dự án đầu tư xây dựng khách sạn the sen hotel

TR NG I H CƯỜ ĐẠ Ọ M TP. H CHÍ MINHỞ Ồ

•
•
•
•
• MÔN H C: QU N TR D ÁNỌ Ả Ị Ự
Ti u lu n cá nhân ể ậ :
D ÁN U T XÂY D NG KHACH SAN ́Ự ĐẦ Ư Ự ̣
THE SEN HOTEL
GVHD : T.S L U TR NG V NƯ ƯỜ Ă
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 1
Dửù aựn ủau tử xaõy dửùng khaựch saùn The Sen Hotel
L P : MBA12B
H C VIấN : VU QUễC THUN
M S : MBA12B038
TpHCM Ngy 6 Thỏng 5/2013
NH N XẫT C A GIO VIấN H NG D N

HVTH : V QUC THUN Page 2
2
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel










MỤC LỤC
Trang

I : GIỚI THIỆU
1. Lý do đầu tư 3
2. Mục tiêu của dự án 4
3. Phạm vi và giới hạn 4
II :CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN
1. Giới thiệu chủ đầu tư 5
2. Cơ sở pháp lý 6
3. Phân tích thò trường 6
III : ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ ĐẦU TƯ
1. Giới thiệu về đòa điểm đầu tư 7
2. Qui mô đầu tư 8
3. Các ràng buộc 8
4. Các loại trừ 8
5. Dự án có liên quan 8
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 3
3
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
6. Các giả đònh 8,9
IV: TỔ CHỨC NHÂN SỰ VÀ KẾ HOẠCH KINH DOANH
1. Tổ chức nhân sự 10
2. Kế hoạch sản xuất kinh doanh 11,12
V : WORK BREAKDOWN STRUCTURE (WBS) 13
VI : TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN
1. Mô tả công việc chính 14
2. Tiến độ ngang thực hiện dự án 15
VII : MA TRẬN PHÂN CƠNG DỰ ÁN (Responsibility Assignment Matrix) 16
VIII : RACI (Responsible-Accoutable-Coordinate-Inform) 17,18
IX: QUẢN LÝ RỦI RO VÀ GIẢI PHÁP 19
X : GIAO TIẾP GIỮA CÁC BÊN THAM GIA 20
XI :MỨC ĐỢ THÀNH CƠNG CỦA DỰ ÁN 21

1. Đánh giá sơ bộ về dự án 21
2. Đánh giá dự án khách sạn The Sen Hotel 21
3. Hiện trạng dự án 21
4. Chi tiết xây doing 22
5. Khái toán kinh phí đầu tư 23
6. Kế hoạch tài chính của dự án 23
7. Kế hoạch doanh thu 24,25
XII :NỘI DUNG CẦN CẢI THIỆN 26
XIII: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1.Kết luận 27
2. Kiến nghò 28
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 4
4
Dửù aựn ủau tử xaõy dửùng khaựch saùn The Sen Hotel
HVTH : V QUC THUN Page 5
5
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
I . GIỚI THIỆU
1. Lý do đầu tư.
- Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố đơng dân nhất của Việt Nam, là nơi hoạt động kinh tế năng
động nhất, đi đầu trong cả nước về tốc độ phát triển kinh tế. Ngồi vai trò là trung tâm chính
trị,thành phố Hồ Chí Minh còn là trung tâm văn hố, du lịch của các tỉnh phía Nam, hàng năm thu
hút70% lượng khách quốc tế đến Việt Nam.
- Về thương mại, dịch vụ, thành phố là trung tâm xuất khẩu lớn nhất nước. Kim ngạch xuất khẩu
của thành phố ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng kim ngạch xuất khẩu của cả nước.
- Trong q trình phát triển và hội nhập, thành phố Hồ Chí Minh ln khẳng định vài trò là một
trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ của cả nước; là hạt nhân của vùng kinh tế trọng
điểm phía Nam, một trong ba vùng kinh tế trọng điểm lớn nhất nước và cũng là vùng động lực
cho cơng cuộc phát triển kinh tế - xã hội ở địa bàn Nam Bộ và cả nước theo chiến lược cơng
nghiệp hố– hiện đại hố.

