Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã thanh vân, huyện hiệp hòa, tỉnh bắc giang giai đoạn 2011 42014

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa
CBQL Cán bộ quản lý
CNH- HĐH Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa
NDSXPNN Người dân sản xuất phi nông nghiệp
NDSXNN Người dân sản xuất nông nghiệp
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG
1.1 Đặt vấn đề 1
1.2. Mục tiêu tổng quát của đề tài 2
1.3. Mục tiêu cụ thể của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2
MỤC LỤC
1.1 Đặt vấn đề 1
1.2. Mục tiêu tổng quát của đề tài 2
1.3. Mục tiêu cụ thể của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2



PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giá
của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư,
của các ngành kinh tế, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống…
Với những giá trị thấy được, trong mặt tích cực con người luôn mong muốn
tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục
vụ đời sống cho mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang
chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho

phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy
định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kì mới tạo điều kiện thuận
lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy
nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi
động trong nền kinh tế thị trường, các quy định này còn nhiều điểm bộc lộ
chưa phù hợp và còn nhiều bất cập vì vậy cùng với thời gian, Luật đất đai
1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù
các văn bản này vẫn chưa đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất diễn ra hằng ngày trong cuộc sống. Ngày 26/11/2003, Quốc
hội thông qua luật đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật đất đai
năm 1993,và các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có
nhiều điểm khác biệt. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước
công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử
dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng
đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Xã Thanh Vân là một xã của huyện Hiệp Hòa. Trong những năm qua,
đặc biệt là trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất
đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn
trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn
tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói, ta cần đánh giá
1
một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh
nghiệm nhằm quản lí và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài
Nguyên dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn em
tiến hành nghiên cứu đề tài: “ Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất
tại x Thanh Vân, huyn Hip Hòa, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011- 4/2014 ”

1.2. Mục tiêu tổng quát của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Thanh
Vân giai đoạn 2011- 2013 và 4 tháng đầu năm 2014, nhằm đưa ra thành quả
đạt được và tìm ra những nguyên nhân tồn tại khó khăn, đối chiếu với tình
hình chuyển quyền sử dụng đất ở giai đoạn khác nhau trên địa bàn xã tìm ra
phương hướng khắc phục khó khăn, hoàn thiện công tác này góp phần cho
công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử
dụng đất nói riêng được tốt hơn.
1.3. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền tại địa
phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khó khăn khi thực
hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề gia những giải pháp cụ thể nhằm
khắc phục những khó khăn, hạn chế trong công tác chuyển QSD đất.
- Xác định được sự hiểu biết của người dân và cán bộ xã Thanh Vân về
hoạt động chuyển QSDĐ thông qua bộ câu hỏi điều tra.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức
đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại
địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những
khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian
tiếp theo.

2
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Hiến pháp 1992.

Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2001 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai 2003.
Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/11/2006 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ/CP.
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006
của Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/04/2005
của lien Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Quy định về Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Nghị quyết số 11/2007/NQ-HĐNĐ ngày 19/7/2007 của HĐND Tỉnh
Bắc Giang Quy định mức thu và tỷ lệ điều tiết các loại phí , lệ phí của Tỉnh
Bắc Giang.
Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên thông” tại cơ
quan hành chính Nhà nước tại địa phương.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do
3
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm
vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền
sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê,

thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các
quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận QSD đất đai có giá trị và coi nó là
một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ.
Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của
hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm
1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Sau 10 năm thực hiện
đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất
đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát
triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều
điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì CNH- HĐH. Để
khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng thời là hành lang
pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI
thông qua Luật Đất đai 2003.
Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm
hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Như vậy,
việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà
còn với mọi loại đất.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của Thế Giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội ngày càng phát
triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển
QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực
này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn
nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
4
Thanh Vân là một xã Trung du Bắc Bộ, nằm ở phía Đông Bắc huyện

