Bài tập lớn môn luật đất đai

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt bời vì đất không do con người tạo
ra nhưng nó lại có giá trị hết sức to lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến mỗi cá
nhân, mỗi tổ chức, mỗi cộng đồng và mỗi quốc gia. Những vấn đề liên
quan đến đất đai luôn là những đề tài nóng hổi và được dư luận hết sức
quan tâm, một trong những vấn đề quan trọng của luật đất đai chính là
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, bởi đây chính là căn cứ để xác
nhận được quyền sở hữu đối với mảnh đất đó. Rất nhiều những vụ việc
tranh chấp về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra ngày một
nhiều và gay gắt hơn đòi hỏi sự can thiệp của pháp luật đối với những
vấn đề liên quan đến đất đai để giải quyết những tranh chấp cũng như
thắc mắc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đây là một ví dụ
điển hình về thắc mắc của người dân về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, phân tích và nghiên cứu tình huống sau đây chúng ta sẽ thấy
rõ hơn vai trò của pháp luật trong việc quy định về đất đai trong thực
tế.
Tình huống: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia
đình anh A chỉ ghi họ, tên anh A với lý do vợ anh A là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài. Vợ chồng anh A cho rằng quyền sử
dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng anh A vì vậy cần phải
ghi tên cả hai vợ chồng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hỏi:
a) Yêu cầu của vợ chồng anh A có hợp pháp không? Tại sao?
b) Giả sử vợ chồng anh A ly hôn thì tài sản quyền sử dụng đất
được phân chia như thế nào?
GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
a) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình anh A chỉ ghi
tên anh A với lý do vợ anh A là ngưởi Viêt Nam định cư ở nước ngoài.
Vợ chồng anh A cho rằng quyền sử dụng đất là tải sản chung của hai vợ
chồng anh A vì vậy cần phải ghi tên cả hai vợ chồng trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Yêu cầu trên của vợ chồng anh A là hoàn toàn

hợp pháp.
Theo quy định tại luật số 34/2009/QH12 sửa đổi bổ sung của luật nhà
ở và điều 121 của luật đất đai quy định:
“Điều 126: Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây
được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam
từ 3 tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành
viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt
Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước;
nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ
chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có
vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.”
“Điều 121: Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng quy định
tại điều 126 của luật nhà ở có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất tại Việt Nam”
Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia
đình: “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà
pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng
nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng. Trong trường hợp
không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh
chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung”
Và theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi
trường : Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung

của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh và số giấy chứng minh nhân
dân (nếu có), địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng;
Nên khi đăng ký quyền sử dụng đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
sẽ ghi tên 2 vợ chồng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, song
cũng không phải trong mọi trường hợp đều ghi tên cả vợ và chồng.
Trong trường hợp vợ hoặc chồng muốn đứng tên một mình trên giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải chứng minh được mảnh đất
trên được mua bằng tiền riêng của mình và không nhập vào khối tài sản
chung vợ chồng. Nếu không chứng minh được mảnh đất này được mua
bằng tiền riêng của mình thì mảnh đất nói trên đương nhiên thuộc sở
hữu chung vợ chồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ mang tên
cả hai vợ chồng. Và được thể hiện ở trang một của giấy chứng nhận
trong phần thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền
với đất
Như vậy theo quy định trên của pháp luật vợ anh A thuộc đối tượng là
người Việt định cư ở nước ngoài nhưng có chồng là công dân Việt
Nam định cư trong nước. Vậy vợ anh A cũng có có quyền đứng tên
trong giấy xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Và theo quy định của pháp luật quyền sử dụng đất là tài sản chung của
hai vợ chồng thì phải ghi tên của cả hai vợ chồng.
b) Căn cứ Điều 95 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000: Trong
trường hợp vợ chồng khi ly hôn thì việc chia tài sản được giải quyết
theo nguyên tắc:
1. Tài sản riêng của bên nào thì thuộc quyền sở hữu của bên đó.
a) Tài sản chung của vợ chồng về nguyên tắc được chia đôi, nhưng có
xem xét hoàn cảnh của mỗi bên, tình trạng tài sản, công sức đóng góp
của mỗi bên vào việc tạo lập, duy trì, phát triển tài sản này. Lao động
của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;
b) Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, con chưa thành niên hoặc đã
thành niên bị tàn tật, mất năng lực hành vi dân sự, không có khả năng

