Thực trạng và giải pháp công tác tổ chức và quản lý sàn giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (690.45 KB, 95 trang )
1
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 2
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU 3
LỜI MỞ ĐẦU 4
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN 6
1.2.4.4. Tổ chức không gian và trang thiết bị của sàn giao dịch 19
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG TẠI SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THĂNG LONG (TASECOLAND) 41
2.1. Giới thiệu chung về sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND) 41
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của sàn giao dịch BĐS Thăng
Long 41
HƯỚNG DẪN HỒ SƠ VAY VỐN THẾ CHẤP 46
( Áp dụng đối với Khách hàng cá nhân) 46
HỒ SƠ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 47
Tài sản thế chấp: Đối với các khoản vay thế chấp bằng bất động sản thì giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…không cần phải công
chứng, nhưng khách hàng phải có bản gốc để nhân viên tư vấn Fn dụng đối chiếu khi nhận hồ sơ. 47
PHƯƠNG ÁN SỬ DỤNG VỐN VAY: 47
Hiện tại,sàn có 2 người có chứng chỉ hành nghề về quản lý điều hành sàn
đó là giám đốc sàn Đỗ Ngọc Long, phó giám đốc sàn Trần Xuân Lượng, 4
người có chứng chỉ môi giới BĐS,2 người có chứng chỉ định giá BĐS,bên
cạch đó sàn còn xây dựng 1 đội ngũ cộng tác viên đa phần là các sinh viên
khoa Bất động sản và kinh tế tài nguyên đại học Kinh tế quốc dân được
hình thành vào đâu năm 2012 với 12 thành viên với nhóm trưởng là Đỗ
Dương Bảo Long sinh viên năm thứ 4 lớp quản trị kinh doanh bất động
sản K51 trường đại học Kinh tế quốc dân, tính đến hiện tại đã hoạt động
được hơn 1 năm. Với các công việc cụ thể như rà soát các tòa nhà trong các
quận trên địa bàn Hà Nội,tham gia tìm kiếm khách hàng sau mỗi lần sàn
tiến hành bán các sản phẩm BĐS và cụ thể đó là dự án Oceanviews
Apartment Hotel Đà nẵng, dự án Vinaconex Xuân Mai 72
Do tình hình thị trường BĐS khó khăn chung dẫn đến việc hoạt động cửa
sàn gặp khó khăn vì vậy sàn đã tiến hành cắt giảm một số nhân sự và chỉ
giữ lại các nhân viên chủ chốt có năng lực thật sự 73
Tổng số lao động hết ngày 09/04/2013 của sàn là 23 người 73
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TỔ CHỨC VÀ
QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THĂNG LONG 83
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
2
KẾT LUẬN 91
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 92
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
TT BĐS Thị trường bất động sản
SDG BĐS Sàn giao dịch bất động sản
NĐ - CP Nghị định – Chính phủ
TASECOLAND Sàn giao dịch bất động sản Thăng Long
DNNN Doanh nghiệp nhà nước
HCSN Hành chinhd sự nghiệp
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
3
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
GTGT Giá trị gia tăng
HDLĐ Hợp đồng lao động
CMND Chứng minh thư nhân dân
TT- BXD Thông tư – Bộ xây dựng
Sở KH&ĐT Sở kế hoạch và đầu tư
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU
I. SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Mô hình cơ cấu tổ chức tại sàn GD BĐS………………………… ……14
Sơ đồ 2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức sàn BĐS Thăng Long …………………… …… 42
Sơ đồ 3: Quy trình tổ chức các dịch vụ tại sàn GD BĐS Thăng Long…….… …47
Sơ đồ 4: Sơ đồ tổ chức ban chuyên trách sàn GD BĐS Thăng Long……….….….55
Sơ đồ 5: Quy trình đón tiễn khách qua sàn…………………………………….… 56
Sơ đồ 6: Quy trình thu thập, thẩm định, phê duyệt thông tin đầu vào…………… 57
Sơ đồ 7: Quy trình phân loại, xử lý thiết kế, phê duyệt thông tin đầu vào…… 57
Sơ đồ 8: Quy trình thu thập, thẩm định, phê duyệt va quảng cáo thông tin
BĐS…………………………………………………………………………… ….58
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
4
Sơ đồ 9: Quy trình hỗ trợ vay vốn mua BĐS qua sàn…………………….…….…58
Sơ đồ 10: Quy trình ủy nhiệm thanh toán tiền BĐS qua sàn………………… … 59
Sơ đồ 11: Quy trình xác nhận BĐS qua sàn……………………………………….61
II. BẢNG BIỂU
Bảng 1: Hình thức xử lý vi phạm nội quy, quy định về thời gian làm việc, nghỉ
ngơi…………………………………………………………………………….… 63
Bảng 2: Mẫu lấy thông tin khách hàng……………………… …………… …….65
Bảng 3: Nhân sự và cơ cấu lao động của sàn……… …………… ………… …68
Bảng 4: Bảng doanh thu thực hiện và dự kiến năm 2011 và 2012…….… …… 71
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Ở Việt Nam hiện nay, kinh tế bất động sản đã thu hút được nhiều nguồn vốn
của xã hội và cũng đã đóng góp mạnh mẽ vào sự tăng trưởng nền kinh tế. Bên cạnh
đó nhà nước cũng có chính sách mở cửa về nền kinh tế đã thu hút nhiều nhà đầu tư
nước ngoài vào Việt Nam đầu tư, chính sự phát triển nhanh chóng đó đã làm cho
chính thị trường bất động sản có những thăng trầm và tại ngay thời điểm này còn
đang rất khó khăn.
Trước những sự phát triển không đồng đề và mang nhiều tính tự phát trong
kinh doanh dịch vụ bất động sản, chính phủ đã đưa ra chủ trương thành lập sàn giao
dịch bất động sản nhằm đưa thị trường vào khuôn khổ với các yêu cầu cụ thể khi
thành lập sàn và các sản phẩm đưa ra thị trường phải thông qua sàn giao dịch.
Sàn giao dịch bất động sản Thăng Long(TASECOLAND) được hình thành
trên tình hình phát triển thực tế của công ty Cổ Phần bất động sản Hàng Không
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
5
Thăng Long và thực tế nhu cầu thị trường mà công ty đã và đang hoạt động, tuân
thủ các quy định của pháp luật Việt Nam.
