Những bất cập trong việc áp dụng các quy định của thuế nhà đất hiện hành và phương hướng hoàn thiện

LỜI MỞ ĐẦU
Như chúng ta đã biêt, ở những nước đang phát triển như nước ta, với
đặc trưng là nền kinh tế phát triển sôi động cùng với việc gia tăng nhanh dân
số khiến cho nhu cầu về nhà ở trở nên bức thiết. Vì vậy, trong những năm gần
đây, thị trường bất động sản luôn diễn biến phức tạp, đặc biệt về vấn đề cung
cầu, giá bất động sản bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực của nó, các
nhà đầu cơ trục lợi trong khi đó những người có thu nhập thấp khó có cơ hội
mua được nhà… Nguyên nhân chính của tình trạng trên là do việc hệ thống
pháp luật nước ta điều chỉnh vấn đề này còn rất nhiều hạn chế, cộng với tình
trạng quản lý lỏng lẻo, nên đất đai chỉ tập trung trong tay một số người giàu có
đầu cơ đất đai với mục đích kiếm lời. Vì vậy để khắc phục tình trạng trên
không có cách nào khác là sử dụng công cụ thuế để điều chỉnh hiệu quả vấn
đề nhà đất.
Nhận thức được tính cấp thiết của đề tài trong thời kỳ hiện nay, nhóm
em quyết định chọn đề tài “Những bất cập trong việc áp dụng các quy định
của thuế nhà đất hiện hành và phương hướng hoàn thiện” làm đề tài cho bài
tập Luật tài chính nhóm tháng 2 của mình. Do nhận thức về vấn đề này còn
nhiều hạn chế, bài tập của chúng em chắc chắn không tránh khỏi nhiều thiếu
sót. Mong các thầy cô giúp đỡ! Chúng em xin chân thành cảm ơn!
1
NỘI DUNG
I. Khái quát chung về thuế nhà đất
Ở Việt nam tuy chưa có loại thuế nào có tên gọi là thuế tài sản
nhưng thực tế đã tồn tại một số loại thuế có mang tính chất của thuế đánh vào
quyền sở hữu hay quyền quản lý, sử dụng một số tài sản, thuế sử dụng đất
nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế trước bạ là những loại thuế có tính chất của
thuế tài sản. Tuy nhiên cũng cần phái thấy tính chất đặc biệt của các loại thuế
này liên quan đến đối thượng chịu thuế là đất đai. Về mặt pháp lý, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, các tổ chức và cá nhân được giao đất chỉ có quyền
quản lý, sử dụng đật, không có quyền sở hữu đất. Vậy đất đai có phải là một
loại tài sản trong giao dịch dân dự hay không và thuế đánh vào loại tài sản này

có phải là thuế tài sản hay không trả lời câu hỏi này hiện còn nhiều ý kiến trái
ngược nhau. Dựa trên quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà nhiều người cho
rằng đất đai không phải là đối tượng của giao dịch dân dự và loại thuế đánh
vào đất không có tính chất của thuế tài sản. Nhưng dù thế nào đi chăng nữa thì
trên thực tế đất đai vẫn được chuyển nhượng và thuế đánh vào quyền chiếm
hữu và sử dụng đất vẫn tồn tại.
Thuế đất là một trong những loại thuế ra đời sớm nhất trong trong
lịch sử thuế khóa. Thuế thu vào đất đai được coi là loại thuế tài sản phổ biến ở
nhiều quốc gia vì đất đai dễ nhận biết và quản lý. Hiện nay, nhiều quốc gia coi
trọng việc đánh thuế nhà, đất nhằm góp phần khuyến khích tổ chức, cá nhân
sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý.
Cùng với các sắc thuế khác đánh vào tài sản, thuế nhà, đất là nguồn
thu chủ yếu của ngân sách địa phương, nhất là ở các quốc gia mà Nhà nước
chưa có điều kiện quản lý thu nhập của cá nhân, tổ chức một cách hiệu quả. Ở
Việt Nam hiện nay, thuế đối với đất đai bao gồm thuế sử dụng đất nông
nghiệp và thuế nhà, đất. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ
đề cập tới sắc thuế được định danh là thuế nhà, đất trong hệ thống pháp luật
thuế hiện hành.
Bắt đầu giai đoạn đổi mới kinh tế, nhà nước đã rất chú trọng việc cải
cách hệ thống pháp luật thuế. Pháp lệnh thuế nhà, đất đã được ban hành ngày
29/6/1991(sau đó được thay thế bằng Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/7/1992
và sửa đổi ngày 19/5/1994. Theo các văn bản này, thuế nhà, đất là loại thuế
thu vào việc sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình và nhà. Mặc dù được định
2
danh là Pháp lệnh thuế nhà, đất nhưng nội dung pháp lệnh này chỉ quy định
thu thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình mà tạm thời chưa quy định thu
thuế đối với nhà. Do đó, đối tượng nộp thuế theo quy định của Pháp lệnh thuế
nhà, đất chỉ bao gồm các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở và đất xây
dựng công trình. Quyền sử dụng đất này có thể do được Nhà nước giao hoặc
do được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế hoặc được sử dụng một