lao động và không có tài sản để tự nuôi mình;
c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và
nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;
d) Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật hoặc theo giá
trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần
mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần giá trị chênh
lệch.
3. Việc thanh toán nghĩa vụ chung về tài sản của vợ, chồng do vợ,
chồng thoả thuận; nếu không thoả thuận được thì yêu cầu Toà án giải
quyết.
Nếu tài sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ
chồng (trừ trường hợp có thỏa thuận tài sản riêng), vì vậy khi chia tài
sản, phần tài sản này sẽ được chia đôi nhưng có tính đến công sức đóng
góp của các bên.
Điều 97. Chia quyền sử dụng đất của vợ, chồng khi ly hôn:
1. Quyền sử dụng đất riêng của bên nào thì khi ly hôn vẫn thuộc về bên
đó.
2. Việc chia quyền sử dụng đất chung của vợ chồng khi ly hôn được
thực hiện như sau:
a) Đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản,
nếu cả hai bên đều có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử dụng đất thì
được chia theo thỏa thuận của hai bên; nếu không thỏa thuận được thì
yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định tại Điều 95 của Luật này.
Trong trường hợp chỉ một bên có nhu cầu và có điều kiện trực tiếp sử
dụng đất thì bên đó được tiếp tục sử dụng nhưng phải thanh toán cho
bên kia phần giá trị quyền sử dụng đất mà họ được hưởng;
b) Trong trường hợp vợ chồng có quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng
cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản chung với hộ gia đình thì khi ly hôn
phần quyền sử dụng đất của vợ chồng được tách ra và chia theo quy
định tại điểm a khoản này;

c) Đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng
rừng, đất ở thì được chia theo quy định tại Điều 95 của Luật này;
d) Việc chia quyền sử dụng đối với các loại đất khác được thực hiện
theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật dân sự.
3. Trong trường hợp vợ, chồng sống chung với gia đình mà không có
quyền sử dụng đất chung với hộ gia đình thì khi ly hôn quyền lợi của
bên không có quyền sử dụng đất và không tiếp tục sống chung với gia
đình được giải quyết theo quy định tại Điều 96 của Luật này.
Như vậy nếu vợ chồng anh A ly hôn thì tài sản là quyền sử dụng đất sẽ
được phân chia theo hai trường hợp:
Trường hợp thứ nhất nếu quyền sử dụng đất chỉ đứng tên anh A thì sau
khi ly hôn, quyền sử dụng đất sẽ thuộc về anh A vì khi đó pháp luật
công nhận chỉ có anh A là chủ thể sử dụng đối với mảnh đất đó. Tuy
vậy anh A vẫn có trách nhiệm đối với vợ mình sau khi ly hôn nếu gặp
điều kiện khó khăn về chỗ ở thì anh A có nghĩa vụ giúp đỡ vợ sau khi
ly hôn có chỗ ở ổn định.
Trường hợp thứ hai nếu quyền sử dụng đất mang tên cả vợ chồng anh
A thì sau khi ly hôn quyền sử dụng đất được coi là tài sản chung và sẽ
được chia đôi cho cả hai bên. Việc chia tài sản chung theo nguyên tắc
tài sản chung của vợ chồng về nguyên tắc được chia đôi, nhưng có xem
xét hoàn cảnh của mỗi bên, tình trạng tài sản, công sức đóng góp của
mỗi bên vào việc tạo lập, duy trì, phát triển tài sản này. Tài sản chung
của vợ chồng được chia bằng hiện vật hoặc theo giá trị; bên nào nhận
phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì
phải thanh toán cho bên kia phần giá trị chênh lệch.
KẾT LUẬN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những yếu tố quan
trọng, là cơ sở để người sử dụng đất được nhà nước bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ thực hiện các quyền mà pháp luật đã
trao cho người sử dụng đất. Qua vụ việc trên đây, ta có thể thấy pháp

luật đã ngày càng hoàn thiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người dân, ngày càng củng cố và đảm bảo cho những
quyền hợp pháp cho người sử dụng đất. Để tránh những vụ việc tranh
chấp về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản thân mỗi người dân
cần nắm bắt những quy định cơ bản của pháp luật trong chính sách đất
đai, tránh những rủi ro không đáng có.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội. Nxb Tư
pháp-Hà Nội, 2005.
2. Luật đất đai năm 2003. Nxb Tư pháp.
3. Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 và các văn bản hướng dẫn
thi hành. Nxb chính trị Quốc Gia.
4. Hỏi đáp về Luật đất đai năm 2003, Trần Quang Huy, Nguyễn Văn
Phương, Nxb Tư pháp- Hà Nội, 2005.
5. Trang webside:
http: //www.moj.gov.vn



MỤC LỤC

Trang
ĐẶT VẤN
ĐỀ………………………………………………….1
GIẢI QUYẾT VẤN
ĐỀ……………………………………….2
a) Yêu cầu của vợ chồng anh A có hợp pháp không? Tại
sao? 2
b) Giả sử vợ chồng anh A ly hôn thì tài sản quyền sử dụng đất được
phân chia như thế

nào? 4
KẾT LUẬN……………………………………………………
6
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO