đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phú lương, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2007 -2010

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



NGUYỄN VĂN THÀNH




ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2007 -2010


CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 62 16



L
L
U
U
Ậ
Ậ
N
N

V
V
Ă
Ă
N
N


T
T
H
H
Ạ
Ạ
C
C


S
S
Ĩ
Ĩ


K
K
H
H

O
O
A
A


H
H
Ọ
Ọ
C
C


N
N
Ô
Ô
N
N
G
G


N
N
G
G
H
H

I
I
Ệ
Ệ
P
P




Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. HOÀNG HẢI





THÁI NGUYÊN - 2010


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực, chƣa sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự
giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã đƣợc cảm ơn. Các thông tin, tài liệu
trình bày trong luận văn này đã đƣợc ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả
Nguyễn Văn Thành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận đƣợc sự
quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Phú Lƣơng - tỉnh Thái Nguyên,
các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp này tôi xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:
1. TS. Hoàng Hải - Cục Thẩm định và đánh giá tác động môi trƣờng -
Tổng cục Môi trƣởng, Bộ Tài Nguyên và Môi trƣờng. Ngƣời đã trực tiếp
hƣớng dẫn, chỉ đạo tận tình và đóng góp nhiều ý kiến quý báu, tạo điều kiện
thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này.
2. Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trƣờng
và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trƣờng Đại học Nông Lâm,
Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập.
3. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên
và Môi trƣờng huyện Phú Lƣơng và các phòng ban khác thuộc UBND huyện
Phú Lƣơng - tỉnh Thái Nguyên; cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các xã, thị
trấn: thị trấn Đu, thị trấn Giang Tiên, xã Yên Đổ, xã Ôn Lƣơng, xã Yên Ninh,

xã Phấn Mễ, xã Vô Tranh, xã Tức Tranh huyện Phú Lƣơng - Tỉnh Thái Nguyên
cùng bạn bè đồng nghiệp và ngƣời thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi
trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả
Nguyễn Văn Thành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích - yêu cầu của đề tài 2
* Mục đích 2
* Yêu cầu 2
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1.1. Bất động sản 3
1.1.2. Thị trƣờng bất động sản 3
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 4
1.2.1. Khái niệm về giá đất 4
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 5
1.2.2.1. Địa tô 5
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng 6
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu 6
1.2.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 8
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 10
1.2.4. Các phƣơng pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 12

1.2.5. Các khái niệm liên quan 13
1.3. ĐẤU GIÁ Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI 15
1.3.1. Trung Quốc 15
1.3.2. Đài Loan 17
1.3.3. Nhật Bản 18
1.4. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 20
1.4.1. Quá trình hình thành chủ trƣơng đấu giá đất ở Việt Nam 20
1.4.1.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tƣ xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam 20

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

iv
1.4.1.2. Hình thành chủ trƣơng đấu giá đất ở Việt Nam 22
1.4.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 23
1.4.3. Các văn bản quy định về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 26
1.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phƣơng 28
1.4.4.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội 28
1.4.4.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Đà Nẵng 29
1.4.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh 30
CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1. ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU 32
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU 32
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 32
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phú Lƣơng, tỉnh
Thái Nguyên 32
2.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên 32
2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt 33
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử

dụng đất 33
2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
2.4.1. Phƣơng pháp kế thừa các tài liệu liên quan 33
2.4.2. Phƣơng pháp điều tra thống kê 33
2.4.3. Phƣơng pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 33
2.4.4. Phƣơng pháp phân tích tổng hợp 34
2.4.5. Phƣơng pháp chuyên gia 34
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI HUYỆN PHÚ LƢƠNG 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 35
3.1.1.1. Vị trí địa lý 35

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

v
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo 35
3.1.1.3. Khí hậu 37
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên tự nhiên 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 37
3.1.2.1. Kinh tế 37
3.1.2.2. Dân số và lao động 38
3.1.2.3. Cơ sở hạ tầng 40
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội tác động đến việc
sử dụng đất đai 40
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI HUYỆN PHÚ LƢƠNG41
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai 41
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Phú Lƣơng 44
3.2.3. Biến động đất đai huyện Phú Lƣơng giai đoạn 2005 - 2010 46
3.3. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN PHÚ LƢƠNG TRONG THỜI GIAN QUA 47

