Nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
MỤC LỤC
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
1
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
VVFC Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam
NHTM Ngân hàng thương mại
QĐ Quyết định
BVGCP Ban vật giá chính phủ
BTC Bộ tài chính
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
TMCP Thương mại cổ phần
CSH Chủ sở hữu
NĐ-CP Nghị định chính phủ
GTCL Giá trị còn lại
SXD Sở xây dựng
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
2
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của chuyên đề
Từ lúc gia nhập tổ chức thuong mại thế giới WTO, nền kinh tế Việt Nam
đứng trước rất nhiều cơ hội và cả những thách thức lớn. để đudng vững và phát triển
trên thị chường cạnh chanh ngày càng khốc liệt, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có
chính xách kinh doanh hiệu quả, phải có tầm nhìn chiến lược để phát hiện ra những cơ
hội kinh doanh mới, các doanh nghiệp nên biết cách đương đầu với khó khăn thử

thách.
Nhu cầu vốn để mở rộng sản xuất là rất lớn. Nguồn vốn này được vay từ hệ
thống các ngân hàng nên luôn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Để hạn chế các dủi do này,
người đi vay bắt buộc phải thế chấp tài sản có giá trị của họ theo quy định của ngân
hàng. Trong đó, tài sản thế chấp nhiều nhất hiện nay là BĐS. nhưng việc thế chấp BĐS
là khó khăn vì thị trường vô cùng là phucwcs tạp. Trước tình hình giá cả nhà đất có
nhiều biến động như hiện nay, việc định giá BĐS thế chấp trở thành một nhu cầu cấp
bách, nhất là khi công tác định giá BĐS thế chấp của ngân hàng rất lỏng lẻo và thiếu
chuyên nghiệp, dẫn đến tình trạng một BĐS được mang đi thế chấp tại nhiều ngân
hàng khác nhau hay định giá sai dẫn đến khả năng thanh khoản kém, làm tỉ lệ dư nợ
xấu những năm gần đây của ngân hàng tăng đáng kể. Chính vì vậy, cần phải có những
tổ chức chuyên nghiệp, các công ty định giá có đầy đủ chuyên môn và kinh nghiệm
đứng ra thực hiện công việc này.
Là một cong ty hoạt động trong lĩnh vực định giá, công ty VVFC đã gây dựng
được một hình ảnh và thương hiệu uy tín bằng việc cung cấp những dịch vụ về định giá
tốt nhất cho thị trường, đáp ứng được những yêu cầu của khách hàng khó tính nhất.
Trong thời gian thực tập tại Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt
Nam, hiểu được tình hình thực tế, kết hợp với kiến thức đã học, em đã tiếp xúc một
cách rõ ràng với công tác định giá BĐS thế chấp tại đây và quyết định lựa chọn đề tài “
Nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần
định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam” làm chuyên đề tốt nghiệp.
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
3
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
2. Mục đích nghiên cứu chuyên đề
Đề tài được viết nhằm 3 mục đích cơ bản:
- Nghiên cứu, đánh giá về quy chình, tình hình hoạt động định giá BĐS thế
chấp tại công ty.
- Những giải pháp và kiến nghị góp phần nâng cao chất lượng công tác định

giá BĐS thế chấp tại công ty.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá BĐS thế chấp tại công ty cổ phần
định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động định giá thế trấp giá chị quyền sử dụng của
Trung tâm thon dinh giá và đấu giá quốc gia. Địa chỉ: Số 40/1 Nguyễn Thị Định –
Phường Nhân Chính – Quận Thanh suân – Thành phố Hà Nội.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài đã áp dụng những phương pháp sau:
- Phương pháp thống kê
- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập thông tin từ các nguồn tài liệu thứ
cấp, các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Từ dữ liệu thu thập được, kết hợp sử
dụng phương pháp duy vật biện chứng để phân tích, đánh giá và lý luận.
5. Kết cấu của chuyên đề
Ngoài lời nói đầu và kết luận, chuyên đề gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản thế chấp
Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản thê chấp tại công ty định giá và
dịch vụ tài chính Việt Nam
Chương 3: Giải pháp và một số kiến nghị đề xuất nhằm hoàn thiện hoạt động
định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính
Việt Nam
Em xin gửi lời cám ơn cô giáo- Thạc sỹ Vũ Thị Thảo- giảng viên trường Đại
học Kinh tế Quốc dân, Ban lãnh đạo công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính
Việt Nam, các anh chị trong Ban chuyên môn 1 công ty cổ phần định giá và dịch vụ
tài chính Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đ‚ để em có thể hoàn thành chuyên đề
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
4
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO

thực tập .
Em xin chân thành cảm ơn !
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
5
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1 Khái niệm, vai trò và phân loại bất động sản thế chấp:
1.1.1 Một số khái niệm cơ bản
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản
Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ
La Mã, tức là phân loại tài xản thành “Bất động sản” và “Động xản”. Như vậy BĐS
không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do
sxc lao động gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây
trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không
gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có
cấu trúc và công năng được xác định.
Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định Bất động sản như sau:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
a) Đất đai
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai
d) Các tài sản khác do pháp luật qui định.”
1.1.1.2 Khái niệm bất động sản thế chấp
Trong tín dụng, khách hàng vay vốn thì phải thế chấp bằng BĐS.Tuy nhiên,
khách hàng thường không năm rõ luật vay vốn, Bộ Luật Dân Sự và ngay cả các khái
niệm thế chấp bảo lãnh tài sản cũng đều rất mơ hồ và chung chung. Khách hàng chỉ

