sở hữu chung trong nhà chung cư - một số vấn đề lý luận và thực tiễn

MỞ BÀI
Trong công cuộc đổi mới, bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách
phát triển kinh tế- xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân-
vật chất và tinh thần luôn được Đảng và Nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt.
Trong đó, việc giải quyết vấn đề nhà ở trên địa bàn các đô thị lớn ở Việt Nam như
Hà Nội, Hồ Chí Minh là một mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư. Ở Việt
Nam, những đô thị như Hà Nội, Hồ Chí Minh là những nơi có mật độ dân cư rất
cao do đây là những trung tâm kinh tế- chính trị của cả nước, có tốc độ phát triển
nhanh và nhiều cơ hội việc làm với thu nhập cao nên thu hút dân cư các khu vực
khác khiến cho tình trạng mật độ dân cư cao trong khi quỹ đất có hạn dẫn đến việc
đảm bảo nhu cầu nhà ở cho người dân là rất khó khăn. Chính vì vậy, Chính phủ đã
đề ra mục tiêu phát triển nhà ở với việc tập trung phát triển các khu đô thị chung cư
cao tầng để có thể sử dụng quỹ đất tiết kiệm và đáp ứng được nhu cầu về nhà ở
ngày càng tăng trong nhân dân. Tuy nhiên, việc phát triển số lượng các khu chung
cư một cách chóng mặt nhưng chưa có một hệ thống pháp luật rõ ràng quy định đã
gây ra nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư và người dân sống trong chung
cư. Trong đó, vấn đề về sở hữu chung trong chung cư là một vấn đề rất nhức nhối
do luật vẫn chưa xác định rõ đã tạo điều kiện cho nhiều chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở
của pháp luật để thu lợi, người mua nhà phải chịu thiệt do chưa nắm rõ pháp luật.
Vì vậy, em xin chọn đề tài: " Sở hữu chung trong nhà chung cư - một số vấn đề
lý luận và thực tiễn."
Trong quá trình làm bài, do kiến thức còn hạn hẹp nên còn nhiều chỗ thiếu sót,
mong các thầy, cô góp ý để bài tập có thể hoàn thiện hơn.
1
NỘI DUNG
1. Cơ sở lý luận:
1.1 Sở hữu chung:
Quyền sở hữu là quyền chi phối tài sản của một chủ thể nhất định. Quyền của
chủ sở hữu đối với tài sản gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của
mình theo quy định của pháp luật. Trong thực tế có những trường hợp một tài sản
nhưng lại thuộc sở hữu của hai hay nhiều người, nói cách khác đó là trường hợp

hai hay nhiều người có chung một tài sản. Pháp luật dân sự gọi đó là sở hữu chung.
Khái niêm sở hữu chung được đưa ra tại Điều 214 của Bộ Luật dân sự 2005:
" Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản.
Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.
Tài sản thuộc sở hình thức sở hữu chung là tài sản chung."
Như vậy, khi hai hoặc nhiều người cùng có chung một tài sản thì những người
đó được gọi là đồng sở hữu. Các công dân với nhau, các hợp tác xã với nhau, hoặc
công dân với hợp tác xã, đều có thể trở thành đồng sở hữu trong sở hữu chung có
quyền chung nhau cùng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung.
Căn cứ xác lập của quyền sở hữu chung là dựa trên thỏa thuận của các chủ sở
hữu, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán. ( Điều 215 BLDS 2005)
Cũng theo Điều 214 Bộ Luật dân sự 2005 ở trên thì sở hữu chung bao gồm:
+ Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền của sở
hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định với tài sản chung.
Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản
thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.
( Điều 216 BLDS 2005)
+ Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu
của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Sở hữu
2
chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung
hợp nhất không thể phân chia.
Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền và nghĩa vụ ngang nhau với
tài sản thuộc sở hữu chung.
(Điều 217 BLDS 2005)
Do trong việc sở hữu chung còn có các loại sở hữu chung khác nhau nên việc
các chủ sở hữu của tài sản chung thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
cũng được quy định khác nhau đối với từng loại sở hữu chung. Vấn đề này đã được
quy định trong BLDS 2005 từ Điều 221 đến Điều 223.

