Đề Tài XÂY DỰNG CÁC CĂN CỨ VÀ CÁC bước tiến hành tính toán suất vốn đầu tư TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

KHOA CƠNG TRÌNH
  
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI
TIỂU LUẬN MÔN HỌC
PHÂN TÍCH CHI PHÍ TRONG XÂY DỰNG NÂNG CAO
Đề Tài
XÂY DỰNG CÁC CĂN CỨ VÀ CÁC BƯỚC
TIẾN HÀNH TÍNH TỐN SUẤT VỐN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG CỦA SUẤT VỐN ĐẦU TƯ
• Khái niệm, ý nghĩa và vai trò của suất vốn đầu tư
• Là chi phí mỗi đơn vị năng lực sản xuất, sử dụng phục vụ ( thiết kế ) của công trình.
• Tổng mức đầu tư = công suất sử dụng ( thiết kế ) * suất vốn đầu tư.
• Là một trong những phương pháp xác định tổng mức đầu tư ( thiết kế cơ sở, đơn giá tổng
hợp, suất vốn đầu tư, dự án tương tự…), phân tích đánh giá hiệu quả đầu tư và quản lý chi phí đầu
tư xây dựng công trình.
• Đơn giản dễ áp dụng.
• Nhược điểm : không chính xác, không đánh giá được hết các nhân tố ( kiểu dáng phương
pháp thi công )
1. Khái niệm
- Là chi phí để tạo ra tài sản cố định tính trên đơn vị năng lực qui ước mới tăng được
đưa vào sản xuất, sử dụng ổn định trong điều kiện bình thường.
- Công thức tổng quát :
N
S
V
=
Trong đó :
S : suất vốn đầu tư xây dựng cơ bản của công trình, tính cho một đơn vị năng
suất hay năng lượng phục vụ.
V : vốn đầu tư xây dựng công trình.

N : công suất hay năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế.
2. Ý nghĩa
- Nội dung chit tiêu suất vốn đầu tư xây dựng công trình bao gồm các chi phí cần thiết
cho việc xây dựng mua sắm và lắp đặt thiết bị, quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng và các
khoản chi phí khác. Các chi phí này được tính cho một đơn vị sản xuất howacj phục vụ cho
thiết kế công trình thuộc dự án.
- Nội dung chi phí trong chỉ tiêu suất vốn đầu tư xây dựng công trình bao gồm chi phí
cho một số công tác như :
+Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có )
• Chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất; Chi phí thực hiện tái định cư
có liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng; Chi phí sử dụng đất như chi phí thuê đất trong
thời gian xây dựng, chip phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
• Chủ đầu tư có trách nhiệm lập phương án và xác định chi phí trình cấp có thẩm quyền
phê duyệt để tổ chức thực hiện công việc này.
+Đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường (nếu
có ): nhà tạm để ở và điều hành thi công tại hiện trường, công trình phụ trợ phục vụt thi
công, điện nước, đường thi công
+Chi phí thiết bị bao gồm:
• Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ ( gồm cả thiết bị tiêu chuẩn cần thiết, gia công )
và chi phí đào tào và chuyển giao công nghệ ( nếu có).
• Chi phí vận chuyển, chi phí lưu kho, lưu bãi, chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại kho bãi
ở hiện trường, thuế và phí bảo hiểm thiết bị công trình.
• Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh ( nếu có).
+Lãi vay trong thời gian thực hiện dự án ( đối với các dự án có sử dụng vốn vay )
• Lãi vay của chủ đầu tư trong thời gian xây dựng thông qua hợp đồng tín dụng hoặc
hiệp định vay vốn
+Vốn lưu động ban đầu ( đối với các dự án sản xuất kinh doanh ).
+ Chi phí quản lý dự án: chi phí quản lý chung của dự án, chi phí tổ chức thực hiện
công tác, chi phí thẩm định hoặc kiểm tra thiết kế, tổng dự toán, dự toán xây dựng công
trình, chi phí lập hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu

+Chi phí dự phòng của dự án đầu tư:
• Là khoản chi phế để dự trù cho các khối lượng phát sinh các yếu tố trượt giá và những
công việc chưa lường trước được trong quá trình thực hiện dự án.
• Đây chính là cơ sở để xem xét, đánh giá chỉ tiêu suất vốn đầu tư thức tế, trên cơ sở đó
hoàn thiện nội dung và phương pháp xác định để chỉ tiêu suất vốn đầu tư thể hiện đúng mục
đích, vai trò của nó trong việc xác định giá xây dựng ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
→ Trường hợp sử dụng chỉ tiêu suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư cho các
công trình cải tạo, mở rộng, nâng cấp hoặc công trình có yêu cầu dặt biệt về công nghệ thì
trong tính toán phải có sự điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp
3. Vai trò
- Khi sử dụng các chỉ tiêu suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư của dự án ngoài
việc phải ính bổ sung các chi phí cần thiết để thể hiện các công thì cần có thêm những điều
chỉnh sau :
+ Mặt bằng giá đầu tư và xây dựng công trình tại thời điểm lập dự án có sự thay đổi so
với thời điểm ban hành tập suất vốn đầu tư này.
+ Có sự khác nhau về đơn vị đo năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình đ được
xác định theo thiết kế cơ sở với đơn vị đo được sử dụng trong tập suất vốn đầu tư.
+ Qui mô năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình xác định yheo thiết kế cơ sở
của dự án hác với qui mô năng lực sản xuất hoặc phục vụ của công trình đại diê được lựa
chọn tronh danh mục tập suất vốn đầu tư.
+ Công trình có những yêu cầu đặc biệt về gia cố nền móng công trình hoặc xây dựng
các công trình kỹ thuật hạ tầng.
• Phân loại suất vốn đầu tư
- Phân loại theo loại hình công trình.
- Phân loại theo hình thức đầu tư.
- Phân loại theo thành phần chi phí.
• Phương pháp và các bước tiến hành tính toán suất vốn đầu tư
- Một số quan điểm cơ bản.
- Các căn cứ tính toán suất vốn đầu tư.
- Các bước tiến hành tính toán.

• Một số quan điểm tính toán chỉ tiêu suất vốn đầu tư :
- Quan điểm đầu tư có mục tiêu :
• Quan điểm này trước hết xác định đối tượng để tính toán vốn đầu tư.
• Yều cầu đảm bảo cho tài sản cố định phát huy đầy đủ năng lực theo dự định kế hoạch.
Trong thực tế nhiều năm qua tình trạng chi phí thực tế vượt mức vốn dự kiến và các công
trình xây dựng không phát huy được đầy đủ công suất trở nên rất phổ biến.nguyên nhân phổ
biến là chưa tính hết các chi phí cần thiết cho hạng mục chính và các hạng mục phục vụ
trong quá trình dự liệu kế hoạch để đạt được mục tiêu.
• Mục tiêu cuối cùng là các lợi ích kinh tế xã hội.một mục tiêu cụ thể đòi hỏi một khoản
đầu tư nhất định bao gồm tất cả các chi phí tạo ra các tài sản cố định cần thiết để đạt mục
tiêu đấy và vốn đầu tư phải được xác định phù hợp với mục tiêu này.
- Quan điểm đầu tư có hiệu quả :
• Là tạo ta tài sản cố định để nhận được lợi ích từ việc khai thác, sử dụng các tài sản cố
định đó. Các tài sản đầu tư phải mang lại lợi ích kinh tế nhất định và các lợi ích đó phải
tương xứng với vốn đầu tư đã bỏ ra tức là lợi ích thu được phải lớn chi phí bỏ ra.
• Hiệu quả của mỗi đối tượng đầu tư là sự đối sách giữa lợi ích thu được với chi phí bỏ
ra.nhưng giá trị của lợi ích ( kết quả đầu tư ) phụ thuộc không những chất lượng và khả năng
khai thác của cá tài sản cố định mà còn phụ thuộc vaofnhu cầu tiêu thụ ( sử dụng) và giá tị
các sản phẩm.vì vậy cần có sự cân nhắc và tính toán trong khi xac định xuất vốn cho một đối
tượng đầu tư.
- Quan điểm tiến bộ : chỉ tiêu suất vốn đầu tư với vai trò phục vụ kế hoạch và quản lý
đầu tư xây dựng cơ bản trước hết là chi tiêu tiến bộ như sau :
• Phải đảm bảo sự hợp lý về các giải pháp công nghệ, kết cấu, kỹ thật của các đối tượng
xây dựng.
• Phải kể các yếu tố biến đổi theo thời gia xu thế phát triển của cach mạng khoa học kỹ
thuật về công nghệ va ảnh hưởng cua chúng tới ác đối tượng đầu tư.
• Phải tính toán trong điều kiện mức độ khai thác sử dụng các tài sản đầu tư cao nhất.
- Quan điểm ổn định tương đối ( đông) : quan điểm này đòi hỏi xác định chỉ tiêu suất
vốn đầu tư thích hợp với việc sử dụng nó trong công tác kế hoạch và quản lý đầu tư. Thiếu
sự ổn định sẽ gây cản trở cho công tác kế hoạch hóa. Quan điểm đòi hỏi phải phân tích các

