Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI







HỒNG HẠNH






NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC NINH – TỈNH BẮC NINH





LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

HÀ NỘI - 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





HỒNG HẠNH





NGHIÊN CỨU GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN
THÀNH PHỐ BẮC NINH – TỈNH BẮC NINH





LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP



Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ



HÀ NỘI - 2012

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc



Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả



Hồng Hạnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà ñã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi
thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin cám ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài
nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học – Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
ðăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Bắc Ninh, Trung tâm phát triển quỹ ñất
tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Ninh ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu, thực hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!



Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả



Hồng Hạnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH viii
1. ðẶT VẤN ðỀ i
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2.Mục ñích và yêu cầu 2
1.2.1.Mục ñích 2
1.1.2. Yêu cầu 3
2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai 4
2.1.1. Thị trường ñất ñai trên thế giới 4
2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam 6
2.2. Tổng quan về giá ñất 11
2.2.1.Khái quát chung về giá ñất 11
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất 12
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 17
2.3.1. Các yếu tố tự nhiên 17
2.3.2. các yếu tố kinh tế 18
2.3.3. Các yếu tố xã hội 19
2.3.4. Chính sách của Nhà nước 20
2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất 20
2.4.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 21
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv
2.4.2. Nguyên tắc thay thế 22
2.4.3. Nguyên tắc biến ñộng 22
2.4.4. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai 23
2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất 23
2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 24
2.5.2. Phương pháp thu nhập 24
2.5.3. Phương pháp chiết trừ 25
2.5.4. Phương pháp thặng dư 25
2.6. Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới và Việt Nam 26
2.6.1. Công tác ñịnh giá ñất trên thế giới 26
2.6.2. Công tác ñịnh giá ñất ở Việt Nam 29
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
3.1. Nội dung nghiên cứu 33
3.1.1. ðối tượng nghiên cứu 33
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 33
3.1.3. Nội dung nghiên cứu 33
3.2. Phương pháp nghiên cứu 34
3.2.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 34
3.2.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 34
3.2.3. Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu 35
3.2.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 36
3.2.5. Phương pháp chuyên gia 36
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37
4.1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh -
Tỉnh Bắc Ninh 37
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên. 37
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng ñất 44
4.2. Công tác ñịnh giá ñất tại tỉnh Bắc Ninh 51
4.3. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước và ñịa bàn nghiên cứu. 52
4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước 52
4.3.2. Giá ñất ở quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố Bắc Ninh 53
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 58
4.4.1.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm I 62
4.4.2. Các yếu tố ảnh hướng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II 73
4.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm III. 82
4.4.4.Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm IV 87
4.5. ðánh giá chung 92
4.5.1. Công tác ñịnh giá ñất 92
4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở 93
4.6. Giải pháp 96
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 98
5.1. Kết luận 98
5.2. Kiến nghị 99
TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

- BðS : Bất ñộng sản
- CNTB : Chủ nghĩa tư bản
- CNXH : Chủ nghĩa xã hội

- GPMB : Giải phóng mặt bằng
- KDC : Khu dân cư
- KTXH : Kinh tế xã hội
- PTTH : Phổ thông trung học
- QSD ð : Quyền sử dụng ñất
- SXKD : Sản xuất kinh doanh
- THCS : Trung học cơ sở
- UBND : Ủy ban nhân dân








Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng ñất tính ñến 31/12/2011 của TP. Bắc Ninh 48

Bảng 4.2. Biến ñộng ñất ñai giai ñoạn 2010 – 31/12/2011 của tp. Bắc Ninh 49

Bảng 4.3. Khung giá ñất ở tại ñô thị 52

Bảng 4.4. Giá ñất ở quy ñịnh tại thành phố Bắc Ninh áp dụng cho ñịa bàn nghiên
cứu từ năm 2007 ñến năm 2011 54

