Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đông sơn tỉnh thanh hoá

1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÂÒ TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





ðỖ THỊ HỒNG NHUNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ
DỤNG ðẤT HUYỆN ðÔNG SƠN, TỈNH THANH HÓA




CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG






Hà Nội, 2013

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ
rõ nguồn gốc./.


Tác giả luận văn



ðỗ Thị Hồng Nhung

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

ii
LỜI CÁM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự
giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo
trong Bộ môn Quản lý ðất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban
Quản lý ñào tạo trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội.
ðể ñạt kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng của bản thân, tôi
nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của thầy giáo TS. Nguyễn ðình
Bồng trong suốt thời gian nghiên cứu và viết luận văn.
Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ của các cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất, các phòng ban của
UBND huyện ðông Sơn và UBND các xã nghiên cứu. ðồng thời sự ñộng
viên, tạo mọi ñiều kiện của anh chị em, bạn bè ñồng nghiệp, gia ñình và sự
nhiệt tình tham gia phỏng vấn của các hộ dân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cám ơn mọi sự giúp ñỡ quý
báu ñó!
Tác giả luận văn



ðỗ Thị Hồng Nhung

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iii
MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục hình vii
Danh mục viết tắt viii
MỞ ðẦU 1
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. ðất ñai bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 3
1.1.1. Khái niệm về ñất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 3
1.1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 8
1.2 Hệ thống ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản và VPðKQSDð ở Việt Nam 11
1.2.1 Hệ thống ñăng ký ñất ñai 11
1.2.2. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất 14
1.3. Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước 21
1.3.1. Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren) 21
1.3.2. Cộng hòa Pháp 23
1.3.3. Thụy ðiển 25
1.4. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ở
nước ta.

27
1.4.1. Tình hình thành lập 27
1.4.2. Tổ chức bộ máy và cán bộ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 29
1.4.3 ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðKQSDð 34
1.4.4 Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSD ñất tỉnh Thanh Hoá 36
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41
2.1. ðối tượng nghiên cứu 41
2.2. Phạm vi nghiên cứu 41
2.2.1. Không gian nghiên cứu 41
2.2.2. Thời gian nghiên cứu 41
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

iv

2.3. Nội dung nghiên cứu 41
2.3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện ðông Sơn, tỉnh Thanh Hoá 41
2.3.2 Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSSð huyện ðông Sơn, tỉnh Thanh Hoá 41
2.3.3 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của
VPðKQSDð. 41
2.4. Phương pháp nghiên cứu 41
2.4.1 Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu. 41
2.4.2. Phương pháp ñiều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực ñịa 42
2.4.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 42
2.4.4. Phương pháp so sánh 43
2.4.5 Phương pháp tham khảo ý kiến chuyên gia 43
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 44
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện ðông Sơn 44
3.1.1. ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên 44
3.1.2. ðặc ñiểm kinh tế - xã hội 48
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai 55

3.2.1. Hiện trạng sử dụng ñất 55
3.2.2. Tình hình quản lý ñất ñai (từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay) 57
3.3. Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện ðông Sơn. 60
3.3.1. Tổ chức bộ máy 60
3.3.2. Quy trình thực hiện công tác của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 63
3.4. ðánh giá hoạt ñộng của VPðK huyện ðông Sơn 76
3.4.1 Thông tin chung về các hộ gia ñình trên ñịa bàn nghiên cứu 76
3.4.2. Mức ñộ tiếp nhận các thủ tục hành chính công khai 79
3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục 80
3.4.3. Mức ñộ hướng dẫn công dân lập hồ sơ của cán bộ 83
3.4.4. Các khoản lệ phí phải ñóng 84
3.4.5. Nhận xét 85
3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất.
86
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

v

3.5.1. Chính sách pháp luật ñất ñai 86
3.5.2. Chức năng, nhiệm vụ 87
3.5.3. Tổ chức, cơ chế hoạt ñộng 88
3.5.4. ðối tượng giải quyết 88
3.6. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất.
89
3.6.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 89
3.6.2. Giải pháp về tổ chức 89
3.6.3. Giải pháp về nhân lực 90
3.6.4. Giải pháp về nghiệp vụ 90

3.6.5. Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 90
3.6.6. Giải pháp về cơ chế 91
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO 94
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vi

