đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn huyện lục nam tỉnh bắc giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





DƯƠNG VĂN KHOA



ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC NAM TỈNH BẮC GIANG




LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LY ĐẤT ĐAI










Thái Nguyên - 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



DƯƠNG VĂN KHOA


ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN LỤC NAM TỈNH BẮC GIANG


Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI



Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS Đỗ Thị Lan






Thái Nguyên - 2014

i

LỜI CAM ĐOAN


Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN



Dương Văn Khoa







ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự
đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành
bản luận văn này.
Trước hết tôi xin bày tỏ sự cám ơn trân trọng nhất tới giảng viên hướng dẫn
khoa học PGS-TS. Đỗ Thị Lan người đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt
thời gian tôi thực hiện đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô giáo khoa
Quản lý tài nguyên - trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin trân trọng cám ơn UBND huyện Lục Nam, Trung tâm Phát triển
quỹ đất & Cụm công nghiệp, phòng Kinh tế và Hạ tầng, phòng Thống Kê, phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Lục Nam, các phòng Ban của Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Bắc Giang, UBND các xã Yên Sơn, Lan Mẫu, Khám Lạng, Tiên
Hưng, thị trấn Lục Nam, Cương Sơn, Nghĩa Phương, Vô Tranh, Trường Sơn, Lục
Sơn của huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình và những người thân, các cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN



Dương Văn Khoa



iii

MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 3
2.2.1. Mục tiêu tổng quát 3
2.2.2. Mục tiêu cụ thể 3
3. Yêu cầu 3

4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 5
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài 5
1.1.2. Căn cứ pháp lý của đề tài 6
1.1.3. Căn cứ thực tiễn của đề tài 8
1.2. Khái quát chung về chính sách bồi thường GPMB 9
1.2.1. Bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất 9
1.2.2. Bản chất của việc bồi thường, GPMB 9
1.2.3. Hỗ trợ 10
1.2.4. Tái định cư 10
1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 10
1.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 10
1.3.2. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11
1.3.3. Giá đất 11
1.3.4. Định giá đất 12
1.3.5. Thị trường bất động sản 13
1.4. Thực trạng về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
ở một số nước trên thế giới và ở Việt Nam 13
1.4.1. Công tác bồi thường GPMB ở một số nước trên thế giới 13

iv

1.4.2. Công tác bồi thường GPMB ở Việt Nam 26
1.5. Tình hình giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 31
1.6. Quy trình bồi thường, GPMB trên địa bàn tỉnh Bắc Giang 33
1.7. Đánh giá chung 34
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 36
2.1. Đối tượng nghiên cứu 36
2.2. Phạm vi nghiên cứu 36
2.3. Địa điểm và thời gian tiến hành 36
2.4. Nội dung nghiên cứu 36
2.5. Phương pháp nghiên cứu 37
2.5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 37
2.5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 37
2.5.3. Phương pháp chuyên gia 37
2.5.4. Phương pháp phân tích so sánh 37
2.5.5. Phương pháp thống kê xử lý số liệu 37
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 38
3.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội và tình hình phát triển

của huyện Lục Nam 38
3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên 38
3.1.2. Đặc điểm về điều kiện kinh tế - xã hội 42
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Lục Nam
và các xã khu vực bồi thường, GPMB 51
3.2.1. Xác định địa giới hành chính 53
3.2.2. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính 53
3.2.3. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất 53
3.2.4. Công tác đăng ký QSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy CNQSDĐ 53
3.2.5. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 54
3.3. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn huyện Lục Nam 55

v

3.3.1. Các văn bản pháp lý có liên quan đến công tác bồi thường, GPMB
áp dụng đối với hai dự án nghiên cứu và trên địa bàn huyện Lục Nam 55