1.2 Khái niệm và đặc điểm nhà chung cư:
1.2.1 Khái niệm nhà chung cư:
Nhà chung cư đã xuất hiện ở Việt Nam từ khá lâu nhưng phải đến sau năm
1975, Nhà nước ta mới có những chính sách quản lý nhà chung cư. Chỉ tới những
năm đầu của thế kỉ 21 số lượng nhà chung cư mới gia tăng một cách chóng mặt,
đặc biệt là ở các khu đô thị mới. Việc nhiều nhà chung cư xuất hiện là để nhằm
thỏa mãn nhu cầu nhà ở của người dân khi dân số ngày càng tăng lên mà quỹ đất
ngày càng ít đi. Bên cạnh đó, là việc xuất hiện nhiều chủ đầu tư, họ xây nhà cao
tầng để bán đi và thu lợi nhuận. Trước tình trạng đó, Nhà nước đã có những bước
đi đúng đắn trong việc tạo hành lang pháp lý cho việc xây dựng, quản lý và mua
bán nhà chung cư.
Khái niệm nhà chung cư được định nghĩa trong Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005
quy định:
"Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư
có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất
cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư."
3

Như vậy có thể thấy chung cư là khái niệm mô tả sự phát triển của những căn
nhà với mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Do đó nó thường có dạng là một kiến
trúc cao tầng, là tập hợp của nhiều căn hộ nhỏ khép kín.
Nhà chung cư được phân loại theo các hạng khác nhau theo Thông tư 14/2008/
TT-BXD hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư. Việc phân hạng được dựa trên
những tiêu về quy hoạch, kiến trúc; về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; về chất
lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; về chất lượng dịch vụ
quản lý sử dụng nhà chung cư. Từ đó, chia làm 4 hạng chung cư gồm: cao cấp, có
chất lượng sử dụng cao, có chất lượng sử dụng khá cao và có chất lượng sử dụng
trung bình.
1.2.2 Đặc điểm nhà chung cư:

-Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư:
Nhà chung cư có đặc điểm là loại nhà nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ sở
hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, người sử dụng và
người đi thuê Đặc biệt, nhà chung cư có diện tích sở hữu chung ( cầu thang, hành
lang, lối đi chung, )
Có thể thấy rõ là: chỉ có nhà chung cư nhiều chủ sở hữu mới có phần sở hữu
chung. Như vậy, nhà chung cư do các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh
tế đầu tư, xây dựng để bán theo cơ chế thị trường là nhà chung cư có phần sở hữu
chung, nhà ở sinh viên do Nhà nước xây dựng, nhà ở công nhân khu công nghiệp
do các doanh nghiệp đầu tư xây dựng để cho thuê không có phần sở hữu chung.
-Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư:
Vì các chủ căn hộ trong chung cư là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu
chung nên quyền sở hữu của họ không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản
4
thông thường. Chủ căn hộ không những phải tuân theo quy định về quyền hạn và
nghĩa vụ trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và
định đoạt đối với căn hộ của mình chẳng hạn: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng
đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc sử dụng riêng, sử dụng vật
liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư, hoặc khi muốn cho thuê hay
chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều
khoản ràng buộc người thuê hay chủ nhà mới tuân thủ các quy tắc quản lý chung
cư hiện hành Như vậy, việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung
cư là một đặc điểm riêng của nhà chung cư.
- Quản lý sử dụng nhà chung cư:
Một đặc điểm nữa của nhà chung cư đó là việc quản lý sử dụng nhà chung cư.
Do nhà chung cư có nhiều thành phần thuộc sở hữu chung, sử dụng chung nên từ
đó xuất phát từ nhu cầu quản lý sử dụng để đảm bảo hoạt động, an ninh nhà chung
cư cũng như đời sống, sinh hoạt các hộ dân.
Việc thực hiện quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban
quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư. Ban quản

lý nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư ( Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử
dụng chung cư) - cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung
cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà
chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan trọng, là người
đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những
người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản trị có quyền và
trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật như:
xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu chi tài chính trong quá trình
quản lý sử dụng nhà chung;
5
1.3 Sở hữu chung trong nhà chung cư:
Việc xác định sở hữu chung trong nhà chung cư hiện là một tranh chấp chủ yếu
và phổ biến trong nhà chung cư giữa một bên là chủ đầu tư và bên còn lại là các hộ
dân cư sử dụng nhà chung cư. Sở hữu chung trong nhà chung cư đã được Luật dân
sự xếp vào một trong các loại sở hữu chung và được quy định trong Bộ Luật dân
sự 2005 tại Điều 225:
1. Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu
chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ
sở hữu.
2. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau
trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.
3. Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà
chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của
pháp luật.
Như vậy, về vấn đề sở hữu chung nhà chung cư, bộ Luật dân sự 2005 đã xác
định sở hữu chung trong nhà chung cư thuộc loại sở hữu chung hợp nhất không thể
phân chia từ đó có thể xác định rõ cách thức thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng
và định đoạt của các chủ sở hữu trong nhà chung cư.