Bảng 4.5. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 59

Bảng 4.6. Bảng giá ñất ở của các khu vực thuộc nhóm I 66

Bảng 4.7. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II 76

Bảng 4.8. Giá ñất ở nhóm III- thành phố Bắc Ninh- Tỉnh Bắc Ninh 84

Bảng 4.9. Giá ñất ở của ñường phố nhóm IV 89


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii
DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai 15
Hình 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn 17
Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng ñất tại thành phố Bắc Ninh- tỉnh Bắc Ninh năm 2012
47
Hình 4.2. Giá ñất Nhà nước quy ñịnh tại ñường Ngô Gia Tự 57
Hình 4.3. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực ñiều tra 60
Hình 4.4. ðường Trần Hưng ðạo 62
Hình 4.5. ðường Nguyễn Gia Thiều 63
Hình 4.6. Số vụ giao dịch chuyển nhượng QSDð khu vực1- nhóm I 65

Hình 4.7. Số vụ giao dịch chuyển nhượng QSDð khu vực2- nhóm I 65
Hình 4.8. Giá ñất do thị trường ñiều tiết của các ñường phố có vị trí 1- thuộc
thành phố Bắc Ninh- tỉnh Bắc Ninh từ năm 2007 ñến 2011 70
Hình 4.9. ðường Nguyễn Cao 73
Hình 4.10. ðường Hồ Ngọc Lân 74
Hình 4.11. Số vụ giao dịch chuyển nhượng QSDð nhóm II 74
Hình 4.12. Giá ñất ở thị trường trung bình thuộc Vị trí 1- khu vực 1- nhóm II 78
Hình 4.13. Mức chênh lệch giữa giá ñất do giá thị trường/ giá Nhà nước thuộc Vị
trí 1- khu vực 2- nhóm II 80
Hình 4.14. Quốc Lộ 18 mới 82
Hình 4.15. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm III 83
Hình 4.16. Giá ñất ở thị trường trung bình thuộc vị trí 1- nhóm III- thành phố 85
Bắc Ninh 85
Hình 4.17. ðường Khu vực 1 - xã Nam Sơn 87
Hình 4.18. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm IV 88
Hình 4.19. Giá ñất ở vị trí 1 khu phố Nam Sơn (KV1) –nhóm IV- thành phố
Bắc Ninh …………………………… …………………………………… 91
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. ðẶT VẤN ðỀ

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Nhà kinh tế học cổ ñiển William Petti ñã nói “Lao ñộng chỉ là cha của
của cải vật chất, còn ñất là mẹ”.
Trong số những ñiều kiện vật chất cần thiết cho hoạt ñộng sản xuất và
ñời sống của con người, ñất với lớp phủ thổ nhượng, khoáng sản trong lòng
ñất, rừng và mặt nước chiếm vị trí ñặc biệt. ðất là ñiều kiện ñầu tiên và là nền
tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào.

ðất ñai là một trong những nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài
sản lớn nhất và quan trọng nhất của mỗi quốc gia. ðồng thời, ñất ñai còn là
một tài sản ñặc biệt.
Vì tính tài sản ñặc biệt và tính hàng hóa ñặc biệt là một trong những
nguyên nhân ñòi hỏi phải ñịnh giá ñất. ðịnh giá ñất là một công cụ quan trọng
trong việc thiết lập một cơ chế quản lý ñất ñai thích hợp theo ñịnh hướng kinh
tế thị trường nhằm phát huy nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước.
Giá ñất là cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lí
của Nhà nước. Nhà nước ñiều tiết quản lí ñất ñai qua giá hay nói một cách
khác, giá ñất là công cụ kinh tế ñể người quản lí và người sử dụng ñất tiếp cận
với cơ chế thị trường ñồng thời cũng là căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong
phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà
nước ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật.
Vấn ñề xác ñịnh giá ñất nếu ñược thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ ñắc
lực trong chính sách tài chính ñất ñai, góp phần thực thi công bằng về quyền
sử dụng ñất theo ñúng pháp luật, giúp Chính phủ ñiều tiết và quản lý thị
trường bất ñộng sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

