Dự án tài chính công ty cổ phần quốc cường gia lai

Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
LỜI MỞ ĐẦU
Sau 15 năm thực hiện công cuộc đổi mới,thực hiện mở cửa nền
kinh tế,chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường
có sự định hướng của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa,bộ mặt kinh
tế xã hội Việt nam đã có nhiều khởi sắc. Đóng góp vào thành tựu chung
đó có một phần không nhỏ của hệ thống các doanh nghiệp hoạt động tại Việt
Nam.
Quản trị tài chính có mối quan hệ hết sức chặt chẽ với các hoạt động quản
trị kinh doanh khác và giữ vị trí quan trọng hàng đầu trong quản trị doanh
nghiệp.Hầu hết các quyết định quản trị khác đều dùa trên những đánh giá
đựoc rút ra từ hoạt động quản trị tài chính.
Bên cạnh đó, ở nước ta, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường,
thị trường BĐS được hình thành và phát triển ngày một mạnh mẽ. Ngày nay, thị
trường BĐS đã trở thành một bộ phận không thể thiếu được của nền kinh tế
quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh
tế ở nước ta trong thời gian vừa qua.
Nhận thức được vai trò và tầm quan trọng của việc thực hiện quản trị tài
chính trong doanh nghiệp cũng như để hiểu biết thêm về thị trường bất động sản
ở Việt Nam, nhóm chúng tôi đã chọn đề tài: “Dự án Tài chính Công ty Cổ
Phần Quốc Cường Gia Lai” để nghiên cứu.
Vì thời gian có hạn và sự nhận thức còn hạn chế, kinh nghiệm còn chưa
có nên bài tiểu luận của nhóm chắc chắn còn không ít khiếm khuyết. Vì vậy rất
mong nhận được sự góp ý chỉ bảo của thầy giáo. Xin chân thành cảm ơn.
Đà Nẵng, ngày 20 tháng 3 năm 2013
SVTH
Nhóm 5
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 1
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
CHƯƠNG I
PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG NGÀNH VÀ

CHU KỲ KINH DOANH CỦA NGÀNG BẤT ĐỘNG SẢN
* PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG NGÀNH
I. Thị trường bất động sản
1. Đặc điểm của ngành bất động sản
- Xuất phát từ những nhu cầu rất lớn của xã hội về bất động sản, kèm theo đó
là những chính sách mang tính khuyến khích phát triển thị trường bất động sản
của nhà nước.
- Bất động sản, đặc biệt phân khúc nhà ở tại Việt Nam có tính mua bán ngắn
hạn do cung thường thấp hơn cầu và khung pháp lý cho thị trường này chưa
hoàn thiện. Việc thiếu quản lý tập trung; giao dịch qua sàn BĐS còn hạn chế;
người dân chủ yếu giao dịch thông qua mua bán trao tay và sử dụng hợp đồng
dân sự là những nguyên nhân tạo ra cơ hội đầu cơ mạnh trên thị trường.
- Do đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn đầu tư rất lớn và thời gian đầu tư
dài hạn nên các cá nhân hay chủ dự án thường không có đủ vốn để tài trợ cho
các dự án hay nhu cầu sở hữu bất động sản của mình.
- Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận cao của thị trường BĐS đã thu hút ngày
càng nhiều các ngân hàng tham gia vào hoạt động tín dụng tài trợ cho các dự án
đầu tư BĐS cũng như tài trợ vốn cho người có nhu cầu vay để mua nhà ở và đất
đai.
- Chính sách của chính phủ tiếp tục khuyến khích, mở rộng các hoạt động
đầu tư kinh doanh bất động sản cho các nhà đầu tư trong nước cũng như các
nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó Luật sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Đất đai
chính thức có hiệu lực, thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền
- Được mua và sở hữu nhà ở trong nước với số lượng không hạn chế. Điều
giúp tăng nhu cầu cho thị trường bởi vì cộng đồng Việt kiều ở nước ngoài hiện
khá lớn với nguồn tài chính mạnh đang rất muốn sở hữu nhà ở tại quê hương.
- Khuyến khích hoạt động đầu tư và sở hữu nhà ở thì các chính sách mới của
Chính phủ vẫn tiếp tục được triển khai nhằm hoàn thiện hoạt động, tăng tính
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 2
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến

minh bạch cho thị trường bất động sản như: giao dịch nhà đất phải thực hiện
qua sàn trong thời gian tới, thực thiện định giá lại đất đai theo khung giá mới,
cũng như chính sách giải tỏa đền bù thường xuyên ảnh hưởng tới tiến độ triển
khai các dự án đầu tư.
2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay
Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ
tăng lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá 28% hiện nay, dự kiến
sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhà ở đô thị
để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện nay, dự kiến sẽ tăng
lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhucầu nhà ở đô thị, trung
bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35triệu m2 nhà để phấn
đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
II. Những yếu tố môi trường cấu thành thị trường bất động sản
1. Cung-cầu và quan hệ cung cầu bất động sản
Cũng giống như tất cả hàng hoá khác, bất động sản cũng vận động theo
quy luật cung cầu. Do đó, cung cầu là thành tố hàng đầu của thị trường bất
động sản.
a. Cung bất động sản: là khối lượng bất động sản (nhà, đất, vật kiến trúc
gắn liền với đất) và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra
trên thị trường bất động sản tại một thời điểm. Do tính chất đặc biệt của hàng
hoá bất động sản nên cung hàng hóa bất động sản thường thay đổi rất ít và rất
chậm so với nhu cầu bất động sản trên thị trường.
Các yếu tố tác động đến cung bất động sản:
• Tổng cung hàng hoá bất động sản.
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 3
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
• Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính sách đất đai, thủ
tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất động sản.
• Mức độ phát triển của thị trường vốn.
• Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia.

• Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản và giá cả dịch vụ liên quan đến
bất động sản.
• Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.
b. Cầu bất động sản : là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó.
Các yếu tố tác động đến cầu bất động sản :
• Giá bán hàng hoá bất động sản và các dịch vụ liên quan quá trình sử
dụng bất động sản.
• Tâm lý, thị hiếu.
• Tốc độ tăng dân số.
• Thu nhập của dân cư.
• Tốc độ đô thị hoá.
• Chi phí tạo lập bất động sản.
• Tính hữu dụng của bất động sản: một bất động sản có nhiều công dụng
thì thuận lợi trong việc mua bán và giá cả cũng sẽ cao hơn.
• Vị trí địa lý và đặc điểm của bất động sản: yếu tố này ảnh hưởng rất lớn
đối với giá cả bất động sản, và nó phụ thuộc rất lớn vào khía cạnh tâm lý - xã
hội của con người.
• Các yếu tố thuộc về chính sách vĩ mô và pháp lý : tốc độ tăng trưởng
kinh tế, mức thu nhập bình quân đầu người, chính sách tài chính, các quy định
về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy định khác của Nhà nước có liên
quan đến bất động sản.
Nhìn chung, khi không bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất động
sản được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của
nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất động sản có xu hướng tăng. Khi
giá bất động sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng.
2. Các yếu tố thuộc về vĩ mô
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 4
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
Tốc độ tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân đầu người, chính