quan tâm xem mình có vay được hay không mà không quan tâm đến nhiều quyền
lợi cũng như nghĩa vụ khác của mình. Vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra.
Trước khi vay vốn ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu
rõ tường tận về nó mà bắt đầu là các khái niệm cơ bản.
Bộ luật dân sự năm 2005, ở Điều 342 có khái niệm về thế chấp tài sản là: “
Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên
nhận thế chấp".
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
6
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
Ở nước ta, theo luật đất đai năm 2003 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân”, vì vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản tại nước ta chỉ là thế chấp
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất.
Bất động sản thế trấp là bất động sản nhưng được xử dụng vào mục đích thế
trấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thỏa mãn nhu cầu
vốn của chủ sở hữu BĐS.
1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp:
- Đối với người đi vay (chủ sở hữu BĐS thế chấp): Thế chap BĐS là hình
thức đem BĐS làm tài sản đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Đay là hình
thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức. Trong
thời gian vay vốn, CSH vẫn được sử dụng BĐS đồng thời có thêm lượng vốn để
phục vụ mục đích của mình. Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức
vay được thường thấp hơn giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp. Đa số người đi
vay chỉ được vay trên 50% giá trị BĐS thế chấp. Đây cũng có thể coi là 1 thiệt thòi
cho người thế chấp BĐS.
- Đối với người cho vay ( các tổ chức tín dụng): Hoạt động tín dụng là quan
trọng nất đối với ngàn hàng. Các ngân hàng thu lợi từ hoạt động cho vay. Khi cho
vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của

họ tốt để có thể hoàn trả cả vốn lẫn lãi. Để tránh rủi ro trong kinh doanh, các tổ
chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn để lựa chọn khách hàng vay của mình. Vifd
dụ như việc đánh giá tính đảm bảo của nguồn vốn vay, tài sản càng lớn thì sự đảm
bảo càng cao.
Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi
vay) và làm tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS).
- Đối với nền kinh tế: Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế.
Vì vậy, việc tăng lợi nhuận cho ngân hàng giúp điều tiết hệ thống tài chính của nền
kính tế nói chung. Ngoài ra sự lưu thông tiền tệ giúp cho nền kinh tế phát triển toàn
diện hơn.
1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp:
Theo quy định của ngân hàng, Bất động sản thế chấp thuộc sở hữu của bên
thế chấp gồm:
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
7
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
+ Nà ở, công tchình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, côngchìnhrình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Luật pháp quy định về quyền sử dụng đất.
+ Có những trường hợp khi thế chấp có tài sản phụ, thì sẽ phải thế chấp cả tài
sản phụ đi kèm. Nếu trường hợp chỉ có 1 phần BĐS có tài sản phụ thì giữa bên thế
chấp và nhận thế chấp pahir có thỏa thuạn rõ ràng.
+Các bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2 Các tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp:
Bất động sản dùng để thế chấp phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên
bảo lãnh.
Khách hàng vay phải có một số giấy tờ chứng mình như Giấy chứng nhận sở
hữu, quyền quản lý tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp

theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh
nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền
được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch:
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho
phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh
cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc
quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam
kết của mình.
1.3 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
1.3.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Định giá BĐS là ước tính giá trì BĐS bằng giá trị tiền tệ nhằm thực hiện
một mục đích nào đó. Hay định giá là sự ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố
cơ bản của thị trường bao gồm cả yếu tố đầu tư. Như vậy có thể cho răng định
giá BĐS là một môn khoa học đòi hỏi một kiến thức roongj và ở một phạm vi
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
8
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một
nghệ thuật. Tính khoa học trong định giá bất động sản là việc phân tích các dữ
liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệ
thuật là những kỹ năng nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công việc định
giá và quá trình đưa ra các đánh giá bất động sản.
Mục tiêu chính của định giá BĐS thế chấp là quyết định tổng giá trị của
tài sản được đem thế chấp nếu buộc phải đem bán tài sản đó. Do đó, người định

giá phải tiến hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sản BĐS trong
trường hợp điều kiện thị trường bất lợi. Giá trị định giá này có thể khác xa so với
định giá bán trên thị trường tại thời điểm đó. Như vậy việc định giá thế chấp là định
giá khoản vay trong trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức.
1.3.2. Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
Thị trường BĐS đang có rất nhiều bất ổn. Giá cả thị trường không phản ánh
giá trị thực của BĐS. Thị trường BĐS phát triển thì chắc chắn sẽ kéo theo các hoạt
động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng,
thừa kế, thế chấp. Vì vậy những người tham gia giao dịch sẽ gặp khó khăn khi quyết
ddinhhj. Định giá BĐS sẽ là tác nhân thứ ba đứng giữa các giao dịch đó. Tất cả các
hoạt động của thị trường BĐS đều cần đến định giá BĐS. Định giá BĐS đòi hỏi người
định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo, nhuần
nhuyễn và mang tính khoa học. Vì kết quả định giá BĐS phụ thuộc rất nhiều vào ý
kiến chủ quan của người định giá. Nếu người định giá không có đủ kiến thức thì vô
tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó chưa chắc đã phản ánh đúng trị giá của
bất động sản.
Đối với việc định giá BĐS thế chấp thì khoản vay được bảo đảm bằng lợi tức
của bất động sản. Những người cho vay luôn chỉ cho vay một khoản vay có bảo
đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch. Khoản
vay được đảm bảo bằng giá trì của tài sản thế chấp, trong trường hợp người vay
không trả được tiền vay thì sẽ không còn quyền sở hữu tài sản thế chấp nữa.

1.3.3 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
1.3.3.1 Căn cứ định giá bất động sản thế chấp
Hoạt động định giá BĐS thế chấp căn cứ vào các yếu tố sau:
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
9
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
Thứ nhất: căn cứ vào bản thân BĐS. Việc định giá BĐS phải căn cứ vào các

yếu tố cấu thành tạo nên BĐS là đất (quy mô, diện tích, hình thể, vị trí, địa thế ) và
công trình trên đất. Ngoài ra, còn phải căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng và
khai thác BĐS; căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS về kiến trúc, kết cấu, sự bền
chắc của BĐS, tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của BĐS; căn cứ vào yếu tố
về vị trí BĐS và mức độ ảnh hưởng của vị trí, về địa điểm tồn tại BĐS, xem xét mối
quan hệ BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy được vị trí BĐS này so với
BĐS khác có vai trò như thế nào
Thứ hai: căn cứ vào thị trường. Đó là sự cạnh tranh của thị trường và các yếu
tố của nền kinh tế như cung, cầu về BĐS, sự tác động và phát triển của kinh tế nói
chung như khu vực đang mở rộng hay khu vực trung tâm thì nhu cầu BĐS tăng,
nguồn vốn đầu tư lớn thì nhu cầu BĐS cũng tăng.
Thứ ba: căn cứ vào quy định của pháp luật. Căn cứ pháp lý, bao gồm các yếu
tố pháp lý liên quan đến BĐS, các quy định về sở hữu và sử dụng các quyền năng
đối với BĐS, những quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động định giá
1.3.3.2 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Các nguyên tắc định giá BĐS trước hết phải được hiểu là các nguyên tắc
kinh tế, chúng có quan hệ mật thiết với các học thuyết kinh tế và thường được thừa
nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá trị thị trường. Những
nguyên tắc này rất khó được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta hay sử dụng các
nguyên tắc này khi áp dụng vào các phương pháp định giá cụ thế trong mối quan hệ
chặt chẽ với nhau vì chúng luôn bổ xung hỗ trợ cho nhau.
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất.
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời
điểm định giá cho thu nhập ròng lớn nhất. Sử dụng cao nhất tốt nhất có thể tồn tại
và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
b. Nguyên tắc dự báo.
Giá trị thị trường của một BĐS là giá trị của tất cả những lợi ích trong tương
lai có thể thu được từ BĐS đó mang lại. Những lợi ích của BĐS này được biểu hiện
dưới dạng một nguồn thu nhập. Với các thông tin từ vị trí, đặc điểm, diện tích của
BĐS cho phép người định giá có thể dự đoán trước được khả năng sinh lời của BĐS

đó trong tương lai để từ đó ước tính giá của chúng.
c. Nguyên tắc nhất quán.
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
10
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS chỉ trên cơ sở một giá trị sử
dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó. Sự thống nhất thể hiện giữa mục đích đầu tư
vào BĐS với mục đích sử dụng BĐS, trong đó mục đích sử dụng BĐS là căn cứ
mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích định giá. Nguyên tắc
này thể hiện sự nhất quán trong việc đánh giá các yếu tố cũng như trong việc sử
dụng công cụ đo lường giá trị.
d. Nguyên tắc cạnh tranh.
Nguyên tắc này cho rằng lợi nhuận làm phát sinh cạnh tranh. Một BĐS có
tính cạnh tranh thì giá cả của nó phản ánh được giá trị thị trường của BĐS. Nếu
BĐS có lợi nhuận siêu ngạch thì giá cả của nó thường được đánh giá cao hơn giá trị
của nó. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút sự cạnh tranh làm cho lợi nhuận giảm dần.
Có thể cạnh tranh về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh trong nội bộ cung-
cầu; giữa cung và cầu; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực
trong cả nước. Do đó, người định giá cần phải xem xét tính cạnh tranh của BĐS để
có thể đưa ra các điều chỉnh hợp lý, từ đó có phương pháp định giá chính xác nhất.
e. Nguyên tắc thực tế
Định giá phải được căn cứ trên cơ sở hiện trạng sử dụng của BĐS, nhưng sử
dụng này không được trái với các quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Đối với
việc định giá đất, khi định giá đất chưa sử dụng cần đảm bảo định giá theo quy
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Định giá
phải dựa vào bằng chứng thị trường, không suy diễn, dựa vào tập quán giao dịch.
f. Nguyên tắc cung- cầu
Để tính giá trị Bất động sản tại một thời điểm nhất định, cần phải xét đến
quan hệ cung cầu trong điều kiện thị trường. Tại thời điểm định giá, nếu dư cung thì