Hiệp Hòa. Nhìn chung xã Thanh Vân có vị trí thuận lợi vì có quốc lộ 37 chạy
qua, gần thị trấn. Đây là lợi thế so sánh của địa phương với các xã khác trong
việc phát triển kinh tế xã hội. Thanh Vân có địa thế tương đối bằng phẳng, đất
đai khá màu mỡ thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp. Chính nhu cầu
thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ
của người dân mà còn của cả các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất
đai ở địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật
Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản
lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất
đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh
đạo cũng như UBND xã Thanh Vân cùng các ngành liên quan đã xây dựng
nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt
động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển
kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Khát quát các vấn đề liên quan đến chuyển QSDĐ.
2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ.
Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ
Là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành
vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giưã các hộ gia đình, cá nhân được
nhà nước giao đất để sử dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
Hiện nay, điều 113 Luật Đất đai 2003 quy định chỉ được chuyển đổi
QSDĐ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn
vị cấp xã.
Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương
chung “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển
QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính [2].

5
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị,
trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người sử dụng đất một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử
dụng đất cũng như chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai. Việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cần lưu ý tới vấn đề sau:
- Đối tượng được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia
đình cá nhân được nhà nước giao đất để sử dụng.
- Đất được phép sử dụng là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồn rừng
và đất ở.
- Chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi hạn mức
và trong thời hạn được giao quyền sử dụng đất.
-Đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hộ đó
được giao thì phải có sự bàn bạc, thỏa thuận giữa các thành viên trong hộ.
- Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng kí
quyền sử dụng đất; trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nông
thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất [10].
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người
sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.
* Cho thuê: là một dạng chuyển quyền sử dụng đất nhưng bị hạn chế về
thời gian và trong các điều kiện rất hạn chế đối với khó khăn của gia đình và
bản thân.
- Đối tượng được phép cho thuê đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất với những điều kiện sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối.

+ Do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn không có sức lao động
hoặc không còn khả năng lao động.
6
+ Do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định, đời sống gia
đình gặp khó khăn do chuyển nghề.
+ Do thiếu sức lao động mà không đủ khả năng canh tác hết diện tích
được Nhà nước giao.
- Việc cho thuê đất phải được tiến hành trực tiếp giữa người cho thuê
và người có khả năng, điều kiện sử dụng đất.
- Người thuê quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng thời hạn và mục
đích sử dụng của đất này.
* Cho thuê lại : cũng là hình thức giống như thuê đất nhưng khác ở
chỗ là những quyền lợi của người thuê lại quyền sử dụng đất bị hạn chế nhiều
hơn so với thuê đất do người cho thuê cố tình cắt bớt đi nhằm thu được lợi
nhuận cao hơn so với lợi nhuận mà Nhà nước đã cho họ thuê. Quyền thuê lại
quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở tự nguyện, không ép buộc [11].
2.2.1.4. Quyền để thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế vừa mang nghĩa chính trị - xã hội.
* Một số quy định về quyền thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo
pháp luật.

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ , con
nuôi của người đã chết ;
7
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,
cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người
chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột [10].
2.2.1.5. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài
quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng
những qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường
hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế
thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này [10].
2.2.1.6. Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một
quy định mới về việc chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ. Việc quy định
người sử dụng đất có quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất đã giải
quyết được một số vấn đề cơ bản sau đây:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn

để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết, chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hang và tổ chức tín
dụng cũng như người cho vay khác thực hiện được chức năng và đảm bảo
được quyền lợi của họ. Luật Đất đai quy định:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống
được thế chấp quyền sử dụng đất với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở
trong nước.
8
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam [10].
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản
dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh.
Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các
đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… Theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung.
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thỉ phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận QSDĐ
2- Đất không có tranh chấp
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
4- Trong thời hạn sử dụng đất [1].
2.2.2.2.Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ- CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền
sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo qui định của pháp luật;
9
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài
chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết
định đó;
- Trường hợp người sử dụng được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất
có hiệu lực thi hành;
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất
sang giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết

định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền nhà mà chưa xây dựng nhà ở [2].
10
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ.
Điều 99 Nghị định 181/2004 quy định về người nhận chuyển QSDĐ
như sau:
1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển
đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102.
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103
của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được quy định tại
điều 103;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại
Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở,

nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn
bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua
việc Nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang sử
dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
11
ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định
hoặc bản án của tòa án nhân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án;
văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về
chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người
có chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sát nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được
nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 104.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được
nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa phương khác
trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấp giấy
chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng kí hộ khẩu,
nơi đăng kí kinh doanh [10].
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một
cửa tại x, phường, thị trấn
2.2.3.1. Trình tự thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế
QSDĐ; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao
gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
12
+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
(có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản
đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã [14].
b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Thái Nguyên, 2009).[10].
c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao )
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa(Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp
thửa) có xác nhận của UBND cấp xã [14].
d) Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ
quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)
+ Di chúc
13
+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có
xác nhận của UBND cấp xã).
+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận
thừa kế là duy nhất).
+ Tờ trình của UBND cấp xã
+ Đơn xin cấp giấy cấp giấy chứng nhận QSDĐ
+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)
+ Giấy khai sinh (bản sao)
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất
+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,
hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã.
+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có xác nhận của UBND cấp xã
+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế
+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã [14].
* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi , chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
tại thị trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện). Bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ
thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoàn
chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và
chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố. Thời hạn
không quá 2 ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việc không
quá 3 ngày.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo
nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thời
14
gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp
huyện lưu hồ sơ. Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ.
Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng
nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;
In giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phải
cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chưng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trường

huyện. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận được
thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính.
Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định
hồ sơ trình Chủ tịch (hoặc Phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy
chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ. Thời
gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 6: Chủ tịch (Phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận
QSDĐ và tái sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết
quả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ. Thời gian thực hiện không quá 3 ngày
làm việc.
Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận
QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo
quy định và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ
sơ. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả
giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá
nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể tời gian
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính [15].
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh (02 bản);
+ Văn bản ủy quyền nếu có;
+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giấy chưng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2003.
15
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây
dựng và các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền với
đất, nếu pháp luật có quy định;
* Trình tự giải quyết

+ Bước 1: Hộ gia đình cá, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét
hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ
sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả. Thời
gian thực hiện trong ngày làm việc.
+ Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp
vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
+ Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí(nếu có) và trả
kết quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả.
Thời gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ [15].
2.2.3.3. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thé chấp, bên đã bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp
+ Văn bản ủy quyền (nếu có)
+ Giấy chứng nhận QSDĐ
+ Giấy chứng nhận sở hữu tài sản
* Trình tự giải quyết
+ Bước 1: Hộ gia đình cá, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và
trả kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét
hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ
sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả. Thời
gian thực hiện trong ngày làm việc.
+ Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa
đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết
quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. Thời gian thực hiện 1 ngày.
16
+ Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình,

cá nhân. Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả [4].
2.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
* Trình tự giải quyết
+ Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm
tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ
sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả
và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện. Thời gian thực
hiện trong ngày làm việc.
+ Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ
tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy
chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận [15].
2.2.3.5. Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ
* Quy định về hồ sơ bao gồm:
+ Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)
+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy
định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai.
* Trình tự giải quyết
+ Bước 1: Bên góp vốn bằng giá trị QSDĐ nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm
tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ
sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả
và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện.
+ Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ đối