3.3.2. Khái quát về đặc điểm, mục đích thực hiện của 2 dự án 56
3.3.3. Đối tượng và điều kiện được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 58
3.3.4. Căn cứ xác định giá bồi thường 59
3.3.5. Kết quả thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của 2 dự án 60
3.3.6. Tổng hợp kết quả từ phiếu điều tra của các hộ gia đình, cá nhân 71
3.3.7. Đánh giá chung kết quả thực hiện GPMB từ 2 dự án 73
3.4. Đánh giá tác động của dự án 78
3.4.1. Đối với đời sống của người dân 78
3.4.2. Đối với xã hội 80
3.4.3. Đối với môi trường 81
3.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường
GPMB trên địa bàn huyện Lục Nam 81
3.5.1. Giải pháp về chính sách và thực hiện các chính sách bồi thường GPMB 81
3.5.2. Giải pháp về ổn định việc làm của người dân, các khu tái định cư 82
3.5.3. Giải pháp nâng cao chất lượng, hiệu quả bộ máy quản lý
và những người làm công tác bồi thường GPMB 83
3.5.4. Giải pháp triển khai tổ chức thực hiện 84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86
1. Kết luận 86
2. Kiến nghị 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 1

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BT-GPMB : Bồi thường giải phóng mặt bằng
BT : Bồi thường
CN : Công nghiệp
CNSX : Công nghiệp sản xuất

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GTSX : Giá trị sản xuất
HT : Hỗ Trợ
LĐ : Lao động
SXHH : Sản xuất hàng hoá
TL : Tỉnh lộ
QL : Quốc lộ
QSDĐ : Quyền sử dụng đất



vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 3.1. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế (2009-2013) 43
Bảng 3.2. Giá trị sản xuất kinh tế nông nghiệp qua một số năm trên địa bàn
huyện Lục Nam 44
Bảng 3.3. Giá trị sản xuất kinh tế công nghiệp qua một số năm trên địa bàn
huyện Lục Nam 45
Bảng 3.4. Kết quả điều tra về dân số theo độ tuổi lao động khu vực
GPMB 02 dự án 46
Bảng 3.5. Tình hình lao động việc làm của huyện Lục Nam 47
Bảng 3.6. Tình hình lao động việc làm khu vực bồi thường GPMB của 02 dự án 47
Bảng 3.7. Hiện trạng diện tích, dân số, mật độ dân số của huyện Lục Nam 48
Bảng 3.8. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Lục Nam năm 2013 52
Bảng 3.9. Hiện trạng sử dụng đất tại các xã khu vực GPMB của 02 dự án 54
Bảng 3.10. Kết quả về đối tượng và điều kiện được bồi thường của 02 dự án 59
Bảng 3.11. Kết quả bồi thường đất nông nghiệp của 02 dự án 60

Bảng 3.12. Chênh lệch thực tế giữa giá bồi thường đất trồng cây hàng 61
Bảng 3.13. So sánh giá bồi thường đất trồng cây hàng năm giữa tỉnh Bắc Giang
và tỉnh Bắc Ninh 61
Bảng 3.14. Kết quả bồi thường về đất ở của 02 dự án 62
Bảng 3.15. Chênh lệch giữa giá bồi thường đất ở với giá chuyển nhượng
thực tế trên thị trường của 02 dự án 63
Bảng 3.16. Kết quả thực hiện bồi thường tài sản, vật kiến trúc,
cây cối, hoa mầu trên đất của 02 dự án 65
Bảng 3.17. Hỗ trợ đối với đất không đủ điều kiện được bồi thường của 02 dự án 66
Bảng 3.19. Kết quả hỗ trợ di chuyển mồ mả của 02 dự án 69
Bảng 3.20. Kết quả hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất, chuyển đổi
nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ khác của 02 dự án 70
Bảng 3.21. Kết quả hỗ trợ cho hộ gia đình chính sách của 02 dự án 71

viii

Bảng 3.22. Kết quả điều tra về công tác bồi thường chính sách hỗ trợ
tại 02 dự án nghiên cứu 73
Bảng 3.23. Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi
đất của 02 dự án nghiên cứu 77
Bảng 3.24. Thu nhập bình quân của các nhóm hộ điều tra trước
và sau thu hồi đất các xã trong khu vực nghiên cứu của 02 dự án 79
Bảng 3.25. Tổng hợp thu nhập của các nhóm hộ điều tra 80
sau khi bị thu hồi đất các xã trong khu vực nghiên cứu của 02 dự án 80

ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang

Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Lục Nam 38
Hình 3.2. Sơ đồ tổng thể tuyến đường TL 293 57
Hình 3.3. Vị trí của xã trong huyện Lục Nam Và vị trí khu quy hoạch
Nhà Máy nhựa Khải Thần - Việt Nam 58
Hình 3.4. Một số hộ dân xã Cương Sơn kiến nghị bồi thường hỗ trợ
trên đất hành lang giao thông 67
Hình 3.5. Khu du lịch Suối Mỡ và Suối Nước Vàng trong vùng dự án 80
Hình 3.6. Một số khu tái định cư tại xã Nghĩa Phương 83
Hình 3.7. Tuyến đường TL 293 đang được thi công tại xã Yên sơn 85







1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa và hội nhập kinh tế quốc tế. Nhu cầu sử dụng đất đai cho mục đích
phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,
các khu cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các khu thương mại -
du lịch - dịch vụ, làng nghề, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Như giao
thông, thủy lợi… đặc biệt là các dự án phát triển đô thị, các dự án mở rộng sản xuất
kinh doanh. Để có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu hồi đất, thực
hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
đất bị thu hồi.

Tuy nhiên công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
đã làm ảnh hưởng không ít đến đời sống vật chất, tinh thần, tình hình kinh tế, chính
trị - xã hội của người dân. Qua thống kê khảo sát thực tế cho thấy để phục vụ phát
triển các dự án đầu tư trong nước cũng như ở nước ngoài, hiện nay việc bồi thường
giải phóng mặt bằng (GPMB) cho những người bị thu hồi đất là một vấn đề hết sức
nhạy cảm, đòi hỏi chính sách của Nhà nước và những người thực hiện công tác này
phải giải quyết một cách minh bạch, công bằng, dứt điểm. Nếu việc giải quyết
không tốt, không thỏa đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi sẽ dẫn đến
những khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện đông người mang tính tập thể, có tổ
chức sẽ trở thành vấn đề hết sức phức tạp của xã hội, ảnh hưởng nghiêm trọng đến
tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội làm giảm lòng tin của nhân dân đối với
các chính sách của Đảng và Nhà nước.
Nếu việc thu hồi đất bị lạm dụng, mang tính đầu cơ đất đai, quỹ đất nông
nghiệp giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực của quốc gia.
Hiện nay một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc các dự án đầu tư
được triển khai chậm phần lớn là do công tác bồi thường GPMB gặp nhiều vướng
mắc, khó khăn làm ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và của nhà nước,
đặc biệt là đời sống vật chất, tinh thần của người dân có đất bị thu hồi.



2
Các chính sách bồi thường GPMB, các văn bản hướng dẫn thực hiện của Nhà
nước còn chưa cụ thể, đầy đủ, chi tiết và thường xuyên thay đổi bất cập gây nhiều
khó khăn trong việc xác định khối lượng, phân loại tài sản trên đất, mức độ và đơn
giá bồi thường.
Công tác quy hoạch, kế hoạch phân kỳ sử dụng đất chưa chú ý đến tính phức
tạp của công tác bồi thường GPMB. Việc tuyên truyền phổ biến các chủ trương,
chính sách của Đảng và Nhà nước về công tác này còn chưa được thực hiện tốt. Các
chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm mới cho người dân có đất