Tuy nhiên trong quá trình vận hành sàn giao dịch đặc biệt là công tác tổ chức
và quản lý sàn giao dịch bât động sản sẽ những phát sinh các vấn đề khác nhau đòi
hỏi nhà quản lý phải có các giải pháp tháo gỡ, đơn cử như trong công tác đưa sản
phẩm ra thi trường cần có các bước đi nào, hay định giá cũng vậy. Bên cạnh đó
trong các quy định về pháp luật của nhà nước quy định còn chưa chặt chẽ và thống
nhất về một số điểm cụ thể như quy định cho phép sàn giao dịch bất động sản được
quyền đấu giá tài sản, song quy định của pháp luật về đấu giá lại cho rằng sàn giao
dịch bất động sản chưa có đủ điều kiện để tổ chức đấu giá v.v.
Trong quá trình thực tập tại sàn giao dịch bất động sản Thăng Long, em đã
được tiếp xúc làm quen với công việc và có một cái nhìn khá sơ bộ về tổ chức hoạt
động tại sàn giao dịch bất động sản Thăng Long. Vì vậy em chọn đề tài !
"#$%&'('!)"(!"*!+!%&, /&012!3"$/&01
2!3451678957:; làm chuyên đề tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
- Hệ thống hóa các cơ sở khoa học về công tác tổ chức và quản lý sàn giao
dịch BĐS.
- Vận dụng lý thuyết để đánh giá các thực trạng công tác tổ chức và quản lý
sàn giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long (TASECOLAND).
Đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế trong công tác tổ chức và
quản lý sàn giao dịch BĐS Thăng Long.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả tổ chức và
quản lý hoạt đông sàn giao dịch BĐS.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tượng nghiên cứu: công tác tổ chức và quản lý tại sàn giao dịch bất động
sản Thăng Long (TASECOLAND)
4. Phương pháp nghiên cứu.
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng là: Phương pháp so sánh phân tích
tổng hợp, thống kê, duy vật biện chứng, phương pháp thu thập thông tin từ các sách,
các website…Ngoài ra cũng tham khảo số liệu của một số đề nghiên cứu về tổ chức
và quản lý sàn giao dịch, các nghị định,các dự luật và những ý kiến tư vấn hướng
dẫn của các anh chị tại sàn giao dịch bất động sản GP Invest nhằm hoàn thiện bài
viết
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
6
5. Kết cấu của đề tài
Ngoài các mục như lời mở đầu, danh mục các từ viết tắt, phụ lục, kết luận và
danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài “Thực trạng và giải pháp công tác
tổ chức và quản lý sàn giao dịch BĐS tại sàn giao dịch BĐS Thăng Long
(TASECOLAND)” có kết cấu gồm 3 chương như sau:
<=>=/? -@!A01$"BC"*!+!%&, /&012!
DE"BC/
<=F !"#$!)"(!"*!+!%&, 1$"BC"$/&01
2!DE"BC/451678957:
<=GHC"/I'('JKLM1&"N%&O!01
!)"(!"*!+!%&, !A0/&012!DE"BC/.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo và cùng các anh chị
trong sàn giao dịch BĐS Thăng long (TASECOLAND) đã giúp đỡ em hoàn thành
chuyên đề tốt nghiệp này. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn giảng viên hướng dẫn
Thạc sĩ Nguyễn Thị Hải Yến trong quá trình em thực hiện chuyên đề đến khi hoàn
thành đã tận tình hướng dẫn để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này một cách
tốt nhất.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CÔNG TÁC TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1. Những vấn đề cơ bản về sàn giao dịch bất động sản.
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản.
1.1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch BĐS
Theo luật kinh doanh BĐS năm 2006, theo khoản 4 điều 5 Luật Kinh doanh
BĐS 2006, quy định rõ: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch
BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS”. SGD BĐS là nơi diễn ra hai
hoạt động chính là tổ chức kinh doanh BĐS và kinh doanh các loại hình dịch vụ
BĐS. Sàn không chỉ là nơi gặp gỡ và cung ứng các sản phẩm hàng hóa BĐS, mà
còn là nơi để các giao dịch BĐS được tiến hành một cách nhanh chóng, hiệu quả,
công khai và đảm bảo đúng quy định của pháp luật.
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
7
1.1.1.2. Đặc điểm sàn giao dịch bất động sản
Thứ nhất: Hàng hóa giao dịch trên sàn là sản phẩm BĐS và sản phẩm dịch
vụ BĐS.
SGD BĐS là nơi cung cấp các sản phẩm BĐS và là nơi cung cấp các dịch vụ
về BĐS. Đây là hàng hóa đặc biệt, có tính cố định, có tính cá biệt, có giá trị phụ
thuộc vào mục đích sử dụng, có tính tăng trị và giao dịch các quyền, lợi ích của
chính BĐS. Bên cạnh đó, BĐS là loại hàng hóa chịu sự quản lý chặt chẽ của cơ
quan nhà nước. Các chủ đầu tư kinh doanh các sản phẩm BĐS tại sàn với tư cách là
người tạo lập hàng hóa BĐS để cung cấp cho thị trường, các sản phẩm BĐS được
giao dịch qua sàn như là bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
các BĐS.Ngoài ra sàn còn là nơi cung cấp sản phẩm dịch vụ BĐS, SGD BĐS với
các sản phẩm dịch vụ như là môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá
BĐS, quản lý BĐS… để những người có nhu cầu về BĐS có thể tiếp cận các thông
tin và tìm hiểu về BĐS. Sàn cũng là trung gian để thực hiện các giao dịch BĐS cho
các sản phẩm BĐS của các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân khác ký gửi.
Thứ hai: SGD BĐS là nơi trưng bày thông tin về sản phẩm để người bán và
người mua có thể tìm hiểu thông tin để quyết định lựa chọn giao dịch BĐS hay
không. Là trung gian và cầu nối giữa cung và cầu về BĐS. SGD BĐS là nơi diễn ra
các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.
Thứ ba: So với các loại hình dịch vụ kinh doanh khác, thì quy mô và tính chất
hoạt động của SGD BĐS rộng lớn hơn, tại đó không chỉ diễn ra các hoạt động kinh
doanh dịch vụ BĐS mà còn trực tiếp diễn ra hoạt động kinh doanh BĐS như: các
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê - thuê mua BĐS và các dịch vụ như môi
giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo BĐS, đấu giá BĐS, quản lý
BĐS… (Theo điều của 58 Luật Kinh doanh BĐS 2006). Nó đã quy định nguyên tắc
hoạt động và điều kiện để thành lập SGD BĐS cụ thể hơn so với các loại hình dịch
vụ khác. Như là việc quy định về người quản lý sàn, đòi hỏi chứng chỉ về quản lý
điều hành sàn GD BĐS…Bên cạnh đó yêu cầu về diện tích hoạt động của sàn cũng
được quy định khá cụ thể và các trang thiết bị cũng phải phù hợp với từng nội dung
hoạt động của sàn.
