những kinh nghiệm giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận hai bà trưng

LỜI NÓI ĐẦU
Lịch sử phát triển đô thị chia làm bốn giai đoan: Cổ đại (từ năm 4000 TCN đến
500 sau CN) Trung đại (từ năm 500 đến 1500), Cận đại (từ năm 1500 đến 1800) và đô
thị kiểu hiện đại (từ năm 1800 đến nay). Qua các giai đoạn phát triển đó đô thị đã trở
thành một cộng đồng dân cư đông đúc với chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, họ
sống và làm việc theo phong cách và lối sống thành thị .
Ở Việt Nam, các đô thị hình thành rất sớm có thể kể từ Cổ Loa trước CN rồi đến
Hoa Lư (ở thế kỷ thứ X) rồi đến thành Thăng Long (ở thế kỷ XI) Trải qua các thời
kỳ đến nay các đô thị ở Việt Nam đa số phát triển: các đô thị mở rộng về địa lý, các
vùng vốn nghèo nàn lạc hậu trở thành những vùng có mật độ dân cư đông đúc, có các
hoạt động KTXH phong phú dồi dào, có đời sống vật chất và tinh thần được nâng
cao .
Tuy nhiên, quá trình mở rộng và phát triển đô thị gặp giới hạn về mặt không gian
do quỹ đất là có hạn. Để cung cấp đủ quỹ đất cho xây dựng các công trình: đường,
cầu, công viên, khu công nghiệp, khu đô thị mới … phải phát triển đất của khu vực cũ
mà nội dung cơ bản của nó là thông qua các hoạt động phá dỡ, di chuyển, cải tạo,
nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất các khu vực cũ nhằm nâng cao trình độ tập
trung, tiết kiệm trong việc sử dụng đất đô thị .
Như vậy cung cấp đất cho quá trình đô thị hoá đang trở thành vấn đề nóng bỏng
tại các đô thị. Qua tìm hiểu, xem xét em nhận thấy: quận Hai Bà Trưng là một quận
cũ của Hà Nội, giáp khu vực ngoại thành, nằm trên trục đường phía nam dẫn vào thủ
đô; trên địa bàn có nhiều cơ sở, xí nghiệp như nhà máy cơ khí, chế biến. Do là một
quận cũ cho nên những cơ sở kết cấu hạ tầng cũ không còn đáp ứng được nhu cầu
hiện tại, đòi hỏi quận phải có những dự án xây dựng, cải tạo, nâng cấp. Từ thực tế trên
em chọn quận Hai Bà Trưng làm đối tượng nghiên cứu cho đề tài “những kinh
1
nghiệm giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Hai Bà Trưng” để góp phần nâng
cao chất lượng công tác giải phóng mặt bằng góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các
dự án đầu tư được thực hiện nhanh chóng.
Bằng sự hiểu biết hạn chế của mình về lý luận cũng như thực tiễn, mặc dù đã rất cố
gắng song bài viết của em chắc không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận dược

sự giúp đỡ và góp ý của các thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn!
2
I . NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN :
1. Một số khái niệm :
Các đô thị ở Việt Nam hình thành rất sớm, đó là những điểm tập trung dân cư đông
đúc được hình thành với những đặc điểm về địa lý, kinh tế, chính trị và xã hội. Lịch
sử phát triển đô thị Việt Nam gắn liền với lịch sử dựng nước của dân tộc, quá trình
này trải qua 3 giai đoạn: Cổ đại, Trung đại, Cận đại.
- Thời kỳ Cổ đại và Trung đại các đô thị Việt Nam có đặc điểm
+ Đô thị được hình thành chủ yếu do yếu tố “đô”- yếu tố chính trị còn
yếu tố “thị”- yếu tố buôn bán thương mại chưa được chú ý đến .
+ Đô thị thơi kỳ này vẫn còn mang tính tự cung,tự cấp hay còn gọi là bán
nông thôn, bán thành thị .
- Đến thời kỳ Cận đại các đô thị Việt Nam đa số phát triển nhanh hơn. Lúc
nàyviệc giao lưu buôn bán với bên ngoài cũng đã được mở rộng do giao thông đi lại
thuận tiện. Nhưng các đô thị Viêt Nam vẫn mang sắc thái:
+ Cơ sở công nghiệp thô sơ lạc hậu
+ Cơ sở kết cấu hạ tầng ở đô thị hầu như không đáng kể
+Nếp sống văn minh đô thị chưa được hình thành
Trong lịch sử Việt Nam, sự hình thành và phát triển của ngành thủ công nghiệp đã
thúc đẩy sự ra đời của các đô thị thời phong kiến, đặc biệt các điểm dân cư đông đúc
là đầu mối giao thông quan trọng để buôn bán và trao đổi hàng hoá với bên ngoài như
cảng biển, cảng sông. Bố cục của các đô thị thời phong kiến đã thể hiện được sự kết
hợp hài hoà với điều kiện tự nhiên.
3
Đầu thế kỷ XI, vào năm 1010 Lý Công Uốn lên ngôi và rời đô từ Hoa Lư về Thăng
Long. Từ đó Thăng Long trở thành trung tâm hoạt động chính trị, kinh tế, văn hoá của
Đại Việt, sau đó lần lượt xuất hiên các đô thị như Huế, Hôi An, Đà Nẵng, Sài Gòn…
Nhìn lại quá trình phát triển các đô thị ở Việt Nam trong vòng mấy thập kỷ qua cho
thấy: 1954-1975 các đô thị ở Việt Nam mới bắt đầu có sự thay đổi đáng kể. Cụ thể: hệ

