Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ- Siêu thị dự án

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
MỤC LỤC
Tính cá biệt và khan hiếm 4
Tính cố định 5
Tính bền lâu 5
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau 5
Đất đai: đất trống và đất đang sử dụng 5
Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc 5
Các tài sản khác gắn liền với đất đai 5
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS gồm: 5
Đất đai bao gồm: Nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng 5
Công trình kiến trúc: Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán; Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất; Công trình
kiến trúc có tính chất thương mại; Khách sạn và văn phòng cho thuê; và các công trình kiến trúc khác 5
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường BĐS. Sự tham gia của Nhà nước
chủ yếu với vai trò người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này. Để thị trường BĐS vận hành
hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS giao dịch và phải kiểm soát các hoạt
động giao dịch trên thị trường BĐS 8
4.2.2.4. Chủ sở hữu- người bán 17
Khai thác triệt để công năng trang thiết bị và hoàn thiện hệ thống thông tin của STDA 53
Đào tạo nguồn nhân lực của STDA 54
Chính sách về khách hàng cho STDA 55
Đẩy mạnh hoạt động Marketing tại STDA 55
Mở rộng phạm vi hoạt động của STDA theo hướng chuyên môn hoá hoạt động từng dịch
vụ 56
Mở rộng mạng lưới chi nhánh rộng khắp trên toàn quốc của sàn 57
Tăng cường năng lực tài chính 57
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
MG : Môi giới
NMG : Nhà môi giới

BĐS : Bất động sản
STDA : Siêu thị dự án
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Tính cá biệt và khan hiếm 4
Tính cố định 5
Tính bền lâu 5
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau 5
Đất đai: đất trống và đất đang sử dụng 5
Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc 5
Các tài sản khác gắn liền với đất đai 5
Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS gồm: 5
Đất đai bao gồm: Nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm đất chưa sử dụng 5
Công trình kiến trúc: Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán; Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất; Công trình
kiến trúc có tính chất thương mại; Khách sạn và văn phòng cho thuê; và các công trình kiến trúc khác 5
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường BĐS. Sự tham gia của Nhà nước
chủ yếu với vai trò người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này. Để thị trường BĐS vận hành
hiệu quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS giao dịch và phải kiểm soát các hoạt
động giao dịch trên thị trường BĐS 8
Mỗi một bên tham gia thương vụ đêuù có những yêu cầu khác nhau để đảm
bảo quyền lợi cao nhất của mình. NMG sẽ là người cân bằng các lợi ích của các bên
sao cho thưng vụ thành công tốt đẹp nhất. Đề làm được điều này, không chỉ cần tìm
hiểu thật kĩ về BĐS cung như giá cả, mà NMG còn cần hiểu rõ các bên tham gia
thương vụ. NMG cần biết rõ người mua, người thuê thuộc tầng lớp nào, điều kiện
tài chính ra sao,… cũng như cần biết rõ người bán quan tâm tới điều gì, giá cả, tiến
độ thanh toán hay một yếu tố nào khác. Có thể phân chia ra các nhóm đối tượng sau
đây mà NMG cần timg hiểu kĩ trước khi bắt đầu thương vụ 16
4.2.2.1. Người mua và khả năng tài chính 16
4.2.2.2. Người thuê 17

4.2.2.3. Chủ sở hữu- người cho thuê 17
4.2.2.4. Chủ sở hữu- người bán 17
4.2.2.4. Chủ sở hữu- người bán 17
Khai thác triệt để công năng trang thiết bị và hoàn thiện hệ thống thông tin của STDA 53
Đào tạo nguồn nhân lực của STDA 54
Chính sách về khách hàng cho STDA 55
Đẩy mạnh hoạt động Marketing tại STDA 55
Mở rộng phạm vi hoạt động của STDA theo hướng chuyên môn hoá hoạt động từng dịch
vụ 56
Mở rộng mạng lưới chi nhánh rộng khắp trên toàn quốc của sàn 57
Tăng cường năng lực tài chính 57
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
LỜI MỞ ĐẦU
Môi giới là một hoạt động cần thiết không chỉ trong kinh doanh mà còn trong
đa số các lĩnh vực của cuộc sống. Việc làm cần môi giới, quan hệ cần môi giới, …
và trong kinh doanh đặc biệt cần môi giới. Môi giới có thể hiểu là hoạt động của
một bên thứ ba giúp tạo quan hệ, giúp giải quyết các vấn đề của hai bên. Việc kinh
doanh bất động sản vốn dĩ đã bao gồm nhiều yếu tố phức tạp nên việc môi giới là
đặc biệt cần thiết.
Bắt đầu hình thành từ năm 1996, ba năm từ khi quyền sử dụng đất được cho
phép chuyển nhượng theo Luật đất đai 1993, thị trường bất động sản nước ta phát
triển khá mạnh mẽ. Cùng với sự phát triển của thị trường, các dịch vụ kinh doanh
bất động sản tất yếu cũng phát triển theo, môi giới bất động sản là một dịch vụ trong
số đó. Sự hình thành dịch vụ môi giới bất động sản vốn dĩ là do tính chất phức tạp
của việc kinh doanh bất động sản. Một thương vụ mua bán (hay thuê, cho thuê, thuê
mua…) bất động sản, bất kể bất động sản đó có giá trị nhỏ hay lớn đều gồm rất
nhiều yếu tố liên quan (như xây dựng- kiến trúc, pháp luật, văn hóa, tâm linh,…) và
chứa đựng nhiều rủi ro, vì thế cho nên cần có một bên thứ ba làm trung gian, đứng
ra đảm bảo tính chính xác của các yếu tố cho cả hai bên, tạo điều kiện để thương vụ

diễn ra suôn sẻ, đồng thời trợ giúp cho cả hai bên khi có khó khăn. Đó chính là các
nhà môi giới.
Trong bước đầu phát triển, việc môi giới chỉ được hiểu đơn thuần là việc tạo
liên kết giữa hai đối tượng có nhu cầu mua- bán (thuê- cho thuê) rồi để thu một
khoản thù lao (thường được gọi là hoa hồng) và các công đoạn còn lại để hai bên tự
thương thảo. Những người như vậy được đa phần xã hội gọi với cái tên dân giã là
“cò”, cò nhà”, “cò đất”. Nhưng thị trường bất động sản ngày càng phát triển và
chuyên môn hóa nên những đối tượng như vậy đã dần không còn được mọi người
chấp nhận, mà những bên tham gia thương vụ cần những người chuyên nghiệp hơn
với những yêu cầu cao hơn để giúp họ hoàn thành thương vụ một cách dễ dàng,
đảm bảo tính chính xác và giảm thiểu rủi ro. Tầng lớp sác nhà môi giới từ đó dần
hình thành đông đảo hơn với tính chuyên nghiệp ngày càng cao. Tính đến năm
2011, nước ta đã có hơn 10.000 nhà môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề do các
cơ sở có đủ năng lực cấp (theo ông Chử Văn Hải, Phó giám đốc trung tâm nghiên
cứu nhà ở và thị trường bất động sản, Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản,
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
Bộ Xây dựng, tại buổi tọa đàm "Thị trường bất động sản Việt Nam - khó khăn và cơ
hội" được tổ chức ngày 8/10/2011). Và mạng các sàn giao dịch bất động sản đang
kiến nghị lên Bộ xây dựng về việc hình thành Hiệp hội môi giới bất động sản ở
nước ta. Song song với đó thì vẫn còn nhiều cá nhân, tổ chức môi giới hành nghề
thiếu chuyên nghiệp, tạo sự không thống nhất trong hoạt động, làm giảm uy tín của
đại bộ phận những nhà môi giới nói chung và gây ảnh hưởng tiêu cực cho thị
trường.
Trong tình hình thực tế nêu trên, các sàn bất động sản- với hoạt động chủ yếu
là cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản đang có những khó khăn và cơ hội nhất
định. Công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ- Siêu thị dự án- nơi em đang thực
tập- không nằm ngoài số đó. Là một trong những doanh nghiệp tiên phong trong
lĩnh vực dịch vụ bất động sản, Siêu thị dự án bất động sản có bề dày kinh nghiệp

