun tài chính quan trng giúp ngi tiêu dùng có th trang tri nhu cu trong cuc

sng nh là: nhà , hc tp, đi li, mua sm trc khi h có kh nng v tài chính đ
th hng.
Nh vy “cho vay mua nhà là vic mà NHTM cho khách hàng s dng mt s
tin ca NH vào mc đích mua sm, xây dng nhà  vi cam kt tr đy đ c gc ln
lưi cho ngân hàng theo đúng tho thun trong hp đng tín dng”. Cho vay mua nhà
thng có thi hn dài và tr n theo phng thc tr góp bng thu nhp. Vic đánh
Thang Long University Library
7
giá giá tr tài sn n có vai trò vô cùng quan trng đi vi NH. Nu nh cho vay tiêu
dùng thông thng thì thu nhp tng lai ca ngi vay là yu t quan trng đ NH
quyt đnh có cho khách hàng đó vay hay không thì trong cho vay mua nhà giá tr và
tình hình bin đng giá ca tài sn là yu t mà NH rt quan tâm. Vì khon tín dng
cho vay này có giá tr ln, nên s bin đng theo hng không có li s dn đn nhng
ri ro và thit hi ln cho NH.
1.2.1.3 Vai trò và ý ngha ca hot đng cho vay mua nhà
i vi nn kinh t:
Trong khi th trng BS đang “đóng bng” thì vic các NH tung ra các sn
phm cho vay mua nhà là mt yu t quan trng kích cu th trng nhà , đy mnh
giao dch. Hin nay các NH còn liên kt vi các công ty kinh doanh nhà và công ty
bo him đ cung cp cho khách hàng nhng dch v tin ích nht, to thêm công n
vic làm cho ngi lao đng. T đó giúp Nhà nc đt đc nhng mc tiêu kinh t -
xã hi nh: Gim tht nghip, nâng cao cht lng cuc sng cho ngi dân, xoá đói
gim nghèo Ngoài ra hot đng cho vay mua nhà còn giúp khách hàng tho mãn ti
đa nhu cu ca mình, hng hái lao đng sáng to, to ra ca ci vt cht, làm tng phúc
li xã hi, phát trin kinh t.
i vi khách hàng
Vi t cách là mt cá nhân ta thy loi hình tín dng này có rt nhiu u đim,
đc bit là đi vi nhng cá nhân và h gia đình có mc thu nhp thp và trung bình.
Nh s tài tr ca NH mà nhng cá nhân hay h gia đình có thu nhp thp s mua
đc mt cn nhà có giá tr nh là các cn h thuc khu chung c hay nhng cn h

mà h mong mun mà giá tr ca nó cao hn hn so vi mc lng mà h nhn đc
hàng tháng, t đó h có th gim chi phí đi thuê nhà ti các thành ph đông dân c,
hay gia đình có mt ngôi nhà vng chc đ là nn tng xây dng mt gia đình đm m
hnh phúc.
i vi ngân hàng thng mi
a dng hoá các hot đng ca NH là mt chin lc kinh doanh nhm tho mãn
càng tt các nhu cu ca ngi dân, to thói quen cho nhân dân khi tip cn dch v, tin
ích NH. Và hot đng cho vay mua nhà ca NH là mt gii pháp có tính kh thi cao.
Hin nay, các NH ca Vit Nam vn đang đng trc nhiu ri ro. Tình trng cho
vay quá tp trung vào mt s khách hàng ln là mt thc trng. ó là điu đáng lo ngi vì
nó đi ngc li vi nguyên tc phân tán ri ro. Ch cn mt d án vay dài hn vi vài trm
t ch cha nói đn d án hàng nghìn t đng không hiu qu là NH s lao đao ngay.
Vic NH đa dng hoá các sn phm dch v NH đ phân tán ri ro là cn thit, cho vay
mua nhà là mt hình thc cho vay vi món tin ln. Theo thng kê ca NHTG, đu t nhà
8
 chim khong 30% tng tài sn th gii, ln hn trái phiu (27%) và vn c phn
(19%). Mc dù th trng BS Vit Nam còn nhiu bt cp nhng nhu cu v nhà  ca
ngi dân vn rt ln. Mi cn nhà có giá tr hàng trm triu đng s kèm vi nó là nhng
hp đng tín dng ln. Vic chung c hàng trm cn h hay nhng bit th hàng trm t
đng s đem li cho NH các khon hi cao t hot đng này.
Ngân hàng là mt loi hình doanh nghip đc bit nên hai mi quan tâm chính
trong qun tr là an toàn và li nhun. Qua nghiên cu  trên thì chúng ta thy nu
càng m rng cho vay mua nhà thì hoàn toàn có th giúp cho NH an toàn và hiu qu.
Thông qua hot đng cho vay mua nhà, NH gián tip thc hin hp tác vi các
Công ty kinh doanh nhà, BS. ây là mt c hi tt đ NH có đc mt h thng
thông tin phong phú và đa dng v khách hàng đng thi to thêm c hi thu hút
khách hàng t chính các công ty này. Thêm vào đó, cho vay mua nhà to thói quen cho
ngi dân khi tip cn vi các dch v NH. ây là c hi giúp NH m rng các mi
quan h, tng thêm ngun thu t các hot đng giao dch, nâng cao uy tín, to dng
hình nh ca mình trong mt khách hàng.