giá giảm, dư cầu thì giá tăng. Tuy vậy với mỗi phương pháp định giá khác nhau cần
áp dụng nguyên tắc này phù hợp với các phân khúc thị trường khác nhau.
g. Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc phù hợp chỉ ra giá trị của bất động sản tại ra hoặc duy trì khi đặc
tính của bất động sản phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với mục đích sử dụng
cao nhất, tốt nhất, phù hợp với điều kiện bên ngoài nó. Bất cứ điều gì không phù
hợp đều có thể làm giá trị của bất động sản giảm.
h. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế chỉ ra giá trị của bất động sản được xác định bởi sự tác
động qua lại lẫn nhau giữa các bất động sản có khả năng thay thế cho nhau. Để áp
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
11
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
dụng nguyên tắc này, cần chọn những bất động sản có khả năng thay thế theo tiêu
chí phụ thuộc vào phương pháp định giá như tương đồng về mục đích sử dụng,
cùng thị trường, cùng kiểu kiến trúc,
i. Nguyên tắn thay đổi
Nguyên tắc thay đổi chỉ ra giá trì của bất động sản luôn thay đổi. Vì vậy khi
báo cáo giá trị cho khách hàng, người định giá phải báo cáo rõ giá trị đó tại thời
điểm nào hoặc nền tảng pháp lý của giá trị bất động sản đó chỉ ở 1 thời điểm xác
định.
k. Nguyên tắc cân bằng
Giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến
bất động sản ở trạng thái cân bằng. Khi áp dụng nguyên tắc cân bằng, cần quan tâm
đến các yếu tố cân bằng của chính bản thân bất động sản như cân bằng giữa công
trình và đất, cân bằng giữa các bộ phận cấu thành công trình, quy mô đất; và cân
bằng giữa bất động sản và điều kiên cơ sở hạ tầng, dịch vụ xung quanh bất động
sản. Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm giảm giá trị của BĐS.
1.3.4 Quy trình định giá bất động sản thế chấp

Định giá BĐS tuân theo quy trình sau đây
Bước 1: Xác định tổng quát về BĐS cần định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá.
Phải năm được thông tin, các đặc điểm về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS
cần định giá. Mục đích của định giá là cần phải dduwwojc kế hoạch nói rõ, nếu
không có mục đích rĩ ràng sẽ không chọn được phương pháp định giá thích hợp,
phải xác định được khách hàng, phải nhận được thông tin yêu cầu của khách hàng,
những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá, cần
khoanh phạm vi làm việc của người định giá. Điều kiện hạn chế cần thỏa thuận la
giấy tờ mà khách hàng cung caaos , bđs phù hợp với quy hoahcj, phù hợp với luật
môi trường, bđs ko có bất cứ yếu tố giấu giếm nào, ng` định giá không có trách
nhiệm làm nhân chứng trước tòa
Bước 2: Lập kế hoạch định giá.
Việc lập kế hoạch định giá cần chú ý đến ba vấn đề sau:
- Thời gian: cần phải xác định rõ thời gian tối đa. Đối với định giá BĐS thế
chấp thì thời gian tối đa để định giá cho 1 ngôi nhà thế chấp ngân hàng là 2 ngày.
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
12
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
- Nhân lực: dựa vào nội dung công việc để xác nhận.
- Xác định đề cương: Cần lập biểu mẫu về cung, thu thập thông tin, xác định
nguồn thông tin, xác định đề cương của báo cáo định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
* Khảo sát hiện trường
- Phải so sánh về thông tin địa chỉ, vị trí BĐS cung cấp với thực tế.
- Kiểm tra mô tả pháp lý liên quan đến BĐS ( diện tích, hình thể).
- Kiểm tra về nội thất, chi tiết và ngoại thất BĐS.
Lưu ý: Đối với BĐS đang xây dựng dang dở, khi kiểm tra thực địa cần đẻ ý
đến tiến độ thi công của nhà thầu hoặc báo cáo của chủ đầu tư. Điều kiện bên ngoài

BĐS, đặc bitees là cơ sở hạ tầng, điện, nước, viễn thông cũng rát quan trọng. Khảo
sát BĐS có khả năng so sánh trong khu vực.
* Thu thập thông tin
Cần thu thập thông tin về vùng, đài phương, khu vực, nói có BĐS cần định
giá, thu thập thông tin và BĐS có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, thông tin về
cung cầu, động thái của người mua bán trên thị trường.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản
cần định giá.
Phân tích thông tin thu thập được và khảo sát hiên trường BĐs mục tiêu.
Phân tích đặc trưng của thị trường đối với BĐS mục tiêu
Phân tích bản chất, hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường như
chủ sở hữu của BĐS giống BĐS của mình là người như thế nào ( tuổi, thu nhập, để
xác định cung cầu BĐS), cung, cầu, giá cả ccuar thị trường, phân tích về khách
hàng tiềm năng, phân tích sử dụng cao nhất, tốt nhatasm phân tích các nhân tố ảnh
hưởng đến giá BĐS.
Bước 5: Ước giá tính giá trị tài sản cần định giá.
Trên cơ sở những thông tin thu thập và phân tích được ở trên định giá viên
phải lựa chọn phương pháp định giá phù hợp.
Phải lượng hóa ra giá trị của BĐS áp dụng phương pháp định giá khác để xác
định được mức giá của BĐs mục tiêu. Cần lựa chọn phương pháp phù hợp, làm rõ
mức độ phù hợp của từng phương pháp, nên áp dụng nhiwwuf hơn một phương
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
13
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
pháp. Nếu không có kết luận về phương pháp định giá được lựa chọn thì phảo hòa
hợp các chỉ số giá trị từ các phương pháp khác nhau . Tất cả các phương pháp dùng
đề định giá cần được trình bày rõ ràng trong báo cáo và chưng thu định giá đồng
thời phát biểu rõ trong báo cáo phương pháp nào là phương pháp chính, phương

pháp nào sử dụng để điều tra về mức giá cuối cùng.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá.
Nội dung báo cáo, chứng thư định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn thẩm
định giá số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá”.
Tuy vậy, chứng thư định giá có điểm khác chứng thư thẩm định giá ở chỗ các điều
kiện hạn chế và ràng buộc sẽ được đưa vào trong chứng thư định giá nhằm giúp
người đọc hiểu được người định giá đã làm gì và không làm gì để dẫn đến kết luận
về giá trị của BĐS
1.3.5 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
1.3.5.1 Phương pháp so sánh
Khái niệm : Phương pháp so sánh là phương pháp định giá BĐS bằng cách
so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường
Phương pháp này được su dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương pháp này là định
giá qua các cuộc giao dịch đã thực hiện và giá trị định giá được là giá trị thì trường,
ngoài ra, kết quả của phương pháp này cũng được chấp nhận với pháp luạt. Tuy
nhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá luôn phải tích luỹ kinh nghiệm, có
kiến thức và nắm chắc về thị trường.
Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh
- Chỉ so sánh được với BĐS tương tự trong vùng có tính chất đông nhất.
- Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần
đây. Tính tương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị
trường ổn định thì thời gian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh
được thị trường, nhưng nếu trong cơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày.
- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải tăng cường
kinh nghiệm và kiến thức thiij trường.
- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa
vào giao dịch, các phương thức xuất hiện trên thị trường.
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
14

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đắng tin cậy và có thể so sánh
được.
- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo
cung - cầu hoặc theo lạm phát
Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh
Để thực hiện định giá bằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :
- Phai thu thập tất cả các thông tin cần thiết liên quan đebé BĐS muajc tiêu
và BĐS so sánh trong thời gian gần với thời điểm định giá, so sánh các yếu tố pháp
lý, kỹ thatuj, pháp luật
- Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh đượcXem xét tất cả các
khía cạnh để có thể đmả bảo răng BĐs so sánh cớ tương đồng với BĐS mục tiêu và
có thể so sánh được.
- Phải chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập các bất động sản thích
hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông thường chọn ra từ 3-6 bất
động sản so sánh, có thẻ sử dụng phương pháp phân tích thống kê, phân tích xác
suất để tiến hành phân tíchNhững bất động sản này thường có cùng khu vực hoặc ở
các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu
- Tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự
khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các yếu
tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh.
- Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với
bất động sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản
so sánh với bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó. Tiến hành điều chỉnh
giá tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt.
- Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra
chỉ số giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu.
Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằng
chứng tốt nhất về định giá động sản, tuy nhiên số lượng các bất động sản được giao
dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các bất động sản này lại không

hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng để so sánh
phải được điều chỉnh để bù vào những sự xuống cấp), điều kiện thị trường (chính
sách - cầu trên thị trường bất động sản ), vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động
sản (như là quy mô kích thước, diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác
kiểu kiến trúc, vật liệu xây dựng cũng như các tiện ích có sẵn ), các đặc điểm kinh
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
15
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
tế của bất động chủ yếu liên quan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dư‚ng,
chất lượng quản lí công trình, các vấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê ), phân
vùng (điều chỉnh các cấu thành giá trị không phải là bất động sản).
Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nều
bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại.
Ta có công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so
sánh trực tiếp như sau :
P BĐS mục tiêu = P BĐS so sánh ± P điều chỉnh
Có 2 loại điều chỉnh đó là điều chỉnh theo số tiền tính gộp và điều chỉnh theo
tỉ lệ phần trăm.
Trình tự điều chỉnh :
- Xsác định yếu tố xo xánh ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cần định giá.
- Uowngs lượng so sánh giữa BĐS so sánh và BĐS mục tiêu để có điều
chỉnh phù hợn
- Áp dụng điều chỉnh về số liệu để đưa ra só sánh giữ BĐS mục tiêu và BĐS
so sánh.
Tổng lượng điều chỉnh : số tuyệt đối của tất cả các lượng điều chỉnh
Lượng điều chỉnh thuần : tổng lượng điều chỉnh tăng trừ đi tổng lượng điều
chỉnh giảm.
- So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tự
tốt hơn, kém hơn đối với bất động sản mục tiêu, quá trình này là sắp xếp đồng hạng.

Hạn chế của phương pháp
- Thong thường nguowif định giá hay đặt ý nghĩ chủ quan vào phương pháp
so sánh dẫn đến những sai lầm trong kết quả so sánh, đây là 1 điểm yếu của phương
pháp.
-Ggiá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnh hưởng tới các giao dịch trước đó.
- Số lượng giao dịch tìm được sẽ không đủ trong trường hợp thị trường kém
phát triển.
- tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh các bất động sản
như vậy là rất khó khăn đặc biệt là Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua
quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó.
- Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp.
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
16
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
- những bất động sản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuống cấp cũng
rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được Đối với những bất động sản được giao
dịch trong khu vực.
- Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồn
gốc số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hoá những yếu tố khác nhau
giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quan
của định giá viên.
Đây ;à huwng pháp được sử dụng haroongj rãi nhất mặc dù còn nhiều hạn
chế.
Ứng dụng của phương pháp
Đối với những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp thì khả năng
chuyển nhượng trên thị trường là khá cao chính vì vậy thông tin của chúng tìm thấy
trên thị trường là tương đối dễ dàng. Sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ

dễ dàng thực hiện và kết quả có tính chính xác cao.
Hiện nay pháp luật nhà nước ta quy định , các cơ quan nhà nước khi xác định
giá trị nhà đất phải xem xét đến các yếu tố thị trường , giá thị trường là cơ sở cho
việc thẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác định
giá trị của bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay.

1.3.5.2 Phương pháp chi phí
Phuowng pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị của BĐS dựa trên chí
phí để làm BĐS thương tự như 1 vật thay theews.
Nguyên tắc thya thế là nền tảng của phương pháp
ĐÂy là cứu cánh cuối vở có sự long lẻo trong trường hợp bất đắc dĩ mới nên
dùng.
Đối với bất động sản loại này thì việc định giá sẽ được hình thành từ nguyên
tắc thay thế gọi là phương pháp chi phí. Đây là phương pháp xác định giá trị của bất
động sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như là bất động sản thay
thế.
Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp
sau :
- Định giá bất động sản công cộng và hầu như không có thông tin giao dịch
trên thị trường.
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
17
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
- Định giá cho mục đích đánh thuế , thuế suất được đánh giá lên giá trị công
trình tại thời điểm định giá.
- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cách
bắt buộc.
- Định giá cho mục đích bảo hiểm.
- Được sử dụng khi tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.

Cơ sở của phương pháp
Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sản
được tính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái
tạo công trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời.
Các loại chi phí
- Chi phí trực tiếp : là các loại chi phí lao động, vật liệu được sử dụng
trong xây dựng công trình, các chi phí quản lý, lãi của nhà thầu chính nhà thầu
phụ. Cụ thể gồm các loại như :
+ Phí cấp phép xây dựng
+ Nguyên vật liệu
+ Lao động sử dụng trong công trình
+ Máy móc thiết bị thi công
+ Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng
+ Lán trại, hàng rào tạm thời của nhà thầu
+ Các phương tiện dự trữ vật liệu xây dựng của nhà thầu
+ Chi phí thiết bị đường điện, chi phí sử dụng điện trong xây dựng
+ Chi phí thiết bị đường nước, chi phí sử dụng nước trong xây dựng
+ Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu: chi phí quản lý, tư vấn chuyên
môn, bồi thường người lao động, phí bảo hiểm cho những người làm việc, phí
phòng chày chữa cháy
+ Chi phí thực hiện các giao kèo của hợp đồng
- Chi phí gián tiếp: là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không
phải là phần phổ biến trong các hoạt động. Chi phí gián tiếp bao gồm các loại như
sau :
+ Phí chuyên môn
+ Phí thẩm định, tư vấn, dự toán pháp lý
+ Lãi tiền vay
+ Phí bảo hiểm rủi ro, thuế hoặc phí xây dựng
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51

18
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
+ Chi phí về thay đổi quyền pháp lý đối với tài sản
+ Phí đền bù giải phòng mặt bằng
- Chi phí thay thế công trình : là ci phí hiện hành để xây dựng công trình mới
có giá trị sử dụng tương đương với công trình cần định giá theo đúng tiêu chuẩn
thiết kế, bố cục công trình.
- Chi phí tái tạo công trình : là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình
thay thế giống hệt công trình đang định giá có tính đến cả điểm lỗi thời của công
trình đó.
Các phương pháp xác định chi phí
Để xác định giá thành chính xác của công trình bất động sản ta phải xác định
được tất cả các loại chi phí tạo lập bất động sản. Có nhiều phương pháp ước tính chi
phí nhưng hiện nay các nhà kiến trúc , xây dựng và định giá viên thường sử dụng
những phương pháp sau :
- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh : sử dụng để ước lượng chi
phái trên 1 đơn vị xấy dựng điẹnt híc bằng cahcs hai thác số kiệu sẵn có trông
trường hiwpc các công trình tương tự công trình cần định giá, thức hiện điều chỉnh
theo điều kiên thị trương và cá khác bieteshj về vật ký
- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành : tính chi phí đơn vị
theo số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích khối lượng.
- Phương pháp khảo sát số lượng : dựa vào khối lượng của tất cả các loaitj
vật kiệu đã được sử dụng, số lượng, ngách bậc, số thời gian cần thiết của từng loại
được sử dụng trong xấy dựng công trinh và chi phsi khác để dduwwojc chí phí phát
trieennr công trình để đi đến đấu thầu.
Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng nên khi thực hiện ước tính chi phí
người định giá cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợp
đồng thời tham khảo giá cả thị trường.
Các bước thực hiện quá trình định giá bằng phương pháp chi phí
Quá trình này gồm bảy bước như sau :

