tìm hiểu phương pháp thấm định giá trị bất động sản cho hoạt động tín dụng tại ngân hàng ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh tỉnh khánh hoà

1
LỜI MỞ ĐẦU
Nghiệp vụ tín dụng đã và đang là hoạt động chính yếu của các Ngân hàng
thương mại nói chung và Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam nói riêng, là hoạt
động mang lại nguồn thu chủ yếu nhưng trận địa kinh doanh này cũng là nơi tập trung
phần lớn rủi ro cho Ngân hàng. Chính vì vậy, mỗi Ngân hàng luôn có những biện pháp
bảo đảm tiền vay bằng tài sản để giảm thiểu mức rủi ro mà nghiệp vụ tín dụng đó
mang lại. Tuy nhiên, không phải khi nào có tài sản đảm bảo là Ngân hàng tiến hành
cho vay ngay, mà việc cho vay chỉ tiến hành sau khi đã thẩm định giá tài sản đảm bảo.
Thẩm định giá tài sản đảm bảo là 1 quá trình hết sức phức tạp, buộc các thẩm định
viên phải tuân thủ nguyên tắc và đặc biệt là phụ thuộc rất nhiều đến trình độ, hiểu biết,
sự cập nhật thông tin… của các Thẩm định viên vì việc định giá tài sản đó giúp Ngân
hàng xác định mức cho vay hợp lý để giảm rủi ro cho nghiệp vụ tín dụng. Mặt
khác, hoạt động kinh doanh Ngân hàng đang chịu sự cạnh tranh gay gắt bởi các Ngân
hàng thương mại cổ phần và thương mại Nhà nước trên địa bàn cho nên việc thẩm
định giá hợp lý nhằm xác định hạn mức cho vay hợp lý là điều cần thiết. Nếu giá trị
thẩm định thấp, ngân hàng mất cơ hội kinh doanh; nếu thẩm định cao, khả năng gặp
rủi ro lớn vì tài sản không đảm bảo thu hồi nguồn vốn cho vay. Hiên nay, tài sản đảm
bảo chủ yếu ở các Ngân hàng là bất động sản, nhưng việc định giá bất động sản thực
sự khó hơn hẳn những tài sản khác nguyên nhân là do giá bất động sản biến động liên
tục, nhu cầu ngày càng cao và không có thị trường tập trung do đó thông tin về bất
động sản rất hạn chế. Với những khó khăn đó Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Chi
nhánh tỉnh Khánh Hoà đã vận dụng phương pháp nào để thẩm định giá bất động động
sản để đảm bảo khoản vay đó chính là mục tiêu đề tài của em “Tìm hiểu phương pháp
thấm định giá trị Bất động sản cho hoạt động Tín dụng tại ngân hàng Ngân hàng
Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh tỉnh Khánh Hoà”

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
2
1. Mục tiêu của đề tài
· Hệ thống hoá lí luận về các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản
· Nghiên cứu , tìm hiểu các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản đã vận
dụng phục vụ hoạt động tín dụng tại ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam
chi nhánh tỉnh Khánh Hoà
· Đề xuất các ý kiến để khắc phục những hạn chế của các phương pháp vận dụng
đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
2. Phạm vi nghiên cứu
· Đối tượng nghiên cứu: thẩm định giá trị Bất động sản phục vụ cho hoạt đông tín
dụng.
· Phạm vi nghiên cứu:
- Đề tài đề cập đến các phương pháp sử dụng thẩm định giá trị Bất động sản
- Dùng số liệu của DN cụ thể đã thẩm định để thực hiệnTín dụng tại ngân hàng
Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh tỉnh Khánh Hoà.
3. Phương pháp nghiên cứu:
3.1 Phương pháp thu thập số liệu:
· Thu thập số liệu ở Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh tỉnh
Khánh Hoà
· Số liệu về giá cả thị trường
3.2 phương pháp phân tích đánh giá :
· Phương pháp duy vật biện chướng và duy vật lịch sử
· Phương pháp cấu trúc hệ thống
· Phương pháp thống kê , so sánh ,quan sát, phân tích tổng hợp…
3.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu :
· Hệ thống các chỉ tiêu tài chính phục vụ xử lí tài chính trong doanh nghiệp
· Hệ thống các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản.
· Hệ thống các chỉ tiêu so sánh , đánh giá trong thống kê

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
3
4. Những đóng góp của đề tài:
· Hệ thống lý luận về các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản
· Hệ thống các phương pháp thực tế Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Chi nhánh tỉnh Khánh Hoà
· Đã vận dụng để thẩm định giá trị Bất động sản để phục vụ hoạt đông Tín dụng
· Góp ý việc vận dụng phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản
5. Kết cấu của đề tài:
Đề tài gồm 3 chương, ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục bảng hiệu, Kí hiệu
chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục …
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá trị bất động sản
Chương 2: Thực tiển về việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá trị Bất
động sản phục vụ cho hoạt động Tín dụng tại Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt
Nam chi nhánh tỉnh Khánh Hoà
Chương 3: Kiến nghị phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản tại Ngân
hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh tỉnh Khánh Hoà.