3.3.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Phú Lƣơng 47
3.3.1.1. Văn bản của tỉnh Thái Nguyên 47
3.3.1.2. Văn bản của huyện Phú Lƣơng 48
3.3.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 50
3.3.2.1 . Đối tƣợng đƣợc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 50
3.3.2.2. Ngƣời không đƣợc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 50
3.3.2.3. Điều kiện của các lô đất đấu giá quyền sử dụng đất 50
3.3.2.4. Điều kiện đƣợc đăng ký tham gia đấu giá 50
3.3.2.5. Đăng ký tham gia đấu giá 52
3.3.2.6. Giá khởi điểm đấu giá 52
3.3.2.7. Hình thức và trình tự đấu giá 53
3.3.2.8. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. 54
3.3.2.9. Các vấn đề khác 56

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

vi
3.3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 57
3.4. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN PHÚ LƢƠNG 57
3.4.1. Khu dân cƣ phố Giang Bình - thị trấn Giang Tiên 59
3.4.2. Đấu giá tại khu dân cƣ Thác Lở - thị trấn Đu 60
3.4.3. Đấu giá tại khu dân cƣ xóm Xuân trƣờng - xã Ôn Lƣơng 64
3.4.4. Đấu giá các lô đất tại khu dân cƣ Chợ Yên Đổ - xã Yên Đổ 66
3.4.5. Tổng hợp đấu giá quyền sử dụng đất từ 04 khu quy hoạch dân cƣ 68
3.4.6. So sánh giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá chuyển nhƣợng
thực tế trên thị trƣờng 78
3.4.7. Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá quyền sử dụng đất 80
3.5. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƢƠNG 81
3.5.1. Hiệu quả kinh tế 81

3.5.1.1. Đối với Nhà nƣớc 81
3.5.1.2. Đối với ngƣời sử dụng đất 83
3.5.2. Hiệu quả xã hội 84
3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai. 85
3.5.4. Hiệu quả môi trƣờng 86
3.6. MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 87
3.6.1. Công tác tổ chức 87
3.6.2. Đối với ngƣời tham gia đấu giá 87
3.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 88
3.7. MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90
KẾT LUẬN 90
KIẾN NGHỊ 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Phú Lƣơng năm 2009 39
Bảng 3.2. Cơ cấu các loại đất theo mục đích sử dụng năm 2010 45
Bảng 3.3. Tình hình biến động đất đai của huyện năm giai đoạn 2005-2010 46
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú
Lƣơng giai đoạn 2007 - 2010 58
Bảng 3.5. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ phố Giang Bình - thị
trấn Giang Tiên 59
Bảng 3.6: Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá Khu dân cƣ Phố Giang Bình 60
Bảng 3.7: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cƣ Thác Lở - thị trấn
Đu 62

Bảng 3.8: Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá Khu dân cƣ Thác Lở - Thị trấn
Đu 63
Bảng 3.9: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cƣ xóm Xuân Trƣờng
- xã Ôn Lƣơng 65
Bảng 3.10 : Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá tại khu dân cƣ xóm Xuân
Trƣờng - xã Ôn Lƣơng 66
Bảng 3.11: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cƣ Chợ xã Yên Đổ 67
Bảng 3.12 : Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá tại khu dân Chợ xã Yên Đổ 68
Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả đấu giá 04 khu quy hoạch dân cƣ tại huyện Phú Lƣơng 69
Bảng 3.14: Tổng hợp bƣớc giá, giá sàn tại khu đất đấu giá 72
Bảng 3.15: Số ngƣời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 75
Bảng 3.16: Kết quả phân loại ngƣời tham gia đấu giá và ngƣời trúng đấu giá 76
Bảng 3.17: Tổng số tiền thu đƣợc sau khi đấu giá 78
Bảng: 4.18. Tổng hợp giá sàn - giá trúng đấu giá - giá thị trƣờng 79
Bảng 3.19. Tổng số lô và diện tích đất đã đƣa vào sử dụng 80
Bảng 3.20: So sánh hiệu quả kinh tế theo 2 hình thức: giao đất và đấu giá đất 83

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

viii
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản 19
Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên 36
Hình 3.2. Cơ cấu dân số huyện Phú Lƣơng năm 2010 38
Hình 3.3. Cơ cấu đất đai huyện Phú Lƣơng năm 2010 46
Hình 3.4. Biến động cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 47
Hình 3.5. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất 57
Hình 3.6. Hình thức và trình tự đấu giá 73
Hình 3.7. Biểu đồ so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trƣờng 79
Hình 3.8. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại các khu quy hoạch dân cƣ 81