Cùng với việc xác định loại sở hữu chung trong nhà chung cư trong Bộ luật dân
sự 2005 thì Luật nhà ở 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2005
đã tiến hành xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở
hữu riêng thuộc nhà chung cư.
Phần diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư hiện được
pháp luật quy định trong khoản 2 và khoản 3 của Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:
2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
6
a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền
với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo
quy định của pháp luật;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện
tích thuộc sở hữu riêng.
3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước,
ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả
và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.
Trong Điều 70 Luật Nhà ở 2005 thì Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/
NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở để làm rõ thêm phần sở hữu chung và sở hữu
riêng trong nhà chung cư, cụ thể tại Điều 49 trong Nghị định bổ sung và lảm rõ:
+ Phần sở hữu riêng: làm rõ về điểm b trong khoản 1 Điều 70 phần diện tích
khác trong nhà chung cư là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư ( chủ
đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở

hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ)
+ Phần sở hữu chung: bổ sung thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung tại
điểm c của văn bản quy định nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ
hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm
hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư.
Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do
chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư
7
hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều
này.
Các quy định vể sở hữu chung hiện nay trong các văn bản pháp luật phần nào
đã giúp được người mua căn hộ chung cư định hướng được đối tượng của giao
dịch mà mình tham gia.
2. Sở hữu chung trong nhà chung cư - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn:
2.1 Một số tranh chấp vể sở hữu chung trong nhà chung cư:2.1.1 Tranh chấp
tại chung cư Botanic Towers:
Cư dân ở chung cư cao cấp Botanic Towers số 312 Nguyễn Thượng Hiền,
quận Phú Nhuận, TP HCM, đã viết đơn kiện chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư
Xây dựng Phú Hưng Gia, và đòi gặp Ban quản lý tòa nhà để làm rõ phần diện tích
chung bị chiếm dụng.
Hiện nay, các diện tích tiền sảnh, hậu sảnh, tầng hầm và các phòng ốc tầng
trệt của tòa nhà Botanic đang được đưa vào cho thuê làm văn phòng, quán cafe,
siêu thị phục vụ mục đích kinh doanh. Theo Phú Hưng Gia, tất cả phần diện tích
trên đều là tài sản riêng của doanh nghiệp. Tuy nhiên, cư dân Botanic lại phản ứng
gay gắt chuyện này và cho rằng những diện tích này thuộc diện tích sở hữu chung
và họ có quyền được sử dụng chứ không phải thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư
theo quy định của Luật nhà ở.
Trong hợp đồng mua bán do công ty này soạn và yêu cầu các hộ dân ký để hợp
thức hóa việc cấp chủ quyền nhà có mục mới 7.13. Trong đó quy định ngoại trừ
phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang, lối đi chung, phần diện tích còn