sách tài chính, các quy định về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy
định khác của Nhà nước có liên quan đến bất động sản.
Nhìn chung, khi không bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất động
sản được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của
nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất động sản có xu hướng tăng. Khi
giá bất động sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng.
3. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
- Nhà nước: Đối với thị trường bất động sản, Nhà nước đảm nhiệm vai trò rất
quan trọng trong việc ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về các
nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất, kinh doanh bất động
sản, cũng như vạch ra các quy hoạch về đất, kiến trúc, cơ sở hạ tầng,… Bên
cạnh đó, Nhà nước còn có trách nhiệm trong việc quản lý, xử lý, đề ra kế hoạch
sử dụng nguồn tài sản công, là nguồn cung hàng hoá bất động sản quan trọng
trên thị trường.
- Nhà đầu tư: Đối với nhà đầu tư không thuộc ngành kinh doanh bất động
sản thì chủ yếu họ là người mua: họ mua bất động sản phục vụ cho công việc
sản xuất kinh doanh hoặc làm dịch vụ cho các hàng hoá khác.
Đối với nhà đầu tư thuộc ngành kinh doanh bất động sản thì họ vừa là người
mua vừa là người bán bất động sản vì mục đích lợi nhuận. Đây là chủ thể đóng
vai trò rất quan trọng trên thị trường bất động sản.
- Người mua - người bán thông thường: là những người có nhu cầu mua hoặc
bán bất động sản vì rất nhiều lý do riêng, họ có thể là những người mua bất
động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú, hoặc là người bán bất động sản để chuyển
hoá thành vốn dùng vào việc khác, hoặc họ mua bán bất động sản vì thay đổi
nơi cư trú,….
- Các tổ chức trung gian: là tổ chức làm cầu nối giữa người mua và người
bán bất động sản, đây là các tổ chức có vốn hay nghiệp vụ chuyên môn cao về
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 5
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
bất động sản. Giao dịch trên thị trường bất động sản liên quan nhiều đến vốn,

cũng như rất cần đến các loại hình tư vấn và định giá chuyên nghiệp vì bất
động sản là hàng hoá có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả bất động sản chịu ảnh
hưởng rất nhiều yếu tố phức tạp, thông tin thị trường bất động sản thì thường
không hoàn hảo.
4. Vai trò của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản
Để quản lý bất động sản nhà nước đã sớm ban hành hệ thống văn bản
pháp luật và các chính sách làm cơ sở để quản lý thị trường bất động sản để tác
động trực tiếp đến các hoạt động của thị trường bất động sản.
Các văn bản pháp luật này, đã áp dụng điều tiết đến thị trường bất động
sản là những tác động đối với các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia vào
thị trường bất động sản dưới hình thức giá trị nhằm điều chỉnh các hoạt động
trên thị trường sao cho đạt hiệu quả nhất. chủ yếu là: các văn bản vể Luật liên
quan đến bất động sản, chính sách thuế, Đầu tư , dự án, phí, lệ phí và các khoản
thu liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản; chính sách tín dụng
ngân hàng; chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản.
5. Chính sách tài chính của nhà nước để phát triển thị trường BĐS
Các chính sách ưu đãi cho các dự án đầu tư trong và ngoài nước về xây
dựng nhà ở, khu đô thị như miễn hoặc giảm thuế, tiền thuê đất, hỗ trợ tài chính
xây dựng, thành lập các quỹ nhà ở, quỹ đất, quỹ tài chính bất động sản, quỹ tín
thác bất động sản và quỹ chứng khoán bất động sản:
- Chính sách đền bù giải toả thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư: Thực hiện chính
sách này làm phát huy nhiều tác động tích cực trong việc phân phối lại quỹ đất,
thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ hơn. Khi Nhà nước thu
hồi đất để sử dụng vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi
ích phát triển kinh tế… thì sẽ bồi thường thiệt hại cho người dân bị thu hồi đất,
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 6
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
hỗ trợ và bố trí tái định cư bằng các hình thức bồi thường nhà ở mới, giao đất ở
mới, hoặc bồi thường tiền mặt để người dân tự lo cho ở mới.
- Chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội: Nhà nước

ưu đãi về việc giao quỹ đất, ưu đãi về thuế và các khoản thu tài chính khác,
cũng như hỗ trợ về vốn để khuyến khích các tổ chức kinh doanh xây nhà phục
vụ người có thu nhập thấp, nhà xã hội. Bên cạnh đó, tạo điều kiện để các tổ
chức tín dụng cho vay với lãi suất ưu đãi để người có thu nhập thấp có thể mua
được nhà.
- Các chính sách tài chính khác hỗ trợ thị trường bất động sản: như các chính
sách về các công cụ tài chính, thành lập quỹ đầu tư phát triển thị trường bất
động sản, thành lập quỹ đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội,
góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động ổn định hơn, hàng hóa bất
động sản đa dạng hơn, cung cầu hàng hóa bất động sản trên thị trường cân đối
hơn.
* CHU KỲ KINH DOANH CỦA NGÀNH BẤT ĐÔNG SẢN
I. Chu kỳ thị trường bất động sản
1. Giai đoạn phục hồi
Các dấu hiệu đầu tiên bắt đầu giai đoạn phục hồi là khi dân số và doanh
thu tiền thuê bắt đầu tăng. Phương tiện truyền thông sẽ bắt đầu nói về việc tình
trạng thiếu nhà để ở. Tình hình tài chính trở nên dễ dàng hơn. Đại đa số người
dân vẫn trong tâm trạng lo lắng và sợ hãi nên sẽ không thực hiện việc mua hay
đầu tư vào nhà đất. Tuy nhiên một nhà đầu tư khôn ngoan lại coi đây là thời
gian quan trọng để tích cực mua và đầu tư bất động sản.
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 7
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
2. Giai đoạn bùng nổ
Đây là giai đoạn thú vị nhất cho các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm. Trong
khoảng thời gian này, đa phần mọi người sẽ không có tâm lý sợ hãi mà thay
vào đó là tâm lý mua thật nhiều. Đây chính là thời điểm mà các nhà đầu tư có
kinh nghiệm cố gắng bán ra bất động sản của họ để thu tối đa lợi nhuận
Đặc điểm để nhận biết việc bắt đầu giai đoạn bùng nổ là khi các phương
tiện truyền thông bắt đầu trình chiếu các câu chuyện thành công với đầu tư bất
động sản và tư vấn với khán giả rằng đầu tư bất động sản sẽ rất hứa hẹn

