Hoàn thiện chính sách và phương thức đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
lời nói đầu
Nhu cầu thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia và đầu t xây dựng các công trình công cộng, phát triển đô thị, các dự án
sản xuất, kinh doanh là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển kinh tế- xã
hội, đặc biệt đối với sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện hoá mà cả nớc và Thủ đô Hà
Nội đang tiến hành. Thực tế hiện nay cho thấy công tác giải phóng mặt bằng khi
Nhà nớc thu hồi đất là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới nhiều
mặt của đời sống kinh tế -xã hội.
Những năm qua, số lợng các dự án đầu t ở cả khu vực nội thành và ngoại thành
Hà Nội đã tăng rất nhanh. Trong quá trình thực hiện các dự án đầu t thì giải phóng
mặt bằng (GPMB) là một khâu quan trọng và có tính dặc thù, không những ảnh h-
ởng rất lớn đến tiến độ đầu t mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế,
chính trị- xã hội.
Trong điều kiện quỹ đất cũng nh các buồn tài nguyên khác ngày càng hạn hẹp
và nền kinh tế thị trờng ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích về kinh tế của các tổ
chức, cá nhân khi Nhà nớc thu hồi đất và giao đất ngày càng đợc quan tâm hơn. Vì
vậy, vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang
tính thời sự cấp bách. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng còn là vấn đề phức tạp
mang tính chất chính trị, kinh tế- xã hội tổng hợp, đòi hỏi đợc sự quan tâm của
nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân. Đền bù thiệt hại về đất không chỉ thể
hiện bản chất kinh tế các mối quan hệ về đất đai ( giữa Nhà nớc với các tổ chức và
cá nhân sử dụng đất, giữa các tổ chức kiinh tế này với các tổ chức kinh tế khác và
giữa cá nhân với nhau ), mà còn thể hiện về các mối quan hệ về chính trị, xã
hội....Thực tế đã khẳng định công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thnàh phố
trong những năm qua là điều kiện tiên quyết khi triển khai thực hiện Dự án.
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Trong thời gian qua, việc sử dụng đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế-
xã hội Thủ đô một mặt đem lại những lợi ích rõ rệt về kinh tế, về hạ tầng đô thị, làm
thay đổi chất lợng cuộc sống của ngời dân, song mặt khác cũng gây không ít khó

khăn cho một bộ phận dân c do bị ảnh hởng bởi việc thu hồi đất mà mất đi t liệu sản
xuất chính ,mất nguồn thu nhập và kế sinh nhai .Theo thống kê của các cơ quan nội
chính, phần lớn các vụ khiếu kiện đông ngời trong năm qua là khiếu kiện về đất đai
và đền bù, giải phóng mặt bằng .
Theo các quyết định của Thủ tớng Chính phủ về việc phê duyệt kế hoạch sử
dụng đất của Thành phố Hà Nội, thì chỉ trong thời gian 5 năm (1996-2000), Hà Nội
có 6.300ha đất chuyển sang xây dựng đô thị và các công trình công nghiệp, dân
dụng. Phần lớn diện tích đất này là đất hiện đang đợc sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp.
Theo quy hoạch, kế hoach sử dụng đất của Thành phố Hà Nội đến năm 2010
đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày
09/11/2001 thì diện tích đất nông nghiệp năm 2010 sẽ giảm so với năm 2000 là
10.200ha. Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2002 của UBND Thành phố Hà Nội dự
kiến trình Thủ tớng Chính phủ, tổng diện tích xin chuyển mục đích sử dụng vào các
mục đích là 1.100ha, năm 2003 là 1.090 ha.
Qua đó cũng đủ thấy vấn đề đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa
bàn Thành phố Hà Nội là một vấn đề cực kỳ phức tạp và đặt ra nhiều thử thách.
Để làm giảm những mâu thuẫn nêu trên, Thành phố Hà Nội đã có rất nhiều cố
gắng trong việc cải thiện các chính sách về đền bù thiệt hại cho ngời sử dụng đất
khi Nhà nớc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế- xã hội Thủ đô.
Năm 2002, Thành phố Hà Nội gọi là năm đồng khởi giải phóng mặt bằng. Đến năm
2003 Hà Nội vẫn tiếp tục duy trì là năm đồng khởi giải phóng mặt bằng, đặc biệt
là các công trình trọng điểm phục vụ Sea Games 2003.
2
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Tuy nhiên, dù sao đi nữa, các chính sách này cũng có những bất cập, hạn chế
nhất định, nhất là mức giá bồi thờng thiệt hại và việc khôi phục mức sống cho các
hộ dân bị di chuyển đến nơi ở mới, hoặc mất nguồn thu nhập chính do phải di
chuyển, giải phóng mặt bằng.
Xuất phát từ thực tế trên, đồng thời góp phần hoàn thiện các chính sách về đền

bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, em mạnh dạn
xin đợc thực hiện nghiên cứu đề tài Hoàn thiện chính sách và phơng thức đền
bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Y nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
Đề tài là công trình khoa học nghiên cú một cách toàn diện và có hệ thống về
hệ thống các chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định c khi Nhà nớc thu hồi
đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội và đề xuất hớng hoàn thiện chính sách kèm theo
các giải pháp thực hiện.
Góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô, để Hà
Nội ngày càng văn minh , giàu đẹp, sánh vai với các Thủ đô lớn trong khu vực và
trên thế giới.
Góp phần hoàn thiện chính sách, phơng thức đền bù thiệt hại của UBND
Thành phố khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố.
Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân bị thiệt
hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự án trên địa bàn.
Mục đích nghiên cứu đề tài:
Đánh giá những u điểm và hạn chế của từng hệ thống chính sách mà UBND
Thành phố Hà Nội áp dụng.
Xác định và đề xuất hoàn thiện những hệ thống chính sách đố trên cơ sở phù
hợp Hiến pháp và các quy định khác của pháp luật hiện hành.
Đối tợng và phạm vi nghiên cứu:
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Nghiên cứu toàn bộ văn bản chính sách có liên quan mà UBND Thành phố Hà
Nội đã từng áp dụng về đền bù, giải phóng mặt bằng khi Nhà nớc thu hồi đất trớc và
sau khi có Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ngày 14/7/1993 ( Chủ yếu là các
chính sách ban hành sau khi có luật Đất đai 1993 đến nay ).
Phơng pháp nghiên cứu đề tài:
- Phơng pháp thu thập xử lý thông tin, số liệu.
- Phơng pháp đánh giá phân tích tổng hợp.