cách hợp pháp. Thuế nhà, đất được thu hàng năm, có tính chất là thuế thu với
chủ thể sử dụng đất phi nông nghiệp. Bên cạnh nhu cầu động viên một phần
thu nhập của người sử dụng đất nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước,
chính sách thuế này còn khuyến khích việc sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ
đất ở, đất xây dựng công trình, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản xuất nông
nghiệp sang xây dựng nhà ở.
Thuế nhà đất là loại thuế thu vào việc sử dụng đất ở, đất xây dựng
công trình và nhà. Việc thu thuế nhà đất là nhằm mục đích quản lý Nhà nước
đối với việc sử dụng đất ở, khuyến khích tổ chức cá nhân sử dụng đất tiết
kiệm, phụ hợp với luật đất đai, động viên sự đóng góp của chủ sở hữu nhà và
người sử dụng nhà, đất vào ngân sách Nhà nước.
1) Đối tượng nộp thuế nhà đất
Đối tượng nộp thuế đất là các tổ chức và cá nhân có quyền sử dụng
đất ở và đất xây dựng công trình bao gồm tất cả các cơ quan ngoại giao, các tổ
chức quốc tế, các cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình.
Quy định này của pháp luật thể hiện nguyên tắc là các tổ chức, cá nhân nào có
quyền sử dụng các loại đất trên thì phải nộp thuế. Quyền sử dụng đất này có
thể do được Nhà nước giao hoặc do được chuyển đổi, chuyển nhượng, được
thừa kế hoặc được sử dụng hợp pháp.Trường hợp đất còn có tranh chấp hoặc
chưa xác định được quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử
dụng đất là đối tượng nộp thuế đất.
Về nguyên tắc, mọi loại đất được đưa vào sử dụng dưới bất kì hình
thức và mục đích nào đều là đối tượng chịu thuế sử dụng đất. Và như vậy, trừ
các loại đất nông nghiệp thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp,
đất thuộc diện chịu thuế tài nguyên, các loại đất còn lại thuộc đối tượng chịu
thuế đất theo quy định của pháp lệnh thuế nhà đất .
Tuy nhiên nhà nước không thu thuế đất đối với những loại đất được
sử dụng vào mục đích công cộng, phúc lợi hay từ thiện không có mục đích
kinh doanh hay để ở như đất làm cầu công, đường xá, đê điều công trình thủy
3

lợi, công viên, bệnh viện, trường học vv… hoặc đất chuyên dùng vào việc thờ
cúng của các tôn giáo, các tổ chức không có mục đích kinh doanh hoặc để ở,
như các di tích lịch sử, nhà thờ, đền, chùa.
2) Căn cứ tính thuế và mức thuế
Căn cứ tính thuế đất là diện tích, hạng đất và mức thuế trên một đơn
vị diện tích.
Diện tích đất để tính thuế đất ở, đất xây dựng, công trình bao gồm:
Diện tích đất xây dựng nhà, công trình và các diện tích khác trong khuôn viên
đất ở, quanh công trình kiến trúc và cả diện tích đất trống. Việc xác định diện
tích đất tính thuế căn cứ vào diện tích được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện
tích đất tính thuế căn cứ vào diện tích đất thực giao hoặc thực tế đang sử dụng.
Hạng đất tính thuế ở cách phân loại đô thị hay dựa trên vị trí của đất
ở, đất xây dựng công trình ở từng vùng, khu vực đô thị hay nông thôn.
Về nguyên tắc, đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị
xã, thị trấn mức thuế đất bằng 03 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông
nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng; đất thuộc vùng ven đô thị, ven trục
giao thông chính, mức thuế đất bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất
nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng; đất thuộc vùng nông thôn đồng
bằng, trung du, miền núi, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông
nghiệp ghi thu bình quân trong xã.
Dựa vào các quy định trên của Pháp lệnh, Nghị định số 94/CP ngày
25/8/1994 của Chính phủ đã quy định cụ thể mức thuế đất cho một đơn vị diện
tích tại từng vị trí từng loại đường phố ở từng đô thị; đất thuộc vùng ven đô
thị, ven đầu mối giao thông và ven trục giao thông chính; đất thuộc vùng nông
thôn, đồng bằng, trung du và miền núi.
II. Những bất cập về thuế nhà đất
Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 được sửa đổi bổ sung năm 1994 và
hiện nay vẫn được áp dụng. Ra đời và tồn tại gần 20 năm, có thể nói đây là sắc
thuế ít có sự sửa đổi, bổ sung nhất so với các sắc thuế khác trong hệ thống

pháp luật hiện hành. Số thuế thu trên thực tế hiện nay chưa phản ánh đúng khả
năng tạo nguồn thu mà thuế nhà, đất có thể đem lại cho ngân sách nhà nước.
Do vậy, cần thiết phải sửa đổi những quy định đang ngày càng trở nên bất cập
của pháp luật thuế nhà, đất hiện hành để sắc thuế này thực sự thể hiện vai trò
4
quan trọng của mình trong hệ thống pháp luật thuế Việt Nam. Pháp luật thuế
nhà, đất hiện hành đã bộc lộ một số điểm yếu sau:
- Thứ nhất, việc xác định diện tích đất tính thuế còn nhiều bất cập.
Theo Thông tư số 83TC/TCT ngày 7/10/1994 hướng dẫn thi hành
Nghị định số 94/CP của Chính phủ ngày 25/8/1994 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành pháp lệnh thuế nhà, đất, yêu cầu có ba loại tài liệu: giấy
giao quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính của lô đất, số liệu đo đạc thực tế
với diện tích đất đang sử dụng. Tuy nhiên, trong thực tế, do khó hội đủ các
tài liệu trên nên phần lớn các trường hợp tính thuế đều căn cứ vào tờ khai
của đối tượng nộp thuế. Điều này khó tránh khỏi sự chênh lệch giữa diện
tích đất ở thực tế với diện tích kê khai nộp thuế, dẫn đến cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phải mất nhiều chi phí cho việc thực hiện xác minh, kiểm tra.
Theo kết quả của Tổng cục thống kê địa chính, diện tích đất thu thuế năm
2001 là 302.000 ha trên tổng diện tích đất chịu thuế là 469.669 ha, tức chỉ
chiếm 64,1% tổng diện tích đất ở.
- Thứ hai, việc phân chia hạng đất tính thuế không còn phù hợp
với tốc độ phát triển, đặc biệt là các khu đô thị
Yếu tố hạng đất theo quy định hiện hành được xác định căn cứ vào
loại đô thị (từ I đến VI), loại đường phố (dựa vào vị trí đất ở khu vực trung
tâm, cận trung tâm hay ven đô), các điều kiện có lợi trong sản xuất, kinh
doanh, sinh hoat… Với tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ như hiện nay, quy định này
từ năm 1994 đã không còn phù hợp, gây khó khăn cho những địa phương mới
được xếp hạng lên đô thị loại cao hơn. Khi những khu đô thị hóa như Hà Nội,
hay TP Hồ Chí Minh khi tốc độ kinh tế phát triển nhanh thì việc xác định
những hạng đất là vấn đề rất phức tạp.

- Thứ ba, xác định mức thuế đất quy định dựa vào mức thuế sử
dụng đất nông nghiệp đã dẫn đến việc xác định thuế gặp nhiều khó khăn
Quy định như vậy vừa không thể hiện được tính độc lập của loại
thuế này vừa không đảm bảo tính hoàn thuế một cách chính xác, hợp lý,
không đảm bảo công bằng bởi phải dựa vào việc xác định hạng đất theo Luật
thuế sử dụng đất nông nghiệp. Quy định phân hạng đất tại Luật thuế sử dụng
đất nông nghiệp năm 1193 về mặt hình thức là rất khoa học.
1
Tuy nhiên trên
1
Căn cứ để phân hạng đất theo quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp dựa trên các yếu tố: chất
đât, vị trị, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu có tham khảo năng suất bình quân đạt
được trong điều kiện canh tác bình thường trong 5 năm (1986-1990).
5