DANH MỤC BẢNG

Stt Tên bảng Trang
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPðKQSDð các cấp 28
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPðK theo chuyên môn. 30
Bảng 1.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDð cả nước 34
Bảng 1.4. Nguồn nhân lực, thiết bị của VPðK trên ñịa bàn tỉnh Thanh Hoá 37
Bảng 3.1. Chỉ tiêu kinh tế xã hội huyện ðông Sơn giai ñoạn 2006 – 2012…….48
Bảng 3.2. Biến ñộng dân số huyện ðông Sơn giai ñoạn 2006 – 2012 52
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng ñất của huyện ðông Sơn năm 2012…………….55
Bảng 3.4. Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ 65
Bảng 3.5. Hồ sơ chuyển quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ñất của hộ gia ñình, cá nhân
67
Bảng 3.6. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSDð giai ñoạn 2006 - 2012 70
Bảng 3.7. Kết quả chỉnh lý biến ñộng sử dụng ñất năm 2012 72
Bảng 3.8. Tình hình quản lý hồ sơ ñịa chính của huyện ðông Sơn 74
Bảng 3.9. Thông tin chung về hộ gia ñình tại ñịa bàn ñiều tra. 77
Bảng 3.10. Tình hình cấp GCN của hộ gia ñình tại ñịa bàn ñiều tra 78
Bảng 3.11. Nhu cầu của hộ gia ñình ñến thực hiện các thủ tục hành chính về
quản lý ñất ñai tại VPðK
79

Bảng 3.12. Mức ñộ tiếp nhận thủ tục hành chính công khai 80
Bảng 3.13. ðánh giá tiến ñộ giải quyết hồ sơ của VPðK 82
Bảng 3.14. ðánh giá mức ñộ hướng dẫn của cán bộ 83
Bảng 3.15. ðánh giá các khoản chi phí ngoài quy ñịnh. 85
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

vii

DANH MỤC HÌNH

Stt Tên hình Trang
Hình 1.1 Sơ ñồ Vị trí VPðK trong hệ thống cơ quản lý nhà nước về ñất ñai 19
Hình 1.2 Sơ ñồ Mô hình tổ chức VPðKQSDð Thanh Hoá 37
Hình 3.1. Biến ñộng sử dụng ñất giai ñoạn 2006 - 2012 57
Hình 3.2. Sự phối hợp các bộ phận của VPðKQSDð huyện ðông Sơn. 63
Hình 3.3. Sơ ñồ Quy trình ñăng ký cấp GCNQSDð lần ñầu. 64
Hình 3.4. Sơ ñồ Quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ñất. 66
Hình 3.5. Sơ ñồ Quy trình ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ñất.
67
Hình 3.6 Sơ ñồ quy trình xóa ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng
ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ñất.
68
Hình 3.7. Biểu ñồ tỷ lệ % cấp GCNQSDð giai ñoạn 2006 - 2012 69
Hình 3.8. Công khai thủ tục hành chính quản lý ñất ñai. 82
Hình 3.9. Hướng dẫn công dân lập hồ sơ và trả kết quả 84
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Stt Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ
1 BðS Bất ñộng sản
2 BNV Bộ nội vụ
3 BTC Bộ tài chính
4 BTNMT Bộ tài nguyên và môi trường
5 BTP Bộ tư pháp
6 CNH-HðH Công nghiệp hóa - Hiện ñạị hóa
7 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
8 HSðC Hồ sơ ñịa chính
9 PTTH Phổ thông trung học
10 QSDð Quyền sử dụng ñất
11 SDð Sử dụng ñất
12 STNMT Sở Tài nguyên và môi trường
13 TN&MT Tài nguyên và môi trường
14 TTBðS Thị trường bất ñộng sản
15 TTLT Thông tư liên tịch
16 UBND Ủy ban nhân dân
17 VPðKðð Văn phòng ñăng ký ñất ñai
18 VPðKQSDð Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