cũng như phong cách hoạt động riêng nhưng cũng chưa thể coi là hoàn thiện, có
mặt mạnh và cũng có những điểm yếu cần hoàn thiện để đáp ứng những đòi hỏi
ngày càng cao của thị trường. Trong thời gian thực tập tại công ty, thông qua việc
tìm hiểu, học hỏi cũng như phân tích chi tiết các thương vụ môi giới, cùng với
những tài liệu em thu thập và tham khảo được, em xin chọn nghiên cứu đề tài
“Hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản
Thế Kỷ- Siêu thị dự án”, với mong muốn được hiểu phần nào về thực tế hoạt động
môi giới bất động sản tại cơ sở, để từ đó đưa ra một số ý kiến đóng hóp với hi vọng
giúp ích cho doanh nghiệp hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản nói riêng và
trong lĩnh vực môi giới bất động sản nói chung.
Em xin gửi lời cảm ơn tới ban lãnh đạo công ty, các anh chị trong phòng môi
giới bất động sản đã tạo điều kiện thuận lợi nhất để em có thể tiếp cận thực tế hoạt
động môi giới bất động sản cũng như các tài liệu, các cơ sở vật chất kĩ thuật tại
doanh nghiệp để em có thể thực tập một cách tốt nhất. Và em cũng xin gửi lời cảm
ơn chân thành tới Thạc sỹ- thầy giáo Nguyễn Thắng Trung đã tận tình hướng dẫn
em hoàn thành chuyên đề này. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
1. Mục tiêu nghiên cứu
Chuyên đề sẽ đi sâu nghiên cứu thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại
Siêu thị dự án bất động sản bằng cách tìm hiểu, phân tích, so sánh và đánh giá hoạt
động môi giới bất động sản. Từ đó rút ra những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân,
để rồi tìm ra các giải pháp khắc phục và đưa ra các ý tưởng giúp ban lãnh đạo công
ty đưa doanh nghiệp mình trở nên chuyên nghiệp và phát triển hơn.
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Chuyên đề được thực hiện với hai nhiệm vụ chính là: phân tích, đánh giá thực
trạng hoạt động môi giới bất động sản tại siêu thị dự án bất động sản; cùng với đó là
việc đề xuất một số giải pháp giúp nâng cao chất lượng và hướng tới sự chuyên
nghiệp hơn cho hoạt động môi giới bất động sản tại siêu thị dự án bất động sản.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: hoạt động môi giới bất động sản tại siêu thị dự án bất
động sản
Phạm vi nghiên cứu: hoạt động môi giới bán chung cư tại cơ sở.
Thời gian nghiên cứu: 2012-2013
4. Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp chủ đạo xuyên suốt được sử dụng trong chuyên đề là phương pháp
luận duy vật biện chứng. Bên cạnh đó, là các phương pháp: phương pháp thống kê,
phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích
tổng hợp…
5. Kết cấu chuyên đề
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung chính của
chuyên đề gồm 3 chương tương ứng với 3 nội dung chính, đó là:
Chương I: Cơ sở lý luận chung của hoạt động môi giới bất động sản.
Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại công ty cổ
phần bất động sản Thế Kỷ- Siêu thị dự án.
Chương III: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động môi giới
bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ.
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
CHƯƠNG I:CƠ SỞ LÍ LUẬN CHUNG CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1. Một số khái niệm cơ bản
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm BĐS
Theo cách hiểu thông thường của đại bộ phận mọi người thì BĐS chỉ được
hiểu là nhà và đất. Nhưng thực tế theo Pháp luật, BĐS được hiểu theo một nghĩa
rộng hơn nhiều,theo Bộ luật dân sự qui định: “Bất động sản là các tài sản không thể
di dời”, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản

gắn liền với công trình; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác theo
pháp luật qui định. Ngoài ra còn có nhiều định nghĩa khác về môi giới khi đứng trên
các giác độ nhìn nhận khác nhau. Và đứng trên quan điểm là một nhà môi giới, vì
có nhiều quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể chuyển đổi
nên một điều quan trọng là NMG cần phân biệt rõ mọi loại quyền hạn khác nhau,
một cách định nghĩa phù hợp là bất động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc
quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh
đất hay những phần của công trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất.
1.1.2. Đặc điểm BĐS
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt. Điều này chính là do đặc điểm của
nó. Ngay từ hình thức bên ngoài chúng ta đã có thể dễ dàng nhận ra một số đặc
điểm đặc trưng mà không loại hàng hóa nào có được như to lớn, cố định hay khác
nhau theo từng vùng. Khi đánh giá một BĐS thì NMG cần chú ý đặc biệt tới 4 đặc
điểm đặc trưng sau của BĐS.
Tính cá biệt và khan hiếm
Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm là do đặc tính khan hiếm của đất đai.
Sở dĩ vì vậy là do diện tích trên bề mặt trái đất có hạn, diện tích của các mảnh đất
về các công trình xây dựng lại càng có hạn hơn, người ta không thể cứ mở rộng mãi
bề rộng của các công trình. Chính vì vậy quan hệ cung cầu luôn mất cân đối theo
chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ bất động sản.
Do có tính khan hiếm nên bất động sản mang tính cá biệt. Mỗi bất động sản là
một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt
không giống với bất kỳ với bất động sản nào. Ngay cả hai tòa nhà nằm cạnh nhau
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
hay là hai căn phòng cạnh nhau trong một tòa nhà cũng có rất nhiều sự khác biệt.
Có sự khác biệt là do có sự khác nhau giữa vị trí các lô đất, hướng đất,… Do vậy,
khi xem xét một BĐS thì yếu tố vị trí luôn được NMG quan tâm tới đầu tiên.
Tính cố định

