Đề tài tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện phù yên tỉnh sơn la

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
LỜI MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện
tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. C.Mác
viết rằng: đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là
điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong
nông, lâm nghiệp.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày
càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của
con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất
đai là nguồn của cải, là thước đó sự giàu có của mỗi quốc gia.
Trên thế giới và đối với mỗi quốc gia, đất đai là ngồn tài nguyên và
nguồn lực có hạn, việc sử dụng tài nguyên đất đai và việc phát triển kinh tế xã
hội của đất nước một cách tiết kiệm, đảm bảo hiệu quả cao là vấn đề quan
trọng và có ý nghĩa rất lớn. Trong thời kỳ hiện nay, nước ta đang đẩy nhanh
tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên đáp
ứng cho các hoạt động và nhu cầu sinh hoạt của nhân dân. Các hoạt động nói
trên làm thay đổi mục đích sử dụng đất đai mà trong khi đó đất là điều kiện
quan trọng nhất của con người. Bất kỳ một nước nào cũng nắm lấy đất đai để
hướng đất đai phục vụ theo yêu cầu của mình. Do đó phải quản lý đất đai một
cách đầy đủ và chặt chẽ, đảm bảo được sử dụng hợp lý, đầy đủ và có hiệu
quả. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay việc quản lý, khai thác và sử dụng đất đai
ở nước ta còn rất nhiều bất cập và chưa hợp lý, gây lãng phí lớn về đất đai.
Những vấn đề này đặt ra cho nhà nước phải quan tâm nhiều hơn đến công tác
quản lý và sử dụng đất đai.
Sau một thời gian thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Phù Yên – Tỉnh Sơn La cùng với những bức xúc trên em đã chọn đề tài:
“ Tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Phù Yên, tỉnh Sơn La”
là chuyên đề tốt nghiệp.
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán

* Mục đích nghiên cứu của chuyên đề nhằm góp phần:
- Sáng tỏ các vấn đề lí luận, phương pháp luận trong hoạt động quản lý
và sử dụng đất, vai trò và sự cần thiết của quản lí nhà nước về đất đai.
- Phân tích và đánh giá thực trạng quản lí và sử dụng đất trên địa bàn
huyện Phù Yên.
- Đề xuất các phương hướng và các giải pháp nhằm tăng cường công tác
quản lý đất đai và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
* Phương pháp nghiên cứu:
Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng làm nền tảng, đồng
thời kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như: phương pháp thu thập
số liệu thông tin, phương pháp tổng hợp số liệu, phương pháp phân tổ thống
kê, phương pháp điều tra…
* Kết cấu chuyên đề:
Ngoài lời mở đầu và kết luận gồm có 3 phần:
Chương I: Cơ sở khoa học của việc quản lý và sử dụng đất.
Chương II: Thực trạng quản lý và sử dụng đất ở huyện Phù Yên hiện
nay.
Chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm tăng cường công tác
quản lý và sử dụng đất trong những năm tới.
Do tính chất phức tạp của đất đai và điều kiện khó khăn thực tế trên địa
bàn nghiên cứu. Do trình độ và năng lực có hạn nên báo cáo chuyên đề này
không tránh khỏi thiếu sót, em mong nhận được sự góp ý kiến của các thầy,
cô để đề tài của em được hoàn chỉnh hơn. Em xin chân thành cảm ơn TS.
Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng dẫn trong quá trình em thực hiện đề tài.
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG
ĐẤT
I. KHÁI NIỆM VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI
1. Khái niệm

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá
trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động.
Về bản chất, đất đai là vật thể thiên nhiên cấu tạo độc lập, lâu đời do kết quả
của quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành gồm: Đá, thực vật,
động vật, khí hậu và thời gian. Do đất đai có vị trí đặc biệt trong đời sống
kinh tế xã hội của mỗi người và của mỗi quốc gia. Đất đai cùng là một trong
những cơ sở quan trọng để hình thành các vùng kinh tế của đất nước, của mỗi
lãnh thổ quốc gia. Đất đai có vị trí cố định và tính giới hạn. Đất đai không thể
sản sinh ra mà cùng thời gian đất đai có thể bị mất đi. Vì vậy, việc quản lý và
sử dụng đất đai một cách hợp lý là một trong những vấn đề mà mọi quốc gia
đều quan tâm. Ở Việt Nam việc quản lý đất đai đã được thực hiện ngay trong
những ngày đầu giành được độc lập. Theo luật đất đai năm 1993 của nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng
quý giá, là tư liệu sản xuất, là địa bàn phân bố các dân cư, xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân
ta tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay”.
2. Vai trò đất đai trong đời sống kinh tế xã hội
Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia. Nói đến
chủ quyền của mỗi quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ trong đó
có đất đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia, trước hết phải tôn trọng
lãnh thổ của quốc gia đó vì thế đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại
và phát triển của mỗi quốc gia, xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ
ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 4 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
nào cũng như không có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những
tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, là điều kiện sống và sự sống của
động thực vật và con người trên trái đất.
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất ngày

càng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, đất đai trở thành nguồn của cải vô tận
của con người. Thông qua các hoạt động khai thác đất đai như trồng trọt, chăn
nuôi mà con người có thể làm ra những sản phẩm cần thiết phục vụ nhu cầu
của con người. Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống. Không có đất đai thì không có sự tồn tại của con người ngày nay, không
có bất kì ngành sản xuất nào. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động kinh
tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, công
trình, công nghiệp, giao thông, …Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành
công nghiệp như gạch ngói, xi măng , gốm sứ…Đất đai tham gia vào tất cả
các ngành sản xuất vật chất. Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh
tế quốc dân, đất đai có vị trí khác nhau. Đất đai là nguồn của cải, là tài sản cố
định, là thước đo sự giàu có của mỗi con người, của mỗi quốc gia, là sự bảo
hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính thông qua sự chuyển nhượng của
cải qua các thế hệ và là nguồn lực cho các mục đích sản xuất và tiêu dùng.
Đất đai gắn liền với khí hậu, môi trường trên phạm vi toàn cầu cũng
như từng vùng, từng miền lãnh thổ. Trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái
đất, khí hậu (môi trường) nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên
hoặc do tác động của con người thông qua quá trình khai thác và sử dụng đất,
con người đã tác động một cách trực tiếp hoặc gián tiếp đến môi trường sống
của mình, làm biến đổi khí hậu đồng thời cũng không ngừng chinh phục được
thiên nhiên giúp cho xã hội ngày càng phát triển.
Đất đai có vị trí và vai trò khác nhau trong từng ngành kinh tế quốc
dân. Trong ngành công nghiệp, đất đai làm nền tảng, làm địa điểm để tiến
hành các hoạt động sản xuất, làm nền móng để xây dựng các nhà máy, công
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
xưởng kho tàng, bến bãi, các công trình giao thông và các công trình khác đòi
hỏi cần có sự cải tạo nó cho hoạt động sản xuất. Cùng với sự phát triển nhanh
chóng của các ngành công nghiệp, là sự phát triển của các ngành khác như:
Xây dựng các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thái