1

MỞ ðẦU
* Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành
phần quan trọng của của môi trường sống. Các Nhà nước ñều quan tâm tới ñất
ñai và quản lý ñất ñai với mục ñích củng cố quyền thống trị, thu thuế, bảo vệ lợi
ích hợp pháp của công dân.
ðăng ký Nhà nước về ñất ñai (Sau ñây gọi tắt là ðKðð) là một trong
những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về ñất ñai. Việc ðKðð có ý
nghĩa: các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan ñến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính. ðKðð là một
công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi
ích của người sử dụng ñất. Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế
sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung
cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một
hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch ñất
ñai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích ñối với công dân:
Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản; Khuyến khích ñầu tư
cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng
sản; Giảm tranh chấp ñất ñai.
Hệ thống ðKðð hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép ngày càng
lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và cung cấp
khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư.
Từ khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi tắt là VPðKQSDð) ñược thiết lập ở cấp tỉnh và
cấp huyện, cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một
cửa”; các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực trong việc ñơn giản hóa các thủ tục
hành chính trong công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (sau
ñây gọi tắt là GCNQSDð) ñối với các ñối tượng sử dụng ñất: tổ chức, hộ gia ñình
cá nhân, cộng ñồng dân cư, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng ñất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch, giảm
thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên, việc
cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp GCNQSDð vẫn là một trong những vấn ñề

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

2

bức xúc ñối với người sử dụng ñất; mặt khác hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý tại
nhiều cấp, nhiều dạng khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa
thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñặc biệt ở các
ñịa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu.
Huyện ðông Sơn nằm ở cửa ngõ phía Tây, cách trung tâm thành phố
Thanh Hoá 5 km. Trên ñịa bàn huyện có quốc lộ 45 và 47, tỉnh lộ 521, với vị trí
ñịa lý tương ñối thuận lợi nên ðông Sơn có lợi thế trong trao ñổi, giao thương
với thị trường bên ngoài. Trong những năm vừa qua, quá trình ñô thị hoá diễn ra
mạnh mẽ làm gia tăng nhu cầu sử dụng ñất, từ một ñơn vị hành chính cấp huyện
với 21 xã, thị trấn; ñến nay huyện còn lại 16 xã, thị trấn (do ñiều chỉnh ñịa giới
hành chính) ñã dẫn ñến nhiều biến ñộng về sử dụng ñất. Việc tổ chức thực hiện
ñăng ký, cấp GCNQSDð vẫn gặp nhiều khó khăn, bất cập.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý ñất ñai, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, Em
lựa chọn thực hiện ñề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện ðông Sơn, tỉnh Thanh
Hoá” nhằm nghiên cứu, ñánh giá thực trạng và ñề xuất các giải pháp, nâng cao
hiệu quả hoạt ñộng của VPðKQSDð, góp phần giải quyết tình trạng bất cập, tồn
ñọng hồ sơ ñăng ký ñất ñai, của ñịa bàn nghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ
tục hành chính ñã và ñang ñược các cấp các ngành quan tâm thực hiện.
* Mục ñích và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của ñề tài
- Mục ñích.
+ ðánh giá thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng
ñất huyện ðông Sơn, tỉnh Thanh Hoá từ khi ñược thành lập ñến nay.
+ ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng
ñăng ký quyền sử dụng ñất huyện ðông Sơn, tỉnh Thanh Hoá trong giai ñoạn tới.

- Yêu cầu
+ ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất trong phạm vi nghiên cứu;
+ Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
+ ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

3

Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. ðất ñai bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
1.1.1. Khái niệm về ñất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
1.1.1.1 ðất ñai
Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, ñối tượng nghiên cứu về
ñất ñai là ñất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng; Trong lĩnh vực kinh tế, ñối
tượng nghiên cứu là ñất ñai (land)
a) ðất tự nhiên (Soil)
Theo VP William, “ñất là tầng mặt tơi xốp của lục ñịa có khả năng tạo ra
sản phẩm cây trồng”.
V.V.Dokuchaev,
“ðất như là một thể tự nhiên ñộc lập, cũng
giống như khoáng vật, thực vật, ñộng vật, ñất không ngừng thay ñổi theo thời gian,
không gian”
(Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn, 2009).