lại bao gồm tầng hầm, trệt, lửng thuộc quyền sở hữu của Phú Hưng Gia.
Theo như đại diện công ty Phú Hưng Gia giải thích thì công ty được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cấp toàn bộ chủ quyền sở hữu đất và tổng diện tích xây
dựng là 43.824,97 m
2
. Khi bán cho khách hàng của mình 29.324m
2
trên tổng số
8
268 căn hộ thì công ty đương nhiên có quyền sở hữu với diện tích còn lại, vì vậy
công ty có quyền khai thác phần diện tích này.
Các cư dân sống tại tòa nhà thì phản ánh lúc vào mua căn hộ tại đây, chủ đầu tư
bán bằng một hợp đồng hứa mua hứa bán ghi rõ phần tài sản chung là toàn bộ phần
diện tích đất chung cư. Sau đó chủ đầu tư yêu cầu ký lại hợp đồng với lý do để làm
chủ quyền nhà, trong đó ghi “ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành
lang lối đi chung, phần diện tích còn lại bao gồm diện tích tầng hầm, tầng trệt và
tầng lửng là tài sản của Công ty Phú Hưng Gia”.
Để giải quyết tranh chấp này Bộ Xây dựng đã phối hợp với hiệp hội Bất động
sản TP.HCM tổ chức hội thảo với ba bên là cơ quan quản lý, chủ đầu tư và các hộ
dân để tìm ra giải pháp tháo gỡ. Nhưng kết thúc hội thảo, kết cục cũng không xác
định được ai có quyền gì.
2.1.2 Tranh chấp tại chung cư SCREC:
Nhiều khách hàng mua căn hộ tại chung cư cao cấp SCREC ở phường 12, quận
3 đã có đơn gửi các cơ quan chức năng phản ánh về việc bị chủ đầu tư “ăn bớt”
phần diện tích cho sinh hoạt cộng đồng. Chị Nguyễn Ngọc Lan, trưởng Ban quản
trị cao ốc SREC, thay mặt cho nhiều khách hàng mua căn hộ, cho biết: Khi rao bán
căn hộ, chủ đầu tư quảng cáo rằng ở đây có phòng y tế, có nhà trẻ, phòng thể dục
thể thao và có rất nhiều các tiện ích đi kèm. Nhưng hiện nay, phần diện tích dành
cho các tiện ích chung chưa hề có, ngoại trừ một siêu thị Co.op Mart được chủ đầu
tư cho thuê mặt bằng hoạt động phía trước tiền sảnh. Còn những vị trí đáng ra là

của nhà trẻ cho các cháu sống tại chung cư, thì lại trở thành trụ sở của Ngân hàng
VIBank. Diện tích dành cho phòng y tế, phòng họp chung của người dân sống
trong chung cư đã thành nhà sách văn hóa của Cty Gia-Rai. Tất cả các phòng phục
vụ cộng đồng của tầng 4 thì hiện giờ đang được dán bảng cho thuê mặt bằng.
Không biết đến khi nào dân ở đây được hưởng các tiện ích đó, dù người dân đã
thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư.
9
2.1.3 Tranh chấp tại chung cư Kinh Đô (93 Lò Đúc):
Chung cư 93 Lò Đúc do công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô làm chủ đầu tư xây
dựng. Công ty Kinh Đô đã hoàn tất các thủ tục mua bán căn hộ chung cư này và
người dân đã sinh sống tại đây từ năm 2007.
Chung cư 93 Lò Đúc được thiết kế 29 tầng ( bao gồm 3 tầng không đánh số G,
M, KT). Tuy nhiên, Công ty TNHH khách sạn Kinh Đô vẫn đang thi công thêm
tầng 30 ( tức tầng 27 được đánh số). Đến năm 2011, tầng này đã được xây dựng
nhiều tường ngăn, lắp đặt hệ thống điều hòa trung tâm, lắp tấm trần, hệ thống
đường điện và cấp thoát nước tất cả mang biểu hiện của mặt bằng cho thuê làm
dịch vụ. Ngoài ra, công ty Kinh Đô còn khóa lối lên tầng mái, để xe chiếm lối thoát
hiểm tầng hầm. Những điều này đã gây bức xúc cho các hộ dân sinh sống trong
chung cư khiến các hộ dân khởi kiện cong ty TNHH khách sạn Kinh Đô.
Trong khi đó, theo Hợp đồng góp vốn Xây dựng mua căn hộ, phần sở hữu
chung của tòa nhà được ghi rõ "mái, sân thượng, " thuộc sở hữu chung của chung
cư. Mặt khác, tầng mái của tòa nhà được thiết kế để phục vụ việc chống nóng,
chống thấm, thoát khí kỹ thuật và các hoạt động kỹ thuật cho nhà:“Nếu bị chuyển
đổi thành tầng dịch vụ, sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống cư dân. Hơn nữa,
công tác phòng cháy chữa cháy của tòa nhà đang có rất nhiều vấn đề, vì vậy nếu
“bịt” tầng mái này lại, thì khi có cháy, người dân không biết chạy đi đâu”, chị
Phan Minh Thúy – Trưởng ban đại diện cư dân 93 Lò Đúc bức xúc nói.
Tuy nhiên, theo ông Trần Đức Minh, Giám đốc Công ty TNHH Khách sạn Kinh
Đô cho biết, việc người dân nói Công ty TNHH Khách sạn Kinh Đô xây dựng
thêm tầng 27 là hoàn toàn không đúng, không có cơ sở vì trong quá trình xây dựng

trước đây, trên sân thượng đã có bể nước và một số hộp kỹ thuật, chứ không phải
bây giở mới có.
10
Ông Minh cũng lý giải thêm, giả sử có bàn giao cho công ty xây dựng thêm tầng
nữa cũng không thể thực hiện được vì phải dùng những máy móc cỡ lớn, mà tòa
nhà hiện nay đang sử dụng có rất đông người.
Về việc, cầu thang lên tầng 27 hiện đang bị khóa lại, ông Minh cho biết: " Trong
những ngày trọng đại, lễ Tết chúng tôi vẫn đồng ý để bảo vệ mở cửa cho người dân
lên ngắm cảnh và xem bắn pháo hoa.
Đồng thời, ông Minh cũng cho rằng: “Tầng 27 là tầng áp mái chứ không phải
tầng thượng. Những quyền lợi của bà con chúng tôi hoàn toàn tôn trọng, thể hiện
trong hợp đồng mua bán, góp vốn xây dựng giữa công ty và các hộ dân. Cái gì
chúng tôi bán thì các hộ dân được quyền, cái gì không bán là thuộc của Kinh Đô”.
2.1.4 Tranh chấp ở chung cư The Manor:
Chung cư The Manor Hà Nội là một tổ hợp công trình bao gồm căn hộ cao cấp,
văn phòng, nhà liền kề và biệt thự được thiết kế theo phong cách châu Âu, kết hợp
nét cổ điển và hiện đại của kiến trúc Pháp. Tọa lạc tại khu vực giữa thành phố và
sân bay quốc tế Nội Bài, có thể nói, vào thời điểm những năm 2003 – 2007, The
Manor là một “hiện tượng” của thị trường bất động sản với biệt danh “khu nhà
giàu”.
Năm 2008, sau khi thực hiện bàn giao trên 90% tổng số căn hộ của dự án, theo
quy định của Luật nhà ở, Tập đoàn Bitexco, chủ đầu tư dự án chung cư The Manor
Hà Nội đã 2 lần triển khai việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư nhằm mục đích sớm
bầu ra Ban Quản trị chung cư theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hội nghị đã
không thành.
Cũng từ đó, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân trong việc thu, nộp phí trông
giữ xe tại tầng hầm không tìm được hướng giải quyết. Người dân sống trong chung
cư thì cho rằng tầng hầm là sở hữu chung nên phí trông giữ xe phải phân bố theo
diện tích sử dụng của các bên, còn Bitexco lại khẳng định tầng hầm là sở hữu riêng
nên chủ đầu tư có quyền quyết định đối với phần diện tích này.

11
Mâu thuẫn lên đến đỉnh điểm khi cuối tháng 2, đầu tháng 3/2009, một số hộ
dân đã tập trung phản đối việc Tập đoàn Bitexco tăng mức phí và cương quyết cắt
dịch vụ đối với những hộ dân không chịu nộp tiền phí trông xe.
Để ổn định trật tự, UBND thành phố Hà Nội đã vào cuộc, gặp gỡ đại diện của
hai bên, đồng thời có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng giải thích rõ tầng hầm trông
giữ xe thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng của chủ đầu tư. Ngày 1/9/2009, Bộ
Xây dựng trả lời Sở Xây dựng TP Hà Nội về tranh chấp tầng hầm giữa khách hàng
và Công ty XNK Bình Minh (Bitexco), chủ đầu tư chung cư The Manor (Hà Nội):
+Căn cứ hợp đồng mua bán căn hộ Bitexco ký với khách hàng và phương
án kinh doanh tầng hầm chung cư thì việc Bitexco khẳng định tầng hầm là phần sở
hữu riêng của công ty là có cơ sở.
+ Bộ cũng hướng dẫn, mặc dù tầng hầm là sở hữu riêng của Bitexco nhưng
công typhải phục vụ cho việc để các loại xe của các hộ dân trong chung cư với
mức phí do UBND TP Hà Nội ban hành.
2.2 Nguyên nhân xảy ra các tranh chấp:
Các vụ tranh chấp kể trên xảy ra nguyên nhân chính đều do sự thiếu rõ ràng
trong pháp luật và các chủ đầu tư đã lợi dụng sự thiếu rõ ràng trong pháp luật cùng
với sự thiếu hiểu biết của người dân để pháp luật để dẫn dụ họ kí vào các khoản
hợp đồng nhằm mục đích khai thác tối đa lợi nhuận cho chủ đầu tư.
2.2.1 Luật thiếu rõ ràng:
Thời điểm xảy ra các tranh chấp đều xảy ra trong giai đoạn từ năm 2007 đến
năm 2008, khi các dự án đang trong giai đoạn bàn giao nhà. Tại thời điểm này các
quy định về sở hữu chung được quy định trong Luật nhà ở ban hành năm
2005,trong Nghị định 90/2006/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và Quy
chế quản lý nhà chung cư năm 2008. Tuy nhiên, Nghị định 90 và Quy chế quản lý
chung cư năm 2008 phần lớn chỉ nhắc lại quy định của Luật nhà ở. Trong khi đó
12
trong Luật Nhà ở 2005 thì quy định sở hữu chung vẫn còn chung chung và chưa cụ
thể.

