Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

Đại học quốc gia hà nội
tr-ờng đại học kinh tế



nguyễn Anh khoa




phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các
khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam

Chuyên ngành: Kinh tế Chính trị
Mã số: 60 31 01




tóm tắt luận văn thạc sỹ kinh tế chính trị


ng-ời h-ớng dẫn khoa học:
PGS, TS Phạm Văn Dũng





Hà Nội 2008

MỤC LỤC


Mục lục

Mở đầu

Chƣơng 1: Dịch vụ nhà ở cho thuê: Một số vấn đề lý luận và
kinh nghiệm quốc tế
1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở
1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở
1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở
1.2 Vai trò của Nhà nước trong việc hình thành hệ thống dịch vụ
cho thuê nhà ở
1.3 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới và
những bài học kinh nghiệm
1.3.1 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước trên thế giới
1.3.2 Những bài học kinh nghiệm

Chƣơng 2: Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu
công nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.1 Khái quát về quá trình phát triển các khu công nghiệp tập
trung ở Việt Nam.
2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung ở Việt Nam.
2.2.1 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm
Trang
2

6

15

15
15
16
21

23

23
32

35

35

37

37


1
Bắc Bộ
2.2.2 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm
Trung Bộ
2.2.3 Thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công

nghiệp tập trung của một số tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm
Nam Bộ
2.2.4 Các yếu tố tác động đến nhu cầu nhà ở cho thuê tại các
khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.2.5 Các yếu tố tác động đến việc cung cấp nhà ở cho thuê ở
các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.3 Đánh giá tổng quát dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung ở Việt Nam
2.3.1 Những thành tựu đã đạt được của dịch vụ cho thuê nhà ở
tại các khu công nghiệp tập trung
2.3.2 Những tồn tại trong việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở
tại các khu công nghiệp tập trung
2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại trong việc phát triển dịch
vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung

Chƣơng 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu phát triển
dịch vụ nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung tại
Việt Nam
3.1. Bối cảnh mới tác động đến dịch vụ cho thuê nhà ở tại các
khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam
3.2 Các quan điểm cơ bản
3.2.1 Phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú cho công nhân

42


45


50

51

53

53

58

66


76


76

77
77

2
gần kề với các khu công nghiệp, khu chế xuất
3.2.2 Bên cạnh việc huy động mọi nguồn lực xã hội, Nhà nước
cần giữ vai trò chủ đạo trong việc phát triển dịch vụ cho thuê
nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất
3.2.3 Việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung, khu chế xuất cần có những bước đi thích hợp.
3.3 Các giải pháp phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu
công nghiệp tập trung ở Việt Nam
3.3.1 Các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách chung

3.3.1.1 Về qui hoạch và đền bù giải phóng mặt bằng
3.3.1.2 Về kiến trúc, xây dựng
3.3.1.3 Về thuế và ngân sách
3.3.1.4 Về huy động vốn
3.3.1.5 Về hỗ trợ người lao động tại các khu công nghiệp, khu
chế xuất
3.3.2 Các giải pháp liên quan đến các doanh nghiệp
3.3.2.1 Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong các khu công
nghiệp tập trung, khu chế xuất
3.3.2.2 Đối với những doanh nghiệp phát triển cơ sở hạ tầng khu
công nghiệp, khu chế xuất
3.3.3 Các giải pháp liên quan đến các hộ dân tại các vùng phụ
cân khu công nghiêp, khu chế xuất
3.3.3.1 Đối với những hộ dân có đất bị thu hồi trong quá trình
xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
3.3.3.2 Đối với những hộ dân trong vòng chịu ảnh hưởng của
khu công nghiệp, khu chế xuất
3.3.4 Kiến nghị đối với chính quyền các cấp

79


81

84

85
85
87
87

88
89

89
89

90

90

90

91

91

3
3.3.4.1 Đối với chính quyền cấp tỉnh, thành
3.3.4.2 Đối với chính quyền cấp quận, huyện
3.3.4.3 Đối với chính quyền cấp phường, xã

Kết luận

Tài liệu tham khảo


92
92
92

93

94


























4

MỞ ĐẦU


1. Tính cấp thiết của đề tài:
Tình hình phát triển kinh tế của Việt Nam trong thời gian vừa qua đã
đạt được sự ổn định và tương đối cao, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc
nội (GDP) trong vòng một thập niên qua đạt mức tăng bình quân hàng năm
xấp xỉ 8%/năm. Theo báo cáo giữa kì, cập nhật tình hình phát triển kinh tế của
Việt Nam năm 2008 của Ngân hàng Thế giới (6/2008), mặc dù tình hình kinh
tế vĩ mô trong nước và của thế giới gặp nhiều biến động và khó khăn, Quí I
năm 2008, tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP) vẫn đạt 7,4%,
thấp hơn cùng kỳ 2007 song không nhiều (7,8%); dự kiến mức tăng trưởng
GDP cả năm trong khoảng từ 6,5%-7%. Cơ cấu kinh tế tiếp tục phát triển theo
hướng tiến bộ, tổng sản phẩm của các ngành nông, lâm, ngư nghiệp đạt mức
tăng 2,9% so với cùng kì năm trước; tổng sản phẩm của các ngành công
nghiêp, xây dựng đạt mức tăng 8,1%; đồng thời dịch vụ cũng đạt mức tăng
8,1%.