Lớp ñất mặt của vỏ trái ñất gọi là Thổ nhưỡng (Soil). Thổ nhưỡng phát sinh
là do tác ñộng lẫn nhau của khí trời (Khí quyển), nước (Thuỷ quyển), sinh vật (Sinh

quyển), ñá mẹ (Thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp
gồm các khoáng vật do ñá mẹ phong hoá dưới tác ñộng của các nhân tố vật lý, hoá
học và chất mùn do xác ñộng thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho ñất có
ñộ phì nhiêu, ñó là ñặc tính ñặc trưng của ñất mà ñá không có. Chất mùn còn làm
tăng ñộ ñệm của ñất, làm giảm hữu hiệu những thay ñổi ñột ngột của môi trường
bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển. (Vũ Ngọc Tuyên, 1994).
b) ðất ñai (land)
"ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái ñất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ñó: bao gồm khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ñịa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập
ñoàn thực vật và ñộng vật, trạng thái ñịnh cư của con người, những kết quả do
hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (sân nền, hồ chứa nước
hay hệ thống tiêu thoát nước, ñường xá, nhà cửa ". (West Publishing, 1991).
1.1.1.2. Bất ñộng sản
a) Khái niệm: Bất ñộng sản là các tài sản không di dời ñược. Tuy tiêu
chí phân loại BðS của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS bao
gồm ñất ñai và những tài sản gắn liền với ñất ñai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

4

- Luật quản lý bất ñộng sản ñô thị Trung Quốc quy ñịnh: Bất ñộng sản
gồm có ñất, quyền sử dụng ñất ñối với ñất thuộc sở hữu nhà nước của nước
Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (sau ñây gọi tất cả là ñất quốc hữu) ñể xây dựng
nhà cửa trong phạm vi quy hoạch xây dựng ñô thị, hành nghề phát triển nhà ñất
, giao dịch bất ñộng sản, thực thi việc quản lý nhà ñất, ñều phải tuân thủ luật
này. Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc và cấu trúc có trên ñất. (Quốc vụ
viên Nước CHND Trung Hoa, 1994).
- Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại ðiều 174 có quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà ở,

công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do
pháp luật quy ñịnh”. (Quốc Hội, Bộ luật Dân sự năm 2005).
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc. Bất ñộng sản có những ñặc tính sau ñây: có vị trí
cố ñịnh, không di chuyển ñược, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu
ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng
lẫn nhau.
b) Hàng hoá bất ñộng sản: Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất
ñộng sản (Sau ñây gọi tắt là TTBðS) là thị trường mua bán hàng hoá ñặc biệt -
hàng hoá bất ñộng sản (Sau ñây gọi tắt là HHBðS).Tính ñặc biệt của HHBðS
ñược xác ñịnh bởi thuộc tính ñất ñai mà các tài sản khác không có:
- ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường
sống, ñịa bàn ñể phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá-xã hội, ñất ñai
là tư liệu sản xuất, ñất ñai là di sản, ñất ñai là lãnh thổ cộng ñồng, quốc gia.
- ðất ñai có vị trí cố ñịnh, diện tích hữu hạn và ñộ phì biến ñộng theo
thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
- ðất ñai là yếu tố cần thiết ñể thiết ñể tạo lập BðS.
Ngoài ra hàng hoá BðS còn có những tính chất khác so với hàng hoá
thông thường:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

5

- Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan ñến môi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, ñiện), cơ sở hạ tầng
xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp,
công nghiệp;
- Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn ñầu tư dài hạn;

- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho phép và
ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. ðất ñai là BðS nhưng pháp
luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch . Ví dụ:
các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước
ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Sing-ga-po quy ñịnh BðS (ñất ñai) hoặc BðS
(ñất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS;
Trung quốc BðS (ñất ñai và tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường
bất ñộng sản nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ
ñược chuyển quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành
sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới ñược chuyển quyền sử dụng ñất.
- Không phải tất cả mọi bất ñộng sản ñều trở thành hàng hoá, ví dụ: bất
ñộng sản là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam
thắng cảnh, công viên Quốc gia, ñường giao thông, vườn hoa công cộng.
(Nguyễn ðình Bồng và Ctg, 2005).
1.1.1.3. Thị trường bất ñộng sản
a) Khái niệm
Thị trường bất ñộng sản là cơ chế, trong ñó hàng hoá dịch vụ bất ñộng
sản ñược trao ñổi. TTBðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng
có liên quan ñến giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS.
TTBðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao
dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS. (Trần
Kim Chung, 2005).
Thị trường Bất ñộng sản (TTBðS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng
của nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất ñộng sản liên quan chặt chẽ với các
thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

6

lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ. (Nguyễn Văn Chiến, 2006).