Các văn bản này đều quy định nơi để xe là phần sở hữu chung của nhà chung cư
nhưng khái niệm nơi để xe vẫn còn chung chung. Khái niệm này nêu chưa rõ
" nơi để xe" có bao gồm tất cả các loại xe đạp, xe máy và ô tô hay không nên có
chủ đầu tư cho rằng phần sở hữu chung này chỉ phục vụ cho gửi xe đạp, xe máy.
Trong khi đó, người mua căn hộ lại cho rằng, phần sở hữu chung của tất cả các chủ
sở hữu nên họ có thể gửi xe ô tô tại phần chung này.
Ví dụ tại chung cư The Manor, chủ đầu tư khẳng định tầng hầm là của mình và
đơn phương áp đặt mức phí trông giữ xe, còn cư dân The Manor thì yêu cầu chủ
phải áp dụng mức giá của UBND TP Hà Nội. Đối chiếu lại hợp đồng khi mua nhà,
thì không có điều khoản về diện tích sử dụng chung, hoặc ghi rõ hầm để xe, sân,
vườn, lối đi là sở hữu chung.
Bộ luật dân sự (BLDS) có 13 điều quy định sở hữu chung về tài sản, nhưng chỉ
có 1 điều (Điều 225) dành cho sở hữu chung trong nhà chung cư, cụ thể là: "Phần
diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, các chủ sở hữu trong nhà
chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý và sử dụng thiết bị
chung". Vậy phần sở hữu nào được coi là phần sở hữu chung, thiết bị nào là chung,
phần sở hữu này được bố trí ở khu vực nào trong chung cư, khi mua, bán căn hộ,
chủ sở hữu các căn hộ có được quyết định đến phần diện tích được coi là sở hữu
chung hay không… thì chưa được cụ thể hóa.
Trong khi đó, Luật Nhà ở và Quy chế quản lý sử dụng chung cư năm 2008 của
Bộ Xây dựng ban hành lại liệt kê phần sở hữu chung trong chung cư là: "Phần còn
lại của nhà chung cư ngoài phần thuộc sở hữu riêng. Không gian và hệ thống kết
cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung gồm khung cột, tường chịu lực,
tường bao, sàn, mái, sân thượng, hành lang, thang máy, đường thoát hiểm, nơi để
xe, hệ thống cấp điện, nước, gas và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của
13
căn hộ nào". Tuy nhiên, phần diện tích tầng hầm, tầng lửng, tầng trệt và các công
trình hạ tầng khác là tài sản chung hay riêng thì luật lại không đề cập đến.
Như trong tranh chấp tại chung cư Kinh Đô, 93 Lò Đúc, người dân thì cho
rằng tầng 27 của tòa nhà là mái, sân thượng như vậy thuộc sở hữu chung của cư