Tăng trưởng và chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế đã dẫn đến dịch
chuyển đáng kể đến cơ cấu lao động thuộc các ngành có liên quan; cụ thể
như: lao động nông nghiệp đã giảm từ gần một nửa trên tổng dân số trong độ
tuổi lao động vào đầu thập niên 1990 xuống dưới 40% như hiện nay. Tỷ lệ đi
xuống này được bù lại bằng tỷ lệ người làm công ăn lương tăng lên. Do có sự
thay đổi như vậy, nên một số lớn lao động đã chuyển từ nông thôn ra thành
thị và các khu công nghiệp tập trung. Hiện tượng di dân ra các thành phố, đặc
biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số tỉnh
thành có các khu công nghiệp tập trung phát triển đã và đang diễn ra với tốc
độ nhanh hơn. Đồng thời với việc di dân cơ học là việc tăng trưởng dân số tự

5

nhiên tại các thành phố đã làm gia tăng nhanh chóng số lượng dân cư tại các
thành phố.

Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng, cơ quan có chức năng quản lý
nhà nước về nhà ở cho thấy; tại các đô thị có tới 31% cán bộ, công chức, viên
chức, trong đó có tỷ lệ đáng kể các hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở ghép
hộ, ở nhờ, ở tạm); 4% phải thuê nhà tạm, nhà cấp 4 của tư nhân để ở; 19%
đang thuê nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước xây dựng từ trước năm 1990;
14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo qui định của Nghị định
61/CP; 31,4% đã xây được nhà riêng. Tổng hợp kết quả điều tra về nhà ở của
cán bộ công nhân viên chức cho thấy có trên 32% có nhu cầu về nhà ở.

Hiện nay, trên toàn quốc các khu công nghiệp được hình thành tại 55
tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đã tạo việc làm cho hàng vạn lao động,
góp phần quan trọng trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xoá đói giảm
nghèo cho các địa phương. Theo kế hoạch đến năm 2010, các khu công
nghiệp tập trung sẽ thu hút trên 1,5 triệu lao động. Tuy nhiên, sự phát triển
mạnh các KCN đã và đang đặt ra vấn đề nan giải về nhà ở cho người lao
động. Hầu hết các khu công nghiệp tập trung đều thiếu nhà ở cho công nhân
vì số lượng lao động tăng nhanh trong điều kiện qui hoạch phát triển các khu
công nghiệp thiếu đồng bộ. Trên thực tế, hiện nay tại các KCN mới chỉ có
khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định, số còn lại vẫn
chưa có chỗ ở hoặc đang phải thuê chỗ ở tạm. Đa số công nhân ngoại tỉnh
làm việc tại các khu công nghiệp tập trung trên cả nước đều phải thuê nhà trọ
của dân với giá thuê đắt đỏ, không ổn định. Các phòng trọ thuê của tư nhân
hầu hết đều rất chật hẹp (diện tích sử dụng bình quân từ 2-3m2/người), điều
kiện vệ sinh, môi trường không đảm bảo. Chỉ có khoảng 7-10% số công nhân

6
được ở trong các nhà trọ do các chủ doanh nghiệp sử dụng lao động và các tổ

chức đoàn thể xây dựng.

Việc di dân do nhu cầu lao động của quá trình tăng trưởng kinh tế và tỷ
lệ tăng dân số tự nhiên đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị, các
khu công nghiệp tập trung đặc biệt là nhu cầu về thị trường dịch vụ nhà ở cho
thuê.

Nhà ở là hàng hoá đặc biệt chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tài sản
quốc gia, là tài sản có giá trị lớn của mỗi hộ gia đình, cá nhân và có vị trí quan
trọng trên thị trường bất động sản. Trong đời sống xã hội, cải thiện chỗ ở là
một trong những yêu cầu thiết yếu nhằm góp phần nâng cao đời sống vật chất
và tinh thần của nhân dân. Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những
quyền cơ bản của mỗi người, là điều kiện cần thiết để phát triển nguồn lực
phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước.

Tuy nhiên, trong lĩnh vực phát triển và quản lý nhà ở tại Việt Nam đã
và đang xuất hiện nhiều vấn đề bức xúc, cần có giải pháp và chính sách để
tháo gỡ, giải quyết. Tình trạng phát triển nhà ở manh mún, tự phát diễn ra khá
phổ biến ở nhiều nơi. Quỹ nhà ở đô thị mặc dù có sự gia tăng đáng kể, nhưng
tỷ lệ nhà ở xây dựng theo dự án còn thấp. Nhà ở trong các dự án đã được đầu
tư xây dựng trong thời gian qua chủ yếu là nhà ở có quy mô và chất lượng cao
để bán cho người khá giả (thu nhập cao), có khả năng về tài chính. Nhà ở
dành cho các đối tượng có thu nhập thấp (nhà ở xã hội) tại khu vực đô thị và
người lao động tại các khu công nghiệp tập trung chưa được quan tâm đúng
mức. Hoạt động kinh doanh nhà ở chủ yếu được thực hiện thông qua giao

7
dịch mua bán, hầu như rất ít chủ đầu tư thực hiện việc xây dựng nhà ở để cho
thuê.