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

ix
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

TỪ VIẾT TẮT
NGHĨA
BTC
Bộ Tài chính
CP
Chính phủ
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
NĐ
Nghị định
STT
Số thứ tự
TT
Thông tƣ
QSD
Quyền sử dụng
QĐ
Quyết định
UBND
Uỷ ban nhân dân


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Theo quy luật chung của phát triển nền kinh tế từ nông nghiệp lạc hậu lên
công nghiệp tiên tiến và hiện đại, Việt Nam đang tiến hành quá trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá các ngành kinh tế. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ
chế kinh tế thị trƣờng đã từng bƣớc đƣợc hình thành; các thành phần kinh tế phát
triển mạnh mẽ là xu hƣớng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nƣớc ta luôn đổi mới hoàn
thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc nhằm phát
huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất
nƣớc. Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, tại Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày
19/5/2004 đã nêu rõ trong mục tiêu phát triển thị trƣờng bất động sản là “Khai
thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; đặc biệt là bất động sản nhà đất,
phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế
- xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nƣớc”.[14]
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nƣớc có khác nhau nhƣng thƣờng chiếm trên dƣới
40% lƣợng của cải vật chất của mỗi nƣớc. Thị trƣờng bất động sản là một trong
những thị trƣờng quan trọng của nền kinh tế thị trƣờng bởi thị trƣờng này liên quan
trực tiếp tới một lƣợng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng nhƣ giá trị của các
mặt trong nền kinh tế quốc dân. Ngoài ra, bất động sản còn là tài sản lớn của từng
hộ gia đình, ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó
còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Thị trƣờng bất động
sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ đƣợc huy động. [40].
Phát triển và quản lý tốt thị trƣờng bất động sản, đặc biệt là thị trƣờng
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý thuộc
sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, góp phần kích thích sản xuất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

2
phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách, đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về
nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn.
Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá - hiện đại hoá đất nƣớc, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một
hƣớng đi mới cho thị trƣờng bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị
trƣờng đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Với mục tiêu phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện, hiệu quả
của đấu giá quyền sử dụng đất để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn đồng thời
nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh thị trƣờng bất động sản thông qua công tác đấu
giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên
giai đoạn 2007-2010”.
2. Mục đích - yêu cầu của đề tài
* Mục đích
- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất;
- Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số khu quy
hoạch dân cƣ đã đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Phú Lƣơng, tỉnh Thái Nguyên;
- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện hơn quy trình, cơ chế, biện pháp để công
tác đấu giá hiệu quả hơn;
* Yêu cầu
- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng
đất của Trung ƣơng và địa phƣơng.
- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
- Đƣa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất.

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

3
Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản đƣợc chia thành 2 loại là bất động
sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nƣớc có khác
nhau, nhƣng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với
đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản là các
tài sản không thể di dời đƣợc bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.[27]
Đất đai là bất động sản nhƣng pháp luật mỗi nƣớc cũng có những quy định
khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trƣờng bất động sản. Các nƣớc theo
kinh tế thị trƣờng nhƣ Mỹ, các nƣớc EU, Nhật, Australia, một số nƣớc ASEAN-
Thailand, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản
(Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá đƣợc giao dịch trên thị trƣờng bất động
sản; Trung Quốc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) đƣợc phép giao dịch
trên thị trƣờng bất động sản, nhƣng đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc không đƣợc
mua bán mà chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nƣớc ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều đƣợc tham
gia vào thị trƣờng bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động
sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng
chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nƣớc ta thì đất
đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai
không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất

một số loại đất và của một số đối tƣợng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới
đƣợc coi là hàng hoá và đƣợc đƣa vào lƣu thông thị trƣờng bất động sản.[37]
1.1.2. Thị trƣờng bất động sản
Thị trƣờng bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

4
tế. Thị trƣờng bất động sản có liên quan đến lƣợng tài sản rất lớn trong nền kinh tế
của một nƣớc. Việc phát triển thị trƣờng bất động sản tạo ra những kích thích cho
đầu tƣ vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các
vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các
nguồn lực tài chính cho nền kinh tế Với vai trò hết sức quan trọng nói trên của
bất động sản và thị trƣờng bất động sản đối với nền kinh tế. [11]
Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam là trao
đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với
đất. [12], [24].
1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào
đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng
có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền
cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng,
giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng
diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [30].
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trƣờng - sự quản lý của

Nhà nƣớc, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trƣờng bởi các quy luật cạnh
tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nƣớc điều tiết và quản lý thị trƣờng
chuyển nhƣợng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhƣng giá đất lại phụ thuộc vào
khả năng, phƣơng thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác
định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó [4].