dụng ñất, ñảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm và có hiệu quả.
Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Bắc
Ninh ñược thành lập theo Nghị ñịnh số 15/2006/Nð-CP ngày 25/1/2006 của
Chính phủ.
Cùng với nhịp ñộ phát triển của cả nước, Thành phố trẻ, thành phố du
lịch Bắc Ninh ñang nắm vững cơ hội là trung tâm phía bắc ñồng bằng sông
hồng và là một trung tâm du lịch của ñất nước. ðể ñáp ứng nhu cầu phát triển
của thành phố và tốc ñộ ñô thị hóa, nhiều dự án ñầu tư ñã ñược triển khai,

nhiều hạng mục công trình, các tuyến ñường ñược nâng cấp mở rộng, các
tuyến phố mới ñược hình thành,…tuy nhiên trong quá trình phát triển ñã nảy
sinh nhiều bất cập ñặt ra trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai, mà giá
ñất là một trong những nguyên nhân chủ yếu gây ra những khó khăn vướng
mắc ñó. Những vướng mắc trong công tác bồi thường, GPMB tái ñịnh cư khi
nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư, khi người sử dụng ñất
thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược giao ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất,…dẫn ñến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc
chấp hành chính sách pháp luật về ñất ñai và khó khăn cho các cấp chính
quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về ñất ñai tại ñịa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, ñể nâng cao chất lượng công tác ñịnh giá ñất,
làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác ñịnh giá ñất, nghiên cứu ñầy ñủ và
chi tiết về thực trạng giá ñất ở và một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ñô
thị. Dưới sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Giảng
viên khoa Tài Nguyên và Môi Trường - Trường ðại học Nông Nghiệp Hà
Nội, chúng tôi tiến hành thực hiện ñề tài: “Nghiên cứu giá ñất ở trên ñịa bàn
thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh”
1.2.Mục ñích và yêu cầu
1.2.1.Mục ñích
- Tìm hiểu giá ñất ở thực tế và giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

bàn thành phố Bắc Ninh.
- ðiều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tại một số ñường phố
ñặc trưng ñể tìm ra những yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thành phố Bắc
Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
- Thông qua việc tìm hiểu giá ñất ở ñô thị và các yếu tố ảnh hưởng ñến
giá ñất ở tại ñô thị, ñể nhận biết thêm về bản chất và mức ñộ ảnh hưởng của

một số yếu tố cơ bản ñối với giá ñất ở ñô thị. Trên cơ sở ñó, ñề xuất một số
giải pháp nhằm giúp cho việc xác ñịnh giá ñất ở ñô thị phù hợp với giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.1.2. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất sẽ ñược cập
nhật ñầy ñủ phù hợp với tình hình thực tế.
- Các số liệu, tài liệu phải ñảm bảo khách quan, trung thực, phản ánh
chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở.
- ðề nghị, kiến nghị, phải có tính khả thi.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao ñổi (Robert và Daniel ,1994). Hay nói cách
khác thị trường là nơi trao ñổi hàng háo ñược sản xuất ra cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao ñổi hàng hoá.
Thị trường ñất ñai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai, chủ
thể lưu thông trên thị trường là ñất ñai ñã ñược thương phẩm hoá. Thị trường
ñất ñai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với
nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng
XHCN như ở nước ta. Tại ñiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “ñất ñai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” do ñó ở Việt Nam không
tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu ñất ñai, chủ thể lưu thông trên thị
trường ñất ñai mang ý nghĩa chung là QSDð [20]
2.1.1. Thị trường ñất ñai trên thế giới
Thị trường ñất ñai là một thị trường ñặc biệt, sự hình thành và phát

triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất
hàng hoá. ðất ñai cũng ñược mua bán trên thị trường, giá ñất biến ñộng căn
cứ theo giá trị miếng ñất và tương quan cung cầu ñất. Trải qua hàng trăm năm
phát triển và chịu tác ñộng bởi nhiều nhân tố, thị trường ñất ñai ñã không
ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ
trợ… Do vậy, thị trường ñất ñai ở hầu hết các nước trên thế giới ñã ñến giai
ñoạn phát triển cao, khẳng ñịnh ñược vị trí vai trò của mình và có những ñóng
góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển thị trường ñất ñai phát triển
theo quy luật của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là ñất ñai ñược mua
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