Dịch vụ cho thuê nhà ở ngoài việc là các hoạt động kinh doanh để tìm
kiếm lợi nhuận của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân còn là thị trường để
phục vụ sự di chuyển lao động trong nền kinh tế thị trường, phục vụ cho nhu
cầu di trú, khả năng tài chính và những vấn đề khác trong cuộc sống xã hội
Nhưng trên thực tế, nhu cầu thuê nhà hiện nay rất lớn song lại ít được người
kinh doanh đầu tư. Đây là một khiếm khuyết của thị trường bất động sản.
Người ta quan niệm rằng xây nhà ở để bán thì có lãi suất cao, còn nhà xây cho
thuê thì lãi suất thấp lại cần trường vốn.

Vì vậy, khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở là biện pháp
quan trọng nhằm góp phần giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các tầng lớp dân
cư tại khu vực đô thị, người lao động tại các khu công nghiệp tập trung - đặc
biệt là những đối tượng lao động có thu nhập thấp, đồng thời thúc đẩy thị
trường nhà ở phát triển đồng bộ. Đây chính là lí do mà tác giả đề tài chọn để
nghiên cứu.

2. Tình hình nghiên cứu về thị trƣờng dịch vụ nhà ở cho thuê
- Trên thế giới, việc nghiên cứu khuyến khích phát triển thị trường dịch
vụ nhà ở cho thuê do thể chế chính trị, sự phát triển kinh tế - xã hôi, đặc thù
dân tộc và hệ tư tưởng của mỗi quốc gia mà có những sự quan tâm khác nhau.
Tuy nhiên, theo nghiên cứu " Nhà Cho Thuê - Lựa chọn tất yếu cho dân
nghèo thành thị ở các nước đang phát triển " của Tổ chức Liên Hiệp Quốc
(Rental Housing - UN HABITAT, 2002), mặc dù có nhiều quốc gia cố gắng
gia tăng tỷ lệ người sở hữu nhà thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng

8
gia tăng, đặc biệt ở các quốc gia đang phát triển. Ngoài việc nêu rõ tầm quan
trọng của dịch vụ cho thuê nhà ở, nghiên cứu này của Liên Hiệp quốc cũng đã
tổng hợp những nghiên cứu, những kinh nghiệm tại một số quốc gia có dịch
vụ cho thuê nhà ở phát triển để đề xuất những giải pháp để mở rộng và cải

thiện nguồn nhà cho thuê đáp ứng nhu cầu của người dân.

- Tại Việt Nam, trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước đã có sự
quan tâm trong việc giải quyết nhà ở của nhân dân ở cả khu vực đô thị và
nông thôn. Cụ thể, ngày 29/11/2005 Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, đồng
thời để Luật Nhà ở được thi hành và đi vào cuộc sống, ngày 06/9/2006 Chính
phủ cũng đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP về việc qui định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Nội dung của Nghị định 90/2006/NĐ-CP
nhấn mạnh đến việc phát triển nhà ở, bao gồm phát triển nhà ở thương mại và
nhà ở xã hội (trong đó có lĩnh vực phát triển nhà ở cho thuê). Công tác phát
triển và quản lý nhà ở đạt được những kết quả đáng khích lệ, góp phần đáng
kể vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Như đã trình bày ở phần trên, cùng với sự tăng trưởng mạnh của kinh tế
trong những năm vừa qua thì thị trường nhà ở (bao gồm nhà sở hữu và nhà
cho thuê) tại Việt Nam chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là nguồn
cung về nhà cho thuê. Nguồn cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại Việt Nam
hiện nay phần lớn do tư nhân cung ứng với qui mô manh mún, với những điều
kiện cơ sở dịch vụ còn yếu kém và giá thuê đắt đỏ, không được kiểm soát.

Việc nghiên cứu để khuyến khích, phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở
hiện nay còn hạn chế, cũng có lẽ là do đây không phải là dịch vụ hứa hẹn
mang lại lợi nhuận cao, mà bù lại là thị trường đòi hòi phải có sự đầu tư lâu

9
dài, thu hồi vốn lâu mà việc nghiên cứu về lĩnh vực này ít được sự quan tâm,
sự đầu tư chuyên sâu.

Đến nay đã có một số đề án, đề tài nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực
này. Cụ thể như: đề án "Nhà ở xã hội" hay còn gọi là "Đề án phát triển nhà

ở cho các đối tượng thu nhập thấp" năm 2006 của Bộ Xây dựng do Thủ tướng
Chính phủ giao. Đề án này, đã chỉ ra những búc xúc về nhu cầu nhà ở cho
người có thu nhập thấp, trong đó nhu cầu về thị trường nhà ở cho thuê. Đề án
cũng đã đề cập tới những khiếm khuyết của thị trường nhà ở cho người thu
thập thấp ở nước ta hiện nay. Điều cốt lõi, đề án đã đề xuất vai trò của Nhà
nước và được một số giải pháp nhằm phát triển quỹ nhà ở xã hội, trong đó có
quỹ nhà ở cho thuê. Ngoài ra, còn phải kể đến đề tài khoa học "Phát triển thị
trường nhà ở cho thuê" năm 2005 của Cục Quản lý Nhà - Bộ Xây dựng. Nội
dung của đề tài này đã mô tả được bức tranh tổng quát của thị trường cho thuê
nhà ở của Việt Nam và đã có những đánh giá cũng như đề xuất một số giải
pháp phát triển thị trường nhà ở cho thuê ở Việt Nam. Gần đây, tháng
12/2007, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có báo cáo trình Chính phủ về kết quả
khảo sát các khu nhà ở cho công nhân và báo cáo tổng hợp tình hình của các
địa phương về vấn đề nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu
chế xuất. Ngoài những nghiên cứu trên, còn một số buổi hội nghị, hội thảo
nhằm tìm kiếm những ý kiến đóng góp về một số lĩnh vực nhà ở cho nguời có
thu nhập thấp có liên quan đến dịch vụ nhà ở cho thuê, ví dụ như hội thảo
được tổ chức hồi tháng 01/2006 do Bộ Xây dựng tổ chức nhằm xác định qui
mô, mẫu nhà cho thuê, kết quả của hội thảo này là "Kỷ yếu hội thảo - Xây
nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp".


10
Cùng với những đề án, đề tài trên, một số nhà khoa học trong những
năm gần đây cũng đã có những bài báo liên quan đến dịch vụ nhà ở cho nguời
có thu nhập thấp nói chung và dịch vụ nhà ở cho thuê nói riêng; đó là "Quên
căn hộ cho người thu nhập thấp" của tác giả Hà Phan bàn về giá nhà cho thuê
đắt đỏ so với thu nhập của người lao động; "Chúng ta còn thiếu tài chính nhà
ở" của tác giả Phạm Sỹ Liêm nội dung đề cập tài chính nhà cho thuê; "Để thị
trường bất động sản ổn định, cần giải quyết hài hoà giữa phát triển và quản lý

cải tạo" của tác giả Nguyễn Cao đề xuất những cơ chế chính sách quản lý nhà
ở cho thuê,

Tuy nhiên, những nghiên cứu, những bài báo mới chỉ mang tính chất
mô tả thị trường dịch vụ nhà ở cho thuê đối với người thu nhập thấp nói
chung và thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập
chung, khu chế xuất nói riêng. Cụ thể hơn là một vài những đề xuất hoặc
những ý kiến đóng góp về một số lĩnh vực của thị trường dịch vụ cho thuê
nhà ở.

Cho đến nay, việc nghiên cứu mang tính tổng quát nhằm phát triển thị
trường dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị nói chung và dịch vụ cho thuê
nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung nói riêng còn rất ít. Vì vậy, đòi hỏi
việc nghiên cứu nhằm tìm ra những nguyên nhân hạn chế sự phát triển của
dịch vụ này, cũng như tìm cách khắc phục những hạn chế còn tồn tại và đề
xuất những giải pháp nhằm phát triển thị trường dịch vụ cho thuê nhà ở là rất
cần thiết.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu:

11
- Mục đích: Mục đích nghiên cứu của đề tài là đưa ra các giải pháp góp
phần phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung để
tạo thêm nhiều chỗ ở đảm bảo chất lượng và phù hợp với thu nhập của người
lao động tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam.

- Nhiệm vụ: Luận văn có nhiệm vụ
+ Tìm hiểu lí luận chung về dịch vụ cho thuê nhà ở, những kinh nghiệm
về việc khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở mà các quốc gia trên
thế giới đã đạt được.

+ Tìm hiểu thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp
tập trung ở Việt Nam, từ đó đánh giá tình hình phát triển của dịch vụ này.
+ Đề xuất những biện pháp khắc phục các hạn chế và những giải pháp
nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp
tập trung ở Việt Nam.

4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu
công nghiệp tập trung ở Việt Nam.

- Phạm vi nghiên cứu:
+ Không gian: Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập
trung, khu chế xuất ở Việt Nam (cụ thể một số khu công nghiệp tập trung, khu
chế xuất tại các vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền
Nam).
+ Thời gian: Từ năm 1990 đến nay.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu:

12
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử, kết hợp với phương pháp thống kê, phân tích tính toán từ những
số liệu cụ thể mà tác giả luận văn đã thu thập, khảo sát trong quá trình nghiên
cứu luận văn; đồng thời tham khảo, kế thừa kết quả của những nghiên cứu đã
được công bố của thế giới và ở Việt Nam trong lĩnh vực này để làm cơ sở cho
việc nghiên cứu đề tài này.