- Tương lai, thành phố sẽ phát triển mạnh mẽ về mọi mặt, có cơ cấu cơng nơng nghiệp hiện đại, có
VHKH tiên tiến, một thành phố văn minh hiện đại có tầm cỡở khu vực Đơng Nam xứng danh là“
Hòn Ngọc Viễn Đơng”.Thành phố Hồ Chí Minh đồng thời là một Thành phố có cơ sở hạ tầng
phát triển đầy đủ và tồn diện nhất nước nhằm phục vụ cho u cầu phát triển của Thành phố,
hiện có 641 khách sạn với 17.646 phòng. Tuy nhiên, hệ thống khách sạn cao cấp vẫn chưa đủ
phục vụ cho nhu cầu hiện tại.
- Theo nhịp độ tăng trưởng của kinh tế, q trình đơ thị hóa tại TP HCM cũng đang có những bước
tiến dài trong thực tế. Nó tạo điều kiện đầu tư xây dựng ngày càng nhiều, với các lọai hình phong
phú; bao gồm đầu tư xây dựng các cơng trình phục vụ sản xuất, sinh hoạt giải trí, chỗ ở, dịch vụ
cơng cộng.
- Đồ án quy hoạch tổng mặt bằng phát triển Thành Phố Hồ Chí Minh đãđược Chính Phủ phê
duyệt.Thành phố đã đầu tư xây dựng nhiều cơng trình về khách sạn, nhà khách nhưng khối lượng
chưa đáp ứng nhu cầu hiện nay. Việc xây dựng khách sạn cao cấp tiêu chuẩn 4-5 sao hiện nay là
vấn đề cần thiết đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của khách nước ngồi đến Việt Nam du lịch, lưu
trú cơng tác.Sự nổ lực đó khơng nằm ngồi mục đích nâng cao chất lượng phục vụ các vị lãnh
đạo, khách trong nước và quốc tế đến Tp Hồ Chí Minh du lịch, tìm kiếm cơ hội đầu tư, lưu trú
cơng tác…
- Phường 6 Quận 3 nằm ở trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh hiện là một trong những khu phát
triển sầm uất nhất thành phố với Trung tâm thương mại, chợ, … phục vụ cho khách du lịch đến
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 6
6
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
thành phố Hồ Chí Minh. Việc xây dựng một khách sạn cao cấp tại đường Nguyễn Thị Minh Khai
thuộc địa bàn phường 6, Quận 3 sẽ tận dụng quỹ đất một cách hợp lý tạo bước chuyển biến lớn
trong việc nâng cao chất lượng phục vụ cho khách đến lưu trú cơng tác tại Thành phố Hồ Chí
Minh, đồng thời mở ra nhiều cơ hội, góp phần tăng lợi thế cạnh tranh, đưa Việt Nam và Tp HCM
trở thành điểm hấp dẫn tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương.
2. Mục tiêu của dự án.
- Xây dựng một khách sạn cao cấp với tiêu chuẩn 4.5 sao tương xứng sự phát triển đơ thị của Quận
3 - địa bàn có nhiều cao ốc văn phòng, khách sạn cao cấp, trung tâm thương mại…thuộc loại sầm uất

nhất Thành Phố Hồ Chí Minh.
- Tăng cường khả năng quản lý trật tự đơ thị, an ninh khu vực.
- Khai thác có hiệu quả khu đất hiện khơng sử dụng, tránh lãng phí tài sản của nhà nước. Hình
thành khách sạn cao cấp đúng qui chuẩn, nâng cao chất lượng phục vụ cho khách hàng trong và
ngoài nước , tạo ảnh hưởng tâm lý tốt đến nhân dân sống quanh khu vực dự án.
- Góp phần cùng các cấp chính quyền địa phương hạ tầng cho khu vực thêm hiện đại, sầm uất
ngang tầm với các nước phát triển trong khu vực và thế giới.
- Vận dụng những kiến thức được học về quản lý dự án và một số môn học khác để có thể
phát triển một dự án, hoạch đònh, tổ chức, quản lý cho tình huống thực tế nhằm sử dụng hiệu
quả nguồn lực và thời gian dành cho dự án.
3. Phạm vi và giới hạn.
1 - Do thời gian có hạn, nên trong bài báo cáo chỉ thực hiện phân tích khả thi kinh tế, xây dựng
cơ cấu tổ chức, quản lý kế hoạch thực hiện dự án.
2- Dự án: Đầu tư xây dựng, kinh doanh khách sạn The Sen Hotel phục vụ cho nhu cầu của các vị lãnh đạo, du khách
trong và ngồi nước đến Tp Hồ Chí Minh du lịch, tìm kiếm cơ hội đầu tư , lưu trú và cơng tác….
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 7
7
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
II . CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN
1. Giới thiệu chủ đầu tư
CƠNG TY CỞ PHẦN Q́C TẾ DIPLOMAT
- Đòa chỉ : 76-78 Ngũn Thị Minh Khai ,Phường 6 ,Q̣n 3 , Tp.HCM
- Điện thoại: 08. 62903388
- Fax : 08. 3 8232666
2. Cơ sở pháp lý
Căn cứ theo:
Thuyết minh dự án xây dựng nhóm nhà ở dựa trên cơ sở các văn bản sau đây:
- Pháp lệnh của Nhà nước về nhà ở ngày 26/9/1993.
- Căn cứ Quyết định số 123/1998/QĐ - TTg ngày 10/01/1998 về việc phê duyệt đồ án điều
chỉnh qui hoạch chung xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020.

