Phân tích chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam

Bài tiểu luận:Phân tích chính sách nhà ở xã
hội tại Việt Nam
GV hướng dẫn : PGS- TS Phạm Văn Dũng
Trưởng Khoa Kinh tế chính trị
Trình bày : Nhóm 3-Tổ 2
lớp CH QLKT2-K19

1- Ch Minh Quânử

2- Chu Hoàng Ngân

3- Nguy n Văn Nam (1984)ễ

4- Nguy n Văn Tu nễ ấ

5- Đ ng Đ c Quỳnhặ ứ

6- Nguy n Huy Hi nễ ể

7- Nguy n S n Th nhễ ơ ị

8- Đào Xuân Dũng

9- Nguy n Văn Nam (1978)ễ

10-Nguy n Xuân Vĩnhễ
Kết cấu bài tiểu luận gồm có :
Phần 1 : Định nghĩa về nhà ở xã hội; tại sao phải có chính sách về nhà ở xã hội.
Phần 2 : Cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách nhà ở xã hội.
Phần 3 : Thực trạng về nhà ở xã hội hiện nay.
Phần 4 : Ưu, nhược điểm của chính sách nhà ở xã hội.

Phần 5: Kiến nghị, bổ sung chính sách.
Phần 1
: Định nghĩa về nhà ở xã hội : Nhà ở xã hội là nhà ở do nhà nước
hoặc tổ chức,cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho
các đối tượng quy định tai điều 53;54 của luật nhà ở và quy định tại nghị
định 71/2010/NĐ-CP thuê, mua theo cơ chế mà nhà nước quy định.
Đối tượng được nhà nước cho thuê, mua nhà ở xã hội với các ưu đãi là các
đối tượng sau :

(a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
(b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình
dưới 5m
2
sàn/người;
(c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.
Cần thiết phải có chính sách nhà ở xã hội vì các lý do :
- Nhà ở xã hội không vì mục tiêu lớn nhất là lợi nhuận mà mang tính xã hội, cộng
đồng, chăm lo đến chỗ ở của một bộ phận có thu nhập thấp…
chính vì vậy phải có chính sách để khuyến khích động viên các tổ chức, cá nhân
tham gia đầu tư xây dựng nhà ở XH.
- Có chính sách cụ thể thì mới quản lý, điều tiết được các hoạt động liên quan đến
xây dựng, cho thuê nhà ở XH.
- Có chính sách thì mới đẩy mạnh các kế hoạch đầu tư xây dựng nhà ở XH, đầu tư
nhà ở XH mới có hiệu quả cao, không bị chồng chéo các thủ tục đầu tư làm giảm
hiệu quả đầu tư

Vai tr nh  x hi:
Thứ nhất, tạo lập quỹ nhà ở để góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc của các đối
tượng có thu nhập thấp, những người thực sự khó khăn về nhà ở để góp phần đảm

bảo an sinh xã hội.
Thứ hai, thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở nhằm góp
phần kích cầu đầu tư, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn
dư thừa nguồn cung.
Thứ ba, việc triển khai đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội từ nguồn vốn nhà
nước sẽ hình thành quỹ tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước.
Phần 2 : Cơ sở lý luận và thực tiễn về chính sách nhà ở xã hội :
Cơ s lý luận : Nhà ở xã hội đã được nhà nước quan tâm, ban hành nhiều chính sách,
cơ chế như sau :
- Luật đất đai số 13/2003/QH11 ban hành ngày 26/11/2003
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 được quốc hội thông qua ngày 29/11/2005 và có hiệu
lực ngày 1/7/2006
Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về
nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành luật nhà ở. Nghị định này hướng dẫn chi tiết về thi hành luật nhà ở phát triển
nhà ở, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước
về nhà ở quy định tại Luật Nhà ở.

Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 18/NQ-CP về một số cơ
chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh,
sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại
các KCN tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
- Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg và
Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg về khuyến khích các thành phần
kinh tế tham gia đầu tư nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người
thu nhập thấp theo phương thức xã hội hóa


Bộ Xây dựng mới đây đã ban hành thông tư số 10 có hiệu lực

ngày 01/08/2009 hướng dẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở
sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở thu nhập
thấp.

Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16/8/2010 của UBND
Thành phố Hà nội Ban hành quy định việc bán, cho thuê, cho
thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp
tại khu vực đô thị.

gia đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, nhà ở dành cho người thu nhập
thấp theo phương thức xã hội hóa

Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND về ban hành chính sách cơ chế ưu đãi
đầu tư, phát triển và quản lý quỹ nhà ở XH, nhà cho người thu nhập thấp
trên điaạ bàn tỉnh Lâm Đồng…
•
Cơ sở thực tiễn : Thực tiễn cho thấy các đối tượng nghèo có khó khăn về
nhà ở như công nhân khu công nghiệp, người chưa có nhà ở, Sv lên TP
học có thể gây xáo trộn, mất ổn định xã hội, có thể phát sinh ra nhiều tệ
nạn xã hội.
- Cần thiết phải có chính sách về nhà ở xã hội vì để cải thiện, ổn định đời
sống cho một bộ phận
Người dân.

Tái đầu tư cho xã hội, hỗ trợ người nghèo, giảm sự chênh lệch giầu nghèo mà nhà
nước phải làm, nhất là nhà nước ta là nhà nước pháp quyền XHCN.

Có chính sách về nhà ở xã hội mới tạo động lực để các thành phần kinh tế tham
gia đầu tư nhà ở XH.
- Thực tiễn chỉ ra rằng nhà ở xã hội mang lai hiệu quả to lớn trong việc thức đẩy sự

tiến bộ cũng như sự phát triển KT-XH ở mỗi quốc gia
Phần 3 : Thực trạng nhà ở xã hội hiện nay
-Chủ trương đã có từ lâu, nhưng việc triển khai các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn
rất chậm trong nhiều năm qua.

Theo điều tra của Bộ Xây dựng thì nhà ở XH chỉ đáp ứng khoảng 20% nhu cầu của xã hội
( Sinh viên, công nhân LĐ trực tiếp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang…)

Giá bán vẫn còn cao so với khả năng thanh toán của xã hội
- Tp HCM có có 14 chủ đầu tư đăng ký tham gia phát triển nhà xã hội với 17 dự án, Hà Nội Hà
Nội cũng có 8 tập đoàn, công ty lớn xin tham gia xây dựng trên quỹ đất 20% của thành phố.


hiện cả nước mới chỉ có 39 dự án nhà giá thấp được khởi công, đạt 26% so với dự kiến do
không được ưu đãi về thuế, nhiều dự án khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng
Phát triển Việt Nam.

Nhà ở xã hội thường xa trung tâm

Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng công bố mới đây, hiện chỉ có 22% trong tổng số
gần 3 triệu học sinh, sinh viên được ở trong ký túc xá; chỉ 20% trong tổng số 1 triệu lao
động trực tiếp và khoảng 1,2 - 1,5 triệu lao động gián tiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3
trong tổng số 2 triệu cán bộ, công chức tự lo được nhà ở cho mình, số còn lại (chủ yếu tập
trung ở các đô thị lớn) phải ở ghép hộ, ở nhờ, ở tạm

Phần 4 : Ưu nhược điểm của chính sách nhà ở xã hội
a) Ưu điểm : Chính sách thể hiện sự quan tâm của đảng và nhà nước ta đối với
những người có nhiều khó khăn về nhà ở, để họ có điều kiện ổn định cuộc sống.
với giá nhà đất cao như hiện nay, đối với người có thu nhập thấp, mới đi làm,
người ngoại tỉnh lên các thành phố lớn làm việc có thu nhập không cao thì rất

khó để họ có điều kiện mua được nhà ở
-

Ngoài ra người có công với đất nước nhưng gặp khó khăn về nhà ở thì việc nhà
nước quan tâm đến chỗ ở của họ là đúng đắn, thể hiện đạo lý uống nước nhớ
nguồn của dân tộc ta.
- Ưu điểm ba hình thức phát triển nhà ở XH
Hình thức đầu tiên :Nhà nước hỗ trợ trực tiếp về tài chính như cấp vốn, cho vay
ưu đãi hoặc bão lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà ở.
Hình thức này có ưu điểm là Nhà nước không can thiệp trực tiếp với thị trường nhà ở
Hình thức thứ 2: Nhà nước hỗ trợ gián tiếp qua việc ưu đãi cho các DN đầu tư xây dựng nhà ở
đi đôi với việc khống chế các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá cho thuê, giá bán
Ưu điểm khuyến khích tăng nhanh nguồn cung về nhà ở.
Hình thức thứ Ba : Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu về
chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội theo hình thức bán trả dần hoặc cho thuê, thuê
mua.
Ưu điểm là Nhà nước có quỹ nhà ở thuộc sở hữu của mình để điều tiết thị trường

Năm 2009, Thủ tướng cho phép giảm 50% mức thuế suất VAT từ ngày 22/7/2009
đến hết ngày 31/12/2009 và miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 2009 cho hoạt động
đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội.