- Phơng pháp duy vật biện chứng.
- Phơng pháp duy vật lịch sử.
Nội dung nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu nội dung chính sách đền bù thiệt hại, tái định c của Nhà nớc và
Thành phố Hà Nội đang áp dụng thực hiện.
Ngoài lời mở đầu và kết luận chuyên đề đợc chia làm 3 chơng:
Chơng I: Cơ sở lý luận về đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng .
Chơng II : Thực trạng việc thực hiện chính sách đền bù thiệt hại trên địa bàn
Thành phố Hà Nội.
Chơng III: Phơng hớng, giải pháp hoàn thiện chính sách đền bù, Giải phóng
mặt bằng , tái định c trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
chơng i
cơ sở lý luận về công tác đền bù tiệt hại
giải phóng mặt bằng
Để tiến hành thực hiện các Dự án phát triển đất nớc đòi hỏi phải có đất đai làm
mặt bằng thực hiện dự án. Nh chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá
của mỗi quốc gia, là điều kiện sinh tồn và phát triển của mọi sinh vật trên trái đất
trong đó có con ngời. Đối với hoạt động kinh tế , đất đai là nguyên liệu đầu vào
không thể thiếu đợc. Đối với nông nghiệp đất đai là t liệu sản xuất chủ yếu và đặc
biệt không thể thay thế đợc.Đối với các ngành khác nh công nghiệp, xây dựng, dịch
vụ.... đất đai là nơi đặt trụ sở, là điểm đứng chân, là nơi cung cấp nguyên liệu...để
tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Để chuẩn bị cho các dự án dầu t phát triển thì việc thu hồi đất đã giao cho ngời
sử dụng ổn định và lâu dài là vấn đề không tránh khỏi và gây lên những tác động
mạnh mẽ tới mọi mặt của đời sống kinh tế- xã hội.Do vậy để đảm bảo công bằng xã
hội và đảm bảo cuộc sống cho ngời sử dụng đất, thì khi Nhà nớc thu hồi đất, phải
thực hiện trách nhiệm đền bù thiệt hại về mọi mặt có liên quan bị ảnh hởng, cho ng-
ời bị thu hồi đất.

I. định nghĩa về đền bù thiệt hại.
1. Đền bù thiệt hại ( bồi thờng thiệt hại ) có nghĩa là trả lại tơng xứng giá trị
hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác .
Việc bồi thờng thiệt hại này có thể vô hình ( xin lỗi) hoặc hữu hình ( bồi thờng
bằng tiền, bằng vật chất khác....), có thể do các quy định của pháp luật điều tiết,
hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
2. Đền bù thiệt hại ( bồi thờng thiệt hại ) khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi đ-
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
ợc quy định tại Hiến pháp năm 1992, tại điều 27 của Luật Đất đai và các văn bản h-
ớng dẫn của các cơ quan quản lý Nhà nớc có thẩm quyền quy định trách nhiệm của
ngời đợc Nhà nớc cho phép sử dụng đất ( đợc Nhà nớc giao hoặc cho thuê sử dụng)
đối với ngời đang sử dụng đất nay bị thu hồi, bao gồm đền bù thiệt hại về đất, tài
sản trên đất và các khoản hỗ trợ khác.
Đền bù thiệt hại đợc hiểu là việc bù đắp bằng tiền hoặc bằng hiện vật những
thiệt hại về đất đai, nhà cửa, thu nhập và các tài sản khác do tác động trực tiếp hoặc
gián tiếp của dự án. Trong quá trình Nhà nớc thu hồi đất, ngời bị thu hồi đất không
chỉ bị thiệt hại về đất mà còn bị thiệt hại về các tài sản gắn liền với đất nh các công
trình kiến trúc, vờn tợc, cây cối, hoa màu....Vì vậy đền bù thiệt hại không chỉ là đền
bù thiệt hại về đất mà còn đền bù thiệt hại cả về tài sản gắn liền trên đất.
Đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng có thể đợc hiểu là việc chi trả, bù đắp,
những tổn thất về đất đai, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà cửa, vật kiến trúc,
công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu, mồ mả và chi phí để ổn định đời sống
sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho ngời sử dụng đất đai, sở hữu tài sản trên đất
khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng.
Về bản chất của đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng, là việc đền bù thiệt hại
những tổn thất do việc Nhà nớc có Quyết định thay đổi chức năng hay mục đích sử
dụng của các loại đất.

3. Sự cần thiết phải đền bù thiệt hại khi Giải phóng mặt bằng .
Theo điều 1 Luật đất đai năm 1993 viết Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nớc thống nhất quản lý. Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
Điều 2 viết: Nhà nớc có chính sách bảo đảm cho ngời làm nông nghiệp, lâm
ngghiệp, nuôi trồng thuỷ sản có đất để sản xuất.
6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Xét về nguồn gốc đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trớc lao động. Trong
quá trình phát triển của xã hội, đất đai đợc sử dụng nhằm mục đích phục vụ sự tồn
tại và phát triển của xã hội loài ngời. Nên đất đai không thuộc sở hữu của riêng một
ai mà là của toàn xa hội. Quỹ đất đâi của nớc ta ngày nay là thành quả của việc khai
hoá bồi bổ, cải tạo và bảo vệ của bao nhiêu thế hệ. Do đó đất đai thuộc sở hữu toàn
dân , Nhà nớc là ngời đại diện thống nhất quản lý.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Quyền sở hữu toàn dân thể hiện đó là quyền sở hữu về mặt pháp lý ( Nhà nớc đề ra
và quy định trách nhiệm của mình cũng nh quyền lợi và nghĩa vụ của ngời sử dụng
đất). Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc giao quyền sử dụng đất thực tế và phải
thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nớc.
Đất đai là một t liệu sản xuất đặc biệt xét trên cả phơng diện tự nhiên, kinh tế-
xã hội. Vì vậy, Nhà nớc phải nắm quyền sử dụng đất đai về mặt pháp lý, nắm quyền
quản lý và quyền sở hữu đất đai. Nhà nớc phải xây dựng chế độ sở hữu đất đai cho
phù hợp với lợi ích của toàn xã hội nhằm tránh tình trạng đất đai bỏ hoang hoá vô
chủ, sử dụng lãng phí, không hiệu quả. Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân từ đó đảm bảo đất đai có chủ sử dụng thật sự và cụ thể. Nhà nớc
giao quyền quản lý đất đai đồng thời đa ra những quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể
về quản lý và sử dụng đất đai.
Nhằm phát huy tốt hơn chức năng quản lý đất đai theo cơ chế mới, phù hợp với
điều kiện mớicủa sự phát triển kinh tế - xã hội trong cơ chế thị trờng, ổn định tình
hình đất đai vốn rất phức tạp do lịch sử để lại. Luật đất đai cũng quy định khi Nhà

nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng Nhà nớc có trách nhiệm đền bù thiệt hại.
Nh vậy, Luật đất đai năm 1993 đã quy định rõ quyền và lợi íchcủa ngời sử
dụng đất cũng nh trách nhiệm của Nhà nớc khi thu hồi đất. Đất đai có vai trò vô
cùng quan trọng đối với xã hội loài ngời, nó là điều kiện cho sự sống của động vật,
thực vật và con ngời trên trái đất. Nó là cơ sở của làng mạc, thành phố, các công
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
trình công nghiệp, hệ thống giao thông. Là chỗ dựa, là nền tảng để xây dựng nhà
cửa, các công trình kiến trúc và để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh
phục vụ cho đời sống con ngời. Đất đai cung cấp nguyên liệu, sản phẩm từ đất cho
hoạt động sản xuất và đời sống con ngời. Nó là t liệu sản xuất đặc biệt đối với
ngành nông nghiệp, không thể thay thế đợc. Nó không chỉ là chỗ đứng, chỗ dựa để
lao động, là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng mà còn là nơi chuyển dần hầu
hết các tác động của con ngời vào cây trồng.
Qua phân tích trên, có thể nói rằng đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia, mỗi cá nhân trong quần thể xã hội. Nó là nơi để xây dựng các công trình
kiến trúc phục vụ các nhu cầu và lơị ích thiết thực của con ngời. Do đó Nhà nớc quy
định các quyền và lợi ích của ngời sử dụng đất đai cũng nh trách nhiệm phải đền bù
thiệt hại khi thu hồi đất của Nhà nớc đảm bảo mọi ngời đều có đất để sống và để
sản xuất là điều kiện hết sức đúng đắn.
Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 đã quy định: Công dân thực hiện quyền có
nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu
khác theo quy định của pháp luật. Nhà nớc công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở
của các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Nhà ở cũnglà một trong những loại tài sản
vô cùng quý giá của mỗi con ngời. Nhà ở là nơi để mỗi con ngời đi về nghỉ ngơi,
tránh nắng, ma, bão là nơi làm việc, tiến hành sản xuất của cải vật chất, tái sản xuất
sức lao động. Để xây dựng nhà cần một khoản tiền lớn, tốn kém nhiều công sức,
hơn nữa nhà đất thờng gắn liền với nhau nên khi Nhà nớc thu hồi đất đồng thời thu
hồi cả nhà trên đất đó. Vì vậy, công tác đền bù thiệt hại cho ngời sở hữu nhà ở là

một tất yếu. Mặt khác bằng những quy đinh của mình Nhà nớc xác định tính hợp
pháp của đất đai và nhà ở, từ đó làm căn cứ xét đền bù thiệt hại tránh tình trạng đền
bù sai, thiếu gây lãng phí tiền của của nhân dân.
II. các chính sách của nhà nớc về đền bù thiệt hại cho
ngời bị thu hồi đất khi nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào
8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng.
Trên thực tế, các chính sách liên quan đến vấn đề thu hồi đất cho các dự án
phát triển đã đợc Đảng và Nhà nớc quan tâm từ rất sớm thể chế hoá bằng các văn
bản pháp luật và liên tục đợc điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn của từng
giai đoạn phát triển kinh tế xã hội đất nớc. Những quy định áp dụng khi Nhà nớc
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng nằm ở nhiều điều khoản, trong các văn bản pháp luật khác nhau. Những
văn bản riêng và quy định cụ thể việc bồi thờng ( đền bù ) thiệt hại khi Nhà nớc thu
hồi đất cũng đã đợc ban hành.
Về hình thức văn bản: những văv bản có nội dung quy định trực tiếp hoặc có
liên quan đến vấn đề thu hồi đất, Giải phóng mặt bằng gồm rất nhiều loại, với tính
chất pháp lý khác nhau, từ văn bản có giá trị pháp lý cao nhất là Hiến pháp cho đến
các bộ luật, các văn bản pháp quy của Chính phủ, các văn bản của các Bộ, Ngành và
các văn bản do Thành phố Hà Nội ban hành.
Trên cơ sở phân chia theo giai đoạn sửa đổi, bổ sung pháp luật về đất đai, thì
đề tài phân chia giai đoạn nghiên cứu ra thành 2 giai đoạn ( trớc năm 1998 và từ
năm 1998 đến nay).
A. Giai đoạn trớc năm 1998.
1. Nghị định 151/TTg của Thủ tớng Chính phủ ngày 14/4/1959 quy định thể
tạm thời về trng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc
đền bù và tái định c bắt buộc ở Việt Nam. Nghị định này quy định những nguyên
tắc cơ bản trong việc trng dụng ruộng đất của nhân dân cho việc xây dựng những

công trình do Nhà nớc quản lý. Trong đó, nguyên tắc cơ bản nhất đợc thừa nhận khi
trng dụng ruộng đất là chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của có ruộng đất
trên cơ sở bồi thờng và giúp giải quyết công ăn việc làm. Việc bồi thờng đợc thực
hiện bằng hình thức Đất đổi đất hoặc bằng tiền bằng 1-4 sản lợng thờng niên của
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
đất trng dụng. Đối với nhà cửa, vật kiến trúc... thì đợc giúp đỡ để xây dựng cái khác,
đối với hoa màu đã trồng mà cha thu hoạch ....phải đợc bồi thờng tiệt hại đúng mức.
Đối với mồ mả, căn cứ vào tình hình cụ thể phong tục tập quán của từng địa phơng
mà giúp họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc đền bù thiệt hại trong Nghị định
151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trng dụng đất đai trong những năm 1960.
Tuy nhiên, Nghị đinh cha quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại mà chủ yếu dựa vào
sự thoả thuận giữa các bên.
Cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế- xã hội, nhu cầu lấy đất xây dựng
tăng lên, việc sử lý các mối quan hệ và các vấn đề liên quan khi Nhà nớc thu hồi đất
cũng phức tạp hơn. Nhiều văn bản mới đsã ra đời nhằm cụ thể hoá Nghị định
151/TTg.
2. Ngày 11/01/1970, Phủ Thủ tớng ban hành Thông t số 1792/TTg quy định
một số điểm tạm thời về bồi thờng nhà cửa, đất đai, cây cối lu niên, các hoa màu do
nhaan dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố . Trên nguyên tắc
phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân. Đây
thực sự là bớc chuyển trong nhận thức đối với ngời bị ảnh hởng, nếu nh tại Nghị
định 151/TTg có ghi chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của ngời có ruộng
đất thì tại thông t này, Nhà nớc đã thừa nhận quyền đợc đền bù thiệt hại thoả đáng
của những ngời bị ảnh hởng.
Ngoài ra, Thông t này đã quy đinh rõ mức đền bù thiệt hại về nhà ở, cây cối
hoa màu, ví dụ đất đai vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du, đồi núi chia
làm 5 loại, mỗi loại lại có mức giá tối đa và tối thiểu. Đối với nhà cửa thì căn cứ giái
trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thờng....