Kết thúc giai đoạn bùng nổ được thể hiện khi các nhu bắt đầu xuất hiện
bất động sản bỏ không, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng và nguồn tài chính
vẫn dồi dào. Nhiều nhà đầu tư mới vào nghề sẽ tin rằng thị trường sẽ tiếp tục
bùng nổ. Họ đã sai lầm bởi nhiều chuyên gia bất động sản kinh nghiệm chỉ ra
rằng sẽ không thể có lợi nhuận nếu đầu tư trong giai đoạn này.
Trong gian đoạn này, lòng tham sẽ làm phần lớn mọi người quên đi
những nguyên tắc cơ bản của việc đầu tư. Có một câu nói rằng "Khi cảm xúc
tăng lên, trí thông minh giảm xuống. Điều này là cực kỳ chính xác ở cuối của
một qiai đoạn bùng nổ.
3. Giai đoạn chững lại
Những dấu hiệu của giai đoạn suy thoái là khi nguồn cung nhiều hơn
câu. Phương tiện truyền thông sẽ bắt đầu báo cáo rằng các dự án bất động sản
bỏ không là do các nguyên nhân khác nhau.
Dự án bỏ không gia tăng, giá bất động sản bắt đầu giảm khiến xuất hiện
tâm lý sợ hãi trong thị trường bất động sản. Lãi suất bắt đầu tăng và tình hình
tài chính trở nên khó khăn. Phương tiện truyền thông sẽ bắt đầu phân tích rằng
giá nhà đất sẽ có thể tiếp tục giảm nữa. Trong giai đoạn này nhà đầu tư khôn
ngoan sẽ tìm mua những bất động sản có giá thấp hơn thị trường. Họ tìm đến
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 8
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
mua các bất động sản bị ngân hàng phát mại hoặc tìm tới các chủ sở hưu đất đai
đang gặp khó khăn về tài chính.
Tóm lại, hãy luôn nhớ Đầu tư bất động sản là một cuộc chạy đua đường
dài chứ không phải là chạy nước rút. Có những người cố gắng và trở thành nhà
đầu tư ở cuối của giai đoạn bùng nổ. Họ nhảy vào cuộc cạnh tranh khi sự bùng
nổ của thị trường kết thúc. Họ đầu tư dựa trên sự tham lam và không có kiến
thức.
Để thành công trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, bạn phải kiên nhẫn và
sử dụng chiến lược đa dạng trong các giai đoạn khác nhau của một chu kỳ thị
trường bất động sản.

II. Chu kì kinh tế - BĐS
Chu kỳ BĐS Việt Nam dao động từ 5-7 năm. Vậy BĐS Việt Nam thời
gian qua trải qua 5 năm dao động từ (2009-2012) trầm lắng và khó khăn.
1. Thực trạng chung của ngành Bất động sản ở Việt Nam (tính đến
11/2011)
a. Việt Nam là một trong những nước có tốc độ đô thị hóa nhanh nên nhu cầu
về nhà ở tại các thành phố lớn là rất cao
Theo dự báo, năm 2015 dân số đô thị khoảng 35 triệu người, tỷ lệ đô thị
hóa 38% với nhu cầu đất xây dựng đô thị 335,000ha. Năm 2020, dân số đô thị
khoảng 44 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa là 45% so với nhu cầu đất xây dựng đô
thị khoảng 400,000 ha và đến 2025, dân số đô thị khoảng 52 triệu người, tỷ lệ
đô thị hóa đạt 50% với nhu cầu sử dụng đất khoảng 450,000 ha. Từ đó ta có thể
thấy lĩnh vực BĐS ở Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển nhanh.
b. Nguồn vốn FDI tính đến 20/11/2011 đạt gần 13 tỷ USD, trong đó, vốn FDI
đăng ký mới đối với ngành xây dựng năm 2011 là hơn 1 tỷ USD
Theo thống kê, riêng ngành xây dựng có số vốn đăng ký đạt 1,194 triệu
USD, bao gồm 1 tỷ USD vốn đăng ký mới và 194 triệu USD vốn tăng thêm.
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 9
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
c. Phân khúc căn hộ chung cư đang gánh chịu áp lực thanh khoản thấp
Mặc dù nhu cầu về nhà ở tại các đô thị là rất cao nhưng với việc cung
vượt cầu và giá bị đầu cơ lên mức cao thì phân khúc căn hộ chung cư đang gánh
chịu áp lực thanh khoản thấp. Với tình hình ảm đạm của thị trường hiện tại thì
hiện tượng ngược đang diễn ra ở một số dự án khi mà các nhà đầu tư sẵn sàng
bán với giá thấp hơn chủ đầu tư dự án công bố ban đầu từ 30% - 40% nhằm thu
hồi vốn đầu tư. Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn công bố thêm các hình thức ưu
đãi khác làm tăng mức hấp dẫn nhưng vẫn chưa kích thích được cầu.
Ngoài ra, sư cạnh tranh sẽ diễn ra rất gay gắt để tạo sự khác biệt giữa các
dự án để hấp dẫn nhà đầu tư khi mà nguồn cung đang trở nên dư thừa. Theo dự
báo của Savills Việt Nam, sẽ có khoảng 67 dự án sẽ gia nhập thị trường trong

vòng 3 năm tới. Nhưng xu hướng giảm giá căn hộ hay chào bán những dự án
căn hộ có mức giá thấp sẽ còn tiếp tục phát triển trong năm 2012.
d. 70% nhà đầu tư bất động sản đang thay đổi chiến lược đầu tư với phân
khúc nhà giá rẻ, diện tích nhỏ
Theo khảo sát của công ty bất động sản Savill, 70% nhà đầu tư bất động
sản đang thay đổi chiến lược đầu tư. Phân khúc nhà giá rẻ, diện tích nhỏ được
các doanh nghiệp hướng tới.
Tiềm năng của phân khúc này được nhắc đến nhiều vì theo số liệu khảo
sát thì mức thu nhập của những đối tượng có nhu cầu thực về nhà ở có thu nhập
không quá 7 triệu đồng/tháng. Do vậy, hiện tại nhu cầu về nhà ở độc lập là
những căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ.
e. Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tìm được nhu cầu thực từ nhóm khách hàng
có thu nhập cao
Trong thị trường bất động sản, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng vẫn
tìm được những tín hiệu tương đối tốt từ những khách hàng có thu nhập cao.
Đặc điểm phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng luôn có chu kỳ phát triển
ổn định khá dài. Ngoài ra, nhu cầu về mảng phân khúc này thường không lớn
như thị trường căn hộ và giá trị thường là cao nên nó sẽ không nằm trong nhóm
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 10
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
ưa thích của giới đầu cơ. Do vậy, đây chính là phân khúc nhắm đến nhu cầu
thực và nhà đầu tư là những khách hàng có thu nhập cao nên ít bị đầu cơ làm
giá.
2. Diễn biến chu kỳ của ngành bất động sản
Theo nhận định của nhà quản lý kinh tế trong những năm qua, thị trường
bất động sản Việt Nam phát triển tương đối trồi sụt. Nhìn chung thị trường bất
động sản Việt Nam thấy có 3 giai đoạn rõ rệt và đều có điểm chung là tăng
trưởng nóng thậm chí tạo ra cơn sốt rồi sau đó suy giảm dần và đóng băng.
Với thị trường bất động sản Việt Nam 20 năm qua, chúng ta từng chứng
kiến 3 cơn sốt đất đi kèm đó là thời kỳ đóng băng. Cơn sốt đất lần thứ nhất