6. Dự kiến những đóng góp mới của luận văn:
Luận văn nghiên cứu đề xuất những biện pháp khắc phục các hạn chế
còn tồn tại và đưa ra những giải pháp nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ

cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam, cụ thể là:
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về dịch vụ cho thuê nhà ở.
- Từ việc nghiên cứu dịch vụ cho thuê nhà ở tại một số nước, rút ra bài
học kinh nghiệm cho Việt Nam.
- Làm rõ thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập
trung ở Việt Nam; chỉ ra những thành tựu và hạn chế trong việc phát triển
dịch vụ này.
- Đưa ra các quan điểm và giải pháp cho sự phát triển dịch vụ cho thuê
nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam trong thời gian tới.

7. Bố cục của luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung chính của luận văn được kết
cấu thành 3 chương, bao gồm:
+ Chương 1: Dịch vụ cho thuê nhà ở: Một số vấn đề lý luận và kinh
nghiệm quốc tế.
+ Chương 2: Thực trạng dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công
nghiệp tập trung ở Việt Nam.

13
+ Chương 3: Quan điểm và các giải pháp chủ yếu nhằm phát triển dịch
vụ nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam.

14
CHƢƠNG 1
DỊCH VỤ CHO THUÊ NHÀ Ở:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ

1.1 Đặc điểm và vai trò của dịch vụ cho thuê nhà ở
1.1.1 Đặc điểm của dịch vụ cho thuê nhà ở:
Dịch vụ cho thuê nhà ở là loại hình dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu nhà
ở của những cư dân có nhu cầu về chỗ ở trong ngắn hạn hoặc dài hạn, do chưa
đủ điều kiện và khả năng về thu nhập để sở hữu nhà ở. Ngoài việc đáp ứng
nhu cầu của người thuê nhà, dịch vụ cho thuê nhà còn thỏa mãn nhu cầu của
người có nhà cho thuê, dù vì mục đích lợi nhuận hoặc phi lợi nhuận. Người
cho thuê nhà có thể là nhà nước, tổ chức xã hội (không vì mục đích lợi nhuận)
hoặc đơn vị kinh doanh, cá nhân riêng lẻ (vì mục đích lợi nhuận).

Đặc điểm chính của dịch vụ kinh doanh cho thuê nhà ở việc cung cấp
đòi hỏi phải có sự đầu tư vốn lớn, nhưng tỷ suất lợi nhuận thu từ hoạt động
kinh doanh dịch vụ lại thấp, thời gian thu hồi vốn chậm và nhà ở không có
khả năng di chuyển là những nguyên nhân hạn chế việc hấp dẫn với các nhà
đầu tư tham gia vào dịch vụ này. Trong khi đó, những người có nhu cầu thuê
nhà ở lại thường là những người có thu nhập thấp vì không đủ tiền để sở hữu
nhà ở riêng, dẫn đến việc kinh doanh dịch vụ này cũng như việc đầu tư xây
dựng quỹ nhà ở cho thuê không được phát triển.

Ngoài yếu tố về thu nhập hay lợi nhuận, còn nhiều yếu tố khác ảnh
hưởng đến dịch vụ thuê nhà ở, ví dụ như sự thay đổi cấu trúc dân cư xã hội,
về văn hóa, về sự phát triển của các đô thị và về việc làm không ổn định cũng
ảnh hưởng đến quyết định của những người đi thuê nhà. Do vậy, dịch vụ cho

15
thuê thường chỉ xuất hiện tại các đô thị hoặc các vùng công nghiệp cũng là
một đặc điểm của loại hình dịch vụ này.

Dịch vụ cho thuê nhà ở cũng rất đa dạng về nguồn cung cấp cho thuê,
loại hình cho thuê. Trong khi một số nước, khu vực Nhà nước vẫn cung cấp
một lượng lớn nhà cho thuê thì ở một số nước khác việc đó lại do các tổ chức
kinh doanh hoặc các cá nhân riêng lẻ.

1.1.2 Vai trò của dịch vụ cho thuê nhà:
Cho đến nay, mặc dù nhiều quốc gia trên thế giới cố gắng gia tăng tỷ lệ
người sở hữu nhà ở thì trên thực tế việc thuê nhà vẫn không ngừng gia tăng và
vẫn là một bộ phận lớn trong quỹ nhà ở tại nhiều quốc gia (Bảng 1). Nếu chỉ
có một sự chọn lựa duy nhất là sở hữu một ngôi nhà thì rất nhiều quốc gia sẽ
phải đương đầu với một làn sóng lấn chiếm đất đai và sự phát triển đô thị một
cách bất thường. Hầu hết các thành phố lớn trên thế giới hiện nay cần một
lượng lớn nhà cho thuê dành cho các hộ độc thân hoặc hộ gia đình.

