quy-trinh-tham-dinh-gia-bat-dong-san.pdf

+
IIiilTlin ÌIlÌ ot it Ung sa
Th.S. Nguyén Van Truyén — B6 Tài chính


Giới thiệu về Quy trinh DG
Khai niém:
Quy trình định giá là một kế hoạch hành
động có trật tự và logic, được bố cục phù
hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho
thẩm định viên về giá đưa ra một kết luận
vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài
sản có cơ sở và có thể tin cậy được.


4

Giới thiệu ...
Áp dụng để (mục đích):

vPhát triển ý tưởng để đi đến kết luận về
giá trị thị trường

Cung cấp khn mẫu để nghiên cứu thị

trường, phân tích số liệu và áp dụng
các kỹ thuật ĐG cần thiết

v Là công cụ để thẩm định viên và khách
hàng kiểm tra kết quả định giá.

4

Giới thiệu ...
Các bước tổng quát sau:

1.
2.
3.
4.
5.
6.

Xác định vấn đề
Lên kế hoạch định giá
Thu thập thông tin và mô tả BĐS
Phân tích thơng tin
Xác định giá trị tài sàn cần định giá
Lập báo cáo, hỗ sơ và chứng thư kết quả
định giá


3

Bước 1: Xác định vấn đề
Bao gồm các công việc:
a Xác
quả
na Xác
a Mục

na Xác

định
định
định
đích
định

khách hàng và người sử dụng kết
giá
bất động sản cân định giá
định giá
loại giá trị cân tìm kiếm

na Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá

na Xác định những điêu kiện/giả thiết liên quan


4

1. Xác định khách hàng và người sử

dung két qua tham dinh gia

= Khach hang: Là người có quan hệ với thẩm
định viễn về thẩm định giá thông qua hợp
đồng thẩm định giá.
„ Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả
thẩm định giả là người được sử dụng báo cáo

kết quả thâm định giá.
„ Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ
ba liên quan.


4

2. Xác định những đặc trưng

của bất động sản cần định giá

= Vị trí và mồ tả những đặc trưng về vật chất,
pháp lý của BĐS;
„ Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá
(quyên sở hữu, quyên sử dụng lâu dài hay có
thời hạn);
=» Danh mục các động sản, các thiết bị thương
mại kèm theo

„ Những hạn chế về sử dụng đất.


+

3. Xác định mục đích định giá
„ Khách hàng sử dụng kết quả định giả cho mục

đích gì (để xác định giá mua bán; xác định

khoản cho vay thế chấp; góp vốn, v.v.)?

=m Mục đích định giá phải được xác định tại thời

điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi

rõ trong Hợp đồng.
„ Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý
kiến về loại giá trị nào?


4

4. Xac dinh loai gia tri can tim kiém
„ Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chi
nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá

tri thị trường hay giả trị phi thị trường: giá trị
dau tu, gia tri trong su’ dung);
= Phải giải thích về loại giá trị tài sản cân xác
định;
= Phải bao đảm rằng loại hình giá trị được lựa
chọn để định giả phải phủ hợp với mục đích
định giả.


4

5. Xác định ngày có hiệu lực của kết

luận về giá trị

„ Kết luận về gia trị tài sản có hiệu lực tại một

thời điểm cụ thể:
- Hiện tại

- Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét

xử)
- Tương lai
„ Phải báo cáo rõ 02 thời điểm: thời điểm có
hiệu lực, và thời điểm báo cáo định giá


8

6. Xác định những điều kiện, giá
hạn chế
hững giả thiết bất thường là giả định những thông
tin chưa chắc chắn là có thực. Nếu nó khơng xảy ra

đúng với giả thiết thì có thể làm thay đổi kết luận của
định giả viền.
„ Những điêu kiện mang tính giả thiết là điêu kiện trai
với những gi đang tồn tại, nhưng lại giúp cho mục
đích của q trình phân tích.
„ø Những giả định chung, những điều kiện hạn chế
nhằm bảo vệ cho cả định giá viên và khách hàng và
thông báo cho khách hàng và người sử dụng những
hạn chế trong việc sử dụng kết quả định gia.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm
đinh giá

|

am vi công việc và những
thông tin cần thiết
„ø Xác định nguôn cung cấp thông tin
- Chủ bất động sản
- Các cơ quan nhà nước
- Cơ sở tư vấn nhà đát của tư nhân
- Các cơng ty địa ốc
„Ị Xác định nhu câu về người giúp việc và
chuyên gia tư vấn

„ Xây dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi
tiến độ


+

Bước 3: Thu thập số liệu và mồ tả
bat dong san
Bao gồm: Số liệu chung và số liệu cụ thể

(vê BĐS cần định giá và về BĐS so sánh)
1. Số liệu chung:

Là những thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội,

pháp luật và môi trường tác động đến giả trị của
BĐS trong khu vực thị trường đã xác định.


Thu thap so liéu ....
hong tin chung bao gồm:
-_ Xu hướng phát triển kinh tế của đất nước và của
địa phương

-_ Tỉnh hình dân số và việc làm
-_ Quy định của Chính phủ: Chính sách vệ thuế, về
phan vùng và quy hoạch, về môi trường, vê giao
thông, v.v.
-_ Xu hướng trong hoạt động xây dựng và chi phí xây
dựng
-_ Tỉnh hình và xu hướng trong việc cấp vốn, tín
dung trong đầu tư BĐS.


4

Thu thập số liệu....

2. Số liệu về tài sản cần thẩm định giá
- Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chất
và pháp ly của thửa đất và tài sản trên đất
- Lịch sử pháp lý của tài sản
- Chi phí xây dựng, khấu hao
- Thu nhập và chi phí (thường xuyên)

4

Thu thập số liệu ....
3. SỐ liệu về các bất động sản so sánh
- Dac tinh vé mat vat chat va phap ly
- Ngay ban, gia ban, chi phi va khau hao, chi
phi va thu nhap, ty lệ vốn hóa
- Các điêu kiên trên thị trường tài chính, tín
dụng tải suất, điều khoản vay, v.v.) có thể
anh ưởng đến giá trị tài sản

- SỐ liệu về cung và cau đối với những tai

sản có thể so sánh:
+ Cung:
+ Cau:


+

Bước 4: Phân tích số liệu
œ Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện
trường bất động sản.
œ Phân tích thị trường
œ Phần tích vê khách hàng tiêm nẵng
œ Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu


4

1. Phân tích thơng tin từ khảo sát

hiện trường

So sánh, đổi chiếu giữa số liệu khảo sát thực

tế và số liệu mà khách hàng cung cấp để đảm
bảo tính chuẩn xác của số liệu;
Phần tích, lựa chọn những bất động sản phù

hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất;
Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt

giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh.


a

2. Phân tích thị trường
Là việc nghiên cứu, phân tích những
đặc trưng của thị trường và cung cầu
về loại bất động sản cần thâm định giá
5= Phân tích bản chất và hành vi ứng xử
của những người tham gia thị trường:
Phân tích cung cầu về loại BĐS cần định
giá

« Xu hướng cung-cầu trên thị trường

|

Phân tích xu hướng cung cầu
„ Những xu hướng tăng giàm về nguồn cung,
tăng giảm về nhu cầu của những tài sản
tương tự hiện có trên thị trường.

„ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài
sản đang thâm định giá.