1.2.1.4 c đim c bn ca hot đng cho vay mua nhà ti NHTM Vit Nam
V đi tng cho vay
Cho vay mua nhà thuc hot đng cho vay đ mua BS nên đi tng cho vay có
th là ngi tiêu dùng, ngi kinh doanh hay các doanh nghip kinh doanh nhà. Tuy
nhiên vi hot đng cho vay mua nhà thì đi tng cho vay ch yu là ngi tiêu dùng
vì th nhiu đc đim ca đi tng cho vay mang tính cht ca cho vay tiêu dùng.
i tng cho vay mua nhà là nhng cá nhân có đ nng lc pháp lý và thuc
din pháp lut cho phép. Có rt nhiu tiêu chí đ phân loi đi tng cho vay, tuy
nhiên trong bài lun vn này em phân loi các đi tng cho vay nh sau:
- Phân loi theo thu nhp:
Cácăđiătng có thu nhp thp: là nhng ngi có hoàn cnh khó khn, rt
mun ci thin đi sng ca mình nhng b hn ch do thu nhp không đ đ tho mãn
nhu cu. Do đó, NH cng cn có nhng hot đng và chính sách cho vay phù hp đ
thu hút ngun khách hàng này vì trong thi k kinh t đang khng hong nh hin nay
thì đây là ngun khách hàng tim nng. Mt khác hin nay Nhà nc ta đang có rt
nhiu chính sách ln đ đy mnh vic to điu kin mua nhà cho nhng ngi có thu
nhp thp bng cách xây dng các khu nhà dành cho ngi có thu nhp thp đ h yên
tâm trong công vic và cuc sng. Nu các NHTM có th liên kt đc vi các công
ty xây dng đ tài tr đi vi đi tng khách hàng trên thì lng khách hàng không
h nh.
Thang Long University Library
9
Cácăđiătng có thu nhp trung bình: khi thu nhp tng thì nhu cu ci thin
cuc sng ca ngi tiêu dùng cng tng theo. i vi nhng phân khúc ngi dân có
thu nhp trung bình thì cho vay mua nhà là th trng mc tiêu bi nhu cu ca h ln,
đng thi thu nhp ca h cao hn nhóm trên.
Cácăđiătng có thu nhp cao: h vay khi mà tin vn tích lu ca mình làm
tng thanh toán và coi đó nh mt khon linh hot đ chi tiêu khi mà vn tích lu ca
mình đư đu t trung và dài hn vi mc lãi sut cao hn nhiu so vi mc lãi sut
phi chi ra t hot đng cho vay này. Nhng ngôi nhà mà h quan tâm là nhng cn