Bảng 1: Hình thức nhà ở của các quốc gia trên thế giới (giai đoạn 1994-2002)
Tỷ lệ: 100%
Quốc gia
Năm
Nhà sở hữu
%
Nhà thuê
%
Hình thức
khác %
Châu Phi

Benin
Ai cập
Nigieria
Nam Phi

1994
1996
1998
1996

63
69
93
77

37
31
7
22

-
-
-
1
Châu Á

16
Ấn độ
Iran
Hàn quốc
Singapore
Thái lan
2001
1996
1995
1995
1996
87
81
75
91
87
11
19
25
8
13
3
-
-
1
-
Châu Mỹ latinh
Bolivia
Brazil
Chilê

Côlômbia
Mêhicô

1997
1998
2002
1997
1998

60
74
73
61
78

18
25
20
35
22

22
1
7
4
-
Các nƣớc phát triển
Áo
Canada
Phần lan

Pháp
Đức
Ireland
Hà Lan
Nauy
Thụy Điển
Tây Ban Nha
Anh
Mỹ

1999
1998
2000
1996
1998
1999
1999
2001
1998
1999
2000
1997

50
62
58
54
40
80
53

77
42
83
69
66

50
33
31
38
60
20
47
23
39
11
31
34

-
5
11
8
-
-
-
-
19
6
-

-
(Nguồn: Rental Housing - UNHABITAT, 2002)


17
Những thành phố lớn trên thế giới thì những người thuê nhà, những
người không sở hữu nhà ở chiếm đa số so với những người sở hữu nhà (Bảng
2). Số liệu ở Bảng 2 cho thấy, ở những thành phố lớn trên thế giới những
người sống nhờ hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở, trong những căn nhà đi thuê
chiếm đa số so với những người sở hữu nhà riêng, bao gồm cả Amsterdam,
Berlin, Cairo, Kumasi, Los Angeles, Montreal và New York. Nếu tính đến
những thành phố được khảo sát vào giữa thập kỷ 80 và đầu những năm 90 của
thế kỷ trước thì còn có thêm Brucxen, Stockhom, Genevo và Zurich.

Bảng 2: Hình thức nhà ở tại các thành phố của các quốc gia trên thế giới (giai
đoạn 1994-2001)
Đơn vị: 100%

Thành phố

Nƣớc

Năm

Nhà sở hữu

Nhà thuê

Hình
thức khác

Chõu Phi
Alexandria
Cairo
Addis Ababa
Kumasi
Kisumu
Tripoli
Lagos
Cape Town
Johannesburg
Pretoria

Ai cập
Ai cập
Ethiopia
Ghana
Kenya
Libya
Nigeria
Nam phi
Nam phi
Nam phi

1996
1996
1998
1998
1998
1995
1998

1996
1996
1996

38
37
8
26
14
67
49
55
55
63

62
63
60
57
82
33
49
44
42
35

-
-
32
17

49
-
2
1
3
2
Chõu Á
Pusan
Seoul

Pusan
Seoul

1995
1995

72
70

28
30

-
-

18
Bangkok
Istanbul
Ankara
Bangkok

Istanbul
Ankara
1998
1994
1998
54
68
58
41
32
33
5
-
9
Chõu Mỹ latinh và
vựng Caribe
Buenos Aires
La Paz/El Alto
Santa Cruz
Belo Horizonte
Porto Alegre
Rio de Janeiro
Sóo Paulo
Santiago
Quito
Guadalajara
Mexico City
Monterrey
Port of Spain

Achentina
Bolivia
Bolivia
Brazil
Brazil
Brazil
Brazil
Chi lờ
Ecuador
Mexico
Mexico
Mexico
Mexico


1998
2001
2001
2000
2000
2000
2000
2002
1998
2000
2000
2000
1998

75
55
48
76
79
75
70
73
47
62
76
84
38


23
23
27
15
13
17
20
21
46
23
16
11
52

2
22
25
9
8
8
10
6
7
15
8
5
10
Cỏc nước phỏt
triển
Montreal
Toronto
Berlin
Hamburg
Amsterdam
Rotterdam
Oslo
London
New York
Los Angele s
Washington, D.C


Canada

Canad
Đức
Đức
Hà Lan
Hà Lan
Nauy
Anh
Mỹ
Mỹ
Mỹ


1998
1998
1998
1998
1998
1998
2001
2000
1998
1998
1998


46
58
11
20
16

26
70
58
45
47
62


54
42
89
80
74
49
30
42
55
53
38


-
-
-
-
10
25
-
-
-

-
-

19
(Nguồn: Rental Housing - UNHABITAT, 2002)

Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các quốc gia đang phát triển đang ngày càng
tăng cùng với việc phát triển đô thị, sự gia tăng của lượng người di cư và gia
tăng dân số tự nhiên đã khuyến khích xu hướng này vì đại đa số người di cư
và các hộ gia đình mới ở các đô thị ban đầu thường đi thuê nhà. Chẳng hạn ở
New Dehli - Ấn Độ, số lượng các hộ thuê nhà đã tăng từ 324.000 hộ năm
1961 lên 545.000 hộ năm 1981. Ngay cả những thành phố, nơi mà lượng
người sở hữu nhà ngày càng tăng thì tốc độ mở rộng đô thị vẫn khiến những
người đi thuê nhà ở ngày càng nhiều. ở thành phố Mexico, số lượng người tìm
đến dịch vụ thuê nhà đã tăng từ 484.000 năm 1950 lên 3.700.000 năm 2000.

