Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn quận 2, thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ ĐÌNH DŨNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2, TP.HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VÕ ĐÌNH DŨNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2, TP.HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Văn Thơ

Thái Nguyên - 2019

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.

Người cam đoan

VÕ ĐÌNH DŨNG


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và nghiên cứu, tôi đã nhận được sự hướng dẫn tận
tình củaThầy, Cô; nhận được sự động viên giúp đỡ củagiađình, bạn bè và đồng
nghiệp. Tôi xin gởi lòng biết ơn chân thành đến:
Tập thể Thầy, Cô - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng
dạy và giúp đỡ tôi trong thời gian học tập và nghiên cứu.
PGS.TS. Lê Văn Thơ, khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện thuận lợi
cho tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Phòng Đào tạo Đại học, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện rất tốt cho tôi trong suốt khóa học và thời gian
thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

năm 2019

VÕ ĐÌNH DŨNG


iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG......................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..........................................................................vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư................................. 3
1.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................. 3
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................................. 4
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài .................................................................................... 5
1.2. Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng. ................................. 6
1.2.1. Một số khái niệm liên quan. .............................................................................. 6
1.2.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .................................. 10
1.3. Chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới .......... 12
1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất ở Đài Loan ............................. 12

1.3.2. Tại Inđônêxia .................................................................................................. 13
1.3.3. Thái Lan .......................................................................................................... 14
1.4. Tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tại thành phố Hồ
Chí Minh. .................................................................................................................. 15
1.4.1. Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Quận 2.TP.HCM ...... 15
1.4.2. Bồi thường về đất ............................................................................................ 17
1.4.3. Bồi thường về cây cối hoa màu, vật nuôi....................................................... 19
1.4.4. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: .................................................................... 19


iv
1.4.5. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất: ..................... 20
1.4.6. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi Nhà nước
thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân .......................................................................... 23
1.4.7. Tái định cư ...................................................................................................... 23
1.5 Tổng quan kết quả nghiên cứu ............................................................................ 23
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................... 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 25
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành nghiên cứu ...................................................... 25
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 25
2.3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn và dự án nghiên cứu ......................................... 25
2.3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .......................... 25
2.3.3. Đánh giá tác động của dự án đến kinh tế, xã hội và môi trường của các
hộ gia đình sau khi bị thu hồi đất đối với dự án ........................................................ 25
2.3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư........................................................... 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp .............................................................. 26

2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................ 27
2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh số liệu .......................... 28
2.4.4. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu sẵn có......................................28
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 29
3.1. Giới thiệu khái quát địa bàn và dự án nghiên cứu ............................................. 29
3.1.1. Sơ lược về địa bàn Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh ...................................... 29
3.1.2. Giới thiệu về dự án nghiên cứu ....................................................................... 31
3.2. Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án ............ 32
3.2.1. Kết quả bồi thường về đất ở và đất nông nghiệp ............................................ 32
3.2.2. Bồi thường tài sản cây cối, hoa màu ............................................................... 37
3.2.3. Kết quả hỗ trợ của nhà nước khi thu hồi đất tại dự án .................................... 40


v
3.2.4. Đánh giá chung kết quả thu hồi đất tại Dự án xây dựng Nhà máy xử lý
nước thải Nhiêu Lộc – Thị Nghè tại phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2,
TP.HCM. ................................................................................................................... 43
3.3. Đánh giá tác động của dự án đến đời sống việc làm của các hộ gia đình
sau khi bị thu hồi đất ................................................................................................. 43
3.3.1. Tác động đến thu nhập và việc làm................................................................. 45
3.3.2. Tác động đến xã hội và môi trường ................................................................ 47
3.3.3. Một số ý kiến người dân về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại
dự án .......................................................................................................................... 48
3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công
tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư……………………………………………… 50
3.4.1. Thuận lợi ......................................................................................................... 50
3.4.2. Khó khăn ......................................................................................................... 51
3.4.3. Đề xuất một số giải pháp ................................................................................. 52
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 55
1. Kết luận ................................................................................................................. 55

