HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN - BẤT ĐỘNG SẢN DATC

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

CHUYÊN ĐỀ
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ
VẤN DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN - BẤT ĐỘNG SẢN DATC
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Thế Phán
Sinh viên thực hiện : Bùi Quốc Hưng
Mã sinh viên : CQ514474
Lớp : Quản trị kinh doanh BĐS 51
Khóa : 51
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
HÀ NỘI, NĂM 2013
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ về tài sản – bất động
sản DATC, em đã có cơ hội áp dụng những lý thuyết đã học ở trường đại học vào
thực tế, được tiếp xúc với những công việc thực tế phải làm trong quá trình phân
tích một dự án đầu tư bất động sản nào đó nói riêng. Nhờ đó, có cái nhìn cụ thể hơn,
trực quan hơn về hoạt động phân tích tài chinh ở nước ta hiện nay.
Với giới hạn của chuyên đề, thời gian và năng lực nghiên cứu nên chuyên đề
còn nhiều vấn đề chưa được đề cập cụ thể và phân tích sâu. Bên cạnh đó với góc
nhìn của một sinh viên đối với các vấn đề thực tiễn cũng như hạn chế trong tài liệu,
chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được sự đóng
góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để em có thể hoàn thiện chuyên đề hơn.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất đến PGS.TS Nguyễn Thế Phán,

người đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình thực hiện chuyên đề. Cảm ơn thầy cô
giáo bộ môn và tập thể khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên đã cung cấp và
trang bị cho em kiến thức để hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng em xin cảm ơn tập thể Ban lãnh đạo, anh Phan Minh Tuấn cùng
các anh chị trong Công ty Cổ phần tư vấn dịch vụ về tài sản và bất động sản DATC,
đã nhiệt tình giúp đỡ, có những đóng góp quý báu và tạo điều kiện để em hoàn
thành chuyên đề tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Bùi Quốc Hưng
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.1 BĐS TỔNG QUAN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS
1.1.1 Các khái niệm cơ bản
1.1.1.1 Khái niệm về phân tích tài chính
Tài chính được đặc trưng bằng sự vận động độc lập tương đối của tiền tệ với
chức năng làm phương tiện thanh toán và phương tiện cất trữ trong quá trình tạo lập
hay sử dụng đại diện cho sức mua nhất định ở các chủ thể kinh tế- xã hội.
Phân tích tài chính là một tập hợp các khái niệm, phương pháp và các công
cụ cho phép thu thập và xử lý các thông tin kế toán và các thông tin khác về quản lý
nhằm đánh giá tình hình tài chính của một doanh nghiệp, đánh giá rủi ro, mức độ và
chất lượng hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp đó, khả năng và tiềm lực của
doanh nghiệp, giúp người sử dụng thông tin đưa ra các quyết định tài chính, quyết
định quản lý phù hợp.
Mối quan tâm hàng đầu của các nhà phân tích tài chính là đánh giá rủi ro phá
sản tác động tới các doanh nghiệp mà biểu hiện của nó là khả năng thanh toán, đánh
giá khả năng cân đối vốn, năng lực hoạt động cũng như khả năng sinh lãi của doanh
nghiệp. Trên cơ sở đó, các nhà phân tích tài chính tiếp tục nghiên cứu và đưa ra
những dự đoán về kết quả hoạt động nói chung và mức doanh lợi nói riêng của

doanh nghiệp trong tương lai. Nói cách khác, phân tích tài chính là một trong các cơ
sở để dự đoán tài chính của doanh nghiệp trong tương lai. Phân tích tài chính có thể
được ứng dụng theo nhiều hướng khác nhau, với mục đích tác nghiệp (chuẩn bị các
quyết định nội bộ), với mục đích nghiên cứu, thông tin hoặc theo vị trí của nhà phân
tích (trong doanh nghiệp hoặc ngoài doanh nghiệp )
1.1.1.2 Sự khác biệt giữa phân tích tài chính doanh nghiệp và phân
tích tài chính dự án
Phân tích tài chính là việc sử dụng một tập hợp các khái niệm, phương pháp
và các công cụ cho phép xử lý các thông tin kế toán và các thông tin khác về quản
lý nhằm đánh giá tình hình tài chính của một doanh nghiệp, đánh giá rủi ro, mức độ
và chất lượng hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp đó.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là một quá trình nhằm chọn lọc, tìm hiểu về
tương quan của các chỉ tiêu tài chính và đánh giá tình hình tài chính về một dự án
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
đầu tư nhằm giúp các nhà đầu tư tham gia vào dự án đưa ra các quyết định đầu tư
hiệu quả. Chính vì vậy, mỗi nhà đầu tư đứng trên quan điểm khác nhau sẽ có những
mục tiêu khác nhau trong công tác phân tích tài chính dự án đầu tư.
- Đứng trên quan điểm nhà tài trợ: phân tích tài chính dự án đầu tư thực chất
là phân tích, đánh giá để lựa chọn dự án đầu tư có hiệu quả tài chính cao, có khả
năng hoàn vốn vay đúng thời hạn.
- Đứng trên quan điểm chủ đầu tư: Phân tích tài chính dự án đầu tư cung cấp
các thông tin cần thiết để chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất, phù
hợp nhất với mục đích của mình.
- Đứng trên quan điểm nhà nước: phân tích tài chính dự án đầu tư là phân
tích, đánh giá để lựa chọn dự án đầu tư đảm bảo các lợi ích của các bên tham gia và
đóng góp của dự án cho kinh tế - xã hội.
1.1.1.3 Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản
Theo Luật đầu tư năm 2005:
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các

hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
Đối với dự án đầu tư bất động sản mang thêm những đặc điểm khác biệt sau:
- Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai. Đất
đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai
đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác
phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư đều phải
phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian dài, do
đó sẽ có rất nhiều rủi ro. Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh
giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để dự
án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư
cần phải xem xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền.
- Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài
chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng
nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm
bảo tiến độ thi công của dự án
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
1.1.2 Vai trò của việc phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
1.1.2.1 Mục đích cốt lõi của việc phân tích
Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính
thông qua việc:
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư.
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện
có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn
tài trợ cho dự án).
- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc
độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem xét những chi phí
sẽ phải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, xem xét những lợi
ích mà đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác

định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
1.1.2.2 Vai trò đối với chủ đầu tư
- Các chủ đầu tư luôn mong muốn thành công, phân tích tài chính giúp chủ
đầu tư thấy được các bước tiến triển của dự án. Đồng thời nhìn thấy tình hình sử
dụng vốn, tìm ra sự cân đối giữa vốn tự có và nguồn vốn, để họ đưa ra các biện
pháp thích hợp bằng cách dự tính trước các phương án khác nhau và lựa chọn được
phương án cụ thể cho dự án của mình.
- Giúp nhà đầu tư nhìn thấy được hiệu quả tài chính của dự án thông qua việc
so sánh giữa nguồn thu của dự án với tổng chi phí hợp lý của dự án.
- Phân tích tài chính được tiến hành liên tục trong suốt thời gian thực hiện dự
án. Chính vì vậy, nó giúp chủ đầu tư dự tính được cho tương lại khi có những sự
thay đổi về thu nhập và chi phí để kịp thời điều chỉnh và rút kinh nghiệm.
- Giúp chủ đầu tư đưa ra các kế hoạch trả nợ, đưa ra các tiêu chuẩn về hoạt
động và những cam kết của chủ đầu tư trong việc trả nợ.
1.1.2.3 Vai trò đối với cơ quan quản lý nhà nước
- Thông qua số liệu trên báo cáo tài chính sẽ giúp họ xác định được các
khoản nghĩa vụ của đơn vị đó phải thực hiện với Nhà nước.
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
- Giám sát, đánh giá việc phân tích tài chính có tuân thủ đúng chính sách, chế
độ và quy định của nhà nước hay không.
- Là một căn cứ quan trọng để cơ quan quản lý đánh giá hiệu quả kinh tế - xã
hội mà dự án đem lại để xem xét việc cấp phép đầu tư. Đối với dự án sử dụng
nguồn vốn nhà nước còn liên quan đến khả năng giải ngân cho dự án.
1.1.2.4 Vai trò đối với nhà tài trợ
- Phân tích tài chính cung cấp kế hoạch trả nợ của chủ đầu tư để nhà tài trợ
đưa ra các quyết định tài trợ tiền cho dự án.
- Cung cấp thông tin cho nhà tài trợ để đánh tính khả thi của dự án về mặt tài
chính và độ an toàn cao về vốn
1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới việc phân tích tài chính

1.1.4.1 Nhân tố chủ quan của người lập dự án
a. Kiến thức chuyên môn, năng lực thẩm định, phẩm chất đạo đức của
cán bộ thẩm định.
Trong quá trình thẩm định dự án nói chung và thẩm định tài chính dự án nói
riêng, cán bộ thẩm định luôn đóng vai trò quan trọng. Họ chính là những người trực
tiếp tiến hành hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư. Thẩm định tài chính dự
án đầu tư không phải là nghiệp vụ đơn giản, đòi hỏi cán bộ thẩm định không những
phải có kiến thức sâu về nghiệp vụ, am hiểu các lĩnh vực cho vay, đầu tư của ngân
hàng mà hiểu biết các vấn đề liên quan như thuế, môi trường, thị trường, khoa học
công nghệ,,, Do vậy, phần nào hiệu quả của công tác thẩm định tài chính dự án đầu
tư phụ thuộc vào chất lượng của nhân tố con người. Người thẩm định không có kỷ
luật, đạo đức không tốt sẽ phá hỏng mọi việc, không đánh giá đúng được tính khả
thi của dự án.
Để đạt được chất lượng tốt trong thẩm định tài chính dự án, yêu cầu quan
trọng đầu tiên đối với các cán bộ thẩm định là phải nắm vững chuyên môn nghề
nghiệp. Phải nắm vững các văn bản pháp luật, các chế độ chính sách do Nhà nước
quy định đối với các lĩnh vực: doanh nghiệp, xây dựng cơ bản, tài chính kế toán
Như vậy, cán bộ thẩm định là một trong những nhân tố quyết định chất
lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư. Do vậy, muốn hoàn thiện tốt công tác thẩm
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
định tài chính dự án đầu tư, trước hết bản thân trình độ kiến thức, năng lực đạo đức
của các cán bộ thẩm định phải được nâng cao.
b. Tổ chức, điều hành
Thẩm định tài chính dự án đầu tư bao gồm nhiều hoạt động liên quan chặt
chẽ với nhau, kết quả của nó phụ thuộc nhiều vào việc tổ chức, điều hành, sự phối
hợp các bộ phận trong quá trình thẩm định. Việc phân công tổ chức một cách hợp lý
các bộ phận trong quá trình thẩm định sẽ tránh được sự chồng chéo, phát huy được
những mặt mạnh, hạn chế được những mặt yếu của mỗi cá nhân trên cơ sở đó giảm
bớt chi phí cũng như thời gian thẩm định. Do vậy, tổ chức, điều hành thẩm định hợp

lý, khoa học sẽ khai thác được các nguồn lực cho hoạt dộng thẩm định tài chính dự
án đầu tư, qua đó nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư của ngân
hàng.
c. Trang thiết bị công nghệ
Hiện nay, khoa học kỹ thuật và công nghệ hiện đại đã ứng dụng vào tất cả
các lĩnh vực của đời sống xã hội. Đặc biệt là công nghệ thông tin đã được ứng dụng
trong ngành ngân hàng làm tăng khả năng thu nhập, xử lý và lưu trữ thông tin một
cách hiệu quả hơn. Trên cơ sở đó cung cấp thông tin cho việc thẩm định tài chính
dự án đầu tư một cách có hiệu quả hơn. Hiện nay có rất nhiều phần mềm chuyên
dùng cho doanh nghiệp nói chung và cho công tác thẩm định nói riêng được thuận
tiện hơn. Các cán bộ có thể truy cập và xử lý một lượng thông tin lớn mà vẫn tiết
kiệm được thời gian, các chỉ tiêu cần tính toán đã được cài đặt, chỉ cần nạp số liệu
và máy sẽ cho các chỉ tiêu như: NPV, IRR, PI Nhưng nếu máy hoặc các chương
trình có sự cố thì sẽ cho kết quả thẩm định không chính xác, đòi hỏi các cán bộ phải
xem xét lại các kết quả thẩm định để cho một kết luận chính xác.
Ngoài ra còn một số nhân tố khách quan tác động đến công tác thẩm định tài
chính dự án dầu tư của doanh nghiệp như: cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà
nước, trình độ lập dự án của chủ đầu tư, các rủi ro bất khả kháng như: Thiên tai,
chiến tranh, môi trường kinh tế vĩ mô
d. Thông tin
Thông tin là cơ sở cho phân tích đánh giá, là nguyên liệu cho quá trình tác
nghiệp của cán bộ thẩm định. Muốn có một kết quả thẩm định chính xác cao độ thì
phải có được các thông tin, số liệu đầy đủ, chính xác trên nhiều góc độ khác nhau.
Để có được nguồn thông tin cần thiết cho dự án, công ty cần có thể dựa vào các
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
thông tin từ nhiều nguồn khác nhau liên quan đến vấn đề cần đánh giá và tiến hành
sắp xếp thông tin, sử dụng các phương pháp xử lý thông tin một cách thích hợp theo
nội dung của quy trình thẩm định.
Như vậy, việc thiết lập hệ thống thông tin đầy đủ chính xác luôn luôn được