3. Luật đất đai năm 1988 không quy định cụ thể việc đền bù thiệt hại khi Nhà
nớc thu hồi đất, mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của ngời sử dụng đất (Điều 48): Đền
bù thiệt hại thực tế cho ngời đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn
10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
thành quả lao động và kết quả đầu t đã làm tăng giá trị đất ddos theo quy định của
pháp luật.
Thực tế các văn bản hớng dẫn thi hành luật đất đai 1988 không hớng dẫn nội
dung về đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất, mà chỉ tập trung vào việc đền bù
thiệt hại về đất nông nghiệp,đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác.Thực chất
đây lại là qui định việc thc hiện nghĩa vụ với Nhà nuớc khi đuợc giao đất (mà sau
này, khi thực hiện luật đất đai1993, đợc coi là tiền sử dụng đất) trong đó có phần
nhỏ đợc phân bổ lại cho ngời bị thu hồi đất.
4. Quyết định số 186 /HĐBT ngày 31/5/1990 về đền bù thiệt hại đất nông
nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.
Căn cứ để tính mức thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định
này là diện tích, chất lợng và vị trí đất. Về chất lợng đất nông nghiệp căn cứ theo
hạng đất tính thuế, về vị trí địa lý đợc chia thành 4 khu vực ( nội thành phố, thị xã,
thị trấn, đất ven đô, đất ven đờng giao thông và đất vùng nông thôn) . Mỗi hạng đất
tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy
định cụ thể mức đền bù thiệt hại thuộc địa phơng mình sát với giá đất thực tế ở địa
phơng, nhng không thấp hoặc cao hơn khung định mức.
Tại quyết định này, mức đền bù còn đợc phân biệt theo thời hạn sử dụng đất
lâu dài lâu dài hay tạm thời; đồng thời quy định việc miễn giảm tiền đền bù đối với
việc sử dụng đất để xây dựng hệ thống đờng giao thông, thuỷ lợi, đờng sắt. Toàn bộ
tiền đền bù nộp ngân sách Nhà nớc và đợc điều tiết cho ngân sách Trung ơng 30%,
địa phơng 70% để sử dụng vào việc khai hoang phục hoá... và định canh và định c
cho nhân dân vùng bị thu hồi đất chứ không trả trực tiếp cho ngời bị thu hồi đát .
Những văn bản trên đã có vai trò to lớn trong quá trình Nhà nớc thu hồi đất vào
mục đích phát triển kinh tế- xã hội trong những năm chiến tranh và giai đoạn khôi

phục kinh tế sau khi đã thống nhất đất nớc. Tuy nhiên, bớc vào thời kỳ đổi mới, trớc
những yêu cầu phát triển ngày càng lớn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao, không chỉ là
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho phát triển công nghiệp, xây dựng đô thị, mà ngay
cả đất đô thị cũng cần đợc thu hồi để mở rộng giao thông, phát triển hạ tầng, đáp
ứng đòi hỏi quá trình hiện đại hoá đô thị và phát triển bền vững kinh tế- xã hội. Bởi
vậy yêu cầu dặt ra là phải có khung pháp lý cao hơn, với phạm vi điều chỉnh rộng
hơn phù hợp với các đối tợng đa dạng hơn, nội dungh cụ thể hơn cvà quan trọng hơn
cả là thích ứng với thực tiễn.
Sau khi Hiến pháp năm 1992 và Luật đất đai ra đời, công tác quản lý đất đai
đợc thực hiện bằng hai biện pháp hành chính và kinh tế.
Hiến pháp 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá
nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất cụ thể:
Tại Điều 17, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu đối với đất đai: Đất đai,
rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời.... đều thuộc sở hữu toàn dân.
Tại điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: Công dân có
quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, t liệu sinh hoạt, t liệu sản
xuất....Nhà nớc bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân.
Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp 1992 về đất đai
thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng đúng mục đích, xác
định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hòi và giao, cho thuê đất; hạn
mức sử dụng các loại đất và quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân sử dụng đất.
Luật đất đai 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất,
chuyển quyền sử dụng đất và đền bù đất đai, tài sản gắn liền với đất.
Để tạo điều kiện cho ngời dân yên tâm sử dụng đất và đầu t nâng cao hiệu quả
sử dụng đất, tại Điều 3 Luật đất đai có nêu việc Nhà nớc bảo hộ quyền và lợi ích
hợp pháp của ngời sử dụng đất, đồng thời quy định các quyền của ngời sử dụng đất

đối với thửa đất mà mình đang quản lý, sử dụng. Điều 12 của Luật đất đai quy định
12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
việc Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử5 dụng đất, thu
tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt
hại về đất khi thu hồi. Khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời
gian do Chính phủ quy định.
Điều 27 của Luật đất đai có quy định việc thu hồi đất và việc bồi thờng thiệt
hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi cíh
quốc gia, lợi ích công cộng. Việc thu hồi đát phải đợc thông báo trớc cho ngời đang
sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian,kế hoạch di chuyển, phơngán bồi thờng thiệt
hại.(Điều 28).
tại các Điều 73 và 79 Luật đất đai quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa
vụ của ngời sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là đợc Nhà nớc bảo vệ
khi bị ngời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, đợc bồi th-
ờng thiệt hại về đất khi bị thu hồi; Đền bù cho ngời có đất bị thu hồi để giao cho
mình và giao lại cho Nhà nớc khi có quyết đinh thu hồi.
Nh vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dăn, với quyền sử dụng thuộc Nhà nớc
hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng đất còn đợc trao cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng ổn định, lâu dài. Quyền sử dụng đất đợc nới rộng gồm cả quyền chuyển đổi,
chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.
Ngời sử dụng đất ổn định đợc UBND xã, phờng, thị trấn xác nhận thì đợc xét
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trờng hợp thật cần thiết vì lý do
quốc phòng, an ninh, và vì lợi ích quốc gia công cộng, Nhà nớc thu hồi đất, trng
mua, trng dụng có bồi thờng tàI sản cho ngời sử dụng đất bị thu hồi. Do vậy trong
giai đoạn này chính sách GPMB đã có bớc phát triển mới, trong đó có việc Nhà nớc
sử dụng công cụ giá đất khi tính đền bù thiệt hại cho ngời sử dụng đaats khi bị thu
hồi thể hiện nguyên tắc cơ bản trong công tác đền bù là bên cạnh lợi ích chung của
Nhà nớc, phải đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ngời dân.
13