17
với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ
địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp [12].
2.2.3.6. Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả hai
bên nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:
+ Hợp đồng chấm dứtt góp vốn;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ
- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh
lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời
hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng
đăng ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng
ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ.
- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp
giấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực
hiện như sau:
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính và
gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;
+ Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ
sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình
UBND huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình,cá nhân
đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;
+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờ
trình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ.
Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kêt thúc cùng lúc với chấm dứt hợp
đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tuc sử dụng đất thì lập thủ tục
xin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định
181/CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không gia hạn sử dụng đất
thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quy định

của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định 181/CP [12].
2.3. Sơ lược về chuyển quyền sử dụng đất ở Vit Nam.
18
Nhìn chung công tác quản lý đất đai đặc biệt là trong công tác quản lý
biến động đất đai trong thời gian qua còn lỏng lẻo, chưa chặt chẽ. Vẫn còn
nhiều trường hợp người dân thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
chuyển mục đích sử dụng trái phép không thông qua các cơ quan chức năng,
không được sự cho phép của nhà nước.
Trong thời kỳ 1993-2013, Đảng bộ và nhân dân xã Thanh Vân đã thực
hiện tốt các chủ trương lớn của nhà nước và của ngành về công tác quản lý đất
đai, từng bước đưa công tác này đi vào nề nếp, hạn chế được những tiêu cực
phát sinh trong công tác quản lý và sử dụng đất. Sau khi luật đất đai năm
1993, 2003 ra đời và có hiệu lực thi hành, được sự quan tâm chỉ đạo của các
cấp các ủy chính quyền địa phương, các cơ quan chuyên môn trực tiếp là
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hiệp Hòa, Uỷ ban nhân dân xã Thanh
Vân đã tổ chức hội nghị đưa ngay luật đất đai 1993, 2003 vào cuộc sống, giúp
cho mọi người tổ chức đoàn thể và quần chúng nhân dân hiểu và nghiêm túc
chấp hành, thúc đẩy hoạt động QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn.
Do vậy mà công tác quản lý đất đai trên địa bàn tiếp tục được củng cố, cơ bản
hoàn thành được những nhiệm vụ và kế hoạch của xã.
19
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Họat động chuyển QSD đất trên địa bàn xã Thanh Vân trong giai đoạn
từ 2011 – 2013 và 4 tháng đầu năm 2014.
- Các văn bản liên quan đến các hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu tất cả các hình thức chuyển QSD đất theo Luật Đất đai

2003 trên địa bàn xã Thanh Vân giai đoạn 2011 – 4/2014.
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
Địa điểm: UBND xã Thanh Vân, huyện Hiệp Hòa, tỉnh Bắc Giang.
Thời gian: Từ 20/01/2014 đến 30/04/2014.
3.3. Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi.
3.3.1. Nội dung nghiên cứu
* Nội dung 1: Điều tra cơ bản điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tình
hình quản lí và sử dụng đất tại xã Thanh Vân.
- Điều kiện tự nhiên
- Điều kiện kinh tế - xã hội
- Hiện trang sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại xã Thanh Vân.
* Nội dung 2: Đánh giá kết quả chuyển QSD đất theo 8 hình thức
chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai 2003 theo số liệu thứ cấp.
- Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất.
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất.
- Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất.
- Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
20
* Nội dung 3: Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ xã Thanh
Vân về chuyển QSD đất theo số liệu điều tra.
- Đánh giá sự hiểu biết chung của người dân xã Thanh Vân về chuyển
QSDĐ.
- Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về các hình
thức chuyển QSDĐ.
+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về chuyển
đổi QSDĐ.