các khu dân cư, khu đô thị mới. Đồng thời với nó là sự phát triển ngày càng
cao của hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ cho nhu cầu đi lại và sinh hoạt của
dân cư. Những nhu cầu này ngày càng tăng làm cho nhu cầu về đất đai các
ngành đó cũng tăng theo.
Trong nông nghiệp, đất đai có vị trí hết sức quan trọng, là yếu tố hàng
đầu của ngành sản xuất này. Đất đai trong nông nghiệp vừa là tư liệu sản xuất
vật chất vừa là đối tượng lao động. Đất đai không chỉ là chỗ ở, chỗ đứng để
lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng, mọi tác động của
con người đến cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Vì vậy, dù
quá trình sản xuất nông nghiệp hay sản xuất kinh doanh các sản phẩm khác
thì đều là quá trình khai thác hoặc quá trình sử dụng đất. Vì thế, không có đất
đai thì các hoạt động khác không xảy ra.
Vì đất đai có vị trí cố định, không di chuyển được, đất đai không thể
sản sinh ra và bị giới hạn bởi lãnh thổ, quốc gia và theo đặc tính của đất đai,
tính hai mặt của đất đai được thể hiện có thể tái tạo nhưng không thể sản sinh
ra đất đai. Bên cạnh đó trong các yếu tố cấu thành môi trường: Đất đai, nguồn
nước, khí hậu, cây trồng, vật nuôi, hệ sinh thái… thì đất đai đóng vai trò quan
trọng. Những biến đổi, những phá vỡ hệ sinh thái vùng nào đó trên trái đất
ngoài tác động ảnh hưởng của tự nhiên thì ngày nay con người cũng là
nguyên nhân gây nên rất lớn: lũ lụt do phá rừng, canh tác bất hợp lý, đắp sông
ngăn đập… tất cả những tác động đó đều ảnh hưởng đến môi trường. Việc sử
dụng hợp lý và hiệu quả đất đai có vai trò không nhỏ trong việc bảo vệ môi
trường, hệ sinh thái. Sử dụng đất đai hiệu quả và hợp lý giúp cho đất đai tránh
được xói mòn, bảo vệ môi trường sinh thái và đạt hiệu quả kinh tế cao.
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 6 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
Trong thời kỳ hiện nay, nước ta đang đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng của
nền kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên đáp ứng cho các hoạt động
và nhu cầu sinh hoạt của nhân dân. Các hoạt động nói trên làm thay đổi mục
đích sử dụng đất đai mà trong khi đó đất là điều kiện quan trọng nhất của con

người. Bất kỳ một nước nào cũng nắm lấy đất đai để hướng đất đai phục vụ
theo yêu cầu của mình. Yêu cầu phải quản lý đất đai một cách đầy đủ và chặt
chẽ, đảm bảo được sử dụng hợp lý, đầy đủ và có hiệu quả.
3. Phân loại đất đai
Từ khi loài người chuyển từ săn bắn, hái lượm sang trồng trọt canh tác,
con người đã biết cách xem xét đất, chọn đất và canh tác đất. Càng ngày
những kinh nghiệm và kiến thức ấy càng được tích lũy và đúc kết lại. Tùy
theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng đều nhằm
mục tiêu chung là nắm vững các loại đất đai để bố trí sử dụng và quản lý
chung.
Theo Điều 13 Luật Đất Đai năm 2003, đất đai được phân loại như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn
nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
Đất trồng cây lâu năm;
Đất rừng phòng hộ;
Đất rừng đặc dụng;
Đất nuôi trồng thủy sản;
Đất làm muối;
Đất nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ.
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
Đất sản xuât, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng,làm đồ gốm;
Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất

xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao
phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng
cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của chính
phủ;
Đất do các sơ sở tôn giáo sử dụng;
Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
Đất sông ngòi, kêng rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
II. NỘI DUNG SỬ DỤNG ĐẤT
Sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp nhằm điều hòa mối quan hệ
người - đất trong tổ hợp với các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và môi
trường. Căn cứ vào nhu cầu của thị trường sẽ phát hiện, quyết định phương
hướng chung và mục tiêu sử dụng hợp lý nhất tài nguyên đất đai, phát huy tối
đa công dụng của đất đai nhằm đạt tới hiệu ích sinh thái, kinh tế và xã hội cao
nhất. Vì vậy, sử dụng đất thuộc phạm trù hoạt động kinh tế của nhân loại.
Trong mỗi phương thức sản xuất xã hội nhất định, việc sử dụng đất theo yêu
cầu của sản xuất và đời sống cần căn cứ vào các thuộc tính tự nhiên của đất
đai. Với ý nghĩa là nhân tố của sức sản xuất, các nhiệm vụ và nội dung sử
dụng đất đai được thể hiện theo 4 mặt sau:
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
- Sử dụng đất hợp lý về không gian, hình thành hiệu quả kinh tế không
gian sử dụng đất.
- Phân phối hợp lý cơ cấu đất đai trên diện tích đất được sử dụng, hình
thành cơ cầu kinh tế sử dụng đất.
- Quy mô sử dụng đất cần có sự tập trung thích hợp, hình thành quy mô
kinh tế sử dụng đất.