Thứ tư: Hoạt động của SGD BĐS không có sự tham gia của cơ quan Nhà
nước.
Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, các dịch vụ nhằm hỗ trợ đối với các chủ thể
tham gia TT BĐS được phân thành hai loại hình dịch vụ đó là: dịch vụ công và dịch
vụ tư. Trong đó, dịch vụ công có liên quan đến BĐS là loại hình dịch vụ được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền giao cho doanh nghiệp công ích hoạt động để cung
cấp các dịch vụ thiết yếu và phục vụ các quyền, nghĩa vụ cơ bản của người dân.
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
8
Việc này hướng tới định hướng cho các quan hệ trao đổi và mua bán BĐS trên thị
trường được xác lập, thực hiện trong một sự quản lý chung của nhà nước. Việc cung
cấp các dịch vụ hỗ trợ đến các chủ thể tham gia giao dịch trên TT BĐS còn được
thực hiện bởi các loại hình doanh nghiệp kinh doanh BĐS Song, điểm khác biệt
của SGD BĐS so với các dịch vụ công là không có sự tham gia của nhà nước trong
việc cung cấp các dịch vụ, không thực hiện chức năng quản lý nhà nước, không sử
dụng vốn ngân sách nhà nước, mà là quá trình chuyển giao quyền của Nhà nước và
các nghĩa vụ của sàn trong việc cung cấp các dịch vụ công để hỗ trợ, phục vụ các
chủ thể tham gia kinh doanh BĐS trên thị trường. SGD BĐS đóng vai trò là chiếc
cầu kết nối và đáp ứng sự tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh BĐS khi có nhu cầu
và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.Ngoài ra sàn còn là công cụ của Nhà
nước để minh bạch hóa TT BĐS để góp phần định hướng cho sự cạnh tranh lành
mạnh giữa khu vực nhà nước với khu vực tư nhân, hạn chế những tình trạng hành
chính quan liêu của một bộ phận cán bộ nhà nước hoạt động trong lĩnh vực cung
cấp dịch vụ BĐS công, đồng thời giúp cho sự quản lý của nhà nước đối với TT
BĐS hiệu quả hơn.
1.1.2. Vai trò và Chức năng của sàn giao dịch bất động sản.
1.1.2.1. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản.
- Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn, sẽ giúp cho nhà nước quản lý
được các giao dịch bất động sản, từ đó nhà nước có những chính sách kịp
thời và chính xác để điều tiết thị trường.
- Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán
ngầm bên ngoài.
- Giảm đáng kể số lượng bất động sản, tần suất bất động sản tham gia giao
dịch từ đó, giá cả sẽ bình ổn hơn. Vì khi một bất động sản được giao dịch
nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm nay sẽ
hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽ không đầu tư
trục lợi.
- Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư, với mục đích kiếm lợi, làm
khan hiếm thị trường tạo cơn sốt. Cơn sốt bất động sản làm cho mọi người
dân phải tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi, làm cho thị trường càng sốt hơn,
giá cả ngất ngưỡng. Một khi, giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu một
khoản thuế chênh lệch, giữa giá bán và giá mua lên tới 25%, phải chi phí
khoản hoa hồng chi phí chuyển nhượng lãi xuất vay vv… và từ đó, họ cảm
thấy không có hiệu quả, so với số vốn bỏ ra, chưa kể rủi ro nên sẽ hạn chế
tham gia và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường.
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
9
- Một khi giao dịch được qua sàn, giá cả được công khai, nhiều loại sản phẩm
được giới thiệu, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro, và thiệt hại cho các
bên giao dịch, từ đó làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản.
- Về vĩ mô, sàn giao dịch bất động sản cũng đóng vai trò quan trong trong việc
phát triển kinh tế, xã hội nói chung, và phát triển hoạt động bất động sản nói
riêng. Vì nếu, giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường, dẫn tới
mọi người mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản để kiếm
lời và sao lãng hoạt động kinh doanh của mình, làm ảnh hưởng tới phát triển
sản xuất, tạo ra sản phẩm cho xã hội. Giá bất động sản cao, dẫn tới chi phí
sản xuất kinh doanh dịch vụ cao, và giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát
tăng. Giá bất động sản cao, làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước
ngoài giảm, do giá bất động sản cao.
- Vai trò của sàn giao dịch bất động sản, cũng góp phần phát triển hoạt động
của thị trường bất động sản, thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn
chuyên nghiệp hơn, tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư, như nghiên cứu
thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch dụ tiếp thị, chăm sóc
khách hàng ,và quản lý bất động sản. Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động
sản, đang bỏ ngỏ, chưa đưa vào hoạt động, như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ
pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả ,dịch vụ này sẽ đẩy mạnh, hoạt
động bất động sản, tạo giá trị thăng dư cho xã hội, và lợi ích cho chủ đầu
tư ,và người đầu tư.
1.1.2.2. Chức năng của sàn giao dịch bất động sản.
0 +!4012!
SGD BĐS ra đời, làm cho các giao dịch liên quan trao đổi, và mua bán BĐS
diễn ra một cách nhanh chóng, và thuận lợi. Sàn là nơi để cho các bên, có nhu cầu
về BĐS gặp nhau. Tại đây, khách hàng được giúp đỡ về mặt thủ tục, và hướng dẫn
để việc thực hiện các giao dịch diễn ra thuận lợi, và đạt hiệu quả cao nhất. Khi
khách hàng tham gia giao dịch qua sàn, thì khách hàng mua hàng hoá không phải
mất nhiều thời gian, vì chỉ có những hàng hoá đạt đủ, mới được đưa lên sàn giao
dịch và theo đó, hàng hóa BĐS sẽ được kiễm duyệt, trước khi đưa lên sàn để thực
hiện các giao dịch mua bán BĐS, nên việc thực hiện các giao dịch qua sàn sẽ đảm
bảo được thời gian được rút ngắn và hạn chế được phần nào rủi ro. Hơn thế nữa,
mọi giao dịch sẽ được cơ quan nhà nước kiểm soát và còn giúp nhà nước điều tiết,
quản lý TT BĐS một cách hợp lý.