- Căn cứ vào nội dung điều chỉnh qui hoạch chung về cải tạo và xây dựng Quận 3 - Thành
phố Hồ Chí Minh đã được UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt.
- Căn cứ nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng cơng trình.
- Thơng tư số 09/BKH - VPTĐ ngày 02/9/1996 của Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư hướng dẫn về
lập, thẩm định dự án đầu tư và quyết định đầu tư.
- Quyết định số 501/BXD - VKT ngày 18/9/1996 của Bộ Xây Dựng về việc ban hành chi
phí thẩm định và tư vấn đầu tư xây dựng.
- Quyết định của UBND Thành phố Hồ Chí Minh số 05/QĐ - UB - QLĐT ngày
04/01/1995 về tiền sử dụng đất.
- Căn cứ qui định số 179/BXD - VKT của Bộ Xây Dựng ngày 17/7/1995 về qui định thiết
kế phí.
- Căn cứ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H0004/2009/SDĐ ngày 26/05/2009 của
UBND Quận 3 cấp . Hợp đồng th Quyền sử dụng đất số 014946 quyển số 11 TP/CC -
SCC/HĐCC do Phòng Cơng chứng Sài Gòn lập ngày 15/11/2010; Phụ lục hợp đồng Quyền sử dụng đất
số 017804 quyển số 12/TP/CC - SCC/HĐCC do Phòng cơng chứng Sài Gòn lập ngày 29/12/2010.
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 8
8
Dửù aựn ủau tử xaõy dửùng khaựch saùn The Sen Hotel
- Cn c giy chng nhn ng ký kinh doanh s 0311989604 ca Cụng ty C Phn Quc
T Diplomat do S K Hoch v u T Tp. HCM cp ngy 02/10/2010 (ng ký ln
u).
- Cn c cụng vn s 1234/SQHKT - QHKTTT ngy 14/05/2010 ca S Qui Hoch - Kin
Trỳc gi UBND thnh ph H Chớ Minh v ch tiờu quy hoch kin trỳc cụng trỡnh xõy dng
ti a im s 76-78 Nguyn Th Minh Khai, Phng 6, Qun 3.
- Cn c cụng vn s 2867/UBND-TMT ngy 21/06/2010 ca UBND Thnh ph H Chớ
Minh - gi S qui hoch kin trỳc, s ti chớnh, s xõy dng v cỏc s liờn quan v chp thun
ch trng theo xut ca s QHKT ti cụng vn s 1234/SQHKT - QHKTTT ngy
14/05/2010 v ch tiờu quy hoch kin trỳc cụng trỡnh xõy dng ti a im s 76-78 Nguyn
Th Minh Khai, Phng 6, qun 3, TP.HCM

- Cn c cụng vn s 1736/SQHKT - QHKTTT ngy 01/07/2010 ca S Qui Hoch - Kin
Trỳc ý kin v quy hoch kin trỳc cụng trỡnh.
- Cn c cụng vn s 949/TC - QC ngy 24/11/2010 ca Cc tỏc chin - B Tng tham
mu v chp thun cao tnh khụng xõy dng cụng trỡnh.
3. Phõn Tich Thi Trng.
1. D ỏn c hỡnh thnh trờn mt a bn trung tõm thnh ph cú lng khỏch quc t n cao
nht c nc.
2. V lõu di, chớnh sỏch m ca ca Nh nc v thu hỳt u t, hn na Tp H Chớ Minh ó
xỏc nh sn phm chin lc phỏt trin l y mnh phỏt trin du lch MICE (du lch kt
hp hi ngh, hi tho) s cú tỏc ng tớch cc v lõu di i vi phỏt triờn du lich cua Tp
Hụ Chi Minh.
HVTH : V QUC THUN Page 9
9
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
III. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ ĐẦU TƯ
1 . Giới thiệu về đòa điểm đầu tư.
Vị trí khu đất dự kiến xây dựng khu nhà ở nằm trong khu vực dân cư của thành phố Địa điểm:
Phường 06, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
Khu đất có qui mơ diện tích: 989,4 m
2
thuộc thửa 36 - 401 tờ số 04 tại số 76 - 78 Đường Nguyễn
Thị Minh Khai, Phường 6, Quận 3, Tp Hồ Chí Minh.
Vị trí khu đất nằm mặt tiền đường Nguyễn Thị Minh Khai, ranh giới được xác định như sau:
- Phía Bắc giáp : Tòa nhà Centec Tower 24 tầng
- Phía Nam giáp : Đất trống, nhà 2 tầng
- Phía Đơng giáp : Đường Nguyễn Thị Minh Khai
- Phía Tây giáp : Nhà 2, 3 tầng.
2 . Qui mơ đầu tư.
Qui mơ xây dựng:
+ Diện tích đất xây dựng: 543.5m