đặt ra như một nhu cầu cấp thiết đối với công tác thẩm định, thiết lập được một hệ
thống thông tin như vậy sẽ trợ giúp cho công ty rất nhiều trong việc nâng cao chất
lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư của công ty.
1.1.4.2 Nhân tố khách quan bên ngoài
a. Lạm phát
Lạm phát là yếu tố bất định có ảnh hưởng lớn tới việc thẩm định tài chính dự
án. Lạm phát gây nên sự thay đổi về giá cả theo thời gian, do vậy nó làm biến đổi
dòng tiền kì vọng và tỷ lệ chiết khấu khi đánh giá tài chính dự án đầu tư. Mức lạm
phát không thể dự đoán một cách chính xác vì nó phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân:
quy luật cung cầu, tâm lí người tiêu dùng, sức mạnh của nền kinh tế Các biến số
tài chính trong dự án, các yếu tố đầu vào của các chỉ tiêu như NPV, IRR đều chịu
tác động của lạm phát. Do vậy, để đánh giá hiệu quả của một dự án nào đó cần phải
xác định một cách chính xác, hợp lý giá cả của các yếu tố trong chi phí hay doanh
thu của dự án.
Việc tính đến yếu tố lạm phát sẽ làm cho quá trình thực hiện dự án sẽ dễ
dàng hơn, hiệu quả thẩm định được cao hơn. Thật vậy, khi ước tính tổng số vốn tài
trợ cho một dự án đầu tư, giả sử đã loại bỏ những khoản chi phí vượt quá gây nên
cho việc ước tính sai số lượng nguyên vật liệu cần thiết thì khoản chi phí gia tăng
thêm nữa có thể là do lạm phát mặt bằng giá chung.
Lạm phát còn ảnh hưởng đến lãi suất danh nghĩa. Các bên tài trợ cho dự án
sẽ tăng lãi suất danh nghĩa đối với các khoản vốn họ cho vay để bù đắp mất mát do
lạm phát gây nên. Lạm phát làm giảm giá trị tương lai của các khoản tiền vay và các
khoản thanh toán lãi suất cố định, nó sẽ ảnh hưởng đến chi phí xuất quỹ trong
những năm đầu của dự án làm nó tăng cao lên, nó đặt ra vấn đề thanh toán đối với
chủ đầu tư.
b. Lãi suất chiết khấu
Lãi suất chiết khấu là yếu tố quan trọng trong thẩm định tài chính dự án đầu
tư. Việc thay đổi lãi suất có ảnh hưởng lớn đến giá trị hiện tại của các khoản thu
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán

nhập và chi phí. Nếu lãi suất này quá thấp sẽ khuyến khích đầu tư vào các dự án
kém hiệu quả, nếu nó quá cao thì sẽ hạn chế đầu tư. Hiện nay, chúng ta chưa có quy
định thống nhất nào về tỷ lệ này đối với từng ngành nghề cụ thể cũng như không có
một cách chuẩn mực nào để xác định lãi suất chiết khấu dẫn đến dùng các tỷ lệ chiết
khấu khác nhau để đánh giá, so sánh dự án gây nên sự khó khăn, không chính xác
trong công tác thẩm định.
Công suất dự tính: có thể công suất thực tế khi dự án hoạt động không đạt
được như ở khi dự tính, do vậy nó làm thay đổi doanh thu chi phí của dự án và có
thể làm cho dự án không hiệu quả.
1.1.5 Quy trình phân tích tài chính
1.1.5.1 Xác định số lượng các phương án so sánh
Một dự án có thể có nhiều phương án thực hiện, nếu chọn phương án này thì
thường phải loại trừ những phương án khác. Tuy nhiên, có những phương án hay dự
án mà việc lựa chọn không dẫn đến loại trừ các phương án khác. Với các dự án lớn
việc xác định số lượng các phương án đem ra so sánh phải được tiến hành thận
trọng để vừa đảm bảo chất lượng của dự án vừa đảm bảo chi phí không quá lớn cho
việc lập dự án.
Các phương án đem ra so sánh có thể khác nhau về địa điểm xây dựng, dây
chuyền công nghệ, nguồn vốn Nhưng các phương án phải đảm bảo tính có thể so
sánh được và có mức lợi nhuận cần thiết cũng như phải đảm bảo tính hoàn vốn và
pháp lý như trong Luật Đầu Tư.
1.1.5.2 Xác định thời kỳ tính toán của dự án đầu tư
Thời kì tính toán (hay còn gọi là vòng đời, thời kì tồn tại) của dự án để so
sánh các phương án khi lập dự án đầu tư là khoảng thời gian bị giới hạn bởi thời
điểm khởi đầu và thời điểm kết thúc dòng tiền tệ của dự án. Thời điểm khởi đầu
thường được đặc trưng bằng một khoản chi ban đầu và thời điểm kết thúc thường
đặc trưng bằng một khoản thu từ thanh lý tài sản cố định và vốn lưu động bỏ ra ban
đầu.
Các nhân tố ảnh hưởng đến thời kì tính toán:
- Ý đồ chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư

SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
- Đặc trưng kỹ thuật của tài sản cố định, thời hạn khấu hao của tài sản cố
định (do cơ quan tài chính quy định).
- Nhiệm vụ của kế hoạch hóa phát triển kinh tế - xã hội (với công trình do
nhà nước bỏ vốn).
- Tuổi thọ của giải pháp kỹ thuật.
- Trữ lượng tài nguyên mà dự án đó dự định khai thác.
- Quy định của pháp luật do Luật Đầu Tư quy định.
1.1.5.3 Xác định các dòng tiền của dự án
Các dòng tiền ra vào của dự án trong từng thời điểm vô cùng quan trọng. Nó
có tác động lớn tới việc tính toán hiệu quả của việc đầu tư. Các dòng tiền này dựa
trên các thông tin và giả thuyết mà người lập dự án thu thập và xử lý được.
Các chi phí quan trọng nhất là: Vốn đầu tư (kể cả vốn lưu động), giá thành
sản phẩm (không có khấu hao), chi phí vận hành, chi phí khấu hao, các khoản tiền
phải trả nợ (cả gốc lẫn lãi) theo các năm, các khoản thuế trong từng giai đoạn.
Các khoản thu chủ yếu: Doanh thu hàng năm, giá trị thu hồi khi đào thải tài
sản cố định trung gian và cuối cùng, khoản thu hồi vốn lưu động ở cuối đời dự án.
1.1.5.4 Xác định giá trị tiền tệ theo thời gian
Có phát sinh suất chiết khấu là do sự mất giá của đồng tiền theo thời gian.
Đồng tiền bỏ ra ngày hôm nay sẽ có giá trị khác ở một thời điểm trong tương lai.
Do đó, việc cần thiết trong đánh giá dự án là phải đưa được các dòng tiền ở tương
lai hay quá khứ về cùng một thời điểm để thể hiện chính xác giá trị tiền tệ phản ánh
của các dòng tiền.
Căn cứ quan trọng cho việc hình thành nên suất chiết khấu đó là chi phí cơ
hội. Chi phí cơ hội của đồng tiền là giá trị mất đi của đồng tiền khi không sử dụng
đồng tiền vào mục đích sinh lời tốt nhất ở thời điểm bỏ vốn. Trong hoạt động đầu
tư, trên thị trường vốn có nhiều loại chi phí cơ hội được hình thành như: Lãi suất
tiền gửi ngân hàng, lãi suất tín phiếu, lãi cổ phần Do đó, cơ hội sinh lời là rất đa
dạng với các mức độ khác nhau. Chính vì vậy, mỗi một công ty khi tính toán suất