h chung c cao cp có din tích ln, nhà bit th hay nhà riêng bit Ti Vit Nam có
nhiu ngi đn NH vay nhiu t đng đ mua bit th hay chung c ln và h s tr
da vào tình hình kinh doanh, thu nhp ca mình. Hin nay loi hình này càng ngày
càng phát trin.
- Phân theo tình trng công tác hay lao đng:
Nhu cu mua nhà ca cá nhân ph thuc vào tính cht công vic, ngh nghip
hoc ni công tác. Xét theo đc đim phân loi trên ta có các nhóm khách hàng sau:
 Nhng khách hàng làm công n lng
 Nhng ngi có công vic kinh doanh riêng
 Nhng ngi trong gii ngh thut
 Nhng ngi lao đng t do
Theo cách phân loi trên thì trên thc t khách hàng thuc nhóm 1 thì có thu nhp
n đnh hn 3 nhóm còn li. Và còn tu vào tng hoàn cnh c th mà nhu cu ca ca
mi nhóm khách hàng là khác nhau.
V khon vay
Khác vi hu ht các khon vay tiêu dùng, quy mô ca khon vay mua nhà
thng ln hn nhiu. iu đó là do cn nhà thng có giá tr ln. Vì th, trong vay
tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phn đáng k vào t trng tín dng nói chung do s
lng món vay nhiu và quy mô món vay không nh.
Cho vay mua nhà thng có k hn rt dài (có th t 10 nm đn 30 nm) trong
danh mc cho vay ca NH. Nhìn chung vi khong thi gian dài nh trên thì loi hình
cho vay này có ri ro cng rt ln vì trong thi hn cho vay nn kinh t luôn luôn thay
đi, không nhng th nhng vn đ khách quan nh sc kho khách hàng vay cng có
th nh hng ti khon n ca h.
V lãi sut cho vay
Vì cho vay mua nhà là hot đng cho vay có thi hn tr n tng đi dài vì vy
NH có th áp dng lãi sut c đnh hoc lãi sut th ni. ây chính là đim khác bit ca
10
hot đng cho vay mua nhà vi các hot đng cho vay tiêu dùng khác, vì các hot đng
cho vay tiêu dùng khác ch áp dng vi mc lãi sut c đnh. NH và khách hàng ký hp

đng tín dng có th quy đnh mc lãi sut c s cng vi mt mc lãi sut c đnh.
V phng thc thanh toán
NH có rt nhiu phng thc thanh toán cho khách hàng, vì th khách hàng có
th chn cho nhình mt phng thc phù hp nht. Các hình thc khách hàng có th
chn đó là:
- Tr đu: Trong hp đng tín dng đc ký kt ca NH và khách hàng s có cách
tính toán phù hp da vào thi gian vay và mc lãi sut t đó NH s đa ra mt khon
c đnh đ khách hàng tr đu vào hàng k. Nh vy khách hàng phi luôn luôn tr
mt khon tin t đt tr đu tiên cho đn đt tr cui cùng.
- Tr không đu: trong hình thc này bao gm nhiu hình thc khác nhau. Thc
cht đó ch là tho thun gia NH vi khách hàng sao cho phù hp vi kh nng tr n
ca khách hàng.
Hin nay các NH đang áp dng mt trong các phng thc tr n:
- Tr góp cho NH s tin c đnh hàng tháng bao gm c gc và lãi.
- Tr n gc c đnh hàng tháng cho NH, lưi tính theo d n gim dn và tr cùng
k vi gc.
- Tr n gc vào cui thi hn vay, lưi đc tính trên d n và đc tr hàng tháng.
1.2.1.5 Hình thc cho vay
Hot đng cho vay mua nhà ca ngân hàng thng mi có 2 hình thc cho vay
đó là:
- Cho vay trc tip: là các khon cho vay trong đó NH trc tip tip xúc và cho
khách hàng vay cng nh trc tip thu n t ngi vay.
- Cho vay gián tip: là hình thc cho vay trong đó NH mua các khon n phát
sinh do nhng công ty bán l đư bán chu hàng hoá hay dch v cho ngi có nhu cu
mua nhà. Trong trng hp này công ty bán l và NH ký kt hp đng mua bán n.
Trong hp đng, NH đa ra các điu kin v đi tng k thng đc bán chu s
tin bán chu và loi tài sn bán chu. Sau đó công ty nhà đt và khách hàng mua nhà
ký kt hp đng bán chu hàng hoá, thông thng ngi mua nhà phi tr trc mt
phn giá tr tài sn, công ty nhà đt s giao tài sn cho ngi mua nhà và bán b chng
t cho NH. NH da trên b chng t đó s thanh toán tin cho công ty nhà đt, cui