2. Đề nghị .................................................................................................................. 56
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 57


vi
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hệ số điều chỉnh giá đất ở tại dự án .................................................................... 33
Bảng 3.2. Hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp tại dự án .................................................. 33
Bảng 3.3. Kết quả về đối tượng và điều kiện bồi thường .................................................... 36
Bảng 3.4. Kết quả bồi thường về đất ở ................................................................................ 36
Bảng 3.5. Chênh lệch giữa giá bồi thường đất ở với giá chuyển nhượng thực tế trên
thị trường ............................................................................................................................. 37
Bảng 3.6. Kết quả bồi thường và hỗ trợ đất nông nghiệp .................................................... 37
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện bồi thường tài sản cây cối, hoa màu....................................... 39
Bảng 3.8. Bảng kết quả chính sách hỗ trợ ........................................................................... 41
Bảng 3.9. Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án......................................... 42
Bảng 3.10. Kết quả điều tra về công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư .......................... 44
Bảng 3.11. Phương thức sử dụng tiền bồi thường hỗ trợ của các hộ dân ............................ 45

Bảng 3.12. Thu nhập bình quân của người dân vùng nghiên cứu……….............…46
Bảng 3.13. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất………………….46
Bảng 3.14. Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất .......................... 47

Bảng 3.15.Tình hình an ninh trật tự xã hội của người dân sau khi thu hồi đất…….48
Bảng 3.16. Những nội dung trong quy trình thực hiện công tác bồi thường……....48
Bảng 3.17. Ý kiến của người bị thu hồi đất về quy trình thực hiện……………..…49
Bảng 3.18. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường, hỗ trợ tại dự án.....49

vii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BT

: Bồi thường

CP

: Chính phủ

GCN

: Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HGĐ

: Hộ gia đình

HT

: Hỗ trợ

KT-XH

: Kinh Tế- Xã Hội

LĐĐ

: Luật đất đai

NĐ

: Nghị định

QĐ

: Quyết định

QLĐĐ

: Quản Lý Đất Đai

NNTHĐ

: Nhà nước thu hồi đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TĐC

: Tái định cư

THĐ

: Thu hồi đất

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

: Ủy ban nhân dân


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt có nguồn gốc từ thiên nhiên và do lao
động của con người tạo ra, là thành phần chủ đạo hình thành thị trường quyền sử
dụng đất nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Trong những năm gần đây vì lý do chủ quan và khách quan nên công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng (GPMB) và tái định cư (TĐC) nổi lên nhiều hạn chế,
bất cập và sai sót diễn ra trên cả nước, dẫn đến sự bất hợp tác hoặc khiếu kiện, đặc
biệt là khiếu kiện tập thể đông người, đã trở thành vấn đề xã hội phức tạp làm ảnh
hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội, dẫn đến
người dân mất lòng tin đối với Đảng và Nhà nước.
Việc bồi thường – GPMB rất phức tạp tác động tới nhiều mặt của đời sống
kinh tế - chính trị - xã hội. Đòi hỏi Nhà nước và các địa phương phải ban hành các
chính sách phù hợp để giải quyết vấn đề bồi thường, hỗ trợ và TĐC phải bảo đảm
việc làm, thu nhập, chổ ở và đời sống của người dân có đất bị thu hồi. Ngày nay nhu
cầu GPMB càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự phát
triển kinh tế - chính trị - xã hội trên phạm vi cả nước. Đây là một vấn đề mà bất kỳ
một một địa phương, một quốc gia nào cũng phải đối mặt như một quy luật tất yếu

của sự phát triển và Quận 2, TP.Hồ Chí Minh cũng không nằm ngoài quy luật đó.
Vấn đề bồi thường, hỗ trợ và TĐC luôn là vấn đề nhạy cảm đối với người bị
thu hồi đất. Công tác thu hồi đất là vấn đề khá phức tạp và nhạy cảm đối với chính
quyền Quận 2 cũng như Thành phố với khối lượng các dự án còn lại đang và chuẩn
bị triển khai thực hiện. Hiện nay, tốc độ đô thị hóa trên địa bàn Quận 2 tăng rất
nhanh, Tuy nhiên cũng đã có nhiều “điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường,
hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông,
gây mất ổn định xã hội, việc giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian.
Việc thu hồi đất của các dự án đã kéo dài và trải nhiều giai đoạn phức tạp, phải thay
đổi, bổ sung nhiều lần về chính sách.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên và được sự đồng ý của ban giám hiệu
trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sự giúp đỡ của Ban Bồi thường giải phóng


2
mặt bằng Quận 2 và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Lê Văn Thơ, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng tại một số dự án trên địa bàn Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá kết quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư
tại dự án nghiên cứu.
- Đánh giá ảnh hưởng của việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái
định cư đến đời sống của người dân;
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và vướng mắc trong việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Đề xuất các
giải pháp nhằm thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất đối với người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn Quận 2, TP. HCM.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp học viên vận dụng
được những kiến thức đã học vào thực tế và góp phần hoàn thiện quy trình và chính

sách để từng bước hoàn thiện hệ thống BT, HT và TĐC.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Giúp học viên nắm rõ hơn về công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư tại địa phương, xác định những khó khăn, bất cập trong công tác
bồi thường đất hiện nay, từ đó đưa ra những giải pháp khả thi nâng cao hiệu quả công
tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh trong
thời gian tiếp theo.


3
Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
- Luật Đất Đai 2013 đã khẳng định “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt “ Như vậy, đất đai là điều kiện chung nhất đối
với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách khác không có đất
sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của con người. Do vậy đất đai là
vô cùng cần thiết.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang tính
đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan
trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội (Viện nghiên
cứu địa chính, 2003) [15]:
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với
khu vực nội thành mức độ tập trung dân cư cao, ngành nghề của dân cư đa dạng, giá
trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến quá trình giải phóng mặt bằng có đặc trưng
nhất định. Đối với khu vực ven đô mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề
dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, buôn bán nhỏ....quá trình giải phóng mặt bằng cũng có những đặc trưng
riêng của nó. Đối với khu vực ngoại thành hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là

sản xuất nông nghiệp. Do đó giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những
đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn
dân cư sống chủ yếu nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, mà đất đai lại là tư
liệu sản xuất trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ đất để sản xuất. Đối với
đất ở, nhất là đất ở tại khu vực đô thị, đây được xem là quyền tài sản có giá trị lớn,


4
gắn trực tiếp với đời sống sinh hoạt của người dân, đặc biệt là đối với các chủ thể
sản xuất - kinh doanh thì vị trí của thửa đất còn gắn liền với thu nhập của họ. Bên
cạnh đó, chính sách pháp luật về đất đai trong thời gian qua vẫn chưa đáp ứng được
nhu cầu của thực tiễn, đã vậy hoạt động quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền còn buông lỏng tại một số địa phương, do đó không thể tránh khỏi
tình trạng lấn chiếm đất đai, xây dựng nhà và các công trình khác trái phép trên đất.
Trước tình hình đó, dẫn đến công tác tuyên truyền vận động dân cư tham gia
di chuyển là rất khó khăn. Việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết đảm
bảo đời sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng vật nuôi trên vùng đất đó cũng rất
đa dạng không tập chung một loại cây trồng, vật nuôi nhất định nên gây khó khăn
cho công tác định giá bồi thường.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau [16]:
- Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
- Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý
khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai
xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
- Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.

- Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì tính phức tạp của công
tác GPMB cũng khác nhau.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
- Trong điều kiện hiện nay ở các địa phương nói chung và nói riêng là Quận
2, TP. HCM. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xác định là một trong
những nhiệm vụ quan trọng để góp phần đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước; góp phần quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế, xã


5
hội cũng như sự tăng trưởng GDP của địa phương. Tuy nhiên, đây là vấn đề lớn,
phức tạp, liên quan trực tiếp đến đại bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội.
- Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mang tính quyết định vì tiến độ
của các dự án, là khâu đầu tiên trong thực hiện dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt
bằng nhanh là một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi
ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng
như tinh thần của những người bị thu hồi đất.
- Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được triển khai thực hiện đúng
tiến độ, đúng kế hoạch đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án có
hiệu quả. Ngược lại công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chậm, kéo dài gây
ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án, có khi
gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
- Mặt khác, nếu công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở các địa phương
không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện tượng “Dự án treo” làm cho chất lượng
công trình bị giảm, các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí
rất lớn cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, khi Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư giải quyết không thoả đáng quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu

hồi sẽ dễ dàng nổ ra những vụ khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể, làm
cho tình hình chính trị - xã hội – an ninh ở địa phương mất ổn định.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
Căn cứ Luật đất đai số 45/2013/QH13 Ngày 29/11/2013 Quốc hội khoá 13,
kỳ họp thứ 6 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam.
Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh khung giá đất,
bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất.
Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;


6
Căn cứ Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, thu hồi đất;
Căn cứ Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất;
Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT- BTNMT Ngày 30/06/2014 Quy định chi
tiết phương pháp định giá đất, xác định, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể
và tư vấn xác định giá đất.
Căn cứ Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2012 của
Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần
xây dựng công trình trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Căn cứ Quyết định số 70/QĐ-UBND ngày 07 tháng 01 năm 2014 của Ủy ban

nhân dân thành phố quy định về hạn mức đất ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;
Căn cứ Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của
Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng
12 năm 2019;
Căn cứ Quyết định số 02/2015/QĐ-UBND ngày 09 tháng 01 năm 2015 của
Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành biểu giá cây trồng, hoa màu trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh;
Căn cứ Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 15 tháng 5 năm 2015 của
Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh;
Căn cứ Văn bản hướng dẫn 3100/HDLCQ-TNMT-STC-SXD-CT ngày
15/05/2015 về việc hướng dẫn bảng giá các loại đất ban hành kèm theo quyết định
số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh.


7
1.2. Khái quát về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng.
1.2.1. Một số khái niệm liên quan.
Các khái niệm theo giải thích từ ngữ tại Điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì :
- Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Về bản chất, THĐ chính là việc chuyển quyền sử dụng đất theo một cơ chế bắt
buộc thông qua biện pháp hành chính. Việc THĐ có những đặc điểm sau đây:
+ Xảy ra theo một yêu cầu cụ thể (THĐ do nhu cầu vì lợi ích chung) hoặc
trong một hoàn cảnh cụ thể (do vi phạm pháp luật về đất đai; do không còn nhu cầu
sử dụng đất).
+ Việc THĐ phải bằng một quyết định hành chính cụ thể, trong đó phải thể
hiện rõ vị trí, diện tích, loại đất bị thu hồi; tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân có đất bị

thu hồi. Quyết định THĐ được ban hành bởi một cơ quan hành chính có thẩm
quyền theo luật định (UBND cấp tỉnh, UBND cấp Quận ).
+ Được thực hiện theo một trình tự, thủ tục chặt chẽ và được quy định riêng
đối với từng trường hợp.
Mỗi trường hợp THĐ có sự khác nhau về căn cứ để thu hồi, về trình tự, thủ tục
thu hồi, về chính sách BT khi THĐ:
+ THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng được căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và dự án đầu tư đã
được chấp thuận, cấp phép đầu tư, quyết định đầu tư; THĐ trong trường hợp người
được trao quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (để đất hoang hóa, hủy
hoại đất, không thực hiện nghĩa vụ tài chính,... ) phải trên cơ sở kết luận thanh tra;
THĐ đối với trường hợp không còn nhu cầu sử dụng đất (tổ chức bị giải thể, cá
nhân bị chết, tự nguyện trả lại đất) phải trên cơ sở quyết định giải thể của cơ quan
có thẩm quyền, giấy chứng tử, đơn trả lại đất, ...
+ THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng được thực hiện theo một trình tự, thủ tục với thời gian tương đối dài, bao
gồm các bước thông báo THĐ, đo đạc diện tích, kiểm đếm tài sản, phê duyệt và thực


8
hiện phương án BT, cưỡng chế THĐ và bàn giao đất trên thực địa; THĐ trong trường
hợp người được trao quyền sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai gắn liền với thủ
tục thanh tra, kiểm tra, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; THĐ đối
với trường hợp không còn nhu cầu sử dụng đất có trình tự thủ tục đơn giản hơn.
+ Tùy từng trường hợp cụ thể và căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất mà người
bị THĐ được BT hoặc không được BT thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất:
THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và THĐ đối với trường hợp không còn nhu cầu sử dụng đất và đất có nguồn
gốc được giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước, THĐ nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trực

tiếp sản xuất nông nghiệp thì được BT, do tự nguyện trả lại đất thì được BT; THĐ
do vi phạm pháp luật đất đai thì không được BT nhưng được xem xét trả lại giá trị
đã đầu tư vào đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả trước, chi phí san lấp, giải
phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng cơ bản, ...).
- Bồi thường khi thu hồi đất:
"Bồi thường" hay “đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản BT đều chi trả được bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị THĐ không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp
còn mất mát cả về tinh thần.
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng
chế và không thể là một sự BT ngang giá tuyệt đối.
Việc BT có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của pháp luật điều
tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.
Theo khái niệm tại khoản 12, điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì : Bồi
thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất
thu hồi cho người sử dụng đất.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu
hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.


9
- Tái định cư là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người bị
ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết
hoặc thu hồi một phần mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống,
phải di chuyển đến nơi khác.
TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm
ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc
trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.

TĐC được hiểu là một quá trình từ BT thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến
nơi ở mới và các hoạt động HT để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất
tinh thần tại đó.
Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã
hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước THĐ mà phải di chuyển chỗ ở thì người
sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
+ BT bằng nhà ở;
+ BT bằng giao đất ở mới;
+ BT bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách giải phóng mặt bằng.
- Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí
khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm
Nhà nước THĐ còn chưa thu hồi được.
- Tại khoản 19, điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì : Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá đất là căn cứ để xác định
giá trị quyền sử dụng đất.
- Tại khoản 20, điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì Giá trị quyền sử dụng
đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất là diện tích đất và giá đất.


10
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, công nhận quyền sử dụng đất.
- Tại khoản 24, điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì Tranh chấp đất đai là
tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong

quan hệ đất đai.
- Tại khoản 29, điều 3 Luật đất đai năm 2013 [1] thì Hộ gia đình sử dụng đất
là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của
pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung
tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất;
nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Khái niệm về dự án đầu tư: (xét về mặt hình thức): Dự án đầu tư là một tập
hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động, chi phí theo
một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất
định trong tương lai. Xét về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt
động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt được các mục tiêu đã định
bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử
dụng các nguồn lực xác định. Xét trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ
quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế ,
xã hội trong một thời gian dài.
Dự án là một chuỗi các hoạt động liên kết được tạo ra nhằm đạt kết quả nhất định
trong phạm vi ngân sách và thời gian xác định.
- Công trình, hạng mục công trình chính thuộc dự án đầu tư xây dựng là
công trình, hạng mục công trình có quy mô, công năng quyết định đến mục tiêu đầu
tư của dự án
- Công trình xây dựng theo tuyến là công trình được xây dựng theo hướng
tuyến trong một hoặc nhiều khu vực địa giới hành chính, như: Đường bộ; đường
sắt; đường dây tải điện; đường cáp viễn thông; đường ống dẫn dầu, dẫn khí, cấp
thoát nước; và các công trình tương tự khác.