chiết khấu sẽ có kết quả không giống nhau.
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
Phương pháp xác định suất chiết khấu của dự án
- Phương pháp 1: Lãi suất vay vốn
Là phương pháp xem xét quan hệ giữa suất chiết khấu của dự án (r) cần xác
định với mức lãi suất vay (r1v) nói chung (thường là lãi suất vay dài hạn). Điều kiện
là: r> = r1v
Nhược điểm của phương pháp này là các doanh nghiệp thường chọn ngay lãi
suất huy động của ngân hàng làm suất chiết khấu. Việc này dể dẫn đến sai lầm trong
đánh giá dự án, vì nó bỏ qua ảnh hưởng của rủi ro và không phản ánh ý nghĩa của
suất chiết khấu.
- Phương pháp 2: Phương pháp cơ cấu vốn
Là phương pháp được xem xét trên sự tham gia của các nguồn vốn được huy
động và được xác định bằng trị số bình quân gia truyền của các nguồn vốn vay với
các tỷ lệ lãi vay tương ứng.
Ưu điểm của phương 2 là nó phản ánh tương đối chính xác và hợp lý chi phí
cơ hội của các nguồn vốn tham gia vào dự án. Tuy nhiên nó có nhược điểm là việc
tính toán của phương pháp 2 này tương đối phức tạp, đặc biệt là việc xác định tỷ lệ
sinh lời mong muốn của chủ đầu tư
1.1.5.5 Lựa chọn chỉ tiêu đánh giá hiệu quả
Chỉ tiêu hiệu quả ở đây được lựa chọn theo quan điểm và chiến lược của chủ
đầu tư và nó nằm trong số các chỉ tiêu tĩnh hoặc động. Trị số hiệu quả định mức hay
ngưỡng của hiệu quả là mức tối thiểu mà phương án phải đảm bảo, nếu không
phương án bị loại trừ ngay khỏi tính toán so sánh.
Trên quan điểm đó đối với các dự án xây dựng công trình thì chỉ tiêu hiệu
quả tổng hợp thường được lựa chọn là chỉ tiêu NPV. Nếu dự án đầu tư theo hình
thức BOT thì chủ đầu tư quan tâm nhiều hơn đến chỉ tiêu IRR. Nếu dự án xây dựng
phục vụ công cộng thì chỉ tiêu B/C được quan tâm nhiều nhất.
Đây cũng là bước vô cùng quan trọng vì thực chất của bước này, người lập

dự án phải lựa chọn phương pháp so sánh thích hợp nhất đối với dự án.
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
1.1.5.6 Xác định tính hiệu quả của phương án
Ở đây phải so sánh trị số của chỉ tiêu hiệu quả được tính ra với trị số hiệu quả
được chọn làm định mức (hay được chọn làm ngưỡng của hiệu quả). Nếu trị số của
chỉ tiêu hiệu quả được tính ra lớn hơn trị số hiệu quả được chọn làm định mức thì
phương án được xem là có hiệu quả và được tiếp tục đem so sánh với các phương
án đáng giá còn lại khác. Nếu điều kiện này không được đảm bảo thì phương án bị
loại ra khỏi quá trình tính toán so sánh. Trong thực tế có thể xảy ra trường hợp chỉ
lập được một phương án đầu tư để xem xét. Trong trường hợp này chỉ việc xem xét
phương án có hiệu quả hay không.
1.1.5.7 So sánh các phương án
Bước này là việc lựa chọn trong số các phương án đem ra so sánh phương án
có trị số hiệu quả lớn nhất. Đó là phương án được lựa chọn.
1.1.5.8 Lựa chọn phương án tối ưu
Để đảm bảo tính an toàn và chắc chắn của phương án được lựa chọn, cần
phải phân tích thêm độ an toàn về tài chính, độ nhạy của dự án đối với tình huống
bất lợi và phải phân tích kết quả nhận được trong các trường hợp rủi ro theo các
công cụ toán học đặc biệt. Trong thực tế, có rất nhiều phương án có mức lợi nhuận
cao nhưng xác suất đảm bảo độ tin cậy lại thấp hoặc có xác suất tổn thất cao.
1.2. NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
1.2.1 Xác định tổng mức đầu tư dự án
1.2.1.1 Thành phần tổng vốn đầu tư
Theo điều 5 của quy chế đầu tư và xây dựng, tổng mưc đầu tư là toàn bộ chi
phí đầu tư và xây dựng (kể cả vốn sản xuất ban đầu). Tổng mức đầu tư là giới hạn
chi phí tối đa của dự án được xác định trong quy chế đầu tư.
Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây dựng
công trình của dự án. Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phí
sau:

- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục
công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm
tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào
tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi
phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền
bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện
tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong
thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc
quản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công
trình vào khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế,
giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác.
- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản
xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh,
lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác.
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc
phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công
trình.
1.2.1.2. Phương pháp xác định
Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu hoặc tự xác
định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp.
Các phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:
- Phương pháp 1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:
V = GXD + GTB+ GGPMB+ GQLDA + GTV+ GK + GDP

