Hoàn thiện công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam - chi nhánh Cầu Giấy

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động tín dụng là nghiệp vụ quan trọng bậc nhất trong các hoạt động của ngân
hàng. Đối với hầu hết các ngân hàng, khoản mục cho vay chiếm quá nửa giá trị tổng
tài sản và tạo ra từ 1/2 đến 2/3 nguồn thu của ngân hàng đồng thời đây cũng là
nghiệp vụ ẩn chứa nhiều rủi ro nhất. Tình trạng khó khăn về tài chính của một ngân
hàng thường phát sinh từ các khoản cho vay khó đòi, bắt nguồn từ một số nguyên
nhân sau: Quản lý yếu kém, cho vay không tuân thủ nguyên tắc tín dụng, chính sách
cho vay không hợp lý và tình trạng suy thoái ngoài dự kiến của nền kinh tế. Không
có gì ngạc nhiên khi ta thấy thanh tra ngân hàng thường xuyên kiểm tra cẩn thận
danh mục cho vay. Hơn nữa, trong quá trình khách hàng sử dụng tiền vay, ngân
hàng không thể kiểm soát trực tiếp được các hoạt động. Một khoản vay dù được
đánh giá tốt nhưng vẫn hàm chứa một mức độ rủi ro nhất định, nằm ngoài khả năng
phân tích và giám sát của ngân hàng. Chính vì vậy một trong số các nguyên tắc cơ
bản của hoạt động cho vay, ngoài việc thẩm định đánh giá khách hàng và tính hiệu
quả của dự án đầu tư là cho vay có tài sản bảo đảm. Nguyên tắc có tài sản bảo đảm
trong cho vay không những nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng có hiệu quả vốn
vay, ý thức trả nợ đúng hạn của khách hàng mà còn là “sợi dây bảo hiểm” của Ngân
hàng đề phòng khi khách hàng xảy ra rủi ro nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh cho
ngân hàng. Vì vậy hiện nay hoạt động ngân hàng trên thế giới rất phát triển, nhưng
nguyên tắc bảo đảm tín dụng vẫn được duy trì và tôn trọng. Việc cấp tín dụng sẽ
cảm thấy yên tâm hơn rất nhiều nếu nó được bảo đảm bằng tài sản, nhất là các loại
tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao.
Công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản đóng một vai trò rất quan trọng trong hoạt
động kinh doanh tại các ngân hàng nhưng hiện nay, việc thực hiện vẫn còn một số
khó khăn, vướng mắc. Vì vậy, việc hoàn thiện công tác này tại các NHTM nói
chung cần phải được thực hiện như một biện pháp tạo đà để đẩy nhanh tiến trình
lành mạnh hoá hoạt động tài chính của các ngân hàng. Chính vì lý do đó, nên tác giả
đã chọn đề tài “Hoàn thiện công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Ngân hàng

TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Cầu Giấy” để nghiên cứu. Đề tài
được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận khoa học và thực tiễn hoạt động bảo đảm
tiền vay bằng tài sản tại BIDV Chi nhánh Cầu Giấy , từ đó đưa ra những giải pháp
và khuyến nghị để góp phần hoàn thiện nghiệp vụ cho vay có tài sản bảo đảm
trong thời gian tới.
2. Tình hình nghiên cứu
Cho đến nay một số luận văn cao học nghiên cứu về các biện phảm bảo đảm tiền
vay như:
Đề tài “Mở rộng hoạt động cho vay có tài sản đảm bảo tại Techcombank Thăng
Long” được cập nhật tại website Đề tài đã phân tích,
đánh giá tổng quan hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại, Thực trạng hoạt
động cho vay có TSĐB tại Techcombank Thăng Long, Giải pháp mở rộng hoạt
động cho vay có TSĐB tại Techcombank Thăng Long.
Đề tài “Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại các Ngân hàng thương mại cổ
phần Việt Nam” được cập nhật tại website Đề tài đã
đưa ra các lý luận về hoạt động cho vay có TSĐB tại các Ngân hàng thương mại,
những khó khăn và thách thức trong hoạt động cho vay có TSĐB tại các Ngân hàng
thương mại cổ phần ở Việt Nam.
Đề tài “Thực trạng bảo đảm tiền vay của khách hàng cá nhân tại Ngân hàng
thương mại cổ phần ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh”
được cập nhật tại website: Đề tài phân tích thực trạng
tài sản bảo đảm cho các khoản vay của khách hàng cá nhân tại Ngân hàng thương
mại cổ phẩn ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh và đề xuất các
giải pháp nâng cao chất lượng tài sản đảm bảo cho các nghĩa vụ vay vốn.
Cả 3 đề tài trên đều mới chỉ hệ thống được tổng quan hoạt động cho vay của Ngân
hàng thương mại, thực trạng hoạt động cho vay có tài TSĐB mà chưa đưa ra các
giải pháp hoàn thiện công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

- Đề tài đã hệ thống hoá và làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về công tác bảo


đảm tiền vay bằng tài sản tại NHTM.
- Phân tích và đánh giá thực trạng công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Ngân
hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Cầu Giấy, rút ra những ưu
điểm, tồn tại và hạn chế, tìm ra nguyên nhân chủ yếu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện nghiệp vụ cho vay có tài sản bảo đảm
tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Cầu Giấy.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận, thực tiễn hoạt động cho vay có
TSBĐ của NHTM.
Phạm vi nghiên cứu: Những vấn đề liên quan đến công tác bảo đảm tiền vay bằng
tài sản của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Cầu
Giấy.
Đánh giá hoạt động công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản của Ngân hàng TMCP
Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Cầu Giấy giai đoạn từ năm 2009 đến
6 tháng đầu năm 2012. Từ đó đề xuất một số giải pháp và đưa ra kiến nghị nhằm
hoàn thiện nghiệp vụ cho vay có tài sản bảo đảm tại Chi nhánh.
5. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài có sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học như: phương pháp thống
kê, phương pháp suy luận lôgíc kết hợp phương pháp khảo sát thực tiễn và phương
pháp chuyên gia.
6. Những đóng góp mới của luận văn
Đề tài được nghiên cứu với mong muốn có những đóng góp như sau:
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận khoa học và thực tiễn công tác bảo
đảm bằng tài sản trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh, từ đó đưa ra những giải
pháp và khuyến nghị để góp phần hoàn thiện công tác bảo đảm bằng tài sản tại
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Cầu Giấy trong thời
gian tới

Để tài được nghiên cứu theo phương pháp sau: Luận văn sử dụng tổng hợp các
phương pháp nghiên cứu khoa học kinh tế, từ các phương pháp duy vật biện chứng,


phương pháp duy vật lịch sử, phương pháp tổng hợp, so sánh, đến các phương pháp
thống kê, phương pháp toán và sự trợ giúp của kỹ thuật vi tính; đồng thời tham khảo
một số công trình nghiên cứu khác có liên quan để làm nổi bật kết quả nghiên cứu
của luận văn.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu
theo 3 chương sau:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về công tác bảo đảm tiền vay trong hoạt động
cho vay của Ngân hàng thương mại.
Chương này đề cập đến các vấn đề mang tính chất tổng quát như khái niệm về
TSBĐ, những vấn đề chung về TSBĐ trong cho vay tại NHTM, đây là nền tảng cơ
sở về TSBĐ để từ đánh giá thực trạng TSBĐ tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát
triển Việt Nam - Chi nhánh Cầu Giấy.
Chương 2: Thực trạng về công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Ngân hàng
TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Cầu Giấy .
Ở chương này nói về tình hình TSBĐ hiện nay tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và
Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Cầu Giấy, và những nhận xét về việc sử dụng và
xử lý TSBĐ tại chi nhánh.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Cầu Giấy. Từ
những đánh giá ở chương 2 tác giả xin đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để hoàn
thiện hơn nữa công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại Ngân hàng TMCP Đầu tư
và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Cầu Giấy.

CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC BẢO ĐẢM
TIỀN VAY TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Khái quát về tài sản bảo đảm tiền vay trong NHTM
1.1.1. Khái niệm bảo đảm tiền vay
Trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng thì rủi ro về tín dụng là rủi ro dẫn đến
tổn thất lớn nhất cho ngân hàng, vì vậy cần thiết phải thực hiện các biện pháp bảo
đảm tiền vay để thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi của khách hàng đi vay.
Hay có thể hiểu một số khái niệm liên quan đến bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng
như sau:
- Bảo đảm tiền vay: là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng
ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách
hàng vay.
- Cho vay có bảo đảm bằng tài sản: là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà
theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng
tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo
lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Đây chính là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn nợ
thứ nhất (bao gồm doanh thu và lợi nhuận trong cho vay kinh doanh, thu nhập của
cá nhân trong cho vay tiêu dùng) không thể thanh toán được nợ.
- Tài sản bảo đảm tiền vay: là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền
sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử
dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình
thành từ vốn vay.”
1.1.2. Sự cần thiết của việc thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản
Hoạt động trong NHTM luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro từ nhiều nguyên nhân khác
nhau trong đó rủi ro lớn nhất là tín dụng, thể hiện dưới nhiều hình thức rủi ro như

mất vốn, không có khả năng thu hồi gốc và lãi, rủi ro kỳ hạn. Trong bối cảnh nền
kinh tế có nhiều biến động như hiện nay, rủi ro tín dụng ngày càng gia tăng, đa
dạng, phức tạp. Rủi ro tín dụng không chỉ làm cho các hoạt động của NHTM gặp
khó khăn, thậm chí phá sản mà còn làm cho nền kinh tế trì trệ, chậm phát triển. Để
hạn chế rủi ro tín dụng, tăng cường sự an toàn cho ngân hàng, khi thực hiện cấp tín
dụng cho khách hàng thì các ngân hàng đều có các quy chế cho vay chặt chẽ với các
điều khoản cụ thể. Ngân hàng xem xét và quyết định cho vay khi khách hàng có đủ
các điều kiện sau:
- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân
sự theo quy định của pháp luật.
- Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.
- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ (gốc và lãi) cho Ngân hàng trong thời hạn
cam kết
- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh dịch vụ khả thi, có hiệu quả, có
khả năng trả nợ gốc, lãi và phí (nếu có). Hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời
sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật.
- Thực hiện bảo đảm tiền vay theo đúng quy định.
Mục đích khi đưa ra các điều kiện trên nhằm giúp khách hàng thực hiện các
phương án sản xuất kinh doanh, đầu tư phát triển và đời sống một cách hiệu quả và
quan trọng hơn là bảo đảm an toàn hoạt động cho ngân hàng. Mặt khác, một trong
các điều khoản trong hợp đồng tín dụng là khách hàng phải có các hình thức bảo
đảm tiền vay để đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả vốn vay theo Hợp đồng và phải thực
hiện bảo đảm tiền vay theo đúng quy định của Pháp Luật. Việc NHTM thực hiện
công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản có ý nghĩa sau đây:
- Sau khi thẩm định tư cách pháp nhân, uy tín của khách hàng, tình hình tài chính,
tính hiệu quả của phương án hoặc dự án, khả năng hoàn trả vốn vay, và quyết định
cho vay thì ngân hàng sẽ thực hiện giải ngân. Hiện nay, Ngân hàng đang phải đối
mặt với sự lựa chọn đối nghịch xảy ra trước khi cho vay nên ngân hàng có thể sai

lầm trong việc lựa chọn khách hàng và dẫn đến những rủi ro trong thanh toán sau


này. Sau khi cho vay, ngân hàng lại phải đối diện với rủi ro đạo đức vì ít thông tin
về quá trình sử dụng vốn, tình hình hoạt động kinh doanh trong khi nguồn trả nợ
của khách hàng gặp khó khăn, ngân hàng lại càng gặp phải những khó khăn trong
việc thu hồi nợ. Do đồng vốn sau khi được giải ngân đã có sự tách bạch giữa quyền
kiểm soát trực tiếp (thuộc về ngân hàng) và quyền sử dụng (thuộc về khách hàng)
nên trong thời gian dài khách hàng sử dụng vốn vay, ngân hàng khó có thể quản lý
sát sao được đồng vốn của mình mặc dù đã có các biện pháp kiểm tra giám soát.
Rủi ro đạo đức sẽ làm cho ngân hàng bị thất thoát vốn. Do đó, bảo đảm tiền vay
bằng tài sản là rào cản những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo, là cái van kiểm
soát quá trình vay vốn của khách hàng, hạn chế khách hàng vay vốn quá lớn, vượt
quá khả năng quản lý, sử dụng của mình.
- Đồng thời, trong suốt quá trình khách hàng sử dụng vốn vay có thể xảy ra rất
nhiều bất trắc do diễn biến và thay đổi bất lợi của thị trường. Môi trường kinh
doanh luôn chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, tình huống bất khả kháng rất khó kiểm
soát và dự báo chuẩn xác, dẫn đến việc khách hàng không có khả năng hoàn trả vốn
vay cho ngân hàng.
- Mặt khác, nguồn gốc của đồng vốn Ngân hàng cho vay chủ yếu từ tiền gửi của
các người dân, nguồn tiền nhàn rỗi tạm thời của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh
tế. Chỉ cần một lượng nhỏ các khoản cho vay không thu hồi được thì vốn chủ sở
hữu của Ngân hàng khó có thể bù đắp được, dẫn đến khủng hoảng trong hoạt động
của ngân hàng, làm mất niềm tin của những khách hàng gửi vốn vào ngân hàng, làm
giảm sút hình ảnh của ngân hàng từ đó có thể gây ra phá sản cho ngân hàng và ngân
hàng cũng khó có thể vực dậy được.
Để phòng ngừa và hạn chế rủi ro bị mất vốn thì ngân hàng phải thực thi nhiều biện
pháp bảo đảm tiền vay như yêu cầu khách hàng vay vốn phải có TSBĐ. Khi một
khoản vay được bảo đảm bằng tài sản, do nguyên nhân bất kỳ dẫn đến rủi ro thì
NHTM sẽ xử lý bằng biện pháp phát mãi tài sản, thu hồi vốn. Hay còn gọi bảo đảm

tiền vay bằng tài sản là nguồn thu thứ hai của Ngân hàng nếu như nguồn thu thứ
nhất (từ doanh thu hoạt động của khách hàng) bị rủi ro. Nhờ nguồn thu này mà


Ngân hàng hạn chế được tình trạng không thu hồi được vốn cho vay, giúp Ngân
hàng đảm bảo an toàn vốn trong hoạt động kinh doanh. Do đó, TSBĐ được xem đó
như là chiếc phao cuối cùng để thu hồi khoản vay trong trường hợp khách hàng xảy
ra khả năng vỡ nợ. Chính vì sự cần thiết của nó mà việc bảo đảm tiền vay bằng tài
sản được hình thành cùng lúc và song hành với hoạt động tín dụng.
Cho vay có tài sản bảo đảm tạo ra động lực thúc đẩy khách hàng thực hiện nghĩa
vụ trả nợ. Đối với những khoản vay không có tài sản đảm bảo, tỷ lệ vốn chủ sở hữu
của bên vay tham gia vào phương án, dự án đầu tư thấp thì có xu hướng là bên vay
sẽ thực hiện các phương án, dự án có mức độ rủi ro cao để đem lại lợi nhuận cao vì
nếu dự án thất bại thì cái mà họ mất là rất nhỏ, nếu dự án thành công thì lợi ích của
họ là rất lớn. Ngược lại, khi khách hàng phải đem cầm cố, thế chấp tài sản hiện có
của mình để được cấp tín dụng làm cho khách hàng có trách nhiệm hơn trong quản
lý, sử dụng vốn vay có hiệu quả, kinh doanh có lãi, có các quyết định đầu tư thận
trọng hơn. Vì khi để xảy ra tình trạng phá sản thì họ sẽ bị mất nhiều nhất vì họ là
đối tượng cuối cùng được nhận những gì còn lại sau khi thực hiện tất cả các nghĩa
vụ nợ cho các đối tượng khác trong quá trình thực hiện phá sản doanh nghiệp.
Chính điều này đã đặt các tổ chức tín dụng vào lựa chọn coi tài sản đảm bảo là một
trong những tiêu chuẩn quan trọng nhất trong quyết định cấp tín dụng của mình.
TSBĐ giống như sợi dây bảo hiểm của Ngân hàng đề phòng khi khách hàng xảy
ra rủi ro. Tuy nhiên TSBĐ chỉ là điều kiện cần thiết chứ không phải là điều kiện đủ
để ngân hàng cho vay (điều kiện quan trọng nhất là phải có dự án đầu tư hiệu quả và
khả năng trả nợ cho ngân hàng). Nếu khi thẩm định, đánh giá, quyết định cấp tín
dụng mà chỉ căn cứ vào tài sản bảo đảm để ra quyết định, mà xem nhẹ các yếu tố
khác, thì khả năng rủi ro có thể còn lớn hơn. Vì trên thực tế việc xử lý tài sản bảo
đảm gây thiệt hại về thời gian và chi phí của khách hàng và ngân hàng. Cán bộ tín
dụng cần phải dựa vào từng hợp đồng vay mà đặt vai trò của TSĐB cho đúng mức

để tránh đánh mất những cơ hội kinh doanh. Ở ngân hàng hiện nay vẫn có các
trường hợp được vay vốn mà không cần TSBĐ nhưng khách hàng phải đáp ứng đủ
điều kiện: có dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh dịch vụ khả thi, có


khả năng tài chính để trả nợ, có tín nhiệm với tổ chức tín dụng cho vay trong việc sử
dụng vốn vay và trả nợ đầy đủ. Cho vay không có TSBĐ chủ yếu dựa vào uy tín của
khách hàng và hiệu quả của dự án. Các trường hợp này ngân hàng phải có sự cân
nhắc, xem xét kỹ lưỡng các yếu tố khác trước khi cho vay. Khi khách hàng đáp ứng
đủ các điều kiện trên thì sẽ được vay vốn mà không cần TSBĐ, nếu không đáp ứng
đủ thì khi vay vốn bắt buộc phải có TSBĐ để bảo đảm tính an toàn trong hoạt động
cho vay của ngân hàng.
1.1.3. Điều kiện để một tài sản trở thành tài sản bảo đảm tiền vay
TSBĐ là một trong những nhân tố quan trọng, ảnh hưởng lớn đến quyết định cho
vay của ngân hàng. Tuy nhiên không phải bất cứ tài sản nào cũng có thể đem đi để
bảo đảm cho khoản vay được mà đó phải là những tài sản có đủ các điều kiện pháp
lý, tính thanh khoản và có giá trị để bù đắp được những tổn thất cho ngân hàng
trong trường hợp khách hàng không thanh toán nợ. Các TSBĐ tiền vay phải là
những tài sản thỏa mãn đủ những điều kiện sau:
* Điều kiện về pháp lý: tức tài sản đó phải thuộc quyền sở hữu hay sử dụng, quyền
định đoạt của khách hàng vay hay của bên bảo lãnh. Quyền sở hữu hợp pháp về tài
sản là các quyền đối với tài sản của người sở hữu được pháp luật công nhận và bảo
hộ. Trong một số trường hợp pháp luật quy định TSBĐ do khách hàng mang đến
phải có đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng
nhận quyền sở hữu tài sản.
* TSBĐ phải là tài sản được phép giao dịch: điều này có nghĩa đây là các tài sản
mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển nhượng (bao
gồm cả chuyển nhượng quyền thuê), cầm cố, thế chấp, không hạn chế lưu thông,
hạn chế kinh doanh và các giao dịch khác tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm.
Những tài sản có tính đặc biệt chuyên dụng, hiếm, khó mua bán, chuyển nhượng

trên thị trường khó được Ngân hàng chấp nhận cầm cố, thế chấp.
* Tài sản không có tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Bên bảo đảm phải cam kết bằng văn bản với Ngân hàng về việc tài sản thế chấp,


cầm cố không có tranh chấp (bị người thứ ba khiếu nại, khởi kiện tại Tòa án hoặc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền quản lý của
khách hàng hay của bên bảo lãnh) tại thời điểm ký hợp đồng bảo đảm và phải chịu
trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
* Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua
bảo hiểm tài sản trong suốt thời hạn bảo đảm tiền vay: thường áp dụng đối với các
tài sản động sản. Các tài sản là các chứng từ có giá như sổ tiết kiệm, kỳ phiếu, tín
phiếu, trái phiếu của các kho bạc nhà nước hay của các tổ chức tín dụng phát hành
hay vàng, bạc, tiền mặt thì không phải mua bảo hiểm.
Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải mua những loại hình bảo hiểm thì bắt
buộc bên bảo đảm phải thực hiện việc mua các loại hình bảo hiểm đó trong suốt thời
hạn cầm cố, thế chấp. Trường hợp, các hợp đồng bảo hiểm có thời hạn ngắn hơn thời
hạn bảo đảm tiền vay thì phải theo dõi để yêu cầu bên bảo đảm mua bảo hiểm mới
trước thời điểm hết hạn bảo hiểm ít nhất 10 ngày.
Đối với tài sản mà pháp luật không quy định, không bắt buộc phải mua bảo hiểm
thì cần vận động bên bảo đảm tiến hành mua bảo hiểm. Đối với những tài sản được
coi là chứa nhiều yếu tố rủi ro (dễ cháy, dễ nổ…) thì cần bắt buộc bên bảo đảm mua
bảo hiểm.
* Tài sản có khả năng thanh khoản: TSBĐ phải có khả năng thanh khoản, chuyển
nhượng được, để bảo đảm trong trường hợp phải xử lý thì Ngân hàng có thể xử lý
để thu hồi nợ vay. Tùy yêu cầu đối với từng đối tượng khách hàng hoặc nhóm đối
tượng khách hàng mà Ngân hàng có thể đặt yêu cầu về mức độ thanh khoản của tài
sản bảo đảm.
1.1.4. Các hình thái của Tài sản bảo đảm

1.1.4.1. Tài sản bảo đảm theo hình thái vật chất
- Các chứng từ có giá: bao gồm tín phiếu Kho bạc, tín phiếu Ngân hàng Nhà
nước, trái phiếu của chính phủ, công trái; sổ tiết kiệm, số dư tài khoản tiền gửi,
chứng chỉ tài khoản tiền gửi, kỳ phiếu của ngân hàng. Ngoài ra các tổ chức tín dụng
còn thực hiện chiết khấu các bộ chứng từ (còn giá trị), L/C (khi chưa được thanh


toán), chứng khoán của các tổ chức tài chính lớn, được trao đổi trên thị trường
(ngân hàng không chấp nhận các chứng khoán do chính khách hàng phát hành) và
các giấy tờ có giá khác phù hợp tiêu chí của Ngân hàng.
- Động sản: là thuật ngữ để chỉ những tài sản có thể di dời được như: hàng hóa
trong kho: nguyên vật liệu, sản phẩm, bán thành phẩm; máy móc thiết bị; phương
tiện vận tải, tàu bay; các tài sản cố định. Đây là những tài sản thường gắn với quá
trình hoạt động của khách hàng.
- Bất động sản: Đây là tài sản không thể di chuyển được như: đất đai, nhà ở, công
trình xây dựng gắn liền trên đất…các công trình trên đất gồm: nhà ở, cửa hàng, nhà
xưởng, khách sạn, văn phòng; nhà ở được mua theo nghị định 61 của Chính phủ;
nhà đất được để lại đã được công chứng, chứng thực về quyền sở hữu; nhà đất có hồ
sơ gốc đã được sang tên nhưng chưa được cấp sổ đỏ.
- Các tài sản khác nhƣ: vàng, ngoại tệ mạnh, các hợp đồng chi trả của bên thứ ba
như các khoản phải thu, hợp đồng bán hàng hóa (hợp đồng này phải có khả năng
chuyển nhượng các cam kết trong hợp đồng) …một số quyền như quyền tác giả,
quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, quyền
đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền khai thác tài nguyên, giấy chứng
nhận quyền sở hữu đất, hợp đồng thuê đất.
1.1.4.2. Nguồn hình thành tài sản bảo đảm
* Tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu của khách hàng gồm có 2 loại:
- Tài sản thuộc quyền sở hữu riêng của người đi vay: đây là tài sản thuộc quyền
sở hữu và sử dụng lâu dài của khách hàng vay. Những tài sản này được hình thành
từ nguồn vốn của chính khách hàng và có từ trước khi khách hàng đề nghị vay vốn.

Khoản vay được bảo đảm bằng tài sản này thường an toàn hơn đối với ngân hàng do
khách hàng tự có trách nhiệm lớn hơn với tài sản của chính mình. Bên cạnh đó, việc
bảo quản, định giá khó khăn hơn (do thông tin về tài sản hầu như chỉ xuất phát từ
khách hàng vay vốn) nên thời gian phân tích thường bị kéo dài.


- Tài sản hình thành từ vốn vay: là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản
được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tín dụng, là tài sản
được hình thành trong tương lai nên có độ rủi ro cao hơn.
* Tài sản thuộc sở hữu của ngƣời bảo lãnh (ngƣời thứ ba): tức là bên bảo lãnh
đây sẽ đem tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình để đảm bảo cho khách
hàng vay. Đây là hình thức bảo đảm kép nhằm đề phòng khi người vay không thực
hiện nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có thể xử lý tài sản của bên thứ ba. TSBĐ được
dùng để thực hiện nhiệm vụ bảo lãnh cho người vay bao gồm các tài sản theo quy
định về tài sản cầm cố, thế chấp.
1.1.5. Các hình thức bảo đảm bằng tài sản
Dựa theo cách phân loại nguồn hình thành TSBĐ thì có các biện pháp bảo đảm
tiền vay bằng tài sản mà các ngân hàng thường áp dụng:
1.1.5.1.Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của người vay
Bảo đảm tiền vay bằng TSBĐ thuộc sở hữu của khách hàng thì ngân hàng thực
hiện bằng 3 hình thức:
 Cầm cố tài sản : theo Điều 326 Bộ luật dân sự quy định “Cầm cố tài sản là
việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự”.
* Đặc điểm của hình thức cầm cố tài sản của ngân hàng:
- Là hình thức theo đó người nhận tài trợ của ngân hàng phải chuyển quyền kiểm
soát TSBĐ sang cho ngân hàng trong thời gian cam kết( thường là thời gian nhận tài
trợ).
- Nếu tài sản cầm cố có đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thỏa thuận bên
cầm cố vẫn giữ tài sản cầm cố hoặc giao cho bên thứ ba giữ.

- Cầm cố thích hợp với những tài sản ngân hàng có thể kiểm soát và bảo quản
tương đối chắc chắn, đồng thời việc ngân hàng nắm giữ không ảnh hưởng đến quá
trình hoạt động của người nhận tài trợ.
- Các tài sản trong hình thức này thường gọn nhẹ, dễ quản lý, không chịu ảnh
hưởng của các yếu tố môi trường tự nhiên. Ngân hàng yêu cầu cầm cố khi xét thấy


việc khách hàng nắm giữ TSBĐ là không an toàn cho ngân hàng, đó thường là tài
sản mà khách hàng dễ bán dễ chuyển nhượng.
* Hình thức cầm cố tài sản: căn cứ vào tính chất quản lý tài sản cầm cố có 2 loại:
- Có đăng ký quyền sở hữu: tài sản có thể được chuyển giao sang bên cho vay, đi
vay, bên thứ ba theo hình thức thoả thuận giữa bên đi vay và bên cho vay như cầm
cố hàng hóa.
- Không có đăng ký quyền sở hữu: tài sản cầm cố phải chuyển giao cho bên cho
vay như: bảo đảm bằng các hợp đồng chi trả của người thứ ba như hợp đồng thanh
toán tiền bán hàng hóa hay cung ứng dịch vụ, chứng khoán…
 Thế chấp tài sản: Theo khoản 1, điều 432 Bộ luật dân sự quy định “Thế chấp
tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế
chấp”.
* Đặc điểm của tài sản thế chấp:
- Người thế chấp không chuyển giao bất động sản cho người nhận thế chấp mà chỉ
chuyển giao giấy tờ chứng nhận sở hữu hoặc sử dụng thuộc văn thư thế chấp tài sản.
- Người trực tiếp quản lý bất động sản là người thế chấp hoặc bên thứ ba.
Các tài sản thế chấp thường cồng kềnh, phân tán hơn nữa việc bán hay chuyển
nhượng cũng không đơn giản. Trừ các ngân hàng, các công ty tài chính có thể nắm
giữ chứng khoán, hàng hóa thì hình thức bảo đảm bằng thế chấp rất phổ biến. Giá
trị của tài sản loại này thường lớn nên doanh nghiệp có thể vay ngân hàng với mức
vay lớn.
Thế chấp cho phép người nhận tài trợ sử dụng TSBĐ phục vụ cho hoạt động kinh

doanh. Tuy nhiên khả năng kiểm soát của ngân hàng bị hạn chế nên khách hàng có
thể lợi dụng phân tán, làm giảm giá trị của tài sản.
* Các hình thức thế chấp tài sản:
Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp trong đó người đi vay thỏa thuận quyền sở
hữu cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Tức là khi người đi


vay không thanh toán nợ thì ngân hàng được quyền bán tài sản với tư cách là người
chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng.
Thế chấp công bằng là hình thức thế chấp mà trong đó ngân hàng chỉ nắm giữ
giấy chứng nhận sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo
đảm cho món vay. Khi người vay không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ thì việc xử
lý tài sản phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người cho vay và người đi vay hoặc
phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án.
Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai: là hình thức thế chấp được xác định trong
mối tương quan giữa các khoản cho vay thế chấp tức là việc sử dụng một TSBĐ cho
nhiều khoản vay. Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử
dụng phần chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản vay thứ nhất được bảo
đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản. Trong trường hợp thế chấp
một phần bất động sản có vật phụ thì các vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có
thỏa thuận. Nếu thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản
thế chấp.
 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ nguồn vốn vay
Có quan điểm cho rằng: “Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng
vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ
chức tín dụng”.
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng
tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản

vay đó đối với tổ chức tín dụng.
Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay thực chất cũng là bảo đảm bằng tài
sản cầm cố, thế chấp nhưng chỉ khác là tại thời điểm ký kết, giải ngân vốn vay tài
sản đó chưa được hình thành mà tài sản đó hình thành dần trong quá trình sử dụng
vốn. Tuy vậy tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, hồ sơ TSBĐ phải có chứng
thực về việc người bảo đảm chắc chắn sẽ xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng,
quyền pháp lý đối với tài sản đó.


Hình thức này thường áp dụng cho khách hàng mà tài sản để cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh của bên thứ ba có ít hoặc không thể trở thành TSBĐ cho ngân hàng. Tuy
vậy, khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì phần lớn tài sản này bị giảm giá
khó bán. Do đó tài sản này thường được lựa chọn kỹ và có các quy định riêng nên
đây là hình thức phức tạp ít khách hàng được cho vay theo hình thức này.
1.1.5.2. Tài sản bảo đảm thuộc sở hữu của bên thứ ba
Có quan điểm cho rằng: “Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên thứ ba
(gọi là bên bảo lãnh) cam kết với tổ chức tín dụng cho vay về việc sử dụng tài sản
thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu
đến hạn trả nợ mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ trả nợ.”
Đây là hình thức bảo đảm gián tiếp tức là người thứ ba ký thác tài sản của mình để
bảo đảm tiền vay cho bên đi vay.
* Ba nguyên tắc bảo lãnh mà khi xem xét quyết định cho vay bằng tài sản của bên
thứ ba ngân hàng cần quan tâm:
- Bên bảo lãnh thực hiện bảo lãnh một cách tự nguyện và chỉ được bảo lãnh bằng
tài sản của mình
- Ngân hàng cần xem xét lỹ lưỡng khả năng tài chính, tình trạng tài sản và uy tín
của bên bảo lãnh.
- Mỗi lần bảo lãnh thì bên bảo lãnh phải phát hành thư bảo lãnh của mình.
* Điều kiện đối với bên bảo lãnh: bên bảo lãnh là cá nhân hoặc pháp nhân, có

năng lực pháp luật dân sự đối bên bảo lãnh là pháp nhân, có năng lực hành vi dân
sự đối với bên bảo lãnh là cá nhân, có năng lực về vốn, tài sản để thực hiện nghĩa vụ
bảo lãnh. Một bên bảo lãnh có thể bảo lãnh cho nhiều khách hàng vay khác nhau và
một khoản vay có thể có nhiều bên tham gia bảo lãnh.
Việc bảo lãnh cầm cố hay thế chấp tài sản tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa bên
bảo lãnh với ngân hàng. Đây là hình thức bảo lãnh kép nhằm đề phòng khi người
bảo lãnh không thực hiện được nghĩa vụ của mình thì ngân hàng có thể xử lý tài sản
kèm theo bảo lãnh. Việc bảo đảm tiền vay bằng hình thức bảo lãnh bằng tài sản của


bên thứ ba chứa đựng nhiều rủi ro so với hình thức bảo đảm bằng cầm cố, thế chấp
tài sản. Trong cầm cố, thế chấp nếu bên cầm cố thế chấp chấm dứt hợp đồng thì
việc cầm cố, thế chấp vẫn có hiệu lực đối với ngân hàng nhưng ngược lại trong bảo
lãnh. Đó là khi bên bảo lãnh chấm dứt hợp đồng thì chấm dứt luôn hoạt động bảo
lãnh. Chính vì vậy đòi hỏi ngân hàng phải tiến hành thẩm định một cách chặt chẽ
bên bảo lãnh.
1.2. Nội dung và quy trình thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản
trong hoạt động của NHTM.
1.2.1. Thẩm định tài sản bảo đảm
Để triển khai các bước của việc thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản, trước hết
các NHTM phải thực hiện bước thẩm định bên bảo đảm và tài sản bảo đảm. Đây là
nghiệp vụ rất quan trọng và là cơ sở cho các nghiệp vụ tiếp theo của ngân hàng
trong hoạt động bảo đảm tiền vay bằng tài sản. Trong nghiệp vụ này, Cán bộ định
giá phải thẩm định các yếu tố pháp lý về tài sản, khả năng chuyển nhượng, khả năng
quản lý TSBĐ, thẩm định bên bảo đảm có đảm bảo theo quy định của pháp luật
không?
* Thẩm định bên bảo đảm tài sản theo các điều kiện sau:
- Bên bảo đảm phải có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi theo quy định
của pháp luật. Cụ thể đối với tổ chức thì phải đủ tư cách pháp nhân, đối với thể
nhân thì phải đủ tuổi quy định, không bị hạn chế quyền công dân, không mắc các

bệnh về tâm thần…
- Bên bảo đảm phải có đủ thẩm quyền về việc sử dụng tài sản đó để cầm cố thế
chấp.
- Bên bảo đảm phải có tài sản bảo đảm tại Việt Nam được pháp luật Việt Nam
công nhận quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp để cầm cố, thế chấp.
Đối với doanh nghiệp nhà nước hoạt động công ích thì chỉ được sử dụng tài sản
được giao quản lý để thế chấp, cầm cố khi được cơ quan quyết định thành lập doanh
nghiệp đó cho phép bằng văn bản. Đối với Công ty cổ phần và Công ty TNHH thì
thẩm quyền cho phép sử dụng tài sản để thế chấp, cầm cố là Hội đồng quản trị, Hội


đồng thành viên. Thậm chí tùy thuộc vào điều lệ của Công ty cổ phần mà tùy từng
mức độ, giá trị tài sản thế chấp, cầm cố phải được thông qua đại hội cổ đông.
* Thấm định TSBĐ: thẩm định các điều kiện của TSBĐ sau:
- Tính pháp lý của giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng và các giấy tờ
liên quan đến TSBĐ.
- Tài sản được phép giao dịch và không có tranh chấp
- Nguồn gốc của TSBĐ, đặc điểm của TSBĐ.
- Tài sản dễ bán, dễ chuyển nhượng và ít bị mất giá: là tài sản thông dụng, ít hao
mòn vô hình do tiến bộ khoa học, ít thay đổi công nghệ, được sử dụng cho nhiều
mục đích và nhiều đối tượng có thể sử dụng.
+ Đối với TSBĐ là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh:
phải là hàng hóa dễ bảo quản, ít chịu tác động của yếu tố thiên nhiên, môi trường
làm ảnh hưởng tới chất lượng, giá cả hàng hóa, giá trị ổn định
+ Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải đánh giá vị trí địa lý
của TSBĐ, công năng của tài sản, tình hình biến động thị trường, biến động giá cả
Trong một số trường hợp khoản vay lớn ngân hàng yêu cầu Cán bộ định giá thẩm
định rủi ro liên quan đến TSBĐ như các rủi ro liên quan về hồ sơ pháp lý của
TSBĐ, rủi ro về việc giảm giá trị TSBĐ, rủi ro về tính thanh khoản của tài sản như
khả năng chuyển hóa thành tiền, rủi ro do sự thay đổi chính sách của Nhà Nước.

Đồng thời, yêu cầu Cán bộ định giá phải tính toán khả năng thu hồi nợ vay trong
trường hợp phải xử lý TSBĐ, đánh giá thuận lợi, khó khăn về tính pháp lý, thị
trường, khả năng thu hồi nợ, vay từ nguồn xử lý TSBĐ, rủi ro dự kiến ở mức nào.
1.2.2. Định giá tài sản bảo đảm
Một yếu tố quan trọng trong việc bảo đảm tiền vay là phải chắc chắn rằng, nếu cần
phải thanh lý thì số tiền bán tài sản có thể đủ để thu hồi nợ vay và chi phí thu nợ
phát sinh. Định giá tài sản đảm bảo là một khâu rất quan trọng trong quy trình cho
vay có bảo đảm bằng tài sản, là cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay, số tiền
ngân hàng có thể thu hồi khi phát mại tài sản. Có những tài sản giá cả rõ ràng và dễ
xác định như vàng, bạc, đá quý nhưng cũng có những tài sản khó xác định được giá


trị như giá trị quyền sử dụng đất, máy móc, nhà xưởng…do đo đòi hỏi cần định giá
các tài sản này một cách hợp lý để bảo vệ quyền lợi cho cả khách hàng và ngân
hàng.
* Nguyên tắc định giá:
Việc xác định đúng giá trị TSBĐ là cần thiết, bảo vệ được quyền lợi cho ngân
hàng lẫn khách hàng. Công tác định giá tài sản phải luôn đảm bảo các nguyên tắc
sau:
- TSBĐ phải được định giá tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Đây là cơ sở
để ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý
- Việc xác định giá trị của TSBĐ phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào
hợp đồng tín dụng. Nguyên tắc này tạo ra sự chặt chẽ trong giao dịch bảo đảm.
- Việc định giá tại thời điểm ký kết chỉ là cơ sở để đưa ra mức vay vốn chứ không
phải là cơ sở cho việc xử lý thu hồi nợ, do trong thực tế thị trường luôn luôn biến
động và giá trị của tài sản cũng tăng giảm theo thời gian.
- Giá trị của TSBĐ lớn hơn hoặc bằng tổng giá trị nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm
trừ trường hợp có quy định khác.
- TSBĐ phải được thường xuyên định giá lại sau một thời gian nhất định (tùy vào
đặc điểm của từng loại tài sản)

* Cơ sở định giá: Để công tác định giá được chính xác thì các Cán bộ định giá cần
phải dựa vào những cơ sở định giá sau:
- Ngân hàng phải phân tích hiện trạng, đặc tính của tài sản như tuổi thọ kỹ thuật,
giá trị sử dụng, khả năng sinh lời; phân tích đặc tính thị trường của từng loại tài sản,
xu hướng phát triển khoa học công nghệ của sản phẩm đó.
- Dựa vào giá trị của các tài sản cùng loại
- Dựa vào giá trị còn lại của TSBĐ
- Căn cứ vào khả năng phát mại của tài sản và xu hướng cung cầu của tài sản đó
trên thị trường trong tương lai để từ đó ngân hàng sẽ xác định được giá trị có thể thu
hồi, những chi phí phát sinh, những tình huống để khi xử lý tài sản được dễ dàng và
có lợi nhất cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng không trả được nợ.


* Phương pháp định giá giá trị tài sản bảo đảm :
- Phương pháp so sánh: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích, so sánh
mức giá của các tài sản tương tự, cùng loại với tài sản cần định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với
thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
- Phương pháp chi phí: là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một
tài sản tương tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần
định giá. Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong định giá các tài sản chuyên
dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài
sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
- Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp chiết khấu dòng tiền): là
phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong
tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần định giá thành giá trị vốn
hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu
nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Phương pháp này chủ
yếu được áp dụng trong định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh
nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã

xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập.
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của tài sản
cần định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá
trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để
tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong định giá
bất động sản có tiềm năng phát triển.
- Phương pháp lợi nhuận: là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợi của
việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Phương
pháp được áp dụng trong định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản
tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh
lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,…


