Nghiên cứu sự biến động của giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 đến 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜ NG ĐẠ I HỌ C NÔNG LÂM


NGÔ THỊ THANH HẢO


NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA GIÁ ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẠ LONG TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2009-2011


Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP



Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS. Đinh Ngọc Lan






Thái Nguyên, 2012


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn


Ngô Thị Thanh Hảo



ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các
nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan,
đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giảng viên hướng dẫn khoa
học PGS, TS. Đinh Ngọc Lan đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên,
phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Hạ Long, UBND các phường
trên địa bàn Thành phố, các phòng, ban và đơn vị có liên quan của thành phố
Hạ Long đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn


Ngô Thị Thanh Hảo



iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU i
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục tiêu của đề tài 3
1.3 Yêu cầu của đề tài 3
1.4 Ý nghĩa của đề tài 3
1.4.1. Ý nghĩa khoa học 4
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn 4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5
1. Thị trường bất động sản 5
1.1. Khái niệm 5
1.1.1. Thị trường 5
1.1.2. Thị trường bất động sản 5
1.2. Thị trường bất động sản thế giới 5
1.3. Thị trường bất động sản Việt Nam 6
1.3.1. Giai đoạn trước năm 1945 6

1.3.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 7
1.3.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 7
1.3.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003 8
1.3.5. Giai đoạn từ năm 2003 đến 2011 10
1.3.6. Đặc điểm của thị trường Bất động sản Việt Nam 11
2. Giá đất 12
2.1. Khái niệm về giá đất 12
2.1.1. Giá đất, giá trị đất 12
2.2.2. Giá đất Nhà nước và đất thị trường 13
2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 13
2.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất. 14


iv
2.2.2. Lãi suất ngân hàng 14
2.2.3. Quan hệ cung cầu 15
2.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 16
2.3.1. Yếu tố thông thường 16
2.3.2. Yếu tố khu vực 20
2.3.3. Yếu tố cá biệt 20
2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 21
2.4.1. Nguyên tắc thay thế 21
2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 22
2.4.3. Nguyên tắc biến động 23
2.5. Các phương pháp định giá đất 23
2.5.1. Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường 23
2.5.2 . Phương pháp giá thành 24
2.5.3 . Phương pháp thu nhập: 25
3. Định giá đất trên Thế giới và Việt Nam 26
3.1. Định giá đất trên Thế giới 26

3.1.1. Định giá đất ở Trung Quốc 27
3.1.2. Định giá đất ở Úc 27
3.1.3. Định giá đất ở Thuỵ Điển 28
3.2. Định giá đất tại Việt Nam 28
3.2.1. Cơ sở pháp lý 28
3.2.2. Phương pháp xác định giá đất áp dụng theo quy định hiện hành
(theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài Chính) 31
CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
1. Đối tượng nghiên cứu 34
2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 34
2.1. Địa điểm nghiên cứu 34
2.2. Thời gian nghiên cứu 34


v
Từ tháng 10/2011- đến tháng 06/2012 34
3. Nội dung nghiên cứu 34
4. Phương pháp nghiên cứu 34
4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 35
4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 35
4.2.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 35
4.2.2 Phương pháp điều tra 35
4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 36
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu 37
1.1. Điều kiện tự nhiên 37
1.1.1. Vị trí địa lý 37
1.1.2. Địa hình, địa mạo 38
1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38
1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 38

1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế 39
1.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 41
1.2.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 42
1.2.5. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 43
1.3. Hiện trạng sử dụng đất 47
2. Công tác định giá đất tại tỉnh Quảng Ninh 48
3. Khung giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất ở theo quy định
của tỉnh Quảng Ninh 50
3.1. Giá đất ở theo quy định chung của Nhà nước 50
4. Biến động về chuyển nhượng đất đai ở Hạ Long ( 2009- 2011) 60
4.1. Sự biến động giá đất ở thực tế và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
tại khu vực trung tâm thuộc thành phố Hạ Long (khu vực I) 63
4.1.1. Sự biến động giá đất đường khu vực I giai đoạn 2009- 2011 63


vi
4.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực tế tại khu vực trung tâm
thành phố Hạ Long 66
4.1.3. So sánh giá đất thực tế tại khu vực trung tâm thành phố Hạ Long
với giá quy định của Nhà nước 67
4.2. Sự biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Khu vực
giáp ranh thành phố Hạ Long (khu vực II) 67
4.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu vực giáp ranh 72
4.2.2. So sánh giá đất thực tế tại khu vực giáp ranh thành phố Hạ Long
với giá quy định của Nhà nước 72
4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực ven trục đầu mối giao
thống chính thuộc thành phố Hạ Long (khu vực III) 73
4.3.1. Giá đất đường khu vực III 73
4.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: 78
4.3.3. So sánh giá đất thực tế khu vực ven trục đầu mối giao thông chính