- Ước lượng giá trị của mảnh đất của bất động sản cần định giá
- Ước tính các chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình
hiện có trên mảnh đất
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện có
trên mảnh đất xét trên tất cả các loại nguyên nhân.
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
19
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để có được giá trị hiện tại
của công trình.
Giá trị công trình = Chi phí thay thế / chi phí tái tạo - Tổng giảm giá
- Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trình
tái tạo khác trên địa điểm.
- Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công
trình phụ đã được giảm giá.
- Điều chỉnh giá trị ước tính bất động sản mục tiêu với bất cứ tài sản của cá
nhân nào có thể đã đưa vào tính chi phí nếu thấy cần thiết.
Những hạn chế của phương pháp chi phí
- Do phương pháp này việc xác định chi phí xây dựng cũng phải dựa vào
thông tin giá cả nguyên vật liệu xây dựng trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũng
gặp phải những hạn chế giống phương pháp so sánh.
- Chi phí thực chất không bằng giá trị và tạo nên giá trị. Khi công trình đã cũ
và không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất của đất như chỗ trống thì phần
giảm giá khó ước lượng.
- Phương pháp này sử dụng phương pháp cộng dồn, song tổng của nhiều bộ
phận cộng dồn không chắc bằng tổng giá trị toàn bộ
- Việc tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá,
chưa có phương pháp thống nhất.
- Trong trường hợp không có số liệu thị trường, các số liệu phải được xem

xét một cách cẩn thận.
- Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về xây dưụng và
có kinh nghiệm.
- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị của bất động sản toàn quyền sở hữu,
trong trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giá
phải điều chỉnh.
Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp
Mỗi một bất động sản với mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểu
dáng, kiến trúc sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có những
bất động sản phải sử dụng nhiều phương pháp. Đối với những bất động sản có giá
trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như : bệnh viện ,
trường học , nhà thờ, nhà máy mà chúng ít được trao đổi trên thị trường khi phải
định giá chúng thì phương pháp phù hợp nhất là phương pháp chi phí.
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
20
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
Khi sử dụng các phương pháp này người định giá cần chú ý : nếu là bất động
sản mới xây dựng thì việc định giá theo phương pháp tính theo chi phí xây dựng là
hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì người định giá phải trừ đi phần
hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu, lỗi thời của nó với các bất động sản khác.
Tuy nhiên các khoản do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào khả
năng đánh giá, kiến thức, kinh nghiệm của người định giá.
1.3.5.3 Phương pháp vốn hóa:
Khái niệm
Phương pháp vốn hoá là định giá các bất động sản tạo thu nhập, là quá trình
chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại.
Cơ sở áp dụng phương pháp vốn hoá :
- Các bất động sản tạo thu nhập : đối với loại bất động sản này thì người đầu
tư thường có kì vọng bất động sản có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn chi

phí để tạo ra nó.
- Các mức tiền thuê bất động sản được hình thành từ các điều kiện thị trường
và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn có hiệu lực.
- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng tiền thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm
thành tổng số tiền lớn để có được bất động sản. Quá trình chuyển đổi các thu nhập
ròng tương lai thành giá trị bất động sản hiện tại gọi là quá trình vốn hoá.
Các loại tỉ lệ vốn hoá bao gồm :
- Tỷ lệ thu nhập gồm: tỷ lệ vốn hoá chung (R0) và tỷ lệ vốn hoá tự có (Re)
- Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ suất lợi tức chung
(Yo), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye)
* Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kì vọng của
một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu
nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hoặc bằng cách nhân thu nhập ước
lượng với yếu tố thu nhập phù hợp
hoặc G = NOI x Y ( Y = 100/R)
* Phương pháp vốn hoá lợi tức ( dòng tiền chiết khấu )
Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành
giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
21
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính ( tính đến
sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi ) áp dụng với quyền quản lý và sử
dụng có thời hạn ( bất động sản cho thuê và cho thuê lại hoặc bất động sản nắm giữ
có thời hạn )
Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp vốn hoá
- Khi sử dụng phương pháp vốn hoá người định giá cần phải am hiểu về bất
động sản và có các tài liệu chính xác. Trong thực tế khi định giá một bất động sản