bị thu hồi còn chưa phù hợp. Do vậy công tác bồi thường GPMB đòi hỏi phải có
một hệ thống văn bản chính sách của Đảng và Nhà nước thật hợp lý, công bằng đảm
bảo cho mọi người dân có đất bị thu hồi đều thấy thỏa đáng khi tổ chức thực hiện.
Lục Nam là một huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang, phần lớn người dân sống
bằng nghề sản xuất nông nghiệp. Để thực hiện mục tiêu phát triển công nghiệp hóa,
hiện đại hóa trong những năm gần đây trên địa bàn huyên Lục Nam cũng như trong
tỉnh Bắc Giang đã có rất nhiều các dự án thu hồi đất, bồi thường GPMB để thực
hiện các dự án đầu tư.
Nhưng cho đến nay chưa có một công trình nào được nghiên cứu về công tác
thu hồi đất, bồi thường GPMB trên địa bàn huyện Lục Nam. Vì vậy việc nghiên cứu
làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB của một số dự án trên địa
bàn huyện Lục Nam nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi
thường, GPMB hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất khắc phục cơ bản
những bất cập của công tác này góp phần giải quyết những vấn đề bức xúc, đáp ứng
nguyện vọng của nhân dân. Từ đó sẽ rút ra được những bài học kinh nghiệm và
những giải pháp góp phần xây dựng chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư của
huyện Lục Nam và của tỉnh Bắc Giang.
Xuất phát từ thực tiễn trên, với những nội dung đổi mới, được sự đồng ý của
Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa sau đại học Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, dưới sự hướng dẫn của giảng viên PGS.TS Đỗ Thị Lan tôi tiến hành thực
hiện nghiên cứu đề tài:



3
“Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số
dự án trên địa bàn huyện Lục Nam tỉnh Bắc Giang”
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.2.1. Mục tiêu tổng quát
- Nghiên cứu cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của công tác bồi thường GPMB,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
2.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất của 02 dự án tại huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.
- Xác định được những ảnh hưởng của công tác bồi thường GPMB đến đời
sống của người dân có đất bị thu hồi trong vùng dự án bồi thường, GPMB.
- Đề xuất một số giải pháp cụ thể và những kiến nghị góp phần giải quyết
những thuận lợi, khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện nhằm nâng cao hiệu
quả công tác bồi thường GPMB ở thời điểm hiện nay và trong thời gian tới.
3. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu, khảo sát, điều tra đưa ra phải đầy đủ, đảm bảo tính trung
thực, chính xác và khách quan, phản ánh đúng hiện trạng tình hình thực tế của các
dự án đã lựa chọn để nghiên cứu đề tài.
- Áp dụng đúng đối tượng, đúng mục đích phạm vi cần nghiên cứu từ đó đánh
giá được những mặt thuận lợi và những tồn tại, khó khăn, vướng mắc trong quá
trình tổ chức thực hiện.
- Đưa ra những phương án, giải pháp cụ thể và mang tính khả thi áp dụng
vào thực tiễn nhằm đẩy nhanh tiến độ và thực hiện các chính sách liên quan về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Đề tài nghiên cứu một cách khoa học, toàn diện và có hệ thống các chính
sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của các dự
án được chọn để nghiên cứu đề tài.
- Nhằm củng cố và hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Lục Nam.



4
- Góp phần hạn chế, giải tỏa những bức xúc của người dân có đất, tài sản trên

đất bị thu hồi, bàn giao mặt bằng để triển khai thực hiện dự án.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp các nhà quản lý ở địa phương chỉ đạo
và thực hiện tốt trong công tác thu hồi đất, bồi thường GPMB, cải thiện đời sống
của người dân theo hướng phát triển ổn định lâu dài, bền vững, góp phần nâng cao
hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở địa phương.
