Các bất động sản đều cố định về vị trí địa lý do nó gắn liền với đất đai, mà đất
đai thì có đặc điểm là vị trí cố định và giới hạn về diện tích, không gian. Vì vậy lợi
ích kinh tế của từng bất động sản gắn liền với từng vị trí. Cụ thể nó chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố: khoảng cách đến trung tâm, các công trình công cộng, y tế, giáo
dục, pháp luật,… Cũng do bất động sản có tính cố định nên giá trị của bất động sản
cũng chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt. Một khi các yếu tố này thay
đổi thì giá trị của bất động sản đó cũng thay đổi.
Tính bền lâu
Đất đai là một tài nguyên được thiên nhiên ban tặng, rất khó bị phá hủy nếu
như không có sự tàn phá của thiên tai, lũ lụt,… Các công trình xây dựng trên nó sau
khoảng vài chục năm lại tiến hành bảo tồn, chỉnh sửa, nên có thời gian tồn tại rất
lâu. Chính vì vậy, tính bền lâu của bất động sản thể hiện ở tuổi thọ kinh tế và tuổi
thọ vật lý, nhưng thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế. Chính vì thế khi
đánh giá một BĐS NMG còn cần chú ý tới chất lượng công trình để đưa ra các tư
vấn cần thiết cho chủ sở hữu.
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Các BĐS có tác động qua lại lẫn nhau và có các ảnh hưởng tới các hoạt động
kinh tế xã hội, từ đó vấn đề đặt ra cho NMG là khi phân tích BĐS cần phải tính đến
những khả năng ảnh hưởng tới công trình khác.
1.1.3. Phân loại bất động sản
Phân loại BĐS là điều cơ bản nhất mà NMG cần quan tâm tới, vì ngay khi tiếp
cận với BĐS cần MG thì NMG cần xác định ngay nó thuộc loại BĐS nào. Tùy vào
tiêu chí khác nhau, ta có thể phân chia BĐS thành loại khác nhau.
• Theo đặc tính vật chất, BĐS gồm:
- Đất đai: đất trống và đất đang sử dụng.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
• Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS gồm:
- Đất đai bao gồm: Nhóm đất nông nghiệp; nhóm đất phi nông nghiệp; nhóm
đất chưa sử dụng.

- Công trình kiến trúc: Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán; Công trình kiến
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
trúc phục vụ sản xuất; Công trình kiến trúc có tính chất thương mại; Khách sạn và
văn phòng cho thuê; và các công trình kiến trúc khác.
1.2. Thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường BĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa. Do quan niệm
khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường nên có một số quan điểm khác
nhau về thị trường BĐS:
- Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một, bởi vì tài sản
là nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với đất đai mới trở thành BĐS được. Tuy
nhiên trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS.
- Một số người cho rằng thị trường BĐS là thị trường nhà, đất (thị trường địa
ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng, chỉ có nhà đất mới được
mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên,
BĐS là nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọng của hàng hóa BĐS trên thị trường.
- Một quan niệm khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy
luật của thị trường.
- Một quan niệm nữa khá phổ biến hiện nay cho rằng, thị trường BĐS là tổng
hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định trong một thời
gian nhất định.
Từ những phân tích trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng quan
về thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao
dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.
1.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, chính vì vậy thị trường BĐS cũng có
những đặc điểm riêng biệt, khác hoàn toàn với các lọa hàng hóa khác. Sau đây là 5

đặc điểm của thị trường BĐS.
Tính khác biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
BĐS, như đã nói ở đặc điểm của nó, có vị trí cố định, không thể di dời được
nên không thể mang BĐS đến địa điểm giao dịch được. Do đó quan hệ giao dịch
BĐS phải trải qua ít nhất ba khâu: Đàm phán- Kiểm tra thực địa- Đăng ký pháp lý.
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch thường kéo dài, dễ gặp biến động như:
biến động về giá, sự thay đổi về pháp lý hoặc điều kiện môi trường. Đây là đặc
điểm đầu tiên và cũng là cơ bản nhất mà NMG cần chú ý tới khi hoạt động nghề.
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
Thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực.
Thị trường BĐS được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính khu vực
địa phương với quy mô và trình độ khác nhau. Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS
thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định. Do đó khi
nghiên cứu quan hệ cung cầu, xác định giá trị BĐS, NMG cần gắn với điều kiện
kinh tế- xã hội- văn hoá của một vùng, khu vực cụ thể để có thể đánh giá một cách
chuẩn xác nhất.
Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn
hảo.
Điều này xuất phát từ những lý do: thứ nhất, các thông tin về hàng hóa BĐS
và thị trường BĐS không phổ biến và ít rộng rãi; thứ hai, các tiêu chí đánh giá BĐS
chỉ có thể được đo lường một cách tương đối; thứ ba, các hàng hóa BĐS không sẵn
có các sản phẩm cùng loại để so sánh và thứ tư, trên thị trường chỉ có một số lượng
nhỏ người tham gia cung và cầu về mỗi BĐS. Chính vì vậy, giá cả BĐS không hoàn
toàn là giá cạnh tranh và được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường, mà là giá
của sản phẩm đơn chiếc, trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá BDS biến
động theo chiều hướng tăng, thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng thêm.
Thêm vào đó, việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ dàng đối với
cả người mua và người bán, nên để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có một NMG

chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy.
Cung và cầu bất động sản ít co giãn và lạc hậu so với giá.
Khi trên thị trường BĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có sự thay đổi về
giá cả BĐS. Đối với hàng hóa thông thường khác, gần như tức khắc sẽ có những
nhà cung cấp mới gia nhập thị trường hoặc các nhà cung cấp cũ sẽ tăng sản lượng
sản xuất nhằm tăng lượng cung ra thị trường. Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS,
mặc dù giá tăng nhưng cung gần như không co giãn, việc tăng cung một BĐS với
mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian. Vì vậy, khi xem xét thị trường
BĐS cần chú ý một điều rằng: giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, nhưng
giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu; những nhân tố làm tăng
cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS.
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
Hoạt động của thị trường bất động sản lại phụ thuộc vào sự kiểm soát của
Nhà nước.
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường
BĐS. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò người quản lý thống
nhất các hoạt động của thị trường này. Để thị trường BĐS vận hành hiệu
quả, Nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS giao dịch
và phải kiểm soát các hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS.
1.3. Môi giới bất động sản
1.3.1. Khái niệm môi giới bất động sản
Trước khi đi tìm hiểu khái niệm MG BĐS ta cần hiểu rõ định nghĩa về MG nói
chung. MG là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau. Nó phát sinh khi hội đủ ba
yếu tố sau: xuất hiện quan hệ giữa các bên, các bên không thể giải quyết công việc
hoặc giải quyết không hiệu quả và tồn tại người thứ ba, là NMG, có đủ năng lực,
điều kiện để giải quyết những công việc liên quan tới các bên. Trong thực tế có
nhiều dạng MG khác nhau như: MG hôn nhân, MG việc làm, MG các loại hàng hóa
khác, Vậy MG BĐS được đinh nghĩa là gì? Từ khái niệm MG và BĐS cũng như

đặc điểm của BĐS thì ta có thể định nghĩa môi giới bất động sản là việc thực hiện
công việc cho các bên mà đối tượng là những quyền hạn liên quan tới bất động sản.
1.3.2. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản
BĐS có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là địa bàn,
cung cấp cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh để tạo ra các sản
phẩm và dịch vụ phục vụ cho cuộc sống; BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại,
nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội; BĐS là đối tượng để đầu tư lớn và dài hạn, giúp
các nhà đầu tư bảo toàn được vốn trong các giai đoạn khó khăn của nền kinh tế…
Một điều rất quan trọng nữa đó là sự vận hành của bất động sản giúp mang lại hiệu
quả lớn cho vòng quay của nền kinh tế.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về bất động
sản rất phức tạp. Điều này thể hiện ở các điểm: BĐS luôn gắn liền với các quyền
năng; giao dịch về BĐS thực chất là giao dịch về các quyền năng, khi nói tới BĐS
thì các quyền năng rất phức tạp.
Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có những NMG- những chuyên gia am
hiểu về pháp luật và những vấn đề khác có liên quan đến BĐS và kinh doanh BĐS.
Với những hiểu biết đó của mình, NMG sẽ giúp đỡ các bên giao dịch giúp quá trình
giao dịch được thực hiện một cách nhanh chóng hơn và chính xác hơn. MG là một
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
trong ba tác nhân tham gia thị trường. Ba tác nhân đó bao gồm: người mua-môi
giới-người bán.
Giữa người mua và người bán hay nói một cách tổng quát là giữa cung và cầu
cần có môi giới vì các nguyên nhân:
- BĐS gắn với các quyền năng phức tạp.
- BĐS là loại hàng hoá khó so sánh.
- Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo.
- Người tham gia thị trường BĐS là những người không có kinh nghiệm.
Từ đó có thể thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường BĐS,

giúp thị trường BĐS phát triển.
Môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn đề:
- Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay…
- Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý
- Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực hiện một giao dịch
về mua bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng có trường
hợp ngoại lệ các thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai tuần.
- Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được
những đối tác tốt, đáng tin cậy……
2. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản
2.1. Ảnh hưởng trực tiếp
Văn bản pháp luật có ý nghĩa quan trọng đối với môi giới bất động sản đó là
luật kinh doang bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007. Tại chương
IV mục 1 đã đề cập về các vấn đề liên quan đến hoạt động MG. Các nội dung về
nguyên tắc hoạt động MG BĐS; nội dung MG BĐS; thù lao MG; hoa hồng môi
giới; quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực MG
BĐS; chứng chỉ môi giới BĐS được quy định từ điều 44 đến điều 50 là những điểm
có bản giúp các doanh nghiệp môi giới BĐS làm căn cứ để tiến hành hoạt động theo
đúng pháp luật.
Trong luật kinh doanh BĐS cũng có quy định về việc đưa hoạt động MG lên
sàn giao dịch và các yêu cầu cần thiết để thực hiện. Điều này đã góp phần làm minh
bạch và công khai các thông tin có chất lượng và đáng tin cậy về tất cả các BĐS
trên thị trường và cũng góp phần thức đẩy hoạt động MG trở nên chuyên nghiệp
hóa.
Bên cạnh đó, cùng với xu hướng hội nhập kinh tế, các công ty nước ngoài đầu
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
tư vào Việt Nam ngày càng nhiều hơn, với qui mô ngày càng lớn và nhu cầu về
BĐS để làm văn phòng giao dịch hay nhà ở càng tăng. Đây là cơ hội lớn với các

doanh nghiệp MG. Tuy nhiên thách thức không nhỏ đó là các công ty BĐS nước
ngoài cũng thấy được sức hấp dẫn tại một thị trường đầy tiềm năng về BĐS tại Việt
Nam do đó sức ép để cạnh tranh, tồn tại và phát triển đối với các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS Việt Nam là không hề nhỏ.
2.2.Ảnh hưởng gián tiếp
Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS và vì
thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về BĐS. Tuy nhiên, tại Việt Nam trong thời
gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển
của nên kinh tế. Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm.
Sự thay đổi về cầu BĐS liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức
mua của kinh tế gia đình cũng như các thành phần kinh tế khác trong thị trường.
Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỷ lệ thất nghiệp trong xã hội,
mức độ đô thị hoá, mức độ tập trung dân số… Ngoài ra, môi trường tài chính cũng
ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu
BĐS…
Cung của thị trường BĐS liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của
từng loại BĐS khác nhau. Sự tăng về số lượng BĐS, những dao động về BĐS thông
qua giá trị của BĐS trên thị trường cũng như chi phí xây dựng và ngược lại. Nói
chung, cung về BĐS cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nên kinh tế.
Cung BĐS còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng. Cung BĐS cũng
xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại đô thị. Yếu tố này làm cho
trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế có lượng cung về BĐs lớn hơn giai đoạn
nền kinh tế trưởng thành và ổn định. Cũng như cầu, cung bất động sản phụ thuộc
một phần vào chính sách xã hội của Nhà nước, vào tính năng động của thị trường
tài chính.
3. Một số vấn đề về môi giới bất động sản
3.1. Các nguyên tắc trong MG BĐS
Hoạt động MG cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi,
động thái trong môi giới không được phép sai lệch.

- MG phải dựu trên công bằng và minh bạch về thông tin.
- Hoạt động MG phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng,
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và
NMG.
- Hoạt động MG phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh
nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Hoạt động MG phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ
xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp.
3.2. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi
giới bất động sản.
Để đăng ký kinh doanh dịch vụ MG BĐS, các tổ chức, cá nhân cần đáp ứng đủ
các điều kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp
tác xã. Phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS theo quy định của pháp
luật.
- Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ BĐS phải có ít nhất một
người có chứng chỉ MG BĐS.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ MG BĐS độc lập phải đăng ký kinh doanh theo
quy định của pháp luật và có chứng chỉ MG BĐS.
Những yêu cầu chuyên môn đối với nhà môi giới:
- Những thương vụ thực hiện trên thị trường BĐS thường thu hút những
khoản tiền lớn do giá trị của các BĐS lớn vì vậy nhà MG nói riêng và các nhà tư
vấn, định giá hay bất kỳ một ai hoạt động trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụ cho
khách hàng phải là những người ngay thẳng, chính trực và có chuyên môn cao.
- Trong xu thế phát triển hiện nay, các nhà cung cấp dịch vụ cần không ngừng

tự học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình để đáp ứng được nhu cầu ngày
càng cao của khách hàng và những yêu cầu mới.
- Các tiêu chuẩn nghề nghiệp đóng vai trò quyết định. Trước tiên chúng được
thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các nhà moi giới. Tiêu chuẩn nghề
nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách hàng vì nó ngầm thông báo cho
khách hàng rằng họ có thể trông đợi gì từ các NMG. Thông qua đó nó cũng gây sức
ép lên NMG phải đạt được những hiệu quả cao nhất cho khách hàng. Vì vậy, cần
nhận thức được tầm quan trọng của các tiêu chuẩn nghề nghiệp. Các tiêu chuẩn
nghề nghiệp là hết sức cần thiết đối với tất cả nhóm nghề nghiệp. Chúng giúp cho
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
khách hàng có sự định hướng về chất lượng dịch vụ, đảm bảo tối thiểu mức dịch vụ
có được và làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không phụ thuộc vào địa
điểm cung cấp dịch vụ. Từ phía người cung cấp dịch vụ, cần phải có ý thức rằng
tiêu chuẩn nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn” hạn chế sự tự do tác nghiệp đối
với họ mà là bộ mặt, là lời giới thiệu về bản thân họ. Đây chính là một cách thức
tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ
những hành vi cấm kị nhờ việc thống nhất những nguyên tắc hoạt động. Nó tạo điều
kiện cho việc liên kết giữa những NMG, xoa dịu những bất đông hay loại bỏ những
nguyên nhân gây ra chúng.
- Dịch vụ MG BĐS đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ
bản khác nhau như: luật, marketing, kỹ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức xây dựng,
kiến trúc…Để thực hiện tốt nghề nghiệp này phải có một tầm nhận thức rộng, kiến
thức thích hợp. Ngoài ra, những nhà hoạt động dịch vụ còn cần chú trọng đến các
yếu tố văn hoá bản thân, sự lịch thiệp, nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc đạo
đức chung.
- Hoạt động MG BĐS là một hoạt động chuyên biệt. Để làm tốt công việc này
đòi hỏi NMG phải có kiến thức rộng về nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội. NMG
không đòi hỏi phải có trình độ đại học nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất

định để thực hiện hợp đồng MG một cách trung thực, chuẩn mực, chính xác và an
toàn nhất. Do khả năng tiếp nhận các loại kiến thức khác nhau của mỗi người đều
thường xuyên thay đổi, đồng thời sự phát triển của xã hội và nên kinh tế cũng tạo ra
nhiều hoàn cảnh khác nhau nên đòi hỏi NMG phải xây dựng cho mình một tư duy
linh hoạt và nhạy bén.
4. Nội dung hoạt động môi giới bất động sản
Nếu chỉ hiểu đơn thuần qua khái niệm MG BĐS thì nhiều người sẽ nghĩ đây là
một nghề khá đơn giản, vì theo như định nghĩa nêu trên thì MG BĐS chỉ là việc gắn
kết, tạo điều kiện cho công việc diễn ra giữa người cần và người có với đối tượng là
BĐS. Nhưng để trở thành một NMG BĐS chuyên nghiệp thì cần rất nhiều yếu tố về
kinh nghiệm, kiến thức, kỹ năng cũng như đạo đức nghề nghiệp. Hoạt động MG là
một quá trình kéo dài từ lúc NMG thu thập và xử lí thông tin, xác định đối tượng và
các bên tham gia thương vụ, lập hồ sơ, giao dịch, soạn thảo hợp đồng và kết thúc
thương vụ. Các nội dung bên dưới sẽ chỉ rõ những việc, công việc NMG phải thực
hiện cho mỗi một thương vụ.
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
4.1. Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản
MG là ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin là yếu tố đầu
vào vô cùng quan trọng để có thể tiến hành thực hiện các thương vụ. Sở hữu một
lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về BĐS chính là thế mạnh quan trọng
nhất đối với NMG.
4.1.1. Thông tin về cung bất động sản
Nguồn cung BĐS trên thị trường bao gồm các nguồn sau: Từ nhà nước, các
cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS, các công ty đầu tư, kinh doanh, phát triển BĐS, ngân
hàng, BĐS ở nước ngoài và một số nguồn khác.
BĐS hay các quyền về BĐS là các đối tượng giao dịch chính trong thương vụ.
Để có nguồn cung về BĐS thì điều trước tiên là phải tìm được thông tin về những
khách hàng có BĐS. Những thông tin này có thể được tìm kiếm từ các nguồn sau:

- Sách báo phổ thông, internet. Đây là nguồn thông tin rất dồi dào, đa dang và
cập nhật. Có thể điểm qua một số trang thông tin phổ biến như: báo “Mua và bán”,
tạp chí “Bất động sản”, “Thị trường bất động sản”, “Thị trường chứng khoán”, “Thế
giới bất động sản”
- Văn phòng MG: đây là những thông tin có được từ những đồng nghiệp của
NMG. Mỗi văn phòng MG đều xây dựng được cho mình một khu vực hoạt động cụ
thể cũng như tạo lập một danh sách cũng như quản lý được nguồn khách hàng nhất
định, do đó họ có thể liên kết với nhau trong những trường hợp cần thiết.
- Các cơ quan nhà nước, các công ty kinh doanh: đó là các cơ quan nhà nước
có chức năng quản lý như Bộ xây dựng, Bộ kế hoạch đầu tư, Bộ thương
mại Những cơ quan này có nhiều thông tin về các dự án, các công trình Bên
cạnh đó các công ty xây dựng cũng là một nguồn cung lớn.
- Các cơ quan đấu giá: đây là những cơ quan có chức năng tổ chức thực hiện
các cuộc bán đấu giá tài sản trong đó có BĐS. NMG có thể tìm được thông tin cần
thiết dựa vào tài liệu về những BĐS đã được đưa ra bán đấu giá .
- Thông tin từ việc điều tra thực tế: thông qua việc đi tìm hiểu thực tế, NMG
có thể phát hiện những khu nhà, khu đất bỏ trống hay những dự án BĐS mới. Bên
cạnh đó, việc đi thực tế cũng là cách quảng cáo trực tiếp về văn phòng MG tới
khách hàng.
4.1.2. Thông tin về cầu bất động sản
Đối tượng cầu gồm hai loại: Chưa có nhà hoặc có nhu cầu nhà ở mới: rộng
hơn, hẹp hơn, nhà nghỉ, vườn
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
Người mua BĐS có thể vì các mục đích sau: người tiêu dùng, sản xuất, nhà
xưởng; kinh doanh dịch vụ; đầu tư, kinh doanh BĐS; bảo toàn vốn, đầu cơ tiền
nhàn rỗi; văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, đại lý; thuê kinh doanh
dịch vụ thương mại;…
NMG cần tìm hiểu những đặc tính của khách hàng và nhu cầu của họ là gì để

có kế hoạch chính xác.
Người thuê BĐS có các mục đích như: thuê để làm khu công nghiệp, nhà
xưởng, mặt bằng sản xuất; cặp vợ chồng trẻ, lao động trẻ, sinh viên, học sinh; thuê
nhà ở công nhân; người tạm thời chưa có chỗ ở hay muốn cải thiện điều kiện ở;
người nước ngoài thuê để ở; thuê nhà công vụ; ngân hàng thương mại;…
Với mục đích tín dụng , thế chấp, BĐS có thể sử dụng vào: quỹ đầu tư tài
chính; công ty bảo hiểm;…
4.2. Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ
4.2.1. Xác định đối tượng thương vụ
NMG có thể tìm thấy BĐS qua nhiều con đường khác nhau như do chủ sở hữu
trực tiếp giới thiệu cho NMG, do NMG tự tìm hiểu qua thực tế hay internet Đó
mới chỉ là những thông tin ban đầu. Điều quan trọng tiếp theo mà NMG cần thực
hiện đó là xem xét về BĐS muốn giao dịch.
Trong quá trình xem xét BĐS cần chú ý đến những vấn đề:
- Vị trí: vị trí BĐS là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trường
xung quanh, đại điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm
của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả BĐS. Tuy vậy vị trí không phải
là yếu tố khách quan. Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp những đối
với người khác thì lại là xấu. Vì vậy trong khi đi xem xét địa điểm, NMG không
nên đánh giá. Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không hãy để cho người mua hay
người thuê đánh giá. Việc của NMG là chỉ ghi chép lại những yếu tố, đặc tính của
địa điểm. NMG cần ghi chép lại những đặc tính liên quan đến BĐS như hướng,
hình dạng mảnh đất, ngôi nhà, khoảng cách đến các phương tiện công cộng, hàng
xóm liền kề, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, công viên, vườn hoa không, có gần bệnh
viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa sổ,… Đó chính là
những yếu tố xung quanh dệt nên bức tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS. NMG sẽ
sử dụng những tiêu chuẩn này giải đáp những yêu cầu của người mua hay thuê.
- Tình trạng kỹ thuật: Tình trạng kỹ thuật ở đây được thể hiện ở: kiểu tường,
chất liệu, năm sử dụng, kết cấu dầm, khung Khách hàng thường quan tâm đến
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51