bán tự do trên thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ giá trị miếng ñất và tương
quan cung cầu của ñất. Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của ñất
nên thị của ñất mang tính chất ñộc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, do
biến ñộng giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến ñộng giá cả hàng hoá thông thường.
Thông qua thị trường ñất ñai, các chế ñộ pháp lý về quyền sở hữu ñất
ñai ñược quy ñịnh khá ña dạng ở các quốc gia. Hầu hết các nước ñều thừa
nhận quyền sở hữu tư nhân ñối với ñất, nhưng không phải là quyền sở hữu
tuyệt ñối mà có những giới hạn nhất ñịnh gọi là sở hữu có ñiều kiện.
Ở Anbani, ñất nông nghiệp ñã ñược coi là thuộc sở hữu của các gia ñình nông
dân theo pháp lệnh ñất ñai từ năm 1991 ñến năm 1995 nhưng tới năm 1995
việc bán ñất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có
thủ tục hợp pháp nào ñể bán ñất nông nghiệp. Những người ñã nhận chuyển
quyền sử dụng ñất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh ñất ñó trong vòng
một năm thì ñương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh ñất ñó.
Ở Rumani, một số mảnh ñất bị quy ñịnh không ñược bán trong vòng 10
năm và một số các mảnh ñất khác bị quy ñịnh không ñược bán vĩnh viễn và trong

một sỗ trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán ñất cho mình
Ở nhiều nước Liên xô trước ñây, quyền của nông dân ñối với ñất nông
nghiệp chỉ ñơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh ñất ñó. Một số nước trong
SNG hiện nay ñã sửa ñổi luật pháp ñể cho phép người nông dân ñược quyền
chuyển nhượng ñất ñối với một số ñiều kiện cụ thể.
Trong ñiều kiện nền kinh tế thế giới ñang chuyển theo hướng dân chủ
và công bằng, chính sách ñiều chỉnh sở hữu ruộng ñất và giảm bớt quy mô
tích tụ ruộng ñất của các nước ñang phát triển rất ñáng ñược phân tích, tham
khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường ñất ñai ở Việt Nam
Xu hướng cho thuê ñất ñai ñể phát triển ñược coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả của việc sử dụng ñất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

Bungari các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu ñất ñể kinh
doanh. Việc cho phép thuê ñất và mua bán ruộng ñất ñã giúp cho nông nghiệp
các nước này phát triển năng ñộng hơn và ñược coi là biện pháp nâng cao
hiệu quả sử dụng ñất.
Một ñặc ñiểm quan trọng của thị trường ñất ñai trên thế giới là thị
trường này ñã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở thành thị trường ñầu
tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ
lớn như Nhật Bản, ðài Loan ñã ñi ñầu trong lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản
ở nước ngoài.[20]
2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam
2.1.2.1. Khái quát về thị trường ñất ñai Việt Nam
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường ñất ñai - một loại thị trường ñặc biệt với hàng hoá thuộc
loại ñặc biệt ñược ñưa ra trao ñổi, mua bán.

Trước năm 1986, do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế mang tính
kế hoạch hoá, tập trung nên ñất ñai ñược quản lý theo cơ chế hành chính,
phục vụ nghiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh. ðất ñai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư
nhân hoá, không ñược phép mua bán dưới mọi hình thức. Chính vì vậy, các
giao dịch về ñất ñai chủ yếu thông qua việc Nhà nước cấp ñất (không thu tiền
sử dụng ñất) cho người dân và thu hồi ñất khi họ không còn nhu cầu sử dụng.
Các giao dịch về ñất ñai bị pháp luật nghiêm cấm. ðiều 5 Luật ñất ñai năm
1987 quy ñịnh: Nghiêm cấm việc mua bán, lấn, chiếm ñất ñai phát canh thu tu
dưới mọi hình thức, nhận ñất ñược giao mà không sử dụng, sử dụng không
ñúng mục ñích, tự tiện sử dụng ñất nông nghiệp, ñất có rừng vào mục ñích
khác, làm huỷ hoại ñất ñai” Trong giai ñoạn này, Quyền sử dụng ñất chưa
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

ñược thừa nhận là tài sản và chưa ñược phép trao ñổi trên thị trường như một
loại hàng hoá.[3]
ðến năm 1993, sự ra ñời của Luật ñất ñai và ñược sửa ñổi bổ sung các
năm 1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta ñã có nhiều thay ñổi theo
hướng Nhà nước giao ñất sản xuất ổn ñịnh, lâu dài cho hộ gia ñình cá nhân.
Khoản 2, ðiều 3, Luật ñất ñai năm 1993 quy ñịnh: “ Hộ gia ñình, cá nhân
ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDð”. Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử dụng:
“Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển QSDð, thu tiền khi
giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao dất, bồi thường thiệt hại
về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng
vùng và theo từng thời gian (ðiều 12, Luật ñất ñai năm 1993). Như vậy, từ
khi Luật ñất ñai năm 1993 ñược ban hành với việc quy ñịnh 5 quyền của
người sử dụng ñất ñã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt ñộng và phát

triển của thị trường BðS trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN Việt
Nam. Từ chỗ mua bán ñất ñai là bất hợp pháp, phải núp bòng dưới danh nghĩa
mua nhà nay ñược thừa nhận là hợp pháp ñã mở cơ hội cho nhiều người dân
có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà ñất hoặc ñất ñể làm nhà
ở một cách chính thức. Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị trường bất
ñộng sản thông qua việc giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân. Hình
thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñược áp dụng ñối với ñất sử dụng vào
mục ñích xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán và cho thuê) Hình thức giao
ñất không thu tiền sử dụng ñất áp dụng ñối với ñất sản xuất nông, lâm ngư
nghiệp của hộ nông dân và ñất ñể xây dựng các công trình không nhằm mục
ñích kinh doanh. Cùng với sự phát triển của thị trường sơ cấp, các giao dịch
bất ñộng sản trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng ñất cũng như tài sản
gắn liền với ñất ñã ñược hình thành, phát triển sôi ñộng hơn. Hàng hoá trên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

thị trường bất ñộng sản phong phú và ñược giao dịch nhiều hơn.[3]
Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy ñịnh về các ñiều kiện, nội dung
hợp ñồng mua bán tài sản, về chuyển ñổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng
ñất ñã tạo ra sự thay ñổi mang tính ñột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển
các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản.[3]
Năm 2003, Luật ñất ñai mới ra ñời thay thế Luật ñất ñai năm 1993 ñã
tạo ñiều kiện cho thị trường bất ñộng sản bước vào giai ñoạn phát triển sôi
ñộng. Luật ñất ñai lần này quy ñịnh cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai,
trong ñó một số quyền năng ñã trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ
chế thị trường. QSDð ñược coi là tài sản của người sử dụng ñất; các tổ chức
kinh tế trong nước ñược quyền lựa chọn hình thức ñược giao ñất hoặc ñược
cho thuê ñất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá ñất phù hợp với giá ñất trên
thị trường trong ñiều kiện bình thường; ñã hình thành một hệ thống quản lý

công khai minh bạch trên cơ sở hệ thống ñăng ký ñất ñai thống nhất với các
trình tự thủ tụch hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử
dụng ñất, cách tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư trình tự bồi thường
hỗ trợ tái ñịnh cư GPMB; xử lý ñúng bản chất giá trị của việc chuyển ñất
nông nghiệp sang sử dụng vào mục ñích SXKD phi nông nghiệp, bảo ñảm
quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư và quyền lợi của người bị thu hôi ñất. Từ
khi Luật ñất ñai năm 2003 chính thức có hiệu lực với những quy ñịnh chi tiết
của Nghị ñịnh số 181/Nð-CP, thị trường BðS bước vào giao ñoạn trầm lắng
và ñóng bằng trong một thời gian khá dài.
Từ cuối năm 2007 ñến tháng 3/2008 thị trường BðS sôi ñộng tại một
số thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà ñầu tư chuyển hướng ñầu tư từ thị
trường trứng khoán sang thị trường BðS. ðồng thời do lãi suất vay ngân hàng
thấp và cơ chế cho vay thông thoáng, cộng với tâm lý lo lắng về lạm phát,
ñồng tiền mất giá dẫn ñến tình trạng nhiều người lao vào vòng xoáy mua bán
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

