Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong

1
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
LỜI MỞ ĐẦU 2
1.1.1.2. Quy định của Nhà nước về bất động sản thế chấp 7
1.1.2. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp 9
1.1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp 9
1.1.2.2. Sự cần thiết của định giá bất động sản 10
1.2. Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp: 22
1.2.1. Bản chất của phương pháp định giá so sánh : 22
1.2.2. Nội dung của phương pháp so sánh 23
1.3. Các nhân tố tác động đến việc vận dụng phương pháp so sánh trong định giá
bất động sản thế chấp 24
1.3.1. Các nhân tố chủ quan 24
1.3.2. Các nhân tố khách quan 24
2.1.Giới thiệu khái quát về Hội sở Ngân Hàng Tiên Phong – Hà Nội 25
2.1.1. Tổng quan về ngân hàng TMCP Tiên Phong 25
2.1.2. Bộ máy tổ chức trong Hội sở 27
2.1.2.1. Cơ cấu tổ chức 27
2.1.2.2. Chức năng nhiệm vụ các khối phòng ban 28
2.1.3. Tình hình hoạt động của Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong từ 2010
đến nay 30
2.1.3.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng 30
2.1.3.2 Tình hình huy động vốn 31
2.1.3.3. Tỷ lệ nợ xấu 33
2.2. Hoạt động của phòng thẩm định giá và quản lý tải sản - khối tín dụng 34
2.2.1. Chức năng của phòng thẩm định giá và quản lý tài sản 34
2.2.2. Tình hình hoạt động trong những năm qua 34
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
2

Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
2.3. Đánh giá thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS tại
Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong 45
2.3.1. Kết quả đạt được và ưu điểm trong công tác định giá bất động sản 45
2.3.2. Những khó khăn gặp phải trong hoạt động định giá bất động sản 48
2.3.3. Hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong hoạt động định giá
bất động sản thế chấp 49
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT
LƯỢNG ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP TẠI HỘI SỞ NGÂN HÀNG TMCP TIÊN PHONG 53
LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
Đầu năm 2007, Việt Nam chính thức là thành viên của tổ chức thương mại
quốc tế WTO, đây là cơ hội lớn nhưng cũng là một thách thức hết sức khó khăn đối
với nền kinh tế Việt Nam đang trong đà hội nhập và phát triển. Những doanh
nghiệp mới ngày càng xuất hiện nhiều và những doanh nghiệp cũ thì muốn mở rộng
qui mô sản xuất kinh doanh ngày càng lớn và đa dạng hơn. Do vậy nhu cầu vay vốn
cho hoạt động sản xuất kinh doanh hay bất kỳ mục đích nào cũng trở nên sôi động,
kéo theo nhu cầu thế chấp để vay vốn tại các ngân hàng ngày càng lớn. Đến cuối
năm 2012 và những tháng đầu năm 2013, giá xăng và giá vàng luôn có những biến
động lên xuống thất thường cùng tình hình bất động sản biến chuyển phức tạp. Điều
này làm cho nền kinh tế kéo dài mức lạm phát đòi hỏi sự can thiệp của Chính Phủ,
và tăng cường cho vay là một trong những yếu tố tác động tích cực đến tình hình
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
3
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
kinh tế của nước ta. Vì thế hiện nay công tác thẩm định tài sản thế chấp mục đích
cho vay vốn là nhu cầu hết sức cần thiết không những đối với ngân hàng mà còn
cần thiết cho người đi vay để có đủ vốn nhằm giải quyết những khó khăn trong tình
hình kinh tế hiện nay. Tuy nhiên, trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất

đến hoạt động của ngân hàng là các rủi ro như thanh toán chậm hoặc khách hàng
không có khả năng thanh toán các khoản vay thế chấp. Do đó, nhu cầu sử dụng định
giá bất động sản trở nên ngày càng quan trọng, nếu hoạt động này được thực hiện
tốt sẽ góp phần giảm bớt tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng trong trường khách hàng
không trả được nợ.
Một trong những nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp là việc tuân theo
giá trị thị trường. Vai trò của công tác định giá rất quan trọng vì để tìm giá trị của
tài sản sát với thị trường nhất. Đánh giá đúng giá trị của bất động sản thế chấp đảm
bảo được lợi ích của cả hai bên cho vay và đi vay. Nếu định giá bất động sản thế
chấp cao hơn giá thị trường thì ngân hàng hay các tổ chưc tín dụng sẽ gặp khó khăn
trong việc phát mại tài sản. Nếu định giá bất động sản thế chấp thấp hơn giá thị
trường thì thiệt thòi cho khách hàng – không đáp ứng nhu cầu vốn của họ. Đồng
thời cũng không cạnh tranh được với các tổ chức tín dụng khác trên thị trường. Vì
vậy hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp đòi hỏi tính khoa học, khách
quan và tính chuyên môn hoá cao.
Chính vì sực cần thiết phải có công tác thẩm định giá và tìm hiểu trên hệ
thống ngân hàng Việt Nam qua thời gian thực tập của mình em đã được biết ngân
hàng TMCP Tiên Phong đã sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động thẩm
định giá tài sản. Đây là một phương pháp rất hữu hiệu đem lại cho ngân hàng có
được một kết quả định giá bất động sản rất chính xác và giúp cho ngân hàng giảm
thiểu rủi ro tín dụng. Thấy được tính ưu việt của phương pháp này tại ngân hàng,
Em xin chọn đề tài nghiên cứu : “Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt
động định giá bất động sản thế chấp tại Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong”.
Ngoài mục đích tìm hiểu, hoàn thiện và nâng cao vốn kiến thức cho bản thân
mình, thời gian thực tập tại ngân hàng cũng giúp cho em có khả năng ứng dụng
những gì đã được học và nghiên cứu vào thực tiễn. Qua đó em đã có cái nhìn đầy đủ
hơn về thực tế áp dụng phương pháp so sánh tại ngân hàng giống và khác nhau như
thế nào so với những vấn đề đã học. Cuối cùng là rút ra những nhận định và học hỏi
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
4

Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
phương pháp so sánh cũng như các phương pháp khác mà Ngân hàng Tiên Phong
áp dụng.
2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp và phương
pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.
- Đánh giá thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động
sản thế chấp tại Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng ứng dụng
phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại Hội sở Ngân hàng
TMCP Tiên Phong.
3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế
chấp.
- Phạm vi nghiên cứu: Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp
tại Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong; tập trung nghiên cứu các bất động sản: đất
trồng, nhà phố liền kề, nhà xưởng, chung cư trong khu vực thành phố Hà Nội.
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp nghiên cứu mà em đã sử
dụng đó là: khảo cứu tài liệu, phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu
và thống kê, phỏng vấn xin ý kiến cán bộ của ngân hàng.
5. KẾT CẤU CHUYÊN ĐỀ
Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục viết tắt và tài liệu tham khảo, nội dung
chuyên đề được chia làm 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp và phương
pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.
Chương II: Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong định giá bất
động sản thế chấp tại Hội sở Ngân hàng TMCP Tiên Phong.
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
5

Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng
ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại Hội sở
Ngân hàng TMCP Tiên Phong.
Trong suốt quá trình học tập và rèn luyện tại trường em đã được trang bị một
nền tảng kiến thức chuyên ngành vững chắc và hành trang quý báo để có thể tự tin
bước vào đời. Cùng với thời gian thực tập tại Hội sở ngân hàng Tiên Phong, em đã
được sự giúp đỡ, hướng dẫn tận tình của các anh chị thuộc Phòng Định giá và thẩm
định tài sản. Thời gian thực tập tuy không nhiều những cũng đủ giúp em phần nào
hiểu và trang bị thêm cho mình những kiến thức cũng như kinh nghiệm để bổ sung
cho công việc sau này.
Thời gian qua cũng là lúc em phải hoàn thành báo cáo thực tập, mặc dù đã cố
gắng rất nhiều để tìm hiểu, ứng dụng kiến thức thực tế để viết chuyên đề này. Tuy
nhiên vẫn không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong các thầy cô, anh chị và các
bạn xem xét và đóng góp ý kiến. Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn sự tận tình
giúp đỡ của cô Nguyễn Thị Hải Yến. Chân thành cảm ơn Ngân hàng Tiên Phong,
đặc biệt là các anh chị thuộc phòng thẩm định giá tài sản bảo đảm của Hội sở ngân
hàng Tiên Phong đã dạy bảo, giúp đỡ em tận tình, tạo mọi điều kiện để em hoàn
thành chuyên đề này.
Em xin chân thành cảm ơn!
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN THẾ CHẤP
1.1. Định giá bất động sản thế chấp
1.1.1.Thế chấp bất động sản và những quy định của Nhà nước đến thế
chấp bất động sản
1.1.1.1. Thế chấp bất động sản
* Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Tài sản
bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị và các quyền tài sản. Tài sản được phân