Ngay ở trong một quốc gia, tại các thành phố khác nhau thì dịch vụ cho
thuê nhà ở cũng khác nhau. Sự khác biệt này được hiểu là do nguồn cung nhà
ở, hoặc do nguồn cung đất ở của mỗi thành phố. Đối với các thành phố có quỹ
nhà đất nhỏ hẹp thì mức độ thuê nhà cao hơn bởi nhiều gia đình muốn sở hữu
nhà riêng thì không có đủ khả năng. Quy mô thành phố cũng góp phần vào sự
chật hẹp của quỹ nhà đất, điều đó được thể hiện khi tại các thành phố lớn có
tỷ lệ thuê nhà cao hơn các thành phố nhỏ, đặc biệt ở các nước phát triển. Tại
Mỹ, tỷ lệ sở hữu nhà của New York từ 32% tăng lên 72% ở Detroit, cũng như
ở New York, Los Angeles cũng có mức sở hữu nhà rất thấp. Tại Bỉ, tỉ lệ nhà ở
thuê ở Brucxen cao hơn các thành phố nhỏ, tương tư cũng như vậy ở Thụy Sĩ.
Tại Áo, ở các thị trấn, thị xã tỷ lệ sở hữu nhà có thể đạt tới 85%, trong khi đó
ở Viên thì lượng người đi thuê nhà có nhu cầu là 82%, ở các thành phố khác
như Graz, Linz và Iunsbruck lượng nhà ở thuê chiếm 50% quỹ nhà ở.

20
Dịch vụ cho thuê nhà ở ngoài việc là các hoạt động kinh doanh để tìm
kiếm lợi nhuận của các tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân còn là dịch vụ phục
vụ sự di chuyển lao động, phục vụ nhu cầu di trú, khả năng tài chính và
những vấn đề khác trong xã hội. Dịch vụ cho thuê nhà ở cần được coi
như là một hình thức bổ trợ cho việc sở hữu nhà ở chứ không phải là một sự
cạnh tranh.

1.2 Vai trò của Nhà nƣớc trong việc hình thành hệ thống dịch vụ cho thuê
nhà ở
Trên thế giới, việc khuyến khích phát triển hệ thống dịch vụ cho thuê
nhà ở do thể chế chính trị, sự phát triển kinh tế - xã hội, đặc thù dân tộc và hệ
tư tưởng của mỗi quốc gia mà có những sự quan tâm khác nhau.

Hơn hai mươi năm trước, vấn đề về dịch vụ nhà ở cho thuê không phải
là một chủ đề được quan tâm của đa số các quốc gia, ngoài việc họ muốn có
thêm nhiều người sở hữu nhà. Nhiều Chính phủ cho rằng những người sở hữu
nhà là những công dân tốt hơn là những người đi thuê nhà, họ cho rằng những
người sở hữu nhà ở trưởng thành hơn so với những người thuê nhà và cũng
đóng góp nhiều hơn cho kinh tế và xã hội của đất nước. Việc sở hữu nhà ở tuy
có nhiều ưu điểm nhưng những ưu điểm đó đã được phóng đại lên quá mức.
Tương tự như vậy, những lời chỉ trích về dịch vụ cho thuê nhà ở cũng bị thổi
phồng lên mà bỏ qua hết những ưu điểm của nó. Thêm vào đó, niềm tin rằng
mục đích chính về chính sách của các chính phủ nhằm tiến tới để mọi người
đều có thể sở hữu nhà ở thì lại càng nguy hiểm; có thể khẳng định không có
quốc gia nào đạt được điều này.


21

Ngày nay, dịch vụ cho thuê nhà ở đã được quan tâm nhiều hơn. Việc
quan tâm được thể hiện bằng việc một số chính phủ, tổ chức phi chính phủ đã
nghiên cứu để tìm hiểu hệ thống dịch vụ nhà cho thuê hoạt động ra sao. Tuy
nhiên, còn nhiều điều chưa rõ và còn nhiều vấn đề cần được nghiên cứu chi
tiết hơn.

Chính phủ các nước, kể các nước phát triển và những nước đang phát
triển không nên kéo dài niềm tin vào việc đạt được việc sở hữu nhà ở một
cách phổ cập. Họ cần phải thừa nhận rằng hàng triệu gia đình đang sống trong
những căn nhà cho thuê hoặc có hàng triệu gia đình khác đang có nhu cầu
thuê nhà ở vì lý do này hay lý do khác. Các chính phủ cần ban hành các điều
luật, xây dựng các chương trình và các hình thức hỗ trợ để tạo ra nhiều nhà ở
cho thuê cũng như cải thiện chất lượng hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở hiện
có. Nói cách khác, các chính phủ cần phải thay đổi thái độ về chính sách nhà
ở hiện nay, họ cần phải cố gắng để giúp những thành viên trong xã hội, những
người có nhu cầu thuê nhà ở hoặc luôn phải sống trong nhà ở cho thuê.

