Bài giảng: Slide: Thẩm định giá bất động sản

TÓM TT CÁC PHNG PHÁP NH GIÁ NHÀ -CÔNG TRÌNH
NH GIÁ NHÀ -CÔNG TRÌNH XÂY DNG MI
Ph
hự
ấ
đ
ấ

Ph
ng ạ
hự
ạxẦ
ấ
đ
Ầ
ấ
:
Quy mô-ch tiêu*sut đu t
 Phng ạhựạ lạ d ấóan công ấảình xây dng:
Khi lng công vic*đnh mc d toán*đn giá hao phí
C
n
h
NH GIÁ NHÀ -CÔNG TRÌNH Ã S DNG
Ph
hự
ki h
hi
h
S.Ks Lng ầăn
C


Ph
ng ạ
hự
ạ
ki
n
h
ng
hi
m:
Giá tr xây dng mi-giá tr mc đ s dng, h hao
T
h
 Phng ạhựạ ạhân ấích kinh ấ k ấhẦấ:
T l cht lng còn li*giá tr xây dng mi
1
PHNG PHÁP SUT U T: CÁC BC TÍNH TÓAN
1. Xực đnh loi hình công ấảình.
2. Xực đnh loi nhóm công ấảình.
3
Xực đnh ẢẦy mô năng lc công ấảình
3
.
Xực

đnh

ẢẦy

mô

năng

lc

công

ấảình
.
4. c lng h s điẦ chnh ẢẦy mô cho cực ấảng hạ
C
n
h
đc biấ.
5
Xực đnh sẦấ đẦ ấ
h
S.Ks Lng ầăn
C
5
.
Xực

đnh

sẦấ

đẦ

ấ
.
6. Đnh giự công ấảình ấi ấhi đim ẢẦý 4 năm 2006.
T
h
7. Xực đnh h s ấảấ giự cho ấhi đim đang ấính.
8.
QẦy đi giự ấả công ấảình ầ ấhi đim đang.
2
8.
QẦy

đi

giự

ấả

công

ấảình

ầ

ấhi

đim

đang.
PHNG PHÁP SUT U T: VÍ D TÍNH TOÁN

Đnh giự công ấảình chẦng c có chiẦ cao lỰ 08 ấng, ấng s m
2
xây dng
lỰ 10.000m
2
ấi TP. HCM
1. Xực đnh loi hình công ấảình: công ấảình dân dng
2. Xực đnh loi nhóm công ấảình: công ấảình nhỰ 
3. Xực đ

nh
Ả
Ầ
y
mô năn
g
l

c côn
g
ấảình:
C
n
h
Ảy g g
ST
T
Loi công trình
n v
tính

Sut
vn
đut
Trong đó
Xây
dng
Thi

t
b
h
S.Ks Lng ầăn
C
đu

t
dng
b
1 Nhà t 6 đn 8 tng, kt cu khung chu lc bê
tông c

t thép (BTCT); tng bao xây gch; sàn,
mái BTCT đ

t

i ch
1000đ/m
2
s

àn
2.880 2.360 253
T
h
4. c lng h s điẦ chnh ẢẦy mô cho cực ấảng hạ đc biấ:
khô ó

3
khô
ng c
ó
PHNG PHÁP SUT U T: VÍ D TÍNH TOÁN
5. Xực đnh sẦấ đẦ ấ: 2,88 ấảiẦ đng/m
2
6. Đnh giự công ấảình ấi ấhi đim ẢẦý 4 năm 2006:
10 000
*
2 880 000=28 8ấ
10
.
000 2
.
880
.
000=28
,
8ấ
7. Xực đnh h s ấảấ giự năm 2008 ấi TPHCM:
Ch tiê
2004

2005
2006
2007
2008
2009
2010
C
n
h
Ch

tiê
u
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Ch s giá xây dng (theo công b
ca B Xây dng) 138 142 146 164 172 181 190
  
h
S.Ks Lng ầăn
C
Mc tng ch s

giá 3 nm g


n nh

t 4 4 18
Mc tng ch s giá trung bình 1
nm k t nm 2008 tr đi 8,67 8,67 8,67
   
T
h
Quy đ

i g

c ca ch s

giá v

nm
2006 100 112 118 124 130
H s % trt giá 12%
18%
24% 30%
4
8. QẦy đi giự ấả ầ năm 2008:
28,8ấ * 1,18% = 33,98ấ
PHNG PHÁP LP D TÓAN CÔNG TRÌNH XÂY DNG
:
Công ấảình ạhi có bn ầ ấhiấ k hoc hoỰn công.
I
:

I
:
• Đc đc bn ầ k ấhẦấ đ ấính khi lng công ầic.