+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về chuyển
nhượng QSDĐ.
+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về thừa kế
QSDĐ.
+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về tặng cho
QSDĐ.
+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về cho
thuê, cho thuê lại QSDĐ.
+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về thế chấp
bằng giá trị QSDĐ.
+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về góp vốn
bằng giá trị QSDĐ.
+ Đánh giá sự hiểu biết của CB và người dân xã Thanh Vân về bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ.
- Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Thanh Vân về chuyển quyền
sử dụng đất.
+ Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Thanh Vân về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất.
+ Tổng hợp sự hiểu biết về chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại xã
Thanh Vân.
3.3.2. Các chỉ tiêu nghiên cứu.
- Các chỉ tiêu về số lượng, diện tích và các trường hợp chuyền QSD
đất theo số liệu thứ cấp.
21
- Các chỉ tiêu về sự hiểu biết của người của người dân địa phương về:
Sự hiểu biết cơ bản về chuyển QSD đất, tài chính liên quan đến chuyển QSD
đất và sự hiểu biết về 8 hình thức chuyển quyền tính theo tỷ lệ trả lời đúng.
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liu
3.4.1.1. Thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, đời sống
văn hóa, giáo dục, y tế; tình hình quản lí và sử dụng đất tại xã Thanh Vân.
- Thu thập báo cáo về tình hình chuyển QSD đất trên địa bàn huyện
Hiệp Hòa và xã Thanh Vân trong giai đoạn 2011 – 4/2014.
3.4.1.2. Thu thập số liệu sơ cấp
Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn xã bằng phương pháp phỏng
vấn trực tiếp người dân với bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn. Phỏng vấn theo 3
nhóm, mỗi nhóm phỏng vấn 30 người: Nhóm 1 gồm cán bộ quản lí (Cán bộ xã
và trưởng xóm); nhóm 2 gồm những người tham gia chuyển QSD đất; nhóm 3
gồm những người không tham gia chuyển QSD đất.
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phần tích số liu
Các số liệu điều tra thu thập được sử dụng phần mềm Microsoft Office
Word; Microsoft Office Excel tổng hợp sử lí sau đó so sánh kết quả đạt được
với các quy định của pháp luật đất đai hiện hành để đánh giá.
22
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Tình hình cơ bản của xã Thanh Vân
4.1.1. Điều kin tự nhiên của x Thanh Vân
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Thanh Vân là một xã Trung du Bắc bộ, nằm ở phía Đông Bắc huyện
Hiệp Hòa. Xã có vị trí địa lý như sau:
+ Phía Bắc giáp với xã Đồng Tân
+ Phía Đông giáp với xã Hoàng Lương
+ Phía Tây giáp với xã Đồng Tân và tỉnh Thái Nguyên
+ Phía Nam giáp với xã Hoàng An
- Quy mô dân số năm 2013: 1.167 hộ bằng 5.522 khẩu
- Quy mô đất năm 2013: 416.22 ha.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Thanh Vân thuộc vùng trung du Bắc bộ địa thế tương đối bằng phẳng, đất

đai khá màu mỡ thuận lợi cho phát triển sản xuất nông nghiệp. Độ cao thấp
dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam. Chênh cao giữa các khu đồng không lớn,
khoảng 0,40-0,85 m, thích hợp với việc tăng vụ cây trồng nông nghiệp.
4.1.1.3. Khí hậu
Khí hậu của xã mang đầy đủ tính chất của khí hậu nhiệt đới gió mùa.
Trong năm có 4 mùa rõ rệt: mùa hạ khí hậu nóng ẩm, mưa nhiều, hướng gió
chủ yếu là gió Đông Nam; mùa đông khí hậu lạnh và khô, hướng gió chủ yếu
là gió Đông Bắc.
* Chế độ nhiệt: Nhiệt độ trung bình năm là 23,4 0C; tháng nóng nhất vào
tháng 7, nhiệt độ trung bình 31,2 0C ; tháng lạnh nhất vào cuối tháng 12 và
đầu tháng 1, nhiệt độ trung bình là 13,40 0C . Tổng tích ôn cả năm khoảng
8.500 0C, số giờ nắng trung bình 1.600 – 1.700 giờ/năm.
* Chế độ mưa: chia thành 2 mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 6 đến tháng 9,
mùa khô từ tháng 10 đến tháng 3. Tổng lượng mưa trung bình/ năm từ 1.600
đến 1.700mm/tháng, lượng mưa trung bình từ 9 -15mm/ tháng, có những năm
cả tháng không có mưa gây hạn hán ở một số khu vực.
* Chế độ gió: Có 2 hướng gió thịnh hành là Đông Nam vào mùa hè và
Đông Bắc vào mùa đông.
23