1993 - 1994, đóng băng 1995 - 1999, cơn sốt lần thứ 2: 2001 -2002, đóng băng
2002 - 2006, cơn sốt lần thứ ba: 2007 - 2008 và hiện tại bây giờ bước vào giai
đoạn đóng băng tiếp theo.
Theo Tổng cục Thống kê, số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản
chiếm 10 tỷ USD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 hai con số này tương ứng
là 25 tỷ USD, chiếm hơn 40% tổng số vốn đăng ký. Điều này cho thấy thị
trường bất động sản Việt Nam đang được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu
tư quốc tế. Bên cạnh đó hai dòng vốn quan trọng khác là dòng vốn đầu tư gián
tiếp và dòng kiều hối với tổng cộng hơn 10 tỷ USD đã thổi bùng cơn sốt giá
nhà đất năm 2007 và nửa đầu 2008.
Thị trường trồi sụt từ giữa 2008 đến nay: Cơn sốt 2007 đến giữa 2008
phần lớn xuất phát từ yếu tố đầu cơ và chính sách tín dụng dễ dãi và cuối cùng
nền kinh tế phải trả giá. Bóng ma lạm phát xuất hiện từ cuối năm 2007 là dấu
chấm hết cho cơn sốt nhà đất.
Lạm phát thực sự bùng nổ vào đầu năm 2008 khiến NHNN phải thắt
chặt lại chính sách tiền tệ. Lãi suất tăng vọt, các ngân hàng thương mại hạn chế
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 11
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
cho vay, dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam
tác động mạnh đến thị trường bất động sản.
Giữa năm 2008 giá nhà đất bắt đầu lao dốc, đặc biệt ở phân khúc căn hộ
cao cấp. Giá đất ở nhiều khu vực trước đó chỉ trong thời gian ngắn đã giảm 30-
40%. Nhiều doanh nghiệp bất động sản trên bờ vực phá sản còn nợ xấu của
ngân hàng thì có nguy cơ tăng vọt.
Gói kích thích kinh tế năm 2009 và chính sách hỗ trợ lãi suất đã khiến
cho thị trường hồi sinh có tính chất cục bộ. Tp.HCM giá nhà đất vẫn gần như
trầm lắng, còn tại Hà Nội và Đà Nẵng giai đoạn cuối năm 2009 và đầu năm
2010 tăng mạnh trở lại nhờ dòng tiền nóng được NHNN bơm ra mạnh để hỗ trợ
nền kinh tế.
Lạm phát lại bùng nổ vào năm 2011 và chính sách thắt chặt tiền tệ đã

dập tắt cơn sốt cục bộ ở Đà Nẳng và Hà Nội. Không những vậy, NHNN buộc
các tổ chức tín dụng phải giảm tỷ trọng cho vay khu vực phi sản xuất về 16%
khiến nguồn vốn cho bất động sản gần như cạn kiệt; giá nhà đất bắt đầu suy
giảm; nhiều doanh nghiệp bất động sản bên bờ vực phá sản.
Như vậy, chỉ trong vòng 20 năm trở lại đây thị trường nhà đất Việt Nam
đã trải qua 3 lần sốt giá và suy giảm. Sự biến động của giá bất động sản thường
gắn liền với các chính sách vĩ mô và biến cố trong nền kinh tế. Hiện tại, thị
trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng.
Với những biểu hiện cơ bản của thị trường bất động sản hiện nay là
không có giao dịch, giao dịch ít hoặc tỷ lệ thành công thấp, rõ ràng chúng ta
phải thừa nhận một thực tế là thị trường này đang bị đóng băng. Thêm một điều
nữa là giá nhà đất đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực của nó.
Thị trường BĐS chịu tác động của nhiều yếu tố, trong đó các khoản tiền
“lobby dự án”, thủ tục pháp lý… được coi là “chi phí vô hình” khiến các chủ
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 12
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
đầu tư buộc phải đẩy giá lên cao. Khi giá ảo được đẩy lên quá cao thì chuyện
vỡ bong bóng bất động sản xẩy ra là tất yếu.
3. Thị trường bất động sản trong năm 2012 và xu hướng cho 3 năm tới
Hiện tại thị trường bất động sản trước tình hình kinh tế thế giới ổn định,
các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khỏi khủng hoảng nợ công. Đó là
tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng trưởng cao, lạm phát tiếp tục
được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm.
Một số công cụ tài chính bất động sản ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác bất
động sản, quỹ tiết kiệm tương hỗ… Một giai đoạn phát triển mới, giai đoạn tài
chính hóa thị trường bất động sản bắt đầu. .
Hiện tại các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn lớn. Thị
trường sẽ suy giảm trầm trọng. Có thể có một làm sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án
sẽ tiếp tục bị ngừng trệ. Nhiều công trình sẽ tiếp tục bị đóng băng. Các nhà đầu
tư thứ cấp sẽ rời bỏ thị trường bất động sản và thị trường bất động sản sẽ cần