Các thành phần cụ thể như sau:
+ V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình
+ GXD: Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ
sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường;
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
+ GTB : Chi phí thiết bị được tính theo một trong các phương pháp sau:
+ GGPMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư được tính
theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có
liên quan;
+ GQLDA: Chi phí quản lý dự án
+ GTV: Chi phí tư vấn
+ GK: Chi phí khác
+GQLDA, GTV và GK được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tính theo
định mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không bao gồm lãi vay trong
thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ 10% -
15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án.
+ GDP: Chi phí dự phòng.
- Phương pháp 2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình
và giá xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng
(gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại
thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây
dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu tư.
V = GXD+ GTB+ GGPMB+ GQLDA + GTV+ GK + GDPGXD
= GXDCT1+ GXDCT2+…+ GXDCTnGXDCT
= SXDx N + GCT-SXDGTB
= GTBCT1+ GTBCT2+… + GTBCT GTBCT
= STBx N + GCT-STB
Trong đó:
+ SXD: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc

năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích
của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
+ GCT-SXD: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc
chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
+ N: Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình
thuộc dự án.
+ STB: Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng
lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án.
+ GCT-STB: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công
trình thuộc dự án
1.2.2 Phân tích nguồn vốn dự án
1.2.2.1 Thành phần nguồn vốn dự án
Vai trò của thành phần vốn:
- Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ
- Xác định được cơ cấu vốn tối ưu
a. Vốn chủ sở hữu
Đây là loại vốn sẵn có của chủ sở hữu mà họ nắm toàn quyền sử dụng. Việc
quyết định sử dụng vốn chủ sở hữu cũng đồng nghĩa với việc trách nhiệm trong đầu
tư được xác định. Có nhiều nguồn để hình thành nên vốn chủ sở hữu như vốn góp
của cổ đông, lợi nhuận không chia, phát hành cổ phiếu mới
* Ưu điểm của nguồn vốn
- Không phải vốn vay nên không chịu những điều kiện ràng buộc phức tạp
- Đảm bảo sự chắc chắn về tài chính cho dự án đầu tư khi các nguồn vốn
khác trở nên khó tiếp cận
- Lợi nhuận thuộc về phía chủ sở hữu cao tương ứng với tỷ lệ vốn góp
- Không bị sức ép về nợ
* Nhược điểm:

- Rủi ro cao do làm tăng tỷ lệ vốn góp của công ty vào dự án
- Ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh khác của công ty do vốn chủ sở hữu
góp vào dự án
- Chi phí vốn cao
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
b. Vốn vay
Vốn vay là loại vốn mà chủ đầu tư đi vay từ bên ngoài và phải trả lãi cho các
khoản vay đó theo kỳ hạn thỏa thuận. Vốn vay đối với các dự án đầu tư luôn là sự
cần thiết bởi nó là đòn bẩy tài chính của chủ đầu tư. Đồng thời chi phí vốn vay là
loại chi phí được coi là rẻ hơn so với vốn chủ sở hữu.
Để có được các khoản vốn vay cần thiết cho dự án, chủ đầu tư phải chứng
minh được khả năng tài chính của dự án có thể trả lãi và nợ theo đúng kế hoạch.
Mức lãi vay không giống như với tỷ suất lợi tức bởi người cho vay chỉ quan tâm
đến thu hồi nợ chứ không quan tâm đến sự phát triển của tài sản. Do đó, nếu tỷ suất
lợi nhuận của nhà đầu tư căn cứ theo các khoản đầu tư thay thế thì lãi vay căn cứ
vào cung cầu của thị trường tài chính. Nguồn tài chính dồi dào thì lãi suất sẽ hạ, còn
ngược lại, lãi suất cho vay sẽ tăng cao.
* Ưu điểm của nguồn vốn :
+ Giảm được khả năng rủi ro trong đầu tư
+ Chi phí vốn là thấp
* Nhược điểm:
+ Chịu sự ràng buộc
+ Áp lực trả lãi suất
+ Hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp chịu sự kiểm soát của chính tổ
chức tín dụng đó;
+ Mức lãi suất không ổn định.
c. Vốn từ khách hàng
Đây là loại vốn mà người muốn mua nhà chấp nhận thanh toán cho chủ đầu
tư để đổi lấy sản phẩm bất động sản trong tương lai. Nguồn vốn từ khách hàng này

có thể coi là một dòng tiền thu trước từ khách hàng và làm giảm số vốn cần huy
động để thực hiện dự án. Ưu điểm của loại vốn này rất lớn đó là chủ đầu tư hoàn
toàn chủ động trong việc nhận tiền của khách hàng. Thứ hai, đối với loại vốn này
chủ đầu tư không hề mất chi phí vốn. Chính vì tính quá thuận lợi của nó mà nhà
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
nước đang quản lý chặt loại hình huy động vốn này. Các dự án muốn huy động vốn
từ khách hàng phải hoàn thiện xong móng của công trình.
Tuy nhiên, việc dựa vào nguồn vốn này của dự án là một trong những rủi ro
trong tài chính dự án. Các dòng tiền từ khách hàng thu về không đều nhau, không
cùng thời điểm và rất khó đoán biết trước. Nếu lựa chọn kênh huy động vốn này mà
chủ đầu tư không có sự chuẩn bị tài chính dự phòng cho những rủi ro phát sinh sẽ
dẫn đến dự án thiếu vốn. Trên thực tế, rất nhiều dự án đều “sống” dựa vào kênh huy
động này và tạo nên một cơ cấu vốn thiếu lành mạnh. Đến khi khách hàng không có
khả năng thanh toán, dự án đi vào khủng hoảng tài chính do không có phương án hỗ
trợ.
1.2.2.2 Cơ cấu vốn tối ưu
Chính sách cơ cấu vốn liên quan đến mối quan hệ giữa lợi nhuận và rủi ro.
Việc tăng sử dụng nợ làm tăng rủi ro đối với thu nhập và tài sản của chủ sở hữu. Có
4 nhân tố tác động tới những quyết định về cơ cấu vốn:
- Rủi ro kinh doanh: Đây là loại rủi ro tiềm ân trong tài sản donah nghiệp.
Rủi ro kinh donah càng lớn, tỷ lệ nợ tối ưu càng thấp.
- Chính sách thuế: Thuế thu nhập doanh nghiệp có ảnh hưởng đến chi phí
của nợ vay thông qua điều tiết phần tiết kiệm nhờ thuế. Thuế suất cao sẽ khuyến
khích các doanh nghiệp sử dụng nợ do phần tiết kiệm nhờ thuế tăng lên.
- Khả năng tài chính của doanh nghiệp, đặc biệt là khả năng tăng vốn mọt
cách hợp lý trong điều kiện có tác động xấu. Các nhà quản lý tài chính biết rằng tài
trợ vốn vững chắc là một trong những điều kiện cần thiết để doanh nghiệp hoạt
động ổn định và có hiệu quả.
- Xu hướng lãnh đạo của nhà quản lý là phóng khoáng hay bảo thủ. Một số

nhà quản lý sẵn sàng sử dụng nhiều nợ hơn trong khi có những người khác lại muốn
sử dụng vốn chủ sở hữu hơn.
Chính từ việc có chi phí vốn mà các doanh nghiệp trong việc huy động vốn
đều phải tính toán để giảm chi phí vốn xuống mức thấp nhất. Các đòn bẩy tài chính
cho doanh nghiệp sẽ trở nên hiệu quả khi cơ cấu vốn ở mức cân bằng và phù hợp.
Một cơ cấu vốn tối ưu là khi chi phí sử dụng vốn trung bình (WACC) là thấp nhất
trong khi giá trị doanh nghiệp (V) đạt được là lớn nhất.
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
Tuy nhiên, cơ cấu vốn tối ưu của mỗi loại hình kinh doanh không hề giống
nhau, nó dựa vào đặc thù của ngành và của thị trường tài chính cho lĩnh vực đó. Đối
với lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản là lĩnh vực có chu kì sản xuất kéo dài. Do đó
vốn của chủ đầu tư đổ vào thường bị ứ đọng rất lâu trong các công trình xây dựng
dở dang. Chính vì thế, lĩnh vực này rất dễ gặp các rủi ro về vốn theo thời gian.
1.2.3 Phân tích báo cáo ngân lưu
Khi lập báo cáo ngân lưu, có 2 quan điểm báo cáo:
- Quan điểm tổng đầu tư: Lợi ích mà dự án tạo ra sau khi đã trừ toàn bộ các
chi phí và chi phí cơ hội mà không phân biệt nguồn vốn tham gia. Ngân lưu tính
toán là ngân lưu trước khi thanh toán các nghĩa vụ nợ hay nói cách khác là phần chi
cho các bên theo thứ tự ưu tiên.
- Quan điểm chủ đầu tư: Ngân lưu tính toán là ngân lưu tổng đầu tư sau khi
đã trừ đi phần nghĩa vụ trả nợ (gốc, lãi). Ngân lưu tính toán là ngân lưu cuối cùng
mà chủ đầu tư nhận được sau khi đã cộng thêm phần vốn tài trợ (ngân lưu vào), trừ
trả nợ và lãi vay vốn đầu tư (ngân lưu ra).
Dòng tiền của dự án ở đây chính là dòng tiền ròng thực tế, không phải thu
nhập ròng kế toán, vào hoặc ra công ty trong một thời gian nhất định. Trong ước
lượng dòng tiền dự án cần lưu ý:
- Chỉ xác định dòng tiền có liên quan
- Sự thay đổi của vốn lưu động ròng
1.2.3.1 Ước tính doanh thu từ hoạt động của dự án

Quy trình lập dự tính doanh thu đó là một bài toán tính toán với các biến số.
Sau khi nghiên cứu đầy đủ và đưa các biến số này vào mô hình tính toán ta sẽ có
được kết quả doanh thu. Doanh thu này được thể hiện trong báo cáo đầu tư và nộp
cho cơ quan nhà nước và chủ đầu tư xem xét. Đây cũng là một thành phần trong
tính toán hiệu quả đầu tư.
Tuy nhiên với mỗi dự án có những đối tượng khách hàng hay tính chất dự án
khác nhau nên việc xác định doanh thu cũng có nhiều cách thức khác nhau. Đối với
các dự án công hay phục vụ cho đối tượng khách hàng có điều kiện nhất định thì
thường giá bán không được tính toán theo giá cả thị trường mà căn cứ theo suất đầu
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
tư để tính giá bán. Các dự án kinh doanh trên thị trường thì việc xác định phức tạp
hơn.
* Các nguyên tắc cơ bản khi ước lượng dòng tiền của dự án
- Dòng tiền nên được đo lường trên cơ sở tăng thêm (Incremental Basic).
Nên đánh giá dòng tiền trên góc độ toàn bộ dòng tiền của doanh nghiệp sẽ bị tác
động thế nào khi dự án được chấp nhận. Nghĩa là không chỉ liên quan đến mình dự
án bất động sản đó mà còn cả tài chính của doanh nghiệp chủ đầu tư. Vì vậy nên
đưa tất cả các thay đổi trong doanh thu, dòng chi phí, và dòng thuế phát sinh khi
chấp nhận dự án.
- Dòng tiền nên được tính toán trên cơ sở sau thuế. Do đầu tư ban đầu của dự
án lấy từ nguồn tiền mặt sau thuế nên dòng tiền thu nhập từ dự án cũng phải được
tính cùng đơn vị, tức là từ dòng tiền sau thuế.
- Phải xem xét các tác động gián tiếp của các yếu tố lên dòng tiền của dự án.
- Chi phí chìm không được tính vào dòng tiền của dự án. Chi phí chìm là các
loại chi phí phát sinh mà không được ghi nhận trong kế toán là đã chi và không có
ảnh hưởng trong việc ra quyết định tới có đầu tư hay không.
- Giá trị các tài sản sử dụng trong một dự án nên được tính theo chi phí cơ
hội của chúng. Nghĩa là dòng tiền mà mà các tài sản này có thể mang lại khi không
đầu tư vào tài sản cho dự án.

* Công thức tính toán dòng tiền:
Dòng tiền dự án (NCF) = Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của dự án + Giá
trị còn lại của tài sản cố định sau thuế - Chi tiêu vốn của dự án – Thay đổi vốn luân
chuyển ròng
Trong đó:
- Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh = Lợi nhuận sau thuế + Khấu hao
- Giá trị còn lại của tài sản cố định sau thuế : Với bất cứ tài sản cố định nào
sau khi không sử dụng nữa đều sẽ được bán thanh lý. Đối với tài sản hình thành từ
dự án đầu tư, vào năm cuối cùng của dự án, cần tính đóng góp giá trị còn lại của tài
sản do thanh lý vào dòng tiền của dự án.
- Chi tiêu vốn (Capital Expenditure) là chi phí tiền mặt dự kiến để tạo ra một
dòng các lợi ích tiền mặt trong tương lai kéo dài hơn 1 năm. Đó có thể là mua sắm
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
máy móc, thiết bị. Cần phân biệt chi tiêu vốn với chi tiêu hoạt động bình thường.
Chi tiêu cho hoạt động bình thường là chi tiêu dự kiến tạo ra dòng lợi ích tiền mặt
cho một năm sắp tới
- Thay đổi vốn luân chuyển ròng : Vốn luân chuyển bao gồm các tài sản lưu
động (tiền mặt, hàng tồn kho, khoản phải thu) trừ đi các khoản phải trả. Nếu dự án
xét theo giai đoạn hàng năm, thì thay đổi vốn luân chuyển ròng giữa các năm trong
giai đoạn hoạt động của dự án sẽ được tính vào dòng tiền dự án.
1.2.3.2 Ước tính chi phí sản xuất
Chi phí sản xuất của dự án được ước tính cho giai đoạn hoạt động của dự án
nhằm dự trù các chi phí để xem xét khi vận hành dự án thì chi phí có trở nên quá
cao hay không so với mức doanh thu dự kiến. Đối với dự án bất động sản thì dự trù
chi phí là rất quan trọng nó ảnh hưởng đến lợi nhuận lâu dài của dự án. Các dự án
TTTM hay văn phòng cho thuê đều cần có những dự trù tỷ mỉ để xác định lợi nhuận
nhằm thực hiện việc đầu tư.
Thành phần chi phí của dự án cũng giống như thành phần chi phí trong một
báo cáo kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiên có sự khác biệt khi mà các