BðS ñảy giá BðS tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất ñịnh. Từ
tháng 3 ñến tháng 6/2008 thị trường BðS giảm mạnh về giá và số lượng giao
dịch. Từ tháng 7 ñến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng, giao dịch rất ít và
giá cũng không biến ñổi nhiều. Năm 2009 thị trường BðS biến ñộng không rõ
xu hướng, tại một số phân khúc hẹp của thị trường giá ñã tăng khá mạnh.
Năm 2010, thị trường Bất ñộng sản ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội
và TP HCM liên tiếp có những biến ñộng tăng- giảm bất thường. Trong khi tại
Hà Nội, thị trường Bất ñộng sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ
Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá ñất.
ðầu năm 2011, thị trường BðS Hà Nội vẫn tiếp ñà tăng giá từ năm
2010 tại nhiều khu vực, giá bất ñộng sản tại một số dự án có xu hướng tăng
nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là ñất nền, biệt thự các dự án. T ừ khoảng giữa

năm, trước ñộng thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước ñối với thị
trường BðS vào ngày 30/6/2011, thị trường BðS ñã hoàn toàn chấm dứt
chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm
sút, cầu giảm, nợ xấu tăng. ðây chính là một sự khởi ñầu cho trật tự mới trên
thị trường bất ñộng sản.
2.1.2.2. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua.
Thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm qua ñã thu hút ñược một
lượng vốn lớn trong nền kinh tế các dự án khu ñô thị mới, dự án xây dựng các
khu phức hợp có số vốn ñăng kỷ hàng tỷ USD ñã và ñang ñược cấp phép. Thị
trường ngày càng liên thông với các thị trường tài chính tiền tệ ñã tạo ra sự
vận ñộng liên tục của các dòng vốn, trong nhiều giai ñoạn, sự biến ñộng của
thị trường chứng khoán vừa là nguyên nhân, vừa là kết quả của sự biến ñộng
trên thị trường bất ñộng sản.
Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ một số hạn chế, yếu kém:
Thứ nhất: Thị trường bộc lộ rõ tính phân khúc: Thị trường BðS phát
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
triển mạnh ở khu vực thành thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, ñặc biệt là ở
các ñô thị lớn và khu vực ñược quy hoạch trở thành ñô thị, những nơi có ñiều
kiện kinh tế phát triển, sức mua của người dân cao. Trong khi ñó, thị trường ở
khu vực nông thôn, vùng có ñiều kiện kinh tế chậm phát triển, vùng sau, vùng
xa lại kém sôi ñộng. Những biến ñộng của hoạt ñộng giao dịch trên thị trường
bất ñộng sản thương mang tính cục bộ, ñịa phương và gắn với các nhân tố chủ
quan, nhất là với các ñộng thái chính sách quản lý và ñầu tư của nhà nước.
Thị trường bất ñộng sản ở nước ta phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngắn
hạn cụ thể là nguồn vốn vay của các ngân hàng thương mại. Hiện tượng quá
nóng hay quá lạnh của thị trường BðS tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh
cũng như một số vùng lân cận trong các thời kỳ hầu như ñều liên quan tới
nguồn vốn cho vay từ hệ thống ngân hàng. Ví dụ diễn biến của Thị trường