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

5
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản phẩm
thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở
hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất.
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những ngƣời chiếm
hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm
thặng dƣ do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tƣ bản,
do còn chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực
chất, địa tô tƣ bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dƣ thừa ra ngoài lợi nhuận
bình quân và do nhà tƣ bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. [24]
Địa tô tƣ bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tƣ bản
kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tƣ bản,
có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ
nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tƣ hữu của địa chủ
hay nhà tƣ bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền bị xoá bỏ, nhƣng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà
nƣớc và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dƣới chủ nghĩa tƣ bản. [30].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn nhƣ ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ hơn, hoặc tƣ bản đầu tƣ thêm có hiệu suất cao

hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những
ngƣời kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu đƣợc một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt [30]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó
đƣợc chuyển cho địa chủ dƣới hình thức địa tô chênh lệch. Nhƣ vậy địa tô chênh
lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tƣ bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô
chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song đƣợc phân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

6
phối một phần dƣới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã
nông nghiệp của nông dân, một phần dƣới hình thức thu nhập của Nhà nƣớc.
Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu đƣợc trên những ruộng đất có độ màu
mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trƣờng tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II
là địa tô chênh lệch thu đƣợc do đầu tƣ, thâm canh trên thửa đất đó.
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tác động sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hƣởng
bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu đƣợc địa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất
phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận.[31]
Vì vậy nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong đà tăng trƣởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm do đó giá đất
ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán quyền sử dụng

đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thƣờng đƣợc
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì giá cả tăng
cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ
cung cầu quyết định. Nhƣng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thƣờng là có
đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung
cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. [24]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

7
Cung - cầu của thị trƣờng đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất
trong một khu vực nhất định sẽ đƣợc xác định bằng yếu tố cầu nhƣ: Mật độ dân cƣ,
tỷ lệ tăng trƣởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của ngƣời dân tại
địa phƣơng, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.[24].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chƣa sử dụng ở ngoại vi một thành phố đƣợc
điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích
làm khu dân cƣ đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số
lƣợng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên
cạnh đó sự phát triển và tăng trƣởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó
dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì
thế giá đất ngày một cao hơn [24]. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một
nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho

hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà
phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hƣớng tăng liên tục.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chƣa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chƣa sử dụng lại là đất đồi núi, các vùng
ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tƣ lớn thì mới đƣa vào khai thác đƣợc. Luật đầu
tƣ ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành
nghề thu hút lực lƣợng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tƣ xây
dựng ở các khu trung tâm thƣơng mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực
lƣợng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt
Nam bình quân khoảng 2,5-3% năm. Chính phủ chƣa có khả năng sắp xếp là một
trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chƣa tính

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

8
đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tƣ thiết bị máy móc sẽ làm dƣ thừa lao động. [13].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hƣởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là
đất đai chƣa đƣợc sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ
chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhƣợng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [31]. Việc thực hiện những quyền này lại bị
hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi
ngƣời đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.2.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là
một vật thể tự nhiên không do con ngƣời tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong
quá trình sử dụng (đƣợc tƣới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình, ) và chính
nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng,
giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu
giá hoặc bán trên thị trƣờng tự do, vì vậy xác định giá cả thị trƣờng của một bất

động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào
nhiều yếu tố ngoại lai cũng nhƣ tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. [1]
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tƣ bản hoá địa tô. Nói cách khác giá
cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi
đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.[12]
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phƣơng diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian
và thời gian xác định. Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa
trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nƣớc ta không giống các quốc gia thông thƣờng có

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

9
chế độ tƣ hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong
nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng
đất tƣơng đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhƣợng, chuyển đổi,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tƣơng tự nhƣ quyền sở hữu. [36]
Đất đai đƣợc coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất
nƣớc. Chính vì vậy, Nhà nƣớc ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất
đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4, khoản 23 Luật đất đai
2003 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn
vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất.”[26]
Nếu nhƣ trƣớc đây Nhà nƣớc chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi

quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm
quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [26]
Thời gian qua, giá đất trên thị trƣờng biến động mạnh, việc xác định giá đất
quy định thƣờng thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm đƣợc sửa đổi, bổ
sung. Giá đất do Nhà nƣớc xác định không phản ánh đúng và thƣờng thấp hơn
nhiều so với giá trị thực của đất đai. Vì vậy, giá đất do Nhà nƣớc ban hành không
có tính khả thi và không áp dụng đƣợc trên thực tế. Do vậy, tại tại điều 56, khoản
1, mục 4 Luật đất đai 2003 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ƣơng quy định đƣợc công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

10
thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ
phí trƣớc bạ, bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; tính tiền bồi thƣờng đối với
ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do ngƣời sử dụng đất thoả thuận với những ngƣời có liên quan khi thực
hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn

bằng quyền sử dụng đất nó biểu hiện bằng tiền do ngƣời chuyển nhƣợng (bán) và
ngƣời nhận chuyển nhƣợng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác
định gọi là giá đất thị trƣờng. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù
hợp với khả năng của ngƣời bán quyền sử dụng đất trong một thị trƣờng có tác
động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh
Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn
trọng sự tự do thoả thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc
phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nƣớc và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong
điều kiện kinh tế thị trƣờng.[31]
1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nƣớc và ngƣời tham gia đấu giá, giá đất tính đƣợc phải dựa vào giá thị trƣờng và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đƣờng phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt
tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở gần khu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

11
trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thƣơng mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa
trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đƣờng phố, nhƣng vị trí ở
gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tƣơng tự
nhƣng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải
xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hƣởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhƣng nếu chƣa đƣợc đầu

tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác
định giá đất. Ngƣợc lại, một khu vực đƣợc đầu tƣ cơ sở hạ tầng nhƣ hệ thống
đƣờng giao thông, hệ thống cấp thoát nƣớc đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện
đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn,… (những yếu tố phục vụ trực tiếp và
thiết thực đối với đời sống sinh hoạt của dân cƣ và nhu cầu sản xuất của các doanh
nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thƣơng mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trƣờng sinh sống là điều kiện
có sức thu hút dân cƣ đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực
này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp,
khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cƣ đến đây ít dẫn đến giá đất ở giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hƣởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
nhƣ những tài sản thông thƣờng, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,
có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lƣợng cung
cấp nhƣng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định nhƣ nhà ở có nghĩa là sự
đầu tƣ không hoàn toàn bất biến. [17]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

12
1.2.4. Các phƣơng pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Có nhiều phƣơng pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất,
có thể sử dụng một trong số các phƣơng pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt
là phƣơng pháp thị trƣờng, là một trong những phƣơng pháp định giá đất thƣờng
dùng nhất. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp là phƣơng pháp xác định mức giá thông

qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất trên thị trƣờng của loại đất tƣơng tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất,
hạng đất, loại đô thị, loại đƣờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa
đất, loại đất cần định giá. Phƣơng pháp so sánh trực tiếp đƣợc áp dụng để định giá
đất khi trên thị trƣờng có các loại đất tƣơng tự đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất so sánh đƣợc với loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phƣơng pháp thu nhập là một trong những
phƣơng pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những
tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp xác
định mức giá tính bằng thƣơng số giữa mức thu nhập thuần tuý thu đƣợc hàng năm
trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính
đến thời điểm xác định giá đất). Phƣơng pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho
các loại đất xác định đƣợc các khoản thu nhập mang lại từ đất. Khi dùng phƣơng
pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai nhƣ là một loại đầu tƣ, khoản giá
đất trở thành vốn đầu tƣ để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.
- Phương pháp chiết trừ: là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền
với đất). Phƣơng pháp chiết trừ đƣợc áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất trong trƣờng hợp không có đủ số liệu về giá thị trƣờng của
các thửa đất trống tƣơng tự để áp dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp, trong khi có
thể thu thập số liệu về giá thị trƣờng của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất
tƣơng tự với thửa đất cần xác định giá.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

