Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá căn hộ chung cư tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường. Thị
trường bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại
thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường
có sự quản lý của Nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của
Đảng và Nhà nước ta. Mà thị trường bất động sản chỉ phát triển được khi các giao
dịch này trở nên phổ biến và dễ dàng. Điều này có nghĩa là các giá tri của hàng hóa
trong thi trường bất đông sản, phải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với
tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản. Do vậy, phải tiến hành công việc định giá
bất động sản, đinh giá là rất cần thiết khi ta đưa ra quyết định liên quan đến giá tri
tài sản. Các bên tham gia thị trường phải biết giá tri của bất động sản để tiến hánh
trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận quyết định giá mua bán có thể chấp
nhận được và người mua quyết định giá mua bất đông sản; nhà đầu tu kinh doanh
cũng phải định giá để biết được giá trị của bất động sản trong trường hợp cổ phần
hóa doanh nghiêp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chinh hàng năm của
công ty, định giá bất động sản, còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc
bảo hiểm bát động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để Nhà nước
quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nước lợi dân. Như cầu đinh giá bất
động sản ngay càng trở nên cấp thiết trong thị trường bất động sản non trẻ Việt Nam
hiện nay. Định giá tốt sẽ đảm bảo được quyền lợi của doanh nghiệp, too chức và cá
nhân khi tham gia thi trường cũng như tính minh bách, lành manh không chỉ của thị
trường bất động sản mà của cả những linh vực nhạy cảm nhu tin dung ngân hàng
hay sâu xa hơn là sự ổn định của nền kinh tế.
Tai Việt nam, hoạt động đinh giá mới phát triển khoảng 10 nam trở lại đây. Đến
nay đã có hown 80 doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực định giá. Định giá
bất động sản chử yếu bao gồm đất đai, nhà của, công trình nhằm mua ban, cầm cố,
thế chấp, đầu tư, bảo hiểm và tính thuế… Do sự phúc tạp về đối tượng định giá, sự
đa dạng của bất động sản và giá trị tài sản lón khiến công tác đinh giá gặp nhiều khó
khăn, đôi khi chưa phan ánh đúng gia trị tài sản và chua thể hiện đuwợc hiệu quả

công việc đinh giá.
Hiện ở nuớc ta chủ yếu là sử dung phương pháp so sánh truc tiếp. đây là phương
pháp dễ được thực hiện không có mô hình hay công thức cụ thể mà nó dựa trên sự
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
hiện diện các giao dich trên thị trường để cung cấp dấu hiệu gia trị cũng chính vì
đặc điểm này mà phương pháp so sánh truc tiếp chứa đựng nhiều hạn chế.
Tuy còn nhiều hạn chế nhưng nó vẫn là phương pháp được sử dung thường
xuyên, phổ biến nhất trong việc đinh giá giá trị bất động sản. Vi vậy để hiểu rõ hơn
về phương pháp này em chon đề tài : “ Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp
trong định giá căn hộ chung cư tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ “.
2. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn
2.1. Mục tiêu chung
Nghiên cúu đề tài này nhằm hệ thống hóa, khái quát hóa cơ sở khoa hoc về định giá .
2.2. Mục tiêu cụ thể
Nghiên cứu đề tài này để đánh giá thục trạng về hoạt động định giá các căn hộ
chung cư trong doanh nghiệp và thấy được những bất cập tồn tại trong quy trình
đinh giá căn hộ chung cư.
Để từ đó, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện quy trình định giá căn hộ chung
cu tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
3. Phạm vi nghiên cứu của luận văn
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là về hoạt động đinh giá căn hộ chung cư ở Công
ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ tại Hà Nội trong những năm 2009, 2010, 2011.
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1. Các phương pháp chung
- Duy vật biên chứng
- Duy vật lich sử
4.2. Các phương pháp riêng
- Phương pháp thống kê

- Phương pháp điều tra
- Phương pháp tổng hợp
- Phương pháp khảo sat
- Phương pháp phaan bổ
Các phương pháp được sử dụng chủ yếu cho hoạt động nghiên cứu là phương
pháp điều tra và phương pháp tổng howjp.
5. Kết cấu đề tài
Ngoài các phần lời mở đầu, kết luạn, mục luc và tài liệu tham khao, nội dung
chuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương :
Chương 1 :Cơ sở khoa học của ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong
định giá căn hộ chung cư
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Chương 2 : Thực trạng việc ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định
giá căn hộ chung cư của công ty CENVALUE
Chương 3 : Phương hướng và giải pháp nhằm thực hiện việc ứng dụng phương
pháp so sánh trực tiếp vào định giá căn hộ chung cư tại CENVALUE
Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thế Phán và các anh chi trong Công
ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã giúp đỡ em hoàn thanh chuyên đề này.
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP
SO SÁNH TRỰC TIẾP TRONG ĐỊNH GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ
1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm định giá
Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portmouth, vương quốc Anh : ” Định
giá là sự ước tính giá tri của các quyền sở hũu tài sản cụ thể bằng hinh thái tiền tệ

cho mục đich đã được xác đinh “.
Theo từ điển Oxford : “ Đinh giá giá tri tài sản là sự ước lượng các quyền sở hũu
tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo
những tiêu chuẩn cho mục đich nhất đinh”.
1.1.2. Khái niệm về định giá bất động sản
Theo ông Greg Mc Namara, Nguyên chủ tich Hiệp hội đinh giá tài sản Australia
(AVO):” Đinh giá giá tri bất động sản là việc xác định giá tri của bất động sản tai
một thời điểm có tình đến bản chất của bất động sản và mục đích của đinh giá giá tri
của bất động sản đó. Do đó, đinh giá giá tri bất động sản là áp dụng các dữ liệu thi
trường so sánh với tài sản được yêu cầu đinh giá để hình thành giá tri của chúng”.
Theo GS A.F.Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, trường
Hawkerbury, New South Wales :đinh giá có thể được đinh nghĩa là “ nghệ thuật bày
tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lixnh
vực nhất định bất động sản ở một thời điểm cụ thể”. Đây cũng là giai đoạn người
định giá đưa ra ý kiến của mình trong mô hình toán học, tim kiếm tất cả các sự kiện
có liên quan đến lợi ich bất động sản và các lĩnh vục liên quan, xem xét đến tất cả
các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.
Theo GS Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội đinh giá giá tri tài sản Quốc tế và
Giám đốc công ty đinh giá tài sản Singapore : Định giá giá tri bất động sản là một
nghệ thuật hay khoa học về xác đinh giá tri bất động sản cho một mục đich cự thể ở
một thời điểm nhất đinh, có tinh đến các đặc điểm nhất đinh của bất động sản và
nhũng nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thi trường bất động sản, bao gồm cả lixnh vục
đầu tu thay thế.
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Theo điều 4, Luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua ngày 29
tháng 6 năm 2006 quy định: Đinh giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác đinh giá
cả của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác đinh.
Từ các quan điểm trên ta thấy đinh giá bất động sản là sự ước tinh giá tri về các

quyền sở hữu tài sản bằng hinh thái tiền tệ cho một mục đich đã xác đinh.
Định giá bất động sản vùa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác đinh, ước tinh
giá tri của bất động sản cho một mục đich cụ thể ở một thời điểm nhất đinh, có tinh
đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thi
trường bất động sản.
Định giá bất động sản là khoa học là tinh toán và phân tich dũ liệu và nghệ thuật
là kỹ năng nấm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trinh đinh giá, phân tich dữ liệu, và
hinh thành nên quan điểm riêng của người đinh giá.
Định giá bất động sản còn là nghệ thuật bày tỏ quan điểm được thể hiện trong
quá trinh tính toán để xác đinh giá tri của bất động sản cho một mục đich cụ thể ở
một thời điểm nhất định.
Nói tóm lại, có thể hiểu đinh giá bất động sản là việc xác đinh giá trị bất động
sản cho một đích cu thể, ở một thời điểm nhất đinh có tính đến đặc điểm của bất
động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong lĩnh vục bất động sản bao gồm cả lĩnh
vục đầu tư.
1.2. Vai trò và mục đích của định giá bất động sản
1.2.1. Vai trò của định giá bất động sản
1.2.1.1. Vai trò định giá bất động sản nói chung
a. Vai trò của định giá bất động sản đối với cá nhân
Trong nền kinh tế thi trường, giá cả của hàng hóa nói chung, của bất động sản
nói riêng được hinh thành và vận động dưới sụ chi phối của các quy luật khách quan
và chiu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm
nhưng ở thi trường khác nhau sẽ có giá thi trường khác nhau. Trong khi đó, giá cả
của bất động sản phu thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc
người bán bất động sản không phải luc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về
tính năng và cấu trúc của bất động sản , và vi thế không đánh giá đúng giá tri thi
trường của bất động sản.
Điều này, có thể gây thiệt hại cho cá nhân tham gia thi trường bất động sản, nếu
các quyết đinh của họ thiếu thông tin, không phản ánh đứng giá tri bất động sản.
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51

5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Với sự giúp đỡ tư vấn của nhà đinh giá và giá ước lượng của họ phản ánh đúng
giá tri thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thi trường bất động sản sẽ
không bi thiệt thòi trong các giao dich mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo
hiểm…
Ở đây vai trò của người đinh giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính
minh bạch và công bằng cho thi trường bất động sản.
b. Vai trò của định giá bất động sản đối với Nhà nước
Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất động
sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn( bi thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc tổn
hại cho người khác) nếu đinh giá không đúng các loại bất động sản mà nhà nước sở
hữu. Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ
đinh giá thuộc hệ thống Nhà nước ( nhu cán bộ thuộc Sở tài chính, cán bộ Thuế…).
Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các
doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dich vụ bất động sản là tất yếu.
Chính vì vậy, hoạt động định giá ( của Nhà nước và các doanh nghiệp đinh giá) có
vai trò vô cùng quan trọng đối với Nhà nước.
Việc định giá bất động sản phản ánh đúng giá tri thị trường sẽ có tác dụng lớn
trong việc đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội. Đồng
thời, đinh giá đúng giá tri bất động sản, trong đó đặc biệt là đất đai – nhu là một
nguồn lực xã hội – một cách hợp lý và hiệu quả. Nói một cách khác, đất đai sẽ được
phân bố vào người “ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Trên thực tế ở nước ta hiên
nay, còn rất nhiều cơ quan doanh nghiệp nhà nước được “ bao cấp” về giá đất khi
tinh toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vi vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân
nhưng loai tài sản quý giá này đang bi lãng phí vi sự “ chiếm giữ” không hợp lý của
cơ quan Nhà nước, đặc biêt đất đai ở những vi trí thuận lợi. Nguyên nhân chính lá “
giá đất “ để tính toán các nghia vụ này không sát với giá thi trường, vì vậy cơ quan
này không có động lực rời khỏi khu vực này để tim đến những khu vực có giá rẻ
hơn để thuê trự sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc “

sủ dụng cao nhất và tốt nhất “ không được đảm bảo. Nguyên nhân cơ bản của tinh
trạng này là việc áp dụng các phương pháp xác đinh giá tri bất động sản trong thực
tiễn nuớc ta hiện nay chưa đầy đủ và đội ngũ cán bộ đinh giá bất động sản còn thiếu
kinh nghiệm và chuyên nghiệp.
1.2.1.2. Vai trò định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp không nhũng quan trọng đối với các ngân hàng
trong việc tăng cho vay nhằm tăng lợi nhuận và đảm bảo độ an toàn mà còn đóng
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
vai trò quan trong trong toàn bộ nền kinh tế. Các ngân hàng thực hiện việc đinh giá
bất động sản thế chấp tái sản của khách hàng, thực hiện viêc cho vay, từ đó lợi
nhuận từ hoạt động cho vay sẽ tăng lên góp phần làm cho các nhân hàng đảm bảo
được hoạt động sản xuất kinh doanh, làm cho hệ thống ngân hàng ngày càng phát
triển, thúc đẩy toàn bộ thi trường tài chinh ngày càng phát triển bền vững lành
mạnh. Có được thi trường tài chinh lành mạnh là một nhân tố thiết yếu đảm bảo ổn
đinh vĩ mô, tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng canh tranh của nền kinh tế
nhất là trong bối cảnh toàn cầu hóa và hội nhâp kinh tế quốc tế. Như vậy, khi tiến
hành đinh giá bất động sản ngân hàng vừa giảm thiểu được rủi ro cho chính ngân
hàng, mà cũng góp phần giảm thiểu rủi ro cho cả thi trường tài chính và cả nền kinh
tế quốc dân.
Khi ngân hàng thực hiện tốt việc đinh giá bất động sản thế chấp sẽ đảm bảo
được quyền lợi cho khách hàng vay, như vậy nhu cầu vốn của khách hàng sẽ được
đáp để phục vu cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, từ đó thúc đẩy nền sản xuất
trong nước và nâng cao năng xuất lao đông. Trong khi khách hàng thế chấp bất
động sản tai ngân hàng , khách hàng vừa có thể tiếp tục sử dung bất động sản vừa
có vốn để sản xuất kinh doanh từ viêc thế chấp chính bất động sản mình đang sử
dung như vậy sẽ nâng cao được hiệu suất sử dung của bất động sản.
Hiện nay, khach hàng đến vay vốn tại ngân hàng bằng cách thế chấp bất động
sản thường là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dựng đất và nhà ở, công

trình trên đất. Muốn vậy, khách hàng cần đến cơ quan quản lý Nhà nước hoàn thành
các thủ tuc để được cấp giấy chứng nhân các quyền trên. Viêc này vừa giảm thiểu
được viêc thế chấp các loai đất không hợp pháp mà còn thúc đẩy nhanh tiến bộ cấp
các loại giấy tờ trên của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
1.2.2. Mục đích của định giá bất động sản
Mục đích định giá bất động sản có thể chia thành nhiều loai: Mục đích bảo toàn
tài sản, mua bán bất đông sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tinh thuế,
thanh lý tài sản, tinh đền bù giải phóng mặt bằng…
• Định giá bất đông sản cho mục đích bảo toàn bất động sản trong nhũng trường
hợp sau :
- Định giá tài sản phuc vụ cho kháu hao tài sản;
- Định giá tài sản làm cơ sở thục hiện bảo hiẻm tài sản, bồi thường và đánh giá
tài sản;
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
• Định giá cho mua bán, chuyển nhượng bất đông sản: Định giá bất đông sản
làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa bất đông sản vào thi trường.
Người mua bất đông sản có thể nhờ đơn vi tư vấn làm dịch vu đinh giá bất động
sản làm cơ sở cho viêc quyết đinh mua bất động sản đó với giá như thế là phù hợp.
• Định giá phuc vu các mục đích chuyển đổi quyền tài sản, bất đông sản trong
các truờng hợp sau :
- Cổ phần hòa doanh nghiệp nhà nước
- Doanh nghiêp gop vốn hợp tác kinh doanh
- Hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể
- Bán doanh nghiệp
- Cho thuê bất động sản
• Định giá bất đông sản làm cơ sở cho việc bồi thường trong các truờng hợp sau:
- Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thục hiên các dự án đầu tư, dụ án giao
thông, các công trinh công cộng…

- Bồi thường thiệt hai cho người bi thiệt hại khi có sụ cố do người khác gây ra
( vi dụ gây sập lún nhà, hỏng các công trinh lân cận…)
• Định giá bất đông sản phuc vụ việc thế chấp vay vốn: Do quy định của ngân
hàng khi làm thủ tuc vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế
chấp phải đuợc đinh giá làm cơ sở cho việc xét cho vay. Mục đich của việc đinh giá
này là để đảm bảo sụ an toàn cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không
đủ khả năng tra nợ. Do đó, việc đinh giá bất động sản là cần thiết.
• Định giá bất động sản phuc vu cho mục đich bảo hiểm: Các công ty bảo hiểm
cần đinh giá các tài sản, bất đông sản bảo hiểm, trên cơ sở đó để ký kết các hợp
đồng bảo hiểm và bồi thuờng đối với bất đông sản khi rủi ro xay ra.
• Định giá cho muc đich lập báo cáo tài chính và hach toán kế toán: Trong báo
cáo tài chinh của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp
phải kê khai giá tri tài sản của doanh nghiêp nên doanh nghiệp cần phải đinh giá tài
sản trong đó có bất đông sản.
• Định giá cho muc đich thanh lý tài sản: Trong hoat động kinh doanh có việc
thanh lý tài sản cũng cần đinh giá tài sản, bất đông sản làm cơ sở đạt mức giá sàn để
tiến hánh các thủ tuc đấu giá hoặc xét bàn thanh lý tài sản.
1.3. Đặc điểm của định giá bất động sản
Bảng 1.1:Sự khác biệt định giá bất động sản thế chấp với định giá các bất động
sản khác
Tiêu chí Định giá bất động sản thế chấp Định giá bất động sản khác
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Khái niệm
Hoạt động xác định giá của bất
động sản nhằm mục đích phục vụ
hoạt động thế chấp tại ngân hàng
bằng cách sử dụng các phương
pháp phù hợp xét trong điều kiện

thị trường phù hợp sao cho thích
hợp nhất với các đối tượng tham
gia hoạt động thế chấp
Tính toán về tài sản về giá trị
của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình
thức tiền tệ cho một mục đích
đă được xác định rõ ràng
trong những điều kiện của
một thị trường nhất định với
những phương pháp phù hợp.
Mục đích
Thế chấp để đảm bảo độ an toàn
cho ngân hàng nếu như khách
hàng không đủ khả năng trả nợ
và cũng để xác định giá trị có thể
cho vay.
Bảo toàn tài sản, mua bán bất
động sản, chuyển đổi quyền
sở hữu tài sản, tính thuế,
thanh lý tài sản, tính đền bù
giải phóng mặt bằng.
Vai trò
Ngân hàng: nhằm tăng lợi nhuận
và đảm bảo độ
an toàn, thúc đẩy toàn bộ thị
trường tài chính ngày càng phát
triển bền vững lành mạnh
Cá nhân : Được tư vấn khi
tham gia thị trường bất động

sản sẽ không bị thiệt thòi
trong các giao dịch mua bán
hoặc trao đổi, thừa kế, thế
chấp, bảo hiểm… và đảm bảo
tính minh bạch và công bằng
cho thị trường bất động sản.
Nhà nước: Đảm bảo nguồn
thu cho Nhà nước, đảm bảo
tính công bằng xã hội
1.4. Nhân tố ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản
1.4.1. Các nhân tố chủ quan
1.4.1.1. Đặc điểm của bất động sản cần định giá
Bản thân bất động sản có nhiều đặc điểm mà khi đinh giá người đinh giá cần
phải quan tâm, các đặc điểm ấy sẽ có tác động truc tiếp đến độ chinh xác của kết
quả định giá:
- Vị trí của bất đông sản: BĐS có vi trí càng thuận lợi, có khả năng mang lại thu
nhâp cao cho chủ sủ dụng thì giá tri của BĐS đó càng lớn. Ví dụ: BĐS gần đuờng
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
giao thông, gần khu trung tâm kinh tế, chính tri, xã hội của vung, cơ sở hạ tầng tốt
thi sẽ có giá tri cao hơn các BĐS ở xa đuờng giao thông, xa khu trung tâm kinh tế…
- Kích thước, diện tích thửa đất: Thửa đất có diện tich, kich thước tối ưu sẽ có
giá tri bình quân trên cùng một đơn vi cao hơn so với thủa đất có cùng diện tich
nhung lại có kich thước, hinh thể kém thuân lợi hơn.
- Hình thể của bất đông sản: 2 bất đông sản có giá thành xây dụng như nhau
nhung kiến trúc khác nhau thi bất đông sản nào có kiến trúc phù hợp với đa số
người sủ dụng sẽ có giá tri cao hơn và nguợc lại.
- Địa hình nơi bất đông sản tọa lạc: Các bất đông sản có đia hình thuận lợi, bằng
phẳng sẽ có giá tri cao hơn các bất đông sản có đia hình phức tạp, gồ ghề, thuờng

xuyên bi ngập lụt, nhũng vùng thường hay bi sự cố của thiên tai, không thuận tiên
cho sinh hoạt và sản xuất.
- Môi trường xung quanh: Tinh trạng môi truờng xung quanh có ảnh hưởng khác
nhau đến giá bất đông sản tùy thuộc vào muc đích sủ dụng của bất đông sản đó, các
bất đông sản tọa lạc trong khu vục có môi trường trong lành thường sẽ có giá cao
hơn các bất đông sản ở khu vục có môi trường ô nhiễm, ồn ào.
- Tình trạng pháp lý của bất đông sản như: các giấy tờ chúng minh tính pháp lý
về quyền sử dung đất, sở hũu nhà, giấy phép xây dụng hiện có; các quy định về xây
dụng kiến trúc gắn với bất đông sản, các hạn chế về quyền sử dung đất, sở hữu nhà
và công trinh khác gắn với bất đông sản; tình trạng thế chấp bất đông sản, cho thuê
bất đông sản, tinh trạng tranh chấp quyền su dụng đất, sở huu nhà…các bất đông
sản có tinh trạng pháp lý tốt hơn sẽ có gia cao hơn.
1.4.1.2. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá
Người đinh giá là người trực tiếp thực hiện quá trình đinh giá bắt đầu từ khâu
thu thập thông tin cho đến khâu đưa ra gia của bất đông sản. Do đó, người đinh giá
có vai trò quan trọng, ảnh huởng tới kết quả định giá cũng như cách tiến hành đinh
giá.
Dựa trên quy trình đinh giá có sẵn, người đinh giá tiến hành thu thập và điều
chỉnh thông tin, lụa chọn và sử dụng các phương pháp đinh giá. Do đó với người
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
định giá có chuyên môn, kinh nghiệm, luôn nắm bắt thông tin về thi trường sẽ đưa
ra kết quả chình xác hơn. Bên cạnh đó công tác đinh giá đòi hỏi người đinh giá phải
am hiểu về xây dụng, kiến trúc,… và đặc biệt là hiểu biêt về vấn đề pháp lý liên
quan đến bất đông sản. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá còn ảnh
hưởng tới quy trình xử lý thông tin, số liêu và điều hoa các chỉ số giá tri.
1.4.1.3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin
Thị trường bất động sản là thi trường canh tranh không hoàn hảo, thông tin liên
quan đến sản phẩm không đầy đủ. Do bất đông sản có giá tri lớn và việc quyết đinh