BðS năm 2009 cho thấy, thị trường này phụ thuộc vào chính sách tín dụng
của như ñộng thái của hệ thống ngân hàng. Cụ thể trong quý I và quý II cùng
với việc giải ngân gói kích thích kinh tế thông qua hỗ trợ lãi suất 4% một ñợt
tăng giá bất ñộng sản ngắn ñã diễn ra. ðến Quý III, trong khi chờ ñợi quyết
ñịnh cua Chính phủ về tiếp tục gói kích cầu kinh tế thị trường gần như không
biến ñộng.
Thị trường tồn tại nhiều rủi ro do thông tin về tính pháp lý chưa rõ
ràng, thiếu minh bạch thể hiện ở chỗ chưa cơ quan nhà nước nào có thể cung
cấp các thông tin ñáng tin cậy về giá và khối lượng giao dịch BðS, dù ñó mới
chỉ là hai thông tin tối thiểu ñể có thể theo dõi, ñánh giá và quản lý thị trường.
Thứ hai: Lợi ích trên thị trường ñược phân bố chưa hợp lý: ðiều này
ñược thể hiện rõ trong quan hệ ñền bù khi thu hồi ñất, trong thời hạn giao ñất
giữa các chủ thể khác nhau. ðối với các dự án thu hồi ñất, người nông dân hầu
như không ñược thương lượng trực tiếp với chủ ñầu tư và gián tiếp thông qua
chính quyền ñịa phương. Giá ñền bù giải phóng mặt bằng ñược coi là chưa thoả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
ñáng. Bên cạnh ñó những khoản hỗ trợ ngoài tiền ñền bù như tạo công ăn việc
làm, hỗ trợ các dịch vụ xã hội còn chưa ñược quan tâm ñúng mức
Bên cạnh ñó khoảng 70-80% số lượng giao dịch về ñất ñai, bất ñộng
sản thực hiện trên thị trường không chính thức và không ñăng ký với cơ quan
quản lý nhà nước, dẫn ñến ngân sách nhà nuớc bị thất thu lớn về các khoản
thu liên quan ñến ñất ñai, bất ñộng sản, trong khi giá cả ñất ñai tăng nhanh
liên tục gây sức ép ñối với ngân sách trong việc chi ñền bù giải toả.[3]
2.2. Tổng quan về giá ñất
2.2.1.Khái quát chung về giá ñất
Tại ðiều 4 Luật ñất ñai 2003: “Giá quyền sử dụng ñất (sau ñây gọi là
giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh
hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất”;

Trong các giao dịch về quyền sử dụng ñất bao gồm các loại giao dịch
sau: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế,
bảo lãnh, góp vốn. Như vậy, giá ñất ñã phản ánh tác dụng của ñất ñai trong
hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá
cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào ñó.
Sự hình thành giá ñất:
Theo ðiều 55 Luật ñất ñai 2003: “Giá ñất ñược hình thành trong các
trường hợp sau ñây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ñiều 56 của Luật này;
2. Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
3. Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản
ñất, mà giá trị của ñất ñai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có
thể nói ñất ñai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể
tính ñúng, tính ñủ giá trị của ñất cho nên giá ñất thực tế hoặc có ñược ñịnh giá
bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời ñiểm trong
những giai ñoạn nhất ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ
giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan;
giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục
ñích của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối

lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương ñối,
còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng.
Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ chức,
hộ gia ñịnh và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch.
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
2.2.2.1 ðịa tô
ðịa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền vói chế ñộ sở hữu ñất ñai. Trong
việc xem xét bản chất của ñịa tô chúng ta sẽ lấy sở hữư ruộng ñất của chủ ñất
trong xã hội tư bản làm nền tảng xuất phát.
Trong nông nghiệp dưới xã hội tư bản, người sở hữu ruộng ñất - ñịa
chủ hay chủ ñất có quyền sử dụng ruộng ñất theo ý muốn của họ. Họ có thể
trực tiếp kinh doanh hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê
ñất, quyền sở hữu ruộng ñất và quyền sử dụng ruộng ñất tách rời nhau. ðể
ñược sử dụng ñất của chủ vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho
chủ ñất một khoản tiền nhất ñịnh theo hợp ñồng. Số tiền trả trước tính theo
từng năm và ñương nhiên số tiền ñó ñược hình thành một cách khách quan
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
không phụ thuộc vào chủ ñất hay nhà tư bản, mà theo mặt bằng chung về lợi
nhuận trong toàn nền kinh tế. ðó là giá trị kinh tế của quyền sở hữu ñất ñai
của chủ ñất. Quyền ñó ñem lại cho chủ ñất một lợi ích cụ thể.
Như vậy ñịa tô là hình thái theo ñó quyền sở hữu ñất ñược thực hiện về
mặt kinh tế, tức là ñem lại thu nhập cho chủ sở hữu ñất ñó. Khoản tiền mà nhà
tư bản phải trả cho chủ ñất trên thực tế dù nhiều hay ít ñều ñược gọi là ñịa tô.
Nhưng xét về bản chất kinh tế, chỉ có thể nói: ðịa tô là một khoản tiền mà nhà
tư bản phải trả cho chủ ñất. Trong ñịa tô có ñịa tô chênh lệch 1 và ñịa tô
chênh lệch 2.
ðịa tô chênh lệch 1: ðó là phần lợi nhuận siêu ngạch có ñược không
phải do công lao ñộng của nhà tư bản tạo ra mà do ñiều kiện tự nhiên khách