2
+ Số tầng: 18 tầng lầu + 1 tầng sân thượng + 1 tầng lửng + 3 tầng hầm
+ Tổng diện tích sàn xây dựng: 14,259.95 m2 .
+ Tổng số phòng : 180 phòng
Tổng vốn đầu tư dự án : 1.139.101.295.400đ
Giá trị đất : 439.000.000.000đ
Giá trị xây dựng (MMTB + XD) : 628.804.070.400đ
Trả lãi vay ngân hàng trong thời gian xây dựng: 71.297.225.000đ
Nguồn vốn đầu tư dự án : 1.139.101.295.400đ
Vốn tự có : 400.101.295.400đ
Vốn vay dài hạn Ngân hàng : 500.000.000.000đ
Vốn vay cổ đơng : 239.000.000.000đ
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 10
10
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
3. Các ràng buộc
- Chi phí đầu tư cho dự án phải vay thêm ngân hàng thì Công ty cở phần q́c tế Diplomat phải
trả lãi vay ngân hàng 15% / năm và sẽ làm kéo dài thơi gian thu hồi vốn (Nợ gốc trả hàng
q làm 50 kỳ trong thời gian 12.5 năm).
- Thống nhất quản lý tồn bộ mặt bằng của tồn bộ dự án kể từ khi được duyệt cho tới khikết
thúc dự án.
- Sử dụng đất đúng mục đích, ranh giới được giao.
- Khơng làm ảnh hưởng xấu đến mơi trường, hủy hoại đất,ảnh hưởng đến mơi trường sớng xung
quanh khu vực dự án.
- Thống nhất quản lý thực hiện dự án kể từ khi chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư cho tới lúc
nghiệm thu, bàn giao đưa dự án vào sử dụng và thanh quyết tốn cơng trình.
4. Các loại trừ
- Dự án chưa tính toán cho phần phát sinh những đột xuất như chỉ số lạm phát tăng cao bất
thường sẽ làm cho chi phí đầu tư tăng lên.
- Các tình huống bất khả kháng xảy ra như thiên tai, hoả hoạn,khủng hoảng về chính trị hoặc

các quy đònh thay đổi bất ngờ sẽ làm chậm trễ tiến độ dự án.
5. Dự án có liên quan
- Trong giai đoạn dự ánkhách sạn The Sen Hotel triển khai không có các dự án liên quan
làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của dự án.
6. Các giả đònh
- Cơ sở pháp lý của dự án đã hoàn tất để triển khai dự án
- Vật giá mua sắm trang thiết bò, vật tư, xây dựng, sửa chữa chỉ tăng tối đa 10% trong suốt
thời gian thực hiện dự án. Nếu tăng cao hơn thì có thể bò vượt ngân sách đầu tư dự đònh ban
đầu.
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 11
11
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
- Được hưởng những lợi ích chính đáng do các cơng trình cơng cộng mang lại trong q trình đầu tư
cơ sở hạ tầng.
-
Được hoạch tốn theo dự án, lỗ của năm trước được hoạch tốn cho năm sau và được
hưởng
thành quả lao động và kết quả đầu tư mang lại.
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 12
12
Chủ đầu tư
dự án
P.KT-TC
P.Nhân sự
P.kĩ tḥt
BanThiết kế
Ban Thi
cơng
Giám sát
P.vật tư

Bảo vệ
cơng trình
Ban quản
lý dự án
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
IV. TỔ CHỨC NHÂN SỰ VÀ KẾ HOACH KINH DOANH
1. Tổ chức nhân sự
Sơ đồ tổ chức bộ máy dự án
Chủ đầu tư: là cấp quyết định cao nhất
- Quyết định phương án, nhiệm vụ, hình thức tổ chức
- Bầu, bãi miễn cấp dưới
- Xem xét, quyết định các giải pháp chính, nguồn tài chính
- Kiểm tra, đơn đốc cơng tác triển khai dự án của cấp dưới
- Quyết tốn vốn đầu tư
Bộ phận quản lý dự án: ban QLDA trực thuộc Cơng ty Cổ Phần Quốc Tế Diplomat: 01 trưởng
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 13
13
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
QLDA và nhân sự 14 người thực hiện các cơng việc sau:
- Chịu trách nhiệm thanh quyết tốn
- Đề xuất các nhà đầu tư có uy tín
- Nghiên cứu, dự thảo các hợp đồng đề trình cấp trên
- Quản lý cơng trường về mặt kỹ thuật, chất lượng an tồn
- Kiểm sốt khối lượng và tiến độ thực hiện theo kế hoạch đã duyệt.
- Đề xuất các giải pháp kỹ thuật.
- Quản lý các bộ phận tại hiện trường, dưới sự điều phối của kỹ sư trưởng.
2. Kế hoạch kinh doanh
Căn cứ vào giá cho th khách sạn 4 sao - 4.5 sao tại khu vực dự án và các vùng lân cận ở trung tâm
thành phố, giá cho th phòng khách sạn và các dịch vụ chi tiết như sau:
1. Bộ phận phòng khách sạn

Giá cho th phòng 130USD/1 phòng, trong thời gian 3 năm đầu giá cho th giữ ngun, bắt đầu từ
năm thứ tư, mỗi năm giá cho th tăng 5%.
2. Bộ phận nhà hàng
Chi tiêu ăn uống tại nhà hàng trung bình 20 USD/1 khách, trong thời gian 2 năm đầu số tiền chi tiêu
mỗi khách giữ ngun, sang năm thứ ba số tiền chi tiêu mỗi khách tăng 5%.
Tỷ lệ khách ăn uống tại Nhà hàng chiếm 50% tổng lượng khách th phòng.
3. Bộ phận Spa
Chi tiêu cho Spa trung bình 35USD/1 khách trong thời gian 2 năm đầu số tiền chi tiêu mỗi khách
giữ ngun, sang năm thứ ba số tiền chi tiêu mỗi khách tăng 5%.
Tỷ lệ khách sử dụng dịch vụ Spa năm đầu tiên: 5% tổng lượng khách th phòng, năm sau so với
năm trước mỗi năm tăng 5%.
4. Bộ phận các dịch vụ khác
Chi tiêu cho các dịch vụ khác tại khách sạn trung bình 12USD/1 khách, trong thời gian 3 năm đầu số
tiền chi tiêu mỗi khách giữ ngun, bắt đầu tư năm thứ tư số tiền chi tiêu mỗi khách tăng 5%.
5. Doanh thu dự kiến cho th khách sạn
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 14
14
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
Thời gian Năm
2013
Năm
2014
Năm
2015
Năm
2016
Năm
2017
Năm
2018

Năm
2019
Năm
2020
Hiệu suất cho th 30% 70% 72% 75% 77% 78% 80% 85%
Doanh thu dự kiến : Ngồi doanh thu cho th phòng khách sạn, dự kiến còn thêm doanh thu các
dịch vụ khác kèm theo khi khách lưu trú tại khách sạn như ăn uống tại các nhà hàng, spa , điện
thoại , giặt ủi, hội nghị hội thảo, … .
6. Chi phí tại các bộ phận và chi phí kinh doanh sau :
- Chi phí quản lý: Cơng ty phải th cơng ty quản lý chun nghiệp và duy trì bộ máy quản trị
để quản lý điều hành hoạt động khách sạn. Dự kiến chi phí này chiếm 1.5% tổng doanh thu .
- Chi phí bán hàng & tiếp thị: Để quảng bá hình ảnh khách sạn và thu hút khách hàng dưới
nhiều hình thức, cơng ty dự kiến phải chi phí dịch vụ và trả tiền hoa hồng cho các đại lý,
khách hàng giới thiệu khoảng 1.5 % Tổng doanh thu .
- Chi phí khấu hao : Cơng ty sẽ khấu hao tn theo quy định của bộ tài chính như sau :
+ Nhà cửa và vật kiến trúc : Khấu hao 25 năm
+ Trang thiết bị máy móc : Khấu hao 10 năm
- Chi phí bảo hiểm tài sản: dự kiến chiếm 0.07 % tổng giá trị tài sản
- Lãi vay vốn đầu tư: Vốn vay đầu tư dự án, lãi phát sinh khi dự án đã hồn thành xây dựng
đưa vào kinh doanh thì lãi được đưa thẳng vào chi phí kinh doanh.
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 15
15
Dự án xây dựng khách sạn
THE SEN HOTEL
Giai đoạn bắt đầu dự
án
Hồn thành thủ tục
đầu tư
Hồn thành thiết kế và
dự tốn