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
4
CHƯƠNGI: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ,THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
BẤT ĐÔNG SẢN
1.1 Cơ Sở Lý Luận Về Thẩm Định Giá
1.1.1 Khái niệm thẩm định giá:
1.1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá của thế giới
Theo Giáo sư W.Seabrooke, Viện Đại học Portsmouth , Vương quốc
Anh : “thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan , Trường Xây Dựng và Bất động sản, Đại
học quốc gia Singapore:“ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ước
tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân
nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem tất cả các yếu tố căn bản
của thị trường, bao gồm tất cả đầu tư lựa chọn ”
1.1.1.2 Khái niệm về thẩm định giá ở Việt Nam:
Theo Pháp lệnh giá Việt Nam : Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam công bố
ngày 08/05/2002, định nghĩa: “thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị
của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất theo chuẩn Việt
Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Từ những khái niệm trên, có thể nêu lên một cách tổng quát về thẩm định giá:
“Thẩm định giá là sử dụng tổng hợp các phương pháp để ước tính giá trị thị
trường của các tài sản, hàng hoá cần thẩm định giá tại một thời điểm nhất định
theo yêu cầu của từng hồ sơ thẩm định giá, trong những điều kiện của một thị
trường nhất định”.
1.1.2 Cơ sở Giá trị thẩm định giá

1.1.2.1 Giá trị thị trường
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một

bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,
trong điều kiện thương mại bình thường”
(Tiêu chuẩn số 01 _TĐGVN 01)
Định nghĩa được hiểu như sau:
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
5
- Mức giá ước tính được thể hiện bằng tiền tệ là số tiền ước tính, dự báo sẽ
được thanh toán trên thị trường vào thời điểm giao dịch. Đó là mức giá phổ biến nhất
của tài sản mà người mua và người bán thỏa thuận. Mức giá đó phải loại trừ được các
yếu tố: lạm phát, giảm phát, bán hàng với hoa hồng ngầm; những ưu đãi giảm giá đặc
biệt mang tính thỏa thuận trước, hay bất cứ yếu tố nào làm phát sinh giá trị đặc biệt.
- Đối với các bên tham gia thị trường
· Bên bán, sẵn sàng bán trong điều kiện hòan cảnh giao dịch thương mại thông
thường họ sẽ bán với mức giá tốt nhất trên thị trường trong một giao dịch thương mại
công khai.
· Bên mua, sẵn sàng mua trong điều kiện hòan cảnh giao dịch thương mại thông
thường, có thể sẽ mua với giá thấp nhất có thể có.
· Cả hai bên có thông tin đầy đủ về tài sản, thị trường. Vào thời điểm mua, bán
các bên không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào.
- Giá trị thị trường của tài sản được xác định tại một thời điểm nhất định. Vì giá
trị thị trường tại các thời điểm khác nhau có thể thay đổi.
1.1.2.2 Giá trị phi thị trường
Những cơ sở thẩm định giá khác giá trị thị trường bao gồm nhiều loại giá trị
khác nhau và kết quả ước tính về giá trị tài sản đạt được dựa trên cơ sở này được gọi là
giá trị phi thị trường. Đây là khái nhiệm chung nhất để chỉ các loại giá trị dựa trên cơ
sở giá trị khác giá trị thị trường.
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các
mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử
dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt

buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị
trường hạn chế, giá trị để tính thuế…
(Tiêu chuẩn số 02 TĐGVN _ TĐGVN 02)
Giá trị phi thị trường là khái niệm chung nhất để chỉ kết quả ước tính của các
lọai giá trị sau: Giá trị trong sử dụng (Value in use); Tài sản có thị trường hạn chế
(Limited Market Value); Tài sản chuyên dùng, có mục đích chuyên dùng hay được
thiết kế đặc biệt; Giá trị đầu tư hay tài sản đáng giá; Giá trị doanh nghiệp (Going
concern value); Giá trị bảo hiểm (Insurable Value); Giá trị tính thuế; Chi phí thay thế
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
6
khấu hao; Giá trị thanh lý ( Salvage Value); Giá trị buộc phải bán; Giá trị đặc biệt; Giá
trị thế chấp để cho vay.
1.2 Cơ Sơ Lý Luận Về Thẩm Định Giá Trị Bất Động Sản
1.2.1 Khái niệm bất động sản:
Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không
dễ di dời được. Tại nhiều nước trên toàn thế giới như Pháp, Thụy Điển, Anh, Thai Lan,
Mỹ,… chế định bất động sản được thể chế hoá riêng trong một Bộ luật gọi là “Bộ luật
về bất động sản ”. Ở Việt Nam chưa có Bộ luật về bất động sản, nhưng trong Bộ Luật
Dân sự 1995 tại khoản 1 Điều 181 cũng đã đưa khái niêm rất đầy đủ về bất động sản
như sau:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó. Các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.2.2 Thẩm định giá Bất động sản:
1.2.2.1 Thẩm định giá bất động sản là gì?
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong
những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp tại một
thời điểm nhất định.
Do đó thẩm định giá bất động sản là tổ hợp khoa học và nghệ thuật nó bao gồm