- Giữ mật độ sử dụng đất đai thích hợp, hình thành việc sử dụng đất một
cách kinh tế, tập trung, thâm canh.
Hiện nay xu thế sử dụng đất đai được phát triển theo các hướng sau:
1. Sử dụng đất đai phát triển theo chiều sâu và tập trung
Lịch sử phát triển xã hội loài người cũng chính là lịch sử biến đổi quá
trình sử dụng đất. Khi con người còn sống bằng phương thức săn bắn và hái
lượm, chủ yếu dựa vào sự ban phát của tự nhiên và thích ứng với tự nhiên để
tồn tại, vấn đề sử dụng đất hầu như không tồn tại. Thời kỳ du mục, con người
sống trong lều cỏ, những vùng đất có nước và đồng cỏ băt đầu được sử dụng.
Khi xuất hiện ngành trồng trọt với những công vụ sản xuất thô sơ, diện tích
đất đai được sử dụng tăng lên nhanh chóng, năng lực sử dụng và ý nghĩa kinh
tế của đất đai cũng gia tăng. Tuy nhiên, trình độ sử dụng đất vẫn còn thấp,
phạm vi sử dụng cũng rất hạnh chế, mang tính kinh doanh thô, đất khai phá
nhiều nhưng thu nhập rất thấp. Với sự tăng trưởng của dân số và phát triển
của kinh tế, kỹ thuật, văn hóa và khoa học, quy mô, phạm vi và chiều sâu của
việc sử dụng đất ngày một nâng cao.
Tuy nhiên, trong thời ký quá độ chuyển từ kinh doanh quảng canh sang
kinh doanh thâm canh cao trong sử dụng đất là một nhiệm vụ chiến lược lâu
dài. Để nâng cao sức sản xuất và sức tải của một đơn vị diện tích, đòi hỏi phải
liên tục nâng mức đầu tư về vốn và lao động, thường xuyên cải tiến kỹ thuật
và công tác quản lý, ở những khu vực khác nhau của một vùng hoặc một quốc
gia, do đó khác nhau về trình độ phát triển kinh tế, kỹ thuật cũng như các điều
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 9 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
kiện đặc thù, do đó phải áp dụng linh hoạt, sáng tạo nhiều phương thức tùy
từng thời điểm khác nhau.
2. Cơ cấu sử dụng đất đai phát triển theo hướng phức tạp hóa và chuyên
môn hóa
Khoa học kỹ thuật và kinh tế của xã hội phát triển. sử dụng đất đai từ
hình thức quảng canh chuyển sang thâm canh, đã kéo theo xu thế từng bước

phức tạp hóa và chuyên môn hóa cơ cấu sử dụng đất.
Tiến bộ khoa học kỹ thuật đã cho phép mở rộng khả năng kiểm soát tự
nhiên của con người áp dụng các biện pháp bồi bổ và cải tạo sẽ nâng cao sức
sản xuất của đất đai, các loại nhu cầu của xã hội. Trước đây, việc sử dụng đất
rất hạn chế do kinh tế và trình độ khoa học kỹ thuật còn thấp, chủ yếu sử dụng
bề mặt của đất đai, nông nghiệp thì độc canh, đất lâm nghiệp, đồng cỏ, mặt
nước ít được khai thác, khai thác khoáng sản còn hạn chế, xây dựng chủ yếu
là chọn đất bằng. Khi khoa học kỹ thuất hiện đại phát triển, ngay cả đất xấu
cũng được khai thác triệt để, hình thức sử dụng đất đa dạng, ruộng nước phát
triển…đã làm cho nội dung sử dụng đất ngày một phức tạp hơn theo hướng
sử dụng toàn diện, triệt để để các chất dinh dưỡng, sức tải, vật chất cấu thành
và sản phẩm của đất đai để phục vụ con người.
Hiện đại hóa nền kinh tế quốc dân và phát triển kinh tế hàng hóa dẫn
đến sự phân công sử dụng đất theo hướng chuyên môn hóa. Do đất đai có đặc
tính khu vực rất mạnh sự sai khác về ưu thế tài nguyên hết sức rõ rệt, phương
hướng và biện pháp sử dụng đất của các vùng cũng rất khác nhau. Để sử dụng
hợp lý đất đai và đạt được sản lượng và hiệu quả kinh tế cao nhất cần phải có
sự phân công và chuyên môn hóa theo khu vực. Cùng với việc đầu tư, trang bị
và ứng dụng các công cụ kỹ thuật, công cụ quản lý hiện đại sẽ nảy sinh yêu
cầu phát triển các vùng sản xuất nông nghiệp có quy mô lớn và tập trung,
đồng thời cũng hình thành các khu vực chuyên môn hóa sử dụng đất đai khác
nhau về hình thức và quy mô.
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
3. Sử dụng đất đai phát triển theo hướng xã hội hóa và công hữu hóa
Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật và xã hội dẫn tới việc xã hội hóa
sản xuất. Mỗi vùng đất thực hiện sản xuất tập trung một loại sản phẩm và hỗ
trợ bổ xung lẫn nhau đã hình thành nên sự phân công hợp tác mang tính xã
hội hóa sản xuất cũng như xã hội hóa việc sử dụng đất đai.
Đất đai là cơ sở vật chất và là công cụ để con người sinh sống và xã hội