Người mua nhà ở xã hội tại Đà Nẵng chỉ phải trả trước 25%, còn lại 75% được trả
góp trong 13 năm (có thể vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội)
- Giá nhà ở xã hội thấp hơn giá thị trường 15-30%
Nhược điểm:

Chất lượng công trình kém

Thêm vào đó, chính sách không rõ ràng cũng ảnh hưởng tới giá nhà thu nhập thấp

Vd: Năm 2009, Chính phủ có Quyết định 34 miễn thuế cho DN với những dự án
nhà thu nhập thấp, đến năm 2010 thì thu 5%, còn thời điểm hiện tại thì không có
một văn bản nào hướng dẫn miễn hay giảm thuế.
- Hàng loạt dự án nhà ở xã hội đang đối mặt với tình trạng thiếu vốn, nên triển khai
cầm chừng hoặc khởi công xong để đó.

cơ chế chính sách ưu đãi chỉ áp dụng trong năm đầu triển khai, dẫn đến giá nhà
cho người thu nhập thấp đội lên theo mặt bằng chung.

Thủ tục pháp lý xin duyệt quy hoạch và triển khai dự án khu nhà ở công nhân còn
chưa có sự thống nhất giữa các cơ sở, ngành chức năng nên chủ đầu tư dự án
thường mất nhiều thời gian, công sức và chi phí.
- Nhà ở xã hội có vốn đầu tư lớn, thời gian hoàn vốn lâu, lãi xuất thấp nên các dự án
nhà ở thu nhập thấp không hấp dẫn nhà đầu tư
- Nhiều trường đại học không những thiếu vốn để đầu tư các khu kí túc xá hoàn chỉnh
cho sv mà mặt bằng cũng không có do nhiều trường vẫn nằm sâu trong trung tâm
nên thiếu mặt bằng xây dựng ở các thành phố lớn đặc biệt là ở Hà Nội và TP Hồ
Chí Minh.
- việc huy động vốn từ ngân hàng trong lĩnh vực BĐS bị hạn chế, thắt chặt thì những
kênh tài chính khác lại chưa có như: quỹ đất đầu tư, quỹ tái thế chấp, quỹ tiết kiệm
nhà ở… khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Giá nhà tăng do nguyên nhân phải chịu phí môi giới.
- Theo điều 47 của Luật Nhà ở có hiệu lực từ tháng 7/2006, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở
xã hội chỉ cho phép từ 5 - 6 tầng, mỗi căn hộ có diện tích từ 30 m2 trở lên nhưng
không được quá 60 m2 nên cũng là trở ngại trong việc thu hút người mua.
Phần 5 : Kiến nghị, bổ sung chính sách
- Nhà nước cần có chính sách để tăng nhà ở XH dần lên trong một khoảng thời gian
nhất định để đáp ứng nhu cầu của xã hội.


cần có những giải pháp như miễn giảm thuế, cho vay đầu tư với lãi suất thấp, thủ
tục nhanh gọn…để thu hút đầu tư tư và sự tham gia của các doanh nghiệp
- miễn tiền sử dụng đất, xác định thuế VAT bằng 0%, được miễn thuế thu nhập
doanh nghiệp trong 4 năm đầu, 9 năm tiếp theo thì được giải 50% và thuế suất
trong suốt vòng đời dự án là 10%.

Về quy hoạch, được tăng mật độ quy hoạch lên 1,5 lần. Đây cũng là giải pháp kích
cầu hữu hiệu để làm cho xuất đầu tư/m2 nhà ở xã hội ở mức giá thấp, vì những
yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến cấu thành giá nhà ở.

Phải có quy hoạch sử dụng đất và bố trí đất nhà ở xã hội phù hợp, xây dựng cơ sở
hạ tầng đến khu vực xa trung tâm.

Xây nhà ở xã hội cho thuê với giá rẻ

Đưa công nghệ mới vào xây dựng nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện tự nhiên và
văn hóa tại

từng địa phương để giảm giá thành và tiến độ