13
- Phương pháp thặng dư: Phƣơng pháp thặng dƣ còn gọi là phƣơng pháp
phát triển giả thiết, hay phƣơng pháp tính ngƣợc. Đây là phƣơng pháp xác định giá
đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc đƣợc phép

chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí
ƣớc tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động
sản. Phƣơng pháp thặng dƣ đƣợc áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất
trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử
dụng đất trong khi không có giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tƣơng tự trên
thị trƣờng để áp dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp. [17],[19]
Trong việc sử dụng các phƣơng pháp trên để tiến hành định giá đất, không
có phƣơng pháp nào là phƣơng pháp riêng rẽ, chỉ sử dụng phƣơng pháp thích hợp
nhất, còn các phƣơng pháp khác có thể đƣợc sử dụng để kiểm tra kết quả của
phƣơng pháp thích hợp nhất.
1.2.5. Các khái niệm liên quan
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho ngƣời mua lần lƣợt trả giá - ai trả
giá cao nhất thì đƣợc.
- Đấu thầu: là đấu giá trƣớc công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì đƣợc giao cho làm hoặc đƣợc bán hàng.
- Định giá: là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời
điểm xác định.
Giá cả, thị trƣờng, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan mật
thiết với nhau mà ngƣời định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất:
- Giá cả đƣợc hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thƣờng đƣợc
dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả ngƣời
mua và ngƣời bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

14
Thông thƣờng môi trƣờng giao dịch phản ánh các điều kiện của một hoặc một số

thị trƣờng đó là sự dàn xếp giữa ngƣời bán và ngƣời mua qua cơ chế của giá cả.
Thị trƣờng có thể chịu ảnh hƣởng của yếu tố địa lý, các yếu tố sản xuất, số lƣợng
ngƣời bán và ngƣời mua hoặc một số điều kiện vận hành khác. Đặc tính của thị
trƣờng bất động sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị trí, khả năng sinh lợi, loại
hình đầu tƣ, loại hình hƣởng dụng hoặc những ý muốn của những ngƣời tham gia
giao dịch.
- Giá thành đƣợc dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá
trình sản xuất, không phải để giao dịch mà để đánh giá hiện trạng - nên cần phải
phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá
thành phát triển.
+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để
xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp đồng và lợi
nhuận cũng đƣợc xem là giá thành trực tiếp.
+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu bao
gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong
xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn đƣợc gọi là “giá thành mềm”.
+ Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
+ Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất
đai và các chi phí để đƣa nó vào trạng thái sử dụng đƣợc, khác với giá thành xây
dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tƣ cho dự án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trƣờng và giá thành trở thành khái niệm tổng
hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực sự
của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trƣờng, giá trị
thƣờng đƣợc xem là sự dự báo lợi nhuận thu đƣợc trong tƣơng lai. Vì giá trị xuất
hiện tại một thời điểm cho trƣớc thể hiện cho ngƣời bán và ngƣời mua giá tiền của
hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, ngƣời định giá dùng các thuật

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên

15
ngữ “giá trị thị trƣờng”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tƣ”, “giá trị ƣớc định” hoặc
các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trƣờng là tiêu điểm của hầu hết hoạt động
định giá và cũng là mục đích chính của nó.
1.3. ĐẤU GIÁ Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI
1.3.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc Trung ƣơng và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông).
Theo Luật quản lý bất động sản của Trung Quốc (đƣợc Quốc hội khoá 8 kỳ
họp thứ 8 - 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nƣớc công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 -
có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) thì tƣơng tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng
đất của Việt Nam. Tại Trung Quốc, Nhà nƣớc giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu
nhà nƣớc trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nƣớc về quyền sử
dụng đất của ngƣời sử dụng đất đƣợc gọi là Xuất nhƣợng quyền sử dụng đất.
Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất
nhƣợng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn
cứ vào chỉ tiêu khống chế và phƣơng án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND
cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định
của chính phủ. Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch
và bƣớc đi của UBND cấp huyện. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời
hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về
quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phƣơng án theo quy định của
chính phủ, trình báo cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan
quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. UBND huyện, thị trực thuộc quy định
quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.
Việc xuất nhƣợng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phƣơng thức đấu giá,
đấu thầu hoặc thoả thuận song phƣơng. Đối với đất để xây dựng công trình thƣơng
mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện
phƣơng thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì