BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT IJC

BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
Trang 1
I. PHÂN TÍCH VĨ MÔ
CHỈ SỐ CPI THÁNG 10/2013
Nguồn: Báo cáo vĩ mô tháng
10/2013- cafef.vn
Chỉ số CPI của cả nước tháng 10/2013 đã tăng thêm
0.49% so với tháng 9/2013, đưa tỷ lệ tăng CPI so với tháng
12/2012 lên con số 5.14% và tăng 5.92% so với cùng kỳ năm
trước.Vậy là sau 2 tháng CPI tăng đột biến (tháng 8 tăng
0.83% và tháng 9 tăng 1.06%), CPI tháng 10 đã ổn định trở
lại.
Nằm trong danh sách tăng giá cao là nhóm dịch vụ giáo
dục với tỷ lệ tăng 0.55% so với tháng 9/2013. Tiếp đến là
nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng (bao gồm tiền thuê nhà,
điện, nước, chất đốt và vật liệu xây dựng) cũng tăng 0.50%.
Như vậy CPI tháng 10 đã dần ổn định, tạo cở sở để chính
phủ tiếp tục thực hiện các chính sách nhằm phục hồi nền kinh
tế. Dự báo CPI tháng 11 tới sẽ không biến động mạnh và giao
động ở mức 0.4% - 0.6%.
Tác động của CPI đến thị trường chứng khoán: Chỉ số CPI
thể hiện việc mất giá của đồng tiền, do vậy khi chỉ số CPI ổn
đinh, lạm phát sẽ được kiềm chế. Nền kinh tế tăng trưởng ổn
định. Nhà đầu tư sẽ mạnh dạn đầu tư vào thị trường chứng
khoán.

TĂNG TRƯỞNG GDP THÁNG 10/2013
Nguồn: Báo cáo vĩ mô tháng
10/2013- cafef.vn
Tăng trưởng kinh tế cải thiện nhẹ: Tốc độ tăng trưởng
GDP của Việt Nam trong Q3.13 tăng 5,5% so với cùng kỳ

năm trước, từ mức 5,0% của Q2.13 và ước tính tăng 5,1%
trong chín tháng đầu năm 2013. Tốc độ tăng trưởng này là
con số chấp nhận được trong bối cảnh kinh tế khó khăn như
hiện nay. Tăng trưởng kinh tế đã tăng tốc trong Q3.13, do
lượng đầu tư nước ngoài tăng đã hỗ trợ cho ngành sản xuất
chế tạo và xuất khẩu, hạn chế ảnh hưởng của việc cho vay
yếu từ những ngân hàng đang có tỷ lệ nợ xấu cao.
Tác động của GDP đến thị trường chứng khoán: GDP tăng
trưởng, chứng tỏ nền kinh tế tăng trưởng, tác động tích cực
đến thị trường chứng khoán.
BỘI CHI NGÂN SÁCH 10 THÁNG ĐẦU NĂM 2013
Bội chi ngân sách 10 tháng
đạt 146.7 nghìn tỷ đồng
Nguồn: Báo cáo vĩ mô tháng
10/2013- cafef.vn
Tổng thu ngân sách Nhà nước từ đầu năm đến
15/10/2013 ước tính đạt 572.1 nghìn tỷ đồng, bằng 70.1% dự
toán năm, trong đó thu nội địa 373.4 nghìn tỷ đồng, bằng
68.5%; thu từ dầu thô 85.6 nghìn t ỷ đồng, bằng 86.4%; thu
cân đối ngân sách từ hoạt động xuất, nhập khẩu 108.5 nghìn t
ỷ đồng, bằng 65.2%.
Tổng chi ngân sách Nhà nước từ đầu năm đến
15/10/2013 ước tính đạt 718.8 nghìn t ỷ đồng, bằng 73.5%
dự toán năm, trong đó chi đầu tư phát triển 128.8 nghìn tỷ
đồng, bằng 73.6% (riêng chi đầu tư xây dựng cơ bản 124.8
nghìn tỷ đồng, bằng 73.4%); chi phát triển sự nghiệp kinh tế-
xã hội, quốc phòng, an ninh, quản lý Nhà nước, Đảng, đoàn
thể (bao gồm cả chi thực hiện cải cách tiền lương) ước tính
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
PHÂN TÍCH NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

TỔNG QUAN NGÀNH
Phát triển đầu tư, kinh doanh
BĐS đóng vai trò quan trọng
trong việc chuyển các tài sản
thành nguồn tài chính dồi dào
phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế -xã hội đặc biệt là đầu
tư phát triển cơ sở hạ tầng của
nền kinh tế.
Lịch sử hình thành ngành
BĐS tại Việt Nam: chia làm 6
giai đoạn chính:
- Trước năm 1990
- Cơn sốt lần thứ nhất
(1993-1994)
- Đóng băng lần thứ nhất
(1995-1999)
- Cơn sốt lần 2 (2001-
2002)
- Đóng băng lần 2 (2002-
2006)
- Cơn sốt lần 3 (2007-
2008)
- Đóng băng lần 3 (2008-
nay)
1. Tầm quan trọng của ngành BĐS
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những
thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị
trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả
về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền

kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở
các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan
đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế.
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân
hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong
tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh
BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản
thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển
kinh tế -xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của
nền kinh tế.
2. Lịch sử hình thành và phát triển
Chia thành 6 giai đoạn:
Trước năm 1990
Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá
trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử dụng
đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai
đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản.
Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994)
Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh ở phân khúc Đất
và Quyền sử dụng đất.
Nguyên nhân là do nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để
sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà
quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất
hiện từ những năm trước khi Luật đất đai (1993) ra đời.
Đóng băng lần thứ nhất ( 1995 –1999)
Nghị định số 18 và 87 yêu cầu người sử dụng đất phải trả tiền
hai lần, đã buộc các nhà đầu cơ phải bán tháo đất đai đang nắm
giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làm cho thị trường ở trạng thái
cung vượt cầu, thị trường lao dốc.

Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái
Lan đã góp phần làm cho thị trường suy thoái.
Cơn sốt lần thứ 2 ( 2001 –2002)
Từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả
tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm
2001.
Đóng băng lần thứ hai (2002 –2006)
Một lần nữa tác động của chính sách Nhà nước đã gây ra lần
đóng băng thứ hai của Thị trường Bất động sản Việt Nam,
bằng việc ban hành nghị định 181(hướng dẫn thi hành luật đất
đai).
Trang 2
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
Cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008)
Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập
trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự.
Đóng băng lần 3 ( 2008 –nay ).
Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày
càng lớn cùng với tốc độ lạm phát tăng một cách chóng mặt,
chính phủ đã tiến hành điều tiết thị trường bằng các chính sách
tiền tệ với việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng
phi sản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ thực
hiện nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm phát.
Ngay sau khi có các chính sách thắt chặt tài chính thực hiện thị
trường Bất động sản miền Nam lập tức bị ảnh hưởng nặng nề
và sự suy giảm cả về giá lẫn giao dịch là điều không tránh
khỏi.
ĐẶC ĐIỂM, THỰC TRẠNG NGÀNH
Thị trường BĐS 6 tháng đầu
năm 2013 đã có những biến

chuyển tốt, thanh khoản tăng
lên. Tuy nhiên, hậu quả để lại
từ việc phát triển “nóng” vẫn
còn dư âm và kéo dài trong
những năm tới…
Các phân khúc chính của thị
trường BĐS:
- Văn phòng cho thuê
- Căn hộ để bán
- Thị trường bán lẻ
(trung tâm thương mại
- Biệt thự, nhà phố và đất
nền.
Nguồn: Báo cáo ngành BĐS 6 tháng
đầu năm - cafeland
1. Thực trạng ngành BĐS Việt Nam 6 tháng đầu năm
2013
Bất động sản 6 tháng 2013 có nhiều thay đổi về chính sách
nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Từ Nghị quyết 02 của
Chính phủ hồi đầu năm, đưa ra các giải pháp, đến việc thành
lập Công ty Quản lý tài sản VAMC xử lý nợ xấu, ban hành
Thông tư hướng dẫn chi tiết hỗ trợ BĐS với gói tín dụng
30.000 tỷ đồng vào tháng 5/2013… Thuế VAT giảm 50% cho
người mua nhà thu nhập thấp từ 1/7.
Thị trường BĐS nửa năm qua đã có những biến chuyển
tốt, thanh khoản tăng lên. Tuy nhiên, hậu quả để lại từ việc
phát triển “nóng” vẫn còn dư âm và kéo dài trong những năm
tới. Nổi bật là động thái triển khai, chuyển đổi công năng, chia
nhỏ diện tích căn hộ từ các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở
xã hội. Tuy mới chỉ là bước khởi đầu nhưng điều đó sẽ đánh

dấu cho một thời kỳ mới của thị trường khi nguồn cung sẽ dần
hướng đến đúng nhu cầu của người mua, với giá căn hộ dưới
10 triệu đồng/m2
Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 157 dự án nhà ở xã
hội, tổng mức đầu tư 19.900 tỷ đồng. Tại T.P Hồ Chí Minh và
Hà Nội có khoảng 50 dự án được chuyển từ nhà ở thương mại
sang nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, thị trường cũng không tránh
khỏi những hệ lụy xấu. Nhiều dự án BĐS vẫn đang dính “bê
bối” như CT3B Trung Văn, 52 Lĩnh Nam, 409 Lĩnh Nam,
Victoria Văn Phú, Hesco Văn Quán, Usilk City…khách hàng
vẫn đang đấu tranh để đòi lại quyền lợi của họ ở những dự án
này.
Các phân khúc chính của thị trường BĐS
 Văn phòng cho thuê
• Thị trường văn phòng 6 tháng 2013 có phần khởi sắc hơn
2012, tỷ lệ giao dịch thành công cao ở nhiều tòa nhà mới, dẫn
đến tỷ lệ lấp đầy tăng trở lại. Tuy nhiên, do nguồn cung mới
vẫn tăng mạnh do đó việc dư thừa nguồn cung trên thị trường
Trang 3
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
Nguồn: Báo cáo ngành BĐS 6 tháng
đầu năm - cafeland
Nguồn: Báo cáo ngành BĐS 6 tháng
đầu năm - cafeland
Phát triển kinh tế của một
nước tất yếu làm gia tăng các
nhu cầu sử dụng đất trong các
lĩnh vực sản xuất, nhu cầu về
văn phòng cho thuê, trung tâm
thương mại

Tăng dân số cũng đồng nghĩa
với tăng các nhu cầu về các
loại hàng hoá trên thị trường,
đặc biệt là bất động sản
vẫn ở mức cao, đặc biệt là khu vực phía Tây Hà Nội.
• Nguồn cung mới tại HN đến nay thêm khoảng 100.000m2 sàn
khi một số tòa nhà đi vào hoạt động như Hapulico Complex,
Conerstone, VCCI Tower, Sông Hồng Parkview,…
• Các công ty lớn có xu hướng mở rộng diện tích văn phòng tại
Tp.HCM như Kinh Đô – khoảng 5.000m2, Nestle - 3.000m2
và Hansae - 500m2 tại Empress Tower, Abbott – 4.000m2 tái
thuê tại Mê Linh Point Tower, Bridgestone – khoảng 900m2,
Hitachi - 800m2 tại Bảo Việt Building và Wall Street Institute
- với 1.600m2.Giá thuê văn phòng tương đối ổn định trong 6
tháng đầu năm trung bình khoảng 30 USD/m2 với hạng A và
20 USD/m2 với hạng B. Khu vực phía Tây HN do giá thuê hạ
xuống mạnh nên nhu cầu thuê khu vực này khá cao, giá thuê
khoảng từ 10-20 USD/m2/tháng.
•
 Căn hộ để bán
Thị trường căn hộ bán 6 tháng đầu 2013 chịu ảnh hướng lớn từ
nhiều chính sách mới được ban hành như Nghị quyết 02 của
Chính phủ, VAMC, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng và điều chỉnh
thuế của Bộ Tài chính,…
Điều này đã giúp ổn định tâm lý cho thị trường BĐS, tính
thanh khoản tăng lên. Các dự án sắp hoàn thiện và bàn giao có
tỷ lệ giao dịch thành công khá cao, mua bán sôi động ở nhà giá
rẻ, nhà xã hội ồ ạt khởi công.
Tuy nhiên, xu hướng giá căn hộ vẫn tiếp tục giảm do lượng tồn
kho còn rất lớn. Nhiều chủ đầu tư tiếp tục chịu áp lực giảm giá

bán từ 5%-10% so với quý 1 cho tất cả các phân khúc. Đến
nay, thị trường đã ghi nhận 8 quý liên tiếp giảm giá của mảng
căn hộ.
Các dự án căn hộ mở bán thường là những dự án sắp hoàn
thiện có giá dao động từ 13,5-28 triệu đồng/m2 tại Hà Nội như
Kim Văn Kim Lũ (10-14,5), Mỹ Đình Plaza giá 21,5 triệu
đồng/m2 (chưa VAT), chung cư 34 Cầu Diễn Vinconex7 giá từ
15,2 triệu đồng/m2 (chưa VAT), chung cư N04 Trần Duy
Hưng giá từ 26,4 triệu đồng/m2 (chưa VAT), CT3 Cổ Nhuế
(22 triệu đồng/m2), Hà Đô Parkview (25 triệu đồng/m2),
Golden Palace (20 triệu đồng/m2), OCT2 Xuân Phương (13,4
triệu đồng/m2), CT6 Đặng Xá (13 triệu đồng/m2).
Một số dự án căn hộ đang chuyển sang hình thức cho thuê như
Thái An Apartments, Quận 12. Lê Thành Twin Towers, quận
Bình Tân,…
•
 Thị trường bán lẻ (Trung tâm thương mại)
Giá thuê mặt bằng bán lẻ 6 tháng 2013 giảm nhẹ, nhu cầu mở
rộng diện tích bán lẻ tăng. Xu hướng giảm này chủ yếu bởi giá
thuê thấp của các dự án mới. Giá thuê mặt bằng dao động
khoảng từ 20 USD/m2/tháng đến 140 USD/m2/tháng
Tại T.P Hồ Chí Minh: tổng mức bán lẻ tăng khoảng 7,7%, tổng
Trang 4
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
Dòng vốn FDI là một trong
những nguồn vốn góp phần hỗ
trợ chính thúc đây sự tăng
trưởng của ngành BĐS
Pháp luật là một trong những
yếu tố tác động quan trọng đến

sự hình thành và phát triển
của thị trường bất động sản
cung tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.
Co.op Mark tiếp tục là đơn vị mở rộng diện tích bán lẻ nhiều
nhất tại T.P Hồ Chí Minh như Co.op Xtra Plus Linh Trung
(15.000m2) và Co.opmart Bình Triệu (6.500m2),…
Đáng chú ý tại Hà Nội là sự tham gia thị trường mạnh mẽ của
Lotte Mark và Ocean Mark. Trong khi đó, Hang Da Galleria,
Grand Plaza đóng cửa, Tràng Tiền Plaza khai trương trở lại.
Đáng chú ý hơn thị trường bán lẻ Hà Nội là Vincom Royal
City Megamall sắp hoạt động (7/2013 cung cấp ra thị trường
200.000m2 sàn), Times City Mega mall 200.000m2 chính thức
chào thuê.
 Biệt thự, nhà phố và đất nền
• Biệt thự, liền kề là mảng bất động sản ảm đạm nhất thị trường
BĐS.
• Giá chào bán thứ cấp tại Mê Linh giảm mạnh nhất lên đến
30%, tiếp theo đó là tại Từ Liêm mức giảm trung bình khoảng
20%. Tuy nhiên, dấu hiệu lạc quan hơn tại Hà Đông khi giá
chào bán thứ cấp có phần tăng khoảng 10% vì thuận lợi về vị
trí. Nhìn chung giá sẽ còn tiếp tục giảm nếu cơ sở tiện ích
không được cung cấp đầy đủ. Một số khu vực mức giảm nhẹ
hơn như tại Cầu Giấy, Thanh Trì khoảng 2-3%, Hoài Đức và
Long Biên khoảng 5-7%.
• Nguồn cung mới khá khiêm tốn với sự xuất hiện của 70 căn
biệt thự và liền kề tại Đặng Xá 2 được chủ đầu tư công bố giá
bán 19 triệu đồng/m2. Và mới đây là Sudico công bố bán 153
căn biệt thự, liền kề tại dự án Nam An Khánh với mức giá từ
17,8 triệu đồng/m2.
• Theo thống kê của CBRE, có 60% trong số 9.000 căn nhà hoàn

thiện chưa có người ở. Giá tại các quận huyện vùng ven giảm
5-7% so với quý trước, 15-20% so với cùng kỳ năm ngoái.
2. Các nhân tố ảnh hưởng
 Sự phát triển kinh tế:
Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu
cầu sử dụng đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhu cầu về văn
phòng cho thuê, trung tâm thương mại… Hơn nữa, khi kinh tế
phát triển, thu nhập của người dân sẽ tăng cao và do đó làm
gia tăng nhu cầu về nhà ở đối với người dân. Việt Nam là một
nước đang phát triển, luôn duy trì được tốc độ tăng trưởng
GDP cao so với các nước khác trên Thế giới. Do ảnh hưởng
của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu từ cuối năm 2007, tốc
độ tăng trưởng GDP đã có sự sụt giảm so với những năm gần
đây có phần sụt giảm
 Dân số
Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại
hàng hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản
xuất phải mở rộng, phát triển về quy mô từ đó làm tăng nhu
cầu về sử dụng đất. Theo báo cáo từ cơ quan thống kê, năm
Trang 5
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
2012 dân số Việt Nam ước đạt 88.78 triệu người, tăng 1.06%
so với năm trước. Tốc độ tăng không cao so với vài năm trước
và vẫn nằm trong tốp tăng thấp dưới 1.1% đạt được từ năm
2007 đến nay. Tuy nhiên, tỷ lệ dân số thành thị tại Việt Nam
chỉ đạt 32.45%, còn thấp hơn nhiều so với các nước trong khu
vực (châu Á đạt trên 44% và trên thế giới là trên 51%) T ỷ lệ
đô thị hóa dự kiến sẽ gia tăng trong các năm tiếp theo, nhu cầu
nhà ở tại thành thị do vậy sẽ không ngừng gia tăng trong các
năm tới.

 Dòng vốn FDI:
Dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục gia tăng, trong đó vốn
đổ vào cho thị trường bất động sản chiếm tỷ trọng khá cao.
Điều đó chứng tỏ thị trường Bất động sản Việt Nam rất hấp
dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Đây là một trong những
nguồn vốn góp phần hỗ trợ chính thúc đẩy sự tăng trưởng của
ngành BĐS.
Năm 2012, thu hút vốn FDI đạt 13 tỷ USD, trong đó riêng đầu
tư vào ngành BĐS chiếm 14.2% tổng vốn đầu tư đạt 1.8 tỷ
USD, đứng thứ 2 sau vốn FDI đầu tư vào công nghiệp chế
biến, chế tạo.
 Chính sách, pháp luật:
Pháp luật là một trong những yếu tố tác động quan trọng đến
sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu
hiện qua những quy định pháp luật, chính sách của Nhà nước
về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh….
bằng bất động sản. Một số quy định, chính sách tác động đến
thị trường BĐS đầu năm 2013:
- Một số giao dịch của nhà ở được giảm 50% VAT: Từ
01/07/2013 đến 30/06/2014, thực hiện giảm 50% VAT đối
với các hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương
mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có
giá bán dưới 15 triệu đồng/m2
- Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện gói hỗ trợ 30.000 tỷ
đồng: Ngày 25/6, Bộ Xây dựng đã gửi văn bản tới NHNN và
5 ngân hàng thương mại hướng dẫn xác định đối tượng, điều
kiện và trình tự thủ tục khi vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.
- Bộ Xây dựng đồng ý chia nhỏ căn hộ và chuyển nhà thương
mại sang nhà ở xã hội: Ngày 08/3, Bộ Xây dựng ban hành
Thông tư 02 /2013/TT-BXD hướng dẫn việc chuyển đổi

sang làm nhà ở xã hội và cấu căn hộ thương mại có diện tích
lớn sang loại căn hộ có diện tích.
- Hà Nội Ban hành khung giá dịch vụ nhà chung cư mới: Đối
với nhà chung cư không có thang máy có mức giá từ 450-
5.000 đồng/m2, nhà chung cư có thang máy từ 800-16.500
đồng /m2
- Tạm dừng xem xét đề xuất xây nhà thương mại: Ngày 21-3,
UBND T.P Hà Nội cho biết, để giảm nguồn cung ra thị
trường bất động sản đang tồn kho lớn, TP sẽ tạm dừng,
Trang 6
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
không xem xét các đề xuất đầu tư xây dựng kinh doanh phát
triển nhà ở thương mại trên địa bàn Hà Nội từ nay đến 31-
12- 2014
NHÓM CHỈ SỐ TÀI CHÍNH TOP 10 CP NGÀNH BĐS NĂM 2012
VIC HAG ITA OGC SJS IJC BCI TDC TDH NTL
TB
NGÀN
H
Tỷ số khả năng thanh
toán nhanh

Tỷ số thanh toánh hiện
thời
0.93 1.96 2.05 2.03 2.47 5.43 5.34 1.57 2.6 1.95 2.63
Tỷ số thanh toán nhanh 0.5 1.31 0.71 2.01 0.31 1.59 1.09 0.68 1.3 0.59 1.01
Tỷ số cơ cấu tài chính
(%)

Tỷ số tài sản đảm bảo

Nợ /VSCH
419% 165% 55% 142% 229% 40% 98% 183% 58% 107% 150%
Tỷ số nợ = Tổng nợ/
Tổng tài sản
77% 61% 35% 55% 69% 28% 48% 64% 35% 51% 52%
Tỷ số hoạt động

Vòng quay hàng tồn
kho (vòng)
0.4 0.6 -0.1 14.8 0 0.1 0.1 0.5 0.4 0.3 1.72
Vòng quay các khoản
phải thu
1.7 0.6 -0.1 0.3 0.1 0.4 0.6 0.8 0.6 2.8 0.78
Vòng quay các khoản
phải trả
0.8 1.9 1.9 0.4 2.6 4.4 2 1.5 1.1 1.8 1.83
Tỷ số khả năng sinh
lời (%)

Tỷ lệ lãi gộp 56% 22% 16% 27% -14% 45%
-
105%
12% 17% 15% 9%
ROA (Doanh lợi tài sản) 8% 1% 0% 2% -2% 4% 4% 1% 0% 1% 2%
ROE (Doanh lợi Vốn
CSH)
43% 4% 0% 5% -7% 5% 9% 3% 0% 3% 6%
Tỷ số giá thị trường

BV (đồng) 21,097 21,579

17,13
5
13,26
9
17,37
3
11,46
1
25,86
2
11,02
1
37,31
7
13,500 18,961
EPS (đồng) 7,226 707 49 572 -1,276 619 2,168 274 -43 334 1,063
P (21/02/2013) 65,000 29,000 8,900
14,10
0
22,80
0
11,10
0
16,00
0
9,700
14,40
0
17,000 20,800
P/E 9 41 182 25 -18 18 7 35 -337 51 1

E/P (%) 11% 2% 1% 4% -6% 6% 14% 3% 0% 2% 0
Giá trị nội tại
108,60
1
69,260
31,38
9
33,45
5
61,37
8
24,66
1
43,63
2
24,64
0
56,99
8
26,890 48,090
Chỉ tiêu doanh thu
(triệu đồng)

Doanh thu thuần
8,855,
533
3,544,
153
480,6
08

1,143
,579
42,95
4
668,8
75
122,7
75
1,033
,792
246,0
96
471,54
8
1,660,9
91
Lợi nhuận sau thuế
2,826,
383
330,33
6
16,77
4
171,7
44
-
127,5
95
169,6
20

156,6
79
27,44
9
-1,617 21,232 359,101
Tổng tài sản
35,512
,635
25,576
,512
9,064,
412
8,790
,497
5,637,
858
4,385,
977
3,623
,464
3,060
,424
2,179,
005
1,749,
821
9,958,0
61
Vốn điều lệ
3,911,

499
4,672,
806
3,425,
626
3,000
,000
1,000,
000
2,741,
945
722,6
70
1,000
,000
378,7
50
636,00
0
2,148,9
30
Trang 7
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
Chỉ tiêu chi phí (triệu
đồng)

Chi phí bán hàng
222,35
8
93,755 1,322

52,80
1
2,514
57,31
1
1,847
52,69
2
5,692 - 49,029
Chi phí quản lý doanh
nghiệp
1,103,
831
145,96
8
47,55
5
125,5
65
83,61
8
12,89
2
34,62
8
38,96
7
34,36
8
23,978 165,137

CHỈ SỐ CỦA NHÓM TOP 10 DOANH NGHIỆP ĐẦU NGÀNH BĐS
Về khả năng thanh toán nhanh, trong top 10 doanh nghiệp
đầu ngành BĐS chỉ có 5 doanh nghiệp HAG, BCI, IJC, OGC,
TDH đảm bảo được khả năng thanh toán nhanh các khoảng nợ
ngắn hạn. Điều đó cho thấy lượng hàng tồn kho của các doanh
nghiệp BĐS khá lớn.
Tỷ lệ nợ trung bình ngành BĐS là 52%, khá cao. Trong đó,
VIC, HAG, GC,NTL ,SJS ,TDC đều có tỷ lệ nợ trên 50%; chi phí
tài chính cao là gánh nặng không nhỏ đối với những mã cổ phiếu
này. 4 mã còn lại BCI, IJC, ITC và ITA có tỷ lệ nợ nhỏ hơn
50%, mức tỷ lệ này có thể chấp nhận được đối với ngành BĐS,
có quy mô tài sản khá lớn.
VIC và BCI có tỷ suất sinh lợi khá cao so với các doanh
nghiệp còn lại, thể hiện tình hình kinh doanh của 2 doanh nghiệp
này khá tốt so với các doanh nghiệp khác cùng ngành. Tỷ số E/P
của 2 mà này cũng khá cao VIC 11% và của BCI là 14% đều cao
hơn tiền gửi ngân hàng.
TRIỂN VỌNG NGÀNH
Bất động sản là một thị trường quan trọng, có mối quan hệ
trực tiếp với đời sống con người, nhu cầu về BĐS luôn rất lớn.
Vậy nên sau vài năm tới, khi thị trường này hồi phục, thì thị
trường BĐS hứa hẹn là một thị trường hết sức tiềm năng. Thị
trường bất động sản Việt Nam trong trong hai quý đầu năm 2012
tuy đã có những dấu hiệu “ấm” dần lên. Cụ thể, ở phân khúc thị
trường căn hộ và văn phòng cho thuê đã có những chuyển biến
tích cực về giá cũng như về tính thanh khoản của BĐS.
Tuy nhiên những chuyển biến này vẫn chưa thực sự rõ nét, ở
những phân khúc như thị trường bán lẻ hay biệt thự, nhà phố và
đất nền, thị trường khá ảm đạm. Hiện nay, cung của thị trường
BĐS vượt xa so với cầu và giá BĐS tại Việt Nam vẫn khá cao.

Đây là một trong những lý do chính khiến thị trường BĐS khó có
thể tăng trưởng trở lại một cách nhanh chóng được. Hơn nữa thị
trường BĐS tại Việt Nam đã bị đóng băng khá lâu nên việc hồi
phục không phải là chuyện trong một sớm một chiều được.
Trang 8
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
III. PHÂN TÍCH CÔNG TY
TỔNG QUAN CÔNG TY
THÔNG TIN CỔ PHẦN
Thứ Sáu 15/11/2013
Giá tham chiếu (VND) 8,7
Giá mở cửa (VND) 8,7
Giá đóng cửa (VND) 8,8
Khối lượng (CP) 1.892.630
Thấp nhất 52 tuần (VND) 5,6
Cao nhất 52 tuần (VND) 10,7
EPS 4 quí gần nhất (VND) 212
P/E 41,4
P/B 0,8
KLGD khớp lệnh TB 10 phiên 2.626.778
KLCP đang lưu hành (CP) 274.194.525
Vốn hóa thị trường (Tỷ VND) 2.412,9
BIỂU ĐỒ GIÁ NĂM 2013
CƠ CẤU CỔ ĐÔNG
Nguồn: Becamex IJC
Tên côngty:CTCP PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG KỸ THUẬT
Tên tiếng Anh : BECAMEX INFRASTRUCTURE
DEVELOPMENT JOINT STOCK COMPANY
Tên viết tắt : BECAMEX IJC
Mã giao dịch : IJC Sàn GD: HOSE

Địa chỉ: Lầu 3, Bình Dương Center, số 1 Trần Hưng Đạo,
P. Phú Cường, Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương
Điện thoại : 0650.3848789 Fax : 0650.3848678
Website:www.becamexijc.com
Email:
Mã số thuế :3700805566
Vốn điều lệ :2.741.945.250.000 đồng.
QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN
Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật –
Becamex IJC được thành lập từ phương án Cổ phần hóa Dự án
Quốc lộ 13 - trực thuộc Công ty Đầu tư và Phát triển Công
nghiệp Quá trình hình thành của Công ty như sau:
Năm 2006
• Ngày 21/08/2006 Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bình Dương ra
Quyết định số 3736/QĐ-UBND về việc cổ phần hóa Dự án
Quốc lộ 13 thuộc Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp.
Năm 2007
• Ngày 01/03/2007 Ủy Ban Nhân Dân tỉnh Bình Dương ra
Quyết định số 1131/QĐ-UBND về việc phê duyệt phương án
và chuyển Dự án Quốc lộ 13 trực thuộc Công ty Đầu tư và
Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC Corp.) thành Công
ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật.
Ngày 25/06/2007 Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng Kỹ thuật
tổ chức Đại hội cổ đông lần thứ nhất : Ông Nguyễn Văn Hùng
được bầu làm Chủ tịch Hội đồng Quản trị.
• Ngày 02/07/2007 Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ
thuật chính thức hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh Công ty cổ phần số 4603000368 , do Sở Kế hoạch và
Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp.
• Ngày 04/07/2007 Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ

thuật được Cục thuế tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận
đăng ký thuế.
Năm 2008
• Ngày 24/04/2008 Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ
thuật tổ chức Đại hội cổ đông lần thứ hai : Ông Bùi
Trang 9
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
Văn Đức được bầu làm Chủ tịch Hội đồng Quản trị thay thế
ông Nguyễn Văn Hùng.
Tăng vốn điều lệ từ 337.47 tỷ đồng lên 548.389 tỷ đồng.
Năm 2009
Công ty được công nhận là công ty đại chúng.
Được tổ chức Bureau Veritas (Anh) cấp giấy chứng nhận hệ
thống quản lý chất lượng ISO 9001:2008.
Năm 2010
• Ngày 09/07/2010 Ông Trịnh Phước Hiệp được bầu làm
Chủ tịch Hội đồng Quản trị thay thế ông Bùi Văn Đức.
Thành lập chi nhánh công ty tại TP.HCM
Năm 2011
• Ngày 30/06/2011 Ông Quảng Văn Viết Cương được bầu
làm Chủ tịch Hội đồng Quản trị thay thế ông Trịnh Phước
Hiệp.
Thành lập chi nhánh công ty tại Hà Nội
Nhận được bằng khen của UBND tỉnh Bình Dương khen
thưởng doanh nghiệp, doanh nhân tiêu biểu.
Tăng vốn và niêm yết tại sàn HOSE.
Nguồn: BCTN 2011 IJC
Nguồn: BCTN 2011 IJC
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN
 Ngắn hạn:

- Đẩy mạnh và mở rộng hoạt động đầu tư kinh doanh bất
động sản trong dài hạn, phát triển quỹ đất sạch tập trung tại
các vị trí chiến lược của tỉnh Bình Dương
- Tạo dựng một kênh đầu tư năng động, hiệu quả- trở thành
đối tác tin cậy cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước với
những công trinhg hiện đại, chất lượng – đội ngũ nhân sự
năng động, chuyên nghiệp, chung vai cùng công ty phát
triển liên tục.
 Dài hạn:
- Phấn đầu trở thành nhà phát triển dự án hàng đầu khu vực,
đóng góp vào sự phát triển KT-XH tại tỉnh Bình Dương nói
riêng và cả nước nói chung.
- Tiếp tục nâng cao chất lượng mảng thu phí giao thông,
Trang 10
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
không ngừng áp dụng các tiến bộ khoa học và quản trị nhân
sự nhằm đem lại hiệu quả cao nhất.
- Phát triển mảng thương mại dịch vụ ngày càng lớn mạnh
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
Hoạt động kinh doanh chính
của công ty hiện nay là thu phí
giao thông và kinh doanh bất
động sản.
Quốc lộ 13 là tuyến đường thu
phí của IJC với 2 trạm thu là
Vĩnh Phú và Suối Giữa
Nguồn: BCTC IJC 2012
Lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính của công ty hiện nay
là thu phí giao thông và kinh doanh bất động sản, đây là
những hoạt động mang lại dòng tiền ổn định cho IJC trong

nhiều năm.
 THU PHÍ GIAO THÔNG
- Nhận được rất nhiều sự hỗ trợ về tài chính cũng như kinh
nghiệm, khả năng quản lý và đầu tư khai thác, thu phí giao
thông của công ty mẹ là Becamex IDC cùng các cổ đông
lớn là các nhà đầu tư nước ngoài nhiều kinh nghiệm,
Becamex IJC là một trong những doanh nghiệp hàng đầu
trong lĩnh vực thu phí giao thông tại tỉnh Bình Dương.
- Hoạt động thu phí giao thông tuy chỉ chiếm khoảng 20%-
25% tổng doanh thu công ty nhưng lại là lĩnh vực mang lại
nguồn doanh thu ổn định cho công ty. Hiện tại, Quốc lộ
13 là tuyến đường thu phí của IJC với 2 trạm thu là Vĩnh
Phú và Suối Giữa. Hoạt động thu phí tăng trưởng liên tục do
lưu lượng xe lưu thông trên tuyến đường này luôn ồ ạt tăng
lên trong những năm qua.
Nguồn: BCTC becamexijc
- Năm 2012, lưu lượng xe thông qua quốc lộ 13 là 14.279
ngàn lượt giảm 3% so với năm 2011. Tuy nhiên, doanh thu
hoạt động thu phí đạt 199 tỷ, tăng gần 30% so với năm
2010. Cùng với việc cơ sở hạ tầng đang ngày càng hoàn
thiện và chính sách thu hút đầu tư, tỉnh Bình Dương hiện là
điểm đến thu hút rất nhiều luồng vốn đầu tư của các doanh
nghiệp trong và ngoài nước, do đó lưu lượng xe lưu thông
trên tuyến quốc lộ 13 dẫn vào tỉnh Bình Dương vẫn sẽ tiếp
tục tăng trưởng trong những năm tới, mang lại nguồn thu dồi
dào cho IJC.
 HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
- Xét trong quá khứ, doanh thu m ảng bất động sản của IJC rất
khiêm tốn, chỉ dao động từ 100 đến hơn 200 tỷ và chiếm
khoảng 50% trong tổng cơ cấu doanh thu của công ty. Tuy

nhiên, từ năm 2010, khi các dự án đã đưa vào khai thác thì
doanh thu và lợi nhuận bất động sản tăng cao ấn tượng và
đến năm 2011, bất động sản chiếm đến 70%-75% tổng
doanh thu toàn công ty.
Trang 11
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
Từ năm 2010, khi các dự án đã
đưa vào khai thác thì doanh thu
và lợi nhuận bất động sản tăng
cao ấn tượng và đến năm 2011
Năm 2012, thị trường BĐS gặp
nhiều khó khăn, doanh thu công
ty chỉ đạt 42% kế hoạch đề ra
- Các dự án của IJC tập trung tại tỉnh Bình Dương, nhằm phục
vụ cho mục đích đô thị hóa của địa phương. Các dự án
của IJC hầu hết đều là cao ốc văn phòng, khu thương mại,
biệt thự, chung cư cao cấp.
Nguồn: BCTC becamexijc
- Theo Báo cáo thường niên năm 2012, cùng chung khó khăn
với các doanh nghiệp cùng ngành, doanh thu hoạt động kinh
doanh bất động sản chỉ đạt 42% kế hoạch. Tuy nhiên đối với
dự án Green River do có giá bán thấp, phù hợp với thị
trường nên doanh thu thuần năm 2012 của dự án đạt 260 tỷ
đồng, vượt mức kế hoạch 134%
Các dự án của công ty:
a. Dự án TTTM Becamex (Becamex City Center)
 Cao ốc văn phòng Becamex Tower
 Block C- Sunrise:
 Block D- Sunrise:
b. Các dự án tại TP mới Bình Dương.

 Biệt thự Sunflower: Doanh thu 22 tỷ đồng
 Khu đô thị IJCC-TP mới BD: Doanh thu 89 tỷ đồng
 Tổ hợp căn hộ IJC Aroma: Doanh thu 36 tỷ đồng
 Liên doanh Prince Town
c. Dự án tại Mỹ Phước: doanh thu 260 tỷ đồng
 The Green River
Trang 12
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
BÁO CÁO TÀI CHÍNH
Đơn vị tính: triệu đồng
KẾT QUẢ KINH DOANH 2010 2011 2012
2013(E) 2014(E)
Doanh thu thuần 350,500 1,320,625 612,160 673,376 774,382
Giá vốn 116,653 817,211 275,816 314,733 361,943
Lãi gộp 233,847 503,413 336,344 358,643 412,439
Chi phí bán hàng 32,314 74,191 67,781 58,156 66,880
Chi phí quản lý 12,203 17,374 17,067 17,026 19,580
Lợi nhuận từ HĐKD 189,330 411,848 251,496 283,461 325,980
Thu nhập từ HĐTC 225,238 17,587 8,299 9,129 10,498
Chi phí HĐTC 145,371 27,077 36,714 111,082 63,267
Lợi nhuận HĐTC 79,868 (9,490) (28,415) (101,954) (52,769)
Lợi nhuận HĐ bất thường 150 617 1,376 3,944 8,732
Lợi nhuận trước thuế 269,348 402,976 224,457 185,451 281,943
Thuế TNDN 57,202 85,147 40,863 18,545 28,194
Lợi nhuận sau thuế 212,146 317,829 183,593 166,906 253,748
Thu nhập trên mỗi CP 774 1,159 670 609 925
Nguồn: BCTC becamex ijc và dự phóng
Đơn vị tính: triệu đồng
BẢNG CÂN ĐỔI KẾ TOÁN 2010 2011 2012 2013(E) 2014(E)
TỔNG TÀI SẢN 3,994,937 4,385,977 4,610,111 1,077,402 1,239,012

Tài sản lưu động & đầu tư NH 3,012,992 3,233,803 2,931,393 -492,752 -489,766
Tiền 364,467 101,669 79,036 -805,020 -852,998
Các khoản phải thu 1,166,945 844,359 282,150 215,480 255,546
Tồn kho 1,360,411 2,283,808 2,530,859 53,505 57,911
Tài sản lưu động khác 121,168 3,967 39,348 43,283 49,776
Tài sản cố định và đầu tư DH 981,945 1,152,174 1,678,718 1,570,154 1,728,777
Tài sản cổ định 602,540 640,963 617,629 509,065 621,226
Các khoản phải thu dài hạn 365,786 493,585 870,340 870,340 870,340
Tài sản dài hạn khác 13,619 17,626 16,747 16,747 16,747
TỔNG NGỒN VỐN 3,994,937 4,385,977 4,610,111 1,077,402 1,239,012
Tổng trả nợ 2,519,052 595,744 974,797 102,873 157,797
Nợ ngắn hạn 3,198,611 1,243,470 1,595,660 505,032 658,225
Nợ dài hạn 679,559 647,726 620,863 402,159 500,428
Tổng vốn chủ sở hữu 796,326 3,142,507 3,014,451 572,370 580,787
Nguồn: BCTC becamex ijc và dự phóng
Trang 13
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
LƯU CHUYỂN TIỀN TỆ 2010 2011 2012
I. LƯU CHUYỂN TIỀN TỪ
HĐKD
-
2,195,204,608,364
-93,549,373,074 169,818,223,078
Lợi nhuận (lỗ) trước thuế 269,347,722,960 402,975,775,715 224,456,707,589
Điều chỉnh cho các khoản:
Khấu hao tài sản cố định 26,548,728,823 28,164,724,333 33,257,109,612
(Lãi)/lỗ từ hoạt động đầu tư/thanh
lý tài sản cố định
-4,589,369,946 -17,070,056,844 -7,678,716,506
Chi phí lãi vay 145,370,616,499 26,627,798,747 36,714,133,618

Lợi nhuận (lỗ) từ HĐKD 436,677,698,336 440,698,241,951 286,749,234,313
(Tăng) giảm các khoản phải
thu
-
1,332,397,092,395
336,008,524,752 170,060,971,989
(Tăng) giảm hàng tồn kho
-
1,268,460,211,319
-870,653,425,239 -208,151,445,333
Tăng/(giảm) các khoản phải trả 59,233,667,190 289,871,727,807 142,952,259,274
(Tăng) giảm chi phí trả trước -404,759,595 -6,697,302,833 -12,289,932,977
Tiền lãi vay đã trả -64,417,943,538 -196,531,213,797 -103,064,177,904
Thuế TNDN đã nộp -20,881,476,041 -80,418,887,886 -93,666,674,387
Tiền thu khác từ HĐKD 3,121,333,413 318,963,563,333
Tiền chi khác cho HĐKD -4,554,491,002 -8,948,371,242 -331,735,575,229
II. LƯU CHUYỂN TIỀN TỪ
HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ
-19,027,709,631 8,508,679,356 2,320,950,831
Tiền chi để mua sắm, xây dựng
tài sản cố định
-22,613,601,076 -22,078,713,217 -6,862,298,665
Tiền thu do thanh lý, nhượng bán
TSCĐ và các tài sản dài hạn khác
81,459,091
Tiền thu lãi cho vay, cổ tức và
lợi nhuận được chia
3,585,891,445 30,505,933,482 9,183,249,496
III. LƯU CHUYỂN TIỀN TỪ
HOẠT ĐỘNG TÀI CHÍNH

-177,757,695,527 -194,771,316,669
Tiền thu từ phát hành cổ phiếu,
nhận góp vốn của chủ sở hữu
2,203,976,426,000
Tiền thu từ nhận góp vốn LD 2,740,562,136,359
Tiền vay NH, DH nhận được 87,424,864,347 105,914,313,342
Tiền chi trả nợ gốc vay -86,864,963,245 -2,304,892,420,399 -216,695,580,211
Tiền chi cho đầu tư ngắn hạn -81,972,556,500
Cổ tức, lợi nhuận đã trả cho CSH -164,266,565,475 -83,990,049,800
Chi khác từ lợi nhuận chưa phân
phối
2,571,724,616,614
Lưu chuyển tiền thuần trong
năm
-262,798,389,245 -22,632,142,760
Tiền và tương đương tiền đầu
năm
364,466,899,701 101,668,510,456
Tiền và tương đương tiền cuối
năm
101,668,510,456 79,036,367,696
Trang 14
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
Nguồn: BCTC becamexijc
Trang 15
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
CHỈ SỐ TÀI CHÍNH 2010 2011 2012
2013(E
)
2014(E

)
Khả năng thanh toán ngắn hạn
Khả năng thanh toán hiện hành 1.20 5.43 3.01 -1.23 -0.98
Khả năng thanh toán nhanh 0.66 1.59 0.41 -5.31 -3.47
Khả năng thanh toán tiền mặt 0.14 0.17 0.08 -7.83 -5.41
Khả năng hoạt động
Vòng quay các khoản phải thu 0.3 1.3 1.1 2.7 3.3
Kỳ thu tiền bình quân 1,215 278 336 135 111
Vòng quay hàng tồn kho 0.09 0.45 0.11 0.24 6.50
Thời gian tồn kho bình quân 4,257 814 3,186 1,499 56
Vòng quay các khoản phải trả 0.1 0.8 0.8 1.2 5.9
Kỳ thanh toán bình quân 2,623 430 468 292 61
Chu kỳ chuyển đổi tiền mặt 2,849 661 3,053 1,341 106
Hiệu quả hoạt động
Vòng quay TSCĐ và đầu tư dài hạn 0.4 1.2 0.4 0.4 0.5
Vòng quay tài sản cố định 0.6 2.2 1.0 1.3 1.8
Vòng quay Tổng tài sản 0.1 0.3 0.1 0.2 0.7
Vòng quay Vốn chủ sở hữu 0.4 0.7 0.2 0.4 1.3
Khả năng sinh lợi
Lợi nhuận gộp / Doanh thu 66.7% 38.1% 54.9% 53.3% 53.3%
Lợi nhuận hoạt động kinh doanh / Doanh thu 54.0% 31.2% 41.1% 42.1% 42.1%
Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản (ROA) 5.3% 7.2% 4.0% 15.5% 20.5%
Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu (ROE) 26.6% 10.1% 6.1% 29.2% 43.7%
Cấu trúc tài chính
Tổng các khoản phải trả / Vốn chủ sở hữu 402% 40% 53% 88% 113%
Tổng nợ / Tổng tài sản 80% 28% 35% 47% 53%
Nợ vay / Vốn chủ sở hữu 364% 22% 19% 7% 11%
Nợ ròng / Vốn chủ sở hữu -31% -63% -44% 174% 198%
Nợ vay / Tổng tài sản 72% 15% 12% 4% 5%
Nợ dài hạn / Tổng tài sản 17.0% 14.8% 13.5% 37.3% 40.4%