một thời gian khá dài để tái phục hồi. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu,
các doanh nghiệp sẽ tiếp tục hoạt động cầm chứng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục
hy vọng, một số nhà đầu tư sẽ thu hẹp sản xuất.
Nhìn nhận về triển vọng thị trường trong vài ba năm tới, có khả năng
“sáng sủa” đối với thị trường bất động sản là lớn. Từ 2013 - 2015 chắc chắn sẽ
xảy ra một đợt điều chỉnh. Một số chủ thể sẽ rời bỏ thị trường, một số chủ thể
mới sẽ tham gia. Thị trường sẽ tiếp tục đi ngang hoặc đi xuống chút ít trong
năm 2013 và đi lên từ giữa 2013 và đạt đỉnh khoảng cuối 2014 đầu 2015.
Tuy nhiên, từ nay đến lúc đó, thị trường bất động sản phải vượt qua được
sức ì của quá trình chuyển giai đoạn từ tiền tệ hóa lên tài chính hóa. Hiện thị
trường vẫn đang rất khó định dạng. Song, rất nhiều yếu tố đang chỉ ra rằng, nó
đang ở vùng đáy, mà đã ở vùng đáy thì sẽ có tín hiệu của sự thay đổi và có thể
sẽ đi lên.
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 13
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
Diễn biến thị trường bất động sản trong những năm qua để có cái nhìn và
đánh giá tổng thể trong bối cảnh bất động sản đang khó khăn là rất cần thiết.
Qua những chu kỳ phát triển nóng- lạnh của bất động sản, các nhà quản lý có
thể tìm ra những giải pháp hữu hiệu để thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành
mạnh cho thị trường bất động sản Việt Nam.
4. Các yếu tố cơ hội và rủi ro của ngành Bất động sản
a. Cơ hội
- Lĩnh vực Xây dựng - BĐS hấp dẫn vốn đầu tư nước ngoài: Năm 2007,
2008 là 02 năm bùng nổ vốn FDI vào thị trường BĐS. Sang năm 2009, cùng với
suy thoái kinh tế, tổng vốn FDI vào Việt Nam sụt giảm mạnh. Tuy nhiên vốn
đầu tư cho BĐS vẫn chiếm hơn 35% tổng vốn FDI. Như vậy, tính từ năm 2007
đến 2011, tỷ trọng đầu tư vào lĩnh vực BĐS bình quân chiếm hơn 28% tổng vốn
FDI và là 1 trong 3 ngành thu hút FDI lớn nhất.
- Nguồn lao động dồi dào và giá nhân công rẻ: hiện tại dân số Việt Nam là
khoảng 86 triệu dân, trong đó 62% thuộc độ tuổi lao động. Với cơ cấu kinh tế

giảm dần tỷ trọng của lĩnh vực nông nghiệp, cùng với ảnh hưởng của cơ giới
hóa, đang có sự dịch chuyển lao động từ lĩnh vực nông - lâm nghiệp sang lĩnh
vực công nghiệp và dịch vụ. Tỷ lệ lao động hoạt động trong lĩnh vực xây dựng
đã liên tục gia tăng và chiếm khoảng 5.6% lao động cả nước.
- Thị trường Bất động sản có nhiều tiềm năng: Phân khúc nhà ở “bình dân"
được đánh giá có tiềm năng nhất: đó là bởi nhu cầu nhà ở trong người dân rất
lớn, trong khi thu nhập ở mức trung bình. Nhu cầu mặt bằng bán lẻ, trung tâm
thương mại tiếp tục tăng: Việt Nam sở hữu thị trường tiêu dùng rộng lớn và
tiềm năng. Thói quen mua sắm tại các TTTM của người dân đang dần hình
thành. Cùng với đó, lộ trình mở cửa cho các tập đoàn bán lẻ quốc tế sẽ là yếu tố
khiến nhu cầu mặt bằng bán lẻ tăng mạnh.
- Tốc độ đô thị hóa nhanh: Theo đánh giá của WB, Việt Nam đang có tốc
độ đô thị hóa nhanh nhất trong khu vực Đông Nam Á. Theo định hướng quy
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 14
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn
đến năm 2050, để mức đạt mức đô thị hóa 50% vào năm 2025, bên cạnh những
đòi hỏi về phát triển CSHT, dịch vụ xã hội, thì mỗi năm Việt Nam cũng cần
phải xây mới hơn 15 triệu m2 nhà ở.
b. Khó khăn, rủi ro
- Nguồn cung có dấu hiệu vượt cầu trên một số phân khúc thị trường: Với
lợi suất cao, nhiều dự án đầu tư BĐS đang tập trung vào phân khúc thị trường
cao cấp và trung cấp. Tuy nhiên, nhu cầu “nhà ở thực sự” với thị trường này
không cao. Thực tế, sau thời gian sốt, phân khúc thị trường chung cư cao cấp ở
Tp Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện đã có dấu hiệu chững lại.
- Rủi ro chính sách: BĐS là nguồn tài sản có giá trị của mỗi quốc gia, thị
trường BĐS biến động sẽ ảnh hưởng tới hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội.
Do đó, các vấn đề về BĐS cần phải có sự điều chỉnh, chi phối của hệ thống văn
bản quy phạm pháp luật. Ở Việt Nam, thị trường BĐS vẫn đang trong giai đoạn
phát triển và đang hướng tới giai đoạn 3, tức là chịu tác động rất lớn từ những

quyết định của Nhà nước, vì vậy, rủi ro đến từ những thay đổi chính sách là rất
lớn.
- Rủi ro biến động giá lớn: BĐS Việt Nam có tới 60% là vốn vay Ngân
hàng. Việc phụ thuộc quá lớn vào vốn Ngân hàng không chỉ tiềm ẩn rủi ro lãi
suất mà còn khiến DN chịu nhiều ảnh hưởng khi chính sách tiền tệ có biến
động.
Thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều đợt biến động lớn về giá cả.
Các nguyên nhân từ thay đổi chính sách, quy hoạch, mất cân đối cung cầu đều
tiềm ẩn rủi ro cho hoạt động đầu tư BĐS ở Việt Nam.
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 15
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN QUỐC CƯỜNG GIA LAI
I. Giới thiệu khái quát về công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai
Tên công ty: Công Ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai
Tên giao dịch quốc tế: Quoc Cuong Gia Lai Joint Stock
Địa chỉ: Nguyễn Chí Thanh, P. Trà Bá, Tp. Pleiku, Tỉnh Gia Lai.
Điện thoại: 0593820046 | Fax: 0593820061
Website: www.quoccuonggialai.com.vn
Email:
Vốn điều lệ (mới): 1.270.768.620.000 đồng
Mã CK: QCG
Chứng khoán: Cổ phiếu được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán HOSE
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 16
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
1. Lịch sử hình thành
- Trước năm 2007
Công ty được bắt đầu thành lập năm 1994 với tên Xí nghiệp Tư doanh
(XNTD) Quốc Cường với lĩnh vực kinh doanh chính là: khai thác chế biến gỗ
xuất khẩu, mua bán và xuất khẩu hàng nông lâm sản và cà phê, xuất nhập khẩu