thống đô thị ở miền Bắc phát triển trên cơ sở công nghiệp hoá XHCN như HàNội,Việt
Trì, Thái Nguyên, Yên Viên, Từ Sơn…Trong khi đó hệ thống đô thị ở miền Nam phát
triển nhanh nhằm phục vụ bộ máy của chế độ nguỵ quyền và xâm lược như Sài Gòn,
Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ, Vũng Tàu…
Giữa năm 1975 trở đi, do đặc điểm lịch sử của hai miền Nam-Bắc khác nhau
nên có những đặc thù riêng của mỗi vùng về tốc độ phát triển, hình thức phân bố quy
hoạch, phân bố dân cư, hình thái kiến trúc, cơ sở kết cấu hạ tầng cũng như những yếu
tố KTXH truyền thống của vùng.
Sau chiến tranh, quá trình công nghiệp hoá trên đà phát triển đã tao điều kiện thuận
lợi cho công cuộc đô thị hoá diễn ra trong cả nước. Nhưng mặt trái của nó là đất nông
nghiệp ngày càng bị thu hẹp dần dẫn đến nhiều người nông dân trở nên thất nghiệp,
đồng thời công cuộc công nghiệp hoá ở đô thị lại cuốn hút người nông dân rời bỏ làng
quê lên thành thị kiếm việc làm .Vì vậy dân số trong các đô thị không ngừng tăng lên
Ngày nay, trong công cuộc đổi mới , cùng với các chính sách kinh tế mở
cửa, phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần của cơ chế thị trường đã có tác động
trực tiếp đến mọi mặt của đời sống xã hội ở đô thị, dẫn đến những biến đổi rất quan
trọng trên mọi lĩnh vực kinh tế xã hội cũng như làm xuất hiện những hình thái mới
của lối sống công nghiệp trong điều kiện mới .
Từ lịch sử hình thành và phát triển đô thị đã có nhiều khái niệm khác nhau về
đô thị:
4
+Đô thị là một không gian cư trú của cộng đồng người sống tập trung và hoạt
động trong những khu vực kinh tế phi nông nghiệp
+ Đô thị là nơi tập trung dân cư, chủ yếu lao động phi nông nghiệp sống và làm
việc theo kiểu thành thị
+ Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông
nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành
có vai trò thúc đẩy sự phát triển của cả nước, của một miền lãnh thổ, một tỉnh, một
huyện hoặc một vùng trong tỉnh hoặc trong huyện
Như vậy chúng ta có thể đưa ra một khái niệm khái quát về đô thị như sau: đô

thị là nơi tập trung dân cư với mật độ cao; lao động phi nông nghiệp là chủ yếu; có cơ
sở hạ tầng hoàn chỉnh, đồng bộ hoặc tiến tới hoàn chỉnh đồng bộ; dân cư sống và làm
việc theo phong cách và lối sống thành thị. Dù các khái niệm đưa ra khác nhau, hoàn
cảnh phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước khác nhau nhưng đều thống nhất ở những
tiêu chuẩn cơ bản sau:
+ Quy mô dân cư đô thị trên 2000 (miền núi có thể thấp hơn)
+ Cơ cấu lao động trên 60% lao động phi nông nghiệp
+ Có mật độ cư trú được xác định theo từng loại đô thị phù hợp với đặc điểm
của từng vùng
+ Có đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ nhu cầu
của dân cư đô thị
Gắn liền với quá trình hình thành và phát triển của các đô thị là quá trình đô thị
hoá. Đô thị hoá chứa đựng nhiều hiện tượng và biểu hiện dưới nhiều hình thức khác
nhau:
+ Trên quan điểm một vùng: đô thị hoá là một quá trình hình thành, phát triển
các hình thức và điều kiện sống theo kiểu đô thị.
5
+ Trên quan điểm kinh tế quốc dân: đô thị hoá là một quá trình biến đổi về sự
phân bố các yếu tố lực lượng sản xuất, bố trí dân cư những vùng không phải đô thị
thành đô thị.
Tóm lại, đô thị hóa là quá trình hình thành, phát triển và mở rộng các thành phố
gắn liền với quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá của mỗi nước. Nói đô thị hoá
cũng có nghĩa là quá trình biến các khu vực nông thôn thành đô thị, biến các vùng vốn
nghèo nàn lạc hậu thành những vùng có mật độ dân cư đông đúc, có các hoạt động
kinh tế xã hội phong phú dồi dào, có dời sống vật chất và tinh thần cao, phong phú
hơn so với các vùng lân cận. Đó cũng là quá trình xây dựng và phát triển các đô thị
hoặc các khu công nghiệp mới. Qúa trình đô thị hoá cũng chính là quá trình cải biến
cơ cấu kinh tế của từng khu vực theo hướng tăng dần tỷ trọng của các ngành công
nghiệp, dịch vụ và giảm dần tỷ trọng của nông nghiệp trong cơ cấu kinh tế của khu
vực.