14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
việc phải đầu tư thêm bao nhiêu để BĐS được an toàn và tiện dụng về kỹ thuật. Đây
là một trong những mối quan tâm hàng đầu cho những người muốn mua căn hộ
chung cư (cả cũ lẫn mới). Vấn đề này không trở nên quan trọng lắm đối với những
người mua nhà riêng. Ở đây cần xác định rằng NMG không có trách nhiệm với
những lỗi kĩ thuật ẩn dấu bên trong. Đó là những lỗi mà bằng mắt thường không thể
thấy trong khi chủ sở hữu không biết hay cố tình dấu. Sau khi thương vụ hoàn thành
thì người sử dụng không thể trách hay đòi bồi thường về những lỗi này.Việc đánh
giá tình trạng kỹ thuật nên dành cho khách hàng. Dĩ nhiên họ có thể sử dụng tư vấn
của những nhà chuyên môn. Từ góc độ của nhà môi giới việc này không hề ảnh
hưởng gì khi khách hàng sử dụng kiến thức của các nhà chuyên môn cho dù đó là
kỹ sư xây dựng hay một giáo sư đại học. NMG có trách nhiệm hướng dẫn mọi ngóc
ngách của BĐS cho người tư vấn kỹ thuật. Việc làm này giúp cho sự đánh giá cuối
cùng về tình trạng kỹ thuật của BĐS.
- Trang thiết bị: Đây là những đồ dùng mà chủ sở hữu có thể để lại trong
BĐS cho người thuê sử dụng. Nhiệm vụ của NMG không chỉ là ghi chép lại danh
sách những đồ vật để lại, mà còn phải thỏa thuận giá cả những đồ vật giá trị người
mua muốn để lại hoặc những đồ vật nào nhất định chủ nhà sẽ mang đi. Vấn đề ở
đây không phải ở chỗ để người mua BĐS có được ngôi nhà với đầy đủ tiện nghi, mà
trước tiên là để bảo đảm người bán để lại những gì đã ghi chép trong hợp đồng bàn
giao căn nhà. Vì vậy khi nhận bán BĐS, NMG cần ghi chép cẩn thận trang thiết bị
BĐS. Đối với những đồ vật dạng như tủ lạnh, điều hòa, quạt, bồn tắm, máy hút
mùi… nên ghi rõ nhãn mác, kiểu dáng để trong trường hợp một vài tháng sau giao
nhận, ví dụ, không xảy ra trường hợp tủ lạnh mới biến thành cũ…
Khách hàng quan tâm đến BĐS lúc đầu thường không để ý kỹ đến trang thiết
bị. Thế nhưng càng về sau khi thỏa thuận chi tiết thì đôi khi vấn đề vướng mắc lại
chỉ đơn giản là cái trạn đựng bát.
- Hạ tầng kỹ thuật: Đường ống dẫn nước, đường ống dẫn gas, mạng lưới điện,
đường cáp TV, internet Những yếu tố này góp phần đáp ứng những nhu cầu cơ

bản của khách hàng. Chúng góp phần ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng về
việc có thuê, mua BĐS hay không cũng như ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
- Giá cả toàn bộ và giá cả từng phần: NMG cần kiểm tra các thông tin về giá
trị thị trường của BĐS và các BĐS xung quanh để đưa ra mức giá có lợi nhất.
- Các thông tin pháp lý: các thông tin này bao gồm chủ sở hữu BĐS, sổ đỏ,
năm sử dụng, giấy tờ xác nhận về quyền năng của BĐS, giấy tờ về quy hoạch
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
- Các thông tin xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, những người đã từng sử
dụng, quá trình phát triển của BĐS, môi trường xã hội, dân cư, phong thủy và các
yếu tố đặc biệt khác
4.2.2. Xác định các bên tham gia thương vụ
Mỗi một bên tham gia thương vụ đêuù có những yêu cầu khác nhau để đảm
bảo quyền lợi cao nhất của mình. NMG sẽ là người cân bằng các lợi ích của các bên
sao cho thưng vụ thành công tốt đẹp nhất. Đề làm được điều này, không chỉ cần tìm
hiểu thật kĩ về BĐS cung như giá cả, mà NMG còn cần hiểu rõ các bên tham gia
thương vụ. NMG cần biết rõ người mua, người thuê thuộc tầng lớp nào, điều kiện
tài chính ra sao,… cũng như cần biết rõ người bán quan tâm tới điều gì, giá cả, tiến
độ thanh toán hay một yếu tố nào khác. Có thể phân chia ra các nhóm đối tượng sau
đây mà NMG cần timg hiểu kĩ trước khi bắt đầu thương vụ.
4.2.2.1. Người mua và khả năng tài chính
Đối với người mua thì vấn đề quan trọng nhất là khả năng tài chính. Nó quyết
định tới việc thương vụ có thể thực hiện được không. Trong thực tế cần trả lời
những câu hỏi: người mua có khả năng và khả năng thực tế của họ đến đâu, người
mua có những nguồn tài chính nào và nguồn tài chính này được sử dụng đến đâu?
Nguồn tiền của người mua là tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay thế chấp. Ngoài góc
độ "bao nhiêu?" thì một khía cạnh không kém phần quan trọng là "khi nào?" có thể
có trong tay. Vấn đề này sẽ trở nên quan trọng khi xác định thời hạn các bước thanh
toán.

Có thể kiểm tra khả năng của khách hàng bằng cách chuyển giao nhiệm vụ
này cho người bán. Chính người bán sẽ đòi hỏi được kiểm tra năng lực tài chính của
người mua để xem người mua có thực sự có khả năng hay không. Dĩ nhiên ngay cả
khi người bán kiểm tra việc này thì cũng chưa chắc là người mua có đủ khả năng,
nhưng dù sao điều đó cũng nói lên phần nào về người mua.
Trong trường hợp người mua vay vốn thế chấp BĐS thì việc kiểm tra khả
năng tài chính sẽ dẽ dàng hơn rất nhiều. Ngân hàng trong trường hợp này sẽ đóng
vai trò là người đánh giá, ngân hàng sẽ trả lời được là sẽ cho vay bao nhiêu và bao
giờ. Để bảo đảm thuận lợi cho thương vụ cần tiến hành các hoạt động liên quan đến
việc đánh giá khả năng được vay thế chấp của người mua, thậm chí trước khi người
mua tiến hành tìm hiểu cụ thể về việc vay thế chấp này. Trong một số trường hợp
đòi hỏi NMG phải đưa ra phán đoán nhanh, xác định được người mua sẽ vay được
bao nhiêu và khi nào.
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
Ngoài những vấn đề liên quan đến năng lực tài chính của người mua còn cần
phải chú ý đến tình trạng cá nhân của họ. Nếu người mua chưa đủ tuổi (16 tuổi) hay
là người nước ngoài thì họ cần những giấy tờ cần thiết riêng. Không phải lúc nào
NMG cũng có thể biết hết được nội dung cũng như thời gian nào có thể nhận được
đầy đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều). NMG trong trường hợp
này không phải có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến tòa án, hay các
cơ quan chính quyền. Tuy vậy NMG cần sắp xếp các tình huống kịch bản có thể
xảy ra để hành động.
4.2.2.2. Người thuê
Việc xác định nhu cầu của người thuê trên nguyên tắc cũng giống như trường
hợp người mua. Thông thường đòi hỏi của người thuê cụ thể, chính xác hơn và
quyết định họ đưa ra nhanh hơn. Mặt khác người cho thuê thường quan tâm đến
hoàn cảnh của người thuê. Đối với những người cho thuê khó tính thì họ không
muốn cho người thuê có trẻ nhỏ, vật nuôi trong nhà. Vì vậy khi kí kết hợp đồng