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
5. Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh
nhà ở, quy định các vấn đề về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời dang thuê,
kinh doanh nhà ở, mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh, quản lý Nhà
nớc các hoạt động mua bán kinh doanh nhà ở.
Tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định có quy định về giá đất ở khi chuyển quyền
sử dụng , khi thực hiện bán nhà theo Nghị định này, là 40% (đối với nhà một tầng,
hoặc nhà nhiều tầng một hộ ở) và 10% ( đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở), so
với khung gia scác loại đất do UBND tỉnh, Thành phố ban hành theo khung giá do
Nhà nớc quy định.
Đối với mức diện tích đất ở khi thực hiện bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc và khi
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trờng hợp không có giaays tờ
hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, căn cứ Nghị quyết của HĐND Thành phố số
76/1998/NQ-HĐ, ngày 23/7/1998, UBND Thành phố ban hành Quyết định số
61/1998/QĐ-UB ngày 04/11/1998, là 120m
2
/hộ (đối với các loại đất thuộc 4 quận
nội thành cũ, từ vành đai2 trở vào trung tâm); 180m
2
/hộ (đối với đất từ vành đai 2
trở ra).
Nh vậy, đối với các trờng hợp trên, UBND Thành phố đã vận dụng thực hiện
theo hớng : Nếu bị thu hòi đất thì việc đền bù thiệt hại về đất sẽ là 60% tiền sử dụng
đất (đối với phần đất nằm trong hạn mức giao đất nêu trên, vì nếu đợc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ hộ phải nộp 40% tiền sử dụng đất); đối với phần
còn lại không đợc đền bù, vì nếu đợc chuyển mục đích sử dụng đất thì phần này
phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
6. Nghị định số 90/CP do Chính phủ ban hành ngày 17/8/1994 là văn bản đầu
tiên của thời kỳ đổi mới, quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Phạm vi áp dụng chính sách đền bù đợc quy định tại Điều 1: Quy định này chỉ áp
dụng để đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế tất cả các văn bản
chính sách trớc đây của Nhà nớc về đền bù, Giải phóng mặt bằng.
Về đất an ninh, quốc phòng, Luật đất đai đã quy định cụ thể tại Điều 65: Đất
sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, là đất dùng để xây dựng
đờng giao thông, trờng học, cầu cống, hệ thống cấp thoát nớc, bệnh viện, chợ, công
viên, khu vui chơi giải trí, sân bay bến cảng. Nh vậy, có thể thấy phạm vi điều
chỉnh của Nghị định này cha bao chùm hết các mục đích sử dụng đất theo các quy
định của luật đất đai( chẳng hạn nh xây dựng khu đô thị mới, thự hiện các dự án đầu
t nớc ngoài, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp t nhân hay
các doanh nghiệp Nhà nớc.).
Về đền bù thiệt hại, Điều 6 của Nghị định số 90/CP thể hiện chủ trơng đền bù
bằng đất có cùng mục đích sử dụng, cùng hạng để thay thế, hoặc đền bù thiệt hại
bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
Về đền bù thiệt hại tài sản, Điều 11 của Nghị định có nêu, việc đền bù thiệt hại
đối với nhà ở, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất đợc tính bằng giá tri
hiện có của công trình (theo tỷ lệ% giá trị còn lại của công trình nhân với đơn giá
xây dựng mới). Đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất, mặt nớc đợc tính bằng giá
trị sản lợng thu hoạch một vụ tính theo mức bình quân của 3 vụ trớc đó theo giá
nông sản tại thời điểm thu hồi đất, và các cây lâu năm khác.
Về chính sách hỗ trợ, Nghị định 90/CP không quy định các chính sách cụ thể
về hỗ trợ ngời sử dụng đất khi bị thu hồi.
Về chính sách tái định c, Nghị định 90/CP không quy định các chính sách cụ
thể về TĐC cho ngời sử dụng đất khi bị thu hồi đất mà chỉ nêu quỹ dất sử dụng để
đền bù thiệt hại và nêu ra nguyên tắc về đền bù thiệt hại đối với đất ở, đó là đợc đền
bù bằng đất theo đúng diện tích, hạng đất thu hồi (Khoản 2 Điều 8), đối với đất ở đô
thị thì đền bù chủ yếu bằng tiền hoặc bằng nhà ở.

15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
So với các văn bản trớc, Nghị định số 90/CP có mức độ chi tiết và tính toàn
diện cao hơn, quy định rõ hơn đối tợng đợc hởng chính sách đền bù thiệt hại, phân
biệt rõ giữa đơn vị, hộ gia đình sử dụng bất hợp pháp hay hợp pháp để có chế độ đền
bù hay không đền bù, mức độ đền bù tuỳ theo tính hợp pháp về quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu tài sản của ngời bị thu hồi đất.
Tuy nhiên, sau một thời gian thực hiện Nghị định số 90/CP cho thấy có nhiều
vớng mắc nay sinh do phạm vi, đối tợng đền bù cha bao quát hết, giá đền bù chênh
lệch xa với thực tế, trình tự thủ tục đền bù còn thiếu sót.... Mặt khác, một thực tế
diễn ra là sau khi Nhà nớc thu hồi đất và đã đợc đền bù, ngời sử dụng đất gặp nhiều
khó khăn trong việc ổn định đời sống, đặc biệt là những ngời bị thu hồi hết đất sản
xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác. Những vấn đề này đòi hỏi Nhà nớc phải
có chính sách, pháp luật phù hợp vừa bảo đảm thời gian thi công các công trình, vừa
bảo đảm quyền lợi của ngời sử dụng đất, bảo đảm ổn định kinh tế, chính trị, xã hội.
Bên cạnh các văn bản quy định trực tiếp về đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu
hồi đất, thời ký này còn có một số các văn bản liên quan nh: Nghị định 64/CP ngày
27/9/1993 về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định và
lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định 02/CP ngày 15/01/1994 về
việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục
đích lâm nghiệp; Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 về quản lý và sử dụng đất đô thị;
Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị;
Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định về khung giá các loại đất, cùng với
Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 đợc sử dụng để xác định số tiền trả cho
quyền sử dụng đất, thuê đất và đền bù cho đất khi Nhà nớc thu hồi đất.
Do tác động của cơ chế thị trờng cùng với số lợng có sử dụng đất ngày càng
tăng, việc đền bù Giải phóng mặt bằng ngày càng trở lên khó khăn, phức tạp, đòi
hỏi phải có sự bổ sung, thay thế, điều chỉnh các văn bản cũ cho phù hợp với thực tế,
đặc biệt là khi Việt Nam ký kết các hiệp định vay vốn với các tổ chức quốc tế.
B.Giai đoạn từ năm 1998 đến nay.

16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Giai đoạn này là giai đoạn nớc ta đang thực hiện chính sách đổi mới đất nớc
theo hớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Do vậy khối lợng các dự án phát triển cơ
sở hạ tầng- kỹ thuật tăng nhanh đáng kể, và hàng năm Nhà nớc phải thu hồi một số
lợng lớn diện tích đất các loại để phục vụ cho dự án. Trong thời kỳ này Nghị định
90/CP không còn phù hợp nữa. Ngày 22/4/1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định
22/1998/NĐ-CP thay thế Nghị định số 90/CP về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng. Cho đến thời điểm này đây là văn bản quan trọng nhất của Nhà nớc thể
hiện chính sách đền bù, Giải phóng mặt bằng và tái định c.
So với Nghị định 90/CP Nghị định 22/CP có rất nhiều điểm tiến bộ trong chính
sách đền bù, Giải phóng mặt bằng, tái định c của Nhà nớc đối với ngời bị thu hồi
đất. Điểm nổi bật là Nghị định này đã có thêm hai chơng mới, đó là chính sách hỗ
trợ và lập khu tái định c.
Về phạm vi áp dụng, Nghị định 22/CP quy định tơng tự nh Nghị định 90/CP
song đã mở rộng thêm các hình thức sử dụng đất vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng, bao gồm cả đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh doanh, khu chế
xuất, khhu du lịch, khhu dân c tập chung và các dự án đầu t phát triển khác đã đợc
cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định.
Về trách nhiệm đền bù, Nghị định 22/CP quy định: các tổ chức, cá nhân đợc
Nhà nớc giao đất, cho thuê đất phải đền bù.
Giá đất để tính đền bù thiệt hại đợc xác định trên cơ sở giá đất của địa phơng
ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính
đền bù phù hợp với khả năng sinh lời và giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực
tế ở địa phơng.
Về đền bù tài sản, tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá đợc
đền bù 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ đợc trợ cấp 70-
17
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

80% mức đền bù hoặc không đợc trợ cấp, không đợc đền bù tuỳ theo mức độ bất
hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản.
Về mức đền bù,tài sản đợc đền bù theo mức thiệt hại thực tế bằng giá trị hiện
có của nhà và công trình cộng thêm một khoản tiền tính theo tỷ lệ % trên giá trị
hiện có của nhà và công trình, nhng tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn 100% và
không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình theo giá xây dựng mới.
Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức đền bù thiệt
hại đợc tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có têu chuẩn kỹ thuật t-
ơng đơng theo giá chuẩn do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ơng ban hành
theo quy đinh của Nhà nớc.
Đối với nhà, công trình bị phá vỡ một phần, nhng phần diện tích còn lại không
còn sử dụng đợc thì đợc đền bù thiệt hại cho toàn bộ công trình.
Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhng vẫn tồn tại sử dụng đợc phần
diện tích còn lại thì đợc đền bù phần công trình phá dỡ và đền bù toàn bộ chi phí
sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại.
Đói với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt
thìo chỉ đền bù các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp dặt.
Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, Thành phố đ-
ợc đền bù từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; nếu di chuyển chỗ ở sang tỉnh
khác thì đợc đền bù từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Mức cụ thể do UBND
tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ơng quy định.
Đền bù thiệt hại về mồ mả.
Đối với việc di chuyển mồ mả, mức đền bù đợc tính cho chi phí về đất đai,
đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợpu lý khác có liên quan trực tiếp.
Đền bù thiệt hại về hoa màu.
18
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Mức đền bù thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nớc đợc
tính bằng giá trị sản lợng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3
năm trớc đó với giá trung bình của nông sản, thuỉy sản cùng loại ởt địa phơng tại

thời điểm đền bù.
Mức đền bù thiệt hại đối với cây lâu năm, đợc tính bằng giá trị hiện có của vờn
cây (không bao hàm giá trị đất) tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa phơng.
Về chính sách hỗ trợ, Nghị định 22/CP đã đa ra chính sách hỗ trợ ổn định sản
xuất và đời sống đối với những ngời phải di chuyển chỗ ở đợc tính trong thời hạn 6
tháng, với mức trợ cấp tính bằng tiền cho một nhân khẩu/1 tháng tơng đơng 30kg
gạo theo giá trung bình ở địa phơng tại thời điểm đền bù. Đối với ngời phải di
chuyển đến khu tái đinh c của tỉnh khác thì đợc trợ cấp một năm và hởng chính sách
đi vùng kinh tế mới (Điều 25, mục 1). Trong trờng hợp nếu ngời di dời, đời sống
sản xuất bị ảnh hởng kéo dài thì tuỳ tình hình UBND tỉnh, Thành phố hỗ trợ trong
thời hạn là 1 năm.
Nghị định còn quy định việc hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cấn bộ,
công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển đến địa điểm mới trong thời gian
ngừng sản xuất, kinh doanh (Điều 25, mục 2) hỗ trợ ch phí đào tạo cho những lao
động nông nghiệp phải chuyển nghề khác và u tiên tuyển dụng lao động cho các
đối tợng có đất bị thu hồi (Điều 25, Mục 4).
Ngoài ra, Nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những ngời đang hởng trợ cấp
xã hội của Nhà nớc phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời cho những
ngời di chuyển đúng thời hạn.
Ngoài những quy định đền bù thiệt hại về đất, Nghị định 22/CP còn quy định
nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản, đền bù thiệt hại cho ngời thuê nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nớc, đền bù thiệt hại đối với công trình văn hoá, di tích lịch sử, đình, chùa,
đền bù thiệt hại đối với các công trình kỹ thuật hạ tầng và đền bù trong trờng hợp đ-
ợc giao đất tạm thời.
19
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Trình tự, thủ tục bồi thờng thiệt hại, tái định c.
Khi có quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có
thẩm quyền, chủ đầu t phải nộp hồ sơ tại UBND quận(huyện) nơi có đất thu hồi.
Sau khi kiểm tra kỹ, Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định thành lập Hội đồng

GPMB.
Bớc tiếp theo là xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập
phơng án bồi thờng thiệt hại và tái định c.
Bớc ba là lập phơng án bồi thờng thiệt hại và tái đinh c.
Bớc 4 là phê duyệt phơng án bồi thờng thiệt hại, tái định c (việc phê duyệt này
thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND quận (huyện)).
Chính sách lập khu tái định c.
Việc thu hồi đất của Nhà nớc là mang tính bắt buộc đối với ngời dân. Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý, Nhà nớc giao đất cho các tổ
chức kinh tế, đơn vị lực lợng vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị
xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dung ổn định lâu dài. Nhng khi cần thiết để Nhà nớc
có thể thu hồi đất phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng. Tuy nhiên việc thu hồi này nó không chỉ ảnh hởng đến lợi ích kinh tế về đất
đai, nhà cửa của ngời dân mà nó còn ảnh hởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về
thu nhập cuộc sống, phong tục tập quán thói quen... của ngời dân. Do đó, khi tiến
hành công tác đền bù thiệt hại GPMB Nhà nớc cần phải có chính sách lập khu tái
định c nhằm bảo đảm ổn định lại cuộc sống một cách tốt nhất cho ngời dân. Có nh
vậy thì ngời dân mới yên tâm nhận đền bù và nhanh chóng di chuyển đến nơi ở mới.
Điều đó chứng tỏ chính sách tái định c của Nhà nớc cũng có ảnh hởng trực tiếp đến
công tác đến bù thiệt hại GPMB. Một chính sách tái định c tốt, có tính ổn định cao
đối với ngời bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn đinh lại cuộc sống, thu nhập, sản
xuất thì mới tạo đợc tâm lý an toàn đối với họ, họ sẽ nhanh chóng di chuyển, chấp
nhận đền bù giải toả. Ngợc lại sẽ có ảnh hởng rất xấu đến tiến độ của công tác đền
20
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
bù thiệt hại, nếu ngời bị thu hồi đất có cảm giác không ổn định khi phải di chuyển
họ sẽ làm ngừng trệ, không chịu di chuyển để giao mặt bằng cho dự án. Điều này có
nghĩa là GPMB bị ách tắc, dự án không thực hiện đúng tiến độ gây ra những hậu
quả khó lợng, đặc biệt là gây thiệt hại cho Nhà nớc về mọi mặt.
Vậy nên để công tác đền bù thiệt hại GPMB đợc thực hiện đúng kịp thời cho

các dụ án đầu t thì việc hoàn thiện chính sách lập khu tái định c cho ngời trong diện
bị giải toả là hết sức quan trọng và cần thiết.
Về việc lập khu tái định c, Nghị định 22/CP cũng có quy đinh cụ thể về thẩm
quyền lập khu tái định c, và điều kiện bắt buộc phải có của khu tái đinh c là phải
phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng của đô thị hoặc nông thôn.
Về nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định c là: Ưu tiên cho hộ
sớm thực hiện GPMB, tiếp đến là các hộ thuộc các đối tợng chính sách xã hội.
Nh vậy, nếu nh các Nghị định trớc đây chủ yếu chỉ quan tâm đến việc đền bù
đất bị thu hồi và tài sản gắn liền với đất đó, thì Nghị định số 22/CP đã có thêm một
số chính sách hỗ trợ cũng nh một số điều khoản mới về lập khu tái định c cho các
họ phải di chuyển.
Trong thời điểm này còn có Thông t 145/1998/TT-BTC ngày 04//11/1998 của
Bộ tài chính hớng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998 nêu rõ phơng pháp xác định
hệ số K để định giá đất đền bù thiệt hại.
Cũng trong thời điểm này Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 cũng đ-
ợc ban hành thay thế cho Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 về quy định khung giá
các loại đất.
Trải qua 4 năm thực hiện Nghị định 22/CP công tác đền bù GPMB đã đạt đợc
những kết quả đáng kể. Tuy nhiên thị trờng đất đai luôn biến động, các mối quan hệ
chủ thể về đất đai ngày càng phức tạp nên Nghị định 22/CP vẫn còn một số hạn chế
về mức giá bồi thờng thiệt hại, tạo lên sự chênh lệch giữa giá đền bù của Nhà nớc
với giá thự tế thị trờng.
21
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ GPMB, đẩy nhanh tiến độ thi công các công
trình, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của ngời sử dụng đất, tại cuộc họp
khoá 9 Quốc hội khoá X đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật
đất đai (ngày 29/6/2001) trong đó, Điều 27 đợc sửa đổi bổ sung nh sau :
*. Trong trờng hợp thật cần thiết, Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng của ngời
sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích

công cộng thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ. Việc bồi thờng hoặc hỗ
trợ đợc thực hiện theo quy đinh của Chính phủ.
*. Nhà nớc có chính sách để ổn định đời sống cho ngời có đất bị thu hồi .
Trong trờng hợp ngời bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở thì đợc mua nhà ở của Nhà
nớc hoặc đợc giao đất có thu tiền sử dụng đất đẻ làm nhà ở.
Nh vậy luật đất đai đã thừa nhận công tác đền bù thiệt khi Nhà nớc thu hồi đất
là vô cùng quan trọng, nó có liên quan đến nhiều vấn đề, cần đợc sự quan tâm nhất
trí của nhiều ngời. Chúng ta có quyền hy vọng rằng, cùng với thời gian và thực tế
các chính sách đèn bù thiệt hại sẽ ngày càng hoàn thiện hơn, tạo động lực đẩy
nhanh quá trình GPMB phục vụ các dự án phát triển đất nớc.
III. một số tham khảo từ các chính sách của các quốc
gia lân cận và các ngân hàng quốc tế cho việt nam vay
vốn để thực hiện các dự án đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng
tại việt nam.
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và gắn lieenf với nó là quá trình
đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ nh hiện nay, thì vấn đề xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu
cầu xây dựng là công việc thờng xuyên của không riêng quốc gia nào.
Giải phóng mặt bằng là quy trình chung của mọi hạng mục công trình. Song
đền bù và tái đinh c nh thế nào đối với những ngời bị ảnh hởng lại là chuyện riêng
22
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
của mỗi quốc gia, mỗi dự án, phụ thuộc vào từng chính sách, từngg hệ thống quan
điểm và khả năng kinh tế.
Trong những năm gần đây, khi xu thế hội nhập, hợp tác, hỗ trợ càng đợc đẩy
mạnh, thì vấn đề này đã từng bớc phá vỡ tính đóng khung khép kín, biệt lập của mỗi
quốc gia, từng bớc tạo sự đồng thuận chung với các tổ chức, các quốc gia khác
trong cộng đồng quốc tế.
Theo ớc tính của WB thì ở thập niên 90, mỗi năm có tới 10 triệu ngời di
chuyển do các chơng trình phát triển cơ sở hạ tầng, trong một số ngành mũi nhọn

lên tới cả hàng trăm triệu ngời, thậm chí còn lớn hơn số ngời tị nạn do chiến tranh
và thảm hoạ thiên tai (Tái định c trong các dự án phát triển chính sách và thực tiễn. TS Phạm
Mộng Hoa- TS Lâm Mai Lan NXB KHXH- Hà Nội) Những hậu quả này là rất lớn đối với ng-
ời dân di dời. Những bài học từ các nớc Châu A nh Ân Độ, Inđônêxia đã cho các tổ
chức quốc tế nhận thức thực trạng này và đòi hỏi phải có một thái độ và giải pháp
phù hợp. Cũng từ đây một nhận thức đáng chú ý của các tổ chức quốc tế là : Nếu
đền bù, tái định c không đợc quan tâm đúng mức, trong khi mang lại lợi ích chung
cho số đông của xã hội, thì lại gây khó khăn (hại) cho một thiểu số những c dân
trong diện di chuyển, một vấn đề có thể khắc phục đợc nếu có quan điểm và giải
pháp hợp lý, thoả đáng.
Trải qua thực tiễn hoạt động, Trung Quốc và Thái Lan đợc đánh giá là những
quốc gia có nhiều kinh nghiệm trong vấn đề GPMB và tái định c cho ngời dân.
1. Tại Thái Lan.
Thái Lan là đất nớc cho phép hình thức sở hữu cá nhân về đất đai, do vậy về
nguyên tắc Nhà nớc hoặc các tô chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải có sự
thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án với chủ đang sử dụng khu đất đó (chủ sở
hữu) trên cơ sở một hợp đồng.
Về giá đất để làm căn cứ bồi thờng thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một
Uỷ ban Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trờng. Việc bồi thờng thiệt hại
23
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó ngời bị thu hồi đem tiền này đi mua đất tại khu vực
khác. Nếu phải di chuyển nhà ở tới nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho ngời dân biết
mình sẽ đợc đến đâu, phải trả tiền một lần, đợc cho thuê hay trả góp..... Trên cơ sở
này các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trng dụng đất của ngành mình
theo những nguyên tắc đã quy định trong Hiến pháp. Luật về trng dụngbất động sản
mâng tên B.E. 2530 năm 1987 áp dụng cho việc trng dụng đất cho các mục đích
công cộng là khá điển hình. Theo đánh giá chung của các tổ chức cho vay vốn, nh
WB, ADB thì ngành điện lực thực hiện tốt nhất việc đền bù, tái đinh c, với khẩu
hiệu Đảm bảo cho những ngời bị ảnh hởng một mức sống tốt hơn, thông qua

viẹc cung cấp cơ sở hạ tầng nhiều hơn, đảm bảo cho những ngời bị ảnh hởng có thu
nhập cao hơn và đợc tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển.
2. Tại Trung Quốc.
Về pháp luật đất đai, Trng quốc có nhiều nét tơng đồng với pháp luật của Việt
Nam. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, việc chấp hành luật của ngời Trung quốc là rất cao.
Việc sử dụng đất đai tại Trung quốc thật sự tiết kiệm, Nhà nớc Trung quốc hoàn
toàn cấm việc mua bán chuyển nhợng đất đai.
Về đền bù thiệt hại. Chính sách đền bù thiệt hại, GPMB của Trung Quốc thể
hiện rõ trong các văn bản của họ đều đầy đủ, kịp thời điều chỉnh linh hoạt theo thực
tế. Việc đền bù thiệt hại, GPMB không chỉ thực hiện đối với các dự án sử dụng đất
mới để xây dựng các công trình, mà còn để cải tạo, chỉnh trang chính bộ mặt của đô
thị đó. Trong khi Việt Nam, quy hoạch thờng chừa khu dân c ra với lý do khó
GPMB, cho nên bộ mặt đô thị thiếu mỹ quan, thiếu sự hài hoà về cảnh quan, kiến
trúc.
Về phơng thức đền bù thiệt hại, Nhà nớc thông báo cho ngời sử dụng đất biết
trớc việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn là một năm. Ngời dân có quyền có
quyền lựa chon các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc nhà tại khu ở mới. Tại
Thủ đô Bắc kinh và Thành phố Thợng Hải, ngời dân thờng lựa chon đền bù thiệt hại
bằng tiền và tự tìm chỗ ở phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình.
24
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Về giá đền bù thiệt hại theo giá thị trờng và Nhà nớc quy định theo từng khu
vực và chất lợng nhà.
Về tái định c, các khu tái định c và các khu nhà ở đợc xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thờng xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác
nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đợc chính quyền chú ý điều kiện về việc
làm, đối với các đối tợng chính sách xã hội đợc Nhà nớc có chính sách hỗ trợ riêng.
Quan điểm cơ bản của Trung quốc là cố gắng hạn chế mức tối đa việc di
chuyển dân trong khả năng có thể, nhng nếu phải giải toả và di chuyển thì phải có
các kế hoạch để đảm bảo quyền lợi cho ngời dân, tạo điều kiện để ngời dân khôi

phục lại hoặc cải thiện thêm mức sống ban đầu của họ.
Mục tiêu chính trong chính sách này là cung cấp cơ hội phát triển cho ngời tái
định c với phơng pháp tiếp cận cơ bản là tạo các nguồn lực sản xuất cho những ngời
tái định c. Các kế hoạch tái định c chi tiết cùng các dàn xếp phục hồi kinh tế cho
từng làng, từng hộ gia đình bị ảnh hởng đợc chuẩn bị trớc khi thông qua dự án.
3. Chính sách của ngân hàng thế giới về GPMB đối với các dự án cho Việt
Nam vay vốn để xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Về cơ bản, các dự án vay vốn của ngân hàng thế giới (WB), Ngân hàng phát
triển Châu A (ADB) đều có chính sách về đền bù thiệt hại, tái định c do các dự án
này đa ra.
Các chính sách này có nhiều điểm khác biệt so với luật lệ, chính sách của Nhà
nớc Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong việc áp dụng
cho các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã hội nhất
định, song mặt khác cũng có những ảnh hởng tích cực tới việc cải thiện chính sách
đền bù và tái định c cho những ngời bị thu hồi đất của các dự án khác. Các chính
sách của (WB) đợc thể hiện nh sau :
+ Về mục tiêu.
25