cùng ngi mua nhà thanh toán đnh k cho NH.
1.2.1.6 Nhng ri ro trong hot đng cho vay mua nhà
Ri ro v đo đc nhân viên
Là khi nhân viên tín dng không làm đúng quy trình cho vay đi vi các mi
quan h thân quen, t đó thông tin ca khách hàng không chính xác, dn đn các
Thang Long University Library
11
khon n gc và lãi ca khách hàng không th chi tr. Hoc nhân viên làm gi h s
khách hàng, chim dng vn ca NH.
Ri ro trong quá trình thm đnh h s kháẾh hàng.
Thông tin không chính xác t nhân viên thu thp thông tin và t khách hàng
trong quá trình kê khai h s và thm đnh h s. T đó NH gii ngân cho vay không
đúng ngi, hoc sau khi vay khách hàng không có kh nng tr n.
Ri ro v tài sn và tr n
Hin nay hu nh các ngân hàng có dch v cho vay mua nhà hu nh đu cho
khách hàng th chp chính cn h đó, vic cho khách hàng mua cn h vay vn và
đc th chp bng chính cn h đó, ngân hàng phi chu hai loi ri ro. Th nht là
ri ro v tài sn. Không ai đm bo đc ch đu t trin khai d án và hoàn tt đúng
tin đ. Th hai là ri ro v tr n. Nu khách hàng vay không tr đc n, ngân hàng
ch còn mt cách duy nht là "nm" ch đu t, vì tài sn th chp ca khách hàng
chính là cn h, trong khi nó cha hình thành. Ngân hàng chng có gì phát mưi đ thu
hi n
Ri ro v lãi sut: vì lãi sut trong th trng luôn luôn bin đi còn lãi sut
ngân hàng cho khách hàng vay mua nhà là mt mc lãi sut c đnh. Vì vy hin nay
các NH đư ng phó vi ri ro này bng cách là áp dng c lãi sut th ni và lãi sut
c đnh tu thuc vào tho thun vi khách hàng.
1.3 M rng cho vay mua nhà ti ngơnăhƠngăthngămi
1.3.1 Khái nim m rng cho vay mua nhà ti NHTM
Khái nim m rng đc hiu mt cách khái quát nht là vic làm cho quy mô và
phm vi rng ln hn trc. Tuy nhiên tu theo tng đi tng khác nhau, trong các