yếu tố cấu thành vốn đầu tư và xây dựng phương pháp xác định chỉ tiêu này cho phép điều
chỉnh thuận lợi trong quá trình sử dụng. Sự thay đổi suất vốn đầu tư phụ tuộc các yếu tố sau :
• Giải pháp công nghệ kỹ thuật và xây dựng.
• Địa điểm xây dựng.
• Mức giá vật tư thiết bị.
• Trình độ tổ chức quản lý.
• Diều kiện hoạt động phụ thuộc các yếu tố sau :
 Chi phí xây dựng nhà , xưởng, công trình và lắp đặt các tiết bị công nghệ.
 Chi phí cho việc tổ chức quản lý quá trình thực hiện đầu tư kể cả các chi phí
chuẩn bị đầu tư.
→Những yếu tố này cũng thường xuyên biến đổi theo vị trí và thời gian thực hiện
đầu tư do sự thay đổi điều kiện xây dựng và giá cả.Do vậy đặt ra vấn đề nghiên cứu
một phương pháp thích hợp tính toán chỉ tiêu cơ sở co phép vận dụng linh hoạt trong
điều kiện có sự thay đổi về không gian và giá cả tại mỗi thời điểm.
- Quan điểm thị trường : thị trường có tác đông trức tiếp đến cả đầu vào lẫn đầu ra
đối với mỗi dự án. Tác động đến nguồn cung cấp kinh phí đầu tư và quá trình thực
hiện đầu tư. Diều này làm ảnh hưởng rất lớn đến chi phí và làm thay đổi đáng kể
suất vốn đầu tư.
4. Các căn cứ tính toán suất vốn đầu tư
- Lựa chọn danh mục công trình ; đảm bảo tính xác định của từng danh mục ( đối
tượng đầu tư) , cụ thể hóa các danh mục đầu tư, mở rộng và lựa chọn đối tượng đầu tư, đa
dạng hóa các loại hình đầu tư đảm bảo phù hợp với các hoạt động đầu tư.
- Các căn cứ xác định suất vốn đầu tư : suất vốn đầu tư được tính trên cơ sở dự toán.
- Hồ sơ tài liệu.
5. Các bước tiến hành xác định suất vốn đầu tư
• Giai đoạn 1 : Giai đoạn xác định danh mục các công trình xây dựng và thu thập số liệu ác
công trình xây dựng bao gồm các phần việc sau :
• Xác định phạm vi, thời gian cần điều tra, khảo sát và thu thập số liệu của các công trình xây
dựng.
• Liệt kê danh mục các công trình đã và đang xây dựng thuộc loại hình công trình đã lựa chọn.

• Điều tra, khảo sát và thu thập các số liệu, tài liệu cúa các công trình xxaay dựng đã lựa chọn
theo mẫu điều tra.
• Giai đoạn 2 : giai đoạn xử lý số liệu và xuất vốn đầu tư. Việc tính tians và xử ls các số liệu
để xác định suất vốn đầu tư công trình xây dựng phụ thuoccj vào nguồn số liệu và loại hồ sơ tài liệu
thu thập được từ giai đoạn 1.
• Giai đoạn 3 : hoàn thiện kết quả tính toán suất vốn đầu tư công trình lựa chọn sau khi đã xử
lý và tính toán xong các chỉ tiêu suất vốn đầu tư công trình đã lựa chọn, công việc hoàn thành chỉ
tiêu suất vốn đầu tư bao gồm các bước sau :
• Bước 1 : tiến hành biên soạn suất vốn đầu tư
• Bước 2 : lấy ý kiến đóng góp trực tiếp của các tổ chức, chuyên gia về trị số, danh mục các
suất vốn đàu tư đã tính toán. Thu thập các ý kiếnđóng góp và chỉnh sửa, bổ sung lại suất vốn đầu tư
đã tính toán nếu tấy cần thiết.
• Bước 3 : so sánh các suất vốn đầu tư đã tính toán được với suất vốn đầu tư của các công
trình xây dựng tương tự đã ban hành hoặc công bố, nếu có thể so sánh được với các suất vốn đầu tư
của các công trình tương tự của các nước trong khu vực.
• Bước 4 : hoàn thiện lãi suất vốn đầu tư xây dựng
6.Xác định hiệu quả của dự án trong tính toán chỉ tiêu xuất vốn đầu tư.
• Xác địnht hời gian tồn tại của dự án : được xác định bằng giá tiêu thụ sản phẩm và chi phí
sản xuất.về mặt vật chất thời gian tồn tại của dự án tùy thuộc vào độ bền cơ lý của tài sản cố định
tức là mức độ hao mòn hữu hình của tài sản cố định. Dự án này sẽ chấm dứt khi các tài sản này
khonng có khả năng hoạt động do hao mòn hữu hình. Nhưng ở đây xác định thời gian là thời hạn
hợp lý về ích lợi xã hội tức là thời hạn đem lại hoạt động của dự án phải được xác định từ điều kiện
đảm bảo hiệu quả của dự án.
• Thời hạn của dự án được tính theo công thức sau :
1
( )
T
t
i
V