tồn tại. Vì vậy việc chuyên môn hóa theo yêu cầu xã hội hóa sản xuất phải
đáp ứng nhu cầu của xã hội hướng tới lợi ích cộng đồng và tiến bộ xã hội.
Ngay cả ở chế độ xã hội mà mục tiêu sử dụng đất chủ yếu vì lợi ích của tư
nhân, những vùng đất đai hướng dụng công cộng như: Nguồn nước, núi rừng,
khoáng sản, sông ngòi… vẫn có những quy định về chính sách thực thi hoặc
tiến hành công quản, kinh doanh… của nhà nước nhằm ngăn chặn, phòng
ngừa việc tư hữu tạo nên những mâu thuẫn gay gắt của xã hội.
Xã hội hóa sử dụng đất là sản phẩm tất yếu và là yêu cầu khách quan
của sự phát triển xã hội hóa sản xuất. Muốn kinh tế phát triển và thúc đẩy xã
hội hóa sản xuất cao hơn phải thực hiện xã hội hóa và công hữu hóa sử dụng
đất.
Như vậy trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Để đạt
được sự quản lý và sử dụng đất đai tốt nhất, có hiệu quả nhất, tránh lãng phí
đất đai có thể xảy ra thì vẫn phải vẫn phải thực hiện các yêu cầu sau:
Phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, của cả
nước đã được phê duyệt đông thời tuân thủ theo đúng pháp luật, phù với quy
chuẩn, tiêu chuẩn sử dụng đất và các điều kiện kinh tế - xã hội tự nhiên của
mổi địa phương, từng vùng.
Phù hợp trình độ phát triển kinh tế - xã hội ở địa phương đối với từng
loại đất đã được quy hoạch, tránh sử dụng đất không đúng khả năng của loại
đất đã quy hoạch gây tốn kém, lãng phí đất đai
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
Để đảm bảo cho thuận lợi cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân. Việc
bố trí các công trình công cộng, khu giao thông, đất ở, hệ thống kết cấu hạ
tầng kỹ thuật phải được bố chí vào các vị trí thuận lợi nhất phục vụ nhu cầu
của người dân.
Sử dụng tiết kiệm đất đai, có hiệu quả đất đai. Đất đai là tài nguyên vô
cùng quý giá của mỗi quốc gia, nó không thể di chuyển, sản sinh thêm được.
Vì vậy phải sử dụng đất cần hết sức tiết kiệm, gây thất thoát phá hủy đất đai.

Đặc biệt hạn chế việc chuyển đổi mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm ngiệp
sang loại đất khác. Vì đất nông nghiệp đâu phải chỗ nào cũng tốt, cũng có thể
sản xuất nông nghiệp được thuận lợi. Bên cạnh đó, cũng có hạn chế việc
chuyển đất lâm nghiệp sang loại đất khác đặc biệt là đất có rừng, tránh tình
trạng phá hủy rừng gây sói mòn đất đai. Phải chú ý đến cải tạo, bảo vệ môi
trường. Khi sử dụng đất, ta cần bồi dưỡng, cải tạo môi trường trong sạch nâng
cao canh tác thâm canh đất đai, hướng sự phát triển bền vững của đất đai.
III. VAI TRÒ VÀ NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI
1. Vai trò quản lý nhà nước đối với đất đai
Tăng cường năng lực và hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai được bắt
nguồn từ nhu cầu khách quan của việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đáp
ứng nhu cầu đời sống của nhân dân.
Vai trò quản lý nhà nước về đất đai được thể hiện qua các khía cạnh
sau:
- Ban hành hệ thống văn bản pháp luật, tạo môi trường pháp lý cho quản
lý và sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Luật đất đai năm 2003 quy
định nội dung quản lý nhà nước về đất đai, quy định khung giá các loại đất,
quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và một hệ thống văn bản
pháp quy khác. Chính phủ ban hành và các Bộ, ngành Trung ương cụ thể hóa
bằng các thông tư hướng dẫn trong những lĩnh vực liên quan đến quản lý và
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 12 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
sử dụng đất đai. Trên cơ sở đó tạo được một môi trường pháp lý thuận lợi cho
quản lý và sử dụng đất trong thị trường bất động sản giúp cho thị trường hoạt
động sôi nổi và đúng theo pháp luật, hạn chế tình trạng sử dụng đất tùy tiện,
lãng phí, nhà nước khó kiểm soát được hoạt động mua bán, chuyển nhượng…
bất động sản từ chủ thể này sang chủ thể khác.
- Xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất định hướng cho
quản lý và sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Thông qua hoạch định
chiến lược, lập quy hoạch, kế hoạch nhằm phục vụ cho mục đích phát triển

kinh tế xã hội của đất nước, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích đạt hiệu quả
cao, giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai đảm bảo hình thành và xây
dựng nên một thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định.
- Ban hành chính sách và giải pháp vĩ mô nhằm tác động đến quản lý và
sử dụng đất vận hành trong điều kiện thị trường bất động sản. Thông qua việc
ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về quản lý đất đai như chính sách
giá cả, chính sách thuế… nhà nước kích thích các chủ thể kinh tế, cá nhân sử
dụng đất hợp lý, nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất. Bên cạnh đó nhà
nước đưa ra các giải pháp quản lý khác như chính sách quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, đổi mới cơ chế chính sách quản lý đất đai…Hiện nay, thị trường
bất động sản mới nhen nhóm, qúa trình trao đổi bất động sản luôn luôn vận
động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi diễn ra nhiều
dạng khác nhau, nếu không quản lý tốt dễ rơi vào tình trạng phát triển tự phát,
kiềm chế sự phát triển của các thị trường khác. Cho nên, việc quản lý và sử
dụng đất đai vận hành trong thị trường bất động sản là hết sức cần thiết trong
giai đoạn hiện nay.
- Xây dựng và vận hành bộ máy quản lý nhà nước về đất đai nhằm tăng
cường hiệu lực quản lý. Muốn quản lý đất đai được tốt thì phải yêu cầu đầu
tiên là phải xây dựng được một bộ máy quản lý đất đai hiệu quả, thống nhất
từ trên xuống dưới và vận hành tốt trong thực tế.
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 13 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
Từ những vai trò trên, đặt ra cho các nhà quản lý là phải quản lý như
thế nào để nâng cao được hiệu lực của bộ máy quản lý nhất là trong giai đoạn
kinh tế thị trường hiện nay.
2. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Quan hệ đất đai là các quan hệ xã hội trong các lĩnh vực kinh tế, bao
gồm: Quan hệ sử dụng đất đai, quan hệ các sản phẩm do sử dụng đất đai mà
có, cơ sơ của các quan hệ này là chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Các quyền năng của quyền sở hữu nhà nước về đất đai được nhà nước