b) Tính chất
i) Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu;
ii) Thị trường bất ñộng theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với
3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả;
iii) Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh
nên cũng không ñồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy ñịnh không hạn chế
quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược
mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS
bao gồm chuyển nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho thuê nhà.
c) ðặc ñiểm
- Thị trường bất ñộng sản không chỉ là giao dịch bản thân bất ñộng sản
mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong bất
ñộng sản.
- Thị trường bất ñộng sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất ñộng sản chịu sự chi phối của pháp luật
- Thị trường bất ñộng sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là
thị trường không hoàn hảo
- Cung về bất ñộng sản phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản.
d) Chức năng của thị trường Bất ñộng sản
- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;
- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. (UlfJensel, 2001).
e) Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản
Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng;
-Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

7

phát triển BðS;
-Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao ñộng;
- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.
g) Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua
BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
Ví dụ: TTBðS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế
chấp BðS; không phân biệt trong việc giao dịch BðS ñối với các loại ñất nông
nghiệp, công nghiệp, thương mại, ñất ở; các ñại lý về BðS giúp người bán tìm
người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán ñất; Hệ thống thông tin BðS là hệ
thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi ñối tượng có nhu cầu; BðS
ñược ñịnh giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham
gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt buộc, thực hiện
tại cơ quan ñăng ký BðS; TTBðS Trung Quốc: người ñược Nhà nước giao ñất có
thu tiền ñược quyền sử dụng ñất và ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; khi
chuyển nhượng thế chấp BðS thì ñồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá
BðS; Nhà nước thực hiện chế ñộ ðăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BðS gồm: Cơ quan tư vấn, cơ
quan bình giá tài sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất.
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người
mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến
BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán;
mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên
quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước ;

- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
ñược cộng ñồng chấp nhận;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

8

- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ
quan ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của
TTBðS. (Nguyễn ðình Bồng, 2010).
1.1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
1.1.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
ðăng ký Nhà nước về ñất ñai: Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi
Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu ñịa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ
chức ñăng ký ñất ñai;
- Dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính) là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu ñịa chính (hồ sơ ñịa chính). (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình
Bồng, 2005).
1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

9

- Lợi ích ñối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình
Bồng, 2005).
1.1.2.3 Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
a) Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài
liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể phục
vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
b) Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản.
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo
vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về
pháp lý.
c) ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, ñược coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

10

nhất. Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống ñăng ký.
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất
không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các
thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không.
Các hệ thống ñăng ký giao dịch nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp.
Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể từ
hàng chục m
2

cho ñến hàng ngàn ha ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ
thống bản ñồ ñia chính ñược lập theo một hệ toạ ñộ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc.(Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn ðình Bồng, 2005).
d) ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
i) ðăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất ña dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một giao dịch
thuê nhà ñơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ñặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất ñộng sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập, nó
thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc liên
quan tới ñất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã ñược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

11

thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem ra mua bán.
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi

ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay
không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền
hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên
mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối
với ñất mà mình mua.
ii) ðăng ký quyền
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người ñược giao
quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống ñăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ. Nói
cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý
hiện hành giữa bất ñộng sản và người có chủ quyền ñối với bất ñộng sản ñó. ðăng
ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm.
(Nguyễn Văn Chiến, 2006).
1.2 Hệ thống ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản và VPðKQSDð ở Việt Nam.
1.2.1 Hệ thống ñăng ký ñất ñai
1.2.1.1 Giai ñoạn trước khi có Luật ðất ñai.
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc ño ñạc
và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn bộ ñất
nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

12

1.2.1.2 Giai ñoạn từ từ khi có Luật ðất ñai 1987 ñến 1993.
- Luật ðất ñai 1987 quy ñịnh “Khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng
hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại

cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân huyện, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính cho người
SDð và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính”. (Quốc Hội, Luật
ðất ñai 1987).
- Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 - ðKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, (Tổng cục Quản lý ruộng
ñất,1989) và Thông tư số 302 - ðKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết
ñịnh 201- ðKTK, (Tổng cục Quản lý ruộng ñất,1989), ñã tạo ra một sự chuyển biến
lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam.
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức
quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp.
1.2.1.3. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003.
a) Luật ñất ñai năm 1993
- ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước
giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước
còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất.
- “ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử
dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
- “Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký
tại xã, xã, thị trấn ñó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ
ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử
dụng ñất”