CD LD
L
H
T V V
=
≥
+
∑
Trong đó :
t
L
: lợi ích hằng năm trong quá trình vận hành dự án
T : thời gian tồn tại dự án
CD
V
: vốn cố định ( tổng chi phí đầu tư cơ bản)
LD
V
: vốn lưu đọng bình quân
V
H
: tỷ suất lợi nhuận vốn kinh doanh bình quân dự án
• Xác địnht hời gian hoàn thành dự án : là thời gian tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến
khi các thành phần của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng và biến động. Vì vậy
việc xác định hời gian hoàn thành dự án một cách chính xác là vô cùng quan trọng.
Thời gian hoàn thành dự án được xác định theo công thức sau :
0
(1 )
n
i

G G r
= +
Trong đó :
i
G
: giá sản phẩm tại năm i ( năm dự án vào hoạt động )
r : tỉ lệ lãi xuất dự kiến hằng năm
0
G
: giá sản phẩm tại anwm dự án bắt đầu hoạt động
n : thời gian hoàn thành dự án
Xác định mức độ công nghệ của dự án : người ta thường xác định mức độ công nghệ của
từng công trình nhờ việc phân tích hiệu quả của công trình sẽ đem lại trong quá trình vận
hành dự án.
Công thức xác định công nghệ của dự án sử dụng công thức sau :
1
0
K
K
K
=
Trong đó :

K
: hệ số sử dụng công nghệ
1
K
: mức độ công nghệ
0
K

: mức độ công nghệ trung bình mà thị trường chấp nhận
• Xác định tỉ suất lợi nhuận vốn : tỷ suất lợi nhuận này là một trong những yếu tố xác định chỉ
têu suất vốn đầu tư gắn liền với việc xây dựng và khai thác sử dụng các tài sản đầu tư cuối cùng là
đảm bảo hiệu quả vốn đầu tư.
Công thức tính toán
1 2
m m m
= +
Trong đó :
m
: tỉ suất lợi nhuận vốn ( tỉ suất doanh lợi )
1
m
: tỉ suất doanh lợi tối thiểu theo yêu cầu của người ( ngành ) đầu tư
2
m
: tỉ suất doanh lợi tối thiểu để thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác.
Với điều kiện
m r
≥
, trong đó
r
là lãi suất vốn bình quân của thời kỳ tồn tại dự án
• Xác định chỉ tiêu suất vốn theo kiến nghị :
1
(1 )
(1 )
n
i
t

i
V
r
S
Nx m
=
+
=
+
∑
S
: suất vốn đầu tư
i
V
: số vốn đầu tư cho công trình năm thứ i
m
: tỉ suất doanh loại
t : năm i ( năm bắt đầu dự án )
N: năng suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế
IV. Áp dụng phương pháp được hoàn thiện xác định suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà
cao tầng:
4.1. Lựa chọn dự án:
Với chính sách phát triển kinh tế đúng đắn của Đảng và Nhà nước, hiện nay tốc độ phát triền của
ngành xã hội ngày một nhanh, vì vậy tốc độ đô thị hóa cũng tang nhanh để có thể đáp ứng nhu cầu
của sự phát triền trong xã hội đặc biệt là việc xây dựng hệ thống các khu cư, nhà cao tầng là một
vấn đề hết sức cấp thiết, đặc biệt ở các vùng đô thị lớn như : Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải
phòng …vv.
Với vai trò vô cùng quan trọng như vậy, ciệc xây dựng khu chung cư đã và đang được Nhà nước
đặc biệt quan tâm, việc xây dựng các khu chung cư mới sẽ là yêu tố làm giảm sức ép về vấn đề hạ
tầng kỹ thuật vì dân số ngày mốt tang, tốc độ đô thị hóa ngày càng lớn.