thực hiện trực tiếp bằng việc nhà nước xác lập các chế độ pháp lý về quản lý
và sử dụng đất, các quyền năng này không chỉ được thực hiện trực tiếp mà
còn được thực hiện thông qua các hệ thống các cơ quan quản lý nhà nước về
đất đai và thực hiện thông qua các tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo những
điều kiện và theo sự giám sát của nhà nước.
Hoạt động đó của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện
quyền sở hữu nhà nước về đất đai, rất phong phú và đa dạng, gổm 13 nội
dung quản lý:
2.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất và
tổ chức thực hiện các văn bản đó
Chính sách và pháp luật quản lý nhà nước về đất đai có một vị trí rất
lớn đối với việc quản lý và sử dụng đất. Muốn quản lý và sử dụng đất đai
được tốt thì nhà nước phải có một hệ thống quản lý, công cụ quan trọng nhất
là pháp luật. Văn bản pháp luật bắt buộc mọi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình
phải tuân thủ theo, đó chính là hệ thống cơ quan quyền lực của nhà nước từ
trung ương đến địa phương. Luật Đất đai năm 2003 quy định nội dung quản
lý nhà nước về đất đai, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ,
cùng với các văn bản pháp quy khác, chính phủ ban hành và được các bộ
ngành từ trung ương cụ thể hóa bằng các nghị định, thông tư hướng dẫn có
liên quan đến quản lý đất đai như nghị định 181 của chính phủ ngày
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 14 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai, Nghị định 87 của chính phủ quy
định về khung giá các loại đất, Nghị định 198 của chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất…các văn bản pháp luật trên đây có tác dụng tích cực đối với
quản lý nhà nước về đất đai, thể hiện đường lối thống nhất quản lý nhà nước,
làm cho việc sử dụng đất trên địa bàn cả nước đi vào nề nếp. Tuy nhiên, bên
cạnh đó hệ thông văn bản trên đôi khi còn nhiều bất cập thể hiện:
Hiện nay thiếu nhiều chính sách về luật pháp có liên quan đến cơ chế
vận hành thị trường bất động sản.

Luật đất đai năm 2003 chỉ đề cập đến giấy chứng nhận sử dụng đất mà
không đồng bộ với đăng ký bảo hộ quyền sở hữu nhà.
Giá đền bù cho đất nông nghiệp quá thấp, giá thuê đất quá cao.
2.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính
Mỗi đơn vị hành chính đều có những địa giới hành chính nhất định.
Việc xác định địa giới hành chính giúp ta phân biệt rõ đơn vị hành chính này
và đơn vị hành chính khác. Theo quy định của Luật Đất đai 2003:
- Hồ sơ địa giới hành chính là hồ sơ phục vụ việc quản lý nhà nước đối
với địa giới hành chính.
- Bản đồ hành chính là bản đồ thể hiện ranh giới các đơn vị hành chính
kèm theo địa danh và một số yếu tố về tự nhiên, kinh tế, xã hội. Bản đồ hành
chính của địa phương nào thì được lập trên cơ sở bản đồ địa giới hành chính
của địa phương đó.
- Địa giới hành chính: Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành
chính các cấp trong phạm vi cả nước.
Việc xác định địa giới hành chính giúp quản lý hồ sơ địa giới hành
chính rõ dàng, lập bản đồ hành chính, quản lý được toàn bộ diện tích đất đai.
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
2.3. Khảo sát đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ quy hoạch sử
dụng đất
- Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có
liên quan, lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà
nước xác nhận. Bản đồ địa chính là thành phần của hồ sơ địa chính phục vụ
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất
đai tại thời điểm xác định được lập theo đơn vị hành chính. Bản đồ hiện trạng
sử dụng đất được lập mỗi năm 1 lần gắn với việc kiểm kê đất đai để phục vụ

cho công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ
quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch
sử. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất được lập 10 năm một lần với kỳ quy hoạch
sử dụng đất.
Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình
thể, kích thước, diện tích, loại đất, tên chủ thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu
cầu tổ chức kê khai đăng ký.
Để sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả sử dụng cao thì cần nắm được toàn
bộ vốn đất về số lượng, chất lượng đất đai. Từ đó phát hiện được năng lực sử
dụng đất đai, tiêu chuẩn hóa các loại đất phục vụ cho các nhu cầu phát triển
kinh tế xã hội. Điều tra khảo sát là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong
công tác quản lý đất đai. Thực hiện tốt công việc này giúp nhà nước nắm
được số lượng phân bố, cơ cấu, chủng loại đất đai.
Việc điều tra khảo sát đất đai tùy thuộc vào nội dung sử dụng đất đai.
Điều tra hiện trạng sử dụng đất được tiến hành theo quy định của pháp luật
trên đơn vị xã phường, thông qua đó biết được diện tích, hiện trạng phân bố
sử dụng đất. Dựa trên tình hình sử dụng đất thông qua địa bạ xác định được vị
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 16 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
trí, gianh giới, diện tích và mục đích sử dụng từng loại đất. Xác định chủ sử
dụng đất là ai. Bên cạnh đó, trên cơ sở đăng ký biến động đất đai, thu thập các
thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế của đất: thổ nhưỡng đất đai, thảm thực
vật, khí tượng thủy văn, địa chất. Vị trí của từng khu vực về điều kiện giao
thông, vị trí thuận lợi sử dụng các công trình công cộng…từ đó phân bố đất
đai sử dụng hiệu quả cao.
2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch đất đai là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục
tiêu trọng tâm là nghiên cứu vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng đất
đai, các điểm dân cư. Quy hoạch đất đai có liên quan nhiều đến khu vực khoa