Lập ban quản lý dự án
Thi cơng phần hầm
Khoan Cọc thử
Tường vây
Cọc khoan nhồi
Tầng hầm
Thi cơng phần thân
Thi cơng tầng trệt đến
tầng 3
Thi cơng tầng 4 đến
tầng 18
Thi cơng tầngmái
Thi cơng phần M&E
Thi cơng hệ thống điện
Thi cơng hệ thống
ĐHKK
Thi cơng hệ thống
PCCC
Thi cơng Thang máy
hệ thống cấp thốt
nước
Giai đoạn Thi cơng
hồn thiện
Thi cơng Tầng Hầm
Thi cơng Tầng trệt đến
mái
Cảnh quan
tổ chức nghiệm thu và
bàn giao
Đưa cơng trình vao sử

dụng
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
V . WORK BREAKDOWN STRUCTURE (WBS).
Hình 5.1 WBS của dự án khách sạn The Sen Hotel
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 16
16
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
VI . TIẾN ĐỘ CỦA DỰ ÁN.
1 .Mơ tả cơng việc chính.
KÝ HIỆU TÊN CƠNG VIỆC
A GIAI ĐOẠN BẮT ĐẦU DỰ ÁN
A1 Hồn thành thủ tục đầu tư
A2 Hồn thành thiết kế và dự tốn
A3 Lập ban quản lý dự án
B THI CƠNG PHẦN HẦM
B1 Cọc thử
B2 Tường vây
B3 Cọc khoan nhồi
B4 Tầng hầm
C THI CƠNG PHẦN THÂN
C1 Tầng trệt đến tầng 3
C2 Tầng 4 đến 18
C3 Tầng mái
D THI CƠNG PHẦN M&E
D1 Hệ thống điện
D2 Hệ thống ĐHKK
D3 Thang Máy
D4 Hệ thống PCCC
D5 Hệ thống cấp thốt nước
E THI CƠNG HỒN THIỆN

E1 Tầng hầm
E2 Trệt đến mái
E3 Cảnh quang
E4 Tổ chức nghiệm thu và bàn giao
E5 Đưa cơng trình vào sử dụng
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 17
17
2 . Tiến độ ngang thực hiện dự án.
HVTH : VŨ QUỐC THUẦN Page 18
Dửù aựn ủau tử xaõy dửùng khaựch saùn The Sen Hotel
VII . MA TRN PHN CễNG D N (Responsibility Assignment Matrix)
Cụng vic Thun Hin Dng Hiu Mai Sn Hi
Th tc phỏp lý
ca d ỏn
1 2 2 4
Qun lý nhõn viờn
v iu phi nhõn
s ca d ỏn
2 1 4
Qun lý thi cụng
xõy dng
2 1 3 4
Qun lý ti chớnh
d ỏn
2 1 2 4
Qun lý v iu
phi vt t
1 3 3 2 4
Qun lý thit k d
ỏn

1 2 4
Giỏm sỏt cụng
trỡnh
2 1 4
Ghi chỳ :
1.Chu trỏch nhim
2. H tr
3. T vn
4. Phi c thụng bỏo.
HVTH: VU QUễC THUN Page 19
19
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
VIII. RACI (Responsible-Accoutable-Coordinate-Inform)
Cơng việc
Bên có trách
nhiệm (R)
Chịu trách
nhiệm
trước (A)
Phối hợp
với (C)
Thơng báo
cho (I)
Giai đoạn bắt đầu dự
án
Ban quản lý
Dự án
Chủ đầu
tư
Các phòng

ban
Chủ đầu tư
Thi cơng phần hầm Ban thi cơng Ban quản
lý dự án
Các phòng
ban
Chủ đầu tư
Thi cơng phần thân Ban thi cơng Ban quản
lý dự án
Các phòng
ban
Chủ đầu tư
Thi cơng phần S&E Ban thi cơng Ban quản
lý dự án
Các phòng
ban
Chủ đầu tư
Giai đoạn thi cơng
hồn thiện
Ban thi cơng Ban quản
lý dự án
Các phòng
ban
Chủ đầu tư
Giám sát cơng trình Phòng Giám
sát
Ban quản
lý dự án
Các phòng
ban