dân nhưng chủ đầu tư lại cho rằng đó là tầng áp mái và chứng minh từ hợp đồng
góp vốn xây dựng để sau khi hoàn thiện được mua căn hộ kỳ kết giữa chủ đầu tư
và khách mua căn hộ không có điều khoản nào ghi chủ đầu tư bán cho cư dân phần
sở hữu tầng áp mái đó.
Thực ra, nếu tách riêng khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở thì rất dễ hiểu rằng, ngoài
diện tích sở hữu riêng của các căn hộ, thì tất cả các diện tích còn lại của khối nhà
của chung cư là sở hữu chung. Song hiểu thế này cũng không ổn, vì ngoài những
công trình "còn lại của khối nhà" mà luật đã liệt kê, còn có những công trình chưa
được kể đến, do chủ đầu tư bỏ tiền ra xây dựng nên thì cũng không thể mặc nhiên
hiểu đây là phần sở hữu chung được. Thực tế có rất nhiều loại chung cư được xây,
mua từ nhiều nguồn vốn khác nhau. Có chung cư không có tầng hầm để xe, có
chung cư lại có hai, ba tầng hầm dùng để xe và khai thác thương mại, có chung cư
ngân sách nhà nước mua phục vụ tái định cư, chung cư thương mại Như vậy,
từng loại chung cư, việc quy định sở hữu chung - riêng sẽ khác nhau.
2.2.2 Chủ đầu tư lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân và kẽ hở của pháp
luật:
Từ sự chưa rõ ràng của pháp luật về việc phân định sở hữu chung và sở hữu
riêng cộng thêm việc người dân không nẵm rõ quy định của pháp luật nên thường
bị các chủ đầu tư lợi dụng ký kết các hợp đồng mà khi công trình hoàn thiện các
chủ đầu tư có thể khai thác triệt để phần sở hữu chung của nhà chung cư như phần
sở hữu riêng của chủ đầu tư, lợi ích thu vào không được hoàn trả cho cư dân. Như
tại chung cư Botanic Towers hay chung cư SCREC, các phần diện tích đáng ra
thuộc sở hữu chung để xây dựng các tiện ích như phòng y tế, khu nhà trẻ hay
14
phòng thể dục thể thao như chủ đầu tư quảng cáo lúc chào bán nhà thì khi sử dụng
lại đưa vào cho thuê làm văn phòng, quán cafe, siêu thị phục vụ mục đích kinh
doanh.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định rõ tại khoản 3 Điều
70 của Luật Nhà ở năm 2005 và khoản 6 Điều 4 của Quy chế Quản lý Sử dụng Nhà
Chung cư được Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày

28/5/2008, bao gồm: (a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần
diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này; (b) Không gian và hệ
thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm
khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn,
mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả
rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát
thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không
thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; (c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng
được kết nối với nhà chung cư đó
Chú ý cẩn thận là khi ký hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng chung cư, hay
hợp đồng hứa bán căn hộ, chủ đầu tư tuy có liệt kê nội dung trên, nhưng có thể
“quên” (có ý đồ) về một phần nào thuộc sở hữu chung trên đây, biến cái quên ấy
thành một sự thỏa thuận. Ví dụ, trường hợp ở chung cư Botanic Towers, chủ đầu tư
bán bằng một hợp đồng hứa mua hứa bán ghi rõ phần tài sản chung là toàn bộ phần
diện tích đất chung cư. Sau đó chủ đầu tư yêu cầu ký lại hợp đồng với lý do để làm
chủ quyền nhà, trong đó ghi “ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành
lang lối đi chung, phần diện tích còn lại bao gồm diện tích tầng hầm, tầng trệt và
tầng lửng là tài sản của Công ty Phú Hưng Gia”.
Ngoài ra, pháp luật quy trách nhiệm chủ đầu tư phải tổ chức Hội nghị nhà
chung cư để bầu ra Ban quản trị nhà chung cư trong thời hạn không quá 12 tháng
giao căn hộ cho người mua. Khi chưa có Ban quản trị này thì chủ đầu tư có trách
15
nhiệm thực hiện công việc của Ban quản trị. Có chủ đầu tư đã kéo dài thời gian giữ
vai trò quản lý lâm thời này, mà cư dân gọi là “tự tung tự tác”; cụ thể như “độc
chiếm” sân thượng, tùy tiện mua bán, thu phí nơi để xe; biến cư dân từ người chủ
sở hữu thành như người đi thuê nhà ở, hoặc họ phải đóng những khoản phí dịch vụ
cao hơn mặt bằng giá thị trường.
2.3 Giải pháp khắc phục:
Tại thời điểm xảy ra các tranh chấp trên vì chưa có luật điều chỉnh rõ ràng nên
khi xảy ra tranh chấp, các cơ quan chức năng cũng không biết phải phân định như