Để phát triển hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở, các chính phủ cần phải
nhận thức rằng hệ thống dịch vụ này đang thực sự tồn tại. Mối quan hệ giữa
các cơ quan Nhà nước, chính quyền các cấp và các thành phần kinh tế trong
lĩnh vực phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và các khu công
nghiệp tập trung có sự khác biệt rất lớn. Các cơ quan Nhà nước chủ yếu chịu
trách nhiệm nghiên cứu, ban hành hoặc trình Chính phủ để Chính phủ ban
hành các cơ chế, chính sách có liên quan tới việc quản lý loại hình dịch vụ
này. Còn các thành phần kinh tế đóng một vai trò quan trọng đối với tất cả các
khâu của hệ thống cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công
nghiệp tập trung; bên cạnh đó chính quyền địa phương có khả năng độc lập

22
rất lớn trong việc lập và phê duyệt qui hoạch và có nguồn thu rất lớn từ địa

phương dành cho việc phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở. Chính phủ cần
khuyến khích đầu tư vào hệ thống nhà ở cho thuê trên qui mô lớn; khuyến
khích mọi thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà để cho thuê; nâng cao
chất lượng của nhà ở cho thuê; cần xem xét kỹ lưỡng ưu - nhược điểm của
việc kiểm soát giá thuê nhà; cung cấp các khoản hỗ trợ cho người thuê nhà và
người cho thuê nhà; tìm cách loại bỏ những rào cản và các khoản chi phí bất
hợp lý trong việc xây dựng hệ thống dịch vụ cho thuê nhà ở.

1.3 Dịch vụ cho thuê nhà tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung ở
một số nƣớc trên thế giới và những bài học kinh nghiệm
1.3.1 Dịch vụ cho thuê nhà ở tại các đô thị và khu công nghiệp tập trung ở
một số nước trên thế giới
1.3.1.1 Nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại các đô thị và khu công nghiệp tập
trung ở Mỹ
Tại Mỹ, vấn đề nhà ở xã hội nói chung và nhà ở cho thuê tại các đô thị
và khu công nghiệp tập trung nói riêng là một trong những vấn đề bức xúc mà
chính quyền Mỹ phải đương đầu trong nhiều thập niên. Một trong những vấn
đề nan giải cần giải quyết đó là chi trả nhà ở vượt quá khả năng của đại bộ
phận những người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình. Các đối tượng
này phải dành hơn 30% tổng thu nhập để chi trả tiền thuê nhà ở. Theo số liệu
thống kê của năm 1999, nước Mỹ có khoảng 13,7 triệu hộ gia đình gặp khó
khăn về nhà ở (chiếm 1/7 dân số cả nước).

Để giải quyết vấn đề nêu trên, Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị
Mỹ được giao quản lý tiền hỗ trợ nhà ở để đảm bảo quyền lợi cho các hộ thu
nhập thấp và các hộ nghèo. Tất cả các hoạt động của Bộ Xây dựng nhà ở và

23
phát triển đô thị Mỹ tập trung chủ yếu vào các lĩnh vực sau: chương trình nhà
ở xã hội, chương trình nhà ở cho thuê được hỗ trợ và một số chương trình

khác với quy mô nhỏ hơn.

Cơ cấu nhà ở được sự hỗ trợ của ngân sách Liên bang thông qua Bộ
Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị trong năm 2000 như sau: Chương trình
nhà ở xã hội truyền thống – 1,3 triệu nhà; Chương trình nhà ở cho thuê được
hỗ trợ – 1,4 triệu nhà; Các chương trình nhà ở khác – 0,5 triệu nhà; Tổng cộng
3,2 triệu nhà.

Các hình thức hỗ trợ tài chính do Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô
thị Mỹ thực hiện rất đa dạng. Một trong những hình thức phổ biến nhất là bảo
lãnh tín dụng dành cho việc mua, xây dựng và cải tạo nhà ở. Dưới sự đảm bảo
của nhà nước, lãi suất tín dụng giảm và được duy trì ở một mức nhất định
khiến cho tín dụng trở nên phù hợp với khả năng của người vay. Nhiều
chương trình cấp vốn trực tiếp đã được thực hiện như cấp tạm ứng, cấp tín
dụng ưu đãi cho việc xây dựng, mua và hiện đại hóa nhà ở; cung cấp sự hỗ trợ
hoặc sự đảm bảo đối với việc trả tiền thuê nhà. Những năm qua hình thức
cung cấp sự đảm bảo tài chính trên cơ sở thi chọn để thực hiện các dự án cụ
thể ngày càng trở nên phổ biến.

Sự quan tâm của Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị Mỹ đối với
thực trạng và nhu cầu được thể hiện thông qua số lượng các chương trình nhà
ở. Ví dụ, tại bang Virzinia năm 2002 đã thực hiện 46 chương trình nhà ở,
trong đó 32 chương trình thuộc Bộ Xây dựng nhà ở và phát triển đô thị quản
lý, cụ thể như các chương trình: Chương trình xây dựng nhà ở 01 hộ, nhà ở
hợp khối và nhà nhiều căn hộ; chương trình sở hữu nhà ở; chương trình hỗ trợ