Chủ đầu tư
HVTH: VŨ Q́C TH̀N Page 20
20
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
IX . QUẢN LÝ RỦI RO VÀ GIẢI PHÁP.
Stt
Rủi ro Mức độ Ảnh hưởng đến kết quả dự
án
Giải pháp đối phó
với các rủi ro
01
Kết quảkhảo sát
địa chất & địa
hình sai lệchvới
thực tế
Thấp
Nền móng cơng trình lún sụt
Khối lượng cơng việc trong
thiết kế sai khác với thực tế
Tăng cường việc
giám sát q trình
khảo sát.
02
Hồ sơ thiết kế kỹ
thuật
sai sót, thiếu
hạng mục
Trung
bình
Phải điều chỉnh trong q

trình thi cơng, phát sinh
kinh phí
Bố trí ngân sách dự
phòng Tính tốn giá
trị phát sinh ngay khi
phát hiện, để từ đó
có kế hoạch cân
đối ngân sách kịp
thời
03
Khủng hoảng
kinh tế,Lạm phát
cao
Giá cả leo thang, nhà đầu tư
gặp khó khăn trong tài
chính, khơng thực hiện
được dự án theo đúng kế hoạch
Với một dự án
kéo dài
nhiều năm,
cần tính tốn hệ số
dự phòng về trượt
giá thật kỹ .
có dự
báo tốt về thị trường
liên hệ với những
nhà cung cấp vật tư
tốt ổn định về giá cả
.
HVTH: VŨ Q́C TH̀N Page 21

21
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
04
Thiên tai , hỏa
hoạn mưa bão
,đợng đất…
thấp
Làm chậm tiến đợ thi cơng cũng
như thiệt hại cho dự án
Có các chương trình
tập h́n ,các giải
pháp ch̉n bị trước
nhằm hạn chế tới
mức thấp nhất thiệt
hại có thể xảy ra.
05
Tai nạn lao động
trên cơng trường.
cao
Gây tổn thất về con người,
khơng đạt được mục tiêu
an tồn của dự án.
Tăng cường cơng tác
h́n lụn An tồn
lao động trong q
trình thi cơng ,Biện
pháp thi cơng an tồn.
06
Các quyết định
mới của nhà

nước về quản lý
xây dựng ,về lãi
suất.
Trung
bình
Làm chậm, kéo dài thời gian
hồn thành.
Xây dựng hệ thống
thơng tin tốt với các
cơ quan chức năng để
có thể ứng phó kịp
thời với sự thay đổi.
07
Ơ nhiễm mơi
trường
trong q trình thi
cơng và q trình
vận hành sử dụng
cơng trình.
Trung
bình
Ảnh hưởng đến mơi trường
sống xung quanh
, khơng đạt
được mục
tiêu an tồn của dự án.
Đề xuất các biện
pháp thi
cơng phù
hợp để giảm ơ

nhiễm mơi trường
08
An ninh trật tự
cho dự án.
thấp
Làm thất thoát vật tư ngun
vật liệu làm tăng thêm chi phí
của dự án.
Th đợi bảo vệ
chun nghiệp.lắp
đặt camera quan sát
ở các vị trí trọng
́u
09
Thơng tin thiếu
đờng bợ giữa các
bên tham gia dự
án
thấp
Sự phới hợp khơng tớt do
thơng tin khơng dờng bợ giữa
các bên tham gia dự án làm
ảnh hưởng tới tiến đợ dự án.
Xây dựng hệ thớng
thơng tin đờng bợ
giưã các bên tham
gia dự án (chủ đầu
tư, vật tư ,giám
sát…
X . GIAO TIẾP GIỮA CÁC BÊN THAM GIA.