lnh vc khác nhau thì khái nim m rng s khác nhau.
Vì vy, xét trong lnh vc NH “M rng cho vay mua nhà ca NH là vic
tng Ếng hot đng cho vay mua nhà trên nhiu phng ếin nhm nâng cao
doanh s, cht lng và li nhun t dch v này”.
Vic m rng cho vay mua nhà ca NH đc th hin c th nh sau:
i vi khách hàng
M rng cho vay mua nhà có ngha là phi tho mưn đc ti đa hoá nhu cu
hp lý ca khách hàng v vn vay đ đáp ng đc nhu cu mua nhà ca h.
i vi nn kinh t
M rng cho vay mua nhà phi đáp ng đc nhu cu v vn ca th trng
BS. Là kênh dn vn quan trng trng trong vic dch chuyn mt khi lng ln
các ngun vn ti th trng BS làm n đnh hn nn kinh t, to điu kin thúc đy
12
tng trng kinh t, góp phn ci thin nâng cao cht lng cuc sng dân c, thc
hin các mc tiêu v n đnh nhà  ca ngi dân đ ngi dân “An c lc nghip”.
i vi ngân hàng thng mi
NHTM phi đáp ng ti đa nhu cu ca khách hàng, cng nh phi có chính sách
tín dng hp lý đ thu hút đc tt c các đi tng khách hàng. Tuy nhiên bên cnh
đó NH cng phi cn chú ý ti cht lng cho vay mua nhà ngày càng đc nâng cao.
Vic m rng cho vay mua nhà là mt trong nhng mc tiêu đc đánh giá là quan
trng đi vi ngân hàng.
M rng cho vay mua nhà ti NHTM đc thc hin qua hai phng thc đó là
m rng theo chiu rng và m rng theo chiu sâu. M rng theo chiu rng có th
xem nh s m rng v mt đa lý. Vi phng thc này NH c gng m rng hot
đng cho vay mua nhà ca mình rng khp c nc, t các vùng kinh t cao ti các
vùng kinh t thp sao cho hot đng cho vay mua nhà ca ngân hàng có th đáp ng
đc tt c các nhu cu mua nhà ca mi ngi dân. ó là mc đích phát trin ca NH
vi hot đng cho vay mua nhà. M rng theo chiu sâu tm hiu là phát trin v s
lng phi đi kèm vi cht lng, tc là ngoài s phát trin v doanh s cho vay mua
nhà ca ngân hàng thì quy mô các khon vay cng phi đc nâng cao đi cùng vi nó

là cht lng dch v ca ngân hàng phi đáp ng đy đ nht nhu cu ca khách
hàng. Quá trình m rng cho vay mua nhà ca NHTM phi kt hp vi các yu t
khác nh chính sách cho vay, chính sách khách hàng nhm đm bo hiu qu và cht
lng các khon vay.
1.3.2 Mt s ch tiêu đánh giá s m rng trong hot đng cho vay mua nhà
ti NHTM
1.3.2.1 Ch tiêu phn ánh v doanh s cho vay mua nhà
Doanh s cho vay mua nhà: là tng s tin mà NH cho vay mua nhà trong k. Nó
phn ánh mt cách khái quát v hot đng cho vay mua nhà ca NH trong mt thi k
nht đnh, thng tính theo nm tài chính.
Ch tiêu phn ánh s tng trng doanh s cho vay mua nhà tuyt đi
Giá tr tng
trng doanh s
tuyt đi

=
Tng doanh s
cho vay mua nhà
nm (t)

-
Tng doanh s
cho vay mua nhà
nm (t-1)
Ch tiêu này cho bit doanh s cho vay mua nhà nm (t) tng hoc gim so vi
nm (t-1) v giá tr tuyt đi là bao nhiêu. Khi ch tiêu này tng lên, tc là s tin mà
NH cung cp cho khách hàng cng tng lên, tho mãn tt hn nhu cu ca khách hàng,
và nó cng th hin hot đng cho vay mua nhà đư đc m rng.
Ch tiêu phn ánh s tng trng doanh s Ếho vaỔ mua nhà tng đi
Thang Long University Library

13

Giá tr tng trng
doanh s tng đi


=
Giá tr tng trng doanh s tuyt
đi

Tng doanh s cho vay mua nhà
nm (t-1)


*100
Ch tiêu này cho bit tc đ tng trng doanh s cho vay mua nhà nm (t) so vi
nm (t-1). Khi ch tiêu này tng lên, nó th hin rng doanh s cho vay mua nhà qua
các nm ca ngân hàng đư tng lên tng đi.
Ch tiêu phn ánh s tng trng v t trng

T trng

=
Doanh s cho vay mua nhà

Tng doanh s ca hot đng cho vay

*100
Ch tiêu này cho bit doanh s hot đng cho vay mua nhà chim t l bao nhiêu
trong tng doanh s cho vay ca ngân hàng. Khi t trng ca hot đng cho vay mua