Chức năng giao dịch của SGD BĐS giúp tạo thuận lợi cho việc cung cấp các
thông tin về các sản phẩm BĐS trên TT BĐS thông qua các phương tiện thông tin
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
10
đại chúng, internet, báo, tạp chí… qua đó tạo ra cơ hội tiếp cận nhiều nguồn sản
phẩm về BĐS khác nhau và cơ hội tiếp cận các nguồn thông tin khác nhau và đa
chiều cho khách hàng, cho các nhà đầu tư và các thông tin đó sẽ cập nhật nhanh
chóng và dễ dàng.
D +!4"*!+!1$"BCK2103
SGD BĐS thực hiện tổ chức các hoạt động kinh doanh BĐS tại sàn GD như
là tổ chức các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê và thuê mua BĐS. Sàn GD
BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc đưa hàng hóa BĐS từ các nhà đầu tư đến
với các khách hàng có nhu cầu. Các giao dịch được thực hiện tại sàn giữa các nhà
đầu tư kinh doanh BĐS với nhau nhằm trao đổi hàng hóa BĐS và tìm kiếm lợi
nhuận từ việc mua bán hàng hóa đó. Do đó bên bán - bên mua, bên chuyển nhượng
- bên nhận chuyển nhượng, bên thuê - bên cho thuê, bên thuê mua - bên cho thuê
mua, cùng nhau xác lập các quan hệ hợp đồng, thực hiện đúng các quyền và nghĩa
vụ của mình. Các nhà đầu tư luôn hướng đến mục đích lợi nhuận từ các hợp đồng
của mình và các SGD BĐS thúc đẩy cho các giao dịch liên quan đến mua bán – trảo
đổi BĐS được diễn ra nhanh chóng và thuận tiện và là nơi để các nhà kinh doanh
BĐS có nhu cầu gặp nhau.
Bên cạnh đó sàn cũng là địa chỉ không chỉ dành cho các nhà đầu tư, các doanh
nghiệp kinh doanh BĐS bày bán sản phẩm của mình, mà sàn cũng là địa chỉ cho các
tổ chức, cá nhân không hoạt động trong lĩnh vực này nhưng có sản phẩm BĐS có
nhu cầu bán, cho thuê… nhưng họ chưa có điều kiện hoặc không có điều kiện và
khả năng để tìm kiếm khách hàng cho BĐS của mình một cách tốt nhất…Thì thông
qua sàn và đặc biệt là những sàn đã có thương hiệu và uy tín, đó sẽ là cơ hội để họ
thực hiện được mong muốn bán hay cho thuê sản phẩm của mình.
! +!4K2102!%P3
Kinh doanh dịch vụ BĐS là dịch vụ chính thường xuyên và liên tục được
cung cấp tại SGD BĐS, mặc dù không tạo ra sản phẩm mới cho TT BĐS nhưng lại
góp phần đưa sản phẩm đến với các khách hàng qua các kênh phân phối sản phẩm
của sàn. Vì đối với lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS, là một lĩnh vực khá năng
động và nhạy cảm và được đánh giá qua cảm nhận của khách hàng. Với tác động
trực tiếp đến nền kinh tế - xã hội luôn thay đổi và nhu cầu về BĐS ngày càng tăng
thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về BĐS là rất thiết thực. Với nhu cầu đó thì
các cá nhân tổ chức trong xã hội đều mong muốn được hỗ trợ và cung ứng các dịch
vụ có liên quan đến các để đáp ứng nhu cầu của mình.
Theo đó thì hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS như là dịch vụ môi giới BĐS,
dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quản lý
BĐS… các dịch vụ này được SGD BĐS cung cấp nó là các hoạt động trung gian
cần thiết nhằm đáp ứng nhu cầu và giới thiệu các sản phẩm hàng hoá BĐS đến các
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
11
khách hàng có nhu cầu, bên cạnh đó cung cấp các thông tin có liên quan đến BĐS
mà người mua quan tâm; tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý khác; giúp cho
chủ thể kinh doanh có niềm tin và cơ sở pháp lý vững chắc trong việc đưa ra quyết
định đầu tư của mình; góp phần tạo một thị trường BĐS ổn định; phát triển bền
vững hơn.
1.1.3. Các hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản.
Theo điều 58 Luật kinh doanh bất động sản, nội dung hoạt động của các sàn
giao dịch bầt động sản bao gồm:
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản
- Tư vấn bất động sản.
- Quảng cáo bất động sản.
- Đấu giá bất động sản.
- Quản lí bất động sản.
Trong đó các hoạt động được quy định rõ như sau:
Giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS với tổ chức cá
nhân không kinh doanh BĐS.
Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ 3 với mục đích tạo sự thông cảm và
thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giải quyết
những công việc nào đó liên quan giữa hai bên như cho thuê, mua, chuyển
nhượng…thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận như
trong hợp đồng.
Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá trị của một loại BĐS cụ thể tại
một thời điểm xác định nào đó.
Quản lý BĐS là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được
chủ sở hữu, hoặc chủ sử dụng BĐS ủy quyền thực hiện vận hành, khai thác, gìn gữ,
duy tu bảo dưỡng theo hợp đồng quản lý BĐS.
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
12
Đấu giá BĐS là việc bán,chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua,
nhân chuyển nhượng BĐS trả giá cho BĐS cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.
Tư vấn BĐS là việc tìm hiểu nhu cầu khách hàng về BĐS, để từ đó có thể có
những ý kiến tư vấn cho khách hàng như (đầu tư vào đâu, như thế nào, và các vấn
đề thủ tục giấy tờ…)
Quảng cáo BĐS là việc giới thiệu tới khách hàng, các nhà đầu tư… bằng việc
đăng thông tin về BĐS thông qua các kênh khách nhau như internet…v.v.
1.2. Nội dung về tổ chức và quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
tại Việt Nam.
1.2.1. Mô hình tổ chức tại sàn giao dịch bất động sản
Cơ cấu tổ chức của SGD BĐS bao gồm: Giám đốc, các phó Giám đốc và các
bộ phận chuyên môn, nghiệp vụ phù hợp, với nội dung hoạt động của SGD.
- SGD BĐS, phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc môi giới BĐS. Nếu
có dịch vụ định giá BĐS, phải có tối thiểu 2 nhân viên làm công việc này, có
chứng chỉ giá BĐS, do cơ quan có thẩm quyền cấp.
- SGD BĐS, phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2, phục vụ
cho hoạt động môi giới, và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung,
đồng thời bảo đảm có trang thiết bị phù hợp với nội dung.
Với những quy định trên thì tuỳ thuộc vào khả năng, năng lực của mỗi doanh
nghiệp để thành lập các sàn có quy mô lớn hoặc nhỏ, tuy nhiên, vẫn phải bảo đảm
tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.
Sơ đồ 1: Mô hình cơ cấu tổ chức tại sàn GD BĐS
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
Ban lãnh đạo sàn GD
BĐS
13
( Nguồn: Được tổng hợp từ mô hình tổ chức các sàn giao dịch BĐS trong tài liệu
đào tạo chứng chỉ quản lý sàn giao dịch bất động sản lớp ngắn hạn khoa Bất động
sản và Kinh tế tài nguyên)
1.2.2. Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh và
dịch vụ bất động sản như :
- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Môi giới bất động sản.
- Định giá bất động sản.
- Tư vấn bất động sản.
- Quảng cáo bất động sản.
- Đấu giá bất động sản.
- Quản lý bất động sản.
a. Tư vấn bất động sản
Theo quy định tại Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân
khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
Bộ phận hành
chính - kế
toán
Bộ phận quản lý
và phát triển thị
trường
Bộ phận nghiệp vụ
và cung cấp dịch
vụ BĐS tại sàn
Phòng
tài
chính –
kế toán
Phòng
tổ chức
– hành
chính
Phòng kế hoạch
thị trường
Phòng kinh
doanh
Định giá BĐS
Quản lý BĐS
Thông tin BĐS
Môi giới
BĐS
Đấu giá
BĐS
Tư vấn
BĐS
Quảng cáo
BĐS
14
2 Điều 8 của Luật này.
Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm :
- Tư vấn pháp lý về bất động sản.
- Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản.
- Tư vấn về tài chính bất động sản.
- Tư vấn về giá bất động sản.
- Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS.
- Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.
- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn
bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách.
nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi
của mình gây ra.
b. Đấu giá bất động sản
Theo quy định tại Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân
khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có các điều kiện quy định tại
khoản 2 Điều 8 của Luật này
Đấu giá BĐS phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên;
Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm :
- Trực tiếp bằng lời nói.
- Bỏ phiếu.
- Hình thức khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản, phải công bố công
khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong bản niêm yết đấu giá do tổ
chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp.
Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá
dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm
thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
c. Quảng cáo bất động sản
- Theo quy định tại Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân
khi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện quy
định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
- Quảng cáo BĐS được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS, trên phương
tiện thông tin đại chúng, hoặc các phương tiện khác.
- Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch
vụ quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách
nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
15
mình gây ra.
- Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật về
quảng cáo.
d. Quản lý bất động sản
Theo quy định tại Điều 66 Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân
khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có các điều kiện quy định tại
khoản 2 Điều 8 của Luật này.
Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm :
- Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở
hữu, chủ sử dụng bất động sản.
- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động
sản.
- Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản.
- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo
đúng công năng, thiết kế và hợp đồng.
- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ
quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.
- Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và
giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm
quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình
gây ra.
( Nguồn bài giảng lớp ngắn hạn Công ty cổ phần Đào tạo và Kinh doanh dịch vụ
BĐS Gold Land )
1.2.3. Chức năng nhiệm vụ các phòng ban.
(Nguồn />1.2.3.1. Ban Điều hành Sàn Giao dịch:
Ban Điều hành Sàn Giao dịch bao gồm:
- Đứng đầu là Giám đốc sàn giao dịch: Giám đốc sàn giao dịch do Chủ tịch
Hội đồng Thành viên bổ nhiệm và miễn nhiệm.
- Phó Giám đốc sàn giao dịch: tuỳ theo yêu cầu công việc từng thời kỳ có thể
có các Phó Giám đốc, theo đề nghị của Giám đốc sàn giao dịch, Giám đốc
Công ty Quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm các Phó Giám đốc. Phó Giám đốc
giúp việc cho Giám đốc theo từng lĩnh vực được phân công. Phó Giám đốc
Thực hiện việc điều hành, lãnh đạo Sàn giao dịch khi Giám đốc vắng mặt và
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
16
được uỷ quyền. Phó giám đốc có trách nhiệm báo cáo lại và chịu trách nhiệm
về những công việc đã giải quyết trong thời gian Giám đốc uỷ quyền.
Ban điều hành chịu trách nhiệm trước Tổng Giám đốc công ty về các hoạt động của
sàn, bao gồm:
- Quản lý, điều hành hoạt động sàn giao dịch theo các Quy định, quy trình do
Công ty Ban hành và các Quy định của pháp luật về giao dịch Bất động sản.
- Lập kế hoạch kinh doanh và triển khai kế hoạch sau khi được Lãnh đạo Công
ty phê duyệt.
- Đào tạo đội ngũ, đánh giá năng lực nhân viên
- Tư vấn cho Lãnh đạo Công ty về các hoạt động của Sàn Giao dịch, các hoạt
động môi giới, và quản lý.
- Quản lý và kiểm soát các thông tin về sản phẩm giao dịch trên sàn công bố
trên các phương tiện thông tin đại chúng.
1.2.3.2. Tổ môi giới
- Tìm kiếm và khai thác khách hàng đối với các sản phẩm của công ty và các
hàng hoá do khách hàng đăng ký dịch vụ thực hiện tại sàn.
- Tư vấn, hướng dẫn khách hàng các thủ tục cần thiết về thông tin về sản
phẩm.
- Nắm bắt các thông tin cần thiết về khách hàng có thể tận dụng tối đa các
thông tin phục vụ công tác kinh doanh phát triển khách hàng tiềm năng.
- Thực hiện nghiệp vụ môi giới bất động sản, tư vấn thủ tục pháp lý về bất
động sản.
- Quảng cáo, giới thiệu sản phẩm bất động sản.
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm
phán, ký hợp đồng.
- Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động
kinh doanh bất động sản.
- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất
động sản.
- Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi
khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp
đồng do hai bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
17
1.2.3.3. Tổ định giá
- Thực hiện các nghiệp vụ cần thiết tiến hành định giá theo yêu cầu khách
hàng và yêu cầu công việc.
- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động
sản làm cơ sở cho việc định giá.
- Tự mình hoặc thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất
động sản trong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng.
1.2.3.4. Tổ Quan hệ khách hàng
- Giải đáp các thắc mắc, thông tin về sản phẩm của khách hàng.
- Thực hiện thu thập, tiếp nhận các đề nghị, khiếu nại, đề xuất của khách
hàng. Trên cơ sở đó, đánh giá, tổng hợp các lỗi thường gặp để đưa ra biện
pháp xử lý và giải pháp tháo gỡ, giảm thiểu khiếu nại của khách hàng.