C
n
h
• Bi

ấ ựạ dng đnh mc d ấóan xây dng công ấảình
• Biấ giự ầấ liẦ xây dng-nhân công-ca mựy ấh ấảng
h
S.Ks Lng ầăn
C
ầỰo ấhi đim ấính.
T
h
Phng ạhựạ nỰy ấhng ựạ dng bi k s đnh giự.
5
KHÁI NIM V NH MC VÀ N GIÁ.
C s d liu
Tính ấ c s ca bn ầ
2
2
. ầ :
Hao ạhí ầ ầấ liẦ, nhân công, mựy ấhi công cho mấ đn ầ công
ầi

c. L
y

ấheo đ

nh mc đ

ccôn
g
b ho

cđ

cxựcđ

nh bi ấ
C
n
h

y


g



chc ấ ần chi ạhí hoc đc điẦ chnh bi ch đẦ ấ.
Giự
ấ
li
ấ
ấh 

đ
hâ
ô
ấ
ấê


bự
iự
h
S.Ks Lng ầăn
C
•
Giự
ầ
ấ
li
Ầ
ấ
ả

c
ấh
Ầ

đ
nc
hâ
nc
ô

ng
ấ
ảẦ

ng,
ấ
ả
ê
nc

s

bự
og
iự
ca cực nhỰ sn xẦấ, ấhông ấin giự ca nhỰ cẦng cạ hoc giự đã
đc ựạ dng cho công ấảình khực



T
h
• Giự nhân công: ấảên c

s mc ấi

nlngấ

iấhi


Ầđcc

ẢẦan
NhỰ nc có ấhm ẢẦyn công b
• Giự mự
y
ấhi côn
g
: ấ bn
g
g
iự ca mự
y
ầỰ ấhiấ b

ấhi côn
g
do đ

a
6
y
g
g
g
y

g

ạhng công b

CÔNG THC C BN  LP D TÓAN CÔNG TRÌNH XÂY DNG
KHI
NH
N
Á
KHI

LNG
C
Ô
NG
NH

MC
HAO
N

GIÁ
HAO
Á
=
xx
C
n
h
VIC
PHÍ
PHÍ
h
S.Ks Lng ầăn

C
T
h
7
GHI CHÚ: K
HSĐC
KHANG 20%
PHNG PHÁP KINH NGHIM
C
n
h
h
S.Ks Lng ầăn
C
T
h
g g y 
n
g ,

8
PHNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH T K THUT
C
n
h
h
S.Ks Lng ầăn
C
T
h

•
ò l

i  
n
h

ự

ấ

i h l 

1 
•


g  g

g  g g ạ
h
 
9
PHNG PHÁP PHÂN TÍCH KINH T K THUT: VÍ D TÍNH TÓAN
Ly li ầí d nhỰ chẦng c 08 ấng, 10.000m
2
nêẦ ấảên. Cực chẦyên gia kho sựấ hin
ấ ô ấ ì h Ự hi h kấ  h
ấ
ảng c

ô
ng
ấ
ả
ì
n
h
ầ
Ự
g
hi
n
h
n
kấ
ẢẦ

n
h
 saẦ:
• KhẦng cấ dm sỰn bê ấông còn ấấ, lạ ấảựấ cha b bong å
•
SỰn bê ấông còn ấấ lạ ấảựấ ầỰ gch cha b bong
å
%
•
SỰn

bê

ấông

còn

ấấ
,
lạ

ấảựấ

ầỰ

gch

cha

b

bong

å
%

;

%
• Tng gch có mấ ầỰi ch lạ ấảựấ b bong å
• Cực kấ cẦ sấ nh mựi che
,
ca sấ dỰn sấ con ấấ å

;
C
n
h
,
;
• Mựi bê ấông cấ ấhéạ không đng nc, mấ không b bong, có ầỰi ầấ ảăn nấ, lạ
chng ấhm ấảên mấ b h hng å
h
S.Ks Lng ầăn
C
• Móng không kho sựấ đc bng mấ ấhng, nhng ẢẦa đựnh giự khẦng cấ dm sỰn
còn ấấ nên ga đnh móng cng còn đ kh năng chẦ lc å
T
h
%cht lng còn li=(95*10+95*16+85*12+90*12+90*5+90*8)/(10+16+12+12+5+8)= 91%
Giá tr chung c còn li: 33,89*91%= 30,83t
10