Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Tập đoàn Vingroup Công ty CP (Vingroup)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
VIỆN NGÂN HÀNG- TÀI CHÍNH
*****
CHUYÊN ĐỀ
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TẬP ĐOÀN VINGROUP
- CÔNG TY CỔ PHẦN
SINH VIÊN: TRẦN THANH HUYỀN
MSV: BH211087
LỚP: TCDN 21.35
GVHD: THS. NGUYỄN THỊ THÙY DƯƠNG
Hà nội, tháng 05 năm 2012
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• Vingroup: Tập đoàn Vingroup- Công ty cổ phần
• Tập đoàn Vingroup- Công ty cổ phần: Tập đoàn Vingroup- Công ty CP
• GDP: Tổng sản phẩm quốc nội (Gross domestic product)
• BĐS: Bất động sản
• ODA: Vốn hỗ trợ phát triển chính thức (Official Development Assistant)
• KLV ĐTTH: Khối lượng vốn đầu tư thực hiện
• CPXD: Chi phí xây dựng
• CPTB: Chi phí thiết bị
• CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng
• CPQL: Chi phí quản lý
• CPTV: Chi phí tư vấn
• CP ≠: Chi phí khác
• TTTM: Trung tâm thương mại
• DT: Doanh thu

• LN: Lợi nhuận
• NLSX: Năng lực sản xuất
• NNS: Nộp ngân sách
• LD: Lao động
• CP: cổ phần
• CBRE: tên công ty bất động sản xuyên quốc gia (CB Richard Ellis Group,
Inc)
• TB: trung bình
• TPCĐ: Trái phiếu chuyển đổi
• CBNV: Cán bộ nhân viên
• APEC: Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương (Asia-
Pacific Economic Cooperation)
• FDI: Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign direct investment)
• BIDV: Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam
• HOSE: Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh
• HaSTC: Trung tâm giao dịch chứng khoán Hà Nội
2
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

MỞ ÐẦU
Kinh tế thế giới đã trải qua năm 2011 đầy sóng gió, với một loạt thách
thức như khủng hoảng nợ công nghiêm trọng tại khu vực đồng tiền chung châu
Âu, sức phục hồi "èo uột" của kinh tế Mỹ, đà tăng chậm lại của các nền kinh tế
phát triển mới nổi, tỷ lệ thất nghiệp, lạm phát cao, tình hình bất ổn chính trị và
thiên tai Năm 2012 được dự báo sẽ tiếp tục là năm khó khăn đối với nền kinh
tế thế giới.
Nền kinh tế Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng trên của nền kinh
tế thế giới. Trong năm 2011, nền kinh tế Việt Nam cũng có nhiều biến động: lạm
phát cao, thâm hụt ngân sách lớn, bong bóng của thị trường chứng khoán và thị

trường BĐS vỡ sau 1 thời gian bùng nổ. Theo dự đoán của các chuyên gia kinh
tế, dự báo tăng trưởng GDP của Việt Nam năm 2012 khả năng đạt từ 4,7% đến
6,5%, lạm phát có khả năng giữ ở mức một con số nhưng có thể đánh đổi với
tăng trưởng thấp. Thị trường BĐS cũng chịu nhiều tác động của sự biến động của
kinh tế. Trong năm 2011, thị trường BĐS rất trầm lắng. Từ những diễn biến của
thị trường BĐS năm 2011 khiến nhiều ý kiến cho rằng năm 2012 sẽ là thời của
BĐS hạng trung khi nhà đầu cơ rút dần và khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở
sẽ có cơ hội lớn để sở hữu loại hình này. Có một số chuyên gia kinh tế cho rằng
năm 2012 sẽ là năm chuyển dịch, tái cấu trúc và phần thị trường giá rẻ sẽ tăng
lên và nhà cao cấp sẽ giảm xuống.
Tập đoàn Vingroup- Công ty CP được thành lập ngày 03/05/2002, hoạt
động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó: kinh doanh BĐS, kinh doanh
khách sạn, cho thuê văn phòng là ngành kinh doanh chính. Trong những năm gần
Công ty đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn
có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ. Ðây là một thị trường có nhiều
tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư. Sự biến động của thị
trường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc thì lên “cơn sốt”
lúc thì lại “đóng băng”. Để có thể dự báo sự biến động của thị trường, từ đó đưa
ra những giải pháp thích hợp nhằm hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến
động thất thường của thị trường BĐS gây ra cho tình hình kinh doanh của Công
ty cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để
định hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm
3
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