cũng như những buổi tiếp xúc ban đầu cần phải thống nhất quan điểm này cho cả
hai bên. Ngoài ra người cho thuê cũng hay quan tâm đến hoàn cảnh riêng của người
thuê, đặc biệt là nguồn thu nhập, mức độ ổn định của công việc, của nguông thu
nhập. Việc xác định nguồn thu nhập giúp cho người cho thuê hy vọng về sự ổn định
trong suốt quá trình cho thuê. Trong thực tế nhiều người muốn cho các công ty thuê
hơn là cá nhân, cho gia đình thuê hơn là sinh viên vì lí do đảm bảo các cam kết
trong hợp đồng (vì các công ty là pháp nhân).
4.2.2.3. Chủ sở hữu- người cho thuê
Ngày càng có nhiều người đầu tư vào thị trường BĐS và coi thu nhập từ việc
cho thuê là nguồn căn bản. Vấn đề này cũng cho thấy sự trông đợi rõ ràng vào tính
chuyên nghiệp của NMG cũng như sự hy vọng vào những người thuê tiềm năng.
Đối với NMG ngoài việc ghi chép những vấn đề liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ
thuật, pháp lí, mức giá cho thuê thì còn cần quan sát, đánh giá người cho thuê.
Không phải lúc nào người ta cho thuê cũng tỏ ra trung thực, tử tế. Đôi lúc người ta
cho thuê chỉ để người thuê trang bị BĐS hộ cho họ rồi ngay sau đó thay đổi kế
hoạch. Lúc này người cho thuê đặt NMG và người thuê vào tình trạng khó xử.
4.2.2.4. Chủ sở hữu- người bán
Hoàn cảnh của người bán cũng có ý nghĩa nhất định, đặc biệt trong trường hợp
một nhóm chủ sở hữu chung BĐS. Lúc này cần xác định có phải tất cả đều đồng
lòng bán với mức giá thoả thuận hay không. Một trường hợp rất hay xảy ra là người
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
có ít phần nhất lại cản trở được thương vụ vì những lí do cá nhân đột ngột. Trong
những trường hợp này nên thống nhất với những người bán ủy quyền cho một
người.
Có thể gặp những rắc rối khi bán đó là trương hợp BĐS thuộc đồng sở hữu
của hai hay nhiều người như thuộc sở hữu của hai vợ chồng, thuộc sở hữu của anh
chị em trong gia đình, hay được đồng thừa kế. Nói chung cả hai cùng quyết định và
thực hiện chung nhưng không phải lúc nào cũng vậy.

4.3. Lập hồ sơ thương vụ môi giới
Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, NMG
phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành một cách nhanh gọn thương vụ.
Việc thu thập và xác định các loại giấy tờ cần bắt đầu thực hiện ngay sau khi kí hợp
đồng MG. Không nên nhận những giấy tờ bản gốc vì giấy tờ thường hay bị mất do
nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy chỉ nên sao lại chúng, còn bản
gốc thì cần để chủ sở hữu hay người được ủy quyền trình tại nơi cần thiết, tại thời
điểm thích hợp. Khách hàng trong quá trình tiến hành thương vụ nhiều lúc phải tự
đi giải quyết các thủ tục giấy tờ và chúng ta cần nắm bắt những tiến trình này của
khách hàng. Cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần
thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay
cho khách hàng. Chỉ bằng cách này NMG mới có thể chắc chắn rằng không có vấn
đề gì sơ suất trong quá trình triển khai thương vụ.
Khi NMG thu thập đầy đủ những loại giấy tờ trên thì họ đã sẵn sàng cho mọi
công việc tiếp theo. Trong suốt quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tất cả
những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài
sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại…
Quá trình đàm phán để đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng đôi khi
diễn ra trong thời gian dài và nhàm chán. Một khi các bên thống nhất được các điều
khoản của hợp đồng, NMG phải hành động nhanh nhất có thể sao cho những điều
thoả thuận không bị mất đi (bị quên đi hay cân nhắc lại). Không phải lúc nào cũng
có thể tiến hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong những trường hợp này
cách giải quyết hợp lí nhất là lập Biên bản thỏa thuận.
Những điều thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở để thực hiện các hợp
đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghi ngờ, nhầm lẫn cho các bên.
Tuy nhiên Biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm đã
thỏa thuận. Đây vẫn mới chỉ là dạng hợp đồng giữ danh dự, thể hiện sự đàng hoàng
hay chữ "Tín" của các bên.
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
18

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
4.4. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới
Một vấn đề rất trọng yếu trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS là phải thoả
thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ. Việc xác định các giai đoạn
thực hiện thoả thuận đòi hỏi NMG phải có không chỉ kiến thức mà cả khả năng nhìn
nhận, đánh giá tốt, cùng với việc hình dung, tiên liệu sự việc. Thông thường việc
thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn:
1)Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 50 triệu
hoặc 10% giá trị hợp đồng), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý
chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng công chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem
xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những
tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải
tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước
liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán.
2)Kí kết hợp đồng công chứng - đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử
dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp
đồng (thanh toán 80% giá trị hợp đồng, hoặc theo các đợt đóng tiền theo hợp đồng).
3)Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi
BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước,
người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả
thỏa thuận.
Thứ hai, rất nhiều thương vụ là những "hợp đồng phụ thuộc" khi mà sự bán
phụ thuộc sự mua và việc mua có thể thực hiện khi BĐS có thể bán. Vì vậy cần phải
liên tục xác định các bước thực hiện, trong đó ngoài việc khởi động các nguồn vốn,
theo dõi các thời điểm chuyển tiền thì vấn đề thu xếp các chuyến chuyển đồ đạc,
các công việc sửa chữa cũng có ý nghĩa rất quan trọng.
Thứ ba, thời điểm thực hiện các bước thương vụ phụ thuộc vào khả năng tài
chính của người mua (lượng tiền sẵn có, đi vay hay thời hạn giải ngân của ngân
hàng cho vay thế chấp).
4.5. Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới

Một thương vụ MG thường kéo dài, vì thế NMG cần phân định rõ các bước
thực hiện thương vụ để có thể kiểm soát tốt mọi thương vụ mà mình đanh thực hiện.
Cần ghi chép cẩn thận, tránh gây nhầm lẫn giữa các thương vụ, đặc biệt là nhầm lẫn
giữa các yêu cầu của khách hàng. Các bước điển hình của một thương vụ thường
bao gồm 4 công đoạn: tìm kiếm thông tin, xử lí thông tin thu thập được, giao dịch
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
với khách hàng và kết thúc thương vụ. Sau đây ta sẽ đi tìm hiểu chi tiết hơn về 5
công đoạn này.
4.5.1. Tìm kiếm thông tin
- Tìm kiếm bất động sản cần bán, cần cho thuê hoặc tìm kiếm khách hàng.
- Xem xét BĐS một cách tỷ mỷ và đánh giá một cách chính xác.
- Điều tra, phân tích môi trường xung quanh, hạ tầng kỹ thuật, tình trạng kỹ
thuật của bất động sản.
- Kiểm tra về tình trạng pháp lý, thu thập các giấy tờ pháp lý liên quan.
- Cung cấp các thông tin cần thiết về thương vụ cho chủ sở hữu hoặc người
có nhu cầu mua, thuê, thuê mua.
4.5.2. Xử lý thông tin
- Xác định giá BĐS được bán
- Ghi chép miêu tả BĐS. Chú ý tới những điểm khác biệt của BĐS với các
BĐS khác cùng loại hay cùng vị trí.
- Soạn thảo những quảng cáo và tài liệu cung cấp thông tin về BĐS
- Thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về những BĐS muốn bán.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về khách hàng mua
- Tìm hiểu, phân tích cụ thể, chính xác về nhu cầu của những khách hàng
mua và các điều kiện liên quan đến thương vụ
- Tận dụng những thông tin phản hồi từ những người không mua các BĐS đã
giới thiệu, lấy đó làm kinh nghiệm để điều chỉnh đối tượng khách hàng
- Chia sẻ, cung cấp cho các bên tham gia những thông tin cần thiết về khía