thuộc thành phố Hạ Long với giá quy định của Nhà nước 78
5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở khu vực nghiên cứu 79
5.1. Ảnh hưởng của yếu tố khu vực đến giá đất 79
5.2. Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất 80
6. Giải pháp 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84
5.1 Kết luận 84
5.2. Kiến Nghị 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 87



vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA

STT
Chữ viết tắt

Ý nghĩa
1
BĐĐC
Bản đồ địa chính
2
CNH-HĐH
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
3
CN-TTCN
Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
4
CP

Chính phủ
5
GCN-QSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
6
GPMB
Giải phóng mặt bằng
7
HĐND
Hội đồng nhân dân
8
HSĐC
Hồ sơ địa chính
9
HTX
Hợp tác xã
10
NĐ
Nghị định
11
QĐ-UB
Quyết định ủy ban
12
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
13
TĐC
Tái định cư
14
UBND

Ủy ban nhân dân
15
HGĐ, CN
Hộ gia đình, cá nhân
16
SXNN
Đất sản xuất nông nghiệp



viii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1:Biến động dân số ở các phường ưtại thành phố Hạ Long giai
đoạn 2006-2011 41
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long 47
Bảng 3.3: Khung giá đất ở tại nông thôn 51
Bảng 3.4: Khung giá đất ở tại nông thôn 51
Bảng 3.5: Khung giá đất ở tại đô thị 51
Bảng 3.6 Giá đất ở quy định tại khu vực trung tâm thành phố Hạ Long
tử năm 2009 đến 2011 54
Bảng 3.7 Giá đất ở quy định tại khu vực giáp ranh thành phố Hạ Long
từ năm 2009 đến năm 2011 (khu vực II) 55
Bảng 3.8 Giá đất ở quy định tại khu vực ven trục đầu mối giao thông
chính thuộc thành phố Hạ Long từ năm 2009 đến năm 2011
(khu vực III) 56
Bảng 3.9 : Sự biến động về giá đất tại 1 số khu vực chính của TP Hạ
Long giai đoạn 2009-2011 59
Bảng 3.10 Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 22
tuyến đường từ năm 2009 đến năm 2011 61

Bảng 3.11 Giá đất ở thực tế tại khu vực giáp ranh thành phố Hạ Long từ
năm 2009 đến năm 2011 (khu vực II) 68



ix
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai [10] 15
Hình 3.1: Cơ cấu diện tích các loại đất thành phố Hạ Long 48
Hình 3.2: Giá đất thị trường trung bình trên các tuyến
đường ở khu vực trung tâm thành phố 65
Hình 3.3: Đường Lê Thánh Tông (phường Hồng Gai) 67
Hình 3.4: Giá đất thị trường trung bình ở khu vực giáp ranh
thành phố Hạ Long 71
Hình 3.5: Giá đất thị trường trung bình khu vực ven trục
đầu mối giao thông chính thuộc thành phố Hạ
Long (khu vực III) 74
Hình 3.6: Giá đất thị trường đoạn đường Nguyễn Văn Cừ 75
Hình 3.7: Giá đất thị trường đường Hạ Long 75
Hình 3.8: Đường đường Nguyễn Văn Cừ 77
Hình 3.9: Đường Hạ Long (phường Bãi Cháy) 77


1
MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch
hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Quá trình công

nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang được đẩy mạnh với mục tiêu đưa Việt
Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc
phòng. Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước, chính sách pháp luật đất đai hiện hành đã xác định
quyền sử dụng đất là hàng hóa, được tham gia thị trường bất động sản, nhằm
thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản,
tạo vốn cho đầu tư phát triển.
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Luật Đất đai năm 1993 đã xác định đất có giá;
Luật Đất đai năm 2003 đã xác định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm
bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường … Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá của
Nhà nước và các văn bản hướng dẫn để xây dựng bảng giá đất cho địa
phương mình công bố vào ngày 01/01 hàng năm. Giá đất do UBND cấp tỉnh
được sử dụng làm căn cứ để: tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao
đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị
quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi


2
doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,

lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường
đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho
Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Thành phố Hạ Long có diện tích đất tự nhiên là 271,95km2, nằm ở Tây
Bắc vịnh Bắc Bộ, trên trục đường quốc lộ 18A, là một trong những khu vực
hình thành lâu đời nhất trên lãnh thổ Việt Nam. Với vị trí địa lý đặc biệt quan
trọng và địa hình đa dạng và phức tạp bao gồm cả đồi núi, thung lũng, vùng
ven biển và hải đảo, thành phố Hạ Long được coi là trung tâm hành chính,
kinh tế và là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh.
Luật đất đai năm 2003 quy định việc xây dựng giá đất do UBND cấp
tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một
giá đất. Tuy nhiên trên thực tế vẫn tồn tại hai hệ thống giá đó là giá do Nhà
nước quy định để thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, hợp thức hóa QSDĐ
cho dân, lập dự toán, phạt vi phạm hành chính về đất đai và giá trên thị trường
khi thực hiện các dự án đầu tư (giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, bồi
thường). Đây là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai và tạo sự không
thống nhất giữa quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, làm bóp méo
thông tin của thị trường dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý nhà nước.
Căn cứ vào luật Đât đai năm 2003 và các Nghị Định của Chính phủ liên
quan đến giá đất, tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hạ Long trong những năm
qua đã xây dựng được các khung giá đất chi tiết, cụ thể cho từng vùng trong
địa phương phù hợp với từng diện tích cụ thể và từng năm. Tuy nhiên giá đất
tại thành phố Hạ Long luôn luôn có sự biến động lớn, giá đất thực tế và giá
trong khung giá đất của thành phố có sự chênh lệch khá cao, trên thực tế đã có


3
nhiều bất cập trong việc quản lý giá đất của thành phố Hạ Long. Điều này dẫn
đến những bất ổn cả về mặt kinh tế và xã hội.
Chính vì vậy, được sự phân công của trường Đại học Nông lâm Thái

Nguyên tôi đã thực hiện đề tài: “Nghiên cứu sự biến động của giá đất ở trên
địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009-2011” với
mục tiêu đánh giá được thực trạng biến động giá đất ở Hạ long, tìm ra được
những yếu tố tác động đến giá đất và đề xuất giải pháp nhằm tăng cường quản
lý nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
1.2 Mục tiêu của đề tài
Nghiên cứu được sự biến động giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất
do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2009-2011.
Tìm hiểu được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất trên
địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
1.3 Yêu cầu của đề tài
Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất theo quy định của
Luật đất đai (2003), Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban nhân
dân tỉnh Quảng Ninh và các ngành hữu quan.
Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở trên địa bàn thành phố Hạ Long.
Các thông tin, số liệu phải đảm bảo trung thực, chính xác và cập nhật.
Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4 Ý nghĩa của đề tài.
Kết quả đề tài “Nghiên cứu sự biến động của giá đất ở trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009-2011” góp phần xác


4
định thực trạng về giá đất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Hạ Long, trên cở sở đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý

Nhà nước về giá đất nói chung và địa bàn nghiên cứu nói riêng.
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài sẽ góp phần bổ sung cơ sở lý luận cho việc định giá đất và quản
lý giá đất.
Những thông tin từ kết quả nghiên cứu của để tài sẽ là tài liệu tham khảo
tốt cho giáo viên và sinh viên ngành quản lý đất đai. Đồng thời kết quả nghiên
cứu sẽ là tư liệu tốt cho các nhà nghiên cứu tham khảo khi đề cập đến các nội
dung liên quan.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu “ Nghiên cứu sự biến động của giá đất ở trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”góp phần xác định thực trạng về giá đất
ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long, trên cơ
sở đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói
chung và địa bàn nghiên cứu nói riêng. Kết quả của đề tài là căn cứ, cơ sở
khoa học cho các cấp lãnh đạo, các phòng chuyên môn của thành phố Hạ
Long trong việc xác định khung giá đất cho thành phố Hạ Long.



5
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1. Thị trƣờng bất động sản
1.1. Khái niệm
1.1.1. Thị trường
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Đó là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra,
cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua
trao đổi hàng hoá [5]

1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến
bất động sản (đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất) tại một thời điểm
nhất định; thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế tư bản cũng như trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa .
1.2. Thị trƣờng bất động sản thế giới
Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo
giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát
triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng
hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do
vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát
triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan
trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.


6
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư
nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các
khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu
hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành
chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
- Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông
dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được
coi là bất hợp pháp [11].
- Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10

năm hoặc thậm chí có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp
Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Nhiều nước thuộc Liên
Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là
hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó [11].
- Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở
hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu
vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép [11].
1.3. Thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc
loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và
phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
1.3.1. Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam là một nước thuộc địa, chế độ thực dân, phong kiến
thống trị. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại.
Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho
địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền.