tạo ra thu nhập hàng năm như các bất động sản cho thuê, người ta sử dụng phương
pháp vốn hoá lợi tức. Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải ước
lượng và tính toán tất cả các luồng thu nhập trong tương lai do đầu tư tài sản tạo ra,
sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại. Trong phương pháp này việc tính toán
để đưa ra kết quả cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của số liệu đầu vào,
đó là gía trị lợi tức do ước lượng thu nhập tương lai và tỷ lệ lãi suất dùng để chiết
khấu.
Vận dụng phương pháp vốn hoá vào định giá thế chấp bất động sản
Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn không chỉ là
những bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất động
sản phục vụ cho việc kinh doanh như cửa hàng, khách sạn Những bất động sản
này hàng năm đã đem về cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn. Nếu chỉ
dùng các phương pháp định giá so sánh hoặc phương pháp chi phí thì không thể
phản ánh rõ được giá trị của các loại bất động sản này. Chính vì vậy mà người định
giá nên sử dụng phương pháp vốn hoá để có thể chuyển tất cả các dòng thu nhập
hàng năm trong một khoảng thời gia nhất định mà bất động sản tạo ra về hiện tại
với một tỷ lệ chiết khấu xác định.
1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp
1.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến BĐS
- Các yếu tố tự nhiên:
Vị trí của BĐSVị trí có vai trò rất quan trọng, cùng mốt BĐS tương đồng,
nếu ở trung tâm thì sẽ có già trị cao hơn, hay các BĐS có vị trí gần trường học, chợ,
trung tâm thì sẽ có giá trị thị trường cao hơn.
BĐS cần thỏa mãn được nhu cầu về kích thước , hình thể, kích thước, dieenj
tích.
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
22
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các

BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS.
Hình thức bên ngoài của BĐS: Hình thức có ảnh hướng đến nhu cầu sử dụng
đất, nhguwng thực té chứng mình là BĐS có hình thức bên ngoài ddeppj thường thu
hút sự quan tâm nhều hơn.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nạng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt cũng ảnh hưởng
đến giá trị BĐS.
- Các yếu tố kinh tế:
Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang
lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập
càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với BĐS; hệ thống điện nước, vệ sinh, điều hòa. Hệ
thống càng chất lượng cao, giá BĐS càng cao.
1.4.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường:
Bào gồm tính thanh khoản của BĐS trên thị trường và sự hữu dụng của BĐS
sđó
Nhu cầu của BĐS trên thị trường, mối quan hệ cung – cầu trên thị trường.
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, cung của loại hàng hóa này thường có xu hướng
nhỏ hơn cầu làm cho giá trị của BĐS có xu hướng tăng.
Sự phát triển thị trường BĐS sẽ tạo ra nguồn thông tin sẵn có, sự minh bạch
của thị trường.
1.4.3 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
CÁc laoaij giấy tờ như giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có.
các quy địnhvề xây dựng, môi trường, quy hoahcj cũng có ảnh hưởng đến
BĐS
Nếu BĐS có đầy đủ căn cứ, giấy tờ pháp lý chứng minh quyền của chủ thể
đối với BĐS thì giá trị càng cao và ngược lại.
Những xu hướng thay đổi pháp luật sẽ có liên quan trực tiếp đến đất đai và

BĐS, cũng như thuế BĐS.
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
23
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
1.4.4 Các yếu tố liên quan đến ngân hàng
- Phương pháp xác định giá trị BĐS thế chấp cũng là yếu tố ảnh hưởng tới
giá trị BĐS, thường là giá trị BĐS bị giảm so với giá trị thực của nó.
- Những quy định của pháp luật và ngân hàng nhà nước mà ngân hàng buộc
phải tuân theo về loại tài sản thế chấp và pháp lệnh giá, các quy định về định giá
BĐS.
- Chính sách tiền tệ và tài chính của nhà nước ảnh hưởng tới giá BĐS tăng
giảm theo từng thời kỳ.
- Sự thành thật của khách hàng vay có BĐS thế chấp.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH
VIỆT NAM
2.1 Giới thiệu vế công ty Cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam
2.1.1 Giới thiệu chung
2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty
Vài nét chính về công ty
Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) được chuyển
đổi từ Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính, với trên 14 năm kinh nghiệm hoạt
động và là đơn vị định giá đầu tiên được thành lập, hoạt động có uy tín nhất với số
lượng Thẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam.
Tên giao
dịch bằng tiếng
Việt
:

CÔNG TY CP ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ
TÀI CHÍNH VIỆT NAM -VVFC
Tên gọi tắt Công ty Định giá VVFC
Tên giao : VIET NAM VALUATION AND FINANCE
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51
24
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GVHD: THS.VŨ THỊ THẢO
dịch bằng tiếng
Anh
CONSULTANCY JOINT STOCK COMPANY
(VVFC)
Logo Công
ty
Địa chỉ trụ
sở chính
: Số 3 Thụy Khuê - phường Thụy Khuê - quận
Tây Hồ - Hà Nội
Quá trình phát triển của công ty
Với những bước đi đúng hướng, cho đến nay, công ty Cổ Phần định giá và
dịch vụ tài chính Việt Nam đã xây dựng được một hệ thống tổ chức các chi nhánh
và văn phòng đại diện lớn mạnh tại khắp các tỉnh thành ở 3 khu vực miến Bắc, miền
Trung và miền Nam trong cả nước.
2.1.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty
Sơ đồ 1: Cơ cấu bộ máy tổ chức của công ty VVFC
(Nguồn cung cấp: Công ty
VVFC)
- Tổng giám đốc công ty : Vũ An Khang
SVTH: ĐỖ LAN ANH LỚP: QTKD bất động sản
K51

25