5

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia và đầu tư xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự án
sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế -
xã hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá mà cả nước và tỉnh
Bắc Giang cũng đang tiến hành. Thực tế hiện nay cho thấy công tác giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm, đa dạng và phức
tạp, tác động tới nhiều mặt của đời sống kinh tế -xã hội;
Những năm qua, số lượng các dự án đầu tư ở tỉnh Bắc Giang và huyện Lục
Nam đã tăng rất nhanh. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư thì giải phóng
mặt bằng là một khâu quan trọng và có tính đặc thù, không những ảnh hưởng
lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế, chính
trị - xã hội;
Trong giai đoạn hiện nay vấn đề bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng còn là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế - xã hội tổng hợp, đòi
hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, các tổ chức và cá nhân. Thực tế
đã khẳng định công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Bắc Giang trong những
năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển khai thực hiện các dự án;
Để làm giảm những mâu thuẫn trên, tỉnh Bắc Giang cũng như huyện Lục Nam
đã có rất nhiều cố gắng trong việc cải thiện các chính sách về đền bù thiệt hại cho
người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, phát
triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, các chính sách này cũng có những bất cập, hạn chế
nhất định, nhất là mức giá bồi thường thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho các
hộ dân bị di chỗ ở chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di
chuyển, giải phóng mặt bằng.

6
1.1.2. Căn cứ pháp lý của đề tài
1.1.2.1. Các văn bản pháp quy của Nhà nước về bồi thường, GPMB
* Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
Điều 17 của Hiến pháp quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài
nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn
và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh
vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu
toàn dân.
Điều 18: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
* Luật đất đai năm 1993 (được sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001)
Tại Điều 1 Luật đất đai năm 1993 quy định:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Điều 3: Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Điều 12: Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất
đối với từng vùng và theo từng thời gian.
Điều 27: Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng
của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại.
Điều 28: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có
quyền thu hồi đất đó.

Điều 73: Người sử dụng đất có những quyền được Nhà nước bảo vệ khi bị
người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được bồi thường
thiệt hại về đất khi bị thu hồi.



7
Điều 79: Người sử dụng đất có nghĩa vụ đền bù cho người có đất bị thu hồi
để giao cho mình; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi.
* Luật đất đai 2003
Điều 5: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
Điều 10: Những bảo đảm cho người sử dụng đất
Điều 38-40: Quy định các trường hợp khi thu hồi đất
Điều 42: Quy định về bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi
Điều 43: Quy định những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường
Điều 44-45: Quy định thẩm quyền thu hồi đất
Điều 105-121: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
1.1.2.2. Một số Nghị định, thông tư, Chính sách thu hồi đất, bồi thường, GPMB
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành
Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 vÒ phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp
GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy

hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.



8
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
1.1.3. Căn cứ thực tiễn của đề tài
- Căn cứ quyết định số 751/QĐ-UBND ngày 15/5/2009 của chủ tịch UBND
tỉnh Bắc Giang về việc phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội
huyện Lục Nam giai đoạn 2008-2020.
- Căn cứ quyết định số 155/QĐ-UBND ngày 04/5/2013 của UBND tỉnh Bắc
Giang về việc xét duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng
đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) huyện Lục Nam.
- Căn cứ vào nhu cầu thực tế sử dụng đất của Nhà nước và của các doanh
nghiệp trên địa bàn huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang.

- Căn cứ vào các văn bản pháp quy của địa phương như:
+ Quyết định số 135/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND tỉnh Bắc Giang về
việc ban hành bảng mức giá các loại đất năm 2010 áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết định số 240/QĐ-UBND ngày 23/12/2010 của UBND tỉnh Bắc Giang về
việc ban hành bảng mức giá các loại đất năm 2011 áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết định số 480/QĐ-UBND ngày 28/12/2011 của UBND tỉnh Bắc
Giang về việc ban hành bảng mức giá các loại đất năm 2012 áp dụng trên địa bàn
tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết định số 36/QĐ-UBND ngày 27/01/2011 của UBND tỉnh Bắc Giang
về việc ban hành quy định một số điểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.