học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản
xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi giải trí của nhân dân tổ
chức hạ tầng kỹ thuật. Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của
nhà nước thể hiện đồng thời về kinh tế, kỹ thuật, pháp chế. Việc tổ chức sử
dụng đất đai hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ
quỹ đất và tổ chức sử dụng đất như là tư liệu sản xuất nhằm nâng cao hiệu
quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường.
Quy hoạch đất đai là loại văn bản có tính pháp lý cao nhất bắt buộc các
đối tượng, sử dụng phải tuân thủ, chỉ được phép sử dụng trong phạm vi ranh
giới của mình. Do đó Nhà nước có cơ sở để quản lý về đất đai và nhà ở, giải
quyết các tranh chấp, vướng mắc của các đối tượng sử dụng.
Quy hoạch giúp Nhà nước kiểm soát mọi diễn biến về tình hình đất đai
làm cơ sở để nhà nước tiến hành giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và đầu tư phát triển sản xuất. Thông qua đó nhà nước có thể dễ dàng kiểm
tra, theo dõi tình hình sử dụng xây dựng đất đai, ngăn chặn tình trạng sử dụng
lãng phí, bừa bãi, sử dụng không đúng mục đích.
Quy hoạch đất đai tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai hợp lý: lợi ích
là công cụ điều hòa các mâu thuẫn trong việc sử dụng đất đai. Quy hoạch đất
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 17 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
đai dựa trên sự phát triển hài hòa của cả cộng đồng. Trên cơ sở đất đai và nhà
ở đã được phân hạng, Nhà nước bố trí sắp xếp các loại đất đai cho các đối
tượng quản lý và sử dụng. Do đứng trên phương diện lợi ích tổng thể của cả
cộng đồng nên việc bố trí, xắp sếp này sẽ hợp lý hơn, mang lại hiệu quả cao
hơn, sẽ sử dụng tiết kiệm được các yếu tố đất đai phù hợp với các điều kiện
thực tế của các nguồn lực.
Mặt khác, khi có quy hoạch đất đai, các đối tượng sử dụng, quản lý, sở
hữu đất đai sẽ hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền trên mảnh đất của
họ. Do đó, họ sẽ yên tâm đầu tư các phương tiện cần thiết để khai thác triệt để
các lợi ích từ phần đất của mình dẫn đến hiệu quả sử dụng đất được nâng lên.

Quy hoạch đất đai tạo điều kiện cho việc tính thuế, xác định giá cả các loại
đất đai hợp lý. Thông qua công tác quy hoạch, các thông tin về các loại đất
được thu thập, xử lý, tổng hợp và được thể hiện trên bản đồ quy hoạch.
Những thông tin này có thể là loại đất, quy mô của các chủ sử dụng, mục đích
sử dụng của từng thửa đất (quy hoạch đất đai cấp xã thể hiện rõ thông tin
này). Từ đó cơ quan tài chính có thể dựa vào các thông tin này có thể tiến
hành định giá đất, xác định mức thuế của từng hộ sử dụng phải nộp (vì thuế
suất đối với từng mục đích sử dụng là khác nhau)
2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất
Giao đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định
hành chính cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Cho thuê đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng
cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
+ Quy hoạch, kế hoach sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 18 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Quản lý chặt tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất, tránh tình trạng
chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện. Nhất là những loại đất phải xin phép
mới được chuyển mục đích sử dụng đất. Có như vậy mới tạo điều kiện thuận
lợi để người sử dụng đất linh hoạt trong chuyển mục đích sử dụng và để việc
sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế cao.
Đền bù đất: Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đất đai đô thị,
Nhà nước có quyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển. Với

quỹ đất có hạn trong khi xã hội ngày càng phát triển với tốc độ cao, nhu cầu
sử dụng đất ngày càng nhiều bên cạnh đó tình hình sử dụng đất còn thiếu hiệu
quả chưa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước và thực trạng
của việc đền bù đất khi thu hồi để giao đất sử dụng vào mục đích khác. Ta
nhận thấy công tác đền bù đất chính là giải pháp để sử dụng đất đai hợp lý,
hiệu quả theo đúng yêu cầu và quan điểm của Đảng và Nhà nước, góp phần
làm tăng quỹ đất đưa vào sử dụng và tăng hiệu quả sử dụng đất.
2.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cập giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ
địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất, nó có quan hệ mật thiết và liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất
cả mọi người, bởi nó thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai và nhằm
tạo cơ sở pháp lý cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất,
đồng thời tạo cơ sở cho người sử dụng đất có điều kiện đầu tư khai thác có
hiệu quả cao nhất. Trong tình hình hiện nay công tác đăng ký đất đai là yêu
cầu bức xúc và là nhiệm vụ chiến lược của toàn ngành địa chính nhằm hoàn
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 19 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ban
đầu làm cơ sở để triển khai thi hành luật đất đai ở các cấp thành nề nếp.
- Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính: Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính, hướng dẫn việc lập, chỉnh lý và quản lý
hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính bao gồm: Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ
mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan của
nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất. Là chứng từ pháp lý xác định hợp pháp
quyền sử dụng đất giữa Nhà nước với người được giao đất. Thông qua giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thực

hiện các quyền sử dụng đất của mình mà Nhà nước đã quy định: Chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi, góp vôn liên doanh. Các
quyền này chỉ được thực hiện trong thời gian giao đất và phải đúng mục đích
sử dụng được giao. Trên cơ sở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp
thì các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thể yên tâm có thể yên tâm đầu tư
thâm canh đất đai tạo cho hệ số sử dụng đất cao hơn.
2.7. Thống kê, kiểm kê đất đai
Là chế độ điều tra, tập hợp phân tích về số lượng, chất lượng đất. Tình
trạng phân bố sử dụng đất và quyền sử dụng đất, cung cấp các số liệu thông
kê cho các cơ quan quản lý nhà đất. Là công tác quan trọng nhằm xác định,
nắm vững được tình hình biến động đất đai trong các giai đoạn, các thời kỳ để
cung cấp các thông tin cần thiết về biến động sử dụng đất đai, giúp cho công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cũng như công tác quản lý khác tạo
điều kiện cho việc sử dụng đất đai có hiệu quả cao.
2.8. Quản lý tài chính về đất đai
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 20 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
Tài chính về đất đai bao gồm: nguồn thu ngân sách từ đất đai, tư vấn
giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất… Quản lý tài chính về đất đai tức là đặt
vấn đề tài chính vào luất đất đai để đảm bao nguyên tắc:
Quản lý nhà nước về kinh tế trong nền kinh tế thị trường.
Quản lý điều tiết của nhà nước trong thị trường bất động sản một cách
có hiệu quả.
Đặt đất đai vận động theo cơ chế thị trường.
Nếu không đưa vấn đề tài chính đất đai vào luật để quản lý sẽ rơi vào
tình trạng buông lỏng thị trường bất động sản gây thất thu cho ngân sách nhà
nước
2.9. Quản lý và phát triển thị trường sử dụng đất trong thị trường bất động
sản
Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ mua bán về hàng hóa