1.2.3. Đăng ký giao dịch bảo đảm
Đăng ký giao dịch bảo đảm là nhằm bảo đảm tính hợp pháp của hợp đồng bảo
đảm (giao dịch có hiệu lực) hoặc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán đối với tài sản
bảo đảm. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm để giao dịch có hiệu lực chỉ trong trường
hợp pháp luật quy định phải đăng ký giao dịch bảo đảm, tất cả các trường hợp còn
lại việc đăng ký giao dịch bảo đảm là để dành quyền ưu tiên trong thanh toán khi xử
lý tài sản bảo đảm. Theo trình tự thủ tục xử lý tài sản khi doanh nghiệp phá sản,
hoặc xử lý tài sản thu hồi, quyền ưu tiên luôn thuộc về những tài sản có đăng ký
giao dịch bảo đảm. Một tài sản được đăng ký giao dịch bảo đảm nhiều lần thì quyền
ưu tiên thanh toán cho bên đăng ký giao dịch bảo đảm trước.
* Nguyên tắc đăng ký, xóa giao dịch bảo đảm:
Việc đăng ký giao dịch bảo đảm phải tuân theo các trình tự và thủ tục theo quy
định về đăng ký giao dịch bảo đảm (thể hiện tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006). Đối với những tài sản bắt buộc phải thông qua cơ quan công chứng
chứng thực hợp đồng trước khi đăng ký giao dịch bảo đảm thì Ngân hàng và bên
bảo đảm cùng lập hợp đồng bảo đảm và thông qua công chứng chứng thực.
Nơi nào cấp giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm nơi đó xoá đăng ký

giao dịch bảo đảm
* Các giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký gồm:
- Thế chấp quyền sử dụng đất;
- Thế chấp quyền sử dụng đất rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất và rừng trồng;
- Thế chấp máy bay, tàu biển;
- Thế chấp một tài sản để thực hiện nhiều nghĩa vụ hoặc các trường hợp khác theo
quy định của Pháp luật
Ngoài các trường hợp nêu trên, giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản khác được
đăng ký theo thỏa thuận giữa Ngân hàng và khách hàng.


1.2.4. Quản lý tài sản bảo đảm và hồ sơ giấy tờ liên quan
Ngân hàng có thể thoả thuận về việc khách hàng vay, bên bảo lãnh, Ngân hàng
hoặc bên thứ ba nắm giữ tài sản và hồ sơ giấy tờ liên quan tới tài sản trong trường
hợp sau:
- Đối với TSBĐ là các giấy tờ có giá: Ngân hàng nắm giữ toàn bộ tài sản.
- Đối với TSBĐ là động sản: do tính chất phức tạp của việc quản lý và bảo quản
mà trong khi ngân hàng lại không có nhân sự chuyên môn và kho bãi riêng nên
ngân hàng gặp khó khăn trong việc bảo quản và tự trông giữ TSBĐ. Giải pháp tốt
nhất cho Ngân hàng là thuê một bên thứ ba đứng ra bảo quản hộ. Thủ tục bảo quản
cần được thực hiện bằng hợp đồng nêu rõ nghĩa vụ và trách nhiệm của mỗi bên.
- Trường hợp TSBĐ do khách hàng vay hay bên thứ ba sử dụng, quản lý (động
sản, bất động sản), Ngân hàng phải giữ bản chính giấy chứng nhận đăng ký, giấy
chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Cán bộ định giá thực hiện kiểm tra TSBĐ ít nhất
6 tháng một lần về tình trạng của TSBĐ, tình hình sử dụng và bảo quản tài sản, phát
hiện các trường hợp vi phạm cam kết theo quy định của hợp đồng bảo đảm. Đồng
thời, Cán bộ định giá phải lưu giữ và thu thập đầy đủ các loại giấy tờ liên quan đến
tình trạng hiện nay của TSBĐ.
Quản lý TSBĐ và hồ sơ giấy tờ liên quan phải đi kèm với công tác kiểm tra, đánh
giá, theo dõi nhằm bảo đảm tài sản vẫn luôn ở tình trạng bình thường và có thể phát

hiện kịp thời các sự cố làm giảm đến giá trị TSBĐ từ đó có biện pháp xử lý, bảo
quản để khắc phục. Thông qua việc kiểm tra, giám sát tài sản mà ngân hàng có thể
sẽ phát hiện được những sai phạm của bên đi vay hay bên bảo lãnh liên quan đến
TSBĐ để có biện pháp xử lý thích hợp ngay.
1.2.5. Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay
Khi cho vay, Ngân hàng luôn luôn mong muốn và kỳ vọng khách hàng sẽ sử dụng
vốn có hiệu quả, trả nợ ngân hàng đầy đủ các gốc và lãi, là cơ sở, nền tảng để khách
hàng phát triển họat động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên trong thực tế không phải
lúc nào làm ăn cũng suôn sẻ và khả năng khách hàng không trả được nợ là không
phải là nhỏ. Khi đó buộc ngân hàng phải xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi vốn.


Nguyên tắc của xử lý TSBĐ:
- Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc
xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả
thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
- Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì
việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của bên bảo đảm và các bên
cùng nhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài
sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
- Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai,
minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo
đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định này.
- Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên
nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên
tham gia giao dịch bảo đảm có thoả thuận khác.
- Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài
sản của bên nhận bảo đảm.
Phương thức xử lý TSBĐ: theo quy định ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng
và khách hàng tự thỏa thuận với nhau về phương thức xử lý TSBĐ và được ghi

trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng bảo lãnh trước đó. Nếu trong trường hợp
không có thỏa thuận trước với khách hàng thì ngân hàng có thể lựa chọn một số
phương thức xử lý TSBĐ sau:
- Bán tài sản bảo đảm: Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm cùng thỏa thuận để bên
bảo đảo tự bán tài sản để trả nợ ngân hàng. Đây là hình thức có hiệu quả nhất, vì nó
được thực hiện nhanh chóng, hiệu quả. Tổ chức tín dụng trực tiếp bán TSBĐ (trừ
TSBĐ là quyền sử dụng đất và các tài sản khác mà pháp luật quy định phải được
bán tại tổ chức bán đấu giá chuyên trách). Tổ chức tín dụng uỷ quyền bán TSBĐ
cho Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ
chức có chức năng được mua tài sản để bán.


- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện
nghĩa vụ của bên bảo đảm: Trong trường hợp này, tổ chức tín dụng không cần thoả
thuận lại với bên bảo đảm. TSBĐ sẽ thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng thay cho
khoản vay không thu hồi.
- Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong
trường hợp thế chấp quyền đòi nợ, quyền thụ hưởng bảo hiểm từ Công ty bảo hiểm,
hoặc từ một bên thứ ba có nghĩa vụ liên quan đến tài sản bảo đảm.
- Phương thức khác do các bên thoả thuận.
1.3. Các nhân tố ảnh hƣởng đến công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản
trong NHTM
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là quan hệ phức tạp, chịu tác động và chi phối của
nhiều yếu tố luật pháp, thị trường, chính sách tài sản bảo đảm của từng ngân hàng
cụ thể. Do đó có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến công tác bảo đảm tiền vay bằng tài sản
tại NHTM, bao gồm các nhân tố sau:
1.3.1. Nhân tố liên quan tài sản bảo đảm
Một số chỉ tiêu ảnh hưởng đến công tác thẩm định, định giá giá trị của TSBĐ là:
- Mức độ thuận lợi trong việc xác định quyền sở hữu của TSBĐ.
- Sự tồn tại và phát triển của thị trường TSBĐ

- Khả năng thực thi của quyền người cho vay liên quan đến TSBĐ.
Với các chỉ tiêu đó TSBĐ có tính khả mại cao đồng nghĩa ngân hàng có nhiều khả
năng thu hồi nợ khi khách hàng không trả được nợ. Ngoài ra, điều này còn tạo điều
kiện thuận lợi cho việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền kiểm soát tài
sản từ đó ảnh hưởng đến quyết định của ngân hàng về TSBĐ.
1.3.2. Nhân tố liên quan về khách hàng
Nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định bên bảo đảm tài sản và thẩm định các
điều kiện của tài sản bảo đảm là đạo đức của khách hàng khi khách hàng cố tình che
dấu thông tin về năng lực tài chính của khách hàng, về tính pháp lý và giá trị của
TSBĐ. TSBĐ của họ có vấn đề thì họ cũng không muốn ngân hàng biết do đó nhiều
ngân hàng lâm vào tình trạng có TSBĐ cũng như không khi tài sản thế chấp thực


chất đã hết giá trị, giấy chứng nhận sở hữu thì là giả. Đôi khi có những khách hàng
lợi dụng khe hở của pháp luật để cố tình chây ỳ, gây khó khăn cho ngân hàng trong
việc xử lý TSBĐ nên việc thu hồi của ngân hàng bị kéo dài.
Năng lực của khách hàng kém, chính họ cũng không xác định được giá trị thực sự
của tài sản mà họ đem đi cầm cố, thế chấp.
1.3.3. Nhân tố liên quan đến ngân hàng
- Thông tin ngân hàng thu thập được về TSBĐ: Để biện pháp bảo đảm tiền vay
bằng tài sản có hiệu quả đòi hỏi ngân hàng phải thẩm định và định giá tài sản một
cách chính xác, sát với giá trị thực tế trên thị trường. Muốn vậy đòi hỏi ngân hàng
phải thu thập được các thông tin cả về khách hàng và TSBĐ như về các quyền pháp
lý gắn liền với tài sản, giá trị TSBĐ một cách chính xác đầy đủ và đáng tin cậy.
Thông tin có thể lấy từ bên ngoài hoặc trong hệ thống. Việc đa dạng hóa các kênh
thông tin về tài sản, các quy định pháp lý liên quan đến cung cấp thông tin cũng ảnh
hưởng đến hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản.
- Chất lượng công tác thẩm định TSBĐ: thẩm định TSBĐ là một khâu quan trọng
nhất trong quyết định giá trị TSBĐ mà ngân hàng chấp nhận và cũng trên cơ sở này
để xác định giá trị món vay mà khách hàng có thể vay. Việc thẩm định càng kỹ

lưỡng bao nhiêu thì mức độ thiệt hại của ngân hàng càng được hạn chế khi rủi ro
xảy ra.
- Khả năng đánh giá, quản lý, theo dõi, xử lý TSBĐ của ngân hàng: Việc lựa chọn
TSBĐ tùy thuộc vào khả năng đánh giá chính xác giá trị tài sản cũng như khả năng
quản lý, kiểm soát tài sản đó của mỗi ngân hàng.
Việc quản lý tài sản cũng quan trọng, nếu không quản lý tốt tài sản sẽ bị giảm giá
trị không những làm mất lòng tin của khách hàng khi họ đem tài sản cầm cố, thế
chấp mà còn giảm doanh thu của ngân hàng khi xử lý tài sản.
- Năng lực của các Cán bộ định giá trong thẩm định, định giá, và xử lý tài sản
cũng có ý nghĩa quan trọng. Năng lực, đạo đức của cán bộ càng cao, khả năng nắm
bắt tình hình thị trường thì việc đánh giá TSBĐ càng chính xác, giảm thua thiệt cho
ngân hàng khi phải xử lý TSBĐ.


- Chiến lược, định hướng cho vay theo từng thời kỳ: nếu ngân hàng đẩy mạnh hoạt
động tín dụng của mình thì ngân hàng sẽ mở rộng danh mục TSBĐ.
1.3.4. Nhân tố thuộc môi trường vĩ mô
- Các quy phạm pháp luật: Do đối tượng kinh doanh của ngân hàng là tiền tệ do đó
đây là loại hình doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhạy cảm và có tác động lớn
đến toàn bộ nền kinh tế nói riêng và toàn bộ xã hội nói chung. Do tính chất quan
trọng như vậy nên ngân hàng chịu sự quản lý rất chặt chẽ của các cơ quan quản lý
Nhà nước và hoạt động của ngân hàng phải tuân thủ theo các văn bản pháp lý được
ban hành đặc biệt là các quy định về bảo đảm tiền vay nói chung và bảo đảm tiền
vay bằng tài sản nói riêng. Nếu hệ thống các văn bản được quy định một cách đầy
đủ, chặt chẽ, thống nhất với nhau và phù hợp với thực tiễn thì đây sẽ là nền tảng rất
vững chắc cho sự an toàn trong hoạt động của ngân hàng và tạo điều kiện đáp ứng
nhu cầu vốn cho toàn xã hội. Ngược lại nếu quy định về bảo đảm tiền vay bằng tài
sản quá chặt chẽ, thiếu văn bản dưới luật, không phù hợp với thực tế thì sẽ gây khó
khăn cho cả khách hàng có nhu cầu về vốn và ngân hàng từ đó tác động đến toàn bộ
nền kinh tế. Hiện nay luật về cầm cố, thế chấp còn nhiều vấn đề cần phải tranh cãi,

còn thiếu chặt chẽ nên đã gây khó khăn cho ngân hàng và khách hàng.
- Hiện nay hệ thống pháp luật Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện, ngoài
việc các nội dung quy định của các Bộ luật chủ đạo như Luận dân sự, Luật đất đai
thường xuyên thay đổi, thì các Luật chuyên ngành cũng thường xuyên thay đổi các
nội dung. Vì vậy có những quy định khi thực hiện giao dịch bảo đang được áp dụng,
nhưng khi xử lý tài sản bị thay đổi, ảnh hưởng đến giá trị của tài sản bảo đảm, đặc
biệt đối với những tài sản là bất động sản.
- Trong quá trình thực hiện cho vay bảo đảm bằng tài sản sẽ nảy sinh một số
vướng mắc mà bản thân Ngân hàng không tự giải quyết được mà cần sự kết hợp của
chính quyền địa phương và các ban ngành có liên quan. Do đó, sự phối hợp giữa
các ban ngành có liên quan trong việc tạo điều kiện trong vấn đề thẩm định cấp phát
vốn của ngân hàng, vấn đề giải quyết xử lý tài sản, thu hồi nợ của ngân hàng ảnh
hưởng rất lớn đến hiệu quả công tác bảo đảm tiền vay tại NHTM.