yếu của thị trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh
BĐS.
Nhận thức được rõ tầm quan trọng của việc nghiên cứu xu hướng phát
triển của thị trường BĐS đối với sự phát triển của doanh nghiệp kết hợp giữa

kiến thức lý luận được tiếp thu ở nhà trường và tài liệu tham khảo thực tế, cũng
với sự giúp đỡ, hướng dẫn nhiệt tình của các anh chị của Tập đoàn Vingroup-
Công ty CP và cô giáo Nguyễn Thị Thùy Dương, em đã chọn chuyên đề “Giải
pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Tập đoàn Vingroup- Công ty CP
(Vingroup)”.
Rất hy vọng rằng đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của
Tập đoàn Vingroup- Công ty CP” mà em đã nghiên cứu và thực hiện dưới đây sẽ
đưa ra những cái nhìn chân thật nhất về tình hình hoạt động đầu tư kinh doanh
BĐS của Công ty và qua đó tìm ra được những hướng đi, những giải pháp đúng
đắn nhất.
Chuyên đề này ngoài phần mở đầu và kết luận gồm có các nội dung chính
sau:
Chương 1: Lý luận chung về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS
Chương 2: Thực trạng đầu tư kinh doanh BĐS tại Tập đoàn Vingroup- Công ty
CP
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS của Tập
đoàn Vingroup- Công ty CP
Kết luận - Kiến nghị
Tài liệu tham khảo
CHƯƠNG 1
4
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS)
VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
1.1 BĐS:
1.1.1 Khái niệm BĐS:
Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật
cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất

cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao
gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên
quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những
bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến
đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều
517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130
Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Đức…). Nhưng nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ
phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn
liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa
màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi
là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật
Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự
Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm
cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm
BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được
coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về
khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền
với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt,
liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra
khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến
giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan
gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
5

LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng
đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy
định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong
khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS
trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy
định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2 Đặc điểm của BĐS:
1.1.2.1 Tính cá biệt và tính khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất
đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính
khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất,
khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định
và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng
một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống
nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng
có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo
một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu
tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến
tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá
nhân
1.1.2.2 Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,

các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một
thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu
hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công
trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường
mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ
vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực
6
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không
thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến
hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới
thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực
tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan
đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách
sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở
phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do
đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể
sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa
dạng, không bao giờ cạn.
1.1.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể
bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng
các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ
đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
1.1.2.4 Tính thích ứng:

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng
của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc
thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác.
1.1.2.5 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, đòi hỏi chi
phí lớn và thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp
và tương xứng.
1.1.2.6 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng
hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc
gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại
đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh
v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.2 Thị trường BĐS
7
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

1.2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:
Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những
nghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày
nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tùy từng điều
kiện và giác độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác
nhau.
Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi,
mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ
và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái
niệm này.

Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ
thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán.
Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể
chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể.
Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: “thị trường là tổng thể các quan
hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và
các dịch vụ”. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất
của thị trường là giải quyết các quan hệ.
Như vậy, có thể nói rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản
trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị
trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng
hoá và dịch vụ được tính bằng tiền.
Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như
các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái
niệm sau đây về thị trường BĐS:
- Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá
trị của hàng hoá BĐS.
- Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với
thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
8
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

- Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS

gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư
vấn
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng
sau khi nghiên cứu và tổng hợp thì khái niệm về thị trường BĐS được định nghĩa
như sau: “Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có
liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan
đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà
ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển
hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS”.
Hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông
thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Điều đó thể hiện ở
những đặc điểm sau:
- Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của
thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác gồm có 4
giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều
(đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị
trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao
động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm.
- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập
trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. BĐS là một loại hàng hoá
cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập
quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi
địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính
địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải
rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở
vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được.
- Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch
về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các

vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai và nhà ở.
9
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

1.2.2 Vai trò và vị trí của thị trường BĐS:
Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh
hưởng của tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đến
nền kinh tế, thể hiện qua các mặt sau:
- Góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển: Đây là nơi gặp gỡ giữa cung và
cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng BĐS. Đó chính là nơi thực
hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh
doanh bản thân BĐS. Thị trường BĐS là nơi thực hiện chuyển hoá vốn từ hình
thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh BĐS). Khi thị trường BĐS
không được thông suốt, ngưng trệ sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn
luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những quá
trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn
nhanh sẽ tạo điều kiện cho tốt cho người kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúc
đẩy mạnh quá trình sản xuất.
- Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở
rộng quan hệ quốc tế: thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất
của các loại thị trường như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao
động, thị trường BĐS. Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự
phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và đó thị
trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo các
thị trường khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn cho đầu
tư phát triển; thị trường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho
thị trường BĐS nên cũng phát triển theo tương ứng. Trong thời kỳ hội nhập quốc

tế hiện nay, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Sự phát
triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài bằng cách
vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia
giao dịch BĐS trong nước, đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu
tư kinh doanh và có thể cư trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng
quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết nhau giữa các nước, giữa các dân tộc.
- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả
về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở
các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật
chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
10
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa
được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên
tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển
hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài
sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS
ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn
vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
- Phát triển thị trường BĐS sẽ huy động một nguồn vốn lớn tại chỗ: đây là
nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng
minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các
BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống
sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó
phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra.Theo thống kê kinh
nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế

chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển
đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản
thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc
biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử
dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở
hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: theo kinh nghiệm của các
nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị
hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp
ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất
là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về
quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng
và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với
tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong
tương lai.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách: do thị trường BĐS có quan hệ trực
tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị
trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động nên theo phân tích đánh giá của
các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng
lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 –
11
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công
trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan
trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà,

đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm
mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát
được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước.
Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính
thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo
giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên
dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu
bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn: Thị
trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị
trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt”
nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS
khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và
quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho
giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan
trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở.
- Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống của
nhân dân: thị trường BĐS trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính
sách về đất đai. Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quan
trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường BĐS phát triển
không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn
bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường Điều đó tác động
xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự
phát triển của BĐS, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và
các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp
phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội
ổn định hơn. Thực hiện hoạt động của thị trường BĐS ngầm trong những năm
qua nước ta đã chứng minh điều đó. Thị trường không có sự kiểm soát của Nhà
nước, nạn đầu cơ đất đai gia tăng đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lo
12

LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã
có biểu hiện tiêu cực.
- Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải
không ngừng nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất:
từ đó không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng
của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu
cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp công cộng Hơn nữa, nó còn
góp phần thoả mãn các yêu cầu về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc,
sinh hoạt Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự phát
triển của thị trương này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường
vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, nói chung là tác động tốt đến
sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua
đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.
- Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có
chính sách đất đai, chính sách về BĐS: chỉ thông qua hoạt động trên thị trường
đất đai, thị trường BĐS ta mới thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặc
biệt là đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan hệ
đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu thông qua
thị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của
các chính sách của hệ thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, Nhà nước sẽ đổi
mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách mà còn cả các công tác
quản lý đất đai, quản lý BĐS. Từ đó, khắc phục tình trạng thị trường ngầm về
BĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai.
1.2.3 Phân loại thị trường BĐS:
- Thị trường nhà ở và đất ở: Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng hoá BĐS đất đai, nhà ở, công trình xây
dựng, BĐS công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các BĐS dịch vụ

du lịch, thể thao đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trường
BĐS. Tuy nhiên, các giao dịch về BĐS chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đất
đai, nhà ở là phổ biến và mang tính chất chi phối hoạt động thị trường BĐS hiện
nay. Trong khi thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và đất diễn ra khá sôi
động, thị trường cho thuê nhà vẫn còn trầm lặng. Hiện nay thị trường nhà ở cho
thuê chủ yếu tồn tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ những
năm trước đây, thị trường nhà cho thuê đối với người nước ngoài, cho thuê nhà ở
đối với học sinh và lao động ngoại tỉnh. Nhìn chung các động lực kinh tế của thị
13
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

trường cho thuê nhà ở chưa có sức hấp dẫn đối với cả người cho thuê và người
cho thuê, do vậy các doanh nghiệp chưa quan tâm đi vào đầu tư phát triển nhà ở
cho thuê.
- Thị trường BĐS công nghiệp: Mặc dù trong những năm qua thị trường
đất ở và nhà hết sức sôi động luôn trong trạng thái cung nhỏ hơn cầu, song thị
trường đất đai, BĐS công nghiệp có phần ngược lại. Hiện nay, còn rất nhiều khu
công nghiệp đã được xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh song diện tích cho thuê
mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công nghiệp đã lấp đầy còn là thiểu số, một
số khu công nghiệp đã phê duyệt dự án đầu tư từ nhiều năm nay vẫn chưa khởi
động. Mặc dù việc đầu tư hạ tầng và cho thuê lại đất khu công nghiệp là do các
doanh nghiệp tự thực hiện, song Nhà nước vẫn giữ vai trò điều tiết hoạt động của
thị trường BĐS công nghiệp thông qua các chính sách cho thuê đất, thông qua
các công tác quy hoạch và các chương trình định hướng kêu gọi, thu hút các nhà
đầu tư. Tuy thị trường BĐS trong công nghiệp không sôi động, song những biến
động trên thị trường BĐS nhà ở và đất ở nhất là sự gia tăng giá nhà đất cũng gây
ảnh hưởng và có tác động trực tiếp đến việc thực hiện chính công tác đền bù
chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất công nghiệp.
- Thị trường BĐS trong nông nghiệp: Thị trường đất đai BĐS nông

nghiệp những năm gần đây cũng bắt đầu hình thành và phát triển nhờ sự ra đời
và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Nhà nước khuyến
khích người sản xuất nông nghiệp dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở
rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình
thức phát triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Trên thực tế các hoạt động
giao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tích tụ đất
đai cho phát triển kinh tế trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ chưa
mang sắc thái các hoạt động đầu tư và giao dịch BĐS nông nghiệp. Một số vùng
ven các khu đô thị, các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị
đô thị hoá các hoạt động giao dịch BĐS nông nghiệp diễn ra sôi động hơn nhưng
không vì mục đích phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái đầu cơ đất
đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển nhà
nghỉ, kinh doanh khu du lịch, dịch vụ.
- Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ: Thị trường cho
thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ đã bắt đầu xuất hiện và phát triển các
toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung đông các
văn phòng đại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài nước, các
14
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

tổ chức quốc tế. Một số công trình BĐS phục vụ kinh doanh thương mại, dịch vụ,
vui chơi giải trí cũng như đã được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh
doanh thương mại dịch vụ. Phần lớn nhà ở mặt đường thuộc khu vực trung tâm
của các thành phố đang trở thành nguồn cung BĐS trên thị trường cho thuê văn
phòng, công sở và dịch vụ. Mặc dù thị trường cho thuê công sở, văn phòng và
dịch vụ mới hình thành và phát triển còn ở quy mô nhỏ, phân tán, song đang có
nhiều tiềm năng phát triển nhanh và ổn định. Tuy nhiên, những biến động về thị
trường nhà ở và đất ở cũng có những tác động trực tiếp đến đầu tư, phát triển và
khai thác các nguồn bất động sẵn có tham gia vào thị trường BĐS cho thuê văn

phòng và dịch vụ. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường cho thuê BĐS văn
phòng, công sở và dịch vụ chủ yếu thông qua công tác quy hoạch và chính sách
cung cấp đất đai cho các hoạt động đầu tư BĐS tham gia vào nguồn cung trên thị
trường này.
1.3. Hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp
1.3.1 Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả kinh doanh BĐS
1.3.1.1 Kết quả đầu tư
a. Thị phần: Là phần thị trường tiêu thụ sản phẩm (BĐS) mà doanh nghiệp
chiếm lĩnh được. Chỉ tiêu này cho biết được khả năng cạnh tranh của một doanh
nghiệp để từ đó có các chiến lược, chủ trương hợp lý nhằm nâng cao hiệu quả
kinh doanh của doanh nghiệp. Thị phần được xác định bằng công thức:
1
i
i
n
i
i
q
TPDN
q
=
=
∑
Trong đó:
- qi: số sản phẩm mà doanh nghiệp i bán ra thị trường
- n: tổng số doanh nghiệp
b. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện là tổng số tiền đã chi ra để tiến hành các
hoạt động của công cuộc đầu tư, bao gồm: công tác xây dựng, công tác mua sắm
và lắp đặt thiết bị, công tác quản lý và chi phí khác. Chỉ tiêu này được dung làm
căn cứ để tính toán hiệu quả đầu tư sau này. Phương pháp xác định khối lượng

vốn đầu tư thực hiện qua công thức:
KLVĐTTH = CPXD + CPTB + CPGPMB + CPQL + CPTV + CP ≠
Trong đó:
15
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

- CPXD: Chi phí xây dựng, bao gồm: Chi phí xây dựng công trình, phá và
tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, san lấp mặt bằng, xây dựng công trình tạm, công
trình phụ trợ…
- CPTB: Chi phí thiết bị, bao gồm: Chi phí mua sắm thiết bị, đào tạo và
chuyển giao công nghệ (nếu có), vận chuyển, lưu kho, lưu bãi (nếu có), thuế và
bảo hiểm, lắp đặt thiết bị và thí nghiệm…
- CPGPMB: Chi phí giải phóng mặt bằng, bao gồm: Chi phí đền bù nhà
cửa, vật kiến trúc cũ, cây trồng trên đất, tái định cư…
- CPQL: Chi phí quản lý, bao gồm: Chi phí lập báo cáo đầu tư, tổ chức thi
tuyển thiết kế kiến trúc, thẩm định, lựa chọn nhà thầu, quản lý chất lượng, tiến
độ, tuyên truyền, quảng cáo.
- CPTV: Chi phí tư vấn, bao gồm: Chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng,
giám sát, lập hồ sơ mời thầu…
- CP ≠: Chi phí khác, bao gồm: Thẩm tra tổng mức đầu tư, rà phá bom
mìn, bảo hiểm công trình, di chuyển thiết bị thi công, đảm bảo an toàn giao thông
phục vụ công trình…
c. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm
- Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình, đối
tượng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập và hiện giờ đã kết thúc
quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng và có thể
đưa vào hoạt động được ngay cùng với lượng máy móc thiết bị đã được mua
sắm, lắp đặt và đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Tài sản cố định huy động chính là
sản phẩm của công cuộc đầu tư, ví dụ: bệnh viện, nhà cửa, Trung tâm thương mại

(TTTM), khách sạn…
- Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản
xuất, phục vụ của các tài sản cố định đã được huy động vào sử dụng để sản xuất
ra những sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ. Nói cách khác, năng
lực sản xuất phục vụ tăng thêm chính là công suất hoặc năng lực phát huy tác
dụng của các tài sản cố định đã được huy động, ví dụ như: số giường nằm của
một bệnh viện, hay số phòng của một trường học…
Giá trị tài sản cố định huy động được tính theo công thức:
F = Ivb + Ivr – C - Ive
Trong đó:
- Ivb: Vốn đầu tư được thực hiện ở các kỳ trước chưa được huy động
chuyển sang kỳ nghiên cứu (xây dựng dở dang đầu kỳ)
16
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

- Ivr: Vốn đầu tư được thực hiện trong kỳ
- C: Chi phí trong kỳ không tính vào giá trị tài sản cố định, bao gồm: chi
phí do các nguyên nhân khách quan như thiên tai, dịch họa… và giá trị khối
lượng được hủy bỏ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền
1.3.1.2 Hiệu quả đầu tư
a. Hiệu quả tài chính
• Doanh thu tăng thêm trên vốn đầu tư: phản ánh một đồng vốn bỏ ra sẽ thu
được bao nhiêu đồng doanh thu, được xác định bằng công thức:
1
DT
N
I
∆
=

Trong đó:
∆DT: Doanh thu tăng thêm
- I: Vốn đầu tư
• Lợi nhuận tăng thêm trên vốn đầu tư: cho biết thu được bao nhiêu đồng lợi
nhuận khi bỏ ra một đồng vốn đầu tư bỏ ra và phản ánh hiệu quả hoạt động
của doanh nghiệp, được xác định bằng công thức:
2
LN
N
I
∆
=
Trong đó:
∆LN: Lợi nhuận tăng thêm
I: Vốn đầu tư
• Hệ số huy động tài sản cố định của doanh nghiệp: phản ánh mức độ đạt được
kết quả cuối cùng trong tổng vốn đầu tư đã thực hiện và cho biết doanh
nghiệp có đầu tư dàn trải hay không, được tính qua công thức:
3
F
N
I
=
Trong đó:
F: Giá trị TSCĐ mới được đưa vào sử dụng trong kỳ
I: Vốn đầu tư
• Suất đầu tư của doanh nghiệp: phản ánh mức độ hao phí vốn cho một đơn vị
NLSX và cho phép đánh giá các biện pháp tiết kiệm trong hoạt động đầu tư,
được xác định:
17

LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

4
I
N
NLSX
=
∆
Trong đó:
I: Vốn đầu tư trong kỳ
∆NLSX: Năng lực sản xuất tăng thêm của doanh nghiệp trong kỳ
b. Nhóm chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội: Chỉ tiêu này phản ánh lợi ích của cộng
đồng, lợi ích của quốc gia được hưởng lợi từ dự án. Các chỉ tiêu này có thể trực
tiếp hoặc gián tiếp từ dự án, bao gồm: nhóm chỉ tiêu định lượng và nhóm chỉ tiêu
định tính.
• Nhóm chỉ tiêu định lượng
- Mức đóng góp cho NSNN được xác định:
5
NNS
N
I
∆
=
Trong đó:
∆NNS: Nộp ngân sách tăng thêm của doanh nghiệp
I: Vốn đầu tư
- Mức tiết kiệm ngoại tệ xác định bằng:
6
NTTT

N
I
∆
=
Trong đó:
∆NITT: Số ngoại tệ thực thu tăng thêm
I: Vốn đầu tư
- Số chỗ làm việc tăng thêm được xác định:
7
LD
N
I
∆
=
Trong đó:
∆LD: Số lao động tăng thêm
I: Vốn đầu tư
• Nhóm chỉ tiêu định tính
- Nâng cao tính cạnh tranh của nền kinh tế
- Nâng cao trình độ, tay nghề của người lao động.
- Nâng cao thu nhập của người lao động.
18
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

− Đáp ứng các mục tiêu trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất
nước.
− Nâng cao chất lượng môi trường quanh dự án…
1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS
Giá cả BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị

trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu
thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Có 3 nhóm nhân tố tác động
ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với hiệu quả đầu tư kinh doanh
BĐS nói chung, cụ thể là:
a. Nhóm các yếu tố tự nhiên:
o Vị trí của BĐS: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí
tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói
trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS
nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS
nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS
nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị
cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu
thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
o Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và
diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân
cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện
tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
o Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
o Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến
giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất
có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp,
nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
19
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

o Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: Nếu hai BĐS có giá xây dựng
như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn
và ngược lại.
o Tình trạng môi trường:Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
o Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc
nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
b. Nhóm các yếu tố kinh tế:
o Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS:Mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
o Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Ví dụ như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
c. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
- Tính hữu dụng của BĐS
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
d. Các yếu tố về tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có. Ngoài ra
còn có các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS:
Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất,
sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu
vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)
e. Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà
nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của
thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên

ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp như:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
+ Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
20
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao
đất, cho thuê đất.
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
+ Chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
f. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
- Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực.
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực.
- Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với các
vùng khác.
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
- Mức độ lạm phát chung.
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng.
g. Các yếu tố xã hội: Các yếu tố này cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một
khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ
học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt

khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình
độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng
đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức
khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình,
xã hội của những người đang chung sống… những vấn đề liên quan đến
thuyết phong thủy cũng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
Nghiên cứu cơ sở lý luận về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS trong điều
kiện nền kinh tế thị trường hiện nay chương 1 của Luận văn đã khái quát được
các vấn đề sau:
Trên cơ sở hệ thống hoá những khái niệm về BĐS, đặc điểm BĐS và thị
trường BĐS của các nhà nghiên cứu trước đó, chuyên đề đã xây dựng khái niệm
khoa học về BĐS và các vấn đề liên quan đến BĐS, làm rõ bản chất và vai trò
của BĐS. Chuyên đề đã phân tích, làm rõ sự cần thiết phải nghiên cứu BĐS trong
điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay, mục tiêu cũng như yêu cầu và nội dung
BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS.
21
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

Từ lý luận chung về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, chuyên đề đã
nghiên cứu, làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản BĐS và hoạt động kinh doanh
BĐS trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay. Chuyên đề đã trình bày một
cách có cơ sở khoa học về BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS, phân tích những
nhân tố ảnh hưởng BĐS và hoạt động kinh doanh BĐS. Đây là một trong những
tiền đề quan trọng để phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
đầu tư kinh doanh BĐS của Vingroup trong chương sau.
22
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
TẠI TẬP ĐOÀN VINGROUP
2.1Khái quát về Tập đoàn Vingroup
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển:
Tập đoàn Vingroup được thành lập sau sự kiện sáp nhập của 2 công ty
BĐS hàng đầu của Việt Nam: Công ty Cổ phần Vincom (Vincom) và Công ty Cổ
phần Vinpearl (Vinpearl) vào tháng 1/2012 với tổng số vốn điều lệ lên gần 5.500
tỷ đồng.
Công ty đã thông qua chiến lược xây dựng và phát triển với 4 nhóm
thương hiệu: Vincom (BĐS), Vinpearl (Du lịch – giải trí), Vincharm (Chăm sóc
sắc đẹp và sức khoẻ), Vinmec (Dịch vụ y tế chất lượng cao).
2.1.1.1 Quá trình phát triển của Công ty CP Vincom:
Công ty Cổ phần Vincom tiền thân là Công ty Cổ phần Thương mại Tổng
hợp Việt Nam, được chính thức thành lập vào ngày 3/5/2002 tại Hà Nội. Vincom
hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, kinh doanh dịch vụ BĐS,
TTTM và là chủ sở hữu của các dự án quy mô trên khắp các thành phố trên cả
nước như: Tổ hợp dự án Vincom Center Hà Nội, Vincom Center TP.HCM,
Royal City, Times City, Vincom Village,…
Được thành lập vào tháng 05/2002 với vốn điều lệ ban đầu là 196 tỷ đồng.
Dự án đầu tiên của công ty là xây dựng và quản lý khu TTTM - Dịch vụ - Văn
phòng cho thuê tại 191 Bà Triệu, Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội (Tòa nhà Vincom
Center Hà Nội).
- Tháng 11/2004: Vincom Center Hà Nội chính thức đi vào hoạt động,
góp phần xây dựng văn hóa mua sắm hiện đại của thủ đô. Tháng 08/2009: Với sự
kiện đưa TTTM Vincom II tại Vincom Center Hà Nội đi vào hoạt động, Vincom
đã khẳng định TTTM Vincom Center Hà Nội là một trong những TTTM lớn nhất
Việt Nam, là “Thiên đường mua sắm của Việt Nam”.
- Vào quý 4/2009, Công ty hoàn tất việc xây dựng và bàn giao các căn hộ
cao cấp tại Khu căn hộ Vincom Center Hà Nội, chính thức khẳng định vị trí hàng

đầu trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam.
- Công ty CP Vincom là doanh nghiệp Việt Nam đầu tiên phát hành thành
công 100 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế niêm yết tại Sở Giao dịch
Chứng khoán Singapore.
23
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

- Tháng 04/2010: Tổ hợp văn phòng và TTTM của Vincom Center B TP.
Hồ Chí Minh bắt đầu đi vào hoạt động.
- Tháng 02/2011: Khai trương Vincom Real Estate Trading Center - Sàn
giao dịch BĐS mới mang tiêu chuẩn quốc tế tại Tầng 4, Tòa nhà Vincom Center
Hà Nội, 191 Bà Triệu, Hà Nội.
- Tháng 03/2011: Công bố hình thành chuỗi TTTM lớn và đẳng cấp nhất
Việt Nam mang thương hiệu Vincom: Vincom Center và Vincom Mega Mall,
được xây dựng tại khắp các đô thị lớn của Việt Nam.
- Tháng 6/2011: 100 triệu đô la Mỹ TPCĐ Quốc tế của Công ty phát hành
năm 2009 đã được chuyển đổi thành cổ phiếu hoặc tất toán.
- Tháng 10/2011: Công bố sáp nhập công ty CP Vinpearl vào Công ty CP
Vincom.
- Tháng 11/2011, đã bàn giao biệt thự Vincom Village (đã hoàn thiện
phần thô) cho chủ đầu tư và Bàn giao mặt bằng TTTM Vincom Center Long
Biên cho khách thuê.
- Tháng 12/2011: khai trương TTTM Vincom Center Long Biên Hà Nội –
Vincom Village và chuyển toàn bộ trụ sở Công ty về Vincom Village – Long
Biên – Hà Nội. Sự kiện này đã đánh dấu một bước phát triển mới của Công ty.
2.1.1.2 Quá trình phát triển của Công ty CP Vinpearl:
Công ty Cổ phần Vinpearl (Vinpearl) tiền thân là Công ty TNHH Đầu tư
Phát triển Du lịch Thương mại và Dịch vụ Hòn Tre, được thành lập ngày
25/07/2001 tại Nha Trang – Khánh Hòa. Vinpearl hoạt động chủ yếu trong lĩnh