(Quốc Hội, Luật ðất ñai 1993).
Giai ñoạn này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện ñường lối ñổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy chưa
ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

13

nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật xảy ra
thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua việc mua
bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
b) Luật sửa ñổi bổ sung Luật ñất ñai (1998, 2001).
Tiếp tục phát triển các quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993,
công tác ñăng ký ñất ñai ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính
quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa
thiết thực của nhiệm vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải
pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này.
1.2.1.4 .Giai ñoạn từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay.
a) Nội dung ñăng ký ñất ñai.
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh: “ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và
quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”. “ðăng ký
quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa
ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng ñất”. (Quốc Hội, Luật ðất ñai 2003).
Luật này, dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong
quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình.
Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai, hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại
là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng
- ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình cá nhân;
- ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử
dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay ñổi mục
ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất.
b) Cơ quan ñăng ký ñất ñai.

“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

14

gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ’’
1.2.2. Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
1.2.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
a) Pháp luật ñất ñai
i) Luật ðất ñai 2003
- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực
hiện tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang
sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất
thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất;
Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường
ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà
án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết
tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành’’. (Quốc
Hội, Luật ðất ñai 2003).
“Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ ”. (Quốc Hội, Luật ðất ñai 2003).
ii) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở TN&MT và
thành lập các chi nhánh của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại các ñịa bàn
cần thiết; UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký
quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử
dụng ñất thuộc Phòng TN&MT. ( Chính phủ, 2004).
Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

15

ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV, ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ chức phát triển
quỹ ñất. Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ sở
vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải
cách hành chính. (Bộ TNMT- Bộ Nội vụ, 2004).
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT, ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của
các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp
ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng ñất, thực hiện
nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà. (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế
chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước
bạ và các khoản thu khác nếu có). (Bộ Tài chính-Bộ TNMT, 2005).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài
sản gắn liền với ñất. Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng
ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền, nhiệm
vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế
chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất của người sử

dụng ñất. (Bộ Tư pháp và Bộ TNMT, 2005).
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh. (Bộ
Tư pháp và Bộ TNMT, 2006).
b) Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện
ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðK, quyền sở hữu ñược Bộ Luật Dân sự 2005
quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài
sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc ñăng ký quyền
sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều
168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173).
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………

16

Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình về
bất ñộng sản hợp pháp (trong ñó có quyền sử dụng ñất) ñối với Nhà nước và cơ
quan có thẩm quyền. (Quốc Hội , Bộ Luật Dân sự, 2005).
c) Luật bổ sung sửa ñổi một số ñiều của Luật ñầu tư xây dựng cơ bản
(2009).
Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các luật liên quan ñến ñầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, ñối với lĩnh vực quản lý nhà nước
về ñất ñai. Luật này tập chung cho một số vấn ñề trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất (
sau ñây gọi tắt là GCN) nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có
quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
ñất. Phân ñịnh rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục ñiều kiện ñược uỷ quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
ñất. (Quốc Hội, 2009).

- Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất. Nhằm ñảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp cho người sử dụng ñất cũng như xác lập quyền hạn và trách nhiệm
của Nhà nước ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý về
ñất ñai, nhằm ñảm bảo thống nhất trong công tác quản lý giữa các bộ, ngành
nâng cao vai trò trong công tác quản lý ñất ñai từ trung ương ñến ñịa phương.
Nghị ñịnh 88/2009/Nð-CP quy ñịnh cụ thể việc cấp GCN ñơn thuần chỉ là quyền
sử dụng ñất mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với ñất và ñược nhắc ñến “
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với ñất”. (Chính phủ, 2009).
Nếu như vậy thì vai trò của VPðKQSDð cấp huyện phải ñảm nhiệm
thêm một nhiệm vụ mới, ñó là phải xác ñịnh ñược công trình nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với ñất và tất nhiên phải có sự thay ñổi phương pháp làm việc, mẫu
văn bản có liên quan ñể bổ sung các yếu tố như nhà ở,công trình xây dựng, cây
lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, ñồng thời cũng quy ñịnh các văn bản
pháp lý có liên quan ñể xác ñịnh quyền hợp pháp của người ñăng ký chủ sở hữu
tài sản ñó (ñiều 8 ñến ñiều 10).