9
+ Quyết định số 150/QĐ-UBND ngày 30/5/1012 của UBND tỉnh Bắc Giang
về việc ban hành bảng đơn giá bồi thường nhà, vật kiến trúc thay thế bảng giá số 03
quy định kèm theo Quyết định số 36/QĐ-UBND ngày 27/01/2011 của UBND tỉnh
Bắc Giang.
+ Quyết định số 177/QĐ-UBND ngày 20/6/2012 về việc ban hành quy định
trình tự, thủ tục khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; giao
đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết định số 449/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Bắc
Giang về việc ban hành bảng mức giá các loại đất năm 2013 áp dụng trên địa bàn
tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết định số 1738/QĐ-UBND ngày 01/11/2010 của UBND tỉnh Bắc
Giang về việc phê duyệt lại dự án đầu tư xây dựng công trình: Cải tạo, nâng
cấp đường tỉnh lộ 293 và các tuyến nhánh vào Tây Yên Tử, chùa Vĩnh Nghiêm
tỉnh Bắc Giang.
+ Quyết định số 2560/QĐ-UBND ngày 01/10/2012 của UBND tỉnh Bắc

Giang về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng Nhà máy nhựa Khải Thần Việt Nam
tại Cụm công nghiệp Già Khê, xã Tiên Hưng, huyện Lục Nam.
1.2. Khái quát chung về chính sách bồi thường GPMB
1.2.1. Bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai hiện hành.

[11]

- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. [11]
- Người có đất bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất
mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng tiền, giá đất tính tiền bồi thường theo mục đích
đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. [27]
1.2.2. Bản chất của việc bồi thường, GPMB
- Bản chất của việc bồi thường GPMB: Là việc giải quyết mối quan hệ về
kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị thu hồi đất. Bồi



10
thường về đất phải được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước, việc bồi
thường về đất không giống việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng hóa trên thị trường
mà nó phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước với người bị thu hồi
đất có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hòa giữa các đối tượng tham gia.
- Giải phóng mặt bằng không chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất mà còn
làm thay đổi cả mục đích sử dụng đất.
1.2.3. Hỗ trợ

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua việc đào tạo nghề, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến
địa điểm mới. [27]
1.2.4. Tái định cư
- Tái định cư trong bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là
việc di chuyển người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi ở mới
thông qua các hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn
định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư.
- Người sủ dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở thì
được bố trí đất tái định cư bằng một trong các hình thức sau:
+ Bồi thường bằng nhà ở;
+ Bồi thường bằng việc giao đất ở mới;
+ Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.
- Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí quan trọng trong
chính sách bồi thường GPMB. Các dự án bố trí tái định cư phải luôn đảm bảo về
điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. [12]
1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường, GPMB hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch sử dụng đất: Là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật, pháp
chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả;
thông qua việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng và tổ chức sử dụng



11
đất như tư liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội tạo điều kiện bảo
vệ đất đai và bảo vệ môi trường. [31]
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có liên quan mật thiết đến công
tác bồi thường GPMB. Vì trước khi thực hiện công tác bồi thường GPMB hỗ trợ và

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được xét duyệt để phê duyệt dự án đầu tư. Từ đó mới lập được phương án bồi
thường, hỗ trợ GPMB.
1.3.2. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
- Đăng ký quyền sử dụng đất: Là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác nhận vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất. [27]
- Ở nước ta hiện nay theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải
đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận).
- Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quan hệ
mật thiết với công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái định cư, là một trong những
yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, đối tượng
sử dụng đất và mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Là giấy chứng nhận do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất. Đây là điều kiện đầu tiên để được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất. [27]
1.3.3. Giá đất
- Giá đất: Là số tiền phải trả để có quyền sử dụng đất trong một thời gian
nhất định. [28]
- Giá quyền sử dụng đất: Là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. [28]
- Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất nhất định. [27]

12
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định (căn cứ vào
nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất theo quy định của Chính
phủ) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sủ dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [27]
+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích
đất theo từng mục đích sử dụng đất hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những
giao dịch thực tế đã hoàn thành mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và
người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường không chịu tác
động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm đột biến không hợp lý như đầu cơ, thiên tai,
dịch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong
tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống, hoặc có những ưu đãi và những
trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định. [12]
1.3.4. Định giá đất
- Là những phương pháp kinh tế nhằm ước tính giá trị các quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ dựa trên quan hệ về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và khả
năng sinh lợi của đất ở một thời điểm nhất định với mục đích sử dụng xác định. [28]
- Việc định giá đất hiện nay chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh
trực tiếp và phương pháp thu thập.
- Theo quy định tại Điều 56 Luật đất đai năm 2003 thì việc xác định giá đất
phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
Thực tế cho thấy bảng giá đất của các địa phương công bố hàng năm hiện

nay chưa phù hợp với nguyên tắc trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi
đất và gây ảnh hưởng đến quá trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng.



13
1.3.5. Thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản: Là nơi buôn bán, giao dịch bất động sản mà ở đó
có người mua, người bán, người môi giới, người đại diện pháp lý để thực hiện các
quan hệ giao dịch về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền tệ, hàng hóa bất động sản
theo các quy định của Nhà nước. [28]
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư. Khi đó người bị thu hồi đất có thể tự
mua hoặc thuê đất, công trình trên đất mà không bắt buộc phải thông qua chính sách
tái định cư của Nhà nước.
Tuy nhiên giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ bị tác động
giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường. Đây là một trong những
nguyên nhân khiến công tác bồi thường GPMB trong thời gian qua bị kéo dài và
cũng là nguyên nhân của phần lớn các vụ khiếu kiện đông người ở các địa phương.
1.4. Thực trạng về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số nước trên
thế giới và ở Việt Nam
1.4.1. Công tác bồi thường GPMB ở một số nước trên thế giới
1.4.1.1. Trung Quốc
Tại chương 20 và 23 Luật quản lý đất đai của Trung Quốc 2004 và Điều 13,
16 quy định về trưng mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước và bồi thường 2011 quy định:
Trước hết, tiến hành khảo sát các điều kiện thu hồi đất về các mặt dân số,
nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện
tích đất, loại đất, và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng.
Thứ hai, dự thảo kế hoạch thu hồi đất. Kế hoạch này là cơ sở để Chính phủ

phê duyệt công tác thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường và tái định cư. Công tác
này bao gồm trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã, mục đích sử dụng đất, vị trí
chính xác của khu đất bị trưng mua, chủ sở hữu và diện tích.
Thứ ba, báo cáo với chính quyền cấp địa phương. Cơ quan quản lý đất
đai đệ trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm
tra, phê duyệt.



14
- Ngày công bố dự án (Ngày thông báo): Điều 46 Luật quy định: Ngày công
bố dự án là ngày công bố chính thức việc dự án được phê duyệt.
Việc công bố sẽ được thực hiện kịp thời, nêu cụ thể kế hoạch trưng mua và
bồi thương, các chính quyền địa phương sẽ nỗ lực để thông báo và giải thích các
vấn đề có liên quan. Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không
được cải tạo, mở rộng.
- Cơ sở bồi thường: Điều 47 của Luật và Điều 19 “Quy định về trưng mua
nhà trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và bồi thường 2011” quy định:
+ Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi thường phụ thuộc vào
mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức này thấp hơn nhiều so với
phí giao đất.
+ Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu,
có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản
lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện trưng mua.
+ Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường.
+ Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn.
- Hình thức bồi thường: Có một số hình thức bồi thường và tái định cư cho
những hộ nông dân như sau:
+ Chỉ bồi thường tiền
+ Tái định cư và có việc làm

+ Tái định cư với bảo hiểm phúc lợi
- Bồi thường Đất nông nghiệp: Điều 47 đoạn 2 và Điều 19”Quy định về
trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu Nhà nước và bồi thường 2011” quy định:
+ Mức bồi thường từ 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của
3 năm trước khi bị thu hồi.
+ Trợ cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình.
+ Bồi thường cho các công trình và hoa màu hiện có sẽ do chính quyền địa
phương quyết định.
+ Luật giới hạn tổng mức bồi thường và hỗ trợ tái định cư không vượt quá 30
lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các quy định
trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.