Đô thị hoá có những đặc điểm sau đây:
+ Đô thị hoá mang tính xã hội và lịch sử và là sự phát triển về quy mô, số lượng,
nâng cao vai trò của đô thị trong khu vực và hình thành các chùm đô thị
+ Đô thị hoá nông thôn là xu hướng bền vững có tính quy luật, là quá trình phát
triển nông thôn và phổ biến lối sống thành phố cho nông thôn. Thực chất đó là tăng
trưởng đô thị theo xu hướng bền vững.
+ Đô thị hoá ngoại vi là quá trình phát triển mạnh vùng ngoại của thành phố do
kết quả phát triển công nghiệp và cơ sở hạ tầng tạo ra các cụm đô thị, liên đô thị góp
phần đẩy nhanh đô thị hoá nông thôn.
+ Đô thị hoá giả tạo là sự phát triển thành phố do tăng quá mức dân cư đô thị và
do dân cư từ các vùng khác đến đặc biệt là từ nông thôn dẫn đến tình trạng thất
nghiệp, thiếu nhà ở, ô nhiễm môi trường…
6
+ Đô thị hoá gắn liền với chủ trương của mỗi quốc gia. Thông thường,vấn đề
đô thị hoá thường được đề cập gắn liền với quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá
của mỗi quốc gia. Cùng với quá trình phát triển và hội nhập, các quốc gia đang phát
triển thường gắn với đầu tư nước ngoài phát triển các khu công nghiệp tập trung và
các khu chế xuất, hình thành các vùng kinh tế động lực, thúc đẩy nhanh hơn nữa quá
trình phát triển kinh tế của đất nước đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống. Vấn đề
đặt ra là để làm những việc trên đô thị phải cung cấp một quỹ đất thích ứng. Giải
quyết vấn đề này có nhiều con đường khác nhau trong đó có một con đường đó là
thực hiện công tác giải phóng mặt bằng mà chúng ta sẽ xem xét ở phần tiếp theo.
7
2.Phân tích ảnh hưởng của đô thị hoá đến vấn đề giải phóng mặt bằng
Quá trình đô thị hoá đòi hỏi phải mở rộng thích ứng quỹ đất cung cấp cho nó
để xây dựng các công trình như cầu, đường, công viên, khu công nghiệp, khu đô thị
mới… tức là phải phát triển đất đô thị. Phát triển đất đô thị theo nghĩa hẹp là biến đất
sử dụng cho nông nghiệp, lâm nghiệp thành đất sử dụng cho công nghiệp, thương
nghiệp, giao thông, văn hoá, giải trí, dân cư. Tuy nhiên, trong điều kiện diện tích đất
canh tác bình quân đầu người thấp nếu nhấn mạnh việc mở rộng lượng ngoại vi đất đô

thị để gia tăng cung cấp đất đô thị thì sẽ làm gay gắt hơn mâu thuẫn giữa đất sử dụng
cho nông nghiệp và đất sử dụng cho phát triển đô thị. Phát triển đất đô thị theo nghĩa
là sử dụng tổng hợp đất đô thị bao gồm phát triển đất đô thị của khu vực mới và cải
tạo đất của khu vực cũ tức là phát triển lần thứ nhất và lần thứ hai đất đô thị.
Quá trình đô thị hoá đòi hỏi phải mở rộng thích ứng quỹ đất cung cấp cho nó.
Cung cấp đất cho phát triển đô thị bao gồm hai hàm nghĩa: một là cung cấp tự nhiên,
hai là cung cấp kinh tế. Cung cấp tự nhiên của đất chỉ số lượng các loại quỹ đất mà
trái đất có thể cung cấp cho loài người sử dụng trong điều kịên kinh tế kỹ thuật nhất
định; nó là sự cung cấp không có tính co giãn vì không chịu ảnh hưởng của bất kỳ
nhân tố nhân tạo hay nhân tó xã hội nào. Cung cấp kinh tế của đất nước được thực
hiện trên cơ sở cung cấp tự nhiên của nó, chỉ số lượng cung cấp đất của một loại công
dụng nào đó biến đổi song song với sự biến đổi của công dụng đó. Đất cung cấp cho
người sử dụng thường tồn tại nhiều loại công dụng khác nhau, giữa chúng có giá trị
cạnh tranh và thay thế lẫn nhau. Khi hiệu quả của một loại công dụng nào đó nâng cao
thì số lượng cung ứng của nó cũng sẽ nâng cao tương ứng. Như vạy, cung cấp kinh tế
của đất có tính co giãn, nó biến đổi theo sự gia tăng nhu cầu về đất và sự nâng cao
hiệu quả kinh tế của việc sự dụng đất.
Phát triển đất nước của khu vực mới, mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là để
gia tăng cung cấp kinh tế của đât đô thị. Nội dung của nó gồm hai mặt: một là, tiến
8
hành trưng dụng đất, chuyển phương hướng sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất
dùng để phát triển đô thị. Hai là, tiến hành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật
để chuyển đất nông lâm thực sự trở thành đất đô thị.
Phát triển đất của khu vực cũ là một con đường chủ yếu khác để gia tăng cung
cấp kinh tế của đất đô thị. Nội dung cơ bản của nó là thông qua các hoạt động phá bỏ,
di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất của các khu vực cũ
nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử dụng đất đô thị.
Như vậy quá trình đô thị hoá đòi hỏi phải cung cấp một quỹ đất đủ lớn vì như
chúng ta đã biết mọi công trình xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp đều cần có đất,
điều đó cho thấy tầm quan trọng của nó. Do đó để có đất mà không làm thay đổi đến