mua bán không diễn ra nhanh chóng mà đòi hỏi phải có thời gian nhất đinh.
Theo lý thuyết để sủ dụng các phương pháp đinh giá, thông tin các cuộc mua
bán phải đầy đủ, cả 2 bên tham gia giao dich phải nắm được thông tin chinh xác về
bất đông sản. Để có thông tin chinh xác và đầy đủ đòi hỏi người đinh giá phải thu
thập, tìm hiểu thông tin từ những nguồn cung cấp đáng tin cậy. Điều này lai phụ
thuộc vào sụ phát triển của hệ thống công nghê thông tin và vào sự quản lý của Nhà
nước.
Thông tin là một trong những yếu tố quan trọng quyết đinh đến tính chính xác
của công tác đinh giá. Định giá bằng phương pháp so sánh là chủ yếu dua vào thông
tin của thi trường, các cuộc giao dich của bất động sản tuơng tự trên thị truờng để
tìm ra giá của bất đông sản mục tiêu. Do đó thông tin có chinh xác, đủ căn cứ thi
việc đinh giá mới chinh xác. Số liệu thu thập về các cuộc mua bán tương tụ hay
thông tin kinh tế - thi trường, về luật pháp và quy hoạch của chinh phủ đều rất quan
trọng trong quá trình đinh giá.
1.4.1.4. Hệ thống trang thiết bị
Định giá bất đông sản không chỉ dựa vào sự nhin nhận đánh giá của các nhân
viên đinh giá mà nó là một quá trình phân tich đánh giá nên trong quá trình đinh giá
cần phải có sự hỗ trợ của hệ thống các trang thiết bi như máy tính cá nhân, máy vi
tinh, máy ảnh… Do vậy hệ thống trang thiết bi đầy đủ hiện đại cũng sẽ góp phần
làm cho kết quả đinh giá nhanh và chinh xác hơn.
1.4.2. Các nhân tố khách quan
1.4.2.1. Chính sách của Nhà nước
Thi trường bất đông sản ở nước ta đang trong thời kỳ hinh thành và phát triển.
Do đó, để thi trường bất đông sản nói chung và hoạt động đinh giá nói riêng hoạt
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
động hiệu quả, Nhà nước ta cần xây dựng khung pháp lý hoàn chinh về bất động
sản.
Một trong những nhân tố ảnh hưởng đến đinh giá bất động sản là chinh sách,

quy định của Nhà nuớc liên quan đến giá đất. Nghị đinh 181, nghi định 188 là
những khung giá đất có vai trò quan trọng đối với công tác đinh giá. Một số chinh
sách của Nhà nước về phát triển kinh tế xã hội, chinh sách về quy hoạch phân bổ
đất đai cũng ảnh hưởng đến công tác đinh giá, là cơ sở cho nguời đinh giá xác đinh
giá tri của bất đông sản.
1.4.2.2. Sự quản lý của Nhà nước
Mức độ quản lý của Nhà nuớc đối với thi trường bất động sản tác động gián tiếp
đến hoạt động đinh giá. Quản lý nhà nước mà chặt chẽ, đồng bộ, thống nhất thì thi
trường đi vào hoạt động công khai và hiệu quả. Từ đó sẽ tạo thuận lợi nhất cho
người đinh giá tiến hành thu thập và xủ lý thông tin thi trường. Đồng thời Nhà nuớc
tăng cường kiểm tra giám sát công tác đinh giá sẽ làm tăng tinh pháp lý và nghia vụ
cho các công ty đinh giá.
1.4.2.3. Các nhân tố kinh tế - xã hội
Các nhân tố kinh tế xã hội có ảnh huởng không nhỏ đến quá trinh đinh giá. Sự
phát triển của các ngành kinh tế, xây dụng, kiến trúc… cùng với đổi mới không
ngùng của các bất đông sản từ kiểu dáng, nguyên vật liệu, chất luợng và tuổi thọ
công trinh. Chúng ảnh huởng tới việc xác đinh các chi phi cấu thành sản phẩm và
tới kết quả của việc điều chinh các khác biệt của bất đông sản so sánh với bất đông
sản mục tiêu. Bên cạnh đó còn có các yếu tố xã hội, đây là nhũng yếu tố không thể
thiếu trong việc xác đinh các ảnh huởng tới giá tri bất đông sản. Các yếu tố về xã
hôi bao gồm yếu tố tâm linh, sở thich, trào lưu và phong tuc tập quán. Chúng tác
đông tới việc đinh giá giá tri bất đông sản.
Như vậy, từ nhũng nhân tố ảnh huởng đến quá trinh đinh giá ta thấy rằng đinh
giá không phải là hoạt động độc lập mà nó chiu tác đông của nhiều nhân tố.
1.4.2.4. Ảnh hưởng của các bất động sản đã được định giá
Việc thừa huởng các thông tin, kết quả của các bất đông sản đã được đinh giá là
công việc thuờng áp dung trong quá trình đinh giá. Vì vậy nếu kết quả đinh giá của
các bất đông sản đã đinh giá không chinh xác sẽ gây ảnh huởng tới kết quả đinh giá
của các bất động sản trong khu vục ấy.
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51

12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Trên đây là các yếu tố có ảnh huởng đến hoạt đông đinh giá bất đông sản, có
nhiều yếu tố sẽ thường xuyên thay đổi làm cho giá của bất đông sản thay đổi theo.
Do vậy, muốn kết quả đinh giá bất đông sản được chinh xác và hữu ich thì nhân
viên đinh giá cần nhận đinh một cách cụ thể và rõ ràng tùng yếu tố riêng biệt ảnh
hưởng đến giá tri bất đông sản, phải hiểu được quy mô khảo sát thi trường bất đông
sản không chỉ giới hạn bởi các điều kiện tinh, hiện tại mà cần phải phân tich và dụ
báo được xu hướng thay đổi của từng yếu tố ảnh huởng; chiều hướng, tốc độ, thời
hạn, mặt manh và hạn chế cua các xu hướng này đến giá tri bất động sản.
1.5. Quy trình định giá bất động sản
Quá trình đinh giá bắt đầu khi người đinh giá xác định vấn đề đinh giá và kết
thúc đinh giá khi họ gửi báo cáo đinh giá cho khách hàng.
1.5.1. Xác định nhiệm vụ định giá bất động sản
Trong buớc này cần xác đinh tổng quát về bất động sản cần định giá và loại hinh
giá trị cơ sở làm đinh giá. Cụ thể:
a. Các đăc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất đông sản cần
đinh giá
b. Mục đích định giá: Đinh giá viên phải xác đinh và nhận thức muc đích đinh
giá của khách hàng. Mục đích đinh giá phải nêu rõ trong báo cáo đinh giá
c. Xác đinh khách hàng, yêu cầu của khách hàng, nhũng người sử dung kết quả
đinh giá
d. Những điều kiện han chế và ràng buộc trong xác đinh đối tượng đinh giá
Việc đưa ra những điều kiện han chế và ràng buộc của đinh giá viên phải dụa
trên cơ sở:
- Có sụ xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhân thức rõ ràng
các điều kiên đó sẽ tác động đến bên thứ 3 thông qua kết quả đinh giá;
- Phù hợp với quy đinh của luật pháp và các quy đinh hiện hành khác có liên
quan;
Lưu ý trong quá trình đinh giá, nếu đinh giá viên thấy nhũng điều kiện hạn chế

và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thi phải xem xét lại và thông
báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chúc đinh giá và cho khách hàng.
e. Xác định thời điểm đinh giá
f.Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho đinh giá
g. Xác định cơ sở giá tri cho bất động sản
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Việc xác định giá trị làm cơ sở cho bất đông sản phải phù hợp với những quy
đinh của pháp luật hiên hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền ban hành.
h. Lập kế hoạch định giá
Nhằm xác đinh rõ những bước công việc cần phải làm và thời gian thực hiện
từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc đinh giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung cầu thich hợp với chức năng, các đặc tinh và các
quyền gắn liền với bất đông sản được mua bán và đặc điểm thi trường;
- Xác đinh các tài liệu cần thu thập về thi truờng, về bất đông sản, về tài liệu so
sánh;
- Xác định và phát triển các nguồn tài liêu, đảm bảo nguồn tài liêu đáng tin cậy
và phải được kiểm chúng;
- Xây dựng tiến độ nghiên cúu, xác đinh trình tự thu thập và phân tich dũ liệu,
thời hạn cho phép của trinh tự phải thục hiện;
- Lập đề cuơng báo cáo cho kết quả đinh giá;
1.5.2. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin bất động sản
a. Khảo sát hiện trường
Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện truờng: Đối với bất đông sản, đinh giá
viên phải khảo sát và thu thập số liệu về :
- Vi trí thực tế của bất đông sản so sánh với vi trí trên bản đồ đia chính, các mô
tả pháp lý liên quan đến bất đông sản;

- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất đông sản;
- Đối với công trinh xây dụng dở dang, đinh giá viên phải kết hợp giũa khảo sát
thực đia với báo cáo của chủ đầu tu, nhà thầu đang xây dụng công trình;
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chúng cứ cho việc đinh giá, đinh giá
viên cần chụp ảnh bất đông sản theo các dạng( toàn cảnh, chi tiết), các huớng khác
nhau;
b. Thu thập thông tin
Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiên truờng, đinh giá viên cần
thu thâp thông tin sau :
- Các thông tin liên quan đến chi phi, giá bán, lãi xuất, thu nhập của bất đông
sản so sánh;
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
- Các thông tin về yếu tố cung cầu, lục luợng tham gia thi trường, động thái
người mua nguời bán tiềm năng;
- Các thông tin về tinh pháp lý bất đông sản;
- Với bất đông sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tụ nhiên,
xã hội, kinh tế và môi truờng tác động đến giá tri bất đông sản cần đinh giá;
- Để thực hiện đinh giá, đinh giá viên phải dụa trên những thông tin thu thập tù
các nguồn khác nhau. Đinh giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo đinh
giá và phải được kiểm chúng để đảm bảo độ chinh xác của thông tin;
1.5.3. Phân tích thông tin bất động sản
Là quá trình đánh giá tác đông của các yếu tố đến mức giá của bất đông sản cần
đinh giá.
a. Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện truờng bất đông sản
b. Phân tích những đặc trưng của thị trường bất đông sản cần định giá
- Bản chất và hành vi úng sử của người tham gia thị trường;
- Xu hướng của cung cầu trên thi trường bất động sản;
c. Phân tích về khách hàng

d. Phân tích về sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản
1.5.4. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản
Dựa trên loại bất đông sản và hệ thống thông tin thu thập được, đinh giá viên lựa
chọn phương pháp đinh giá phù hợp để áp dung và rút ra chỉ số giá tri của bất đông
sản. Cần nêu rõ các phuơng pháp được áp dung để xác đinh mức giá tri của bất
đông sản cần đinh giá.
Đinh giá viên cần phân tích rõ múc độ phù hợp của một hoặc nhiều phuơng pháp
trong đinh giá được sử dung với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất đông sản và với
mục đích đinh giá.
Đinh giá viên cần nêu rõ trong báo cáo đinh giá phương pháp định giá nào được
sử dung làm căn cứ chủ yếu, phuơng pháp nào được sủ dụng để kiểm tra chéo, tù đó
đi đến kết luân cuối cùng về giá tri đinh giá.
1.5.5. Xác định giá bất động sản
Trên cơ sở sủ dụng các phuơng pháp đinh giá trong bước này người đinh giá cần
thực hiện hòa hợp các chi số giá trị để rút ra giá tri bất đông sản cần định giá.
Trong áp dụng phuơng pháp so sánh trục tiếp thường sủ dụng so sánh nhiều bất
đông sản tương tự bất đông sản cần định giá để tinh ra chỉ số giá so sánh của các bất
đông sản khác nhau. Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiên ở dạng giá của
toàn bộ bất đông sản, giá theo đơn vị m
2
đất sủ dụng, m
2
xây dựng, lô đất… Định
giá viên cần sủ dụng kỹ thuật hòa hợp các chi số giá tri của các bất đông sản so sánh
để rút ra giá tri của bất đông sản mục tiêu bằng cách sử dung phuơng pháp tính
trọng số hoặc tính múc bình quân của các chi số giá so sánh.
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Trong trường hợp sủ dụng nhiều hơn một phuơng pháp để đinh giá, mỗi phuơng

pháp sẽ có một chỉ số giá khác nhau, do đó cần thục hiện hòa hợp các chi số giá của
các phương pháp khác nhau thành một chi số giá của bất đông sản mục tiêu. Để làm
việc này chung ta cần sử dung các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rút ra giá bất đông
sản mục tiêu.
Người đinh giá có thể sủ dụng nhiều phương pháp đinh giá cho nhiệm vu định
giá bất đông sản cu thể, nhưng trong đó có một phuơng pháp chính và các phuơng
pháp khác chỉ mang tinh tham khảo thì cần chi rõ phương pháp nào được sử dung là
chính, phương pháp nào mang tinh tham khảo. Khi so sánh chỉ số giá tri rút ra từ
mỗi phuơng pháp cần giải thich sự khác biệt trong chi số giá khi áp dung các
phương pháp đinh giá khác nhau.
Giá trị cuối cùng của bất đông sản có thể xác đinh có thể là con số cu thể, có thể
là nằm trong khoảng giá tri. Quá trình hòa hợp các chỉ số giá tri để rút ra giá tricủa
bất đông sản cần đinh giá phải được trinh bày đầy đủ trong báo cáo đinh giá.
1.5.6. Lập hồ sơ và chứng thư định giá
Nhiệm vụ đinh giá chỉ hoàn thành khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và
trình bày cho khách hang. Báo cáo đinh giá tự nó chúa đựng các số liệu được xem
xét và được phân tich, các phương pháp áp dung và nhũng nguyên nhân dẫn đến
ước lượng giá tri cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu được
vấn đề và số liêu thực tế được trinh bày và để theo dõi những lý do đằng sau kết
luận giá tri của người đinh giá.
Ước lượng giá tri là quan điểm của người đinh giá và nó phản ánh kinh nghiệm
và điều chỉnh mà người này đã áp dụng để nghiên cứu những số liêu được tập hợp.
Báo cáo đinh giá là sự thể hiện hũu hình công việc của người đinh giá. Trong quá
trình chuẩn bi báo cáo, người đinh giá phải đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chúc và
trình bày, hinh thức chung của báo cáo. Các kết luận đinh giá có thể được thông tin
cho khách hàng bằng miêng hoặc viết. Các báo cáo viết có thể là báo cáo đầy đủ,
báo cao tóm tăt hoặc báo cáo có giới hạn.
Chứng thư đinh giá trình bày tóm tắt quá trinh đinh giá, kết quả đinh giá, nhũng
điều kiện ràng buộc có ảnh huởng đến việc uớc lượng giá tri bất đông sản và sử
dụng kết quả đinh giá.

1.6. Phương pháp định giá bất động sản
1.6.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp đinh giá so sánh trục tiếp là phuơng pháp đinh giá bằng cách so
sánh trục tiếp bất đông sản muc tiêu với các bất đông sản tương tụ được bán trên thi
trường nhằm tìm ra giá tri của nó từ các giao dịch truớc đây. Phương pháp dụa trên
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
lý luận cho rằng giá tri thị trường của một bất đông sản có mối quan hệ mật thiết với
giá tri của các bất động sản tuơng tự có thể so sánh được đã được mua, bán hoặc
cho thuê trên thi trường.
Đây là phương pháp sử dung rộng răi nhất thậm chí là khi bốn phuơng pháp định
giá khác được người đinh giá sủ dụng thì vẫn cần sử dung cả phương pháp so sánh.
1.6.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí được hinh thành từ nguyên tắc thay thế và giả đinh rằng giá
trị của bất động sản cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một bất đông sản
tương tự như một vật thay thế. Phương pháp này dựa trên một giả đinh lỏng lẻo như
vậy nên nó là một phương pháp ít được sử dung và ở mức độ nào đó là cứu cánh
cuối cùng.
Với phần lớn các bất đông sản có nhiều bằng chứng thi trường đã chỉ ra rằng
phương pháp này không phù hợp để phản ánh giá trithị trường, nhưng phương pháp
này cần được sử dung để định giá các bất động sản có ít nhu cầu thi trường và hiếm
khi được bán trên thị trường. Do vậy phương pháp đinh giá theo chi phí thường chỉ
được sử dụng trong các truờng hợp sau:
- Định giá các bất đông sản công cộng như bệnh viện, trường học, hội trường
thành phố, thư viện, trạm cảnh sát và một số bất đông sản khác;
- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi mà bất đông sản bị thu hồi một cách
bắt buộc hoặc đối với những người thay đổi chỗ ở và đinh giá để xây dựng một ngôi
nhà mới chứ không phải là mua nhà có sẵn. Việc so sánh giữa nhũng người sử dụng
tiềm năng cạnh tranh sẽ không có khả năng và do vậy giả thiết về chi phí và giá tri