dự án kinh doanh bất động sản chi tạo ra sản phẩm một lần chứ không có chu kỳ sản
xuất sản phẩm quay vòng như các những ngành kinh doanh khác. Do đó các thành
phần bao gồm :
- Chi phí gián tiếp hay chi phí hoạt động : là toàn bộ chi phí dùng để duy trì
hiện trạng của bất động sản đó
- Chi phí khấu hao : Khấu hao đó là khấu hao máy móc thiết bị và các kết
cấu chính của bất động sản.
- Chi phí lãi vay : Chi phí lãi vay cho các khoản vay trước và sau khi đầu tư
dự án
1.2.3.3 Dự tính lãi lỗ của dự án
Công việc sau khi ước tính doanh thu của dự án và chi phí là xác định lãi lỗ
của dự án. Trong một dự án kinh doanh bất động sản, việc dự trù lãi lỗ kéo dài trong
suốt vòng đời của dự án. Chính vì vậy, lãi lỗ ở thời điểm nào và giai đoạn nào là
điều quan trọng ảnh hưởng tới khả năng đánh giá dự án. Nếu muốn biết lãi hay lỗ
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
trên thực tế là bao nhiêu ta phải sử dụng công thức chiết khấu dòng tiền để quy về
giá trị hiện tại.
Mục đích của dự tính lãi lỗ là xác định con số lãi ước tính của dự án qua các
năm và tìm ra được số thuế phải nộp cho ngân sách nhà nước. Số thuế này là biến
số quan trọng trong việc tính toán các chỉ số đánh giá dự án về sau.
Con số lãi và lỗ được tính toán trong thời gian hoạt động của dự án. Điều này
có nghĩa là không tính tới các chi phí ban đầu của dự án được đưa ra. Nó thể hiện sự
hiệu quả trong hoạt động vận hành kinh doanh của dự án tới đâu. Việc tính lãi lỗ là
việc lấy doanh thu từ dự án đã tính toán và trừ đi chi phí liên quan cho việc vận
hành và lãi vay. Từ đó, người phân tích tính ra được số thuế thu nhập doanh nghiệp
cần thiết phải nộp và ước tính được lãi ròng hàng năm của dự án.
1.2.4 Phân tích rủi ro của dự án
Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự biến đổi của thu nhập (khấu hao
và lợi nhuận ròng). Có rất nhiều yếu tố tác động tới thu nhập (giá cả, thuế suất, sản

lượng tiêu thụ…). Phân tích độ nhạy của dự án chính là xem xét mức độ ảnh hưởng
của sự biến động các yếu tố nêu trên đến sự thay đổi thu nhập và lợi ích dự án.
Phân tích độ nhạy của dự án để nghiên cứu ảnh hưởng của rủi ro đối với dự
án. Kỹ thuật này kiểm nghiệm tính khả thi của dự án sẽ như thế nào nếu kết quả xảy
ra khác với những gì đã dự đoán trong khi thực hiện dự án đầu tư. Công việc ở đây
bao gồm việc xây dựng các tình huống khác nhau khi các biến số ảnh hưởng đến kết
quả của dự án.
* Kết quả của các giả định khi phân tích :
- Giả định chi phí của dự án tăng lên, điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với
những dự án dài hạn. Chúng ta giả định một mức độ nào đó về mặt chi phí khi nó
tăng lên sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án như thế nào.
- Giả sử tiến độ thực hiện dự án chậm trễ có nghĩa là trong điều kiện đã có
đầu tư nhưng dự án hoạt động chậm vì lý do khách quan nào đó.
- Giả sử doanh thu của dự án giảm đi, từ đó lợi nhuận của dự án giảm như
thế nào…
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
* Các kiểu phân tích độ nhạy :
- Phân tích độ nhạy 1 chiều: Phân tích sự thay đổi của 1 biến rủi ro đến kết
quả của dự án.
- Phân tích độ nhạy 2 chiều: Phân tích sự thay đổi của 2 biến rủi ro cùng
lúc để đánh giá mức độ ảnh hưởng đến kết quả dự án
* Phương pháp tính:
Bước 1: Giả định các yếu tố khác cố định cho duy nhất một hoặc cùng lúc
hai, ba yếu tố biến động (nên chọn những yếu tố chủ yếu thường không an toàn hay
biến động).
Bước 2: Cho yếu tố biến động giảm xuống hoặc tăng lên theo từng cấp độ
5%, 10%,15% tối đa 25% so với giá trị ban đầu.
Bước 3: Tính toán lại NPV hoặc lãi ròng tương ứng, tính tốc độ giảm so với
giá trị NPV hoặc lãi ròng ban đầu.

Hoặc: Cho phương trình NPV = 0, giải phương trình một ẩn (ẩn đó là yếu tố
xem xét) để tìm ra giá trị giới hạn an toàn cho yếu tố này.
Bước 4: Lập bảng so sánh, khảo sát, kết luận.
1.3. HỆ THỐNG CÁC CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
1.3.1 Chỉ tiêu định tính
1.3.1.1 Chiến lược đầu tư
Đầu tư mà không có chiến lược giống như tham gia một trận đánh mà không
có binh pháp dẫn đường. Một dự án đầu tư có thể có kết quả thành công với các
phân tích hiệu quả tài chính tốt nhưng nó không đi đúng con đường mà công ty đã
xác định thì trong tương lai dự án có thể trở thành một món nợ khổng lồ của doanh
nghiệp. Sự phù hợp chiến lược của công ty mang lại cho dự án những điểm sau:
- Phát huy đúng thế mạnh của công ty và phát huy được nguồn lực phù hợp
- Phát triển công ty trong tương lai theo đúng đinh hướng của chủ sở hữu hay
của các cổ đông
- Là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhằm cân bằng lại với sự hấp dẫn
về lợi nhuận của các dự án đầu tư không phù hợp.
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
- Cụ thể hóa những kỳ vọng và nghiên cứu của doanh nghiệp trong bối cảnh
kinh doanh hiện tại và tương lai một cách thiết thực nhất.
- Thống nhất hành động từ trên xuống theo đúng chiến lược nhằm hạn chế
các phát sinh rủi ro ngoài ý muốn.
1.3.1.2 Năng lực công ty
Năng lực công ty là khả năng thực hiện các dự án đầu tư mà công ty có khả
năng thực hiện và thực hiện có hiệu quả. Nó liên quan đến nguồn lực hiện có và
nguồn lực có khả năng huy động được cho dự án. Một doanh nghiệp không có đủ
năng lực khi tham gia vào một dự án đầu tư vượt quá sức sẽ dẫn đến những rủi ro
rất cao. Tài chính cho dự án là một ví dụ, với quy mô doanh nghiệp nhỏ, dựa chủ
yếu vào vốn vay và không có khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn sẽ gặp
khủng hoảng tài chính khi quyết định đầu tư. Việc mạo hiểm đồng vốn và tin tưởng