nhà tng lên qua các nm điu đó th hin rng hot đng cho vay mua nhà đư đc
m rng.
Tóm li, m rng doanh s cho vay mua nhà là kt qu ca s gia tng v giá tr
món vay và s lng các khon vay. ây là ch tiêu th hin rõ nht tc đ m rông
ca cho vay mua nhà ngun vn NH phc v trong hot đng cho vay mua nhà càng
ln thì chng t nhu cu vay ca khách hàng càng đáp ng đc ngày càng tt, đng
thi cng cho thy kh nng tng li nhun t NH.
1.3.2.2 Ch tiêu phn ánh v d n cho vay mua nhà
D n cho vay mua nhà: là s tin mà khách hàng đang n NH ti mt thi đim.
Ch tiêu này thng đc s dng kt hp vi ch tiêu doanh s cho vay mua nhà
nhm phn ánh tình hình m rng cho vay mua nhà ca NH.
Ch tiêu phn ánh s tng trng ế n tuyt đi
Giá tr tng
trng d n
tuyt đi

=
Tng d n cho
vay mua nhà
nm (t)

-
Tng d n cho
vay mua nhà
nm (t-1)
Ch tiêu này cho bit d n nm (t) chênh lch tng bao nhiêu so vi nm (t-1) v
giá tr tuyt đi là bao nhiêu. Khi ch tiêu này tng lên, tc là s tin khách hàng đang
n NH qua các nm đư tng lên, điu đó chng t rng hot đng cho vay mua nhà đư
đc m rng.

14
Ch tiêu phn ánh s tng trng ế n tng đi:

Giá tr tng trng
d n tng đi

=
Giá tr tng trng d n tuyt đi

Tng d n cho vay mua nhà nm
(t-1)

* 100
Ch tiêu này cho bit tc đ tng trng d n nm (t) so vi nm (t-1). Khi ch tiêu
này tng lên, nó th hin rng d n qua các nm ca ngân hàng đư tng lên tng đi.
Ch tiêu phn ánh s tng trng v t trng

T trng

=
D n ca hot đng cho vay mua nhà

Tng d n ca hot đng cho vay

*100
Ch tiêu này cho bit d n hot đng cho vay mua nhà chim t l bao nhiêu
trong tng d n cho vay ca ngân hàng. Khi t trng d n ca hot đng cho vay
mua nhà tng lên qua các nm, chng t t l ca hot đng cho vay mua nhà đư tng
lên và điu đó th hin rng hot đng cho vay mua nhà đư đc m rng.

1.3.2.3 Ch tiêu phn ánh v cht lng cho vay mua nhà
N xu
Là ch tiêu phn ánh cht lng ca nghip v tín dng ca Ngân hàng. Theo cách
phân loi ca Ngân hàng là t nhóm 3 tr đi bao gm: n di tiêu chun, n nghi ng
n có kh nng mt vn.
Ch tiêu phn ánh s tng trng v t trng n xu

T trng

=
N xu ca hot đng cho vay mua nhà

Tng d n ca hot đng cho vay mua
nhà

*100
Ch tiêu này cho bit n xu ca hot đng cho vay mua nhà chim t l bao
nhiêu trong tng d n cho vay mua nhà ca ngân hàng. Khi t trng n xu ca hot
đng cho vay mua nhà tng lên qua các nm, điu đó chng t rng lng vn ca
ngân hàng đang b chim dng, và kh nng mt vn tng. Nu t l này ln cho thy
cht lng vay ca Ngân hàng cha thc s hiu qu. Thông thng ch tiêu này di
3% đc coi là tt.


Thang Long University Library
15
N quá hn
Khi các khon cho vay mua nhà đã đn hn thanh toán mà khách hàng cha tr
đc n và NH không có quyt đnh c cu li thi hn n thì khon vay đó chuyn
thành n quá hn. N quá hn bao gm n nhóm 2, nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5.