cả sự nhạy cảm tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững
vàng, cũng như có những thông tin cần thiết, có chuẩn mực nghiệp vụ rõ ràng và có
đạo đức nghề nghiệp cao
1.2.2.2 Mục đích của thẩm định giá Bất động sản:
Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của bất động
sản rất đa dạng nên nó đã quyết định tính đa dạng của mục đích thẩm định giá bất
động sản. Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế – kỹ thuật để xác định mục tiêu
của thẩm định bất động sản,ta có thể phân thành các mục tiêu chính sau:
· Phục vụ cho bảo toàn tài sản
· Phục vụ cho việc mua bán Bất động sản
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
7
· Chuyển đổi chủ quyền của Bất động sản
· Thực hiện nghiệp vụ về nhà đất( Bất động sản )
· Nghiệp vụ tài chính
· Phục vụ cho việc tính thuế
· Nghiệp vụ thanh toán
· Phục vụ tư vấn
a.Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho bảo toàn tài sản:
Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho bảo toàn tài sản, bồi thường và đánh
giá Bất động sản phục vụ cho hoạch toán.
b.Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho việc mua bán:
Tuỳ theo nhu cầu mà chúng ta có thể mua hoặc bán Bất động sản, tuy nhiên khi
tiến hành mua hoặc bán thì ta phải xác định giá của Bất động sản.Từ đó đã nảy sinh
một yêu cầu ngày càng phổ biến là phải đánh giá giá trị Bất động sản cần bán cũng
như cần mua sắm mới, để đảm bảo giá của Bất động sản theo quy luật thị trường và
phù hợp với quy định của nhà nước.
c. Phục vụ cho việc chuyển đổi chủ quyền của Bất động sản:
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, không những có sự lưu động
của tài sản mà doanh nghiệp còn là một chỉnh thể sản phẩm của những người có quyền

lợi, bản thân nó có thể biến hoá, quan hệ chủ quyền Bất động sản trong nội bộ cũng có
thể được tổ chức lại, từ đó mà sinh ra sự biến động của chủ quyền bất động sản. Thẩm
định giá Bất động sản nhằm phục vụ cho:
+ Doanh nghiệp góp vốn và hợp tác kinh doanh.
+ Hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể doanh nghiệp
+ bán hoặc chuyển nhượng, cho thuê doanh nghiệp.
d. Thực hiện nghiệp vụ về nhà đất ( Bất động sản ):
Ở Việt Nam, việc giao đất và chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo
quy định của pháp luật Việt Nam. cùng với thị trường hàng hoá nhà ở và hàng hoá đất
từng bước được hình thành, nghiệp vụ tài sản nhà đất cũng ngày càng một phát triển
đòi hỏi việc thẩm định giá nhà đất cũng thích ứng theo. Những nghiệp vụ chủ yếu của
thẩm định giá nhà đất trong thời gian qua phục vụ cho các mục đích: kinh doanh nhà
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
8
xưởng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở. Nhà nước trưng dụng đất đai; kinh
doanh đất; cho thuê đất.
e. Phục vụ cho nghiệp vụ tài chính
- Thế chấp: Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp hoặc cá nhân phải có tài sản, đặc
biệt là Bất động sản là vật thế chấp. Giá trị vật thế chấp phải thích ứng với giá thị
trường của tài sản tại thời điểm thế chấp với mục đích là để bảo đảm an toàn cho Ngân
hàng.
- Cho thuê tài sản và bất động sản.
f. Phục vụ cho việc tính thuế:
Thuế khoá của một quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm: thuế đất,
thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm… là lấy bản thân làm đối tượng (ở đây không
gồm tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế ) các loại thuế đó dược
vận dụng theo đúng trình độ nhất định của một quốc gia. Một số quốc gia lấy giá cả
thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá dể
tính thuế.
g. Phục vụ cho nghiệp vụ thanh toán:

Những người có quyền lợi liên quan đến Bất động sản đòi hỏi một phần của
Bất động sản trong các giao dịch, chuyển nhượng, tranh chấp tài sản, tách nhập hoặc
giải thể doanh nghiệp. Cho nên đối với Bất động sản cũng cần tiến hành bán hoặc đánh
giá giá trị thị trường của Bất động sản để cho những người trong cuộc thương lượng
này đưa ra các giải quyết.
h. Phục vụ cho tư vấn:
- Kiện tụng
- Giúp cho việc hoạch toán kế toán.
1.2.2.3 Ý nghĩa của việc thẩm định giá trị Bất động sản:
Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường như nước ta hiện nay việc thẩm
định giá Bất động sản có ý nghĩa rất lớn trong quản lý nhà nước về giá, hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp và ngay cả mỗi cá nhân khi có nhu cầu liên quan đến Bất
động sản.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
9
a. Thẩm định giá Bất động sản là công tác cơ bản để thực hiện bố trí và kinh
doanh một cách có hiệu quả.
Trong nền kinh tế đang phát triển ở Việt Nam, để thực hiện việc đầu tư phát
triển kinh tế – xã hội đất nước, Nhà nước là người mua lớn nhất cũng là người bán lớn
nhất. Do đó, công tác thẩm định giá là một công việc cần thiết góp phần quan trọng
thực hiện việc mua sắm đầu tư và bố trí Bất động sản của Nhà nước.
Do ảnh hưởng của sự biến động giá cả, Bất động sản được tính lại so với nguyên giá
một số có sự cách biệt lớn, một số khác thì nguyên giá lại quá cao so với giá thị trường
hiện tại cũng là ảnh hưởng đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh
nghiệp, tạo gánh nặng cho các doanh nghiệp.
b. Thẩm định giá bất động sản góp phần bảo vệ tài sản quốc gia được bù đắp
đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong
quan hệ tái sản xuất xã hội
c. Thẩm định giá Bất động sản là một thước đo cơ bản hiệu quả trong việc duy
trì và điều hoà quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh doanh