Khả năng chi trả lãi vay 2.9 16.1 7.1 2.7 5.5
Tốc độ tăng trưởng
Tăng trưởng doanh thu
276.8
%
-53.6% 10.0% 15.0%
Tăng trưởng lợi nhuận trước thuế 49.6% -44.3% -17.4% 52.0%
Tăng trưởng lợi nhuận sau thuế 49.8% -42.2% -9.1% 52.0%
Tăng trưởng thu nhập trên mỗi cổ phần – EPS -42.2% -9.1% 52.0%
Tăng trưởng tổng tài sản 9.8% 5.1% -76.6% 15.0%
Tăng trưởng vốn chủ sở hữu
294.6
%
-4.1% -81.0% 1.5%
Nguồn: BCTC becamex ijc và dự phóng
Trang 16
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
PHÂN TÍCH CÁC CHỈ SỐ TÀI CHÍNH
KHẢ NĂNG THANH KHOẢN
Nguồn: BCTC becamex ijc và dự phóng
Trong năm 2011, hai hệ số thanh toán hiện thời và hệ số
thanh toán nhanh là khá cao. Mặc dù vậy hai hệ số thanh
toán hiện thời và hệ số thanh toán nhanh tương đối xa
nhau thể hiện Công ty có lượng hàng tồn kho rất
lớn. Hàng tồn kho của IJC là các dự án dở dang và tính
thanh khoản của nó là thấp do đó hệ số thanh toán hiện
thời của Công ty cao cũng chưa đảm bảo được khả năng
thanh khoản
Đến năm 2012, khủng hoảng kinh tế xảy ra, kèm theo đó
là việc vỡ bong bóng bất động sản khiến thị trường bất

động sản Việt Nam đóng băng. Vì thế nên lượng hàng tồn
kho của IJC ngày càng giai tăng, khả năng thanh khoản
ngày càng giảm.
Theo đà giảm đó, năm 2013, khả năng thanh khoản của
IJC sẽ tiếp tục giảm sâu. Dù Nhà Nước đã có nhiều chính
sách, biện pháp hỗ trợ nhằm “làm ấm” thị trường BĐS,
song vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi.
Dự đoán sau thời gian trễ của các chính sách, cùng với
việc nền kinh tế sẽ được phục hồi vào năm 2014, thị
trường BĐS sẽ có sự khởi sắc. Theo đó khả năng thanh
khoản sẽ tăng.
CẤU TRÚC TÀI CHÍNH (TỔNG NỢ/TỔNG TS)
Nguồn: BCTC becamex ijc và dự phóng

IJC đã đẩy mạnh sử dụng đòn bẩy tài chính từ năm 2010
nhằm huy động vốn đầu tư vào các dự án bất động sản
của Công ty. Lượng huy động này là rất lớn so với quy
mô tài sản và vốn chủ sở hữu của Công ty. Tuy nhiên đến
đầu năm 2011, Công ty đã tiến hành tăng vốn điều lệ rất
mạnh và dùng nguồn tài chính huy động được để trả gần
hết vay nợ ngắn hạn. Điều này khiến cho cơ cấu
vốn của Công ty trở lại mức cân bằng và an toàn.
Dự đoán tỷ lệ vay nợ của Công ty trong các năm 2013
và 2014 sẽ không tăng song cũng không giảm mạnh do
các dự án của Công ty được đầu tư theo kiểu cuốn chiếu
khiến Công ty luôn cần nguồn tiền mặt cho hoạt động đầu
tư của mình.
Trang 17
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
PHÂN TÍCH DUPONT

Nguồn: BCTC becamex ijc và dự phóng
Ta thấy vòng quay tổng tài sản của IJC rất nhỏ (<1) nên hệ
số ROE của IJC cũng chỉ ở mức trung bình ngành (6% năm
2012). Vòng quay tổng tài sản của IJC được giữ ở mức khá
thấp. Điều này là do IJC tiến hành đầu tư khá nhiều dự án
cùng một lúc do đó quy mô tài sản đã gia tăng một cách đáng
kể trong khi nhiều dự án chưa thể đem lại doanh thu
ngay. Do đó vòng quay tổng tài sản luôn ở mức tương đối
thấp.
Có thể thấy IJC trong năm 2010 đã tìm cách gia tăng hiệu
quả hoạt động dựa trên việc gia tăng sử dụng vốn vay khi hệ
số đòn bẩy tài chính được giữ ở mức khá cao. Điều này khiến
cho hoạt động sản xuất kinh doanh của IJC trở nên rất rủi
ro. Tuy nhiên sang đến năm 2011, Công ty đã tiến hành
tăng vốn điều lệ nhằm huy động vốn để trả phần lớn
khoản nợ ngắn hạn qua đó giảm bớt rủi ro hoạt động.
CHỈ SỐ LỢI NHUẬN (ROA, ROE)
Nguồn: BCTC becamex ijc và dự phóng
Năm 2010, ROE của IJC khá cao nhưng đến năm 2011, công
ty phát hành thêm cổ phiếu từ 54.838.905 CP lên 274.194.525
CP dẫn đến lợi nhuận sau thuế tăng nhưng ROE giảm mạnh.
Năm 2012, doanh thu giảm mạnh dẫn đến lợi nhuận sau thuế
giảm nên ROE tiếp tục giảm.
Kỳ vọng trong năm 2013, 2014, khi hoạt dộng kinh doanh bất
động sản khởi sắc trở lại. ROE, ROA của IJC sẽ được cải
thiện.
TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG DOANH THU
Nguồn: BCTC becamex ijc và dự phóng
Doanh thu IJC có sự tăng tưởng bắt đầu từ năm 2010 và ấn
tượng trong năm 2011, với mức tăng 276.78%. Nguyên nhân

chính là năm 2010, Công ty bắt đầu đưa các dự án bất động
sản chính của mình vào kinh doanh như dự án Becamex City
Center, khu phố thương mại IJC, tổ hợp căn hộ cao cấp
Aroma, khu biệt thự Green River.
Tuy nhiên, do khủng hoảng kinh tế, thị trường BĐS Việt Nam
đóng băng,… nên doanh thu năm 2012 có sự sụt giảm mạnh.
Đến năm 2013, tuy nền kinh tế đã bắt đầu có dấu hiệu phục
hồi nhưng thị trường bất động sản nhìn chung vẫn khá trầm
lắng nên dự đoán doanh thu năm 2013, 2014 doanh thu của
công ty vẫn chưa có sự gia tăng rõ rệt.
TRIỂN VỌNG ĐẦU TƯ CÔNG TY IJC
1. Phân tích SWOT
Trang 18
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
Dựa trên cơ sở phân tích toàn diên mọi khía cạnh của Công ty IJC,
nhận thấy JJC đang có những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức
như sau:
Điểm mạnh:
1. Sở hữu các dự án bất động
sản tiềm năng tại Bình Dương.
2. Hoạt động vận hành, khai thác
thu phí trên quốc lộ 13 đem lại
nguồn thu rất ổn định cho Công ty
Điểm yếu:
1. Triển khai nhiều dự án
cùng một lúc do đó có nhiều
dự án chưa đạt được tiến độ
đặt ra, đông thời gây ra căng
thẳng về nguồn vốn.
2. Tăng vốn điều lệ quá

nhanh nhằm huy động vốn
trả nợ vay ngắn hạn khiến
sức ép cổ tức cao.
Cơ hội:
Về dài hạn nhu cầu nhà ở
tại các đô thị của Việt Nam vẫn
rất cao, nền kinh tế Việt Nam
phát triển ổn định thúc đẩy quá
trình đô thị hoá và nâng cao
mức sống của người dân.
Thách thức:
Áp lực cạnh tranh trên thị
trường bất động sản sẽ ngày một
lớn khi số lượng các công ty
tham gia vào lĩnh vực này
đang ngày một tăng.
2. Triển vọng Công ty IJC
2.1. Các dự án bất động sản đang trong giai đoạn đem lại doanh
thu và lợi nhuận.
Đầu tư, xây dựng kinh doanh bất động sản được định hướng là hoạt
động mũi nhọn của Công ty, với lợi thế nổi bật là 160,6 ha quỹ đất sạch
trong đó 100% là đất có quyền sửdụng tập trung chủ yếu tại trung tâm thị
xã Thủ Dầu Một – dự án Becamex City Center; trung tâm thành phố
mới Bình Dương - dự án IJC Aroma, khu biệt thự Sunflower, Đông đô
Đại phố (Khu đô thị IJC); khu đô thị- công nghiệp Mỹ Phước – dự án The
Green River, Phố thương mại IJC, Rosemary….tăng trưởng trong kinh
doanh bất động sản của Công ty
đã và đang góp phần vào việc tạo dựng, phát triển diện mạo của
một thành phố mới Bình Dương trong tương lai.
2.2. Doanh thu và lợi nhuận ổn định từ khai thác quốc lộ 13

Quốc lộ 13 (tên cũ), đoạn đi qua tỉnh Bình Dương, trục chính của
mạng lưới đường bộ, nối liền các hoạt động kinh tế-xã hội của Tỉnh với
các trung tâm kinh tế lớn trong khu vực là Tp.HCM và các tỉnh Tây
Nguyên. Trục lộ vận chuyển chính qua các khu công nghiệp chính
như: VSIP I, II; Việt Hương; Mỹ Phước; và Khu Liên hợp Công nghiệp -
Dịch vụ và Đô thị Bình Dương, Khu Đô thị và Công nghiệp Bàu Bàng.
Lưu lượng các phương tiện tham gia giao thông trên quốc lộ 13 vẫn
sẽ ổn định trong các năm tới. Do đó việc vận hành, khai thác thu phí trên
quốc lộ 13 sẽ đem lại doanh thu và lợi nhuận ổn định cho IJC trong các
năm tiếp theo.
Trang 19
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
Trang 20
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU IJC
ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH P/B
Mã Giá P/B
D2D 19,5 0,6
DIG 12,2 0,6
SII 16,5 1,3
SJS 15,0 1,0
DLR 6,5 0,5
DRH 2,0 0,2
DTA 2,7 0,3
DXG 12,3 1,1
STL 3,2 9,6
EFI 6,5 0,6
TB ngành 2,7
Áp dụng phương pháp so sánh chỉ số PB để định giá cổ phiếu IJC với mức P/B
trung bình của các công ty tiêu biểu trong lĩnh vực phát triển khu đô thị, khu nhà ở

trong ngành bất động sản là 2.7.
Dự phóng giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu của Công ty trong năm 2013 sẽ
vào khoảng 2.453 VND.
Giá mục tiêu phản ánh giá trị của IJC theo phương pháp này trong năm
2013 sẽ là 6,623.1 VND/ cổphiếu.
Định giá cổ phiếu IJC theo phương pháp so sánh P/B
Mức trung bình ngành BV Giá
PB 2.7 2.453 6,623.1
Giá trung bình
trọng số
6,623.1
Trang 21
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH P/E
Mã Giá P/E
D2D 19,5 4,5
DIG 12,2 65,7
SII 16,5 6,3
SJS 15,0 0,0
DLR 6,5 0,0
DRH 2,0 0,0
DTA 2,7 0,0
DXG 12,3 8,6
STL 3,2 0,0
EFI 6,5 7,3
TB ngành 11,3
Áp dụng phương pháp so sánh chỉ số PE để định giá cổ phiếu IJC với mức PE
trung bình của các công ty tiêu biểu trong lĩnh vực phát triển khu đô thị, khu nhà ở
trong ngành bất động sản là 11.3.
Sau khi phân tích thận trọng về triển vọng của các dự án mà IJC đang tiến hành

trong các năm gần đây, kì vọng lợi nhuận ròng của Công ty trong năm 2013 sẽ
vào khoảng 166.906 tỷ VND và EPS của Công ty sẽ vào khoảng 609 VND.
Giá mục tiêu phản ánh giá trị của IJC trong năm 2013 sẽ là 6,881.7 VND/
cổ phiếu.
Định giá cổ phiếu IJC theo phương pháp so sánh P/E
Mức trung bình ngành EPS Giá
PE 11.3 609 6,881.7
Giá trung bình
trọng số
6,881.7
PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG CỔ TỨC-DDM

Năm quá khứ Dự phóng
2010 2011 2012 2013
201
4
201
5
201
6 2017
Cổ tức (D)
1,50
0
3,00
0
1,10
0 600 618 637 656 675
Tăng trưởng cổ tức
(g)
100

%
-
63%
-
45% 3% 3% 3% 3%
Lợi nhuận mong đợi 15%
Giá trị tương lai (FV)

Trang 22
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
14,857
Dòng tiền
1,50
0
3,00
0
1,10
0 600 618 637 656
15,53
2
Giá trị hiện tại (PV)

8,265
Tổng hợp cả ba phương pháp định giá với trọng số của mỗi phương pháp là
33.33%, dự phóng giá cổ phiếu IJC trong năm 2013 là 7,256.6 VND/cp.
Trang 23
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
IV. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT
VN-INDEX
• VNINDEX vẫn đang nằm trong xu hướng tăng dài hạn từ cuối 2012 tới nay

(đường màu đỏ ). Đây là xu hướng có hiệu lực khá mạnh khi thời gian tồn tại lâu,
nhiều điểm tiếp xúc và góc nghiêng khoảng 45 độ là góc nghiêng chuẩn cho 1 xu hướng
tăng tốt, bền vững theo lý thuyết phân tích kĩ thuật. Trong trung và ngắn hạn ngưỡng hỗ
trợ 494-497 vẫn đang là nền giá vững vàng cho thị trường. (đường màu xanh )
• Giá đã vượt qua đường đường giữa của Bollinger Band trong phiên cuối tuần với mức
tăng và thanh khoản cao. Đây là 1 tín hiệu hết sức tích cực. Bollinger Band cũng đang có
sự co thắt rất mạnh ở vùng giá hiện tại(vòng tròn đen )mà theo lý thuyết thì việc co
thắt càng mạnh thì khu bung ra lực đẩy sẽ càng lớn, tương tự như lò xo nén càng mạnh
bung ra càng căng. Vì vậy nếu tuần tới thị trường tích cực nhiều khả năng VNINDEX sẽ
bứt phá mạnh lên các ngưỡng kháng cự bên trên (đường màu xanh lá ).
• Khối lượng giao dịch lại gia tăng mạnh khi VN-Index vượt lên trên mức 500 điểm (vòng
tròn đỏ , chủ yếu do các nhà đầu tư đẩy mạnh hơn việc chốt lời.
• Chỉ báo MACD liên tục tích lũy mạnh trong những phiên gần đây và đang thu hẹp
khoảng cách với signal line. Vì vậy, khả năng cho tín hiệu mua mạnh trở lại đang lớn dần.
Trang 24
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CTCP HẠ TẦNG KỸ THUẬT - IJC
CỔ PHIẾU IJC
Dài hạn: Kênh giá đi ngang dài hạn hoạt động hiệu quả. Mặc dù thường xuyên biến động mạnh
trong ngắn hạn nhưng xét về dài hạn, IJC dao động trong một kênh giá đi ngang (cận trên:
11,500 – 12,500, cận dưới 5,000 – 6,000) vững chắc và hiệu quả.
Ngắn hạn: Từ đầu tháng 10/2013, IJC đang có xu hướng tăng nhanh. Một số dấu hiệu như:
- Dải Bolliger dãn rộng, đi kèm với đó là đường giá cắt dải Bolliger trên, liên tục xuất hiện
những cây nến trắng dài.
- Đường MACD cắt đường dấu hiệu Signal từ dưới cắt lên ( vùng vòng tròn đỏ), biểu hiện
giá sẽ tăng trong tương lai.
Các ngưỡng hỗ trợ/kháng cự đáng chú ý xác định theo Fibonacci:
Ngưỡng 0% : 11,300
Ngưỡng 23.6% : 10,300
Ngưỡng 38.2% : 9,700
Ngưỡng 50.0% : 9,300

Ngưỡng 61.8% : 8,700
Ngưỡng 100.0%: 7,300
Trang 25