có liên quan đến việc xây dụng đặc biệt này là điều hợp lý;
- Định giá bất đông sản để đánh thuế và thuế suất được đánh lên chi phí xây
dụng công trình và giá tri địa điểm;
- Định giá cho việc bảo hiểm bất đông sản;
1.6.3. Phương pháp vốn hóa
Bất đông sản tạo thu nhập được mua như một khoản đầu tư, và tù quan điểm của
người đầu tu về khả năng kiếm ra tiền là yếu tố cơ bản ảnh huởng đến giá tri bất
đông sản. Nắm giữ một bất đông sản đầu tư có lợi nhuận cao sẽ có giá tri cao trong
điều kiện các rủi ro không đổi. Một người đầu tu mua một bất đông sản tạo thu nhập
là đã thục hiện trao đổi tiền hiện tại cho kỳ vọng nhận được tiền trong tuơng lai.
Phương pháp vốn hóa bao gồm các kỹ thuật và tinh toán mà người đinh giá sử dung
để phân tích khả năng của bất đông sản tạo ra các lợi ích.
Phương pháp vốn hóa là môt trong các phuơng pháp cơ bản trong đinh giá bất
động sản. Tuy nhiên, nó không phải là hệ thống đinh giá độc lập không liên quan
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
đến các phuơng pháp khác. Quá trình đinh giá nói chung bao gồm các kỹ thuật hòa
hợp có quan hệ với nhau và không tách rời nhau và các quy trinh được thiết kế để
tạo ra giá tri ước lượng đáng tin cậy và có súc thuyết phục, đó là giá tri thị trường.
Vốn hóa là quá trình chuyển đổi các dòng tiền trong tương lai thành giá tri hiện
tại. Phương pháp vốn hóa dựa trên nguyên lý là giá tri hàng năm và giá tri của vốn
đầu tư có liên quan với nhau. Khi thu nhập mà bất đông sản tạo ra hoặc giá trihàng
năm được biết trước thì giá tri vốn có thể tìm được ra.
Phân tích chi phi và số liệu bán thường là bộ phận cấu thành của phuơng pháp
vốn hóa. Kỹ thuật vốn hóa thường được sủ dụng trong các phuơng pháp so sánh và
chi phí. Các kỹ thuật trong phương pháp vốn hóa được sủ dụng để phân tích và điều
chỉnh số liêu về các cuộc mua bán trong phương pháp so sánh, còn trong phương
pháp chi phí sự giảm giá được ước lượng bằng cách vốn hóa khoản tiền thuê bi thất
thu. Phuơng pháp vốn hóa được sủ dụng ở đây là một quá trình đinh giá mang tính

hệ thống, nhưng các kỹ thuật, phuơng pháp và quy trình được sử dụng trong phuơng
pháp này được người đinh giá sử dụng rộng rãi khi bất đông sản tạo ra thu nhập
được bán cho người mua với mục đích đầu tu, bởi vì :
- Nó có khả năng giúp việc sủ dụng tạo ra thăng dư tài chính lớn hơn chi phí
trực tiếp liên quan đến việc sủ dụng đó;
- Mức thặng dư đó tạo điều kiện để trả tiền thuê bất đông sản;
- Mức thuê được hình thành bởi các động lực thi trường và sẽ tiếp tục trong suốt
thời kỳ quyền sủ dụng tài sản còn hiệu lực;
- Người đầu tu sẽ chuyển đổi dòng thu nhập thuận từ tiền thuê hàng năm thành
tổng số vốn;
1.6.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp này được sủ dụng để đinh giá bất động sản có sự phát triển hoặc
có tiềm năng phát triển. Nó có thể là đất trống dành cho xây dựng phát triển, cũng
có thể là bất đông sản đang tồn tại nhưng cần thay thế hay cải tạo lại, thường là tân
trang lai hay phá bỏ và phát triển mới. Khi bất đông sản có giá trị tiềm năng thì giá
tri này có thể được giải phóng bằng cách chi thêm tiền để cải tạo tăng giá tri của nó
do vậy việc định giá là hoàn toàn cần thiết.
Phương pháp giá tricòn lại thường được mọi người sủ dụng rộng rãi khi những
người mua nhà riêng xem xét việc chi thêm tiền để cải tạo và hiện đại hóa ngôi nhà
để nó có giá tri cao hơn.
Sử dụng phương pháp giá tri còn lại đòi hỏi kỹ năng đánh giá và điều đầu tiên là
cần thiết quyết đinh cái gì là hình thức tốt nhất để phát triển hợp lý một bất đông
sản hiện tại hoặc một đia điểm đất trống, sau đó dự báo giá tri của việc phát triển
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
bất động sản sau khi nó đã được hình thành. Đây không phải là nhiệm vudễ dàng,
khi lựa chọn sử dụng tốt nhất cho một đia điểm đòi hỏi người đinh giá phải ước
lượng giá trị xây dựng chưa tồn tại và phải tưởng tuợng ra sự tồn tại của tòa nhà
trên địa điểm đó trước khi có thể bắt đầu ước luợng tổng giá tri phát triển.

1.6.5. Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp này dựa trên giả thiết giá tricủa nhà đất có liên quan đến lợi nhuận
có thể thu được do sử dung nhà đất. Phuơng pháp này không sử dung trong trường
hợp phương pháp so sánh có thể áp dụng được. Nhìn chung phương pháp này chỉ
được sủ dụng trong những trường hợp có mức độ độc quyền nhất định về bất đông
sản, bởi vì việc so sánh với nhũng bất đông sản tương tư sẽ gặp khó khăn do giá tri
chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản.
Việc độc quyền của bất đông sản có thể là hợp pháp hoặc là độc quyền tụ nhiên.
Độc quyền hợp pháp tồn tại ở nơi có pháp lý ngăn chặn sụ canh tranh đối với nhũng
người sủ dụng loại tài sản này như đòi hỏi có giấy phép cho các giao dịch mua bán
bất đông sản cu thể. Độc quyền tụ nhiên có thể xảy ra ở nơi có có một số nhân tố
khác với giới hạn pháp lý hạn chế cạnh tranh. Ví dụ về độc quyền tụ nhiên là một
nhà hàng ở 1vùng xa mà ở đó không có 1 nhà hàng nào khác cạnh tranh với nó và ở
đó không có khả năng xây dụng một nhà hàng nào khác nữa. Ví dụ điển hình về độc
quyền tụ nhiên là việc xây dựng khu nhà nghỉ trong khu du lich sinh thái dưới
quyền quản lý của 1 tổ chúc nào đó, tổ chúc này không cho phép bất cứ ai vào xây
nhà nghỉ duy nhất của tổ chúc này. Như vậy, có yếu tố độc quyền thì rõ ràng không
thể sử dụng phuơng pháp so sánh để đánh giá, và sẽ không thể so sánh đúng tài sản
có tính độc quyền.
Giả thiết hợp lý cho việc sủ thuê tài sản độc quyền nào là giá thuê này sẽ phải
được trả cho sủ dụng liên quan đến sức mạnh kiếm lời do sử dung tài sản độc quyền
đó. Do đó cần chú ý rằng với phuơng pháp này người đinh giá bất đông sản cố gắng
ước luợng giá trị thuê bất đông sản chứ không phải là giá trivốn của nó. Lợi nhuận
có thể được thục hiện trên cơ sở lợi nhuận hàng năm.
1.7. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá căn hộ chung cư
1.7.1. Khái niệm phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp đinh giá so sánh trục tiếp là phương pháp đinh giá bằng cách so
sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự được bán trên thị
truờng nhằm tìm ra giá tri của nó từ các giao dịch trước đây. Phương pháp dựa trên
lý luận cho rằng giá tri thị trường của một bất đông sản có mối quan hệ mật thiết với