d. Thẩm định giá Bất động sản là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị trường
sản quyền
Cũng như bất cứ một loại hình hàng hoá nào, Bất động sản cũng không thể
không có thước đo giá trị. Thẩm định giá bất động sản một cách khoa học và quy
phạm để có thể bảo đảm cho thị trường sản quyền vận hành có nề nếp. Giá cả Bất
động sản và sản quyền không những có quan hệ trực tiếp tới quyền lợi các mặt của tài
sản mà còn phát sinh trí tuệ định hướng cho việc bố trí tài nguyên, từ đó kết hợp lại hai
công cuộc lớn là kích động và định hướng.
Thẩm định giá Bất động sản có lợi cho việc thúc đẩy và quy phạm hoá nền kinh
tế thị trường phát triển, bảo hộ quyền lợi cho người sở hữu, phát huy ngày càng lớn tác
dụng phục vụ cải cách mở cửavà hội nhập quốc tế.
e. Thẩm định giá Bất động sản dựa theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa
kêu gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích quốc gia và giúp cho nên kinh tế hội
nhập quốc tế
Dựa vào các thông lệ quốc tế, xử lý chính xác mối quan hệ lợi ích trong ngoài
là thước đo căn bản, là nguyên tắc làm cho giá đầu tư công bằng. Nguyên tắc đó làm
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
10
cho việc thẩm định giá Bất động sản có ý nghĩa rất lớn là đưa ra được thước đo quyền
lợi của cả hai bên.
1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá trị Bất động sản trong nền kinh tế thị trường
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: là loại sử dụng hợp pháp và mang
tính khả thi và là loại sử dụng cho giá trị thu nhập ròng cao nhất đối với toàn bộ tài
sản.
- Nguyên tắc cung cầu: giá trị của một Bất động sản được xác định bởi mối
quan hệ cung cầu về Bất động sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của Bất động
sản đó cũng tác động đến cung và cầu về Bất động sản
- Nguyên tắc đánh giá cao yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản.
- Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của Bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của

những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
- Nguyên tắc cân đối.
- Nguyên tắc phù hợp: Bất động sản phải phù hợp với môi trường của nó nhằm
đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.
- Nguyên tắc cạnh tranh: Đối với Bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng
được quan sát giữa các Bất động sản với nhau và giữa Bất động sản này với Bất động
sản khác. Do đó, giá trị của Bất động sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh
trên thị trường.
- Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của Bất động sản đóng góp
vào tổng thu nhập từ toàn bộ Bất động sản có tác động đến tổng giá trị của Bất động
sản đó.
- Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lời: Tổng thu nhập trên khoảng đầu tư tăng
lên sẽ tăng lên liên tục tới một điểm nhất định, sau đó dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ
lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
- Nguyên tắc tăng và giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động
sản khác.
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc dự báo trước.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
11
- Nguyên tắc khả năng sinh lời của bất động sản.
1.2.4 Quy trình thẩm định giá trị Bất động sản
Quy trinh thẩm định giá là một quy trình có tính hệ thống, tính logic, qua đó
cung cấp cho thẩm định viên sự hướng dẫn hoạt động phù hợp trong công tác thẩm
định giá của mình.
Quy trình thẩm định giá là một kế hoạch hoạt động có trật tự và logic, được bố
cục phù hợp với các quy tắc cơ bản được xác định, nó giúp nhà thẩm định đạt được
một kết luận vững chắc hay sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định vấn đề

Nhận biết về bất động sản
· Nhận biết về vị trí, kích thước của khu đất,đặc trưng và kiểu cách của các
công trình xây dựng /khu đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất.
· Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ của các khu đất, đặc điểm vật chất
· Nhận biết các quyền tài sản hoặc quyền lợi được đánh giá.
· Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá ví dụ như quyền sử dụng vô
điều kiện, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép,các điều khoản hạn chế,
quyền chuyển nhượng…
Thiết lập mục tiêu và mục đích thẩm định giá.
· Xác định giá trị nào cần được tính ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trị
đầu tư hay giá trị phục hồi.
· Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc thẩm định
giá.
Thiết lập ngày có hiệu lực của việc định giá
· Nhận được từ một khách hàng
· Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu
Đạt được sự thoả thuận với khách hàng về phí mà họ đã trả và yêu cầu thời
gian hoàn thành.

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
12
Bước 2: lên kế hoạch thẩm định giá
· Nhận biết về các tài liệu yêu cầu như thị trường, tài sản và tài liệu so sánh
· Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu: phải có nguồn tài liệu đáng tin
cậy nhất và số liệu sử dụng phải đúng đắn, chính xác và được kiểm chứng.
· Thiết kế công trình nghiên cứu: xác định trình tự thu thập, phân tích số liệu
và phân biệt những phần việc nào Chi nhánh có thể uỷ nhiệm.
· Vạch ra đề cương để báo cáo: xác định hình thức trình bày báo cáo.
· Lên chương trình thời khoá biểu công tác: xác định thời hạn cho phép của
trình tự các bước phải tuân theo.

Bước 3: Thu thập số liệu
· Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu
· Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, Chính phủ, môi trường…
· Các tài liệu đặc biệt (đối tượng nghiên cứu và có thể so sánh ), vị trí các
công trình xây dựng, chi phí, thu nhập, phí tổn…
· Kiểm chứng số kiệu thu thâp được : các thông tin thu thập được cần phải giữ
bí mật, không được phép công khai.
Bước 4: Phân tích số liệu
- Phân tích thị trường: xác dịnh các lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của
tài sản là đối tượng thẩm định giá.
- Phân tích tài sản: phân tích các đặc diểm có thể so sánh được, bán ra cho
thuê…
- Phân tích việc sử dụng cao nhất và tốt nhất
· Phân tích việc sử dụng vị trí đất một cách cao nhất và tốt nhất
· Phân tích việc sử dụng tài sản cải tạo một cách cao nhất và tốt nhất, các
phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng
· Qua kết quả các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích
hợp để áp dụng.
· Trong khi lựa chọn nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của những
phương pháp thẩm định giá thuận lợi và hạn chế của chúng.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
13
· Tầm quan trọng của những phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ
thuộc vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích thẩm định
giá
· Có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành
thẩm định.
Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá
Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá. Mục đích là truyền đạt
kết quả và các kết luận của nhà thẩm định giá một cách có hiệu quả và có thuyết phục

với người sử dụng thông tin.
Kết quả thẩm định giá nói chung được Chi nhánh truyền tải thông qua báo cáo
bằng văn bản, đôi khi cũng truyền đạt qua trao đổi bằng đường miệng.
Báo cáo thẩm định giá nên được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ
các giả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến hành, các kết quả đạt được của nhà thẩm
định giá.
Bước 6: Báo cáo thẩm định giá
Là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm của
những nổ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá.
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của
công việc thẩm định giá, giá trị được biểu diễn chỉ là một sự ước tính xuất phát từ sự
phân tích các dữ liệu thị trường
Kết quả của thẩm định giá thường được trình bày trong một bản báo cáo viết
trong đó nêu ra:
· Mục tiêu của việc thẩm định giá
· Mô tả chính xác tài sản được đánh giá
· Thời hạn ước tính giá trị
· Số liệu minh họa và phân tích
· Ước tính giá trị
· Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
14
1.3 Các Phương Pháp Thẩm Định Giá Trị Bất Động Sản
- Yêu cầu cơ bản của công tác thẩm định giá là phải có phương pháp thẩm định
giá rõ ràng, có khả năng phù hợp và khả năng nhận biết được không chỉ các thẩm định
viên mà còn bởi những người sử dụng báo cáo thẩm định giá.
- Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên sử dụng
để thẩm định giá bất động sản.
- Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có

phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các
phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
- Việc sử dụng phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
· Thuộc tính của bất động sản
· Sự tin cậy và khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường
· Mục tiêu của việc thẩm định giá
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất
trong thực tế vì:
- Phương pháp này hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc
để được cơ quan pháp lý công nhận
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định khác. Thong thường các nhà
thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp
khác để thẩm định giá Bất động sản.
Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá thị trường của một Bất động sản
có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sanh được
đã mua, bán trên thị trường.
Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các
giao dịch thi trường để cung cấp dấu hiệu cảu giá trị.
Phương pháp này đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị
trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp.

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
15
Các nguyên tắc áp dụng
Theo các tiêu chuẩn thẩm định giá khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
trong thẩm định giá Bất động sản thường tuân theo các nguyên tắc sau đây:
Nguyên tắc thay thế: một nguời mua có lý trí không trả giá cho cho một bất động
sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau.

Nguyên tắc đóng gói: Quá trình điều chỉnh có sự tham gia đóng góp của các yếu
tố hay bộ phận của Bất động sản đối với tổng số giá trị thị trường của nó.
Các bước tiến hành: gồn 5 bước
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tuân theo các
bước sau đây:
Bước 1: Tìm kiếm nguồn thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần
đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá về các mặt, kiểu cách,
điều kiện, vị trí… Có quy mô thích hợp và có cùng tính chất sử dụng
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và
đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.
Mô tả về quy mô, địa điểm tính pháp lý, công trình xây dựng: nhà cấp mấy , thời
gian xây dựng, diên tích xây dựng.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (từ 3 tài sản trở
lên)
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn)
của một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm
xuống).
Bước 5: ước tính giá trị của Bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có
thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Qua 5 bước nêu trên ta nhận thấy rằng khi tiến hành sử dụng phương pháp này
nên chọn các tài sản tương tự cùng khu vực lân cận với tài sản đang giao dịch thì cho
kết quả chính xác hơn. Còn nếu trường hợp ít tài sản so sánh không được đáp ứng yêu
cầu trên sẽ có kết quả có độ chính xác kém hơn khi thẩm định.
Nói chung phương pháp này được sử dụng rộng rãi hơn các phương pháp khác vì
nó thích hợp cho các tài sản có tính đồng nhất cao. Thông thường được áp dụng để
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
16
định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp , góp vốn, chuyển
nhượng, phân chia quyền lợi về tài sản…
Hạn chế của các phương pháp so sánh trực tiếp

· Phương pháp này chủ yếu dựa vào dữ liệu lịch sử, dễ trở nên lạc hậu khi thị
trường biến động.
· Khi sử dụng các tài sản so sánh là lô đất phải tương đồng với tài sản thẩm
định giá sao cho phù hợp với lô đất thẩm định nên nó còn phụ thuộc vào
nhiều khả năng phân tích.
· Cần phải có đầy đủ thông tin rõ ràng về thị trường, nếu không sẽ khó đưa ra
kết quả chính xác.
· Do có một số hạn chế đã nêu ở trên nên khi tiến hành thẩm định thì cần phải
có thêm một số phương pháp nữa để thay thế phương pháp này như vậy độ
chính xác cao hơn. Ví dụ như phương pháp chi phái giảm giá, phương pháp
thặng dư, phương pháp đầu tư…
Các điều kiện cần thiết:
· Chất lượng thông tin phải cao: thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác,
có thể kiểm tra được ,đầy đủ và đáng tin cậy.
· Thông tin thu thập có thể so sánh được: trong trường hợp những cuộc mua
bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của
tài sản được xem xét, điều đó sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phuơng
pháp này.
· Thị trường cần phải ổn định: Nếu thi trường biến động mạnh, phương pháp
so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so
sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt.
· Bên cạnh đó việc áp đặt các hệ số điều chỉnh trong phương pháp này còn
mang tính chủ quan dựa trên kinh nghiệm và phán xét của thẩm định viên là
chủ yếu do đó tính thuyết phục không cao. Nếu trường hợp các Bất động sản
so sánh có sự khác biệt rất lớn so với Bất động sản cần thẩm định giá thì
mức độ sử dụng các hệ số sẽ sai lệch nhiều và không còn chính xác nữa.

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
17
1.3.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp
lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất và công trình xây
dựng có ích tương tự.
Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, đóng góp. Theo nguyên
tắc này giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự
như là một vật thay thế.
Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử
dụng hoặc Bất động sản sử dụng vào các mục đích đặc biệt, Bất động sản chuyên
dùng, các mục đích bảo hiểm và thẩm định giá cho các bất động sản khác trong điều
kiện không đủ thông tin để thực hiện phương pháp so sánh.
Các bước thực hiện .
Bước 1: Ước tính giá trị mục tiêu thẩm định, coi như lô đất đó là đất trống. Giả sử
rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình hiện có trên lô đất.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiên
có trên miếng đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia làm ba
loại: giảm giá tự nhiên, giảm giá do lỗ thời chức năng và giảm giá do lỗi thời bên
ngoài.
Bước 4: Cuối cùng ta tính được giá trị của Bất động sản cần thẩm định giá qua
công thức sau:

Giá trị thị trường = Giá trị thị trường của + Chi phí hiện tại
của tài sản lô đất trống của xây dựng

Trong đó :
Chi phí hiện tại = Tổng giá trị của - Khấu hao tích tụ đối với
của xây dựng xây dựng mới những xây dựng hiện có
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
1

8

Các phương pháp xác định chi phí :
· Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng
· Phương pháp khảo sát số lượng.
· Phương pháp so sánh trực tiếp .
Những hạn chế của phương pháp chi phí:
· Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do dựa vào các số liệu lấy trên thị
trường nên cần có thông tin về giá thành xây dựng chính xác và phù hợp với
thị trường.
· Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không
tạo ra giá trị .
· Người thẩm định giá phải có một kiến thức nhất định về xây dựng , về giá
thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương
pháp này và đặc biệt phải am hiểu về thị trường .
· Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thi trường để tính chi phí xây
dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên .
· Khó khăn trong việc ước tính mức độ khấu hao .
1.3.3 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán chi phí bỏ ra để tạo nên các vị trí
phát triển mà khi sử dụng phương pháp khác có thể ước tính thấp hơn giá trị thực của
vị trí đó
Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá Bất động sản có tiềm
năng phát triển . Nó dựa trên nguyên tắc: “giá trị hiện tại của một Bất động sản là giá
trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ
đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.”
Công thức tính:
Giá trị thặng giá trị phát triển chi phí phát triển bao gồm
dư của Bất = gộp của công trình - cả lợi nhuận của công ty
động sản phát triển dự kiến phát triển (nhà đầu tư )

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
19

Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để thẩm định giá với những bất động sản có
tiềm năng phát triển .
Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần
của giá trị tiềm năng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó .
Nguyên tắc sử dụng :
Sử dụng cao nhất và tốt nhất : là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được
trong điều kiện cho phép về pháp lý , điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị
lớn nhất xho tài sản (theo IVSC - 2000)
Nguyên tắc lợi ích tương lai: ước tính giá trị của Bất động sản luôn luôn dự trên
các triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn liền với dự
tính của người mua .
Các bước tiến hành :
Bước 1: xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định
giá có tính đến những quy định về công trình xây dựng và những hạn chế khác .
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển
Bước 3: ước tính tổng chi phí bao gồm :
· Xây dựng xưởng hoặc cải tạo xưởng
· Chi phí đầu tư vào đất : San lấp mặt bằng , cơ sở hạ tầng .
· Chi phí phá dỡ , vì nó không còn phù hợp với thị trường .
· Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc mua
· Lãi vay Ngân hàng : chi phí bỏ ra trước thuế x lãi suất Ngân hàng gắn với
chu kì đầu tư
· Thuế nhà nước
· Lợi nhuận cho nhà đầu tư
Bước 4: Tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị
cón lại .
Các hạn chế của phương pháp thặng dư:

· Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất .
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
20
· Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện
của thị trường .
· Giá trị phát triển và chi phí phat triển đều trong dự kiến mà giá cả thị trường
thì biến đổi không ngừng do đó giá trị còn lại cuối cùng rất nhạy cảm đối
với việc ước tính các chi phí và giá bán.
· Cần phải có kiến thức khả năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các
khoản mục khác nhau .
· Phương pháp này chưa có tính đến gí trị thời gian của đồng tiền , như vậy là
đã giả định được tất cả các dòng tiền xảy ra ở cùng một thời điểm , mà giả
định này không thực hiện được .
1.3.4 Phương pháp thu nhập :
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao gồm
giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản .
Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi dòng thu nhập hàng năm thành
một tổng số vốn . Giá trị thị trường bằng giá trị hiện tại của tất cả cá khoản lợi nhuận
tương lai có thể nhận được từ Bất động sản đó .
Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng
tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như một quá trình vốn hoá .
Công thức vốn hoá
Thu nhập ròng
Giá trị vốn hoá =
Lãi suất vốn hoá

Thu nhập ròng là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác Bất động
sản và chi phí bỏ ra để dạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế .
Thu nhập ròng = doanh thu – chi phí – thuế
Lãi suất vốn hoá (tỉ lệ hoàn vốn ) là lãi suất mà nhà thẩm định giá căn cứ vào đó

để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của Bất động sản của một mục đích cụ thể .
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
21
Lãi suất vốn hoá = tỷ suât slợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + phụ phí
rũi ro
Trong đó :
Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro = Lãi suất thực tế + tỷ lệ lạm
phát dự kiến
Đó là tỷ suất mong ước của nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào một Bất động sản
nào đó cho một mục đích kinh doanh cụ thể . Tỉ lệ hoàn vốn được xác định bởi ba yếu
tố : lãi suất thực tế , giá trị thời gian của tiền tệ , tỉ lệ lạm phát dự kiến .
Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập
Sử dụng cao nhất và tốt nhất: là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được
trong điều kiện cho phép về pháp lý , điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị
lớn nhất cho tài sản (theo IVSC - 2000)
Nguyên tắc lợi ích tương lai : ước tính giá trị của Bất động sản luôn luôn dựa
trên các triển vọng tương lai , dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn liền với
dự tính của người mua .
Nguyên tắc cung cầu : giá trị thị trường bởi sự tác động qua lại của các lực
lượng cung và cầu trên thị trường phù hợp vào ngày thẩm định giá . Trên thi trường,
giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung .
Y Phương pháp thu nhập này có hai loại :
a. Thu nhập truyền thống có bốn bước:
Bước 1: ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả
các yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập .
Bước 2: ước tính đến tất cả các chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như sửa
chữa bảo quản điều hành ,…
Bước 3: Nhận được các lãi suất vốn hoá bằng cách phân tích doanh số các tài sản
tương tự .
Bước 4: Áp dụng công tức vốn hoá tìm ra giá trị của tài sản .

PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
22
b. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF :
Cách tiếp cận của kỹ thuật dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu tất cả
các doanh thu và chi tương ứng có tính đến các yếu tố như lạm phát , thuế và những
thay đổi về thu chi .
Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu là công cụ đặc biệt hữu ích trong việc thẩm định
giá nó luôn liên quan đến chứng cứ thị trường , đánh giá về thị trường của tài sản cố
định tạo ra thu nhập và các dự án đầu tư .Phương pháp này gần sát với việc so sánh thị
trường , so sánh giá bán trên thị trường . và có hai kỹ thuật dòng tiền chiết khấu chính
là :
Giá trị dòng tiền hiện tại (NPV) Là sự chênh lệch giữ giá trị hiện tại của các
dòng tiền thu nhập trong tương lai và chi phí đầu tư. giá trị dòng tiền hiện tại dương
(NPV>0) cho thấy giá trị tài sản tăng theo lợi tức mong muốn và ngược lại .
Suất lợi tức nội hoàn (IRR) : Là tỷ lệ chiết khấu mà ở đó giá trị hiện tại của các
lợi ích từ một dự án mang lại bằng với chi phí đầu tư ban đầu . Đây là tỷ lệ chiết khấu
mà với nó giá trị ròng hiện tại NPV của đầu tư bằng 0 . Một dự án có hiệu quả nếu
IRR >= suất lợi tức mong muốn .
Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí tương lai đều được chiết
khấu thích hợp được chấp nhận thường là tỷ lệ lãi có khả năng trả số tiền vay mượn
cho đầu tư trong kế hoạch . Tuy nhiên có thể có sự lựa chọn khác như tỷ lệ lãi yâu cầu
của nhà đầu tư .
Hạn chế của phương pháp
· Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về
đầu tư tài chính .
· Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu
· Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư
1.3.5 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc
sử dụng tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoàt động kinh doanh hợp lý , khoản dư ra còn
lại thu nhập thực hàng năm của tài sản sau đó chuyển hoá thành vốn theo phương pháp
thu nhập.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
23
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho các tài sản có khả năng sinh lời và tài
sản trong ngành vui chơi giải trí bao gồm cả khách sạn và những tài sản khác tương
đương sẽ gặp khó khăn do giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản .
Nguyên tắc áp dụng
Sử dụng cao nhất và tốt nhất : là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được
trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị
giá trị lớn nhất cho tài sản (theo IVSC - 2000).
Các bước tiến hành
Cách tiếp cận của phương pháp này là ước tính tổng các thu nhập , trừ đi những
chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ tiếp nhũng khoản lãi trên vốn của họ
và một số tiền thưởng công cho nhà kinh doanh vì rủi ro của nguời đó. Số dư còn lại
được coi để trả cho sự sử dụng của Bất động sản đó .
Bước 1: ước tính tổng các thu nhập của Bất động sản
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm các khoản lãi
trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh.
Bước 3: Xác định lãi vốn hoá.
Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản – Bất động sản theo công thức:
Lợi nhuận ròng
Giá trị tài sản =
Lãi suất vốn hoá
Chú ý: Số dư còn lại là số ước lượng được coi là hợp lý để trả cho việc sử dụng
Bất động sản. Giá trị ước tính đó sẽ được chuyển hoá thành vốn.
Hạn chế của phương pháp:
· Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận.