phân bón với hơn 500 lao động.
Năm 2005, hợp tác với XNTD Hoàng Anh thành lập Công ty TNHH Xây
dựng & Phát triển Nhà Hoàng Anh. Từ đó bắt đầu khám phá sang lĩnh vực bất
động sản tại Tp.HCM, điển hình là 02 dự án Khu căn hộ cao cấp Hoàng Anh 1
& 2 và đưa lĩnh vực này trở thành mảng kinh doanh chủ lực.
- Năm 2007
Ngày 21/03/2007, chính thức chuyển đổi thành CTCP Quốc Cường Gia
Lai với vốn điều lệ là 259 tỷ đồng theo Giấy Chứng nhận Đăng ký Kinh doanh
số 3903000116 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Gia Lai cấp.
CTCP Chứng Khoán Sài Gòn (SSI) trở thành cổ đông chiến lược của
QCGL và hỗ trợ QCGL tiến hành tái cấu trúc vốn, huy động vốn và đến nay là
tư vấn niêm yết trên Thị trường Chứng khoán Việt Nam.
Đồng thời, Công ty lần lượt được cấp Giấy Chứng nhận đầu tư điều chỉnh
số 39121000011 ngày 27/07/2007 cho dự án Thủy điện Iagrai 1 và Giấy Chứng
nhận đầu tư điều chỉnh số 39121000012 ngày 27/07/2007 cho dự án Thủy điện
Iagrai 2. Tổng công suất của hai dự án thủy điện này là 18,3 MW.
Dựa trên những lợi thế sẵn có, Công ty mở rộng phát triển hơn về lĩnh
vực bất động sản. Công ty tập trung đầu tư các loại hình bất động sản như văn
phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, nhà phố và biệt thự tại một số quận trọng điểm
tại Tp. HCM như: Quận 2, Quận 3, Quận 7, Quận 8, Quận 9, Quận Bình Chánh,
Quận Nhà Bè. Bên cạnh đó, Công ty cũng phát triển đầu tư lĩnh vực này ở các
Tỉnh/Thành phố khác như Đà Nẵng, Hà Nội, vv…
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 17
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
Góp vốn vào các công ty con như: Công ty TNHH ĐTPT Nhà Quốc
Cường, Công ty TNHH TMXD ĐTPT Nhà Hưng Thịnh (công ty này chuyên về
lĩnh vực xây dựng và tạo toàn bộ sản phẩm căn hộ, khách sạn, biệt thự, nhà phố
cho Công ty CP Quốc Cường Gia Lai), Công ty CP Bất động sản Hiệp Phú;
công ty liên kết (Công ty CP ĐTPT Địa ốc Sài Gòn Xanh, Công ty Cổ Phần
Giai Việt); và đầu tư vào 1 số dự án như: dự án Phước Kiển giai đoạn 1 (19 ha),

dự án Biệt thự phố - Phường 5 - Quận 8, dự án căn hộ cao cấp 6B - đường
Nguyễn Tri Phương - Nguyễn Văn Linh …
- Năm 2008
 Góp vốn vào Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh Nhà Phạm Gia.
 Đầu tư mở rộng quỹ đất dự án Phước Kiển tăng từ 19 ha đến 27,57 ha.
 Năm 2009
 Nâng tỷ lệ góp vốn tại Công ty CP Bất động sản Hiệp Phú lên 55% vốn điều
lệ.
 Tháng 02/2009, khởi công xây dựng dự án Thủy điện Iagrai 1 với công suất
10,8MW.
 Đầu tư vào các dự án: Lý Chính Thắng - Q.3, Lê Thánh Tôn - Q.1, Lương
Định Của - Q.2, Võ Thị Sáu - Q.3.
 Khai hoang trồng mới thêm trên 1.200 ha cao su.
 Khởi công xây dưng thủy điện Iagrai 1.
 Mở rộng dự án khu dân cư Phước Kiển từ 27,57 ha lên đến 45ha.
 Khởi công xây dựng và bán dự án căn hộ Giai Việt.
 Năm 2010
 QCGL được biết đến như một doanh nghiệp hoạt động với đa ngành nghề:
các sản phẩm ván sàn, nội thất, xuất khẩu café, đầu tư dự án, đầu tư xây dựng
căn hộ cao cấp, đất nền nhà phố, biệt thự, khu dân cư phức hợp, văn phòng cho
thuê, trồng cao su, xây dựng thủy điện, vv.
 Tháng 02/2010, Công ty đã trồng được 1.200 ha cao su trong tổng số 4.000
ha cao su chỉ tiêu được cấp tại huyện Chư Prông theo Giấy Chứng nhận Đầu tư
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 18
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
số 39121000067 cấp ngày 19/05/2009 của UBND tỉnh Gia Lai và Thông báo số
136/TB – UBND tỉnh Gia Lai ngày 11/11/2009.
 Tiếp tục mở rộng quỹ đất toàn bộ dự án Phước Kiển lên 93 ha.
 Tiếp tục tăng thêm vốn đầu tư vào dự án Lương Định Của - Quận 2 từ 55%
lên 90%.

 Ngày 11/06/2010, khởi công dự án Cao ốc Hải Âu.
 Ngày 30/01/2010, Công ty đã nhận bằng khen của UBND tỉnh Gia Lai theo
QĐ 170/QĐ-UBND về việc “Đóng góp quỹ an sinh xã hội cho người nghèo và
tài trợ mở đường bay thẳng Pleiku - Hà Nội - Pleiku”, đóng góp Quỹ học bổng
Nay Der.
2. Lĩnh vực kinh doanh
 Thi công các công trình xây lắp bưu chính - viễn thông, cơ, điện và điện
lạnh, công trình xây lắp dân dụng, giao thông, thuỷ lợi, các công trình về phát
thanh - truyền hình;
 Tư vấn kỹ thuật, lập dự án đầu tư, thiết kế, thẩm định, chuyển giao kỹ thuật
công nghệ chuyên ngành bưu chính viễn thông, điện, điện tử, điện lạnh và tin
học;
 Mua bán vật tư hàng hóa, thiết bị bưu chính - viễn thông, điện tử, tin học,
cơ, điện, điện lạnh và các thiết bị tin học khác;
 Bảo trì bảo dưỡng hỗ trợ vận hành các thiết bị bưu chính, viễn ghông, điện
tử, tin học, cơ, điện và điện lạnh và các thiết bị chuyên ngành viễn thông, tin
học;
 Sản xuất kinh doanh phụ kiện xây lắp, vật tư thiết bị chuyên ngành viễn
thông, tin học;
 Kinh doanh phát triển các dịch vụ bưu chính;
 Cho thuê tài sản hoạt động, cho thuê các sản phẩm, thiết bị bưu chính, viễn
thông, điện tử, tin học;
 Kinh doanh nhà;
 Dịch vụ vận chuyển hàng hóa đường bộ;
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 19
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
 Kinh doanh dịch vụ khách sạn;
 Sản xuất sản phẩm cột bê tông ly tâm, cấu kiện bê tông;
 Đầu tư kinh doanh cơ sở hạ tầng, nhà đất;
 Cung cấp các dịch vụ gia tăng giá trên mạng internet;