giá tri của các bất đông sản tương tự có thể so sánh được đã được mua, bán hoặc
cho thuê trên thi trường.
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Đây là phương pháp sủ dụng rộng rãi nhất thậm chí là khi 4 phương pháp định
giá khác được người đinh giá sủ dụng thì vẫn cần sử dung cả phương pháp so sánh
bởi vì :
- Là phuơng pháp không gặp khó khăn về kỹ thuật;
- Thể hiện sự đánh giá về giá tri thi trường vì vậy nó có cơ sở vững chắc để cơ
quan pháp lý công nhận.;
1.7.2. Cách thức thực hiện phương pháp
1.7.2.1. Các bước thực hiện
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích các giá bán, giá cho thuê bất
đông sản tương tụ có thể so sánh được trên thi trường, song do tính chất đa dạng của
bất đông sản, giá tri của chúng có thể thay đổi theo thời gian. Vì vậy khi đinh giá
phải tuân theo các bước sau :
- Tìm kiếm thông tin những bất đông sản được bán trong thời gian gần đây có
thể so sánh với bất đông sản mục tiêu cần đinh giá;
- Tiến hành kiểm tra các bất đông sản có thể so sánh được để xác đinh giá tri của
chúng và có thể đảm bảo rằng bất đông sản này có thể so sánh được;
- Lựa chọn 1 số bất đông sản có thể so sánh được thich hợp nhất ( khoảng từ 3
đến 6 bất đông sản) . Lựa chọn đơn vi so sánh phù hợp( giá trên mỗi m
2
xây dụng,
m
2
sàn hoặc giá m mặt ) và phát triển phân tích so sánh cho mỗi đơn vi;
- Phân tich giá bán, xác định sụkhác nhau ( tốt hơn, xấu hơn) mỗi bất đông sản
so với bất đông sản mục tiêu;

- So sánh các bất đông sản tương tự với bất đông sản mục tiêu bằng cách sử
dung các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá của mỗi bất đông sản so sánh với bất
đông sản mục tiêu. Thực hiện điều chỉnh giá bán tăng lên hay giảm đi của các bất
đông sản so sánh với bất đông sản cần đinh giá;
- Hòa hợp các chỉ số giá tri nhận được từ phân tích các bất đông sản so sánh vào
1 chỉ số giá tri hay 1 khoảng giá tri;
1.7.2.2. Quá trình điều chỉnh
a. Các yếu tố so sánh
Các yếu tố so sánh là các đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho giá
của bất động sản khác nhau. Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm
khác biệt có thể thấy rõ giữa những bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu
có ảnh hưởng đến giá trị của các bất động sản. Nên sử dụng bằng chứng thị trường
để kiểm tra và xác định những biến số mà giá trị của bất động sản đặc biệt nhạy cảm
với chúng. Các chỉ số thống kê như độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi có thể được sử
dụng trong quá trình điều chỉnh.
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Thực hiện điều chỉnh cho từng sự khác biệt đối với giá của bất động sản so sánh
để tìm ra sự tương đương có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu vào thời
gian xác định giá trị bất động sản. Sau đó các điều chỉnh được thực hiện cho tổng
giá cả bất động sản, cho giá trị đơn vị chung hoặc cho cả hai, nhưng giá trị đơn vị
được sử dụng phải thống nhất đối với các bất động sản so sánh. Số lượng điều chỉnh
được thực hiện cho từng yếu tố so sánh phụ thuộc vào quy mô của những khác biệt
của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Người định giá phải đảm bảo
đã xem xét đầy đủ các yếu tố phù hợp có thể so sánh được và tránh điều chỉnh
chênh lệch cho cùng một yếu tố.
Nếu người định giá chỉ có một số ít bất động sản có thể so sánh được thì có thể
sử dụng bất động sản khác biệt để tìm bằng chứng thị trường. Việc phân tích và
điều chỉnh được thực hiện một cách hợp lý thì mẫu chung của nhiều của nhiều bất

động sản khác biệt có thể cung cấp viễn cảnh tốt về giá trị của bất động sản mục
tiêu. Nếu số lượng bất động sản có thể so sánh được là ít thì không đủ số liệu chứng
minh cho điều chỉnh về sự khác biệt của bất động sản có thể so sánh được và làm
sai lệch những kết luận của người định giá. Càng nhiều bất động sản so sánh được
càng làm cho chúng ta có kết luận đáng tin cậy. Những yếu tố thị trường mở rộng
có thể cung cấp cho người định giá những yếu tố nội tại về những đặc điểm khác
biệt trong giá trị của bất động sản như phân vùng, quy mô địa điểm, và vị trí của địa
điểm.
b. Phương pháp điều chỉnh
• Phương pháp chung
Lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì
điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Quá trình điều chỉnh
cần lưu ý :
- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt;
- Mỗi một điều chỉnh nên có khả năng có thể chứng minh từ bằng chứng thị
trường;
- Khi xác định các điều chỉnh cần đặt cậu hỏi: yếu tố khác biệt nào có khả năng
ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản đang được xem xét hay câu hỏi :” Sự hiện
hữu hay thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của bất động sản trên
thị trường hiện tại”;
Có 2 loại điều chỉnh có thể áp dụng :
- Điều chỉnh về số tiền tính gộp;
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
- Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tích lũy;
• Các kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh
Có các kỹ thuật phân tích định tính và định lượng khác nhau được sử dụng để
xác định và ước lượng các điều chỉnh. Các điều chỉnh mang tính định lượng phát
triển bằng số tiền tính gộp hoặc tỷ lệ phần trăm của các yếu tố khác biệt. Các điều

chỉnh mang tính định tính chỉ ra các yếu tố cụ thể khác biệt của bất động sản mục
tiêu tốt hơn hay kém hơn các bất động sản so sánh.
c. Trình tự điều chỉnh
Quá trình phân tích so sánh để xác định giá trị điều chỉnh của bất động sản so
sánh từ đó rút ra giá trị bất động sản cần định giá được tiến hành như sau:
- Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại bất động sản cần
định giá;
- So sánh những đặc điểm của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục
tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh giữa các bất động sản so
sánh và bất động sản mục tiêu;
- Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi bất động sản so sánh và áp dụng nó
cho một đơn vị giá bán hoặc giá bán của các so sánh để có được khoảng giá bán
hoặc đơn vị giá bán cho bất động sản mục tiêu;
- So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chúng theo thứ tự tốt
hơn, tương tự, và kém hơn đối với bất động sản mục tiêu;
- Thể hiện phân tích định tính để hòa hợp dãy giá trị đối với bất động sản mục
tiêu;
1.7.3. Ưu nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp
1.7.3.1. Những hạn chế của phương pháp
Mặc dù phương pháp này có vẻ đơn giản nhưng cũng nhiều cạm bẫy. Có 1điều
nguy hiểm lớn trong sử dung bằng chúng so sánh đó là người đinh giá có thể đặt
quá nhiều niềm tin vào các bằng chứng thi trường và đã quên mất rằng những bằng
chứng như vậy đã phản ánh điều gì xảy ra trong quá khú, trong khi nhiệm vụ hiện
tại của người đinh giá là xác đinh giá tri hiện tại của bất đông sản. Giá trị thi trường
hiện tại có thể bi ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố mà các giao dich trước đó đã ảnh
hưởng đến yếu tố này. Do đó các bằng chúng trước đây có thể chỉ là sụ trợ giúp rất
hạn chế hoặc trong nhũng hoàn cảnh nhất đinh có thể dẫn đến sai sót.
Khi thi trường yếu, số lượng các giao dịch trong thi trường không đủ, thì việc áp
dung phương pháp so sánh rất hạn chế. Ví du phuơng pháp so sánh hiếm khi áp
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51