· Khó khăn trong việc xác định giá trị cao nhất và tốt nhất.
· Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hoá.
· Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này.


PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
24
Những điều kiện cần xem xét khi áp dụng phương pháp lợi nhuận này
· Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc: về
khoản thu hoặc khoản chi.
· Việc trả phần trăm chi người thuê chưa có cách tính cụ thể .
· Xác định lãi suất vốn hoá cần thực hiện theo nghiên cứu thi trường, khi có
tiềm năng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phải phản ánh được điều đó.
1.4 Tín Dụng và Vai Trò Của Tín Dụng Trong Nền Kinh Tế Thị Trường
1.4.1 Sự ra đời và phát triển của tín dụng ngân hàng:
1.4.1.1 Khái niệm về tín dụng:
Danh từ Tín Dụng xuất phát từ gốc La Tinh Creditum có nghĩa là một sự tin
tưởng tín nhiệm lẫn nhau, hay nói cách khác đó là lòng tin.
Theo ngôn ngữ dân gian Việt Nam thì Tín Dụng là quan hệ vay mượn lẫn nhau
trên cơ sở có hoàn trả cả gốc và lãi.
Mặc dù có nhiều quan niệm khác nhau nhưng đều thể hiện hai nội dung chủ
yếu:
· Người sở hữu một số tiền hoặc hàng hóa chuyển giao cho người khác sử dụng
trong một khoảng thời gian nhất định.
· Người sử dụng cam kết hoàn trả số tiền hoặc hàng hóa đó cho người sở hữu với
một giá trị lớn hơn, phần chênh lệch lớn hơn đó gọi là lợi tức hay tiền lãi.
SƠ DỒ 1: Quá trình vận động của tiền (hàng hóa)

NGƯỜI SỞ
H
ỮU

NGƯỜI SỬ DỤNG

NGƯỜI CHO
VAY
NGƯỜI ĐI VAY

CHO VAY

HOÀN TRẢ
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com
25
-
Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời lượng giá trị từ người sở hữu sang
người sử dụng, sau một thời gian nhất định lại quay về với một lượng giá trị
lớn hơn lượng giá trị ban đầu.
1.4.1.2 Sự ra đời của tín dụng:
Tín dụng ra đời rất sớm gắn liền với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng
hóa và cơ sở ra đời của tín dụng xuất phát từ:
· Có sự tồn tại và phát triển của hàng hóa.
· Có nhu cầu bù đắp sự thiếu hụt khi gặp biến cố nhằm đảm bảo sản xuất,
đảm bảo cuộc sống bình thường.
1.4.1.3 Sự phát triển của tín dụng:

Xuất hiện từ thời kỳ cổ đại dưới hình thức cho vay nặng lãi và phát triển lâu dài
cho đến tới ngày nay.
a. Tín dụng nặng lãi:
- Là hình thức tín dụng ra đời sớm nhất, chủ thể của nó gồm có:
· Người đi vay chủ yếu là nông dân và thợ thủ công ngoài ra thì còn có
quan lại và một số thành phần khác.
· Người cho vay là các nhà kinh doanh thương nghiệp tiền tệ,địa chủ, ngoài
ra còn có quan lại giàu có.
- Nguyên nhân xuất hiên tín dụng nặng lãi xuất phát từ những rủi ro bất khả
kháng trong cuộc sống khiến người lao động phải đi vay giải quyết khó khăn nhằm
đảm bảo sản xuất, mục đích vay thường là tiêu dùng.
- Tín dụng nặng lãi có tính chất là chỉ mang lại lợi ích cho người cho vay, no
mang tính bóc lột. Từ đó kiềm hãm sự phát triển của lực lượng sản xuất,tạo mầm
mống và môi trường cho tín dụng nặng lãi tiếp tục tồn tại.
b. Tín dụng tư bản:
Nó hình thành và tồn tại dưới chủ nghĩa tư bản.Vừa mang lại lợi tức cho người
cho vay và mang lại lợi tức cho người đi vay. Loại tín dụng này mang lại lợi nhuận
cho đôi bên, bởi vì lợi tức ở đây chỉ chiếm một phần giá trị thặng dư, vì vậy tín dụng
tư bản thúc đẩy quá trình tái sản xuất mở rộng thông qua việc cung ứng kịp thời cho
nền kinh tế.
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory.com