quan ñưa lại.
ðịa tô chênh lệch 2: Khác với ñịa tô chênh lệch 1, ñịa tô chênh lệch 2 là
một hình thái ñịa tô có ñược trên cơ sở ñầu tư thâm canh của nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp, tức là do những khoản ñầu tư liên tiếp nhau trên cùng một
ñám ñất mà có.
Tóm lại: ðịa tô chênh lệch là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các
thửa ñất có ñiều kiện khác nhau về ñộ phì và vị trí. Phần này nhà tư bản sử dụng
ruộng ñất phải trả cho chủ ruộng ñất. ðịa tô chênh lệch 1 và ñịa tô chênh lệch 2
là hình thái biểu hiện của ñịa tô chênh lệch. ðịa tô chênh lệch ñược hình thành
theo công thức:



Ngoài ra còn có ñịa tô tuyệt ñối là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản
xuất chung tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
ðịa tô trong ñất xây dựng ñược hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư
kinh doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê ñất của ñịa chủ. ðặc ñiểm của ñịa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
ðịa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
lớn, ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là
sự phát triển của tư bản sát nhập vào ñất không ngừng tăng lên. [20]
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
ñất có thể tăng hoặc giảm, vì ñịa tô vận ñộng một cách ñộc lập với giá ñất cho
nên có thể tách sự ảnh hưởng của ñịa tô ñến giá ñất ñể xem xét giá ñất còn
chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà
cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân

hàng sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận bán. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải
xác ñịnh giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu
hướng giảm do ñó giá ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lại
và mang lại lợi nhuận cao. Người bán ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng ñể
xác ñịnh giá ñất. ðương nhiên ñó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình
quân trong khoảng thời gian tương ñối dài ñể loại trừ ảnh hưởng của nhân tố
cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có nói thể lãi suất của mỗi ngân
hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất ngân
hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói chung chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị
cao hơn giá ñất nông thôn.[20]
Giả sử chúng ta ñã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng tài chính
rất thuận lợi thì kinh doanh ñất ñai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà
không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh ñất ñai không có những lo
ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà những sư rủi ro này chủ yếu xảy ra từ
những ñiều luật không nhất quán thì người kinh doanh ñất ñai cũng sẽ hành
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
ñộng như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử
dụng ñất ñai mang lại và chi phí ñã bỏ ra tức là:
Tiền thuê ñất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng ñất < thu nhập do
ñất mang lại.
Hay tiền thuê ñất < thu nhập do ñất mang lại – chi phí cho lãi suất –
chi phí sử dụng ñất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê ñất = Tiền thu nhập do ñất mang
lại – chi phí sử dụng ñất – chi phí cho lãi suất – Et.

Trong ñó , Et là khoảng ñệm của chính sách giá thuê ñất ñai.
Công thức này ñược giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê
ñất là một khoản chi phí. ðể có khoản này nhà kinh doanh phải vay ngân
hàng với lãi suất nào ñó. Do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải ñược
xem xét như một khoản chi phí. Ngoài ra, ñể cho miếng ñất có thể sinh lời,
nhà kinh doanh phải ñầu tư them các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng
của ñất ñai, các khoản này cũng phải ñược xem xét như các khoản chi nữa.
Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn. [20]
2.2.2.3.Quan hệ cung - cầu

Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu ñất ñai
S
E
E’
D
1

D
0

Q
1

Q
0

P
1

P

0

P
Q