Như vậy, với những gì đã phân tích ở trên, chuyên đề xin lựa chọn để tinh toán xuất vốn đầu tư cho
một công trình xây dựng nhà ở:………………………………….
4.2. Quá trình pha6nntich1, tính toán ốn đầu tư.
4.2.1. Nguồn số liệu.
Số liệu tính toán suất vốn đầu tư được lấy ra từ những tài liệu quyết toán vốn đầu tư, dự toán các chỉ
tiêu khái toán đã được thẩm định, theo mốt số Thông tư, Nghị định mới nhất của Bộ xây dựng, đảm
bảo tính hợp lý và hợp pháp: Chương II Nghị định số 16/2005/NĐ – CP ngày 07 tháng 02 năm
2005 của Chính phủ về việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình, mục 1 –
chương II – Nghị định 16/2005/NĐ – CP và việc thiết kế, dự toán xây dựng công trình, Thông tư số
04/2005/TT – BXD ngày 01 tháng 04 năm 2005 của bộ xây dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý
chi phí dự án đầu tư công trình v.v… và một số các TT, NĐ trong Luật xây dựng xuất bản năm
2005.
4.2.2 Tổng kinh phí của công trình nhà ở …………………………………………
Tổng kinh phí dự án:…………………….
Làm tròn :……………………
…………………………………………………………………………………………
4.2.3. Quy mô đầu tư:
Nhà ở bao gồm:
- Khu nhà: …… tầng
- Tầng 1->2: +…….phòng/tầng.
+ Diện tích: …… m
2
/1 phòng
- Tầng 3->….: + ……phòng/tầng.
+ Diện tích: …… m
2
/1 phòng
4.2.4. Phân tích, tính toán chi tiêu sức vốn đầu tư.
4.2.4.1. Sử dụng phương pháp hiện nay đang dung.
Tính theo công thức xác định vốn đầu tư.

V
S
N
=
S: Suất vốn đầu tư.
V: Tổng vốn đầu tư cho công trình.
N: Số m
2
sàn công trình.
Từ bảng I phần phụ lục ta có:
V=………………… (VNĐ)
Từ bảng 2 phần phụ lục:
V
S
N
=
=……………………….=……………….
 Suất vốn đầu tư bằng: ………………….VNĐ/m
2

4.2.4.2. Sử dụng phương pháp kiến nghị.
Tính toán theo công thức kiến nghị
(1 )
(1 )
n
i
t
t i
V
r

S
Nx m
=
+
=
+
∑
S: Suất vốn đầu tư.
Vi: Số vốn đầu tư cho công trình năm i
m: Tỉ suất doanh lợi
t = năm, i – năm bắt đầu dự án
N: Công suất hoặc năng lực phục vụ của công trình theo thiết kế
Xác định
(1 )
(1 )
n
i
t
t i
V
r
S
Nx m
=
+
=
+
∑
+ Thời gian xây dựng công trình là : 03 năm.
+ Số vốn xây dựng công trình hàng năm là:

Năm 1: …………………đồng.
Năm 1: …………………đồng.
Năm 1: …………………đồng.
+ Tỉ lệ lãi suất dự kiến năm là ( Tính theo lãi suất ngân hàng): …… %

(1 )
n
Vi
t
t i
r
=
=
+
∑
=……………
- Xác định tỷ suất doanh lợi: (m)
m = m
o
+ m
t
m
o
: Tỷ suất doanh lợi tối thiều của dự án ( lấy giá trị là 15%)
m
t
: Tỷ suất doanh lợi để thực hiện nghĩa vụ tài chính khác ( bằng 45% m
o)
 m = m
o

+ m
t
= 15% + 0.45 * 15% = …………….(%)
 Suất vốn đầu tư:
S=……………… (VNĐ/m
2
)
4.5. Kết luận.
Kết quả tính toán theo hai phương pháp cho thấy: Suất vốn đầu tư tính theo phương pháp kiến
nghị cùng với những điều kiện tính toán kèo theo cho giá trị suất vốn đầu tư nhỏ hơn so với tính
toán theo phương pháp hiện nay thực tế hiện nay đang sử dụng.
Mặc dù qua ví dụ tính toán cho thấy tính toán theo phương pháp kiến nghị cho ta suất vốn
đầu tư thấp hơn song điều này phụ thuộc vào những điều kiện tính toán đã đưa ra.