11
- Vốn nhà nước ngoài ngân sách là vốn nhà nước theo quy định của pháp luật
nhưng không bao gồm vốn ngân sách nhà nước.
1.2.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Để thực hiện được dự án xây dựng nào đó, thì trước hết chủ đầu tư cần
thực hiện giải phòng mặt bằng. Giải phóng mặt bằng là việc làm trước tiên và là
công việc quan trọng nhưng rất phức tạp, tốn kém thời gian và kinh phí. Hiện
nay việc giải phòng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày
càng có giá trị và khan hiếm. Giải phóng mặt bằng liên quan lợi ích của nhiều cá
nhân, tập thể và cộng đồng dân cư trên địa bàn nhất định. Công tác giải phóng
mặt bằng mang một số đặc điểm như sau:
1.2.2.1. Tính đa dạng:
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau, với điều kiện tự
nhiên kinh tế xã hội và trình độ dân trí khác nhau như:
- Khu trung tâm đô thị: Mật độ dân số cao, mức sống và trình độ dân trí cao,
giá trị đất, giá trị tài sản trên đất nhiều và lớn.
- Khu vực ven đô: Mật độ dân số thay đổi nhanh, các hoạt động sản xuất
công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ đa dạng, mức sống và
trình độ dân cư ở mức trung bình.
- Khu vực nông thôn: Mật độ dân cư thấp hơn, hoạt động chủ yếu là sản xuất
nông nghiệp, đời sống người dân phụ thuộc chủ yếu vào sản xuất nông nghiệp, mức
sống và trình độ người dân còn thấp.
Tính đa dạng của đối tượng giải phòng mặt bằng khác nhau, dẫn đến quá
trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc điểm
khó khăn, phức tạp khác nhau, đòi hỏi thực hiện giải phóng mặt bằng, giá đất bồi
thường, hỗ trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt cho từng địa bàn.
1.2.2.2. Tính phức tạp:
- Khu vực nông thôn: Dân cư ở đây chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất
nông nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng của quá trình sản xuất, sản xuất
nông nghiệp là nghề truyền thống, việc chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân khó
khăn, tâm lý người dân là giữ đất để sản xuất. Việc tuyên truyền, vận động dân cư


12

di chuyển sang chỗ khác, làm việc khác rất khó khăn và việc chuyển đổi nghề
nghiệp cho người dân để đảm bảo cuộc sống người dân ổn định là nội dung cần giải
quyết, nhưng đang gặp không ít khó khăn.
- Khu vực đô thị: Việc thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan
đến đất có tính phức tạp khác; do đất là tài sản có giá trị rất cao. Đất cũng gắn bó
với đời sống và sinh hoạt của người dân; Người dân ngại di chuyển, thay đổi chỗ ở;
nguồn gốc đất sử dụng đất qua nhiều chủ sử dụng, việc lấn chiếm, xây dựng trái
phép ... gây nhiều khó khăn phức tạp.
- Chính sách, văn bản về quản lý, hướng dẫn cho công tác quản lý, sử dụng
đất đai thay đổi và còn nhiều bất cập.
- Công tác quản lý đất đai chưa được chặt chẽ, không đồng bộ và thay đổi
nhiều qua từng thời kỳ, giai đoạn, thậm chí mỗi địa phương cũng có cách giải quyết
khác nhau tạo ra những khó khăn và trở ngại phức tạp.
- Sự tồn tại cơ chế hai giá với sự chênh lệch lớn giữa giá nhà nước và giá thị
trường làm cho việc áp dụng giá đất để tính bồi thường không được sự đồng thuận
của người dân.
1.3. Chính sách bồi thường hỗ trợ, tái định cư của một số nước trên thế giới
1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất ở Đài Loan
Về thu hồi đất: Điều 208, Luật đất đai của Đài Loan quy định: “Do nhu
cầu xây dựng các công trình công cộng, nhà nước có thể trưng thu đất tư hữu
theo quy định của bộ luật này, nhưng phạm vi trưng thu phải hạn chế cho nhu
cầu cần thiết của công trình đó, như công trình Quốc phòng, công trình giao
thông, công trình công cộng, vệ sinh công cộng, cơ quan chính phủ, cơ quan tự
trị của địa phương, kiến trúc công công khác, sự nghiệp khoa học kỹ thuật và từ
thiện, các công trình khác do Chính phủ xây mới phục vụ lợi ích công cộng”.
Việc thu hồi đất và bồi thường tài sản trên đất được thực hiện như sau: Cơ
quan cần đất đưa ra kế hoạch xây dựng công trình mới và phạm vi dùng đất, sau đó
liên hệ với cơ quan địa phương để thực hiện.
Cũng theo quy định của Luật đất đai của Đài Loan, thì đất đai bị thu hồi
được bồi thường giá trị đất và tiền di chuyển, các khoản bồi thường giá trị đất và

13
tiền di chuyển do cơ quan Chính phủ, thành phố, Quận, địa phương đó quy định.
Khoản tiền bồi thường đất cho người cần dùng đất trả vào cơ quan địa chính Quận,
địa phương nơi có đất để chuyển trả. Đối với đất chưa qua chuyển đổi quyền sở hữu
thì việc bồi thường giá trị đất căn cứ vào giá trị đất được pháp luật quy định tại thời
điểm công bố trưng thu đất. Đối với đất đai đã qua chuyển đổi quyền sở hữu, quyền
sử dụng thì bồi thường theo giá trị đất đai của lần chuyển đổi sau cùng. Tiền bồi
thường tài sản trên đất do cơ quan địa chính Quận, thành phố phối hợp với các cơ
quan có liên quan đánh giá, quyết định. Việc phát tiền bồi thường được thực hiện
trong vòng 15 ngày khi hết hạn công bố.
Giải quyết việc làm trong quá trình thu hồi đất: Quá trình công nghiệp hóa ở
Đài Loan được khởi đầu từ khu vực vùng nông thôn. Chính quyền Đài Loan dành
ưu tiên hàng đầu về vốn đầu tư, cơ chế chính sách cho nông nghiệp, nông thôn.
Trong những năm 1953, 2/3 viện trợ từ Mỹ được dành cho phát triển kết cấu hạ tầng
và nông nghiệp, chỉ 1/5 cho công nghiệp. Khi nông nghiệp phát triển lao động dư
thừa trong khu vực nông thôn mới chuyển sang các ngành công nghiệp nhẹ cần
nhiều lao động và sau cùng mới là phát triển công nghiệp nặng, vào những năm
1950 do đất đai hạn chế, cộng với số dân di cư từ đại lục sang, dẫn đến nguy cơ thất
nghiệp lớn ở nông thôn: Nhưng nhờ công nghiệp nông thôn phát triển nên đã thu
hút được nhiều lao động. Lao động được chuyển sang hoạt động phi nông nghiệp đã
không gây tình trạng di dân số từ nông thôn vào thành thị, mà họ có thể làm việc
ngay tại các nhà máy ở vùng lân cận.
1.3.2. Tại Inđônêxia
Tại Inđônêxia bồi thường thiệt hại di dân tái định cư khi nhà nước thu hồi
đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội được coi là sự hi sinh mà một số người
phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Các chương trình bồi thường, tái định
cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng
hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư.

Tái định cư được thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:
- Đền bù tài sản thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.


14
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và
phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp khôi phục để ít người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần
đạt so với mức sống trước khi có dự án. Đối với các dự án có di dân tái định cư,
việc lập kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ khi chu
kỳ đầu tiên của việc lập dự án đầu tư và những nguyên tắc chính phải đề cập đến gồm:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm nhiều việc di dân
bắt buộc, vấn đề khó tránh được khi triển khai thực hiện các dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế,
xã hội của họ ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án.
+ Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
+ Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi
tiết về các phương án bồi thường tái định cư.
1.3.3. Thái Lan
Thái Lan không có chính sách đền bù tái định cư Quốc gia vì hình thức sở
hữu đất đai hiến pháp 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây
dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển tài nguyên cho đất nước, phát triển đô
thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải thực hiện theo thời giá thị
trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra
và quy định việc đền bù phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có
quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết
cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất động sản áp dụng cho
việc trưng dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát
triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển đô thị, nông

nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật quy định
những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị đền bù các loại tài sản
bị thiệt hại.
Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự tiến hành
đền bù tái định cư, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị đền bù, các bước lập và phê


15
duyệt dự án đền bù, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán đền bù, quyền
khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa.
Ví dụ: Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều
dự án đền bù tái định cư lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục
đích: Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có một mức sống tốt hơn, thông qua
việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho
những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào
quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong
nhiều dự án. Sau khi được Hội đồng đồng ý thì bộ trưởng phát triển quốc gia trình chính
phủ và Thủ tướng phê duyệt, tiếp đó là công bố thông tin công khai trên báo cáo.
* Nhận xét chung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất của các nước
Ở các nước, tuy chế độ chính trị, xã hội, chính sách pháp luật, tổ chức QLĐĐ
khác nhau nhưng đều xem việc BT đất đai, GPMB khi THĐ là một nhiệm vụ quan
trọng quyết định thành công của sự đầu tư phát triển. Hầu hết ở các quốc gia, Nhà
nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường KT-XH, vừa là
người bảo hộ cho người SDĐ khi họ bị THĐ với quan điểm không chỉ đủ diện tích
đất bị thu hồi, đảm bảo tốt nhất điều kiện sống cho người có đất, có nhà ở bị mất
mát mà còn đạt được mục tiêu tốt hơn về mọi điều kiện so với trước khi bị THĐ.
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần thiết. Do đất đai không
phải lúc nào cũng có sẵn để đáp ứng cho nhu cầu phát triển KT-XH, quốc phòng, an
ninh của mỗi nước. Vì thế, mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để
THĐ hoặc trưng thu đất của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ cho nhu

cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi
nước, quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật
Đất Đai hoặc một bộ luật khác. Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định
của pháp luật mà người sở hữu hoặc người sử dụng đất không thực hiện thì Nhà
nước có quyền chiếm hữu đất đai. Việc THĐ, trưng thu đất và BT thiệt hại về đất tại mỗi
quốc gia đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định.


16
1.4. Tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tại thành phố Hồ
Chí Minh
1.4.1. Tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Quận 2, TP.HCM
Đúc kết của UBND Quận 2 về công tác giải phóng mặt bằng và tổ chức TĐC
trên địa bàn quận là chính sách phù hợp, giải phóng mặt bằng thuận lợi, mỗi khi có
vướng mắc về chính sách BT, liên quan đến quyền lợi chính đáng của người dân,
UBND Quận 2 bao giờ cũng báo cáo lãnh đạo Thành phố và chủ động tham mưu
cho lãnh đạo Thành phố hướng tháo gỡ, do đó công tác BT, giải phóng mặt bằng tại
Quận nhận được sự đồng tình của đại đa số người dân. Từ thời điểm tách Quận năm
1997 đến nay Quận 2 đã và đang thực hiện công tác BT, HT, TĐC của hơn 1000 dự án.
Bên cạnh kết quả tích cực đã đạt được, một trong những vấn đề bức xúc của
người dân là giá BT còn thấp và các đơn vị chức năng chưa thống nhất về chính
sách BT giải phóng mặt bằng. Trong cùng một khu vực, thậm chí trong cùng một
dự án, song nhiều khi giá BT lại rất khác nhau, đã tạo ra tâm lý không yên tâm cho
người dân. Đối với chính quyền địa phương, điều khó xử hiện nay là ứng xử như thế
nào đối với những hộ dân bị giải tỏa trắng, song lại không đủ điều kiện để tái lập cuộc
sống mới. Những hộ dân này đa phần có nhà diện tích nhỏ, tiền BT không lớn, do đó
sau khi nhận nền TĐC không đủ tiền để xây nhà mới.
Công tác đào tạo nghề, HT giải quyết việc làm, cho vay vốn sản xuất đối với
người TĐC đã được quận triển khai kịp thời. UBND Quận 2 phối hợp với đơn vị và
các doanh nghiệp trên địa bàn đã giải quyết việc làm con em những gia đình bị giải

tỏa gặp khó khăn Với người dân, một bộ phận không nhỏ người lớn tuổi không có
trình độ, không có tay nghề và kỹ năng chuyển đổi nghề mới. Khá nhiều lớp đào tạo
nghề mở ra cho đối tượng này nhưng họ ít khi theo học cho hết khóa.
Nhận xét chung
- Căn cứ số liệu thứ cấp trên các phương tiện thông tin đại chúng và các Sở
Ban Ngành thành phố, nghiên cứu đã nêu và phân tích thực trạng thực hiện dự án
đầu tư tại Quận 2 về Tình hình kinh tế-xã hội, thực trạng giao đất thực hiện dự án,
thực trạng đền bù giải phóng mặt bằng, thực trạng khảo sát, thiết kế và lập dự toán,