- Duy trì quan hệ với các khách hàng tiềm năng và thường xuyên.
1.2.3.5. Thư ký sàn giao dịch
- Thực hiện nghiệp vụ thư ký: trực văn phòng, điện thoại, sắp xếp các cuộc
hẹn.
- Chịu trách nhiệm lưu trữ hồ sơ, giấy tờ của sàn giao dịch, soạn thảo các văn
bản, hợp đồng về hoạt động Sàn Giao dịch.
- Lập chứng từ, theo dõi thu, chi, hạch toán theo chế độ báo sổ dưới sự hướng
dẫn của Phòng Tài chính - Kế toán - Kiểm toán và Giám đốc Sàn Giao dịch.
- Phối hợp với Phòng Hành chính-Nhân sự để thực hiện các nghiệp vụ tiếp
nhận, phân phối và lưu trữ công văn đi đến, thực hiện chế độ chính sách cho
cán bộ nhân viên theo quy định chung của Công ty.
1.2.4. Tổ chức các hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
1.2.4.1. Chức năng nhiệm vụ của các bộ phận:
3C'@BQ"'K(!&
- Giải đáp, thông tin tức thời, và tiếp nhận yêu cầu của khách hàng
- Chắp nối thông tin, giữa khách hàng với chuyên viên, và lên lịch hẹn cho
khách hàng với chuyên viên, theo yêu cầu của loại hình dịch vụ mà khách
hàng cần.
3C'@N'%PDE"BC/
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
18
- Tiếp nhận và phân tích nhu cầu của khách hàng
- Cung cấp nghiệp vụ bất động sản phù hợp. Nghiệp vụ, ở đây có thể là
,nghiệp vụ định giá, quản lý bất động sản, môi giới mua bán, môi giới thuê - cho
thuê, hay tư vấn luật. Trong trường hợp, khách hàng có một yêu cầu nào đó vượt
quá khả năng thực hiện của các chuyên viên, hay một yêu cầu dịch vụ, mà sàn
không thực hiện, các chuyên viên có thể giúp khách hàng liên hệ với bên thứ ba, sau
khi đã được sự đồng ý của cấp trên trực tiếp.
- Lưu trữ hồ sơ, của các thương vụ mà mình đã thực hiện
3C'@R"#S cung cấp các dịch vụ tiện tích, hoạt động nhằm hỗ trợ cho
hoạt động của sàn, và tác nghiệp của các chuyên viên, bao gồm:
- Chiến lược/kế hoạch kinh doanh: có nhiệm vụ, đề ra chiến lược kinh doanh
cho sàn giao dịch trong ngắn, trung, và dài hạn (chiến lược ở đây, hàm ý về
chiến lược cạnh tranh, và chiến lược phát triển). Phần kế hoạch kinh doanh,
là nhằm cụ thể hóa, các chiến lược đã được đề ra.
- Nhân sự: chức năng của bộ phận nhân sự, là hết sức rộng nó bao gồm: từ lập
kế hoạch nhân sự, cho tới việc trả lương, thưởng, nộp bảo hiểm cho nhân
viên.
- Tài chính kế toán: đảm bảo việc thu chi đủ, và đúng theo quy trình, lập báo
cáo kế toán tài chính định kỳ, và có các phân tích kèm theo.
- Hành chính: xử lý các tác vụ chung, liên quan đến hoạt động, của mọi phòng
ban trong sàn giao dịch
- Quảng cáo, marketing: tìm khách hàng ,và lôi kéo họ sử dụng dịch vụ của sàn
- Công nghệ thông tin: đảm bảo việc lưu trữ thông tin, và sự hoạt động trơn tru,
của hệ thống máy tính, mạng, và các thiết bị điện - điện tử khác, thuộc sàn giao
dịch
- An ninh trật tự: giúp cho nhân viên, và khách hàng cảm thấy yên tâm khi
làm việc ,và giao dịch tại sàn.
- Vệ sinh: giữ cho sàn giao dịch, luôn ở điều kiện sạch đẹp cao nhất
Đây chỉ là danh sách mang tính liệt kê, mỗi sàn giao dịch, tùy theo điều kiện
cụ thể, về nguồn tài chính, nhân lực về khối lượng công việc giao dịch mà có những
điều chỉnh cụ thể cho phù hợp, với sàn giao dịch của mình, ví dụ có thể ghép các bộ
phận hành chính, nhân sự, an ninh trật tự, vệ sinh thành một bộ phận.
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
19
1.2.4.2. Cơ chế phối hợp và điều hành giữa các bộ phận
Điểm mấu chốt, trong cơ chế phối hợp giữa các bộ phận, trong một sàn giao
dịch là lấy bộ phận nghiệp vụ bất động sản làm trung tâm, các hoạt động khác để hỗ
trợ cho các chuyên viên bất động sản ,có thể tác nghiệp tốt nhất nhằm thỏa mãn nhu
cầu của khách hàng. Điều này, không hàm ý rằng nhiệm vụ của các bộ phận khác
kém quan trọng hơn, mà hàm ý rằng các bộ phận khác, được xây dựng xung quanh
hoạt động của bộ phận nghiệp vụ bất động sản.
1.2.4.3. Cơ chế giám sát
C2KTM/1("
- Kiểm soát tài chính/đầu tư: như các nội dung thu-chi có hợp lý và hợp lệ hay
không, doanh số-chi phí-lợi nhuận, tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, phát
triển
- Kiếm soát nhân sự: như số lượng và chất lượng nhân sự
- Kiếm soát chất lượng: như mức độ hài lòng của khách hàng, uy tín của sàn
giao dịch trên thị trường, kiễm soát hoạt động, các dịch vụ cung cấp cho khách hàng
có phù hợp với ngành nghề đăng ký đăng ký kinh doanh hay không, số lượng khách
hàng được phục vụ.
U"+!KTM/1("
- Kiểm soát định kỳ
- Kiểm soát liên tục.
1.2.4.4. Tổ chức không gian và trang thiết bị của sàn giao dịch.
Sàn giao dịch phải có diện tích đủ rộng để có thể bố trí được hai khu vực
chính sau đây.
a. Khu vực thông tin về bất động sản: khu vực này gồm hai phần
V% !"#<D&")"!%W!(!DE"BC/B0XM""$
/& bao gồm
Mô hình các khu đô thị, dự án bất động sản, hoặc mô hình của các bất động
sản cá biệt
Bản đồ quy hoạch, hoặc sơ đồ chi tiết các khu đô thị, dự án bất động sản
Tờ rơi trong đó có chứa các thông tin chung về bất động sản
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
20
Màn chiếu đưa thông tin về bất động sản, có kết nối với máy tính
Yêu cầu trang thiết bị:
- Khu vực thông tin về bất động sản, là vị trí mà khách hàng sẽ đặt chân tới
đầu tiên khi bước vào sàn giao dịch, và có thể dành nhiều thời gian để tìm hiểu
thông tin, vì vậy, khu vực này phải nằm ở vị trí thuận tiện nhất của sàn giao dịch, và
có đặt ghế ghồi cho khách hàng.