7
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng Tháng tám 1945, nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời,
Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến
pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất
đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong đó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên.
Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về
đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực
hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự

thoả thuận với nhau.
Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động
sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao
dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất.
1.3.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch pháp luật. Luật Đất đai 1987 (một
trong những sắc luật đầu tiên của thời kỳ đổi mới) đã cụ thể hóa quy định của
Hiến pháp 1980: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản
lý, “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, Luật
cũng quy định:“ Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi
được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có
ngôi nhà đó”.
Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không
thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch
mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm, dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu
được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.



8
1.3.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến 2003
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được
phát triển rộng rãi trong các các lĩnh vực kinh tế, xã hội, bao gồm cả đất đai.
Hiến pháp năm 1992 qui định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi
bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được
Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.

Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 “Hộ gia
đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3,
Luật đất đai 1993).
Luật Đất đai 1993 cũng đã xác định đất có giá và “Nhà nước xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu
hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo
từng thời gian” (Điều 12, Luật đất đai 1993).
Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5
quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động
và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng
XHCN ở Việt Nam. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gắn với
việc mua bán nhà ở đã mở cơ hội cho người dân có tiền, có nhu cầu về nhà ở
tham gia vào thị trường nhà đất ngày một tăng.
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực
đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức
tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai
đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ
đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới


9
tương lai. Luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể
đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển
hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể
sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức.
- Năm 1995 Bộ Luật dân sự được ban hành đã cụ thể hóa việc chuyển
quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố
trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố cơ bản

khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất
được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau
đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá
BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với
các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS
tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh
dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ
tăng giá [11].
- Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á,
các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm,
thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
- Năm 1998 Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất,
bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ
sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số
17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử
dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng
hơn với việc hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn và các tổ chức kinh tế
trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại [11].


10
- Năm 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong
nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương
mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng. Thêm vào đó,
đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010,

trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát
triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển
kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị.
Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong
quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy
hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng
đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở
các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số thành lớn đang
có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm
2001 kéo dài đến cuối năm 2003 [11].
1.3.5. Giai đoạn từ năm 2003 đến 2011
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể chế hóa
chủ trương chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất
động sản theo tinh thần Nghị quyết số 26-NQ/TW;:
- Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất và được
phép tham gia thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ;
- Các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được
giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước;
- Áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều
kiện bình thường;
- Hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống
đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công
khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự


11
án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý
đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục
đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước,
nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi
tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng
và đóng băng trong một thời gian khá dài.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO,
thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách
nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển
biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân
cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và
giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007.
Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát
với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời
gian tới [11].
1.3.6. Đặc điểm của thị trường Bất động sản Việt Nam
a. Thị trường Bất động sản mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường Bất động sản những năm qua thể hiện tập
trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua
bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ
và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới
tình trạng đó là do chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường
đất đai (thị trường quyền sử dụng đất ) đối với sự phát triển kinh tế - xã hội và
thiếu cơ chế, chính sách, biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều
kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường và
định hướng của Nhà nước [11].


12
b. Thị trường Bất động sản biến động bất thường
Thị trường Bất động sản ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất
thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế

và cho đời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường Bất động sản đã
diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995 và 2001 – 2003.
Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không
phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do
tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và
gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư.
c. Hoạt động của thị trường Bất động sản còn nằm ngoài tầm kiểm soát
của Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh Bất động sản trong dân cư
được diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được
thực hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không
thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế
trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân
phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất”
mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho
Nhà nước [11].
2. Giá đất
2.1. Khái niệm về giá đất
2.1.1. Giá đất, giá trị đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế
thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai,
hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất [11].


13
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản
đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có

thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể
tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá
bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong
những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ
giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
2.2.2. Giá đất Nhà nước và đất thị trường
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục
đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối
lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối,
còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật đất đai
2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất”.
2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành
giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.


14
2.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất.

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những
mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu
thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch
giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô
chênh lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô
chênh lệch I và địa tô chênh lệch II [10].
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất
có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị
trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân
khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không
ngừng tăng lên [10].
2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm
đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên. Vì vậy
nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất


15

ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc
dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông
thôn hay thành thị. Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [10].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đưa ra công thức xác định giá đất:




2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.










Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai [10]

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
P

0
Q

D
0


Q
1


S

O

P

Q
0


D
1


E'

P
1
E

Địa tô
Giá đất=
Lãi suất ngân hàng