T l n quá hn
cho vay mua nhà


=
N quá hn ca hot đng cho vay mua nhà

Tng d n ca hot đng cho vay mua nhà

*100
ây là mt trong nhng ch tiêu quan trng đ đánh giá cht lng cho vay và
kh nng thu hi n ca NH. T đó NH có th ra quyt đnh có m rng hot đng cho
vay mua nhà hay không. Nu t l n quá hn vt quá gii hn cho phép thì phn ánh
cht lng cho vay ca NH còn yu kém, cha đng nhiu ri ro và ngc li.
T l lãi thu t hotăđng cho vay mua nhà so vi tng lãi ca hotăđng cho vay
T
l lãi t hot
đng cho vay
mua nhà thu
đc (%)


=
Lãi thu t hot đng cho vay
mua nhà


*100
Tng lãi thu t hot đng

cho vay

T l thu lãi t hot đng cho vay mua nhà càng ln chng t ngân hàng đư và
đang tng bc m rng thành công hot đng cho vay mua nhà. Và hot đng cho
vay mua nhà ngày càng hot đng hiu qu hn.
Chtălng dch v
ây là yu t nh hng ti tâm lý và quyt đnh đi vay ca khách hàng. Ch tiêu
này bao gm mc đ hp lý ca lãi sut, thái đ ca nhân viên tín dng, các tin ích v
không gian và thi gian mà ngi s dng đc hng Cht lng dch v càng cao
thì đ hài lòng và đ tho mãn mà nó mang li cho ngi s dng càng ln. Ch tiêu
này tác đng rt ln ti th phn ca NH trong hot đng cho vay mua nhà.
1.2.3.4 Ch tiêu phn ánh s m rng loi hình sn phm cho vay mua nhà
Ch tiêu này phn ánh s đa dng v loi hình cho vay mua nhà mà NH cung cp
cho khách hàng, đó là các loi hình nh:
- Mua nhà tr góp
- Cho vay mua nhà d án
- Cho vay xây sa nhà
Nhng loi hình cho vay mua nhà phn ánh kh nng m rng quy mô cng nh
phm vi hot đng cho vay mua nhà ca NH. Nó phn ánh s đa dng v cách thc mà
16
NH cung cp dch v cho vay mua nhà, qua đó phn ánh kh nng nm bt nhu cu
khách hàng ca NH. Khi loi hình cho vay này đc m rng thì s tho mãn tt hn
nhu cu, mong mun đa dng ca khách hàng, qua đó cng th hin hot đng cho vay
mua nhà ca NH ngày càng đc m rng.
1.2.3.5 Ch tiêu phn ánh s m rng v đi tng khách hàng cho vay mua nhà
Ch tiêu này phn ánh s đa dng v các đi tng là khách hàng chính trong
hot đng cho vay mua nhà nh:
- Khách hàng là cá nhân: trong nhóm khách hàng là cá nhân thì có nhng cá nhân
có thu nhp thp, cá nhân có thu nhp trung bình và cá nhân có thu nhp cao mi cá
nhân có mc đích vay tin ca NH đ mua nhà vi quy mô khác nhau. T đó khách

hàng to cng to nên s đa dng cho hot đng mua nhà.
- Khách hàng là các công ty BS t nhân: Trong nhóm khách hàng này thì hu
ht mc vn vay khá cao. H vay tin đ đu t mua nhà vào các mc đích khác nhau
nh vay mua nhà đ cho thuê, vay mua nhà đ làm vn phòng
Khách hàng là mt trong nhng yu t rt quan trng trong hot đng ca NH,
NH rt cn thit m rng và tip cn khách hàng t đó NH mi có th m rng v hot
đng cho vay mua nhà ca mình.
1.4 Các nhân t nhăhng ti hotăđng cho vay mua nhà
Quá trình hình thành và phát trin bt c mt loi hình dch v nào ca NH cng
đu b chi phi bi rt nhiu yu t khách quan và ch quan. Vì vy, khi m rng hot
đng kinh doanh nói chung hay m rng hot đng cho vay mua nhà nói riêng, các
NH luôn phi nghiên cu, phân tích các yu t nh hng đ có các chin lc, k
hoch phù hp, mang li hiu qu cao cho NH.
1.4.1 Nhân t khách quan
Các nhân t khách quan nh hng ti hot đng cho vay mua nhà ca NH là các
nhân t bên ngoài có tác đng ti hot đng cho vay mua nhà. Các nhân t này không
có quan h trc tip và không nm bên trong ni b NH, tuy nhiên nó vn có nhng
tác đng c th ti hot đng ca NH. Nhng nhân t này khi nh hng ti hot đng
ca NH thì NH không th tránh khi mà NH ch có nhng bin pháp đ phòng nga
nhng ri ro do các nhân t này tác đng.
1.4.1.1Môi trng kinh t
Môi trng kinh t bao gm mi hot đng ca tt c các thành phn kinh t mà
đc trng ca nó là trình đ phát trin kinh t, thu nhp quc dân, thu nhp bình quân
đu ngi cùng mc sng dân c. Hot đng tín dng ca NHTM rt nhy cm vi
nhng bin đng ca nn kinh t. Khi nn kinh t  giai đon hng thnh, tc đ tng
trng cao và n đnh thì nhu cu tho mưn tiêu dùng tng khi đi sng ngi dân
Thang Long University Library
17
đc nâng cao. Kéo theo đó là nhu cu vay mua nhà hay tiêu dùng ca cá nhân hay h
gia đình s tng lên do đó h yên tâm rng trong tng lai thu nhp và các điu kin