 Xuất bản phần mềm, dịch vụ quảng cáo, điện tử;
 Dịch vụ viễn thông, có dây, không dây, vệ tinh, internet;
3. Cơ cấu tổ chức
- Chủ tịch HĐQT: Nguyễn Thị Như Loan
- Thành viên HĐQT: Lại Thế Hà
- Thành viên HĐQT: Nguyễn Quốc Cường
- Thành viên HĐQT: Đặng Phạm Minh Loan
- Thành viên HĐQT: Hà Việt Thắng
- Trưởng ban kiểm soát: Đặng Thị Bích Thủy
- Thành viên Ban kiểm soát : Nguyễn Thị Diệu Phương
- Thành viên Ban kiểm soát : Đào Quang Diệu
- Tổng giám đốc: Nguyễn Thị Như Loan
- Phó Tổng giám đốc: Lại Thế Hà
- Phó Tổng giám đốc: Nguyễn Quốc Cường
- Kế toán trưởng: Nguyễn Minh Hoàng
- Đại diện công bố thông tin: Nguyễn Quốc Cường
4. Vị thế công ty
 Sở hữu quỹ đất lớn trên 5.931.000 m2 (tính trên tỷ lệ sở hữu của QCGL),
những dự án có vị trí đắc địa và đa số nằm trên các trục đường chính của toàn
khu vực ở Tp.HCM, là điểm mạnh nổi bật của Công ty.
 Có uy tín và đóng góp với các cơ quan nhà nước ở Tp.HCM, Gia Lai, Đà
Nẵng và các nơi khác.
 Chi phí xây dựng của Công ty thấp do các sản phẩm gỗ QCGL chủ yếu cung
cấp cho các dự án bất động sản của Công ty, vì vậy giá bán của các dự án này
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 20
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
cũng phần nào thấp hơn so với của các doanh nghiệp cùng ngành không có sẵn
nguồn nguyên vật liệu và nhà máy sản xuất.
 Tạo được lòng tin cho khách hàng trong các dự án bất động sản về tiến độ
giao nhà và chất lượng công trình, do đó việc bán hàng và huy động vốn vay,

vốn ứng trước của khách hàng là rất thuận lợi. Điều này giúp Công ty tránh
được rủi ro tồn đọng vốn nếu như thị trường bất động sản có khuynh hướng đổi
chiều.
 Có khả năng tìm kiếm dự án (bất động sản, thủy điện và trồng cây công
nghiệp) tốt do có sự nhạy bén thu thập thông tin, có tầm nhìn và chiến lược ổn
định lâu dài, nắm bắt được thông tin quy hoạch kết nối hạ tầng tổng thể từng
khu vực, am hiểu về các thủ tục xin phát triển dự án vì đã có kinh nghiệm tích
lũy từ việc đầu tư nhiều dự án (trên 10 năm trong ngành đầu tư các dự án bất
động sản).
 Có khả năng huy động vốn từ các tổ chức và cá nhân có liên quan với kỳ
hạn và điều kiện ưu đãi.
 Có khả năng thanh lý một phần đầu tư tài chính dài hạn tại công ty con/liên
kết với lợi nhuận cao vì tất cả giá trị vốn của các công ty con đầu vào thấp được
tích sản từ trước năm 2007.
 Ban lãnh đạo đã đưa ra những quyết định đầu tư vào các dự án mang lại tính
khả thi cao, tìm kiếm các dự án mới tạo thành một quỹ đất dồi dào trong tổng tài
sản của Công ty để Công ty có quỹ đất kinh doanh trong nhiều năm, có sự
chuẩn bị đầu tư nhiều dạng dự án: dự án đầu tư đón đầu từ trước 1 - 3 năm mới
khai thác thu hoạch, dự án làm ngay có doanh thu ngay và sinh lời (lấy ngắn
nuôi dài), tạo nên sự đầu tư liên tục và bền vững, ít nhất là quỹ đất xây dựng
kinh doanh trong 10 năm từ năm 2008 - 2018.
5. Chiến lược phát triển và đầu tư
 Tìm kiếm các nguồn tài trợ vốn, hỗ trợ cho khách hàng mua sản phẩm của
từng dự án, với lãi suất và điều kiện thanh toán linh hoạt nhất.
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 21
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
 Tổ chức quản lý và khai thác các dịch vụ cho các dự án căn hộ, văn phòng
cho thuê và khách sạn.
 Tập trung vào các phân khúc sản phẩm căn hộ, chung cư mà có nhu cầu cao
hiện nay và Công ty cũng có ợi thế, kinh nghiệm xây dựng từ những dự án

trước.
 Kế hoạch xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng, chung cư để bàn giao trong
năm 2010 như dự án Căn hộ cao cấp Quốc Cường Gia Lai 1, dự án chung cư
The Mansion.
 Kế hoạch năm 2011 – 2012, xây dựng hoàn thiện và bàn giao các dự án căn
hộ cao cấp Quốc Cường Gia Lai 2 , căn hộ cao cấp Giai Việt và triển khai xây
dựng một phần (khoảng 30%) dự án Phước Kiển (các nền biệt thự nhà phố
thuộc giai đoạn 1 của dự án). Ngoài ra, Công ty còn triển khai xây dựng các dự
án đất nền, chung cư và bắt đầu có sản phẩm để đưa ra bán trên thị trường như
dự án Đa Phước - Bình Chánh, dự án Cao ốc Hải Âu - Quận 9, dự án Detesco –
Lương Định Của, Quận 2 .
 Dự án Phước Kiển sẽ là dự án có tầm chiến lược quan trọng trong kế hoạch
từ nay đến năm 2014 kể cả về doanh thu và lợi nhuận, ước tính tổng doanh thu
toàn dự án khoảng hơn 14.126 tỷ. Ngoài ra, đây cũng là dự án nằm trong vị trí
có địa thế rất thuận tiện về cảnh quan môi trường, trung tâm văn hóa nghỉ
dưỡng của Thành phố, khu tập trung của những thương gia và khách nước ngoài
muốn nghỉ dưỡng sau những ngày làm việc căng thẳng và rất gần trung tâm
thành phố.
 Ngoài những dự án về căn hộ, chung cư, đất nền, Quốc Cường Gia Lai còn
chú ý đến mô hình kinh doanh bất động sản khác như: Xây dựng dự án để kinh
doanh khách sạn, dịch vụ thương mại và văn phòng cho thuê. Đây là nguồn thu
có tính lâu dài bền vững và có tính ổn định trong kế hoạch lợi nhuận hàng năm
của Công ty. Hiện tại, Cao ốc văn phòng 472 Nguyễn Thị Minh Khai đã xây
dựng xong và đã đưa vào khai thác.
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 22
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
 Tăng năng suất nhà máy gỗ, phát triển thêm thiết bị máy sản xuất nhôm kính
để phục vụ kịp thời toàn bộ phần trang trí nội thất của tất cả các dự án của
QCGL. Tiếp tục xuất khẩu trở lại và tìm kiếm thêm một số thị trường khác.
 Dự kiến một năm trung bình thi công và giao sản phẩm gối đầu trên 1.000

