Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản của Sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal )

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nghề môi giới bất động sản đã phát triển từ rất lâu và rất mạnh mẽ ở nhiều
nước trên thế giới. Ở Việt Nam là nghề môi giới phát triển chưa lâu,tuy nhiên nghề
có vị trí khá quan trọng trong cuộc sống xã hội, và nghề môi giới đang dần trở nên
chuyên nghiệp. Hiện nay, để được hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng
chỉ hành nghề. Điều này đảm bảo tính chuyên nghiệp và hiệu quả, hoạt động môi
giới không chuyên nghiệp sẽ nhanh chóng bị đào thải khi thị trường ngày càng khó
khăn. Vì vậy đây là cơ hội phát triển cho nghề môi giới bất động sản và thúc đẩy
thị trường bất động sản phát triển bền vững, làm lành mạnh và minh bạch.
Nắm bắt được xu thế phát triển của thị trường bất động sản và yêu cầu của
những điều kiện khách quan, Tập đoàn tư vấn đầu tư Châu Á (AsiaInvest) đã mở
thêm Sàn giao dịch bất động sản Châu Á (AsiaReal) chuyên về lĩnh kinh doanh bất
động sản. Qua thời gian thực tập tại sàn giao dịch bất động sản Châu Á
( AsiaReal ), được tiếp cận với môi trường làm việc ở sàn, em nhận thấy môi giới
bất động sản là một trong những lĩnh vực hoạt động chính trong sàn giao dịch bất
động sản của công ty. Sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal ) đã trở thành
một trong những công ty có uy tín hiện nay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
nói chung và dịch vụ môi giới bất động sản nói riêng. Trong điều kiện thị trường
bất động sản Việt Nam còn khá mới mẻ, đặc biệt thị trường bất động sản đóng
băng trong thời gian vừa qua, sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal ) sẽ có
nhiều cơ hội để phát triển hoạt động môi giới bất động sản. Đặc biệt trong thời
gian vừa qua, việc tham gia liên minh các sàn giao dịch bất động sản G5 đã đem
lại cho công ty nhiều cơ hội cũng như thách thức trong hoạt động kinh doanh của
công ty trong tương lai. Sau khi tìm hiểu thực tế hoạt động kinh doanh của công ty
cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên hướng dẫn, em quyết định lựa chọn
đề tài sau làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp: “Hoàn thiện hoạt động môi giới bất
động sản của Sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal )”
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Hệ thống cơ sở lý luận của hoạt động môi giới bất động sản.
- Đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh về môi giới bất động
sản của Sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal ).
- Đề xuất những giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác môi giới bất
động sản tại sàn giao dịch bất động sản Châu Á
3. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao dịch bất
động sản Châu Á ( AsiaReal ).
- Phạm vi không gian: Sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal ).
- Phạm vi thời gian: Từ năm 2010 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài có sử dung các phương pháp như: Phương pháp hệ thống, Phương
pháp loogic, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê…
Đặc biệt sử dụng kiến thức chuyên ngành và kiến thức kinh tế chung trong
phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động môi giới tại sàn giao dịch bất động sản
Châu Á.
5. Kết cấu của đề tài: Gồm 3 chương
Chương 1: Cơ sở lý luận của hoạt động môi giới bất động sản
Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới của Sàn giao dịch bất động sản
Châu Á ( AsiaReal )
Chương 3: Giải pháp phát triển hoạt động môi giới bất động sản tại sàn giao
dịch bất động sản Châu Á (AsiaReal) trong thời gian tới.
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản
1.1.1 Khái niệm và vai trò của môi giới bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về môi giới bất động sản.

Trên thực tế, môi giới xuất hiện rất nhiều, môi giới được hiểu nôm na là khi
các bên phát sinh các mối quan hệ mà không tự giải quyết hay giải quyết không
hiệu quả, có người thứ ba có đủ điều kiện giải quyết và sẵn sàng giải quyết.
Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt: "chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một
tổ chức, một hãng ) làm trung gian cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan
hệ trong giao tiếp, kinh doanh".
Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm, thấu
hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hoặc công việc có liên quan giữa các bên với
nhau
Khái niệm về môi giới bất động sản:là hoạt động của người thứ ba có đủ kĩ
năng để giải quyết các quan hệ giao dịch về bất động sản nhằm kết nối các thương
vụ giao dịch về bất động sản ”.
Môi giới bất động sản theo nghĩa hẹp chỉ là kết nối các thương vụ với nhau.
Cho người bán gặp người mua hoàn thành thương vụ là nhiệm vụ của nhà môi giới
hoàn thành. Tuy nhiên theo nghĩa rộng thì môi giới không chỉ đơn thuần là kết nối
các bên trong thương vụ, mà nó còn bao gồm cả một dãy các hoạt động xung
quanh thương vụ.
1.1.1.2 Vai trò của môi giới bất động sản
Trước hết chúng ta cần nhắc lại đặc điểm của hàng hóa bất động sản, để thấy
được tại sao cung và cầu bất động sản lại cần một bên trung gian.
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
Thứ nhất, bất động sản gắn liền với các quyền năng phức tạp mà những người
tham gia mua bán trao đổi không có khả năng, trình độ chuyên môn để có thể xử lý
vấn đề.
Thứ hai, bất động sản khó so sánh, nó có rất nhiều các đặc tính khác nhau tác
động rất lớn tới giá trị của bất động sản.
Thứ ba, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Đặc điểm này
xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự
nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử

dụng. Nó còn do tính chất không tái tạo được của đất, mang tính khan hiếm nên có
tính chất đầu cơ nhiều hơn hàng hóa khác.
Thứ tư, những người tham gia mua bán trao đổi bất động sản không có đủ kinh
nghiệm nên rất dễ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.
Ta có thể thấy được môi giới có vai trò kết nối các thương vụ mua – bán, thuê –
cho thuê… và tìm ra hướng giải quyết các quan hệ lợi ích như tài chính, giá cả,
thời gian, tiền bạc để mang lại lợi ích cao nhất cho các bên khách hàng.
Chính vì vậy, môi giới là một nhà trung gian trung hòa các lợi ích giữa các bên,
giúp lành mạnh hóa và phát triển thị trường.
1.1.2. Điều kiện kinh doanh và nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản
1.1.1.1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Thị trường bất động sản ở nước ta đang còn sơ khai. Kinh doanh bất động
sản còn khá mới mẻ. Chính vì vậy việc kiểm soát của nhà nước đối với thị trường
bất động sản ở nước ta là vô cùng quan trọng. Nhà nước đã ban hành nhiều quy
định để điều chỉnh, kiểm soát hoạt động môi giới bất động sản chuyên nghiệp.
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11(Điều 8) quy định điều kiện để
kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:
-“Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của
pháp luật”.
-“Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít
nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản”.
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
-“Cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập pải đăng kí
kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”.
(Trích trong luật kinh doanh bất động sản )
1.1.2.2. Nguyên tắc của hoạt động môi giới bất động sản
Để đảm bảo lợi ích cho nhà môi giới và phát triển theo con đường chuyên
nghiệp và ổn định. Các nguyên tắc chung được hình thành đề ra những trách nhiệm

mà nhà môi giới cần phải thực hiện theo. Theo quy định tại Điều 5 Luật kinh
doanh bất động sản:
- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp
luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên
tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với
quy định của pháp luật.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của
Luật kinh doanh bất động sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Hoạt đọng kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch. Nguyên tắc đó
được quy định trong luật kinh doanh bất động sản ( Điều 44) như sau:
- Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp
luật.
- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà
môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất
động sản.
- Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản được
hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới bất động sản.
1.1.3. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
Hoạt động môi giới bất động sản khá nhạy cảm, vì bất động sản là tài sản có
giá trị lớn, mang tính khan hiếm. Lợi nhuận của nó đem lại khá cao. Chính vì vậy
đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh bất động sản là rất quan trọng. Ở nước ta,
hiện nay nhà nước vẫn chưa có điều luật cụ thể nào về đạo đức nghề nghiệp trong
hoạt động môi giới bất động sản. Nhưng để nghề môi giới ở nước ta phát triển theo
hướng chuyên nghiệp, tạo được hình ảnh tốt trong mắt khách hàng. Các nhà môi
giới phải cùng nhau đưa ra được những quy chuẩn đạo đức nghề nghiệp chung,
điều chỉnh các lợi ích, hoạt động chung khi, từ đó tạo dựng được lòng tin đối với
khách hàng.

- Tuân thủ pháp luật: Tổ;;chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản
phải chấp hành nghiêm;;chỉnh, tuân thủ nghiêm túc các quy định của pháp luật
trong hoạt động kinh doanh của mình, vì đây là một ngành nghề nhạy cảm, có
điều kiện, liên quan đến;;quyền sở hữu, quyền sử dụng;;và là tài sản lớn nhất của
mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình.
- Tôn trọng khách hàng: Có khách hàng thì hoạt động môi giới bất động sản
mới tồn tại và sự;;cạnh tranh giữa các tổ chức cá nhân cùng kinh doanh ngành
nghề này là một tất yếu khách quan. Để tồn tại;;và phát triển, cũng như các ngành
nghề kinh doanh khác, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi;;giới bất động sản phải
hoạt động làm sao để ngày càng có nhiều thêm khách hàng đến với mình. Đây là
chữ “tín” là “thương hiệu” của tổ chức, cá nhân hành nghề cần phải có khi kinh
doanh trong cơ chế thị trường. Do vậy, muốn thành công trong kinh doanh;;thì
việc tôn trọng khách hàng, làm hài;;lòng khách hàng, coi khách hàng là “ thượng
đế” phải là phương châm hành động của người kinh doanh.
- Trung thực, khách quan: nhà môi giới phải;;thẳng thắn, trung thực và có
chính kiến rõ ràng;;trong phân tích các yếu tố tác động đến việc môi giới. Môi giới
viên phải từ chối môi giới khi xét thấy không có đủ;;điều kiện hoặc khi bị chi phối
bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả môi giới. Môi giới viên phải
khách quan, công bằng, tôn trọng sự thật;;và không được thành kiến, thiên vị trong
việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích;;các yếu tố tác động đến việc
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
môi giới, cũng như trong việc đối xử, thương lượng, đàm phán cho các bên khách
hàng. Nhà;;môi giới không được tiến hành việc môi giới khi;;những ý kiến môi
giới đã được đề ra có chủ ý từ trước. Tiền dịch vụ môi giới;;bất động sản phải
được xác định một cách độc lập.
- Bí mật: Doanh;;nghiệp, tổ chức môi giới, môi giới viên không được tiết lộ
những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng;;hay kết quả môi giới với bất kỳ
người ngoài nào khác, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép.
- Công khai, minh bạch: Doanh nghiệp, tổ chức;;môi giới, môi giới viên phải

công khai;;những thông tin, điều kiện hạn;;chế về bất động sản với khách hàng.
Mọi tài liệu;;thể hiện tính pháp lý và đặc;;điểm kỹ thuật của bất động sản và kết
quả môi giới phải;;được thể hiện đầy;;đủ, công khai, rõ ràng.
-
1.2. Quy trình môi giới bất động sản
Quy trình môi giới bất động sản là các bước để nhà môi giới thực hiện một
thương vụ môi giới bất động sản. Đối với mỗi thương vụ nhà môi giới phải vận
dụng linh hoạt, không áp dụng cụ thể một quy trình cho các thương vụ khác nhau.
Điều đó mang tính máy móc và hiệu quả không cao. Tùy từng trường hợp nhà môi
giới cần phải có cách tiếp cận và sử lý tình huống riêng. Quy trình môi giới bất
động sản nói chung cần tuân thủ các bước sau:
1.2.1. Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản và xử lý thông tin
Kinh doanh bất động sản thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng. Sở hữu
được nguồn thông tin đa dạng, dồi dào và chính xác. Để thành công, nhà môi giới
phải có thật nhiều thông tin. Do đó có thể nói rằng bước thu thập thông tin về
cung, cầu bất động sản là bước vô cùng quan trọng của mỗi nhà môi giới. Tuy
nhiên việc thu thập thông tin về cung cầu bất động sản chỉ là bước đầu giúp nhà
môi giới xây dựng được cơ sở dữ liệu về bất động sản và khách hàng cho mình.
Việc xử lý thông tin đó cũng vô cùng quan trọng và quyết định chất lượng thông
tin.
a) Thông tin về nguồn cung bất động sản
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
Thị trường bất động sản là nơi cung cấp nguồn cung bất động sản chính. Ta
có thể phân loại thị trường bất động sản theo những cách sau:
 Sách báo phổ thông, Internet: Đây là nguồn thông tin vô cùng dồi dào, cập
nhật nhất thường xuyên về nhu cầu bán, cho thuê, đặc biệt là từ Internet. Báo giấy
“Mua và bán”, “Thị trường bất động sản”, “ Thị trường chứng khoán”, …rất nhiều
các lại tạp chí về bất động sản có thể tìm thấy trêm thị trường. Những vấn đề liên
quan đến BĐS luôn được đăng tải khá đầy đủ và chi tiết trên chuyên mục về bất

động sản, hay các trong web về bất động sản nổi tiếng như batdongsan.com,
rongbay.com,…. Ngoài những thông tin có sẵn, nhà môi giới cũng có thể sử dụng
báo chí, internet để đăng tin tìm kiếm thông tin về cầu bất động sản về tất cả các
loại loại BĐS.
 Văn phòng môi giới: Nguồn thông tin về cung vô cùng phong phú thứ hai
chính là từ các đồng nghiệp của chính các nhà môi giới đồng nghiệp. Cần tạo dựng
được mối quan hệ tốt đẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý đối giữa các nhà môi
giới với nhau. Điều này tưởng chừng như không quan trọng nhưng đó lại là nguồn
thông tin cung khá tốt và có sẵn và hữu ích đỡ tốn nhiều công sức tiền bác để tìm
kiếm. Những thông tin từ họ sẽ rất thuận lợi cho nhà môi giới.
 Những nơi có nhiều thông tin về các dự án, công trình BĐS đó là Cơ
quan Nhà nước, Các công ty xây dựng, kinh doanh cũng là nơi có nguồn cung
BĐS lớn. công ty kinh doanh: Các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý như
Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoach và Đầu tư, Bộ Thương mai,
 Cơ quan đấu giá cũng là nơi cung cấu khá nhiều thông tin về cung bất
động sản.
 Đi thực tế: Đây là nguồn thông tin quan trọng thông qua việc đi tìm hiểu
thực tế để phát hiện những khu nhà, đất bỏ trống hay những dự án BĐS mới. Cũng
có thể trực tiếp gửi quảng cáo, nhu cầu tìm BĐS tại các khu vực, tòa nhà, khu phố
mà nhà môi giới cần tìm.
1.3.1.2. Thông tin về cầu BĐS: Phân loại đối tượng cầu BĐS
- Người mua BĐS: tiêu dùng mục đích để ở, mua để đầu tư, hay mua chỉ
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
nhằm mục đích bảo toàn vốn.
- Người thuê BĐS: làm văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại
lý; thuê kinh doanh dịch vụ, thương mại; thuê sản xuất kinh doanh( công nghiệp,
nhà xưởng, mặt bằng sản xuõt); thuờ nhà để ở.
- Tín dụng, thế chấp: ngân hàng thương mại, quỹ đầu tư tài chính, công ty
bảo hiểm.

b) Thông tin về cầu bất động sản
Khi thu thập thông tin về cầu bất động sản, cần phân loại đối tượng cầu bất
động sản để từ đó nhà môi giới có những cách tiếp cận với khách hàng một cách
tốt nhất. Nhà môi giới cũng cần phân biệt được giữa nhu cầu và cầu thực tế để
cung cấp dịch vụ đúng đối tượng.
- Người mua bất động sản: nhà môi giới cần tìm hiểu kĩ đặc tính về nhu cầu
người mua bất động sản, mục đích sử dụng bất động sản đó. Có thể là nhu cầu về
đầu tư, có thể là nhu cầu để ở. Ở đây có các loại khách hàng mua bất động sản như
sau:
 Người tiêu dùng: Cần phải tìm hiểu khách hàng đang có nhu cầu tiêu
dùng loại bất động sản như thế nào nào: Nhà ở, biệt thự, nhà thổ cư, nhà
chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng hay bất động sản dịch vụ.
 Người đầu tư: Mua để đầu tư tiền nhàn rỗi
 Bảo toàn vốn
 Thuê làm văn phòng, công sở, để ở hay chi nhánh, phòng giao dịch, đại
lý.
 Thuê bất động sản để kinh doanh hàng hóa, công ty dịch vụ, thương mại.
 Thuê bất động sản để làm nơi sản xuất và tiêu thụ sản phẩm : nhà xưởng,
mặt bằng sản xuất.
 Thuê nhà ở.
c) Xử lý thông tin
Sau khi thu thập được thông tin về cung cầu bất động sản, nhà môi giới cần
phải kiểm độ chính xác, độ tin cậy của các dữ liệu. Sau đó tiến hành phân loại
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
cung, bất động sản: bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng, bất động sản công
nghiệp , hay phân loại theo mục đích của chủ sở hữu: bất động sản để bán, bất
động sản để cho thuê đồng thời cũng phải phân loại cầu bất động sản: khách
hàng có nhu cầu mua, khách hàng có nhu cầu thuê bất động sản Đây là tiền đề
cho việc giới thiệu cho khách hàng những bất động sản đúng yêu cầu.

1.2.2. Kết hợp cung cầu bất động sản.
Sau khi sử lý xong số liệu thu thập được ở trên, nhà môi giới phân tích đánh
giá, xem xét lại bất động sản một lần nữa để kết hợp cung và cầu để khách hàng có
một bất động sản ưng ý nhất
a)Xem xét bất động sản
Có thể khẳng định rằng đối tượng tham gia thương vụ chính là bất động sản
hay nói cách khác là các yếu tố thuộc về bất động sản. Trước khi bước vào thương
vụ môi giới bất động sản, nhà môi giới cần phải trực tiếp xem xét bất động sản để
có thể nắm bắt về bất động sản một cách tốt nhất. Qua đó nhà môi giới có thể đánh
giá chân thực về bất động sản. Khi xem xét, kiểm tra bất động sản nhà môi giới
cần chú ý những yếu tố sau:
- Vị trí bất động sản: Một đặc điểm nổi bật của bất động sản là bất động sản có
vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Chính vì
đặc điểm này mà người mua hoặc thuê bất động sản quan tâm đến vị trí của bất
động sản trước tiên. Khi xem xét bất động sản, nhà môi giới phải chú ý đến sự tiện
lợi của vị trí bất động sản như: hướng, hình dạng mảnh đất, khoảng cách đến các
phương tiện công cộng, đường giao thông chính, bãi đỗ xe, công viên, trường học,
bệnh viện, siêu thị Giá của một bất động sản có vị trí đẹp, thuận tiện, phù hợp
với yêu cầu của khách hàng đương nhiên sẽ cao hơn giá của bất động sản tương tự
ở những vị trí không tốt như ở trong ngõ sâu, hẻm nhỏ, đường giao thông xấu
Nhà môi giới cũng nên phân loại bất động sản theo khu vực vì khách hàng có nhu
cầu về bất động sản tìm đến nhà môi giới luôn yêu cầu nhà môi giới tìm cho họ
một bất động sản ở một khu vực cụ thể nào đó. Giới thiệu được với khách hàng
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
những bất động sản ở đúng khu vực họ yêu cầu là một thành công đầu tiên của nhà
môi giới trong giao dịch với khách hàng.
- Kiến trúc, kỹ thuật của bất động sản: Đây là yếu tố quan trọng thứ hai sau
yếu tố vị trí của bất động sản. Với yếu tố kiến trúc bất động sản, khi xem xét nhà
môi giới chỉ nên ghi lại chứ không nên đánh giá đẹp hay xấu vì mỗi khách hàng có

gu thẩm mĩ riêng. Có khách hàng thích kiến trúc hiện đại, sang trọng, có người lại
thích kiến trúc đơn giản hay tinh tế Kiến trúc của một bất động sản đôi khi mang
tính chất quyết định đối với việc lựa chọn bất động sản của khách hàng. Tình trạng
kỹ thuật của bất động sản cũng là một yếu tố đáng quan tâm. Khách hàng sẽ quan
tâm xem bất động sản có an toàn và tiện dụng hay không. Vì vậy nhà môi giới cần
phải đánh giá được tình trạng kỹ thuật của bất động sản. Nhà môi giới có thể nhờ
sự giúp đỡ của các nhà địa chất, kỹ sư xây dựng, kỹ sư kiến trúc để đánh giá tình
trạng kỹ thuật một cách chính xác nhất.
- Nội thất của bất động sản: Khi xem xét bất động sản, nhà môi giới phải quan sát
về nội thất, trang thiết bị bên trong bất động sản. Nếu đó là bất động sản cho thuê thì
nhà môi giới cần hỏi rõ chủ sở hữu xem có cho người thuê sử dụng trang thiết bị
không hay mang đi chỗ khác. Đối với bất động sản bán thì phải thỏa thuận với chủ sở
hữu về những trang thiết bị bán kèm cùng bất động sản và giá cả của chúng. Việc làm
này là cần thiết để không gây tranh chấp về sau.
Trong quá trình xem xét bất động sản, nhà môi giới cũng cần tìm hiểu hoàn
cảnh của chủ sở hữu bất động sản, đặc biệt với những bất động sản thuộc đồng sở
hữu của nhiều người. Trong trường hợp này nên thống nhất những người chủ sở
hữu ủy quyền bán cho một người để thuận tiện trong việc kí kết hợp đồng và giao
dịch bất động sản. Việc tìm hiểu, đánh giá chủ sở hữu bất động sản sẽ giúp nhà
môi giới tìm được khách hàng thuê hoặc mua bất động sản phù hợp.
b) Xác định khách hàng có nhu cầu về bất động sản
Thông thường thị trường bất động sản được thúc đẩy bởi người mua và
người thuê bất động sản. Nhà môi giới trong quá trình hoạt động phải tìm ra đâu là
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
khách hàng tiềm năng, đâu là người chỉ thăm quan, tò mò không có ý định gì cụ
thể. Cũng cần nhận biết khách hàng thuộc tầng lớp nào của xã hội, có đặc tính gì,
khả năng tài chính đến đâu để nhà môi giới đưa ra những bất động sản thích hợp.
Khả năng tài chính của người mua bất động sản là một yếu tố quan trọng mà nhà
môi giới cần tìm hiểu. Nhà môi giới cần xác định được khách hàng có bao nhiêu

tiền, có từ những nguồn nào và bao giờ có. Vấn đề này sẽ quyết định thời gian thực
hiện thương vụ môi giới và thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán.
Nhà môi giới phải nắm bắt được nhu cầu của khách hàng về bất động sản: vị
trí, diện tích, giá cả để có thể giới thiệu với khách hàng những bất động sản phù
hợp. Thông thường đòi hỏi của người thuê cụ thể, chính xác hơn và họ thường đưa
ra quyết định nhanh hơn người mua bất động sản. Vì vậy nhà môi giới cần phải
xác định rõ từng đối tượng khách hàng để cung cấp dịch vụ cho phù hợp.
c) Kết hợp cung cầu bất động sản
Sau khi đã tìm hiểu rõ về bất động sản cũng như nhu cầu của khách hàng thì
nhà môi giới sẽ đưa khách hàng đi tham quan những bất động sản mà nhà môi giới
thấy phù hợp với họ. Trong quá trình tham quan, nhà môi giới cũng nên tư vấn,
giúp khách hàng lựa chọn bất động sản để khách hàng đưa ra quyết định, sớm đi
đến giai đoạn ký kết hợp đồng.
1.2.3. Ký kết và thực hiện hợp đồng môi giới
Sau khi đã khách hàng đồng ý lựa chọn bất động sản mà nhà môi giới giới
thiệu thì hai bên sẽ đi đến việc kí kết hợp đồng. Chỉ có thể nói một thương vụ môi
giới thành công khi nhà môi giới và khách hàng kí kết hợp đồng bằng văn bản với
nhau. Lúc này cả hai bên đã thống nhất về bất động sản và giá cả của bất động sản.
Thông thường việc kí kết và thực hiện hợp đồng môi giới trải qua ba giai đoạn:
a) Kí kết hợp đồng khởi điểm
Hợp đồng khởi điểm là khi khách hàng đồng ý mua căn hộ và đặt cọc một
khoản tiền để chắc chắn rằng khách hàng chắc chắn mua căn hộ đó. Hợp đồng khởi
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
điểm là cam kết thể hiện sự thống nhất giữa các bên tham gia. Ngay khi kí kết hợp
đồng công chứng, nhà môi giới có thể nhận được một phần tiền hoa hồng môi giới.
b) Kí kết hợp đồng công chứng
Đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng từ người bán sang
người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/-
80%) và thanh toán thù lao cho nhà môi giới(nếu có). Khi kí kết hợp đồng công

chứng, bất động sản lúc này đã chuyển quyền sở hữu sang người mua.
c) Giao nhận bất động sản
Đây là thời điểm mà bất động sản được giao chuyển sang người mua, đồng
thời tất cả các vật dụng, đồ đạc của chủ sở hữu cũ sẽ được chuyển đi khỏi bất động
sản. lúc này người mua thanh toán toàn bộ khoản tiền còn lại trong hợp đồng. Và
lúc này thương vụ môi giới coi như hoàn thành. Thời điểm này cũng là lúc nhà môi
giới thể hiện sự quan tâm, chăm sóc khách hàng sau thương vụ. Nhà môi giới hỗ
trọ khách hàng trong thủ tục pháp lý phát sinh.
1.2.4. Hỗ trợ khách hàng sau khi hoàn thành thương vụ môi giới
Sau khi kết thúc thương vụ môi giới, nhà môi giới còn phải tiếp tục hỗ trợ
khách hàng giải quyết những vấn đề phát sinh sau thương vụ. Có thể là giúp khách
hàng thủ tục vào tên hợp đồng mua bán đối với nhà dự án, hay thủ tục chuyển
nhượng đối với căn hộ mua bán lại hoặc chỉ đơn giản là giúp khách hàng làm quen
với bất động sản. Việc làm này sẽ khiến mối quan hệ khách hàng - nhà môi giới trở
nên gần gũi hơn, thông cảm với nhau hơn, và uy tín của nhà môi giới được nâng
cao hơn. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ khách hàng sau thương vụ, giữ liên lạc với
khách hàng sẽ tạo được quan hệ bắc cầu và nhà môi giới có thể có thêm nhiều
khách hàng mới thông qua sự giới thiệu của khách hàng cũ.
1.3. Kỹ năng môi giới bất động sản
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
Môi giới bất động sản khi mới hình thành thường bị xã hội gọi với cái tên
thiếu thiện cảm là “cò”. Mọi người coi đó là nghề buôn nước bọt để kiếm tiền, một
công việc dễ dàng mà lợi nhuận lại cao. Ngày nay, khi môi giới bất động sản đã
chính thức là một nghề thì ngày càng bị Nhà nước kiểm soát chặt chẽ hơn, sự cạnh
tranh trên thị trường mạnh mẽ hơn. Vì vậy nhà môi giới ngày càng phải hoàn thiện
những kỹ năng môi giới của bản thân để có thể cung cấp cho khách hàng dịch vụ
tốt nhất. Một nhà môi giới thiếu những kỹ năng cần thiết sẽ bị đào thải khỏi thị
trường trong tương lai. Một nhà môi giới chuyên nghiệp cần trang bị cho mình
những kỹ năng sau:

1.3.1. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng
Hợp đồng là bản cam kết thể hiện quyền và nghĩa vụ trách nhiệm của các
bên. Khi có các quan hệ phát sinh liên quan đến lợi ích, hợp đồng sẽ là văn bản
được dùng để thỏa thuận, thống nhất các bên đề phải lấy hợp đồng để làm cơ sở
khi thực hiện và điều chỉnh các hành vi. Hợp đồng còn dùng để giải quyết các
tranh chấp phát sinh. Trong đặc thù của nghề môi giới, viêc tranh chấp là rất dễ
xảy ra, đòi hỏi các điều khoản trong hợp đồng phải rõ ràng cụ thể, tránh mập mờ
khó hiểu dễ dẫn đến tranh chấp sau này. Nhà môi giới phải trang bị cho mình kỹ
năng soạn thảo hợp đồng để phục vụ cho công việc. Nhà môi giới cần nắm vững
ba loại hợp đồng cơ bản.
a) Hợp đồng dịch vụ môi giới
Hợp;;đồng dịch vụ là biên bản quy;;định trách nhiệm của khách;;hàng đối với
nhà môi giới. Hợp đồng;;phải được thiết lập;;dưới dạng văn bản và;;có chữ kí, dấu
đỏ của hai bên (nếu có). Ngày;;khi khách hàng đồng ý sử dụng dịch vụ của nhà
môi giới thì hợp đồng dịch;;vụ được kí kết. Trong;;hợp đồng môi;;giới cần ghi rõ
thông;;tin về thẻ hành;;nghề của nhà môi;;giới. Điều này đảm bảo lợi ích cho
khách hàng đồng thời tăng niềm tin của khách hàng đồi với công ty. Ở một mức
độ phát triển cao hơn cần phải nghĩ đến việc bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
những thiệt hại liên quan đến những hoạt động nghề nghiệp cho nhà môi giới và
đưa vào hợp đồng.
Hiện nay trên thế giới, các nhà môi giới có xu hướng kí kết một dạng hợp
đồng môi giới được gọi là hợp đồng độc quyền. Dạng hợp đồng độc quyền này cho
phép nhà môi giới độc quyền bán bất động sản của chủ sở hữu trong một thời gian
nhất định.
Có hai dạng hợp đồng độc quyền ( Nguồn internet )
- Độc quyền tuyệt đối: Là dạng độc quyền mà khi môi giới bán và được nhận
hoa hồng cho dù thực tế việc bán bất động sản do chính chủ sở hữu tìm được
khách hay bất kì ai bán bất động sản đó có thể do văn phòng môi giới khác bán bất

động sản.
- Độc quyền tương đối: Là dạng độc quyền bán tuy nhiên chủ sở hữu cũng có
quyền tự bán mà không phải trả hoa hồng cho nhà môi giới, tuy nhiên văn phòng
môi giới khác không được phép bán bất động sản. Cũng có văn phòng môi giới
quy định ngược lại là dù đã kí hợp đồng môi giới độc quyền nhưng văn phòng môi
giới khác vẫn dược phép bán nhưng chủ sở hữu lại không có quyền tự bán bất
động sản. Một dạng khác là văn phòng môi giới trước đây chủ sở hữu đã đăng kí
bán vẫn có quyền bán bất động sản cho dù sau đó chủ sở hữu có kí hợp đồng độc
quyền với nhà môi giới hiện tại.
Hợp đồng dịch vụ môi giới cũng phải quy định rõ các trường hợp vi phạm
hợp đồng và vấn đề bồi thường nếu vi phạm hợp đồng.
b) Hợp đồng khởi điểm
Việc kí hợp đồng khởi điểm là một sự chứng nhận kết thúc một giai đoạn
quan trọng của nhà môi giới. Hợp đồng khởi điểm được kí kết khi hai nguồn cung
và cầu bất động sản đã được nhà môi giới kết hợp lại một cách khéo léo và nhận
được sự đồng ý của khách hàng.
Trong hợp đồng khởi điểm cần ghi rõ những thông tin sau:
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
- Thông tin cá nhân của khách hàng: Họ và tên, họ và tên bố mẹ, địa chỉ
thường trú, tạm trú, số CMNN hay hộ chiếu, địa chỉ liên lạc, số điện thoại, tình
trạng hôn nhân
- Thông tin về bất động sản bán: loại bất động sản, diện tích bất động sản, các
quyền liên quan đến bất động sản, mục đích sử dụng bất động sản, giấy chứng
nhận quyền sử dụng có hiệu lực (sổ đỏ, sổ hồng ), hóa đơn đóng thuế đất hàng
năm
Trong hợp đồng khởi điểm cần xác định 4 mốc thời gian quan trọng:
- Thời gian cắt hộ khẩu khỏi địa chỉ bán
- Thời gian di chuyển đồ đạc.
- Thời gian kí hợp đồng chính thức.

- Thời gian các khoản thanh toán.
c) Hợp đồng công chứng
Để đi đến hợp đồng công chứng (hợp đồng chính thức) đòi hỏi cần có sự
chuẩn bị nhất định của nhà môi giới. Nhiệm vụ của nhà môi giới là thu thập
đầy đủ tất cả các giấy tờ cần thiết để kí kết. Nhà môi giới cần cung cấp cho
các bên bản danh sách cụ thể những giấy tờ cần thiết và phải thông báo mức
phí . Trong hợp đồng công chứng cũng phải thống nhất phương thức trả tiền
giữa các bên, thời hạn trả thù lao môi giới và hoa hồng môi giới cho nhà môi
giới.
1.3.2. Kỹ năng thu thập thông tin
a) Thu thập thông tin về bất động sản
Khi thu thập những thông tin về bất động sản. Nhà môi giới phải đến tận nơi
xem xét và đưa ra những nhận xét chân thực và khách quan. Xem xét về vị trí của
bất động sản và đưa ra những nhận định đánh giá về bất động sản đó. Nhà môi giới
phải đứng trên giác độ khách quan trung thực, không che giấu đi những khuyết
điểm nhằm thay đổi giá trị của bất động sản. Đặc biệt, đối với những yếu tố như
tình trạng pháp lý, kỹ thuật của bất động sản, nhà môi giới nên xin ý kiến của các
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
chuyên gia về luật, kỹ sư để có những nhận định đúng đắn và mang tính chuyên
môn cao. Ngoài ra nhà môi giới cần xây dựng cho mình mối quan hệ tốt đẹp với
các cấp chính quyền, các ngành như: xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, giao thông,
địa chính, ngân hàng, tòa án, các văn phòng luật sư, công chứng và cơ quan có liên
quan khác… Điều này sẽ giúp ích cho nhà môi giới rất nhiều trong việc xử lý tình
huống phát sinh.
Ngoài ra vấn đề tâm linh cũng rất quan trọng và có khi mang tính chất quyết
định của thương vụ. Mỗi nhà môi giới cần trang bị cho mình một số kiến thức về
phong thủy. Khi tư vấn khách có thể tạo thêm được niềm tin của khách hàng.
b) Thu thập thông tin về khách hàng
Đây là công việc khá quan trọng đối với nhà môi giới. Khi tiếp xúc với

khách hàng nhà môi giới phải khéo léo tìm hiểu được càng nhiều thông tin về
khách hàng càng tốt. Từ thông tin của khách hàng giúp nhà môi giới hiểu được
khách hàng nhiều hơn, có thể đặt mình vào vị trị của khách hàng. Thấu hiểu được
tâm tư tình cảm của khách hàng. Trong việc thu thập thông tin về khách hàng, nhà
môi giới phải thân thiện, khéo léo gợi chuyện, tránh cho khách hàng cảm giác bị
hỏi cung. Nhà môi giới phải tạo cho khách hàng cảm giác tin cậy, an toàn để khách
hàng sẵn sàng chia sẻ thông tin. Khi thu thập thông tin về khách hàng, nhà môi
giới cần đảm bảo với khách hàng là sẽ giữ bí mật những thông tin đó (trừ trường
hợp pháp luật yêu cầu phải tiết lộ). Từ buổi nói chuyện đầu tiên nhà môi giới đã
phải nắm bắt từ khách hàng những thông tin sau đây: Những thông tin ban đầu về
khách hàng, địa chỉ của khách hàng, phương thức liên lạc với khách hàng, các
thương vụ liên quan đến khách hàng và liên quan đến bất động sản, khả năng tài
chính của khách hàng Nhà môi giới phải cố gắng tìm hiểu về khách hàng một
cách kĩ càng nhất để có thể lựa chọn giới thiệu cho khách hàng bất động sản phù
hợp nhất đáp ứng được mong đợi của họ, cung cấp dịch vụ môi giới một cách tốt
nhất và tiết kiệm được thời gian của nhà môi giới cũng như của khách hàng.
1.3.3. Kỹ năng xử lý và quản lý thông tin
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
a) Kỹ năng xử lý thông tin
Sau khi thu thập thông tin đầy đủ về bất động sản. Việc tiếp theo quan trọng nhất
và đòi hỏi khá nhiều về kĩ năng cũng như là mối quan hệ của nhà môi giới. Thông
tin thu thấp được cần phải được xử lý để tạo nên một lượng thông tin có giá trị.
Những số liệu thu thập được có thể đúng hoặc có thể sai, nhà môi giới cần sử dụng
kinh nghiệm kĩ năng của mình để đánh giá, phân tích để có được nguồn thông tin
có chất lượng cao. Các số liệu phải trải qua quá trình phân tích, kiểm tra, đánh giá
mà ta gọi là “chu kỳ xử lý dữ liệu” (Hình 1.1).
Hình 1.1: Chu kỳ xử lý dữ liệu (Theo nguồn Internet)
Thông tin có chất lượng cao là thông tin luôn cập nhật và luôn được làm mới.
Việc xử lý thông tin đòi hỏi khá nhiều thời gian và công sức đôi khi là tốn khá

nhiều về tiền bạc.
b) Kỹ năng quản lý thông tin
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
Thông tin thu thập được chính là công sức, tiền bạc chính vì vậy cần phải có
biện phấp quan lý và bảo vệ các kết quả thu thập đươc việc quản lý, bảo vệ chúng
là một nhiệm vụ quan trọng của nhà môi giới.
Trong các văn phòng mối giới, thông tin khá được bảo mật. Những thông tin
riêng luôn được lưu trữ. Tài liệu có liên quan khách hàng được lưu trữ trên máy
tính cá nhân và được cái đặt mật khẩu bảo mật và chỉ nhà môi giới mới biết. Trong
các văn phòng có trang bị máy hủy tài liệu để đảm bảo bảo mật. Điều này rất quan
trọng vì các thông tin liên quan đến khách hàng nếu để lộ có thể ảnh hưởng trực
tiếp đến thương vụ.
Nhà môi giới cũng có thể mua số liệu từ các tổ chức khác nhưng phải lưu ý
độ chính xác và tin cậy của số liệu.
1.3.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng
a) Kỹ năng giao dịch trực tiếp
Đây là kĩ năng quan trọng đối với nhà môi giới. Khi gặp khách hàng, ấn
tượng đầu tiên về hình ảnh trong mắt khách hàng là vô cùng quan trọng. Điều này
đòi hỏi nhà môi giới phải chú ý đến ngoại hình cử chỉ, cách ăn mặc. Làm sao để
tọa được thiện cảm đối với khách hàng. Thiện cảm thông thường chỉ được hình
thành ở 30s đầu tiên khi tiếp xúc. Vì vậy nhà môi giới cần phải tận dụng được thời
gian quý báu này để bộc lộ được hết khả năng và ưu điểm của mình. Làm sao để
thuyết phục được khách hàng và tạo tin tưởng đối với khách hàng.
b) Kỹ năng thư thoại
Nhà môi giới phải có kỹ năng tốt trong việc soạn thảo thư từ, văn bản, phải
biết cách viết quảng cáo, đơn chào hàng, thư từ trao đổi, đơn từ tới các cơ quan
Nhà nước. Để soạn thảo nên mốt thư thoại tốt, ngoài những thông tin đánh giá
khách quan. Cách trình bày cần phải làm sao để thu hút được người đọc.
SVTH: Nguyễn Minh Sơn

Lớp: QTKD BĐS - 51
Nhà môi giới phải hiểu được rằng nhiệm vụ của họ là tạo ra những phản ứng
tích cực từ khách hàng nên phải tìm những từ ngữ thích hợp nhất để viết thư. Khi
trả lời thư cần thể hiện được sự tôn trọng khách hàng và luôn ở trạng thái chủ
động.
1.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản
1.4.1. Yếu tố chủ quan
Chất lượng nguồn nhân lực là yếu tố vô cùng quan trọng và ảnh hưởng trực
tiếp đến hoạt động môi giới. Việc đào tạo một cách cơ bản có hệ thống đội ngũ các
nhà môi giới là một bước đi mang tính chiến lược đòi hỏi có sự kết hợp từ nhà
nước đến bản thân các nhà môi giới. Vấn đề đặt ra là để việc đào tạo nguồn nhân
lực đạt kết quả cao thì việc tổ chức các trung tâm đào tạo cũng phải được quy định
rõ ràng, chi tiết cụ thể hơn. Việc kiểm soát chất lượng giảng dạy, tổ chức thi và cấp
chứng chỉ tại các trung tâm cũng cần phải được tiến hành thường xuyên. Bên cạnh
đó là việc cung cấp giáo trình, nội dung bài giảng chung cho các trung tâm đào tạo
để việc kiểm soát chất lượng đào tạo dễ dàng và có hệ thống hơn. Để khắc phục
thực trạng này nhà nước cần phải có quy định rõ ràng hơn nữa về quy chế đào tạo
và cấp chứng chỉ cũng như cần kiểm soát chặt chẽ các cơ sở đào tạo để đảm bảo
các cơ sở này là có chất lượng tránh tình trạng đào tạo ảo bằng cấp thật. Đồng
thời các nhà môi giới cũng nên chịu khó học hỏi hoàn thiện bản thân, thường
xuyên tham gia các hội thảo về bất động sản, về thị trường bất động sản. Điều này
cũng giúp cho các nhà môi giới xây dựng hoàn chỉnh hơn cơ sở dữ liệu của mình.
Các hội thảo thường đề cập về những vấn đề chuyên sâu, và qua đó nhà môi giới
có cơ hội tự đào tạo, học hỏi thêm rất nhiều kiến thức, thông tin. Ngoài ra đây cũng
là cơ hội gặp gỡ các nhà chuyên môn, rất có lợi cho công việc của các nhà môi
giới.
- Chất lượng dịch vụ môi giới bất động sản nó thể hiện ở cách làm việc của
nhân viên. Sự nhiệt tình chăm sóc khách hàng, giúp khách hàng giải quyết các vấn
đề phát sinh. Hoặc là các dịch vụ đi kèm sau bán hàng. Chất lượng dịch vụ môi
SVTH: Nguyễn Minh Sơn

Lớp: QTKD BĐS - 51
giới bất động sản, nhất là yếu tố năng lực phục vụ của nhân viên ảnh hưởng rất
mạnh đến sự hài lòng của khách hàng mua bất động sản. Phải để cho khách hàng
được sử dụng những dịch vụ tốt nhất, đảm bảo khách hàng được hài lòng nhất. Lấy
được lòng tin khách hàng là điều vô cùng quan trọng và cần thiết của một nhà môi
giới. Từ đó tạo nên những mối quan hệ để tạo tiền đề cho các giao dịch sau này.
Bởi vì khách hàng sẽ là cầu nối cho các giao dịch tiếp theo sau này.
- Ảnh hưởng của công nghệ thông tin đối với hoạt động môi giới BĐS.Việc
toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn
phòng môi giới. Công nghệ thông tin giúp nhà môi giới tiếp cận thông tin nhanh
hơn từ nhiều nguồn khác nhau. Tin học hoá đang được ứng dụng trong nhiều
ngành kinh tế, công nghệ thông tin giúp quản lý công việc hiệu quả. Ứng dụng
công nghệ thông tin trong lĩnh vực môi giới tư vấn là cần thiết để tăng cường tính
chuyên nghiệp, giảm các chi phí, nâng cao năng suất làm việc. Từ đó giảm được
các chi phí liên quan đến khách hàng giao dịch, tạo ra được tính cạnh tranh cao đối
với các đối thủ. Phạm vi hoạt động của các nhà môi giới sẽ được mở rộng và số
lượng khách hàng sẽ tăng nhanh. Từ những phân tích đã cho thấy công nghệ thông
tin ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động môi giới tư vấn. Nhà môi giới cần phải nâng cao
kỹ năng trong tiếp cận công nghệ hiện đại và làm chủ nó, tạo ra tính cạnh tranh, hiệu
quả công việc
1.4.2. Yếu tố khách quan
- Tác động của Nhà nước :
Hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động còn khá mới mẻ ở Việt Nam
và được Nhà nước thừa nhận. Theo luật pháp Việt Nam, bất động sản là tài sản
quốc gia, Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy chỉ có Nhà nước mới có thẩm
quyền quyết định trong các vấn đề liên quan đến đất đai,bất động sản. Điều nay có
nghĩa là các cá nhân không có quyền mua bán đất đai, bất động sản. Mọi hành vi
mua bán đều không được công nhận. Đây là một cản trở lớn trong hoạt động kinh
doanh bất động sản nói chung và hoạt động môi giới nói riêng.
Luật đất đai 1993 ra đời đã tạo những tiền đề cho thị trường bất động sản

Việt Nam phát triển. Luật đất đai 1993 là một mốc quan trọng để Nhà nước ban
hành những văn bản pháp luật tiếp theo như: Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh
bất động sản, Luật nhà ở. Các văn bản pháp luật này thể hiện những bước tiến cơ
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
bản trong xây dựng luật. Luật đất đai 2003 mở rộng tối đa quyền của người sử
dụng đất. Đó là các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Như vậy đối với dịch vụ môi giới bất động sản, đây có thể coi là một trong những
yếu tố tích cực tạo điều kiện cho dịch vụ này phát triển.
Luật kinh doanh bất động sản ra đời năm 2003 là bộ luật đầu tiên về kinh
doanh bất động sản. Đây là cơ sở đầu tiên để doanh nghiệp làm căn cứ để tiến hành
hoạt động kinh doanh của mình.
Một số quy định đối với doanh nghiệp môi giới về điều kiện để thành lập
doanh nghiệp như: Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có
ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới bất động sản. Trường hợp tổ chức kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ
môi giới bất động sản. Một thực tế ở Việt Nam hiện nay đó là chúng ta có rất ít các
đơn vị, các tổ chức có chức năng đào tạo một cách chuyên nghiệp về môi giới ,
định giá và các công ty môi giới hiện nay phần lớn chưa đáp ứng được yêu cầu
này. Để đáp ứng yêu cầu của Nhà nước, Công ty đã và đang tiến hành cho nhân
viên tham gia các khoá học về đào tạo nhân viên môi giới và định giá.
- Tác động tài chính.
Hiện nay thị trường BĐS của Việt Nam phát triển không đều giữa các vùng
và khu vực. Một số vùng có tốc độ tăng trưởng chậm, ảnh hưởng tới kinh doanh
BĐS của các doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng tới các ngân hàng cho vay thế
chấp tín dụng. Việc cho vay tín dụng đối với kinh doanh BĐS cần có biện pháp
kiểm soát chặt chẽ, tránh tình trạng đẩy các ngân hàng rơi vào các khoản nợ cầm
cố, tín thanh khoản kém. Như vậy giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính cần
có sự hỗ trợ lẫn nhau, tạo ra tính ổn định đối với thị trường nói chung. Thị trường

BĐS muốn phát triển thì cần có sự hỗ trợ từ phía thị trường tài chính. Thành công
của các tập đoàn kinh doanh BĐS trên thế giới chính là dựa vào dòng vốn ổn định,
sự lưu thông vốn dễ dàng và tự do. Tuy nhiên khi Việt Nam trở thành thành viên
của tổ chức thương mại WTO, thị trường dịch vụ tài chính sẽ được mở rộng, các
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
ngân hàng nước ngoài sẽ thâm nhập sâu vào thị trường tài chính, nguồn vốn nước
ngoài sẽ chảy vào lĩnh vực có tiềm năng phát triển. Các ngân hàng nước ngoài đưa
ra các sản phẩm dịch vụ BĐS rất phong phú, tạo điều kiện cho nhiều tầng lớp trong
xã hội có thể sử dụng. Do vậy các ngân hàng cần phải có những đổi mới nhanh
chóng nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS qua đó
thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Để tránh tình trạng phát triển quá nóng và bình
ổn thị trường, cần phải cân đối nguồn tài chính sẵn có và kết hợp nguồn vốn của
nước ngoài. Như vậy sẽ đáp ứng được cung cầu trên thị trường BĐS, các giao dịch
diễn ra nhiều hơn, có nhiều hơn sự lựa chọn. Các nguồn hàng BĐS gia tăng, cần tạo
ra sự phân phối hợp lý, các thông tin được cung cấp tới khách hàng đầy đủ và chính
xác hơn. Do vậy hoạt động kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng rất lớn từ định chế tài
chính.
- Sự bất ổn tự nhiên của thị trường BĐS.
Từ những bài học về thị trường BĐS trong các giai đoạn phát triển, đối với
Việt Nam và các nước trên thế giới cho thấy tính bất ổn tự nhiên theo một quy luật
nhất định. Thị trường BĐS có thể bùng nổ và sụt giảm tuỳ theo giai đoạn thời kỳ
và tốc độ phát triển của nó. Thị trường BĐS tạo ra những dao động mạnh và có thể
không trùng lặp theo chu kỳ phát triển kinh tế. Những cơn địa chấn do thị trường
BĐS gây lên ảnh hưởng đến hầu hết các ngành, lĩnh vực của nền kinh tế quốc dân.
Ngoài các giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, tồn tại chu kì dao
động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trường BĐS so với chu kì kinh tế
chung. Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng của thị trường
BĐS cũng xảy ta chậm hơn. Tại các nước phát triển, theo quy luật thì trong giai
đoạn kinh tế phát triển mạnh, vốn đầu tư được tập trung vào những ngành mũi

nhọn, có hiệu quả kinh tế cao. Lợi nhuận thu được từ đó thường hấp dẫn hơn là
việc đầu tư vào BĐS. Ngược lại trong giai đoạn kinh tế tăng trưởng chậm lại hoặc
suy thoái thì luồng vốn chảy vào thị trường BĐS cũng giảm đáng kể, do lượng vốn
không thể quay vòng nhanh, tính thanh khoản thấp. Thị trường BĐS ổn định và
chuẩn mực thì có thể không chịu tác động lớn từ tình trạng suy thoái kinh tế. Quy
SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
luật trên thường diễn ra tại các nước kinh tế phát triển, tại Việt Nam thị trường
BĐS vẫn còn nhiều sự bất ổn trong hoạch định chính sách cho phát triển thị
trường. Tính bất ổn của thị trường BĐS Việt Nam tạo ra sự thiếu minh bạch, đặc
biệt là các hoạt động môi giới, kinh doanh khó kiểm soát, từ đó người tham gia
giao dịch trên thị trường khó khăn cho việc lựa chọn hàng hoá BĐS và nhà tư vấn,
môi giới.
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI CỦA SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN CHÂU Á (ASIAREAL)
2.1. Giới thiệu chung về sàn giao dịch bất động sản Châu Á ( AsiaReal )
2.1.1. Giới thiệu tập đoàn tư vấn đầu tư Châu Á (AsiaInvest)
2.1.1.1. Giới thiệu chung
- Tên Công ty: TẬP ĐOÀN TƯ VẤN VÀ ĐẦU TƯ CHÂU Á
( ASIAINVEST )
- Tên giao dịch quốc tế: ASIAINVEST GROUP
- Tổng giám đốc: Nguyễn Ngọc Bách
- Địa chỉ trụ sở chính: Số 2 đường ven hồ, Phường Thụy Khuê, Tây Hồ,
Hà Nội
-Văn phòng tại
singapore:
Tòa nhà six Battery Road, Singapore 049909
- Điện thoại: (84.4) 3927.5858
2.1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển

SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51
2.1.1.2.1. Quá trình hình thành
AsiaInvest được thành lập năm 2007 hoạt động theo mô hình tập đoàn với thành
viên là các công ty:
o Công ty Luật TNHH Châu Á (AsiaLaw)
o Công ty TNHH Thẩm định giá Đất việt (VLand)
o Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn Tài chính Á Châu (AFCC)
o Công ty TNHH Nguồn Lực CFO (CFOcapital)
o Sàn giao dịch bất động sản Châu Á (AsiaReal)
Sơ đồ tổ chức tập đoàn tư vấn và đầu tư Châu Á ( AsiaInvest):



SVTH: Nguyễn Minh Sơn
Lớp: QTKD BĐS - 51