kinh t khác s có nhiu li nhun. Ngc li, khi nn kinh t  tình trng không n
đnh và trì tr thì nhu cu s gim đi vì h d đoán có nhiu khó khn đang ch đi.
Trong môi trng kinh t thì thu nhp ca ngi dân nh hng đn nhiu hot
đng ca ngân hàng. c bit, di góc đ nghiên cu ca lun vn là cho vay mua
nhà – tài sn có giá tr ln thì thu nhp có nh hng rt quan trng.
1.4.1.2 Môi trng pháp lý
Bt c hot đng kinh doanh dch v đu nm trong kuôn kh ca lut pháp.
Hot đng cho vay mua nhà ca NH cng phi tuân theo quy đnh ca nhà nc và
lut ca các t chc tín dng, lut dân s và nhng quy đnh khác. Nu nhng vn bn
pháp lut quy đnh không rõ ràng, đy đ s to nhng khe h pháp lut gây rc ri và
tn ti đn li ích các bên tham gia h tín dng. Ngc li s cht ch và đng b ca
lut pháp s góp phn to môi trng cnh tranh lành mnh, to tính trt t và n đnh
ca th trng đ hot đng cho vay tiêu dùng nói riêng và hot đng kinh t - xã hi
nói chung dc din ra hiu qu nht.
Ch trng và chính sách ca Nhà Nc cng có tác đng đáng k ti hot đng
cho vay mua nhà. Các chính sách mà chính ph đa ra nhm điu chnh th trng
trong mt thi k, điu chnh th trng trong mt thi k, điu chnh v cung cu th
trng BS, các chính sách đa ra làm gim nhit hoc hâm nóng th trng BS,
nh lut đt đai, thu đt, đa ra các chính sách v làm th tc xác nhn quyn s hu
đt, cp s đ.
1.4.1.3 Môi trng xã hi
Môi trng xã hi bao gm: tình hình trt t xã hi, thói quen, tâm lý, trình đ
hc vn, bn sc dân tc (th hin qua nhng nét tính cách tiêu biu ca ngi dân nh
nim tin, tính cn cù, trung thc, ham lao đng, thích du lch và a hng th ) hoc
các yu t v ni  hay làm vic cng nh hng đn thói quen tiêu dùng ca ngi
dân. Thông thng ni nào tp trung nhiu ngi có đa v trong xã hi thì ni đó có
nhu cu ln hn, vì th nhu cu vn s ln hn các ni khác, t đó to ra kh nng m
rng cho vay tiêu dùng.
1.4.1.4 i th cnh tranh
Không ch NHTM cung cp tín dng mua nhà mà nhiu TCTC khác cng tham gia

vào lnh vc này nh công ty tit kim bu đin, các công ty bo him, các qu tín
dng, các công ty kinh doanh BS cng cho khách hàng mua tr góp. Trong nn KT th
trng, s cnh tranh hot đng gia các t cc tài chính trong và ngoài nc vi nhau
là nhân t khách quan khó có th tác đng. Chúng ta cn to ra sân chi lành mnh đ