22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
dung đối với bất đông sản đặc biệt bởi vì có rất ít bất đông sản như vậy bán trên thi
trường.
Đối với bất đông sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến nhũng đặc tính
kinh tế của nó, cụ thể họ thường quan tâm đến tỷ suất sinh lợi của vốn đầu tuđược
dụ báo cho luồng tiền tương lai. Việc phân tích so sánh bán các bất đông sản lớn tạo
thu nhập là rất khó khăn bởi vì các thông tin về các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến
quyết đinh của người mua là không sẵn có, ví du các điều khoản trong hợp đồng
thuê. Như vậy số liệu về các bất đông sản tạo thu nhập có thể so sánh được rất hạn
chế đối với người đinh giá. Do không đầy đu số liệu sẽ rất khó khăn trong việc rút
các chỉ số đáng tin cây đối với giá tri của bất đông sản mục tiêu.
Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi một cách nhanh chóng cũng làm hạn
chế tính thục tiễn của phương pháp so sánh. Có thể nói phuơng pháp so sánh này
luôn chậm sau thi trường, do đó kết quả đinh giá dựa trên thông tin lỗi thời, người
định giá sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các thông tin dựa trên các điều chỉnh
của các thay đổi trong thi trường.
Đối với nhũng bất đông sản được đổi mới đầu tiên trong 1 khu vực đang xuống
cấp hoặc đối với 1 loại bất đông sản cụ thể thì cũng rất ít số liệu có thể so sánh
được. Do đó người đinh giá phải mở rông tìm kiếm các giá bán đối với nhũng khu
vục so sánh khác.
Để đảm bảo tính thục tiễn của các kết luận về giá tri được đua ra từ phân tích so
sánh, người đinh giá phải thay đổi số liệu nhận được và hiểu 1 cách đầy đủ các đặc
điểm hành vi của nguời bán và người mua tham gia giao dịch. Cần cẩn thận về số
liêu mua bán của 1người nào đó không tham gia giao dịch cung cấp, điều này có thể
dẫn đến các kết luận thiếu chính xác nếu người đinh giá dụa vào những số liệu như
vậy mà không xem xét kỹ động cơ của các bên tham gia giao dich. Tương tụ kết
luận sai có thể xảy ra khi các đặc điểm của cơ sở dũ liệu thu thập và chi phí được dụ
báo hoặc các thay đổi trong tiềm năng sử dung không được xem xét đến.
Điều bắt buộc là người đinh giá phải xác đinh và phân tích đuợc điểm mạnh,

điểm yếu của các số liệu đã thu thập và thục hiện phân tích so sánh trong phuơng
pháp này. Tất cả nhũng yếu tố và quan điểm phù hợp phải được thông tin trong báo
cáo đinh giá.
Mặc dù phải rất cẩn thân trong việc sử dung phuơng pháp so sánh và sự thuờng
xuyên thiếu những bằng chúng so sánh được, nhung đây là 1 phương pháp mà
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
người đinh giá sẽ sử dung thường xuyên và nó cho nhũng kết quả đáng tin tưởng
nếu sủ dụng nó hợp lý và trong các hoàn cảnh phù hợp.
1.7.3.2. Những ưu điểm của phương pháp
- Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công thúc hay
mô hình cố định mà chỉ dụa vào sụ hiện diện của các giao dich trên thi trường để
cung cấp các dấu hiệu về giá tri;
- Đây là phương pháp thể hiện sụ đánh giá của thi trường, đó là các bằng chúng
rõ ràng đã được thùa nhận trên thực tế về giá tri của bất đông sản. Vì vậy nó có cơ
sở vũng chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận;
- Phuơng pháp này là cơ sở hay là đầu vào của các phuơng pháp khác như
phuơng pháp thặng dư. Phương pháp này trở nên có uu thế khi có sụ trợ giúp của
máy tính;
- Phương pháp này đơn giản dễ thục hiện, đặc biệt thuận lợi đối với nhũng
người có kinh nghiệm và kiến thúc về thi trường và kinh doanh bất đông sản;
1.8. Những kinh nghiệm quốc tế và trong nước
1.8.1. Kinh nghiệm nước ngoài
1.8.1.1. Về sử dụng các phương pháp định giá
Nghề đinh giá bất đông sản đã được phát triển từ thế kỷ 19 ở nhiều nuớc, do đó
về mặt lý thuyết các phương pháp đinh giá đã đuợc phát triển khá đầy đủ và được
áp dung rộng rãi. Tuy vậy ở mỗi nuớc tên goi của các phương pháp có thể khác
nhau, có thể so sánh cách sủ dụng và tên gọi của các phuơng pháp đinh giá ở 3 nước
như sau :

Bảng 1.2: So sánh cách sử dụng và tên gọi phương pháp định giá ở 3 nước
Anh Úc Mỹ
Phương pháp so
sánh
So sánh trực tiếp
Số liệu thị trường hoặc
so sánh bán
Đây là phương pháp được sủ dụng rộng rãi nhất trong đinh giá giá tri của bất
đông sản bằng cách so sánh trục tiếp với những bất đông sản tương tự được bán.
Phương pháp này được sủ dụng trong việc bán bất đông sản và bất đông sản tương
tụ có đủ bằng chúng về việc các cuộc bán, đảm bảo cho phép giá tri được áp dung
đối với bất đông sản cần đánh giá.
Phương pháp thầu
khoán
Phương pháp
tổng cộng
Phương pháp chi phí
hay tổng cộng
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Phương pháp này được sủ dụng trong truờng hợp thiếu bằng chúng về các cuộc
bán có thể so sánh được hoăc các tỷ lệ thu nhập. Đây là phương pháp cúu cánh cuối
cùng, nó giả định có mối liên hệ giũa chi phí và giá tri. Biểu thúc tính : chi phí về
giá tri + chi phí xây dụng – sự lạc hậu – hao mòn = giá tri bất đông sản ( phương
pháp này được sủ dụng trong đinh giá bệnh viện, truờng học, trạm công an và v.v ở
đó các cuộc bán có thể so sánh được là không có).
Phương pháp đầu tư
Phương pháp vốn
hóa

Phương pháp thu nhập
hay thu nhập còn lại
Phương pháp này được sủ dụng ở chỗ có mối quan hệ trục tiếp giũa thu nhập
hàng năm được dụ đoán và giá bán của bất đông sản có thể so sánh đuợc và bất
đông sản được đinh giá. Phân tích các cuộc bán sẽ đua ra yếu tố vốn hóa hoặc số
nhân thu nhâp, nhờ đó thu nhập hàng năm dụ đoán được chuyển thành giá tri vốn
của bất đông sản. Kỹ thuật chiết khấu các luồng tiền có thể được sủ dụng.
Ở Anh và Úc yếu tố vốn hóa được biết như số nhân thu nhâp.
Số nhân thu nhập = 100/Ro với Ro là tỷ lệ vốn hóa
Thu nhập có thể tính là thu nhâp ròng hoặc tổng thu nhập.
Biểu thúc tính : giá trị = thu nhập x số nhân thu nhập
“ vốn hóa trục tiếp”: giá tri = thu nhập x yếu tố vốn hóa
“ vốn hóa thu nhập” : các lợi ích tương lai đuợc chuyển đổi vào giá tri hiên tại
với tỷ lệ thu nhập yêu cầu.
Kỹ thuật “chiết khấu các dòng tiền” ở đây thu nhâp được biết hoặc có thể tính
được. Tỷ lê chiết khấu có thể là tỷ lệ sinh lời hoặc lãi xuất.
Phương pháp giá trị
còn lại
Phát triển giả
thiết
Phát triển đất hoặc tiếp
cận chi phí của đất sản
xuất
Phương pháp đinh giá này được sủ dụng đối với tài sản bất đông sản có tiềm
năng phát triển hoăc phát triển. Biểu thức: Giá tri của phát triển hoàn chỉnh – tổng
chi phí ( bao gồm cả lợi nhuận của nguời phát triển) = giá tri hiện tai của đất (hoặc
của bất đông sản). Kỹ thuật chiết khấu các luồng tiền có thể đuợc áp dung.
Phương pháp lợi nhuận ( hoặc hạch toán)
SV: Phan Tất Chiến Lớp: QTKD Bất động sản 51
25