cơ cấu đất (công, nông, lâm) không làm những mâu thuẫn sẵn có trở nên găy gắt hơn
thì chỉ có con đường là chú trọng vào phát triển đất của khu vực cũ. Phát triển theo
hướng này thì công việc đầu tiên mà chúng ta cần phải làm là phá dỡ, di chuyển tức là
làm công tác giải phóng mặt bằng.
3.Đánh giá đất đai
Xét trên góc độ toàn bộ nền kinh tế quốc dân, tổng cung về đất có thể coi là
ổn định vì diện tích đất đai có hạn. Tuy nhỉên, đất được sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau trên cơ sở đặc điểm tự nhiên và quy hoạch của Nhà nước theo luật, nên quy
mô từng loại đất có sự thay đổi theo nhận thức và nhu cầu phát triển kinh tế xã hội.
Khi Nhà nước mở rộng các đô thị bằng cách xây dựng các khu đô thị mới ở các vùng
ngoại vi thành phố, cung về đất đô thị sẽ tăng. Trong phạm vi từng đô thị, mục đích
sử dụng đất cũng thay đổi dẫn đến sự thay đổi về cung của từng loại đất.
Quá trình đô thị hoá gắn liền với nó là quá trình công nghiệp hoá. Trong quá
trình công nghiệp hoá xuất hiện rất nhiều loại cầu khác nhau về đất:
+ Cầu đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng.
Thông thường cầu về đất đai làm địa bàn phát triển các hoạt động công nghiệp, giao
9
thông và các công trình công cộng là cầu được xã hội hoá và đáp ứng bằng các
chương trình của Chính phủ. Nó có xu hướng tăng trong quá trình đô thị hoá.
+ Cầu về đất đai cho sản xuất là tổng nhu cầu mở rộng các hoạt động sản
xuất dựa váo mở rộng diện tích đất đai sử dụng. Cầu về đất đai cho sản xuất thường là
cầu về đất đai cho các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I của xã hội bao gồm: cầu
của các hoạt động sản xuất dựa vào đất đai như nông lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật
liệu xây dựng và hầm mỏ. Thông thường, xã hội càng phát triển tức là quá trình đô thị
hoá càng cao, các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I càng giảm xuống một cách
tương đối so với các khu vực khác, do vậy cầu về đất đai cho sản xuất tăng lên không
đáng kể so với các khu vực khác.
Như đã trình bày ở phần trước, để cung cấp đất cho phát triển đô thị chúng ta
đã xác định chủ yếu là bằng con đường phát triển đất của khu vực cũ tức là thông qua
phá dỡ, di chuyển, cải tạo. Mà đặc điểm của nước ta là đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho người dân. Do đó khi Nhà nước thu hồi đất để
tiến hành xây đựng phát triển đô thị phải có phương án đền bù, hỗ trợ thiệt hại về đất
đai và tài sản gắn liền với đất cho người dân. Giá đền bù thiệt hại về đất chịu ảnh
hưởng của nhiều nhân tố:
+ Vị trí của lô đất trong thành phố: khoảng cách từ lô đất đến trung tâm
thành phố, đến các trung tâm dịch vụ thương mại, loại dường, tuyến dường
+ Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất: mức độ hoàn thiện của đường sá, điện
nước, cống rãnh, trường học, bệnh viện…
+ Chức năng của lô đất theo quy hoạch của thành phố: đất ở, đất nông
nghiệp…
Có nhiều phương pháp để đánh giá đất, bao gồm các phương pháp sau:
10
+ Phương pháp đánh giá trực tiếp: đây là phưong pháp đơn giản dựa trên
cơ sở phân tích , so sánh lô đất hiện tại với những lô đất xung quanh đã được mua bán
trao đổi
+ Phương pháp xác định giá đất theo khả năng sinh lời: giá thị trường của
đất là tổng giá trị của các luồng thu nhập từ đất trong tương lai được hiện đại hoá
Thu nhập
G =
Lãi suất tiền gửi ngân hàng nhà
nước (%/năm) không kỳ hạn
+ Phương pháp trừ dần: là phương pháp áp dụng cho các lô đất đã xây
dựng các công trình trên đó. Giá đất bằng tổng giá trị nhà và đất trừ đi các yếu tố giá
trị nhà cửa, cây cối và các loại chi phí liên quan.
+ Phương pháp thay thế: là cách xác định giá đất bằng cách giả định nó
như là lô đất ở nơi khác. Phương pháp này chỉ sử dụng khi không có thông tin về giá
đất ở xung quanh và không xác định được luồng thu nhập mà lô đất có thể đem lai.
Trên thực tế để xác định giá đất đền bù thiệt hại khi giải phóng mặt bằng Nhà
nước sử dụng phương pháp tính giá đất theo khả năng sinh lời, từ đó tính hệ số k theo
công thức

Giá đất theo khả năng sinh lời
K =
Giá đất do UBND cấp tỉnh ban
hành theo khung giá do CP quy định
giá đất tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh
ban hành theo quy định của chính phủ nhân với hệ số k
11
II. Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận
Tổ chức giải phóng mặt bằng
Trong các văn bản pháp luật Nhà nước quy định “ đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì mọi tổ chức, cá nhân
(gọi chung là người sử dụng đất) đang sử dụng đất bị thu hồi được đền bù thiệt hại về
đất và tài sản trên đất theo quy định; đồng thời phải nghiêm chỉnh chấp hành việc di
chuyển theo kế hoạch đã được các cấp có thẩm quyền của Nhà nước phê duyệt”
Khi có quyết định thu hồi đất, chủ tịch UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung
uơng chỉ đạo lập Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp
cần thiết phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án thì có thể thành lập Hội
đồng đền bù trước khi có quyết định thu hồi đất. Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng
mặt bằng phát tờ khai, tuyên truyền, hướng dẫn kê khai, thu tờ khai.
Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng có trách nhiệm giúp UBND
cùng cấp thẩm định phương án đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng trình hội đồng
thẩm định cấp tỉnh thẩm định. Theo đó, trong thời hạn 7 ngày kể từ khi nhận được tờ
trình của UBND quận, huyện về giá đất ở và đất chuyên dùng làm căn cứ lập phương
án bồi thường thịêt hại; cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ; quỹ nhà ở, đất ở, giá
bán nhà và nguyên tắc bố trí tái định cư cho dự án Hội đồng thẩm định và Thường
trực ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố tổ chức thẩm định, trình UBND thành
phố quyết định phê duyệt các nội dung:
+ Giá bồi thường thiệt hại về đất ở và đất chuyên dùng theo thời điểm thu hồi
đất.

+ Quỹ nhà ở, đất ở tái định cư (nơi tái định cư) và nguyên tắc bố trí tái định cư
cho các hộ gia đình
+ Giá nhà ở, đất ở bố trí tái định cư phù hợp với giá bồi thường thiệt hại
12
+ Chính sách hỗ trợ di chuyển khác (nếu có)
+ Quy định về thời gian và tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng.
Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng cấp quận do Chủ tịch hoặc phó
chủ tịch UBND quận, huyện, thành phố trực thuộc tỉnh làm chủ tịch Hội đồng, các
thành viên khác gồm:
+ Trưỏng phòng tài chính- Ủy viên thường trực hội đồng
+ Chủ tịch ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có đất bị thu hồi- Ủy viên
+ Đại diện Mặt trận Tổ quốc quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh- Ủy
viên
+ Chủ dự án (chủ sử dụng đất) – Ủy viên.
+ Đại diện những người được đền bù thiệt hại
Các thành viên khác do chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực
thuộc tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của mỗi công trình.
Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng được lập cho từng công trình
(dự án) và hoạt động cho đến khi thực hiện xong việc đền bù thiệt hại giải phóng cho
công trình đó. Trong trường hợp đối với những dự án nhỏ, đơn giản chủ dự án có thể
thoả thuận với người bị thu hồi đất về mức đền bù thiệt hại theo quy định tại nghị
định 22 thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư
có trách nhiệm báo cáo phương án đền bù cho UBND quận, huyện, thị xã, thành phố
trực thuộc tỉnh phê duyệt để thực hiện.
Chủ dự án là thành viện của Hội đồng giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập
phương án đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Phương án đền bù được lập thành hai
phần:
+ Phần I: xác định mức đền bù do chủ dự án sử dụng đất phải chi trả.
+ Phần II: xác định mức đền bù, trợ cấp cho từng chủ sử dụng đất bị thu hồi.
13

Căn cứ vào phương án đền bù do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương phê duyệt tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất có trách nhiệm chi trả
cho các đối tượng được đền bù, chi trả kinh phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tại các
khu tái định cư, hỗ trợ cho các chủ sử dụng đất bị thu hồi, trang trải các chi phí phục
vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. Riêng
với dự án đầu tư bằng ngân sách trung ương; trước khi được UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương phê duyệt, chủ dự án phải báo cáo phương án đền bù với bộ Tài
chính biết để tham gia ý kiến. Trường hợp UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quy định chế độ, mức đền bù vượt quá mức quy định thì phần đền bù vượt mức
đó do ngân sách địa phương có trách nhiệm chi trả. Đối với các dự án khi thực hiện
đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng chưa xác định được chủ sử dụng đất thì UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trực tiếp tổ chức thực hiện đền bù và chi trả
đền bù. Toàn bộ chi phí đền bù được phân bổ cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất
thuộc phạm vi dự án chịu và nộp vào ngân sách Nhà nước ngay sau khi có quyết định
giao đất hoặc cho thuê đất.
Công tác tổ chức giải phóng mặt bằng cần được thực hiện đầy đủ và đúng
thời gian về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng theo quy định của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền. Trường hợp không thực hiện đúng quy định thì Hội đồng đền bù thiệt hại
giải phóng mặt bằng báo cáo UBND cùng cấp biết để áp dụng biện pháp cưỡng chế
buộc phải di chuyển để bàn giao mặt bằng. Trong thời gian các cơ quan chức năng
xem xét đơn khiếu nại người bị thu hồi đất và các cơ quan, đơn vị, cá nhân có liên
quan vẫn phải thực hiện phương án giải phóng mặt bằng đã được chủ tịch UBND
quận, huyện phê duyệt; thực hiện việc di chuyển và bàn giao mặt bằng đúng tiến độ.
2.Những kết quả đạt được:
Như chúng ta đã biết để tiến hành thực hiện mọi dự án xây dựng công trình,
cải tạo đều cần phải có đất, có mặt bằng. Từ đó thấy được tầm quan trọng của công
14
tác giải phóng mặt bằng, nó ảnh hưởng đến thời gian, tiến độ thực hiện của các dự án.
Để các dự án, chương trình đầu tư không bị chậm trễ thì một khâu khá quan trọng là
mặt bằng phải được bàn giao đúng tiến độ. Trong quá trình thực hiện công tác giải

phóng mặt bằng thu hồi đất thì Hà Nội nói chung và quận Hai Bà Trưng nói riêng đã
đạt được những kết quả đáng khích lệ sau:
+ Về trình tự, thủ tục giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thủ đô nói chung và
địa bàn quận Hai Bà Trưng nói riêng đã có những điều chỉnh mới cho phù hợp với
đặc điểm, nhiệm vụ giải phóng mặt bằng trên từng địa bàn cụ thể như việc thành lập
ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng có bộ phận chuyên trách. Bên cạnh đó khi tiến hành
giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án các cơ quan chức năng đều tổ chức tuyên
truyền, công khai quy hoạch cho dân biết như trong quá trình thực hiện dự án xây
dựng cầu vượt ở nút giao thông Vọng hội đồng giải phóng mặt bằng có công khai quy
hoạch cho dân biết bằng cách mở triển lãm mô hình dự án, đặt các bản vẽ thiết kế ở
nơi sẽ xây dựng công trình. Một nét mới nữa trong trình tự thủ tục giải phóng mặt
bằng là việc ủy quyền cho chủ tịch UBND quận quyết định phê duyệt phương án bồi
thường thiệt hại và tái định cư được thực hiện bằng các nguồn vốn khác nhau đã tạo
được thế chủ động trong việc xử lý, giải quyết một số tình huống.
+ Về việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, trong quá trình thực hiện
quận Hai Bà Trưng luôn biết đề cao việc thực hiện quy chế dân chủ ở cơ sở với
phương châm “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra” biết huy động tối đa sức
mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị kết hợp với nhiều phương thức vận động,
tuyên truyền nên đã nhận được sự hợp tác đáng kể từ phía nhân dân. Chẳng hạn như
dự án xây dựng nhà tình nghĩa cho các gia đình chính sách (thương binh, lịêt sĩ) trên
địa bàn phường Tương Mai do quận Hai Bà Trưng cấp đã dược xây dựng, thực hiện
đúng tiến độ một phần là nhờ công tác tuyên truyền, giải thích cho dân bằng cách
niêm yết thông báo việc thực hiện dự án, thông báo giá đền bù, cung cấp địa chỉ nơi
15
người dân được giải đáp mọi thắc mắc. Bên cạnh việc tuyên truyền, vận động thì
những việc làm cụ thể như xác định giá đền bù, lập phương án tái định cư cho người
dân ổn định cuộc sống cũng đóng một vai trò quyết định. Việc đưa ra được một mức
giá đền bù thoả đáng cùng với những khoản hỗ trợ cần thì sẽ nhận được sự hợp tác từ
những người bị thu hồi đất như trong dự án khu đô thị đền Lừ II đã có 184 hộ dân
chấp nhận bàn giao mặt bằng với mức đền bù hỗ trợ đã được phê duyệt. Một kết quả

nữa là quận tiến hành xây dựng khu nhà cao tầng phục vụ di dân giải phóng mặt bằng
khu đô thị đền Lừ II đáp ứng nhu cầu cung cấp nhà tái định cư.
Tóm lại kết quả của công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Hai Bà
Trưng là mặt bằng của nhiều công trình, dự án được bàn giao kịp thời đúng tiến độ để
trên địa bàn quận có nhiều con đường mới, nhà thi đấu, khu đô thị… đã, đang và sẽ
được xây dựng, đưa vào hoạt động góp phần làm thay đổi bộ mặt quận, làm động lực
thúc đẩy phát triển kinh tế nâng cao đời sống tinh thần cho người dân sống trên địa
bàn quận.
3.Những tồn tại :
Bên cạnh những kết quả, những mặt tích cực đã đạt được trên địa bàn quận
Hai Bà Trưng vẫn còn những tồn tại, vướng mắc cần giải quyết, khắc phục
Trước hết cần đề cập đến đó là vấn đề cung cấp thông tin đến cho người dân.
Từ ngày xưa, các vị vua chúa ( Hồ Quý Ly, Lê Lợi…) cũng đã nhận thấy rằng có sự
ủng hộ, hợp tác của nhân dân thì sẽ giành được thắng lợi. Điều đó cho thấy vai trò rất
quan trọng của người dân. Như vậy để có được sự ủng hộ hợp tác của người dân về
một vấn đề nào đó thì phải cung cấp cho họ đầy đủ, chính xác, kịp thời về vấn đề đó.
Cụ thể trên địa bàn quận Hai Bà Trưng vẫn có những dự án bị chậm tiến độ do việc
bàn giao mặt bằng chậm như dự án xây dựng đường vào nhà thi đấu thể thao Hai Bà
Trưng (phường Tương Mai). Theo đúng tiến độ thì đến cuối tháng 7 năm 2003 phải
bàn giao xong mặt bằng để làm đường phục vụ Sea Game 22 nhưng đến cuối tháng 8
16
năm 2003 mới bàn giao xong. Lý do của sự chậm trễ này là những hộ dân trong diện
giải tỏa đã không nhận được thông tin đầy đủ về dự án như phương án đền bù, mức
đền bù là bao nhiêu, tái định cư ở đâu nên dẫn đến sự chây ỳ không chịu bàn giao mặt
bằng cho ban quản lý dự án.
Bên cạnh vấn đề cung cấp đầy đủ thông tin cho người dân vấn đề có phương án
tái định cư sau khi giải phóng mặt bằng hay không cũng ảnh hưởng đến tiến độ bàn
giao mặt bằng. Do quận Hai Bà Trưng là một quận nội thành nên khi giải phóng mặt
bằng thực hiện các dự án chủ yếu sẽ lấy vào đất thổ cư, dẫn đến các dự án mà không
có phương án tái định cư thương bị chậm tiến độ bàn giao mặt bằng hoặc để thu hồi

mặt bằng các lực lượng chức năng phải tiến hành cưỡng chế ví dụ như trong công tác
giải phóng mặt bằng cho khu đô thị đền Lừ II (phường Hoàng Văn Thụ) có 218 hộ
dân nằm trong diện giải toả trong đó có 9 hộ dân thuộc 3 cụm gia đình có diện tích
thu hồi lớn là đất thổ cư nên họ không nhận tiền đền bù, hỗ trợ và bàn giao mặt bằng
dẫn đến hội đồng giải phóng mặt bằng quận phải trình thành phố bổ sung phương án
tái định cư cho 9 hộ dân này.
Một đặc điểm nổi bật ở các đô thị của Việt Nam là hoạt động sản xuất kinh
doanh đan xen với hoạt động sống do đó vấn đề đặt ra là khi bị thu hồi đất người dân
không chịu mất đi nơi ở, nơi cư trú mà họ còn bị mất việc làm, mất thu nhập. Điều
này dẫn đến những phản ứng rất mạnh mẽ của người dân như dự án cải tạo, xây dựng
nút giao thông Vọng để lấy mặt bằng đã khiến nhiều hộ nằm trong diện giải phóng
mặt bằng bị mất đi nguồn thu nhập chính của mình.
Vấn đề giá đền bù, mức đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng cũng ảnh hưởng
đến tiến độ bàn giao mặt bằng. Người dân sẵn sàng hợp tác với cơ quan chức năng khi
họ nhận được những thông tin về bảng giá đất và bảng giá đền bù vật, kiến trúc, cây
cối. Sự phức tạp còn do một số nội dung và cách thức tính toán quá rắc rối về giá đền
bù nhất là giá đất so với cách hiểu đơn giản của người dân. Điều 8 của nghị định 22
17
quy định “giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa
phương ban hành theo quy định của CP nhân với hệ số k, để đảm bảo giá đất tính đền
bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa
phương). Như vậy giá đất để tính bồi thường về thực chất là giá thực tế chuyển
nhượng ở địa phương. Nhưng hệ số k theo hướng dẫn của thông tư 145 (bộ Tài
chính) do địa phương quy định không thống nhất nên giá đất ở những vùng giáp ranh
chênh lệch có khi rất lớn dẫn đến so bì ách tắc không thông suốt. Đồng thời việc xác
định giá đền bù còn phụ thuộc vào loại đường phố, vị trí khu đất, cơ sở hạ tầng xung
quanh nó nên giữa các mức giá đền bù có một sự chênh lệch ví dụ như trong dự án
thoát nước Hà Nội giai đoạn 1 tại quận Hai Bà Trưng giá đất làm căn cứ tính tiền bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại một số phường như sau:
- Tại phường Giáp Bát:

+ mặt tiền Nguyễn An Ninh giá 9,6 tr/m2
+ mặt tiền Giải Phóng giá 14,8 tr/m2
+ mặt tiền ngõ bê tông giá 6,6 tr/m2
+ mặt tiền Trương Định giá 9,6 tr/m2
- Tại phường Tân Mai:
+ mặt tiền Trương Định giá 11,84 tr/m2
+ ở lớp 2 của vị trí này giá 7,1 tr/m2
+ở vị trí 2 thuộc mặt tiền ngõ thảm bê tông củaTrương Định giá 7,1 tr/m2
+ ở lớp 2 của vị trí này giá 5,68 tr/m2
+ ở lớp 3 của vị trí này giá 4,74 tr/m2
- Tại phường Lê Đại Hành:
+ Mặt tiền Đại Cồ Việt giá 22,08 tr/m2
+ Những vị trí còn lại giá 8,4 tr/m2
18
Do đó khi đưa ra bảng giá cần có sự giải thích rõ ràng cho người dân hiểu tránh
sự khiếu nại phản đối không đáng có.
III. Một số kiến nghị nhằm tăng cường chất lượng công tác giải phóng mặt bằng
Căn cứ vào những văn bản: NĐ 22/98 ngày 24/4/1998, thông tư 145/98 ngày
4/11/1998, quyết định 100/03 ngày 21/8/2003 cùng thực tế diễn ra trên địa bàn quận
hiện nay em xin đưa ra một số kiến nghị:
1. Về công tác tư tưởng
Xuất phát từ thực tế nước ta là nước XHCN luôn đề cao việc thực hiện quy chế
dân chủ với phương châm dân biết, dân bàn nên em có kiến nghị phải công bố quy
hoạch công khai, rộng rãi cho dân biết, bên cạnh đó phải kết hợp với công tác tư
tưởng. Thực tế em nhận thấy ở nơi nào quan tâm, coi trọng và đánh giá đúng mức vai
trò của công tác tư tưởng, tuyên truyền vận động thì nơi đó tiến độ giải phóng mặt
bằng được đẩy nhanh hơn. Trong tuyên truyền giải phóng mặt bằng có thể sử dụng
nhiều hình thức như tuyên truyền lưu động, tuyên truyền miệng thông qua hệ thống
loa truyền thanh ở phường và các phương tiện thông tin đại chúng, tổ chức họp với
chi bộ đường phố, đoàn thể và nhân dân trong diện giải phóng mặt bằng. Việc tuyên

truyền cần được tiến hành một cách có trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đặc biệt
là đi sâu nắm bắt và có biện pháp cô lập các đối tượng có biểu hiện lôi kéo quần
chúng tham gia vào khiếu kiện vượt cấp. Cần phân công cán bộ làm công tác tuyên
truyền, vận động (dùng ngay cán bộ ở cơ sở nơi có đất bị thu hồi) để tiếp xúc với dân,
lắng nghe ý kiến, tâm tư, nguyện vọng chính đáng của dân; thu thập tổng hợp kịp thời
báo cáo với hội đồng giải phóng mặt bằng để có phương hướng giải quyết cho phù
hợp.
2.Về xây dựng các quy định, chính sách:
Trước hết chúng ta thấy rằng trong thời gian qua UBND thành phố Hà Nội đã
có những điều chỉnh bổ sung về trình tự, thủ tục giải phóng mặt bằng cho phù hợp với
19
thực tế mà cụ thể là ủy quyền cho chủ tịch UBND quận, huyện quyết định phê duyệt
phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được thực hiện bằng các nguồn vốn
khác nhau; đồng thời chủ tịch UBND quận, huyện hoàn toàn chịu trách nhiệm về
quyết định phê duyệt của mình. Sự điều chỉnh bổ sung này làm tăng thế chủ động
trong việc giải quyết, xử lý các tình huống trong giải phóng mặt bằng; đây là một việc
làm tích cực cần được phát huy tiếp trong thời gian tới
Về cơ bản thì hệ số k là cơ sở để xác định giá đền bù thiệt hại khi giải phóng
mặt bằng

Giá đất theo khả năng sinh lời
K =
Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành
theo khung giá do CP quy định
Như vậy hệ số k phụ thuộc vào giá đất theo khả năng sinh lời và khung giá do
CP quy định. Để giá đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng đưa ra hợp lý đòi hỏi việc
xác định hai thành phần trên phải chuẩn xác. Trong điều kiện kinh tế xã hội luôn luôn
có sự biến động về thu nhập, lãi suất như hiện nay thì các cơ quan chức năng (Sở Tài
chính Vật giá, Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng quận ) cần phải cập nhật thông
tin liên tục để xây dựng được khung giá đền bù hợp lý tránh được khiếu kiện. Việc

định giá phải kết hợp giá quy định của nhà nước với giá thực tế ổn định ở địa phương
trước khi có dự án, không được dựa váo khả năng sinh lợi sau khi có dự án nhằm đảm
bảo giá đền bù sát với thực tế khách quan không gây thiệt hại cho người có đất bị thu
hồi nhưng cũng không làm ảnh hưởng đến công bằng xã hội và sự phát triển kinh tế
chung. Bên cạnh việc định giá đền bù hợp lý các cơ quan chức năng cần xây dựng
những chương trình, chính sách hỗ trợ hữu dụng cho người bị thu hồi đất. Bởi vì trong
số những người bị thu hồi đất có những người không chỉ đơn thuần mất đi chỗ ở mà
20
họ còn mất đi nguồn thu nhập chính của cả gia đình. Việc mất đi thu nhập gây tâm lý
không tốt cho người dân trong việc chấp hành quy định của cơ quan Nhà nước vì vậy
cần có những chính sách như tạo công ăn việc làm, đào tạo nghề để họ có được nguồn
thu nhập mới và tạo cho họ tâm lý yên tâm.
Truyền thống của người Việt Nam từ xa xưa đã có câu “có an cư mới lập
nghiệp” điều đó cho thấy vấn đề ở có ý nghĩa rất quan trọng đối với người Việt Nam
ta. Vì thế khi đất đai, nhà ở bị thu hồi đã tác động vào tâm lý của những người nằm
trong diện bị thu hồi đất gây cho họ sự lo lắng không biết sau đó mình sẽ ở đâu, nếu
có nơi ở thì nơi ở mới có bằng nơi ở hiện tại hay không…rất nhiều câu hỏi đã được
đặt ra. Do đó để tạo được tâm lý an tâm cho người dân thì khi thực hiện các dự án mà
cần giải phóng mặt bằng các cơ quan chức năng cần tiến hành xây dựng phương án tái
định cư. Dự án xây dựng các khu tái định cư cần được xem như là điều kiện bắt buộc
kèm theo khi xét duyệt các dự án lớn thậm chí cần được ưu tiên triển khai trước để
đảm bảo khi tiến hành giải phóng mặt bằng là đã có nơi tái định cư. Đối với những dự
án nhỏ, lẻ cần phải có sự gắn kết với nhau để lập những khu tái định cư

KẾT LUẬN
Tóm lại, cùng với xu thế phát triển chung của cả nước chúng ta thấy Hà Nội nói
chung và quận Hai Bà Trưng nói riêng đang thay đổi từng ngay. Cụ thể trên địa bàn
quận Hai Bà Trưng có nhiều con đường mới to, đẹp hơn được xây dựng, đây là động
lực để phát triển kinh tế vì giao thông được ví như mạch máu trong cơ thể nếu giao
thông bị tắc nghẽn thì sẽ gây ra những thiệt hại lớn về mặt kinh tế. Bên cạnh đó đời

21
sống vật chất tinh thần của người dân trên địa bàn quận cũng có những thay đổi đáng
kể, có khu đô thị mới được xây dựng ở nơi mà trước đây là làng… Tất cả những sự
thay đổi trên có một phần đóng góp của công tác giải phóng mặt bằng – kết quả của
nó là chúng ta có mặt bằng để xây dựng các công trình, dự án. Và theo suy nghĩ của
riêng em thì để công tác giải phóng mặt bằng đạt được kết quả tốt không chỉ quận Hai
Bà Trưng mà cả các quận khác cũng cần thực hiện tốt những công việc sau: trước hết,
phải làm tốt công tác tư tưởng ở cơ sở; sau đó phải đưa ra được chính sách đền bù hợp
lý đặc biệt chú trọng đến giá đền bù, đền bù bằng nhà và tạo việc làm mới cho người
bị thu hồi đất (nếu quá trình thu hồi đất làm mất thu nhập của họ).
22
MỤC LỤC
L I NÓI UỜ ĐẦ 1
I . NH NG V N LÝ LU N C B N :Ữ Ấ ĐỀ Ậ Ơ Ả 3
1. M t s khái ni m : ộ ố ệ
3
2.Phân tích nh h ng c a ô th hoá n v n gi i phóng m t b ng ả ưở ủ đ ị đế ấ đề ả ặ ằ 8
3. ánh giá t ai Đ đấ đ 9
II. Th c tr ng công tác gi i phóng m t b ng trên a bàn qu nự ạ ả ặ ằ đị ậ 12
T ch c gi i phóng m t b ng ổ ứ ả ặ ằ 12
2.Nh ng k t qu t c:ữ ế ả đạ đượ 14
3.Nh ng t n t i :ữ ồ ạ 16
III. M t s ki n ngh nh m t ng c ng ch t l ng công tác gi i phóng m t ộ ố ế ị ằ ă ườ ấ ượ ả ặ
b ngằ 19
1. V công tác t t ngề ư ưở 19
2.V xây d ng các quy nh, chính sách:ề ự đị 19
K T LU NẾ Ậ 21
23
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Đô thị hoá và quản lý kinh tế đô thị ở Hà Nội – GSTS Nguyễn Đình Hương –

NXB chính trị quốc gia
2. Đô thị hoá và chính sách phát triển đô thị trong CNH, HĐH ở Việt Nam –
GS.PTS Trần Ngọc Hiên, PGS.TS Trần Văn Chử – NXB chính trị quốc gia
3. Giáo trình kinh tế đô thị – GS.TS Nguyễn Đình Hương
Th.S Nguyễn Hữu Đoàn – NXB giáo dục
4. Giáo trình nguyên lí thị trường nhà đất – PGS.TSKH Lê Đình Thắng – NXB
chính trị quốc gia
5. Nghị định 22/1998/ NĐ- CP ngày 24/4/1998
6. Quản lý đô thị – TSKH Nguyễn Ngọc Châu – NXB xây dựng
7. Quyết định số 100/2003/QĐ- UB ngày 21/8/2003
8. Thông tư số 145/ 1998/TT- BTC ngày 4/11/1998
9. Tài liệu tham khảo khác: báo kinh tế đô thị (số 103,104…), báo Hà Nội
mới…


24