thế nào và các cơ quan chức năng xử lý tranh chấp theo hướng hòa giải giữa hai
bên là chủ đầu tư và các hộ cư dân. Tuy nhiên, việc hòa giải không đi đến tiếng nói
chung đã khiến tranh chấp xảy ra trong nhiều năm. Để tránh tình trạng trong tương
lai còn xảy ra các tranh chấp tương tự cần có những giải pháp cụ thể.
Quan trọng nhất là việc xây dựng một quy định rõ ràng về phân định sở hữu
chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư. Do tình trạng thiếu pháp luật về vấn đề
này là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các tranh chấp dai dẳng. Việc trong BLDS
2005 mới quy định duy nhất một điều trong sở hữu chung trong nhà chung cư,
Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành của nó còn quy định chung chung đã
dẫn đến việc lý giải pháp luật theo nhiều cách khác nhau của chủ đầu tư và người
dân. Đặc biệt, nhà chung cư đang phát triển với tốc độ chóng mặt như hiện nay thì
các vấn đề phát sinh từ loại hình nhà ở này luôn hiện hữu hàng ngày. Chính vì vậy,
đã có nhiều chuyên gia pháp lý và các luật sư cho rằng để tránh tình trạng xảy ra
các tranh chấp tương tự như hiện nay và tránh các vấn đề phát sinh từ nhà chung
cư cần phải xây dựng Luật về nhà chung cư tách riêng so với Luật Nhà ở, được
quy định rõ ràng và chặt chẽ để người dân và chủ đàu tư không bị thiệt hại về lợi
ích. Theo ý kiến cá nhân, em cho rằng quan điểm này khá hợp lý và cần được xem
xét.
16
Thứ hai là việc nâng cao hiểu biết pháp luật của người dân, các cơ quan có
thẩm quyền cần khuyến khích người dân tìm hiểu pháp luật trước khi ký kết các
hợp đồng. Đọc kĩ các bản hợp đồng và đối chiếu với pháp luật để nắm rõ quyền
lợi, nghĩa vụ trách nhiệm của mình trong bản hợp đồng. Tránh những tình trạng
đáng tiếc như ở các vụ tranh chấp trên xảy ra gây mệt mỏi cho người dân sống tại
chung cư cũng như các cơ quan có thẩm quyền trong việc xét xử.
Thứ ba Bộ Xây dựng cần xây dựng một bản hợp đồng mẫu quy định rõ ràng
phần diện tích nào thuộc sở hữu chung, phần diện tích nào thuộc sở hữu riêng
trong nhà chung cư. Tránh tình trạng như hiện nay không có một bản hợp đồng
mẫu nào cho các hợp đồng mua bán tại chung cư dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư
tự soạn mẫu hợp đồng in sẵn rồi đưa cho người mua ký, trong đó các quy định về

sỡ hữu chung- riêng thường không rõ ràng nhằm mục đích thu lợi từ sở hữu chung
của nhà đầu tư.


17
KẾT BÀI
Tuy Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành
Luật nhà ở đã quy định rõ ràng hơn về sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà
chung cư hiện nay. Tuy nhiên, với tình trạng phát triển với tốc độ chóng mặt như
hiện nay và sự ra đời của nhiều loại hình chung cư mới sẽ phát sinh ra nhiều phần
diện tích sở hữu chung mà những quy định của pháp luật chưa thể đáp ứng kịp. Vì
vậy, cần liên tục theo dõi tình hình biến động của loại hình nhà ở này để tăng
cường quản lý và quy định chặt chẽ hơn về phân diện tích sở hữu chung - riêng
trong nhà chung cư nhằm mục đích hạn chế các tranh chấp không đáng có xảy ra
cũng như để có những chính sách quản lý vận hành nhà chung cư một cách tốt nhất
đảm bảo cho việc an cư lạc nghiệp của người dân, cũng như để giải quyết áp lực
nhà ở hiện đang tăng cao do thiếu quỹ đất và tâm lý người dân sợ vào sống trong
chung cư do những tác động tiêu cực từ những vụ tranh chấp gần đây.
18
MỤC LỤC
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Luật dân sự Việt Nam Tập 1, Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB
Công An Nhân dân.
2. Bộ Luật dân sự 2005.
3. Luật Nhà ở 2005.
4. Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở.
5. Thông tư 14/2008/TT-BXD hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư.
6. />cang-tranh-luan-cang-roi.htm
7. />manor-ky-1-ar44143
8. Quy chế Quản lý Sử dụng Nhà Chung cư được Bộ Xây dựng ban hành theo

Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008.
9. />ho-chung-cu-thuc-trang-va-phuong-huong-hoan-thien-9252/
19