cạnh pháp lý, các khoản thuế và phí liên quan đến thương vụ
4.5.3. Giao dịch với khách hàng
- Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản dịch vụ MG
- Lên kế hoạch hành động phục vụ cho việc bán
- Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với nhu cầu
- Kí kết hợp đồng dịch vụ MG
- Giúp đỡ, tạo điều kiện trong quá trình đàm phán giữa các bên tham gia
- Dẫn dắt đến việc kí kết hợp đồng khởi điểm và soạn thảo hợp đồng này
- Hỗ trợ trong việc hoàn chỉnh hồ sơ và chuẩn bị cho việc kí kết hợp đồng
công chứng
- Tham gia thực hiện các thoả thuận theo hợp đồng khởi điểm
- Thực hiện các công việc liên quan đến thương vụ
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
- Tham gia vào quá trình thanh toán, tổ chức các lần chi trả
- Hỗ trợ trong việc giải quyết các vấn đề tại cơ quan Nhà nước, chính quyền
liên quan đến thương vụ
4.5.4. Kết thúc thương vụ
- Tham gia vào quá trình giao nhận bất động sản
- Kết thúc thương vụ, nhận hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ
môi giới
- Giải quyết các vấn đề sau thương vụ
Tính chuyên nghiệp của một NMG được đánh giá phần lớn từ những dịch vụ
mà họ tiếp tục cung cấp cho khách hàng sau thương vụ, cùng với trách nhiệm đối
với cả người mua và người bán.
5. Kỹ năng môi giới bất động sản
Để trở thành một NMG chuyên nghiệp, mỗi NMG đều cần rèn luyện cho
mình những kĩ năng nghề nghiệp nhất định. Mỗi một kĩ năng có thực hiện tốt thì tỉ
lệ thành công của thương vụ càng cao. Bên cạnh đó còn làm tăng tính chuyên

nghiệp cũng như tạo dựng niềm tin tốt hơn cho khách hàng. Có bốn kĩ năng có thể
coi là quan trọng hàng đầu đối với NMG, đó là kỹ năng soạn thảo hợp đồng, kỹ
năng thu thập thông tin, kỹ năng xử lí và quản lí thông tin và cuối cùng là kỹ năng
giao dịch vói khách hàng. Sau đây em xin nói rõ hơn về các kỹ năng nêu trên.
5.1. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng
5.1.1. Hợp đồng dịch vụ môi giới
Hợp đồng dịch vụ MG là bản quy định phạm vi những trách nhiệm của NMG.
Vì vậy có thể tự do thiết lập các điều khoản, xác định xem công việc của NMG chỉ
hạn chế với những chức năng bình thường hay có thêm trách nhiệm đặc biệt nào
khác. Hợp đồng phải được thiết lập dưới dạng văn bản và xác định những tình
huống làm hợp đồng trở nên vô hiệu. Mỗi một NMG có thể, thậm chí là cần phải tự
soạn thảo cho mình mẫu hợp đồng về MG. Trong khi soạn thảo cần cân nhắc cẩn
thận các quy định mà NMG cho rằng chúng quan trọng nhất và hợp lí nhất. Vì vậy
mà ở đây chúng ta không nên đưa ra một mẫu hợp đồng sẵn có, hay một hướng giải
quyết mẫu nào.
Một bản hợp đồng căn bản trong thực tế thông thường được soạn thảo với tập
hợp những điều khoản nhất định. Vì vậy cũng có thể hình dung phần lớn những
điều khoản cần thiết trong hợp đồng dịch vụ MG đối với khách hàng. Vậy trong hợp
đồng này cần thêm những điều khoản nào là điều NMG phải cân nhắc.
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thắng Trung
Một khi NMG đã được cấp chứng chỉ hành nghề được thì trong hợp đồng phải
ghi rõ số thẻ hành nghề của NMG. Ở một mức độ phát triển cao hơn, cần phải nghĩ
đến việc bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với những thiệt hại liên quan đến những
hoạt động nghề nghiệp cho NMG. Một khi chúng ta quy định dịch vụ bảo hiểm này
vào như một tiêu chuẩn để hành nghề môi giới, thì chứng nhận về bảo hiểm nghề
nghiệp cũng cần được nêu trong hợp đồng MG.
5.1.2. Hợp đồng khởi điểm
Hợp đồng khởi điểm là yếu tố cần thiết trước khi đi đến kí kết hợp đồng chính

thức. Dưới góc độ an toàn cho các bên cũng như bảo đảm cho lợi ích của mình, nếu
có thể nhà môi giới nên khuyến cáo các bên kí kết hợp đồng khởi điểm. Việc kí hợp
đồng khởi điểm, cho dù ở dưới hình thức nào, cũng là sự chứng nhận kết thúc một
giai đoạn quan trọng của NMG. Việc đặt cọc tiền cũng là thêm một yếu tố bảo đảm
không cho các bên thay đổi, tránh những ý nghĩ thay đổi nhất thời. Tại thời điểm kí
kết hợp đồng khởi điểm cũng là lúc NMG có thể nhận được một phần, cho dù nhỏ,
tiền hoa hồng môi giới. Thông thường nếu không có vấn đề gì phức tạp thì ngay
trong hợp đồng về dịch vụ MG có thể đưa vào điều khoản: trả cho nhà môi giới
50% tiền hoa hồng khi kí kết xong hợp đồng khởi điểm.
5.1.3. Hợp đồng chính thức
Để đi đến kí kết hợp đồng chính thức (hợp đồng có ý nghĩa pháp lí đã được
công chứng) đòi hỏi những sự chuẩn bị nhất định. Nhiệm vụ của NMG là thu thập
đầy đủ tất cả các giấy tờ cần thiết để kí kết. Những giấy tờ này có thể là bản copy,
nhưng bản gốc phải được cung cấp để đối chiếu. Việc chuẩn bị này không nên để
đến gần lúc kí kết trước công chứng viên mới thực hiện. Việc chuẩn bị sớm các giấy
tờ cần thiết cũng như các điều khoản hợp đồng không chỉ giúp việc soạn thảo hợp
đồng công chứng, mà còn có thể giải quyết sớm những vấn đề chưa rõ ràng.
Cần phải nhắc nhở các bên (nếu có thể thì cung cấp cho các bên bản danh sách
cụ thể) những giấy tờ gì là cần thiết, trước tiên là phải có giấy tờ tùy thân. Một vấn
đề quan trọng khác là cần thông báo mức phí (thường là bên mua) phải trả cho công
chứng, và nhắc nhở về khoản hoa hồng cho MG.
5.2. Kỹ năng thu thập thông tin
5.2.1. Thu thập thông tin về bất động sản
Khi khách hàng tìm đến văn phòng, họ luôn hy vọng rằng NMG giúp họ
không chỉ nhanh chóng và hiệu quả đạt được mục đích, mà còn thay thế họ hoàn
toàn để họ không bị mất công sức, thời gian cho việc bán BĐS. Trong thực tế không
SV: Tuấn Minh Hùng Lớp: Bất động sản K51
22