HVTH: VŨ Q́C TH̀N Page 22
22
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
- Trong nợi bợ ban quản lý ln di trì chế đợ giao tiếp thường xun dảm bảo thơng tin được
trùn đạt mợt cách đầy đủ và chính xác
- Ban quản lý dự án cũng phải báo cáo hàng t̀n về tình hình,tiến đợ ,% hoàn thành 1 tháng 1
lần cho chủ đầu tư .
- Các đơn vị thi cơng ,giám sát ,thiết kế phải di trì chế đợ họp thường xun mợt t̀n mợt lần
vào chiều thứ 7 để nghe các đơn vị báo cáo về tiến đợ,chất lượng,những khó khăn trong quá
trình thi cơng cũng như phở biến các kế hoạch mới,những vấn đề tờn tại cần khắc phục.
- Các trưởng phòng ban cũng phải họp với ban quản lý dự án 1 t̀n mợt lần vào chiều thứ 2 để
báo cáo tiến đợ,% cơng việc cũng như những khó khăn cần hỡ trợ để cơng việc của các phòng
ban được thực hiện mợt cách tḥn lợi .
- Ngoài ra các thành viên vẫn có thể liên lạc trực tiếp bàng điện thoại 24/24 hoặc email khi có
việc cần thiết cần xử lý gấp mà khơng cần đợi đến c̣c họp.
XI . MỨC ĐỢ THÀNH CƠNG CỦA DỰ ÁN
1 . Đánh giá sơ bộ về thị trường:
- Tình hình thị trường bất động sản sau một thời gian suy giảm và đóng băng vào năm
2008 dự kiến sang năm 2013 có xu hướng tăng trưởng trở lại cùng với xu hướng phục
hồi của nền kinh tế, đặc biệt là việc nóng lên của thị trường chứng khốn. Dự kiến trong
thời gian tới xu hướng này vẫn tiếp tục.
- Do đó, việc quyết định đầu tư vào dự án khách sạn The Sen Hotel trong giai đoạn này là
phù hợp và có cơ sở để đạt được hiệu quả đầu tư tốt.
2. Đánh giá dự án khách sạn The Sen Hotel:
- Dự án khách sạn The Sen Hotel đã được hình thành trong một giai đoạn vài năm trước
đây. Nhưng do tình hình chung của thị trường bất động sản nên dự án này đã được trì
hỗn trong một thời gian.
- Dự án khách sạn The Sen Hotel đã được thực hiện xong các phần quan trọng là đầu tư
vào quyền sử dụng đất, san lấp mặt bằng và chuẩn bị các thủ tục về dự án. Tất cả các
HVTH: VŨ Q́C TH̀N Page 23

23
Dự án đầu tư xây dựng khách sạn The Sen Hotel
hạng mục này đều được đầu tư bằng vốn tự có của chủ đầu tư. Nó là cơ sở quan trọng
cho việc đảm bảo hiệu quả cũng như tính an tồn của việc đầu tư vào dự án.
- Khách sạn The Sen Hotel tọa lạc tại số 76 - 78 Nguyễn Thị Minh Khai - một trong
những trục đường chính của thành phố, đối diện nhà văn hố Thanh Niên. Gần các điểm
thu hút du lịch như dinh Thống Nhất, Bảo tàng chứng tích chiến tranh, chợ Bến Thành…
Vì vậy, đây là địa điểm rất phù hợp để phát triển dự án khách sạn.
3. Hiện trạng của dự án:
- Qui mơ khu đất: 989,4m
2
, trong đó diện tích được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất là
989,4m
2
, diện tích đất phù hợp qui hoạch là 989,4m
2
- Đã đầu tư bằng vốn tự có 200.000.000 đồng vào quyền sử dụng đất.
- Các thủ tục về đầu tư đã được thực hiện đầy đủ (đã có Chứng nhận quyền sử
dụng đất, giấy phép xây dựng, đánh giá tác động mơi trường, phương án phòng
cháy chữa cháy, thỏa thuận qui hoạch, ý kiến về kiến trúc xây dựng…)
- Qui mơ xây dựng:
+ Diện tích đất xây dựng: 543.5m
2
+ Số tầng: 18 tầng lầu + 1 tầng sân thượng+ 1 tầng lửng + 3 tầng hầm .
+ Tổng diện tích sàn xây dựng: 14,259.95 m2
+ Tổng số phòng : 180 phòng.
4. Chi tiết xây dựng:
HVTH: VŨ Q́C TH̀N Page 24
24
Dửù aựn ủau tử xaõy dửùng khaựch saùn The Sen Hotel

5. Khai toan kinh phi õu t
1. Tng vn u t : 1.139.101.295.400
Giỏ tr t : 439.000.000.000
Giỏ tr xõy dng (MMTB + XD) : 628.804.070.400
Tr lói vay ngõn hng trong thi gian xõy dng : 71.297.225.000
2. Ngun vn u t : 1.139.101.295.400
Vn t cú : 400.101.295.400
Vn vay di hn Ngõn hng : 500.000.000.000
Vn vay c ụng : 239.000.000.000
3. Phõn tớch chi phớ vn u t cho xõy dng
Tng giỏ tr xõy dng (MMTB + XD :
628.804.070.400
trong ú:
HVTH: VU QUễC THUN Page 25
25