căn hộ, biệt thự, nhà phố và khoảng 10.000 m2 diện tích sàn văn phòng cho
thuê, khách sạn, căn hộ cho thuê.
 Dự kiến hoàn thành và đưa vào khai thác theo kế hoạch Thủy điện Iagrai 1
và 2 lần lượt trong quý I/2011 và quý I/2012.
 Với suất đầu tư 1,1 triệu USD/MW, Công ty dự kiến sẽ phải đầu tư thêm
khoảng 250 – 300 tỷ đồng trong năm 2010 – 2011 vào hai dự án Iagrai 1 và 2 để
kịp tiến độ khai thác dự kiến.
 Ngoài ra, theo dự kiến, CTCP Quốc Cường Gia Lai sẽ hợp tác với Công ty
Thủy điện Quốc Cường theo hình thức hợp tác góp vốn hoặc có thể mua lại
Công ty Thủy điện này để sở hữu, đầu tư và kinh doanh hai dự án thủy điện là
Ayun Trung (công suất 16,5 MW) và Pleikeo (công suất 13,5 MW). Hai dự án
thủy điện này về pháp lý đã hoàn chỉnh chuẩn bị khởi công xây dựng và Công
ty thi công xong và khoảng quý IV/2013 sẽ đưa vào khai thác.
 Như vậy, theo phương án tính toán hiệu quả của 04 dự án thủy điện, tổng
công suất 48,3 MW, lợi nhuận mỗi năm của các dự án thủy điện mang lại
khoảng 118 tỷ đồng trong 08 năm đầu khi còn khấu hao và trả lãi vay, sau thời
gian 08 năm, lợi nhuận ròng sẽ tăng thêm 35% - 40%. Đây sẽ là nguồn thu ổn
định mà Công ty không phải bỏ ra chi phí để đầu tư hàng năm.
II. Giới thiệu sơ lược về công ty cùng ngành
Tên công ty: Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai
Tên giao dịch đối ngọai: HAGL Joint Stock Company
Tên viết tắt: HAGL
Địa chỉ: 15 Trường Chinh, Phường Phù Đổng, TP Pleiku, Tỉnh Gia Lai
Điện thọai: (84-59) 2222249 / Fax: (84-59) 2222247
Website: www.hagl.com.vn
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 23
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
Ngân hàng mở tài khoản: tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển-Chi nhánh Gia
Lai
Số hiệu tài khoản: 6201.000.000.7806

Mã số thuế: 5900377720
Vốn điều lệ (tính đến 12/2009): 2.704.654.580.000 VNĐ
Mã CK: HAG
Chứng khoán: Cổ phiếu được niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán HOSE
Slogan: Đoàn kết là sức mạnh
1. Lịch sử hình thành
Khởi nghiệp từ năm 1990 từ một phân xưởng nhỏ chuyên đóng bàn ghế
cho học sinh xã Chưhdrông, Thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai do Ông Đoàn
Nguyên Đức trực tiếp điều hành. Đến nay, Hoàng Anh Gia Lai đã đạt được
bước tiến mạnh mẽ và trở thành tập đoàn tư nhân hoạt động trong nhiều lĩnh
vực khác nhau. Các sản phẩm như đồ gỗ nội, ngoại thất cao cấp; đá granite ốp
lát tự nhiên; mủ cao su đã có mặt hầu khắp các thị trường Châu Âu, Châu Mỹ,
Châu Á, Australia, New Zealand
Với lợi thế về vốn, nguồn nhân lực, nguyên vật liệu dồi dào và thương
hiệu mạnh, Hoàng Anh Gia Lai Group tập trung mở rộng đầu tư sang lĩnh vực
kinh doanh địa ốc như xây dựng trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp, văn
phòng cho thuê cùng với sự ra đời của một chuỗi khách sạn, khu nghỉ mát tiêu
chuẩn 4 sao, 5 sao tại Tp.HCM, Đà Lạt, Đà Nẵng, Nha Trang, Gia Lai, Quy
Nhơn nhằm khai thác tiềm năng du lịch đầy hứa hẹn của đất nước.
2. Ngành nghề kinh doanh
 Xây dựng và kinh doanh căn hộ cao cấp
 Sản xuât và phân phố đồ gỗ
 Xây dựng và kinh doanh khách sạn và resort
 Trồng, chế biến các sản phẩm từ cây cao su
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 24
Tiểu luận Quản trị tài chính 2 GVHD: NCS. Hồ Tấn Tuyến
 Đầu tư, khai thác thủy điện.
 Các ngành nghề khác cho phép kinh doanh mà pháp luật không cấm.
3. Vị thế công ty
 Công ty có 4 nhà máy sản xuất đồ gỗ, 1 nhà máy chế biến đá granite, 1 đơn

vị xây dưng quy mô lớn.
 HAGL có lợi thế chi phí xây dựng thấp hơn mức trung bình ngành khoảng
30% do Công ty có lợi thế có công ty xây dựng riêng và khả năng tự cung cấp
một số nguyên vật liệu cơ bản (gỗ, đá granite. Bên cạnh đó Công ty còn sở hữu
một quỹ đất lớn có thể xây dựng được 2,5 triệu m2 sàn.
 Công ty có lợi thế cạnh tranh về giá so với các doanh nghiệp khác trong
ngành. Công ty có thể đưa ra mức giá chào bán cạnh tranh hơn mà vẫn đảm bảo
tỷ lệ sinh lợi cao. Năm 2009 Công ty đã tiến hành điều chỉnh giá bán các căn hộ
Phú Hoàng Anh, Hoàng Anh River View với giá bán thấp hơn 30 - 40% so với
dự kiến nhưng vẫn đảm bảo tỷ lệ sinh lợi gộp của từng dự án khoảng 50%.
 Khả năng triển khai và hoàn thiện dự án của Công ty rất cao: Trong giai
đoạn 2006 - 2009 Công ty đã hoàn thành 2.734 căn hộ và hơn 5.000 căn tính
đến cuối năm 2010.
 HAGL đang sở hữu một đội bóng lớn thi đấu tại giải vô địch chuyên nghiệp
V-League với nhiều danh thủ nổi tiếng nước ngoài. HAGL là đối tác chiến lược
của CLB bóng đá lừng danh thế giới Arsenal với việc quảng cáo "Hoàng Anh
Gia Lai Việt Nam" xuất hiện liên tục với tần suất 10 lần trong 1 trận đấu.
III. So sánh chiến lược kinh doanh của hai công ty
1. Phân tích SWOT
Công ty Quốc Cường Gia Lai Công ty Hoàng Anh Gia Lai
Điểm
mạnh
- QCG có quỹ đất rộng lớn
5.931.000m2 bên cạnh đó
doanh nghiệp có các loại hình
- Quỹ đất lớn, mua từ rất lâu nên
giá rẻ, vị trí đẹp thêm vào đó các
sản phẩm gỗ và đá granite là đầu
Nhóm 5: Dự Án Tài Chính Công ty Cổ Phần Quốc Cường Gia Lai Trang 25