- Các mô hình bất động sản đặt trong tủ kính, và thường được bố trí ở vị trí dễ
quan sát nhất trong khu vực trưng bày thông tin sơ bộ.
- Các bản đồ, và sơ đồ cần được treo trên tường ở một bên của khu vực trưng
bày thông tin sơ bộ.
- Các tờ rơi có thể được ghim trên các tấm, bảng treo trên tường hoặc đặt trên
các giá xếp dọc theo lối đi.
- Các màn chiếu, được bố trí đối diện với các bản đồ, và sơ đồ, ở một bên của
sàn.
V% !"#0!+")"!""%WDE"BC/B0XM""$/& bao
gồm
Nội dung của thông tin chi tiết bao gồm:
- Thông tin về từng bất động sản nhất định:
Tên
Vị trí, quy mô
Tính chất, và thực trạng
Tình trạng pháp lý
Các hạn chế
Giá bán hoặc cho thuê (nếu có)
- Thông tin về quy hoạch và dự án:
Tên dự án
Vị trí, quy mô
Thời điểm bắt đầu thực hiện, và hoàn thành dự án
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
21
Tên đơn vị thực hiện, và quản lý dự án
Thông tin về quy hoạch chi tiết vùng có BDS giao dịch
- Thông tin pháp lý về lĩnh vực bất động sản:
Mức thuế, phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà
Mức thuế khi làm sổ đỏ, sổ hồng
Tìm hiểu Luật đất đai, Luật kinh doanh nhà ở
Tên và địa chỉ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong lĩnh vực bất động
sản
- Thông tin thị trường:
Giá cả bất động sản đã giao dịch, những dạng và số lượng bất động sản
đã giáo dịch, phân nhóm BDS theo khu vực địa lý, theo mức giá, theo
loại BDS ….
Tình trạng sôi động của thị trường bất động sản tại một địa phương nhất
định
Dạng bất động sản đang có cầu cao hoặc đang dư cung
Mức độ cạnh tranh trong một khúc thị trường nhất định
Nguồn lưu trữ thông tin chi tiết:
- Thông tin về từng bất động sản nhất định:
Máy tính (dữ liệu lưu trữ dưới dạng các thông tin, theo lớp có giao diện
như các trang web): máy tính lưu trữ những thông tin cụ thể hơn so với
những thông tin chung được cung cấp cho khách hàng ở khu vực trưng
bày thông tin chung.
Nhân viên sàn giao dịch: nhân viên có thể giải đáp một số thông tin
khác mà máy tính không thể giải đáp được cho khách hàng
+ Thông tin quy hoạch: Máy tính, sơ đồ chi tiết, nhân viên sàn giao dịch
+ Thông tin pháp lý: Máy tính, các ấn bản phẩm (sách, tạp chí) và nhân viên
sàn giao dịch
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
22
+ Thông tin thị trường: Máy tính, các ấn bản phẩm (sách, tạp chí) và nhân viên
sàn giao dịch
Bố trí vị trí và tổ chức quản lý truy cập:
- Khu vực này phải trùng, hoặc tiếp giáp với khu vực trưng bày thông tin sơ
bộ. Khách hàng có thể có nhu cầu từ trước, hoặc nảy sinh nhu cầu sau khi có thông
tin chung về một, hoặc một số bất động sản nhất định. Chính vì vậy, việc đặt hai
khu vực này tiếp giáp, hoặc trùng với nhau sẽ khiến khách hàng cảm thấy thuận tiện
hơn, trong việc có được thông tin cần thiết.
- Khu vực này lưu các thông tin cụ thể hơn về bất động sản, do vậy, cần có
dạng lưu trữ thông tin phù hợp sao cho tiết kiệm không gian, nhân lực, vật lực. Tuy
nhiên, việc truy xuất thông tin chi tiết có thể không dễ dàng với một số khách hàng
(ví dụ là người cao tuổi), và vì vậy, cần có nhân viên hướng dẫn, hoặc giải đáp
khách hàng về cách truy xuất thông tin.
- Nhân viên tiếp nhận, và triết xuất thông tin
Yêu cầu trang thiết bị:
- Máy tính công cộng (số lượng tùy thuộc số lượng khách hàng đến sàn)
- Giá đặt ấn bản phẩm
- Bàn dùng cho khách hàng ghi chép thông tin
b. Khu vực làm việc của chuyên viên và cung cấp dịch vụ cho khách
hàng: tùy theo các chức năng và loại hình dịch vụ mà sàn cung cấp để bố trí cho
phù hợp
Y3C'@BQ"'K(!&
- Mục đích: Bộ phận đón tiếp khách hàng nhằm tiếp nhận yêu cầu, phân loại
khách hàng, xác định mức độ ưu tiên, và lên lịch hẹn khách hàng với các chuyên
viên phụ trách các nhóm yêu cầu.
Yêu cầu bố trí:
Đặt trên cùng một mặt bằng với khu vực thông tin: khách hàng sau khi có
được thông tin (chung hoặc chi tiết) cần thiết thì sẽ gặp bộ phận đón tiếp
khác hàng để hỏi thêm thông tin (vd: giá dịch vụ, hoa hồng) hoặc yêu cầu
cung cấp dịch vụ. Việc, được bố trí trên cùng một mặt bằng sẽ giúp khách
hàng cảm thấy tiện lợi hơn, có nghĩa là làm khách hàng thấy hài lòng hơn về
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
23
dịch vụ của sàn, hoặc giữ được chân khách hàng (với những người mới chỉ
có nhu cầu bộc phát, khi việc hỏi thêm không thuận lợi thì sẽ bỏ qua).
Nhân viên trực lễ tân, phải có nghiệp vụ về lĩnh vực bất động sản (nên là
một chuyên viên): với mục đích là đáp ứng các yêu cầu tức thời của khách
hàng, và giảm tải công việc cho các chuyên viên, nhân viên lễ tân phải nắm
được một cách cơ bản các nghiệp vụ, và quy trình chuyên môn trong các
dịch vụ mà sàn cung cấp.