loại cách chung nhất bao gồm động sản và bất động sản.
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
6
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Việc phân loại thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ
La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả
những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm
các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến
đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu
thành lãnh thổ.
Ở nước ta, điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: BĐS bao gồm: đất đai, nhà
ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp
luật quy định.
* Khái niệm thế chấp bất động sản
Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung
và BĐS nói riêng. Để có vốn kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp
BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, do vậy trong nền kinh tế cạnh tranh như
hiện nay thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò rất quan trọng,
giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, rút ngắn thời gian sản xuất, tiết kiệm
chi phí, tăng cường công tác quản lý Nhà nước về BĐS nói chung và nhà đất nói
riêng. Không chỉ có vậy, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ chức tín dụng tránh khỏi
được rủi ro khi cho vay và hoạt động có hiệu quả hơn. Từ đó có thể coi: Thế chấp
BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc
sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc,
lãi vay và phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).
Tất cả các BĐS thuộc sở hữu của cá nhân hay tổ chức đều có thể thế chấp để
vay vốn. Khi thế chấp, hai bên ngân hàng và khách hàng phải thỏa thuận định giá
BĐS thế chấp và ký kết hợp đồng thế chấp có chứng nhận của Phòng công chứng.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản

lý. Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các cá nhân, hộ gia đình,
các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã
hội sử dụng ổn định lâu dài. Trong các chủ thể được giao đất hoặc cho thuê đất nói
trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới có thể sử dụng quyền sử
dụng (QSD) đất làm tài sản thế chấp để vay vốn ở các ngân hàng.
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
7
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
1.1.1.2. Quy định của Nhà nước về bất động sản thế chấp
a. Phân loại bất động sản thế chấp
BĐS rất phong phú về chủng loại, kích cỡ, tính năng… Do vậy tài sản thế
chấp là BĐS cũng rất đa dạng và phong phú. BĐS thế chấp bao gồm:
•Nhà ở, công trình gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó và các tài sản khác gắn liền với đất.
•QSD mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
•Trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản
thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ, thì vật phụ chỉ
thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thỏa thuận.
•
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản cũng thuộc tài sản thế chấp,
nếu các bên có sự thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định và trường hợp tài sản thế
chấp được bảo hiểm thì khoản tiền thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp.
•Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
b. Các hình thức thế chấp bất động sản
 Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế
chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu (QSH) cho ngân hàng khi không thực hiện
được nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay không thanh toán được
nợ, ngân hàng được quyền bán BĐS hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu
mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.

Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong
đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) hoặc sở
hữu tài sản để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa
vụ theo hợp đồng, việc xử lý BĐS phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay
và người cho vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp.
 Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Điều
này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
8
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất. Thế chấp thứ nhất
có hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới
hình thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ). Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay
hợp vốn, việc quản lý BĐS và giấy tờ của tài sản bảo đảm (TSBĐ) do một ngân
hàng đại diện.
Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần giá
trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng
tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
 Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay
tạo nên. Ví dụ như ngân hàng cho vay mua căn hộ và khách hàng sử dụng chính căn
hộ đó để thế chấp cho ngân hàng.
Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản
dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau. Ví dụ, người đi vay thế chấp nhà ở
để vay vốn ngân hàng, sau đó dùng số tiền vay được để đầu tư mua một tài sản khác
như mua nguyên liệu sản xuất, máy móc thiết bị…
 Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng
thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật

phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận.
c. Điều kiện bất động sản có thể nhận thế chấp
Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, muốn thế chấp để
vay vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định. Những điều kiện
cần phải có bao gồm:
- BĐS đó thuộc QSH của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Đối với BĐS là nhà
ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, phải thuộc QSD của khách hàng cho vay,
bên bảo lãnh với QSD đất.
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
9
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
- BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho,
chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- BĐS đó không có tranh chấp tức là BĐS không có tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm
và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình.
- BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.
1.1.2. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp.
1.1.2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Theo Ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại một
thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS
đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà
định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu
cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Giáo sư A.F. Milington - Chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai,
Trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ
thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về
một lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn người
định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán, tìm kiếm tất cả các sự kiện

liên quan đến lợi ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này
và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế
và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “Định giá giá trị BĐS là một nghệ
thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời
điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn
trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế”.
Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 6 năm
2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một BĐS
cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Từ các quan điểm nêu trên ta thấy, định giá BĐS là một nghệ thuật hay khoa
học về xác định giá trị BĐS cho một mục đích cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, có
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
10
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
tính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường
BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
1.1.2.2. Sự cần thiết của định giá bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh doanh
đều chịu tác động của khái niệm giá trị. Việc định giá nhằm hướng tới mục tiêu tìm
kiếm giá trị hợp lý của BĐS trên thị trường. Chính vì vậy, định giá giá trị BĐS rất
quan trọng trong các quyết định mua - bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, đền bù khi
Nhà nước thu hồi đất, đầu tư, thừa kế.
Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài sản có hiệu
quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển
nhượng các tài sản hiện đang sử dụng. Định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế
ứng dụng, định giá đất và công trình trên đất.
Chính từ việc nhận thấy tầm quan trọng của việc định giá BĐS mà Chính phủ
đã quy định tại pháp lệnh giá: “Kết quả định giá có thể được sử dụng là một trong
định giá TSBĐ vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán,

góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã
được ghi trong hợp đồng thẩm định giá” (Điều 17 - Pháp lệnh giá).
1.1.3. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
1.1.3.1. Căn cứ định giá bất động sản thế chấp
Căn cứ định giá bất động sản thế chấp về cơ bản cũng giống như căn cứ định
giá bất đông sản nói chung, bao gồm:
- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS: Đó là các
yếu tố đất đai, lao động và các nguyên vật liệu.
- Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử
dụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS
tại thời điểm định giá.
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế: Các thay đổi có thể là chính sách
của Nhà nước liên quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi nhu
cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân… ảnh
hưởng đến giá trị BĐS.
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
11
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực:
Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản thân BĐS
với quần thể BĐS xung quanh và sự đóng góp của các BĐS xung quanh làm tăng
giá trị của BĐS cần định giá.
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp của
từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS được
xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang lại cho
chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá.
Tuy nhiên, mục đích của định giá bất động sản thế chấp trong ngân hàng vừa
là để làm sao tạo ra được nhiều lợi nhuận nhất, vừa phải đảm bảo được tính an toàn,
giảm thiểu rủi ro. Cho nên khi định giá bất động sản thế chấp thì ngân hàng thường

chú trọng vào một số căn cứ quan trọng như: các yếu tố cấu thành của BĐS, những
thay đổi của nền kinh tế, giá trị tương lai của bất động sản… nhiều hơn là các căn
cứ còn lại. Các yếu tố cấu thành và những thay đổi của nền kinh tế giúp các CVTĐ
xác định được giá trị thực của căn nhà rồi từ đấy đưa ra hệ số an toàn và mức cấp
tín dụng tối đa cho BĐS, hai tiêu chí này rất quan trọng trong quá trình định giá bất
động sản thế chấp. Còn giá trị tương lai của bất động sản sẽ giúp ngân hàng tính
toán được mức độ an toàn của việc cho vay vốn, từ đó việc quyết định có đồng ý
nhận BĐS thế chấp đấy để cấp vốn hay không sẽ trở nên dễ dàng hơn.
1.1.3.2. Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình
hình thành giá trị, người định giá cần xem xét và vận dụng những quy luật và
nguyên lý kinh tế liên quan. Định giá BĐS thế chấp trước hết phải tuân thủ các
nguyên tắc khi định giá BĐS, bao gồm:
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
BĐS được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như BĐS đó đang được sử
dụng một cách hợp pháp cũng như cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng
cho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéo dài nhất
định, liên tục trong một khoảng thời gian.
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
12
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá BĐS.
 Nguyên tắc cung – cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì
giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không cùng tăng và cùng
giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Giá tăng
khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.

 Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một BĐS cụ thể không bao giờ giữ
nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật; xã hội và môi
trường, luôn làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trường của BĐS, thay đổi
xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như về quy mô đầu tư BĐS, chất lượng
đầu tư BĐS… Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục và không
phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc ước tính giá trị thị trường hay
định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng nó
bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của BĐS. Nguyên tắc “thay đổi” luôn
vận dụng kết hợp với nguyên tắc “dự báo”.
 Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện
dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận
giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho các phương pháp định giá BĐS:
định giá BĐS theo chi phí, theo thị trường.
 Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tùy thuộc
vào sự đóng góp của nó vào tổng giá trị của BĐS mà nó tham gia hợp thành.
Với các BĐS tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của BĐS
có thể được đo bằng lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu
nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị.
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
13
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ
sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả
nhất của BĐS.
 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều
người tham gia thị trường và sẽ dẫn đến giảm lợi nhuận.
Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường
Cạnh tranh giữa cung và cầu; trong nội bộ cung và nội bộ cầu.
Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS với
nhau và giữa BĐS này với BĐS khác. Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là
kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
 Nguyên tắc dự báo
Giá trị của BĐS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng tới giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ QSD BĐS của người mua.
 Nguyên tắc cân bằng
Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận
cấu thành của công trình. Khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt ở mức cân bằng sẽ đảm bảo
cho giá trị của BĐS ổn định lâu dài.
Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm BĐS giảm giá trị.
Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt
được mức hữu dụng cao nhất.
 Nguyên tắc ngoại ứng
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
14
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Giá trị của BĐS chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó. Ngược lại, giá trị
của BĐS khác cũng chịu tác động ngoại ứng của bản thân BĐS. Có hai loại ngoại
ứng tác động đến giá của BĐS. Đó là ngoại ứng tích cực và ngoại ứng tiêu cực.
 Nguyên tắc thực tế

Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo thay đổi nhưng không suy diễn.
Dựa vào tập quán, quan niệm thực tế trong mua bán, trao đổi (bớt giá khi
thanh toán, phương tiện thanh toán…).
Dựa vào kết quả thực tế đã được thị trường thừa nhận.
1.1.4. Phương pháp định giá bất động sản thế chấp
Các phương pháp chủ yếu được sử dụng để định giá BĐS:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
* Phương pháp thu nhập
* Phương pháp chi phí
* Phương pháp thặng dư
* Phương pháp lợi nhuận
Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích định giá, phụ
thuộc vào từng loại BĐS và phụ thuộc vào thông tin thu thập được trên thị trường.
Trên thực tế, việc định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng hiện nay sử dụng
chủ yếu ba phương pháp cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi
phí, phương pháp thu nhập.
1.1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Khái niệm
Định giá so sánh là việc xác định giá trị BĐS bằng cách so sánh một cách trực
tiếp với BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra BĐS mục tiêu
từ giao dịch trước đó.
BĐS tương tự với BĐS cần định giá có những đặc điểm cơ bản sau:
- Có đặc điểm vật chất giống nhau
- Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
15
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng
- Có chất lượng tương đương nhau
- Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng

* Phạm vi áp dụng
Phương pháp này thường được sử dụng để định giá đất hoặc định giá nhà đất
cho nhiều mục đích: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản…
Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại BĐS có thị trường.
Phương pháp này cũng có thể sử dụng để tính tiền thuê BĐS. Tuy nhiên, khi
xác định giá trị BĐS có thể cho thuê, người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư
để thực hiện.
Phương pháp này đặc biệt thích hợp định giá cho những BĐS dân dụng, có tính
đồng nhất cao như: đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liền kề được xây
dựng cùng một kiểu, các BĐS liền kề hoặc cùng khu vực, các BĐS thương mại - dịch
vụ, tức là các BĐS thường được giao dịch phổ biến trên thị trường.
* Đặc điểm
Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán BĐS tương tự trên thị
trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với BĐS cần định giá.
Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường phải
dựa vào nguyên tắc thỏa mãn lý thuyết “người bán tự nguyện và người mua tự
nguyện” và càng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu cần thẩm định thì sẽ có kết
quả thẩm ðịnh càng chính xác hõn.
* Yêu cầu
- Phải có những thông tin liên quan của các BĐS tương tự được mua bán trên
thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu không có thông tin thị
trường về việc mua bán các BĐS tương tự thì không có cơ sở để so sánh với BĐS
cần thẩm định.
- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với BĐS mục tiêu
cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: công suất, kiểu dáng
và các điều kiện kỹ thuật khác…
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
16
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
- Chất lượng của thông tin cần phải cao, tức là phải tương đối phù hợp về cấu

tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và có các nguồn số liệu được
thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, ví dụ như: tạp chí, bản tin giá cả thị
trường hàng ngày, các công ty chuyên doanh thiết bị, BĐS… Nguồn thông tin này
đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu.
- Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp
này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở
nhiều mặt.
- Người định giá cần có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thì trường, mới
có thể vận dụng phương pháp định giá thích hợp để đưa ra được mức giá đề nghị
hợp lý và được công nhận.
* Nội dung
Khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần tiến hành theo
trình tự sau:
- Tìm kiếm các thông tin về những BĐS được bán trong thời gian gần nhất
trên trên thị trường có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, đối tượng cần định giá
về mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công năng, kiểu dáng và các chi tiết kỹ thuật khác…
- Kiểm tra các thông tin về BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị thị
trường của nó làm cơ sở để so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá. Thông thường
nên lựa chọn một số BĐS thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh được với
BĐS mục tiêu cần thẩm định (thường là từ 3-6 BĐS).
- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật
như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) của
mỗi BĐS so sánh với BĐS cần định giá, sau đó điều chỉnh giá bán BĐS này (có thể
tăng lên hoặc giảm xuống) so với BĐS cần định giá.
Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của BĐS cần định giá được tiến
hành như sau:
Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá
trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại.
- Ước tính giá trị của BĐS, đối tượng cần định giá trên cơ sở các giá bán có
thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.

Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
17
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
* Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
+ Ưu điểm:
- Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không phải
tính toán nhiều.
- Phương pháp này thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là bằng chứng
rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS.
- Là cơ sở, hay đầu vào của các phương pháp khác.
+ Nhược điểm:
- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt
quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những bằng
chứng đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trên thị trường.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này
rất hạn chế.
- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính
thực tiễn của phương pháp.
- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS
chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu nào cụ thể để so sánh.
- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng với nguồn gốc số liệu
và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số
liệu đã thu thập được và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và
quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá.
1.1.4.2. Phương pháp định giá chi phí
* Khái niệm
Phương pháp định giá chi phí được hình thành từ nguyên tắc thay thế và giả
định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS

tương tự như một vật thay thế.
* Yêu cầu
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
18
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Theo phương pháp này, người định giá cần phải ghi chép đầy đủ, cụ thể đặc
điểm của từng BĐS, tuổi đời kinh tế, tuổi thọ tại thời điểm hiện tại, tính tỷ lệ mức
độ đã sử dụng của BĐS.
Người định giá phải thông thạo kỹ thuật và có đủ kinh nghiệm mới có thể áp
dụng phương pháp này.
* Nội dung
Trình tự của phương pháp định giá chi phí được tiến hành như sau:
- Ước tính giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó là trống và việc sử dụng hiện
tại là cao nhất, tốt nhất.
- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình
hiện có trên mảnh đất.
- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có
trên mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành
ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
- Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để
thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giá trị hiện tại của
công trình.
Giá trị công trình = Chi phí thay thế (chi phí tái tạo) – tổng giảm giá tích
lũy
- Ước tính phần trăm giảm giá của các công trình xây dựng và các chi phí của
các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm.
Giá trị BĐS = Giá trị đất + chi phí thay thế đã giảm giá (giá trị hiện tại của
công trình) + chi phí công trình phụ giảm giá (giá trị hiện tại của công trình
phụ)
* Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí

+ Ưu điểm:
- Phương pháp này được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích
hợp để so sánh trực tiếp giá của các BĐS.
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
19
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các BĐS có mục đích
sử dụng riêng biệt. Việc tính toán theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào kinh
nghiệm chuyên môn của CVĐG, do đó, nếu CVĐG có chuyên môn cao, nhiều kinh
nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những yếu tố thái
quá của thị trường.
+ Nhược điểm:
- Do phương pháp chi phí phải dựa vào các thông tin thị trường nên nó có hạn
chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
- Chi phí thực chất không thể bằng giá trị và không tạo ra giá trị. Hơn nữa,
tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. Áp dụng phương
pháp chi phí, với giá định cho rằng chi phí bằng với giá trị nhưng trên thực tế giả
định này có thể không đúng.
- Việc ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của người định
giá, cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá
tích lũy này.
- Việc áp dụng phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ
thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp
thẩm định này.
- Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù
hợp nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị.
* Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp
Mỗi loại tài sản đang hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế và sử dụng cho
một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể như nhà máy điện, nhà máy
hóa chất, cơ sở lọc dầu… Hầu hết các tài sản này được xây dựng cho các mục đích

riêng biệt của tổ chức hay doanh nghiệp cụ thể và không có các tổ chức hay doanh
nghiệp khác thay thế khác cần đến tài sản đó. Do vậy, không có số liệu về việc mua
bán các tài sản đó trên thị trường, tức là không có những tài liệu mua bán làm cơ sở
cho sự so sánh của việc định giá. Khi đó phương pháp so sánh tỏ ra không còn phù
hợp và CVĐG phải sử dụng phương pháp chi phí.
1.1.4.3. Phương pháp vốn hóa
* Khái niệm
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
20
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
Phương pháp vốn hóa là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng hàng năm
trong tương lai về giá trị vốn hiện tại. Phương pháp thu nhập được xây dựng trên
việc tuân thủ các nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai và chủ yếu được áp
dụng đối với các BĐS tạo thu nhập.
* Cơ sở của phương pháp
Được xây dựng chủ yếu trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo các lợi ích tương
lai. Theo nguyên tắc này người ta cho rằng, về mặt lý thuyết, giá trị thị trường hiện
hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập
tương lai có thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo
ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu
tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
* Nội dung
Trình tự của phương pháp được tiến hành như sau:
- Ước tính tổng thu nhập tiềm năng của một năm của BĐS khi ở mức chiếm
hữu đầy đủ.
- Tính tổng thu nhập hiệu quả là thu nhập dự báo nhận được từ tất cả các hoạt
động của BĐS đã được điều chỉnh do khoản thất thu tiền thuê, do bỏ trống hoặc do
không thu được tiền thuê.
- Tính thu nhập hoạt động ròng là thu nhập thực tế hay dự báo còn lại sau khi
đã trừ đi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng trước khi trừ đi tiền lãi

vay thế chấp và khấu hao sổ sách.
- Tính tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số thu nhập của BĐS tương tự
đã bán trên thị trường hay kỳ vọng đầu tư BĐS của những người tham gia thị
trường.
Có 2 phương pháp vốn hóa:
+ Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Giá BĐS =
0
R
NOI
Trong đó:
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
21
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
NOI: Thu nhập hoạt động ròng
R
0
: Tỷ lệ vốn hóa chung
+ Phương pháp vốn hóa gián tiếp
Giá trị BĐS =
n
n
r
CF
r
CF
r
CF
)1(

)1()1(
2
2
1
1
+
++
+
+
+
Trong đó:
CF
i
: Dòng tiền ròng hàng năm
r: Tỷ suất lợi tức
* Ưu nhược điểm của phương pháp vốn hóa
+ Ưu điểm:
- Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, nó tiếp cận một cách trực
tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại trong tương lai.
- Ngoài kỹ thuật chiết khấu dòng tiền là phức tạp, nói chung phương pháp thu
nhập là phương pháp đơn giản trong quá trình áp dụng.
- Có độ chính xác tương đối cao khi có chứng cứ thị trường có thể so sánh
được khi các khoản thu nhập được dự báo tương đối chính xác.
+ Nhược điểm:
- Khi phân tích các thương vụ cần tiến hành điều chỉnh nhiều mặt: vị trí, tuổi
thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê
trong tương lai
- Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính
toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố

chủ quan.
* Vận dụng phương pháp vốn hóa vào định giá bất động sản thế chấp
Trong hoạt động của ngân hàng, các BĐS dùng vào mục đích thế chấp rất đa
dạng về chủng loại, giá trị, mục đích sử dụng Do đó, tùy thuộc vào từng loại BĐS
mà CVĐG sẽ áp dụng phương pháp định giá nào cho phù hợp. Đối với các BĐS tạo
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
22
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
ra thu nhập ròng hàng năm như các BĐS cho thuê thì phương pháp định giá thu
nhập tỏ ra hiệu quả hơn hẳn. Khi đó các CVĐG sẽ chuyển tất cả các khoản thu nhập
trong tương lai của BĐS thế chấp về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác
định.
1.2. Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp:
1.2.1. Bản chất của phương pháp định giá so sánh :
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành
công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường
vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước
tính và xác định giá trị thị trường của tài sản.
- Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất
động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so
sánh đã được mua, bán trên thị trường.
- Nó là phương pháp được sử dụng rộng rãi, phổ biến nhất vì:
+ Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật.
+ Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở vững
chắc để được cơ quan pháp lý công nhận.
+ Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác. Thông thường nhà
thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp
khác để thẩm định giá bất động sản.
Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà

nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành
việc thẩm định giá một cách thích hợp.
- Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các bất động sản đã
được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với bất động sản cần
thẩm định giá từ đó làm cho những điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị bất động
sản cần thẩm định giá.
Thông thường, phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất
hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
23
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
về tài sản…Nó đặc biệt thích hợp cho những bất động sản có tính đồng nhất cao
như các căn hộ chung cư, các dãy nhà phổ biến liền kề được xây dựng cùng một
kiểu, các bất động sản liền kề hoặc cùng khu vực.
1.2.2. Nội dung của phương pháp so sánh
1.2.2.1. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh t
rực tiếp
- Thay thế: Một người mua có lý trí không phải trả giá cho một bất động sản
nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng hữu ích như nhau.
- Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các
yếu tốt hay bộ phận của Bất động sản đối với tổng số giá trị thị trường của nó
1.2.2.2. Các bước tiến hành :
- Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải
tuân theo các bước sau đây:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần
đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần định giá về các mặt kiểu cách, điều
kiện, vị trí…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của
nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp ( Khoảng 3 tài

sản).
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu
hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh ( tăng lên
hoặc giảm giá)
Bước 5: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của Bất động sản cần thẩm định giá
trên
Khi tiến hành các phương pháp so sánh trực tiếp cần chú ý:
+ Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự trong cùng khu
vực gần cận với các giao dịch bán mới được tiến hành. Trường hợp ít tài sản so
sánh đáp ứng được yêu cầu trên sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn.
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
24
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
+ Trong trường hợp nhà thẩm định không tìm kiếm được những so sánh được
đáp ứng yêu cầu thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được.
1.3. Các nhân tố tác động đến việc vận dụng phương pháp so sánh trong
định giá bất động sản thế chấp
1.3.1. Các nhân tố chủ quan
•Nhân tố con người: Nhân tố con người là nhân tố vô cùng quan trọng. Bởi lẽ,
con người là chủ thể trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào việc định giá BĐS
cụ thể. Định giá BĐS là hoạt động phức tạp, khó khăn hơn các loại tài sản khác vì
như chúng ta đã biết BĐS là loại tài sản có giá trị lớn; thị trường BĐS là thị trường
không hoàn hảo, không minh bạch, thông tin không rõ ràng và có nhiều biến động.
Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ quan đặc biệt với phương
pháp so sánh phải sử dụng thông tin thị trường. Vì vậy, người định giá cần phải có
chuyên môn, nghiệp vụ, có kinh nghiệm và am hiểu về pháp luật, xây dựng, tài
chính… đồng thời phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích dự báo
các khả năng xảy ra ở hiện tại, tương lai của tài sản.
•Trang thiết bị kỹ thuật: Do định giá bằng phương pháp so sánh chủ yếu sử
dụng số liệu thị trường vì vậy thông tin là điều kiện sống còn của phương pháp này.

Trang thiết bị kỹ thuật càng hiện đại thì công tác định giá càng trở nên dễ dàng hơn.
1.3.2. Các nhân tố khách quan
•Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản: Tình trạng pháp lý của BĐS:
xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của BĐS thế chấp, mức độ hoàn chỉnh càng
cao thì giá trị BĐS càng lớn, trước hết cần nắm vững những quy định của Nhà nước
về nhà đất, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến QSD đất. Các nội
dung cần xem xét là:
- Kiểm tra các loại giấy tờ liên quan đến BĐS thế chấp: GCNQSD đất hay
giấy tờ xác nhận QSD đất về nhà ở, giấy phép xây dựng hiện có,… Mục đích là
nhằm xác định xem lô đất đã hoàn chỉnh pháp lý về QSD đất hay chưa? Nếu chưa
hoàn thiện thì phải hoàn thiện thêm các thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà
nước để hoàn chỉnh pháp lý về QSD đất ra sao?
- Quy hoạch sử dụng đất gắn với BĐS thế chấp: mục đích sử dụng BĐS thế
chấp có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và Nhà nước hay không? Nếu
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51
25
Chuyên đề thực tập GVHD: TS. Nguyễn Thị Hải Yến
như mục đích sử dụng BĐS thế chấp không đúng với quy hoạch thì giá của BĐS thế
chấp sẽ giảm đi đáng kể. Một số Ngân hàng từ chối định giá BĐS khi BĐS thế chấp
đó không sử dụng đúng quy hoạch.
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS thế chấp: một số vùng
quy định về tiêu chuẩn xây dựng và điều kiện bắt buộc trong xây dựng như: quận
Hoàn Kiếm, khu vực quanh Bờ hồ cũng ảnh hưởng tới giá trị của BĐS thế chấp.
- Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác
gắn với BĐS thế chấp: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp
QSD đất, QSH nhà ở.
•Các thông tin liên quan đến BĐS cần định giá: Thông tin là yếu tố vô cùng
quan trọng đối với hoạt động định giá. Đối với phương pháp so sánh cần có số liệu
thị trường về các BĐS tương tự được mua bán trên thị trường. Nguồn thông tin
cung cấp và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác

của kết quả định giá, chất lượng hoạt động định giá, quyết định đến tiến trình hoàn
thành công việc của nhà định giá. Vì vậy, người định giá phải biết cách thu thập
thông tin, xử lý, phân tích, chọn lọc thông tin cần thiết, loại bỏ những thông tin
không cần thiết để phục vụ cho công việc định giá của mình.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI HỘI SỞ NGÂN
HÀNG TMCP TIÊN PHONG
2.1.Giới thiệu khái quát về Hội sở Ngân Hàng Tiên Phong – Hà Nội
2.1.1. Tổng quan về ngân hàng TMCP Tiên Phong
Ngân Hàng TMCP Tiên Phong được thành lập theo Giấy phép hoạt động số
0042/NH của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Trải qua gần 5 năm hoạt
động, đến nay, TiênPhong Bank tập trung vào việc đưa ra các công nghệ mới như là
một nền tảng cho việc cung cấp các dịch vụ ngân hàng cho khách hàng một cách
nhanh chóng, tự động, chính xác, bảo mật và hiện đại đồng thời hỗ trợ công tác
quản trị rủi ro đạt hiệu quả cao nhất. Ngân hàng sử dụng phần mềm Ngân hàng lõi -
Corebanking của Temenos. Đây là phần mềm được nhiều tập đoàn tài chính lớn trên
thế giới sử dụng bởi tính năng ưu việt vì có khả năng phát triển các sản phẩm, là
Sinh viên: Đoàn Bảo Trung Lớp: QTKD Bất động sản 51