bất động sản gồm: mua bán, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi
giới, tư vấn về bất động sản giữa các chủ thể liên quan, giữa người cung,
người có nhu cầu và người tư vấn bất động sản.
Thị trường bất động sản bên cạnh những tác động tích cực còn rất
nhiều khuyết tật của cơ chế thị trường, đặc biệt là với thị trường mới được
hình thành như ở nước ta hiện nay. Việc chỉ chạy theo lợi ích trước mắt, theo
lợi nhuận sẽ ít ai quan tâm đến cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế, xã hội và bảo
vệ tai nguyên thiên nhiên. Với một thị trường mới hình thành, hệ thống văn
bản để quản lý còn nhiều thiếu sót, việc thị trường ngầm vẫn còn tồn tại, làm
thất thu ngân sách nhà nước. Do đó, sự điều tiết của nhà nước là cần thiết và
hết sức quan trọng đảm bảo nền kinh tế xã hội, thị trường bất động sản phát
triển ổn định lành mạnh.
2.10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 21 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
Quyền của người sử dụng đất bao gồm các quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh…; được
hưởng các thành quả do đất mang lại, được bảo hộ khi bị người khác xâm
phạm…
Nghĩa vụ của người sử dụng đất: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng
ranh giới thửa, phải đăng ký quyền sử dụng đất, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài
chính về đất đai, thực hiện các biện pháp bảo vệ đất đai…
Giám sát và quản lý việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất không những giúp nhà nước quản lý chặt hiện trạng sử dụng đất đai
mà còn giúp tăng nguồn thu tư ngân sách nhà nước từ tiền thuê đất, thuế đất,
tránh tình trạng sử dụng đất tùy tiện không theo quy định của pháp luật.
2.11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về đất đai
Trong quá trình sử dụng đất đai, các cá nhân, các tổ chức và cả cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai không tránh khỏi những sai phạm do mục đích tư

lợi cá nhân và do thiếu hiểu biết về pháp luật cũng như những vấn đề bất cập
giữa hiểu pháp luật và thi hành pháp luật. Vì vậy, để phát hiện những vi
phạm, những bất hợp lý trong việc sử dụng và thực hiện pháp luật về đất đai
thì cần có thanh tra, kiểm tra đất đai.
Thông qua thanh tra và kiểm tra đất đai sẽ phát hiện, ngăn ngừa và sử
lý kịp thời những vi phạm pháp luật, tranh chấp, lãnh phí, lấn chiếm và hủy
hoại đất đai. Cũng qua hoạt động thanh tra, kiểm tra, sẽ giúp xử lý tốt hơn các
khiếu nại, tranh chấp, tố cáo về đất đai. Qua hoạt động thanh tra, kiểm tra
phát hiện và kiến nghị với các cơ quan quản lý nhà nước sửa chữa những
thiếu sót trong quá trình quản lý đất đai. Đồng thời, hoàn thiện các chế độ,
chính sách về quản lý và sử dụng đất đai.
2.12. Giải quyết, tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong việc quản lý và sử dụng đất
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 22 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
Trong quan hệ về đất đai việc giải quyết tranh chấp về đất đai là một
trong những biện pháp nhất định để pháp luật đất đai được phát huy vai trò.
Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, nhà nước điều chỉnh các quan
hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích của nhà nước và của xã hội, đồng thời giáo
dục ý thức pháp luật cho mọi người dân.
Tố cáo về đất đai là sự phát hiện với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
về những hành vi trái pháp luật về đất đai của các cá nhân, tổ chức và cơ quan
nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Để đảm bảo cho những quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý
và sử dụng đất đai diễn ra phù hợp với ý chí của nhà nước và của người sử
dụng đất thì việc giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai có ý nghĩa hết sức
quan trọng nhằm đáp ứng kịp thời và đầy đủ những yêu cầu đương sự theo
pháp luật.
2.13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
Các hoạt động dịch vụ công về đất đai như: các loại thuế và thu đối với

đất… phải quản lý chặt chẽ các hoạt động này để nâng cao hiệu lực sử dụng
đất và tạo công bằng trong xã hội.
IV. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT
1. Điều kiện tự nhiên
1.1. Yếu tố khí hậu
Trong điều kiện tự nhiên, khí hậu là yếu tố hạn chế hàng đầu của việc
sử dụng đất đai. Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng rất lớn trực tiếp đến sản xuất
nông nghiệp và điều kiện sinh hoạt của con người. Nhiệt độ bình quân cao
hay thấp, cường độ ánh sáng mạnh hay yếu, thời gian chiếu sáng dài hay ngắn
đều ảnh hưởng đến sự phân bố sinh trưởng và phát triển của cây trồng. Lượng
mưa nhiều hay ít, bốc hơi mạnh hay yếu có ý nghĩa quan trọng trong việc giữ
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 23 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
nhiệt độ và độ ẩm của đất cũng như khả năng đảm bảo cung cấp nước cho
sinh trưởng của cây trồng…
1.2. Điều kiện đất đai ( địa hình và thổ nhưỡng)
Sự khác nhau giữa địa hình, địa mạo độ cao so với mặt nước biển, độ
dốc và hướng dốc… thường dẫn tới sự khác nhau về đất đai và khí hậu, từ đó
ảnh hưởng đến sản xuất phân bố các ngành nông , lâm nghiệp. Địa hình và độ
dốc ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp đặt ra yêu cầu xây
dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa. Đối với đất phi nông nghiệp
địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng đến giá trị công trình và gây khó khăn cho thi
công. Điều kiện thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến sản xuất nông nghiệp. Độ
phì của đất là tiêu chí quan trọng về sản lượng cao hay thấp. Độ dày tầng đất
và tính chất đất có ảnh hưởng lớn đối với sinh trưởng của cây trồng.
Đặc thù của điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của
vùng với sự khác biệt về điều kiện ánh sáng, nhiệt độ, nguồn nước và các điều
kiện tự nhiên khác sẽ quyết định đến khả năng, công dụng và hiệu quả sử
dụng đất. Vì vậy trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên,
tận dụng các lợi thế nhằm đạt hiệu quả cao nhất về xã hội, môi trường và kinh