vực đầu tư, kinh doanh dịch vụ du lịch, BĐS và là chủ sở hữu của các dự án quy
mô trên khắp các thành phố du lịch trên cả nước như: Khu liên hợp nghỉ dưỡng,
giải trí biển đảo 5 sao đẳng cấp quốc tế tại đảo Hòn Tre, thành phố Nha Trang
với các công trình: Công viên giải trí Vinpearl Land, Khách sạn 5 sao Vinpearl
Resort Nha Trang, Khách sạn Vinpearl Luxury Nha Trang, Sân gôn 18 lỗ bên
biển tuyệt đẹp (Vinpearl Golf Club); Khách sạn đẳng cấp 5 sao cộng Vinpearl
Luxury Đà Nẵng (Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng),…
- Dự án đầu tiên Vinpearl xây dựng là khu khách sạn 5 sao Vinpearl
Resort Nha Trang (Khách sạn 5 sao Hòn Ngọc Việt). Năm 2002, Công ty triển
khai xây dựng giai đoạn I của dự án Khách sạn Vinpearl Resort Nha Trang với
tổng số vốn đầu tư ban đầu là 430 tỷ đồng và năm 2003 đã khai trương khách sạn
5 sao Vinpearl Resot Nha Trang, đưa 225 phòng nghỉ theo chuẩn 5 sao vào hoạt
động.
24
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Sinh viªn: TrÇn Thanh HuyÒn

- Tháng 12/2003: Khai trương Khu vui chơi giải trí Vinpearl Land, đưa
Hòn Tre khô cằn trở thành một đảo ngọc Vinpearl lộng lẫy – biểu tượng mới về
sức vươn lên mạnh mẽ của du lịch Nha Trang – Khánh Hoà nói riêng và du lịch
Việt Nam nói chung.
- Từ năm 2004 – 2005, Vinpearl đã khai thác hiệu quả dự án khách sạn
Vinpearl Resort Nha Trang và khu vui chơi giải trí Vinpearl Land. Phối hợp với
các đơn vị tư vấn và quản lý nước ngoài trong việc quản lý hoạt động kinh doanh
và dịch vụ để tiếp thu và học hỏi nhanh nhất cung cách quản lý tiên tiến của
phương Tây.
- Năm 2006: đăng cai tổ chức Vòng Chung kết Hoa hậu Việt Nam 2006
tại khu Công viên giải trí Vinpearl Land.
- Tháng 10/2006, Công ty đã tổ chức thành công Hội nghị cấp bộ trưởng
và thứ trưởng ngành tài chính - du lịch, nằm trong khuôn khổ Hội nghị APEC và

cuộc thi Phụ nữ Thế kỷ 21, Sao Mai điểm hẹn, Duyên dáng Việt Nam 16.
- Ngày 10/3/2007 đã khánh thành Cáp treo Vinpearl - cáp treo vượt biển
dài nhất thế giới với chiều dài 3, 2 km, nối liền từ cảng du lịch Phú Quý vào Đảo
Hòn Tre. Đây là biểu tượng của ngành du lịch Nha Trang và là điểm đến hấp dẫn
du khách mỗi khi đến thăm thành phố biển Nha Trang xinh đẹp.
- Năm 2007, Công ty khai trương thêm khu khách sạn mới Deluxe –
Vinpearl Resort Nha Trang, nâng tổng số phòng nghỉ tiêu chuẩn 5 sao lên lên
485 phòng và tổ chức thành công cuộc thi Hoa hậu Thế giới người Việt lần thứ
nhất tại Vinpearl Nha Trang, đưa thương hiệu Vinpearl phát triển một cách bền
vững, trở thành hòn đảo của “sắc đẹp” và sự kiện.
- Ngày 31/1/2008, Vinpearl chính thức trở thành công ty đại chúng niêm
yết trên sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh với mã VPL, trở
thành cổ phiếu “vua” của ngành du lịch và nằm trong top 10 công ty có giá trị
vốn hóa lớn nhất thị trường.
- Ngày 28/5/2011, Công ty đã khai trương và đưa vào hoạt động khu nghỉ
dưỡng Vinpearl Luxury Nha Trang đẳng cấp 5 sao cộng và sân Golf biển đảo đầu
tiên Vinpearl Golf. Đây là sự kiện đánh dấu việc hoàn thiện cơ bản các hạng mục
dự án trong tổ hợp Vinpearl Nha Trang - tổ hợp du lịch đầu tiên mà Vinpearl dày
công vun đắp trong suốt một thập kỷ.
- Ngày 3/7/2011, sự kiện khai trương khu nghỉ dưỡng đặc biệt cao cấp
Vinpearl Luxury Đà Nẵng, đánh dấu bước tiến quan trọng trong chiến lược phát
triển chuỗi dự án mang thương hiệu Vinpearl trên toàn lãnh thổ Việt Nam và là
25
LỚP TCDN 21.35 MSV: BH 211087