Yêu cầu trang thiết bị:
Máy tính để cung cấp thông tin cho các màn chiếu (số lượng tương ứng với
số màn chiếu bởi mỗi máy tính chỉ có thể xuất ra một màn hình thông tin).
Máy tính để nhân viên lễ tân sử dụng.
Máy điện thoại.
Máy fax (khách hàng cần gửi tài liệu qua fax sẽ gửi đến số fax của lễ tân)
Y(!'ZN'%P%&!!E'2!%P
Mục đích:
Mỗi phòng nghiệp vụ chuyên về một nghiệp vụ bất động sản nhất định (số
phòng nghiệp vụ tương ứng với số dịch vụ mà sàn cung cấp)
Là nơi làm việc của các chuyên viên trong phòng
Là nơi tiếp xúc và phục vụ khách hàng
Yêu cầu bố trí:
Có thể không cùng một mặt bằng với khu vực thông tin (khác tầng)
Có đủ diện tích để mỗi chuyên viên có bàn làm việc và tủ tài liệu riêng
Có đủ diện tích để đặt một khoang tiếp khách cách biệt (có thể bằng vách
ngăn) với diện tích khoảng 5m
2
Yêu cầu trang thiết bị:
Bàn làm việc và tủ tài liệu riêng cho từng chuyên viên
Máy tính cá nhân kết nối internet
Điện thoại
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
24
Bàn và ghế tiếp khách, các thiết bị đặc thù phục vụ cho chuyên môn của
phòng
Y3C'@R"#S
Mục đích: Làm cho các hoạt động của sàn. Đặc biệt, các tác nghiệp của
chuyên viên trong việc cung cấp và thực hiện dịch vụ cho khách hàng, được trơn tru
và theo đúng quy trình như quy chế hoạt động của sàn quy định.
Yêu cầu bố trí:
Tùy quy mô của từng chức năng trong bộ phận hỗ trợ để xác định có tách
riêng thành các bộ phận nhỏ hơn hay không
Toàn bộ các chức năng của bộ phận hỗ trợ có thể đặt chung trong một phòng
Yêu cầu trang thiết bị:
Bàn làm việc và tủ tài liệu riêng
Máy tính cá nhân
Các thiết bị đặc thù khác của từng bộ phận
1.2.5. Quản trị nhân sự sàn giao dịch bất động sản.
a. Tổ chức nhân sự
Y[O2 K1$!/\2PO- ! Xuất phát từ khối lượng công việc
cần hoàn thành (ví dụ: phục vụ tối thiểu 200 khách hàng/tháng) trong ngắn hạn, hay
dài hạn để có kế hoạch cụ thể về số lượng, và chất lượng nhân viên thuộc sàn giao
dịch. Giống như cơ chế phối hợp, kế hoạch sử dụng nhân lực, lấy bộ phận nghiệp
vụ bất động sản làm trọng tâm.
Yêu cầu số lượng: số lượng chuyên viên nghiệp vụ bất động sản, phải đảm
bảo đáp ứng được các yêu cầu của khách hàng, theo nghĩa mỗi chuyên viên chỉ nên
có tối đa 10-20 khách hàng trong cùng một thời điểm, tùy theo mức độ phức tạp của
công việc, bởi nếu một chuyên viên phụ trách quá nhiều khách hàng sẽ làm ảnh
hưởng tới chất lượng dịch vụ.
Yêu cầu chất lượng: tùy mức độ phức tạp của công việc, mà có kế hoạch chi
tiết về chất lượng. Ví dụ chuyên viên định giá, ngoài việc có chứng chỉ định giá
theo quy định mà cần có trình độ thạc sỹ quản trị kinh doanh hoặc tốt nghiệp ở nước
ngoài.
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
25
- [O2 N"IM)"!""%"#]!)%N!
Phân loại cấp bậc nhân viên theo cấu trúc tổ chức của sàn giao dịch: giống như
các doanh nghiệp thông thường, sàn giao dịch có thể có cơ cấu tổ chức, theo hình
tháp (nhiều nấc) hoặc dẹt (ít cấp bậc).
Mô tả chi tiết chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tác nghiệp của từng vị trí: đây
là một công việc hết sức quan trọng của quản trị nhân sự. Việc này giúp cho mỗi
nhân viên ở từng vị trí biết mình phải làm gì, được làm gì và được hưởng quyền lợi
gì. Khi đó, việc đánh giá hiệu quả hoạt động của từng nhân viên sẽ rất dễ dàng. Bên
cạnh đó, việc này cũng giúp cho khâu tuyển đụng và lựa chọn diễn ra đơn giản và
nhanh chóng hơn.
b. Đánh giá kết quả công việc và xây dựng chế độ đãi ngộ
((K",!)%N!
Định nghĩa một cách cụ thể và hiểu rõ về công việc: Nhằm đảm bảo rằng,
người quản lý sàn giao dịch, và nhân viên của sàn đều thống nhất, và đồng ý về các
công việc của họ cũng như các tiêu chuẩn về công việc.
Có một thực tế là không nhiều doanh nghiệp, đặc biệt, là các doanh nghiệp
mới, trong đó sàn giao dịch bất động sản có thể là một ví dụ điển hình, có hệ thống
mô tả công việc cho các vị trí nhân sự. Nếu có, các bản mô tả nhiều khi cũng không
thật cụ thể cho từng vị trí công việc, thể hiện ở việc bản mô tả công việc không nêu
rõ người quản lý muốn nhân viên làm cái gì, làm thế nào là tốt,… Ví dụ, bản mô tả
công việc cho vị trí nhân viên định giá không nên chỉ dừng lại ở việc “thực hiện
định giá cho các bất động sản theo yêu cầu của khách hàng” mà nên đi sâu hơn vào
những yêu cầu cụ thể như “mỗi nhân viên phải hoàn thành tối thiểu 15 vụ định giá
trong một tháng” hoặc “mỗi năm không có quá 10 phản ảnh tiêu cực về chất lượng
định giá từ phía khách hàng”. Nói tóm lại, nhân viên phải được biết trước nào họ sẽ
được đánh giá như thế nào và dựa vào đâu (theo tiêu chí nào).
[O2 !BCB^C
- Xây dựng kế hoạch lương, thưởng
- Lương
- Thưởng
- Các phúc lợi khác (trực tiếp hoặc gián tiếp, tài chính hoặc phi tài chính): bảo
hiểm y tế, bảo hiểm xã hội, nghỉ phép,…
c. Tuyển dụng, đào tạo
SVTH: CHU DUY BÁ Lớp: KD Bất Động Sản K51