tế.
2. Điều kiện kinh tế, kỹ thuật và xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế độ xã hội, dân số và lao động, thông tin và
quản lý, chính sách môi trường và đất đai, yêu cầu quốc phòng,…Điều kiện
kinh tế xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc sử dụng và
quản lý đất đai. Thực vậy, quản lý và sử dụng đất được quyết định bởi yêu
cầu của xã hội và mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ nhất định. Điều kiện tự
nhiên của đất đai cho phép xác định khả năng thích ứng về phương thức sử
dụng đất. Còn sử dụng như thế nào được quyết định bởi sự năng động của con
người và các điều kiện kinh tế xã hội kỹ thuật hiện có.
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 24 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
Trong một vùng hoặc trên phạm vi một nước, điều kiện tự nhiên của
đất đai thường có sự khác biệt không lớn, về cơ bản là giống nhau. Nhưng với
điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau, dẫn đến tình trạng có vùng đất đai được
khai thác sử dụng triệt để từ lâu đời và đã đem lại hiệu quả kinh tế rất cao; có
nơi thì bỏ hoang hoặc khai thác hiệu quả rất thấp…Có thể nhận thấy điều kiện
tự nhiên của đất đai chỉ là nhân tố khách quan, khai thác và sử dụng đất đai
quyết định vẫn là con người. Cho dù điều kiện tự nhiên có nhiều lợi thế,
nhưng các điều kiện xã hội, kinh tế, kỹ thuật không tương ứng, thì ưu thế tài
nguyên cũng khó có thể trở thành sức sản xuất hiện thực, cũng như chuyển
hóa thành ưu thế kinh tế.
Ảnh hưởng các điều kiện kinh tế đến việc sử dụng đất được đánh giá
bằng hiệu quả sử dụng đất. thực trạng sử dụng đất liên quan đến lợi ích kinh
tế của người sở hữu sử dụng đất, sử dụng và kinh doanh đât đai. Trong điều
kiện nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đất được dùng
cho xây dựng cơ sở hạ tầng đều dựa trên nguyên tắc hạch toán kinh tế thông
qua việc tính toán hiệu quả kinh doanh sản xuất. Tuy nhiên, nếu có chính sách
ưu đãi sẽ tạo điều kiện cải thiện và hạn chế việc sử dụng theo kiểu bóc lột đất
đai. Mặt khác sự quan tâm quá mức đến lợi nhuận tối đa, cũng dẫn đến việc

sử dụng đất đai không hợp lý, thậm chí hủy hoại đất đai.
Thí dụ việc gia tăng đô thị hóa và phát triển các khu công nghiệp là một
trong những chỉ tiêu đánh giá sự tiến bộ, phồn vinh của xã hội, có thể đem lại
lợi ích rất lớn cho những người kinh doanh bất động sản chủ đất các nhà công
nghiệp, chủ doanh nghiệp…Nhưng sự phân bố đất đai không hợp lý, thiếu lý
trí, không chú ý đến xử lý nước thải, khí thải và chất thải đô thị, công nghiệp
sẽ làm mất đi vĩnh viễn diện tích lớn đất cạnh tác, cùng với việc gây ô nhiễm
đất đai, nguồn nước, bầu khí quyển, hủy hoại chất lượng môi trường cũng như
những hiệu quả khôn lường khác.
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 25 GVHD: TS. Nguyễn Thế Phán
Từ những vấn đề nêu trên cho thấy các yếu tố điều kiện tự nhiên và
điều kiện kinh tế - xã hội tạo ra nhiều tổ hợp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
đai. Tuy nhiên mỗi yếu tố giữ vị trí và có tác động khác nhau. Trong đó, điều
kiện tự nhiên là yếu tố cơ bản để xác định công dụng của đất đai, có ảnh
hưởng trực tiếp, cụ thể và sâu sắc, nhất là đối với sản xuất nông nghiệp; Điều
kiện kinh tế sẽ kiềm chế tác dụng của con người trong việc sử dụng đất; Điều
kiện xã hội tạo ra những khả năng khác nhau cho các yếu tố kinh tế và tự
nhiên tác dụng đến việc sử dụng đất. Vì vậy cần phải cần vào quy luật tự
nhiên và quy luật kinh tế - xã hội để nghiên cứu, sử lý mối quan hệ giữa các
nhân tố tự nhiên kinh tế - xã hội trong lĩnh vực sử dụng đất đai. Căn cứ vào
yêu cầu của thị trường và của xã hội xác định mục đích sử dụng đất. Kết hợp
chặt chẽ yêu cầu sử dụng với ưu thế tài nguyên của đất đai để đạt tới cơ cấu
tổng thể hợp lý nhất, với diện tích đất đai có hạn sẽ mang lại hiệu quả kinh tế,
hiệu quả xã hội ngày càng cao và sử dụng đất đai được bền vững.
3. Yếu tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất đều cần đến
đất đai như: điều kiện không gian để hoạt động. Không gian, bao gồm cả vị trí
và mặt bằng, đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của
tự nhiên ban phát cho xã hội loài người. Vì vậy không gian trở thành một

trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc quan lý và sử dụng đất.
Không gian mà đất đai cung cấp có đặc tính vĩnh cửu, cố định vị trí khi
sử dụng và số lượng không thể vượt phạm vi quy mô hiện có. Do vị trí và
không gian của đất đai không bị mất đi và cũng không tăng thêm trong qúa
trình sử dụng, nên phần nào đã giới hạn sức tải nhân khẩu và số lượng người
lao động, có nghĩa tác dụng hạn chế không gian đất đai sẽ thường xuyên xảy
ra khi dân số và kinh tế tự nhiên luôn phát triển.
Sinh viên: Cầm Việt Thái Lớp: Địa Chính 46