vào các giả định tài chính trong tương lai khi mà tiềm lực tài chính không vững
mạnh là một hành động đánh bạc chứ không phải đầu tư.
Do đó, xác định được năng lực công ty và lựa chọn dự án đầu tư phù hợp với
năng lực giúp giảm các rủi ro cho việc đầu tư và là một tiêu chí quan trọng trong
việc xác định quy mô dự án. Nhờ đó công ty có khả năng kiểm soát các phương án
đầu tư cao hơn và đưa dự án đạt được mục tiêu.
1.3.2 Chỉ tiêu định lượng
1.3.2.1 Chỉ tiêu NPV (thu nhập thuần dự án)
* Khái niệm
Giá trị hiện tại của thu nhập ròng gọi là giá trị hiện tại ròng NPV. Nó là hiệu
số giữa hiện giá dòng thu hồi và đầu tư tính cho cả thời hạn đầu tư. NPV là tổng
hiện giá dòng ngân lưu ròng của dự án với một suất chiết khấu thích hợp.
* Ý nghĩa
- Để xác định xem việc sử dụng các nguồn lực (vốn) theo dự án đó có mang
lại lợi ích lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng không. Với ý nghĩa này NPV được
xem là tiêu chuẩn quan trọng nhất để đánh giá dự án. Đây là phương pháp để hiểu
và được sử dụng rộng rãi vì toàn bộ thu nhập và chi phí của phương án trong suốt
thời kỳ phân tích được quy đổi về giá trị tương đương ở hiện tại.
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
- Hiện giá thu nhập thuần NPV biểu hiện mối quan hệ so sánh giá trị tuyệt
đối giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí.
* Phương pháp tính
NPV = C
t
/ (1+r)
t
- Co
Trong đó:
Co: vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một lần, vào

đầu năm thứ nhất của dự án.
Ct: Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t cuả dự án, t chạy từ 1 đến n.
t: Số năm thực hiện dự án
r : lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm
- Điều kiện thỏa mãn:
NPV > 0
+ Trường hợp NPV ≥ 0: Dự án có hiện giá thu nhập thuần càng lớn thì hiệu
quả tài chính của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn.
+ Trường hợp NPV < 0: Dự án không có hiệu quả tài chính, cần được sửa
đổi, bổ sung.
Thực tế, việc sử dụng tiêu chuẩn NPV để đưa ra quyết định đầu tư có thể
không hoàn toàn đúng như lý thuyết. Một dự án có NPV dương nhưng NPV quá
nhỏ so với tổng vốn đầu tư hay so với lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp thì
vẫn không được chấp nhận. Tiêu chuẩn NPV cũng tỏ ra bất lợi khi so sánh những
dự án có vốn đầu tư khác nhau hay thời gian khác nhau. Do vậy cần nghiên cứu
thêm các tiêu chuẩn khác như tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ số doanh lợi PI.
* Ưu điểm
+ Có tính đến thời giá tiền tệ.
+ Xem xét đến toàn bộ ngân lưu của dự án.
+ Có thể so sánh giữa các dự án có quy mô khác nhau.
+ Cho biết tổng hiện giá lời lỗ hay hòa vốn của dự án.
* Nhược điểm
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:GS.TS Nguyễn Thế Phán
+ Phụ thuộc nhiều vào suất chiết khấu nên đòi hỏi phải xác định suất chiết
khấu phù hợp rồi mới áp dụng tính toán.
+ Kết quả NPV là một hằng số chưa phải là một tỷ số nên chưa thể hiện tính
quy luật và hiệu quả của dự án, chưa thấy mức sinh lời của bản thân dự án nên chưa
thể ra quyết định đầu tư nếu chỉ xét NPV.
Có thể nói chỉ tiêu NPV là một chỉ tiêu cơ bản và NPV > 0 là điều kiện cần

để đánh giá bất kỳ dự án có hiệu quả nào.
1.3.2.2 Chỉ tiêu IRR ( Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ)
* Khái niệm
IRR là tỉ lệ khấu trừ được sử dụng trong tính toán nguồn vốn để quy giá trị
thuần của dòng tiền hiện tại của một dự án cụ thể về 0. Hiểu một cách chung nhất, tỉ
lệ hoàn vốn nội bộ càng cao thì khả năng thực thi dự án là càng cao. IRR còn được
sử dụng để đo lường, sắp xếp các dự án có triển vọng theo thứ tự, từ đó khiến cho
công ty có thể dễ dàng hơn trong việc cân nhắc nên thực hiện dự án nào. Nếu giả
định rằng tất cả các yếu tố khác của các dự án là như nhau thì dự án nào có tỉ suất
hoàn vốn nội bộ cao nhất thì dự án đó có thể được ưu tiên thực hiện đầu tiên. IRR
đôi khi còn được gọi là tỉ suất hoàn vốn kinh tế ERR (economic rate of return)
Để tính IRR có nhiều phương pháp nhưng tính IRR theo phương pháp nội
suy thường được sử dụng vì việc tính toán không phức tạp, độ chính xác hợp lý có
thể chấp nhận được. Công thức:
IRR = r1 + (r2 - r1) (NPV1/NPV1 - NPV2) (1)
Trong đó: IRR: Hệ số hoàn vốn nội bộ cần nội suy (%) r1: Tỷ suất chiết khấu
thấp hơn tại đó NPV1 > 0 gần sát 0 nhất r2: Tỷ suất chiết khấu cao hơn tại đó NPV2
< 0 gần sát 0 nhất. NPV: Giá trị hiện tại thực IRR cần tìm (ứng với NPV = 0) sẽ
nằm giữa r1 và r2.
Nguyên tắc sử dụng chỉ tiêu này: Một dự án đầu tư được chấp nhận khi có
IRR > r min Trong đó r min là lãi suất đi vay nếu phải vay vốn để đầu tư, có thể là
tỷ suất lợi nhuận định mức do nhà nước qui định, nếu vốn đầu tư do ngân sách cấp.
Có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu tư. Trong trường hợp so sánh
nhiều dự án độc lập để lựa chọn thì dự án nào có IRR cao nhất sẽ là dự án tốt nhất.
SV: Bùi Quốc Hưng Lớp: QTKD Bất động sản K51